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慎独 普通会员

吹灭读书灯,一身都是月。

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    慎独 点评 滨河春晓 2天前
    两个地块之间的市政绿地真的是个加分项,6000㎡的占地面积,在滨河真是锦上添花。虽然说后期是对外开放的,但是两个地块中间设置小门方便业主通行,也跟后花园差不多了。

    和华发首开推出最接地气的高层不同,中交首开推出的楼栋是1栋17层小高层和1栋23层高层,户型面积有89㎡小三房和114㎡大三房,89㎡户型均价16000-16500,114㎡户型均价16500-17500,大面积单价更高,去化率反而更好;而华发则相反,首开推出的89㎡小三房均价15500-16000明显更吃香,118㎡大户型和中交均价持平,去化套数不足20套,从首开数据来看,滨河春晓明显更吸引改善客户。

    不得不承认中交这手推售节奏是很不错的,如果目前的价格体系需要调整,可以在后期推出的高层产品上留足后路,进退有余,而华发则是一上来就把自己的底牌露出来了,如今也只能靠每周末推出几套特价房来碰碰运气。

    中交的89㎡户型好在做到了三段式分离,然而这样也占用了厨房和北向卧室的面积,有利有弊;114㎡户型相比华发118㎡户型,亮点是入户玄关更有私密性。精装修标准上中交是和智能化家居挂钩,华发则更多地体现在小细节设计上。
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    滨河春晓滨河春晓
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    慎独 点评 龙湖天境 2020-11-26 17:43
    龙湖这速度是真的快,同样6月拿地的保利现在售楼部还没建好,龙湖预计明天就首开了。预计首开高层14#、洋房9#、10#,高层为两梯四户设计,户型建面约99-115㎡,预计均价9800-11000;洋房为一梯两户设计,户型建面约116-143㎡,标准层预计均价13500-14500,首层预计均价23000-24000,跃层的预计均价在18000-19000,均为毛坯交付。

    龙湖的景观设计一向不错,营销中心展示区不像景粼玖序受制于面积过小,大面积水景一下就和金辉美的拉开了差距,约102亩大地块,容积率1.8,12栋洋房、3栋高层、3栋公寓,产品类型还是有些混乱,不过户型设计上都很不错,高层99㎡和115㎡户型都是三开间朝南,115㎡双卫都做到了三段式分离,洋房户型则是四开间朝南,横厅设计,得房率在82%-86%。高层预计交房时间23年6月底,洋房则是同年12月底。

    不过就目前龙湖的位置来说不算太好,华润金辉美的正商可以报团取暖,龙湖边上的路网还不算畅通,目前周边地块都还处在规划阶段,中海万锦熙岸和保利储备地块则有天健湖公园生态资源,距离科学大道也更近。目前中海万锦熙岸准现房洋房在售,均价达到了16000左右,龙湖这波先一步比保利抢占客户,宣传是筹货比达到了2:1,且看首开去化效果如何。
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    龙湖天境龙湖天境龙湖天境龙湖天境
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    慎独 点评 华发峰景湾 2020-11-25 16:59
    华发带着珠海龙头老大的光芒,在滨河这个群星闪耀的地方丝毫没有光环buff加持,在滨河,如果以品牌为主要价值点,在购房者心里掀不起多大波澜,毕竟电建,中交,绿城,中海,等等等等,个个实力都差不到哪里去。首开的两栋高层均价15500-16500元/㎡,精装修交付,精装标准和开发商着力要渲染的品牌力格格不入,不算拿出了十足的诚意。但细节上的各种设计很打动人,U型厨房设计,入户感应灯,走廊感应小夜灯,门厅柜的细节设计,卫生间带地暖,防雾卫浴镜,90度外开窗户……

    这些细节很自然就让人忽略了各种户型设计上的缺点——89㎡户型玄关柜设置并不符合动线,北向的书房面积较小,后期入住居住感不好,105㎡为边户,户型较为狭长;不过118㎡边户户型三开间朝南,大阳台连通客厅次卧,客厅餐厅一体纯南北通透,两个卫生间都做到了三段式分离,是个不错的亮点。

