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sader 房产评论师

  • 房产评论师
    sader 点评 保利文化广场 1天前
    近些天,传出不少高新区科学大道要建高架桥的消息,我针对此事说说自己的看法。
    首先科学大道如果确定要建高架,那肯定是为高新区日渐严重的交通压力考虑,尤其是科学大道主干道,密密麻麻的小路口多,红绿灯多,通行不畅,拥堵现象严重。现阶段尚且如此,未来几年随着高新区各楼盘的陆续交房,大量的购房者入住,哪怕农业高架全线通车,高新区的交通压力也肯定是只增不减。所以从交通上面来看,建高架快速路刻不容缓。而且建高架也会有助于四环外区域的发展,会很大程度减少从四环到市区三环内的通行时间。但同时值得注意的是,如果科学大道建高架,有可能牵扯到地铁8号线改线问题。其实高架与地铁共存,在别的城市并不少见,比如长沙地铁5号线,全线沿万家丽路高架设站。但是从郑州目前规划的地铁线路来看,大都完美避开了高架。所以原规划走科学大道的8号线,有一定可能在四环内会改线到科学大道以南的梧桐街,这其实对工厂遍布的科学大道以南区域的发展是个利好。
    下面说说建高架的缺点。众所周知,科学大道是一条有特点的城市路,风景路。道路宽敞,绿化好,看着干净。科学大道周边也不乏有像郑大,信息工程大学等全河南最知名的大学院校;不乏有像国家动漫基地,地质科技大厦,中铁公司等工作办公地点;不乏有像科学公园,绿谷公园等供人休闲散步的场地;当然也不乏有像丹尼斯,正弘数码港商业以及未来几年即将建成开业的高新万达,保利文化广场保利大厦,升龙又一城商业等等。如果科学大道建高架,道路绿化多少会受影响,商业发展多少会受影响,而且高架往往会给人带来噪音,扬灰等污染,周边的楼盘诸如保利文化广场二期,福晟谦祥钱隆城二期,正弘高新数码港三期等等距离科学大道较近的住户也会受影响。另外高架桥下阳光少,有遮挡,而且相对来说比较脏乱,整体上会让人感觉比较压抑。一条景观路建成高架,难免有些可惜。
    科学大道建高架连通西三环高架同样会牵扯到过铁路的问题,会耗费大量财力物力,工程时间也会拖得比较长,毕竟过铁路的工程都不好做。高架建设期间同样也会对高新区交通造成不小的考验。如果确定建高架的话大概率也会等到今年四五月份农业高架全线通车。
    其实相比较科学大道建高架来减轻交通压力,东西向的三全路,东风路的打通个人感觉会更实在一些,农业高架化工路段西延直到西四环也是可以取代科学大道建高架的一个方案。毕竟科学大道对于高新区地缘乃至在高新区上学工作的人来讲还是有一些特殊意义的。
    总而言之,还是慢慢等消息,看规划具体的落地情况吧。
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  • 房产评论师
    sader 点评 朗悦公园府 2019-01-14 23:31
    看评论前两天有人在寻问朗悦公园府的最新情况。所以今天特地关注了公园府这个楼盘。
    公园府开盘是在中秋放假期间,而郑州的降价潮也是从那时候开始的。中秋开盘的13个楼盘当时的销售情况出现了很严重的两极分化,卖得好的比如保利心语,清盘。卖的差的,比如升龙御玺,去化只有9%,比如泉舜上城,去化只有5分之1。这之中,公园府的纸面去化数据算不错的。项目首开凭着“赠送面积”的优势开出15200的均价,这个价格目前来看着实有点高了,毕竟羊毛出在羊身上,送的面积也不是白送的,而后的平推期销售不佳也可以看出购房者对此价格并不买账,项目也迟迟没有加推新楼栋。
    我之前分析过公园府的价格,对比公园道一号,学校-500,位置-500,商业-500,公园道一号卖16000,公园府也就14500左右。奈何公园府很傲娇,在周边项目大都纷纷降价之时,仍然保持原有的价格,看来朗悦不缺钱。尤其前不久位置更好的公园世家开盘价13000,公园府仍泰然处之,有种“敌军围困万千重,我自岿然不动”的决心与定力,佩服佩服。
