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南山忆 房产评论师

  • 房产评论师
    南山忆 点评 北龙湖金茂府 2天前
    项目总占地84亩,规划17栋住宅(12栋洋房,5栋别墅);地下2层车库;洋房7层,别墅6层;车位配比1:2

    洋房面积段:180-370㎡;别墅面积段:230-320㎡。

    内部配套2000㎡下沉休闲会所;项目周边规划地铁4号线,2条轻轨线,3所学校,1所医院,商业综合体齐全,临近滨河公园。

    央企金茂进驻郑州首个项目,全国第25座金茂府,高端府系产品,定位还是比较高的;金茂12大绿金科技系统,体现科技人居理念;

    共规划20栋住宅,其中12栋洋房(356套)、5栋叠拼(102套),合计458套

    地源热泵系统、毛细血管辐射系统:系统原理:系统由U型管道+泵机组+毛细血管网组成;在土壤层内埋入U型管道,利用泵机组搭配室内毛细血管网,冬天向下吸收热量,夏天向下释放热量,达到室内恒温的目的;

    优点:毛细血管分布在室内墙体顶部及其它墙体局部,直接嵌入墙体内部,不占用室内层高,系统与建筑同生命,使用周期长,无风感,无噪音,节能环保

    精装洋房标准层6.5万元/平米,顶层7.5万元/平米,一层8-11万元/平米;精装叠拼下叠10万/平米,中叠9万/平米,上叠8万/平米;

    限价5.3万元/平米,售价与限价之间的差额房款:标准层通过签订精装修补充合同+科技装修合同一次性收齐,首层除精装合同外,另外还需签署地下室合同。精装修成本0.5万元/平米,对外报价1.2万元/平米;科技装修0.3万元/平米,与实际成本基本一致。
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  • 房产评论师
    南山忆 点评 康桥那云溪 2天前
    项目为康桥在南龙湖的第七个项目,位于郑新快速路与阳光大道交会处西1000米路南。

    总占地面积300亩,分为两期开发,一期现已清盘;二期处于尾盘阶段。

    项目内部规划一所幼儿园,东侧紧邻在建的阳光实验小学、投入使用的龙湖一中;西侧是 2.8万方的十七里河滨景观公园(修至泰山路段),后期生态资源丰富;

    交通方面距离地铁二号线小乔站2公里,计划2021年开通;项目除自建社区底商外,距离龙湖锦艺城、华南城及奥特莱斯购物中心等大型商业均较近,各项配套趋于成熟。

    项目2021年1月23日平推高层202#东单元,共计推出78套房源,截止当天去化25套,去化率32%,成交均价8400元/㎡(毛坯);

    开盘优惠:①开盘8折优惠(首付分期81折优惠);②额外每平优惠200元;③当天认购送车位1个、2年物业费、1万家装券、50寸电视机1台;

    项目优劣势点评:1.配套设施完善,紧邻龙湖一中,区位优势明显;2.康桥深耕南龙湖10年,周边有多个交房项目,客户认可度比较高;3. 项目在售货源不多,本次推售产品满足多层次客户需求,优惠力度较大,切合客户心理预期
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    康桥那云溪康桥那云溪
  • 房产评论师
    南山忆 点评 正商兰庭华府 2天前
    项目总占地204亩,目前二期主力在售,二期占地139亩,建面27.7万㎡,规划10栋高层,11栋洋房、1所十二班幼儿园以及5栋配套用房。

    项目位于南龙湖北更接近于郑州市区,紧邻郑新快速路、京广路、祥云路,2号地铁城郊线、16号(规划中)双线地铁,交通便捷;内部规划十二班幼儿园,三所小学,两所初中,一所高中,祥和路一小及龙湖镇四中即将竣工并投入使用;

    周边景观资源有龙湖城市湿地公园、潮湖湿地公园等;距离省第二人民医院、新郑市第三人民医院、新郑市中心医院等医疗机构3.5公里。距离华南城、锦艺城商业中心、奥特莱斯、世纪公园购物广场等成熟商圈2公里左右。但项目临近高压线电网,劣势明显。

    项目1月22日平推二期高层7#,共计推出68套房源,,无蓄客,当天到访18组,去化7套,去化率10%,高层成交价格8800元/㎡(毛坯);

    购房优惠:①认筹3千抵2万;②定房优惠2%,每平米优惠500元;首付10%,剩余3年6次还清,年利率8%;

    此次平推前期无蓄客,客户到访仅18组,客户量不足;
    .项目周五平推,推广宣传力度不足;分期政策有利息,客户抗性较大。
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  • 房产评论师
    南山忆 点评 碧桂园时代城 2天前
    碧桂园名门时代城位于商都新区与二七新区两大城市新区交汇区域,项目北靠南水北调运河,东侧紧邻十八里河生态廊道,生态环境优越;