    泯然欲众人的还有华发的位置,滨河的鄙视链多种多样,荷湖北的看不上荷湖南的,明理南路上的看不上华夏大道旁的,地铁口的看不上离地铁远的,环境好的看不上临医院临安置小区的,相比同样入市的中交,华发的位置也真的说不上好,距离地铁3号线二期南曹站1公里左右,又临近瑞祥小区,首开去化效果就能看出价格并没有太大吸引力,滨河的价格泡沫还是需要再撇撇干净。
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    慎独 点评 奥马广场 2020-11-23 17:09
    奥马广场能成为二七新区商业扛把子吗?开发商郑州奥马置业来头也不算小,郑州市财务开发公司疑似实际控制人,有此背书,商业后期发展大概率不会太差。项目规划占地面积47275.25㎡,约合71亩,总建筑面积267985.54㎡,包含建面约6.5万方商业及12万方服务型公寓,容积率4.15,绿地率30%,建筑密度38.57%。目前29.9-46㎡平层公寓在售,均价6600元/㎡起;项目采用康桥物业是一大亮点,公寓物业费为3.8元/月/平方米,商业则为6.95元。

    不过作为商业产品,奥马的地铁配套不算友好,即便鼎盛大道打通,距离地铁7号线南环公园站也要1.3公里左右,至于其他尚在规划阶段的地铁暂且不提,不确定因素太多,更何况目前鼎盛大道尚未打通,交通出行更多依赖的是嵩山路、大学路、南四环和金海路,交通说不上便捷。这也就注定了奥马广场后期的辐射范围只能是周边已交房入住的小区,比如融侨悦澜庭,奥马和园,亚新美好书苑,鑫苑名城,招商天地华府等,泰宏建业城自己也引进了丹尼斯全日鲜,乘地铁向北三站到二七万达广场,大概率不会把奥马的商业作为唯一曙光。

    说回到公寓产品,二七新区的公寓供应量是过剩的,绿地滨湖国际城,绿都盛润云立方,融侨悦公园,亚新新公馆,无非就是比拼一下地段、自身配套和价格,不过由于二七没有引入什么产业,公寓产品其实并没有定位特别合适的客群,对刚需来说买住宅是王道,对投资客来说,二七从来不是产业和人才的最佳涌入地。
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    慎独 点评 瀚宇天悦城 2020-11-23 11:28
    自己作的妖,只能咬碎牙往肚子里咽。二期11月初入市,真实的去化信息不得而知,不过11月19日,项目上启动了分销大会,经纪人团队排山倒海扑面而来,真正有意向的来访客户少之又少。毕竟二期相比一期,均价涨幅在1000元/㎡左右,忍不住想问问瀚宇,究竟是哪里来的自信?

    瀚宇在郑州开发的楼盘不多,一个瀚宇天悦凭借龙门实验学校有了底气,在荥阳的瀚宇天悦湾千亩规划,不过在各路神仙打架的荥阳并没有崭露头角,开发商其实没有太多口碑光环。

    地段上,二期的位置相比一期的确更好,位于一期东侧,更临近东风渠和文化路,生态环境相比周边其他楼盘来说更胜一筹,而二期宣传的园林景观如果能够像营销中心展示一般,那么内外的环境的确宜居。地铁4号线丰庆路站直通一期社区,和二期也就一两百米的距离,今年年底开通,在建的地铁7号线张家村站距离二期700米左右,计划竣工日期为2023年12月31日。周边的商业配套、教育配套目前都能自己自足,更何况天悦城内部也规划了龙门第二实验学校和商业,说是锦上添花也不为过。