    项目开发商朗悦虽是闽系,但在高新区做的还是不错的,公园道一号跟公园茂也积攒了一定的口碑。公园府项目本身也在主打品质:全石材铺设,立体五重中式园林,中央水景,公园道一号升级版等等。宣传的是很好,但是实际落地能有多少,购房者其实心里没底,尤其是在目前这个天天维权的大环境下,景观绿化缩水,虚假宣传等等随处可见。项目如何增强购房者信心就变很很关键。
    现阶段楼盘的销售,价差是关键。东望之所以火爆不就是因为低于片区均价。而公园府目前的价格仍然是开盘时15200的价格而且不能分期,对比周边,不但没便宜反而更贵了,卖得不好也就在所难免。不过项目目前可以使用组合贷,对于那些有公积金的购房者来说算是件好事。项目也在积极与名校谈判,如果能跟公园道一号一样谈下像外国语这样的学校并写入合同,对项目会一个不小的加分项。而在学校未确定的情况下,15000+的价格还是不建议买这里,会有很多更好的选择。
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  • 房产评论师
    sader 点评 保利心语 2019-01-13 22:25
    元旦三天假期间,跟朋友去他刚装修好的新房小区转了转,小区就是本项目:保利心语,一期。他是在2015年10月份以9000+的价格买的该项目,那会项目还叫上品新天地,后被保利收购。
    保利心语一期大门没有大的亮点,中规中矩,小区也没有人车分流,机动车可以在小区内部穿行。容积率5.5,不过小区内部人不是很多,可能大多人都还没入住。小区内部绿化景观做的不错,让人感觉很清新,算个亮点。户型方面,我参观了朋友的82两房,中间户,不是现在市场比较流行的连廊设计,而是纯南户。主卧次卧客厅都朝南,不过有点尴尬的是,次卧窗户能看到旁边住户阳台侧面,私密性和采光都不是很好。卫生间窗户对着厨房(厨房原有的阳台打通),相当于一个暗卫。不过厨房跟主卧面积都比较大,这是目前88小三房不能比的。我朋友买的9号楼,南侧就是二砂厂房区,所以朝南视野非常好,一望无际的感觉,西南侧能看到远处在建的阳光城丽晶公馆的高层。以上就是保利心语一期的一些情况。
    二期相比一期,容积率更高,户型也不好,通过楼层图还可以看到中间户卫生间窗户相对的情况,因此更适合有投资需求的购买。投资的可以考虑47平70年住宅产权的小户型,毕竟项目临着中原万达,又有在建的地铁10号线,交房后出租还是比较好租的。自住购买的话,舒适度会很差。另外项目附近的二砂文化创意园被列为郑州市“四大文化区”,算是项目的一个利好。
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  • 房产评论师
    sader 点评 华润悦景湾 2019-01-13 00:53
    11号上午,高新区双湖科技城175号挂牌出让的土地,经过3个小时的竞拍,最终以熔断总成交价67260万元被正商摘得,溢价率54%,折合楼面价5235元每平米,刷新了高新区地王。此消息一传出,好多朋友圈里的中介尤其是高新双湖区域的中介立马就坐不住了,赶忙趁此机会带一波节奏:又出地王了,房价又要涨了,快买房吧,涨到两万不是梦。殊不知17年6月,天地康颂置业同样拿了双湖的一宗土地,当时的楼面价4150元每平米,后与华润合作即为现在的华润悦景湾。
    华润悦景湾目前销售均价11000,前一段还曾降到过9000多的价格。由于双湖科技城区域是净地,没有拆迁安置等一些杂七杂八的费用,因此开发商开发成本主要为拿地成本。华润4000+的楼面价卖到9000+都是赚的,所以不用过高期待正商的新地王能卖到多高的价格。卖高卖低还得看市场,2019年房地产就三个字:稳,稳,稳!