    紧邻中州大道、京广快速路与南四环,均为城市主干道,临近地铁2号线南四环站;

    引入管城区外国语小学与回民中学;自身配套70万方商业;但地块分割严重,配套相对匮乏,落地尚需时间。

    1月18日平推三期雅园高层8#,共计推出80套房源,截止当天去化37套,去化率46%;

    本次认购优惠:①订房1万抵3万 ;②开盘优惠1%; ③签约优惠2%;④按揭首付三个月内付清优惠6%,一个月内付清优惠8%;分销:贝壳、58,房友(1.5%佣金)


    这次平推去化效果一般,原因有四点:
    1)周边在售项目较多、货量大,竞争压力大;2)位置较偏远,各类生活配套缺乏,客户有一定抗性;3)三期雅园对比二期泽园距离南四环地铁站较远; 4)价格对比竞品有优势
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  • 房产评论师
    南山忆 点评 国泰观邸·悦峰 2021-01-22 17:17
    项目由郑州国泰开发,隶属于香港泰顺亚洲集团(外商独资企业)。

    项目比较早了,1997年拿地,总占地251亩,分成三期开发,一期是罗马假日(2010年已交付),二期A区一品庄园(2017年已交付),三期还在规划中。

    这一次推售的二期是B区高层现房7#(西单元),产品包含193/195㎡的四室,项目定位纯改善。该区由一栋5F洋房(已售罄)和一栋31F高层组成,采用新古典主义设计风格。

    项目紧邻北三环和经三路,距离中州大道800米;一公里范围内有金水区育人小学、世纪先锋学校、枫湾小学和四十七中;商业配套3公里范围内有正弘城和建业凯旋广场;生态方面有龙湖湿地东园、郑州国家森林公园、龙湖东运河公园。

    1月1号开始蓄客,截止开盘当天认筹50组,当天到访约60组,1月9日开盘推出二期高层7#,共计推出62套房源,截止当天去化35套,去化率56%,价格毛坯19000

    推出的套数不多,只有几十套,认筹一周蓄了50组,20万认筹,门槛比较高,水客的话应该不会很多。

    项目的优劣点都很明显,优点自然是位置,比较优越,而且现在市区内大平层项目比较吃香,再者,这个项目现在是现房,根本不用担心是烂尾,随买随住;

    但是缺点嘞,开发商品牌就不说了,毕竟人家现房了。整个小区就这一栋,还临路,丝毫没有社区氛围,根本不符合改善客户的追求啊,所以呢,还是在看看吧
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    国泰观邸·悦峰国泰观邸·悦峰国泰观邸·悦峰
  • 房产评论师
    南山忆 点评 恒大未来之光 2021-01-19 20:39
    项目概况:项目已拿地块约1218.08亩 ,首开地块占地239.1亩,建面31.4万方,共规划天和+地和+人和+乐和四个地块,面积段在76-128㎡,项目首开产品偏刚需;

    交通配套:恒大未来之光项目位于领事馆区核心位置,临近地铁11号线(规划)张庄东站+贾庄站;郑州地铁13号线(规划),周边配有13/569路公交

    教育配套:内部规划自建9所国际幼儿园,项目周边有11块规划中小学教育用地

    商业配套:项目自身规划商业配套13.1万方的“和家中心”商业综合体;

    景观配套:南水北调运河生态走廊+北湖公园+冯庄文化公园+小清河滨河景观带等生态景观。

    项目位于北港领事馆区,目前周边配套暂不成熟,未来规划发展空间较大,项目共分天、地、人、乐4个社区开发,首开地块为人和1号院、乐和6号院、地和5号院、地和6号院;

    2020年1月16日平推人和9号院高层16#,共计推出64套房源,截止当天去化10套,去化率16%;小高层成交均价8100-8200元/㎡(精装);

    1. 项目持续性平推,推售节点密集;2.渠道采用自渠(佣金1.5-2%)及佑家(佣金3%),佣金相比之前3.5%刺激力度低,带客量一般;3.前期平销精装7800元/㎡,此次开盘上涨300-400元/㎡,且片区规划未落地,客户观望情绪高
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  • 房产评论师
    南山忆 点评 郑州华侨城 2021-01-19 20:21
    项目总占地7500亩(住宅900亩、商业238亩、文旅6362亩),以开放式城市公园为核心,集文化、旅游、娱乐、休闲、人文居住等生活方式的文旅综合体项目。

    当期位于二七区郑密路南四环东南角;主力在售5号院,占地68亩,总建面11.27万㎡,规划6栋高层、5栋18层小高层,共1024户。

    项目从去年3月份开始几乎上每两周就会推出来一栋楼,销售速度相对比较快

    2021年1月16日平推5号院高层5#,推出128套,去化32套,去化率25%,认筹优惠2%,开盘当天认购优惠4%,
    本次平推去化效果一般:

    1、5号楼与3号楼价格相当,但5号楼前方有6号楼高层遮挡,影响低楼层采光,同时离小区中心景观带较远,部分客户存在抗性;

    2、价格较周边竞品(亚星星河郡高层毛坯11500元/㎡)价格无优势。
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    南山忆 点评 正商丰华上境 2021-01-19 20:12
    正商豐华上境位于朝阳路与东运河交会处,项目总占地约68亩,总建筑面积约15.7万㎡,容积率1.69,绿化率35.37%,涵盖13栋7层洋房和1栋物业用房,共计476户,主力户型为146㎡三房和173㎡四房。这是正商在北龙湖第五个项目,也是北龙湖继九号公馆之后第二个贴着备案价卖的项目。

    首开2019年3月22日针对洋房12/16#房源进行线上选房,共推出84套,当天去化70套,去化率83%,毛坯洋房标准层32000元/㎡,首层54000-60000元/㎡ ,后续基本上平均每个月推出1-2栋洋房,每月成交大概在20套以上,卖的相当不错。

    正商这个房企在大家眼中是专做流量盘的,在北龙湖也不例外,丰华上境同样是属于北龙湖的流量盘,尽管之前善水上境有维权的现象,交房效果相当一般,但是,架不住便宜,谁会跟钱过不去,好多人想买北龙湖,但是之前北龙湖的门槛普遍是在600万以上的,丰华上境入门400万起,正好抓住这一部分空档客户(想进北龙湖圈子,奈何囊中羞涩),算是打了一手好牌。
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    南山忆 点评 保利珑熙 2021-01-19 19:46
    项目离北龙湖副CBD仅约500米,位于丰溢路与众意路交汇处东北角, 总建面10.4万㎡,总占地104亩,为保利在全国的第7个豪宅项目;产品规划全部为多层洋房,主力户型为195 -235平米四房,车位配比2.2:1

    项目共规划25栋建筑,社区内部配套一所幼儿园,2#规划为约1000㎡会所,其它24栋均为多层洋房,2T2/1D/2D/3D,楼层为5+1带复式

    周边配套: 地铁4号线已通车)和规划中的两条轻轨,北龙湖CBD金融岛、西运河公园(足球公园),龙湖公园、北龙湖湿地公园、如意运河公园、东运河公园等生态资源,周边的景观资源确实没的说,毕竟是富人区,市政的配套很用心

    2017年11月30日拿地,成交价25.05亿,单价2403万元/亩,楼面价24032元/㎡,溢价率50%

    19年上半年的时候价格精装标准层是4.5万左右,卖到年底价格降到了4.3,后来在疫情的时候各种促销,价格在4.05-4.15的比较多,首层5.5万元/平方米,当然了,关系够硬的话更低的价格也有,这个项目在去年和前年确实卖的不错,现在剩余50套左右,保利这个项目在北龙湖里面算是中等,中规中矩。

    说说限价吧,限价3.0985万元/平米,精装修成本0.4万元/平米,对外报价0.8-1万元/平米。售价与限价之间的差额房款:标准层通过签订精装修补充合同一次性收齐,首层除精装合同外,另外还需签署地下室合同。

    如有不当,欢迎各位朋友指正,畅所欲言
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  • 房产评论师
    南山忆 点评 龙湖天境 2021-01-19 09:33
    龙湖天境是郑州的第三个龙湖项目,项目位于高新区创新大道西、金盏街南,总占地102亩,地上建面17.04万㎡(住宅9.98万㎡),规划12栋8F洋房,3栋31F的高层,产品涵盖99-143㎡的三房至四房,其中高层产品为99㎡及115㎡三房,洋房产品为116㎡三房及143㎡四房,定位偏刚改;目前周边路网大部分已成型,天健湖、天德湖加持,生态资源丰富,但多数配套仍处规划中,区域发展成熟尚需时间。

    这个项目2020年11月底首开7/8/9/10#楼,12月开5/15号口,1月16日平推洋房6#,共计推出42套房源,截止当天去化9套,去化率21%,毛坯高层11000元/㎡,毛坯洋房13500元/㎡。截至目前这个项目仅三个月就已经销售过半,平均每个月成交200套左右,这个数据在如今的市场已经是很吓人的了,可以说是龙湖在高新区算是站稳脚跟了。

    此次项目为平推,前期无蓄客,而且这次推的楼栋6号楼位于项目的东南角,两面临路,但是价格和5号楼一样,所以客户的抗性还是有的;2. 项目洋房定位刚改,产品定价较周边竞品无优势(正商湖西学府精装13500元/㎡),推售节点较密,去化情况相较前期表现一般。
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    龙湖天境
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