    目前美盛一期收官,碧桂园天麓首期住宅也进入尾声阶段,瀚宇二期的入市也算是给竞争对手打了个样,是想瀚宇一样高处不胜寒,还是像和昌一样没有卖不出去的房子只有卖不出去的价格,期待着金水北新的价格体系。
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    瀚宇天悦城瀚宇天悦城瀚宇天悦城
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    慎独 点评 中博城 2020-11-20 16:30
    中博城首期住宅地块珑誉园的住宅房源目前只剩余118-135㎡大面积户型了,均价15500-16200,最大的竞争对手还是龙湖雅宝天钜,目前只在商超设置了临时展点,距离首开入市还有一段时间。
    在售的新地块命名为彩虹堂,和商品住宅没啥关系,内部只有一栋安置房和一栋公寓,自建三层底商配套。公寓产品为43-65㎡、4.95米层高的LOFT,毛坯交付,交付时开发商会打好隔板,至于是做挑高客厅还是双钥匙入户客户可以自主选择对应户型,正常售价在12500-13500,目前有部分内部价房房源,价格在8000-10000。
    公寓主要就看地段了,彩虹堂地块就位于营销中心北侧,紧邻未来路郑汴路,距离地铁3号线和6号线换乘站博览中心站不到400米,地铁3号线年底即将开通,地铁6号线一期则是分路段不同时期通车,西段(贾峪镇站至临湖路站)计划2021年12月底开通,东北段(临湖路站至小营站)计划于2023年12月底开通。
    交通配套上没有弱项,但是周边中博城家具中心、凤凰茶城等的定位就和繁华都市格格不入,地块内部配套的底商也只是满足日常生活需求,大型高端商场还是要依赖二七广场商圈、CBD商圈和花园路商圈。和安置房紧邻,怕是也和公寓对准的年轻化客群有所冲突。
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    中博城中博城中博城
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    慎独 点评 碧桂园天麓 2020-11-19 15:43
    碧桂园天麓首期地块终于卖的差不多了。高层只剩余低楼层大面积四房户型,均价18800左右,主要在售的是最后面的一栋公寓:碧桂园天麓·麓客,6梯18户设计,平层SOHO,户型建面约38-72㎡,主力户型面积段位40-45㎡,比较有亮点的是有100户公寓是签约带有农科路小学国基校区的,均价达到了11000元/㎡,不带学位的房源均价在8500-9500左右。至于首期地块东侧的小地块也只是规划了2栋商务楼宇,后期的住宅地块还没有音信,今年也就守着尾盘了。

    目前由于地铁4号线施工,国基路路段不算畅通,不过等到年底开通后,双地铁配套是实打实的,距离沙门站地铁口不到500米,公共出行便利。不过肉眼可见的问题也很多,比如售楼部门口难以忽视的高压线,以及首期地块的楼栋排布对后排的采光并不友好。宣传的临近北龙湖也太过贴金,周边的社区、车行和北龙湖的调性不搭嘎。

    相比瀚宇天悦城一期的公寓均价8500的价格,麓客公寓胜在有学位绑定的噱头,不过瀚宇则强在产品规划为loft,多一层空间,地铁站直通社区地下商业街,购物和出行都更加便利。而金水北目前的住宅热战告一段落,美盛教育港湾一期即将收官;碧桂园天麓首期尾盘;和昌优地卖完毛坯,剩下的房源还是回归精装;瀚宇天悦城二期11月7号首开,一万八的均价销量并不如预期。且看下半场。
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    碧桂园天麓碧桂园天麓碧桂园天麓
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    慎独 点评 金林·双玺 2020-11-18 17:13
    为啥叫金林双玺?只剩两个独立地块、两栋住宅楼了。目前启动0元入会的是东地块,位于金水府的东南侧,占地面积只有占地面积6815㎡,折合约10.22亩,总建筑面积37960㎡,容积率4.49,绿地率25%,社区内部共规划1栋33层高层、一所12班幼儿园,楼栋为两单元两梯三户设计,户型建面约127-146㎡,毛坯交付。

    主城区生活配套没问题,曼哈顿超级鲜生、家乐福金水店,丹尼斯未来路店,都在1公里左右范围内,不过距离地铁站不算太近,距离燕庄地铁口1.1公里左右,不算在步行适宜范围内,地铁6号线在建中,预计2023年底通车试运行,届时燕庄站作为1/6号线换乘站,公共出行便利。