    其实不只是地王的出现,最近北京土拍取消限价措施,广州大幅放松户籍政策,天津将自持住宅调整为可售住宅,首套房贷利率下调,央行降准等等都刺激着人们的购房心理,好多人认为这些是房价大涨的前兆。看来经过16年房价的大涨,人的心态能加敏感,恐惧慌乱害怕已经变得非常容易撩拨、挑逗;而且欣喜更透明,政策性新闻更容易发酵。多少令人有些痛心。买房置业还是要看清现实,认清政策,要理性。在目前房住不炒的基调下,房价大涨是不会出现的。
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  • 房产评论师
    sader 点评 万锦熙岸 2019-01-11 00:58
    12月26日的土拍让高新双湖科技城风光了一把,美的经过115轮大战,以溢价率56%摘下位于莲花街南、川杨路东的150号地块;金辉经过102轮竞拍,以溢价率55%摘位于下莲花街南、川杨路西的151号地块。虽然这两块地成交楼面价较前两天滨河国际新城土拍8000+的价格还有不小的差距,不过仍然诞生了高新区的新地王。今天双湖又会有1宗地竞拍出让,175地块位于红梅街南、川杨路西,挨着之前151号地块。今天土拍结果会怎样,拭目以待。
    双湖科技城主要得益于郑洛新国家自主创新示范区。郑洛新国家自主创新示范区定位中原地区的高科技产业中心,是国务院批复的第12个国家级自主创新示范区,也是河南省体制、机制创新的重要示范基地,依托郑州,洛阳,新乡3个城市高新技术产业开发区。片区与滨河国际新城相同,同为中建合作土地开发。
    双湖科技城区域目前在售楼盘主要有以下几个:华润悦景湾,中海万锦熙案,万科城,大正水晶森林。大正之前的2万定房侧面展现出许昌开发商很缺钱,而且宣传的玻璃幕墙住宅立面存在很多实用性安全性包括后期维护保洁等问题;万科城产品不错周边配套也还行不过价格偏高;央企华润的36页补充协议,霸王条款令人心寒不过有价格优势;中海项目则中规中矩,没有亮点也没有大的缺陷,高低配算是槽点之一。如果非要在此片区选择楼盘,选价格选华润、中海,选品牌配套选万科,大正不建议考虑。
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  • 房产评论师
    sader 点评 康桥香溪郡 2019-01-10 10:48
    康桥最近也是处在风口浪尖,因为朗城项目的维权,闹得沸沸扬扬。不得不说,近两年的购房维权特别多,且不说金科,融创,恒大等外来房企到郑州纷纷变了质,本土稍微靠谱点的永威建业美景也频频遭遇维权。永威因为永威城的省实验,永威南樾的“缩水”入户大堂;建业因为花园里项目人车分流问题,景观绿化缩水,因为五龙新城的精装质量;美景因为麟起城车位配比,单元门厅等。原以为康桥能守住最后一棵稻草,没想到也gg了。
    还是回到本项目吧。康桥香溪郡,绿博片区,万三路以东,郑开大道与平安大道之间,临近贾鲁河。项目是康桥开发的城市综合高端住宅项目,总占地500亩,建筑面积80万方,项目总共有8个地块,已经推出1、2、6、8、9号院,现在主要在售3号院跟5号院的房源。
    目前郑州,城市向东发展已经深入人心。东站高铁片区,太贵,买不起;白沙片区,房源太少,没得买;再往东则是绿博片区,绿博虽然与白沙只隔一条万三路,但是差别很大,房本的不同就是一条难以逾越的鸿沟。绿博最近出现大幅降价主要是之前定价偏高导致,当白沙出现12000的精装,绿博再卖13000显然高了。而此项目康桥香溪郡,单从整体规划,周边环境,开发商口碑还是户型设计方面,在绿博片区还是比较有竞争力的。但是价格还是有点高,目前整体均价11000+毛坯交付,无地暖,无新风。不过目前项目5号院26号楼在推9000+的房源,据说是由于距离高架及高压线比较近而推出的特价房。
    此项目外场销售很多,绿博片区哪怕在白沙,想拉你去售楼部看房的中介渠道几乎随处可见,这也从侧面看出项目卖的并不好。所以,如果要买此项目,可以再等等,价格还有下降空间。
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  • 普通会员
    sader 点评 郑地新港华苑 2019-01-08 23:48
    郑地最近又火了一把,首先白沙的郑地美景东望又一次开盘即清,其次管南的此项目郑地新港华苑出现了13000的价格,刷新了片区新低,成为了主城区的一个“漏”。
    郑地目前主导在售的三个项目,本项目,东望跟中原区的郑地璞园价格都算比较良心的,或是片区平均价或是低于片区均价。这样的价格可能与郑地国企的背景有关,而且郑地全名为郑州地产,在现阶段坚持房住不炒的基调下,要在郑州带头紧跟落实政策。目前选择郑地的项目还算靠谱的,至少有价格优势。不过品质方面不要太过奢求,而且国企一般比较墨迹,像西区郑地璞园项目,楼都封顶了才拿预售证开始卖,真是不急不躁。
    此项目规划两栋楼,1号楼跟2号楼。其中,1号楼两个单元,位置紧挨航海路,总层数34层,西单元为3梯6户,东单元为2梯5户;2号楼位于1号线南侧约45米距离,同为两个单元,总层数33层,2梯4户。项目的优势很明显,就是地段。下面主要说说劣势。
    项目的劣势在售楼部中大都有公示,主要有以下几点;1. 容积率5.464,比较高 2. 整个小区只有两栋楼,无法形成完整的社区 3.公摊方面,1号楼西单元3梯6户的小户型,公摊很大,达到了33.9%,而2号楼的户型公摊也是达到了26%~27%。 3. 2号楼东单元紧临大型混凝土搅拌站,在该搅拌站迁移之前可能影响入住 4. 1号楼西单元16-34层为公租房 5. 项目地面规划有机动车,非机动车停车位,后期可能会人车不分流 6.机动车入口设置于2号楼西侧,可能存在噪音灯光灰尘等污染。1号楼临主干道航海路同样会受噪音灰尘影响7.交房时间有点晚,2021年底。
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  • 普通会员
    sader 点评 星联御象湖 2019-01-06 23:03
    项目前不久开过一次盘,推出高层10#楼,数据上看去化还不错。目前项目在加推9号楼西侧中间户跟西边户,注意只有西侧两户而不是一整栋楼,加推只加推一栋楼的一半是个什么意思,看来10号楼也并没有卖得很好。下面简单说一下9号楼的基本情况。
    9号楼交房时间预计2022年年中,不得不说太晚了。户型面积方面9号楼跟10号楼一样,2梯4户,两边户都为120㎡,中间户为88㎡。价格方面,精装交付均价13000~13500,由于项目备案价11000+,因此超出备案价的部分都将补充在首付之中,不过项目可以首付分期,首付10%,剩余部分分两年4次付清,首付分期总房款少优惠一个点。项目样板间布置在11号楼2楼,实地布置的样板间,这一点还是很好的,直接可以去楼层里根据实际尺寸,实际户型位置,实际连廊布置去感受户型居住的优缺点。9号楼总层数27层,定价方式是20层单价最高,上下依次递减,每层20元左右的差价。整体楼间距上面,由于项目容积率2.99,而且没有讨厌的高低配,因此楼间距还是很可观的。最大的如2号楼跟10号楼之间有73.3米的楼间距,最小的如7号楼跟9号楼之间也有45.5米的楼间距,采光不是问题。
    星联御象湖项目之前一直受美景东望跟永威森林花语的前后夹击。目前东望高层已经售罄,据说今天早上9点的开盘异常火爆,首付三成的入场时已几乎无房可选。而永威目前剩余房源不多,且14000的毛坯价格也是白沙片区的高点,性价比不高。白沙区域能选的高层住宅项目现阶段也就只有御象湖了,可以说终于算有了出头之日。不过实地去售楼部考察发现看房的也并不多。项目开发商是很大的劣势,星联跟新芒果在郑州虽然也开发过不少楼盘,不过没有出彩的作品,品质不高。其次交房时间跟高首付比例也是项目的两个减分项。