    需要注意的是沙盘上中展示的32#楼目前是已经建成交付了的,也是30多层高层,不要被沙盘误导。沈庄路路况也不算好,双向两车道,目前燕庄二街到商城路和金水路路段尚未打通,燕庄一街到商城路路段尚未打通,加上小区主大门设置在东侧燕庄一街上,地块目前周边的交通状况是,没有最堵只有更堵。

    户型设计只有三个:133㎡边户、127㎡中间户和146㎡边户,边户户型进深都过长,
    公卫的放置也是一言难尽,有的放在书房外侧,有的放在厨房对门,只有中间户大面宽,双卧室朝南还有一丝改善的意味。由于预售已拿,金林双玺开盘在即,预计的均价和前期金水府的均价持平,在19500左右。
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    金林·双玺金林·双玺金林·双玺金林·双玺
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    慎独 点评 亚星观邸(锦绣山河) 2020-11-17 13:40
    西南王亚星版图再扩张。

    11月17日,亚星一举摘得二七3宗住宅用地,总计约149亩,毫无悬念均以底价成交,地块具体指标信息——

    46号地块位于迎福街南、祥泰路西,出让面积33030.36㎡,约49.546亩,容积率大于1.1、小于3.5,起始价42617万元,熔断价64017万元,竞地价最高限价85234万元,成交总价42617万元,折合亩单价860.16万元/亩,折合楼面价3686.39元/㎡。

    47号地块位于庆喜路南、祥泰路西,出让面积35654.77㎡,约53.482亩,容积率大于1.1、小于3.5,起始价46044万元,熔断价69244万元,竞地价最高限价92088万元,成交总价46044万元,折合亩单价860.92万元/亩,折合楼面价3689.67元/㎡。

    48号地块位于庆喜路南、安泰路西,出让面积30642.42㎡,约45.964亩,容积率大于1.1、小于3.5,起始价39549万元,熔断价59349万元,竞地价最高限价79098万元,成交总价39549万元,折合亩单价860.44万元/亩,折合楼面价3687.61元/㎡.

    其中46/47号地块均要求采用装配式建筑技术建设。猜想后期三宗地块入市,可以直接这么宣传:“和郑州华侨城隔金水河相望,单价直降X千元起!” 亚星这个开发商,也很难和品质挂钩,星河郡九千多的价格都能打出来,可以猜想这些后续住宅用地会走什么套路了。不过不利因素太明显,百度地图显示和公墓直线距离822米左右,主要是影响客户精神和心理,距离郑州废品综合处理厂直线距离2.7公里左右,锦绣山河的业主反映也可以闻到异味。
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    亚星观邸(锦绣山河)亚星观邸(锦绣山河)
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    慎独 点评 融创城 2020-11-16 17:23
    融创城目前在售融华园地块,之前的融璟园、融臻园、融馨园地块已售罄,融溪园的规划也公示过,临近十八里河,和永威城六期也不过一河之隔,内部也规划有洋房产品,定位偏改善一点。 把汪汪事件抛到脑后,融创城给人的印象竟然还很不错。主要体现在两个方面:
    1、 工地
    2、 价格

    到了融馨园的工地上看,小区进门后设置有会客空间,社区内部绿化已经到位,大部分楼栋接近封顶状态,外立面也正在施工中,独单元的设计也不会对采光造城太大的影响,入户大堂带装修,毛坯房预留新风系统管道,可能是抱的期待值过低,看完之后觉得没有什么致命伤。

    价格也是真的无底线了,周日去遇到低楼层房源一口价,118㎡中间户均价11600左右,首付40多万,月供5500左右,虽然卧室没有飘窗,阳台也不是融馨园的客厅连通次卧大阳台,不过这样的价格相比一期的成交价,香了不知道多少。

    当然也也要注意到不利因素,融华园地块临近南四环高架和郑西铁路客运专线,融馨园东侧有建成的清真寺,京广铁路以东有laji站,这些置业顾问都会一笔带过,但是最好拍个照片好好琢磨一番。还有一点让人担忧的就是,价格一降再降,后期的工程质量不一定有保证,对购房者来说也增加了观望情绪。

    ps:地块落位图结合网站公示图整理,如有错漏请指正
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