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  • 普通会员
    sader 点评 郑地美景东望 2019-01-05 22:22
    明天美景东望就又要开盘了,最后两栋高层,3号楼跟5号楼。3号楼共24层,位于项目最北边位置。5号楼位于3号楼南侧,共27层,距离北边的3号楼及其南边的6号楼均为36.3米。这样的楼间距主要需要考虑一下要选的楼层,尽量选择高楼层,避免采光受影响。前不久项目附近的新田印象12000精装的公寓项目开盘,去化率在70%以上,相信同样12000精装价格的东望住宅明天开盘仍然会是清盘节奏,一房难求。准备抢房的朋友们,你们准备好了吗。
    白沙目前在售高层项目着实不多了,东望明天开完盘就只剩星联御象湖项目跟永威森林花语的大户型。白沙区域从中牟化为郑州郑东新区,省级重点规划,承载了很多人的期待,尤其是在东边工作的人。不过仍然需要注意的是郑开大道两侧的楼盘,由于有轻轨高架的存在,注定郑开大道沿线不会规划东西向地铁线路(可参考农业路,最初地铁5号线规划走农业路,而农业路建了高架之后,5号线改线黄河路)距离最近的则是地铁8号线,而8号线目前仍没有动工迹象,建成更是遥遥无期,保守估计2022年之后。东望好归好,但是距离上离主城区还是很远的,就算距离龙子湖区域也有12公里左右。远郊没地铁,刚需购房者选择这里还是要慎重。另外东望交房较晚,立面采用涂料而非真石漆也是项目的缺点。东望当然也有很多好的优点,价格就是最突出的优势。
    在目前这么寒冷的环境之下,东望还能如此火热,买房还要靠手速,东望也算是一朵奇葩。预祝要上车东望的购房者明天能够成功抢到合适的房子。
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  • 普通会员
    sader 点评 豫发大运城白鹭源春晓 2019-01-04 22:14
    豫发白鹭源春晓项目位于港区郑港四街与郑港四路交汇处。目前的港区以空港为发展极核,围绕机场形成空港核心区。以轴线辐射周边形成北、东、南三区。北区定位为城市综合性服务区,东区定位是临港型商展交易区,南区是高端制造业集聚区。本项目位于三区中的北区。北区由于新品住宅较多,周边配套相对成熟,现阶段居住舒适度最高。
    豫发集团成立于2000年,国家房地产开发一级资质,累计开发面积1500多万平方米,储蓄土地22000余亩。豫发在港区开发的主要为住宅、商业、地产三大产业,在港区也是楼盘最多的房企。其中锦荣广场和锦荣悦汇城为豫发开发的商业项目,锦荣信息科技园为综合性现代产业园,其余项目均为住宅,如已交房的豫发国园、豫发白鹭园和豫发蓝山公馆以及在售的豫发国园玖号院、豫发蓝山公馆等。
    本项目位置还是很好的,基本算是港区核心位置。交通方面,距离地铁2号线城郊线康平湖站点800米左右,经过的公交线路有635路跟627路。学校方面,附近有郑州航空港区英迪国际学校,桥航路小学,郑州市第一一二中学等。商场方面,较近的有锦荣悦汇城跟富士康沃金商场,距离在3公里之内。小区的物业是自持的河南新豫发物业服务有限公司,该物业公司于2001年8月成立,目前来看,中规中矩。我个人比较喜欢项目案名,白鹭园春晓,在郑州大部分项目“某某城,某某府”的环境之下,如此充满意境,富含诗意的案名实属难得。项目值得注意的是,位置离富士康生活区比较近,人多嘈杂。不过正在建设的高铁南站将来会对区域房价会有一定促进作用,目前项目在售高层建筑面积110-150平,均价9700一平。
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