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三少爷的笔 房产评论师

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    三少爷的笔 点评 中博城 14小时前
    石化三兄弟中,中博率先启动开盘,抢下先机,后来者天钜居上,定价和操盘水准稳居第一,难产的老二东方鼎盛已经100%卖给了花花牛的佳田置业,目前一超多高的局面。

    作为上百亩地的城改项目,中博片区的改造由原地主中博自己来操盘,河南中博股份有限公司投资开发建设。中博股份成立于2001年,是一家集大型批发交易市场开发、经营、管理及房地产开发销售为一体的综合性企业,注册资本8.67亿元人民币,旗下拥有河南中博家具中心、中博家电、中博红木大观等大型专业商场,营业面积30万平方米,开发实力非常雄厚。

    目前在售一期的纯住宅地块为中博城珑誉园,占地2.8万方,总建筑面积约14.7万方,容积率3.75,绿化率约35%,建筑密度20%,有5栋高层建筑、1栋幼儿园、1栋会所组成。项目在建筑风格上采用新亚洲建筑风格。
    二期中博城和锦二号苑预售已公示,二期在售地块位于管城区未来路西、凤凰路北,地块占地面积10316㎡,约合15亩,总建筑面积70206.17㎡,建筑密度41.18%,容积率5.10,绿地率20.96%,社区内部共规划2栋主楼及裙楼,其中1栋为32层住宅,另1栋为20层商业,下部3层裙楼为集中商业,规划总户数174户,停车位583个。

    从居住纯粹性来说,个人感觉目前在售的珑誉园还是非常不错的,3.75的容积率,社区内部小而精的规划,户型上以改善为主,多为大三房和四房,户型设计上也没有太多的矛盾和缺点,作为金二环的位置,南侧为魏庄的安置房,一路之隔是康桥知园,石化路往西就是龙源的房子和中州大道,未来路往北往南也是大路通畅,更为难得的是区域的居住纯粹,比郑汴路南北的中博二期组团生活环境更佳。
    二期的项目虽然位置更为市中心,但是区域多为家具城办公及商务类,住宅氛围不行,一栋住宅大概率也是以小户型投资走量吧

    中博的价格也非常夯实,基本在1.5-1.6之间徘徊,时而爆出来部分特价房,不过三少一朋友是管城区XXzf局委工作人员,目前他们局委正在团购珑誉园的部分房源,价格听说在1万出头,这个真是血赚,而且中博这家开发企业确实也是抱着交个朋友好办事的理念,抛开利润保住成本来。不过片面也说出本来房源就不算多的珑誉园,卖了1年多了还有不少房源,市场确实不景气啊。

    相比不远的康桥和龙源世纪城,中博的价格非常公道,更是和南三环外的富田九鼎公馆价格差不多,位置错了至少一个环,也许就差一个地铁加持吧。
    石化路未来路区域,佳田的遗留问题多,接盘后续有待考察,龙湖天钜哪都好就是价格太贵。
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 保利天珺 16小时前
    2020年9月25日,27家房企+51个马甲来竞争C(2020)052号经开区储备用地,最终保利地产以溢价50%,楼面价9977拿下,二次落子经开。

    目前项目规划已通过,备案名:保利天和院,依旧是定位保利的改善“天”系列。

    项目位于经开区 经开第六大街以东、经北二路以南,占地41.454亩,容积率3.0,规划4栋33层高层、2栋11层小高层、2栋配套用房及1栋幼儿园。外立面造型以现代风格简约明快的外立面为主。
    整体规划是北高南低,城市天际线和各楼栋采光上都没有问题。
    产品户型规划以90-130的三房及140、160四房为主,定位刚改。115的主力三房户型作为连廊南向户型,基本上都是一个模子刻出来的,保利也没有做太多优化和改良,140的四房就差点意思,作为纯改善的户型,而且容积率也不高菜3.0,140的户型没有做到南北纯通厅的通透设计就是失败的表现,户型内部布局倒是不差,但是总感觉可以更好。160的四房作为1T1户的小高层户型无论是从通透性还是功能分区等来说都更为完美,南北双阳台+超大横厅阳台,这个肯定是经开改善土豪的最爱

    同样作为央企,保利和华润在经开的项目基本都是邻居,有点相爱相杀的感觉,好在北边的紫云府已经交付,虽然紫云府建设过程中也被数次维权,但是交付水准在郑州精装的开发商里面属于中上水平,大家都在减配,央企总规比高周转房企留点脸面
    经开不缺改善,当然近几年也不缺改善的楼盘,而且经开由于距离东区和滨河都近,更有不少客户被吸引走,不过地缘还是大有人在,天和院坐落主城区的地理位置是不可撼动的,而且保利发展在郑州的项目很多,收割不少客户,客户群体还是有的,作为央企中规中矩的行径同样有作为中规中矩的中年人的喜爱,40多亩的占地,600余户的业主,没有那种大型社区的噪闹,小而精的楼盘确实值得期待。
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 裕华城 2021-01-09 10:54
    作为铁炉城改的裕华城,开发商为郑州德宸祥苑置业有限公司,该公司由河南德宇实业有限公司、河南省金博大投资有限公司和中国金谷国际信托有限责任公司联合成立。其中,河南德宇实业有限公司是河南裕华置业子公司。从背后股东信息不难看出,由裕华来操盘,另外两个信托投资公司进行资金支持利益分成,作为郑州老牌本土中小开发商,裕华置业的生存之道一直保持的不错,土地资源和规模一直控制在稳中前进,不管是几十亩地的小项目还是上千亩的城改项目,都自己独立操盘开发,这份毅力在本土小开发企业中还是值得称赞的。

    裕华城主打的卖点就是教育,整个项目规划6所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中。目前已签约伊河路小学。

    裕华的教育资源确实很不错,从中原区的光合世界项目与伊河路小学搭上关系,再到裕华城项目正式签约伊河路小学西校区,看来为了这个集团20年大成的项目,裕华除了搬总部办公外确实下了不少功夫。

    作为西区乃至郑州市重点小学,伊河路常年排名TOP3
    裕华城引进的伊河路小学西校区为总校直管,老师和管理体系均为总校直接负责,一个校长管理,属于纯正血统的西校区,而不是合作办学。这句话确实得画起来考,现在西区的新项目,都说签约伊河路小学,但是很多为托管和合作,伊河路顶多提供几名骨干教学及经验,真假需要好好区分。
    学校规模为36个标准班,计划2021年开始施工,项目交房前投入使用。经验收合格后,移交给伊河路小学,由其统一进行招生、管理。

    项目首期书香苑占地约112亩,建筑面积约37万㎡,地上建筑面积约26万㎡,容积率3.49,绿地率35%,由16栋住宅、1所幼儿园、2栋社区商业配套组成。其中住宅部分由6栋洋房+10栋高层组成。户型从78两房---89三房---115三房--131四房,涵盖刚需改善的各类需求。
    裕华城项目缺点也十分明显,整个项目被一南一北两条铁路线包围,西侧为西四环主干道,内部多为市政规划道路,和外部配套的联系从规划上来看比较“狭隘”更像是一个被合围的小小城,所有的配套都要靠自己1700亩的土地来搞定,虽然打着常西湖楼盘的称号,但是建设路北侧在常西湖新区的规划中已经处于可有可无的边缘地带。地铁1号线铁路站的距离最好是实地勘察,因为项目住宅地块较多,包括大门的方向都影响到地铁口的距离,花费一点时间好好研究下也对得起上百万的房款。

    裕华城的价格相对于直接竞品紫韵城低了很多,这也说明紫韵城前期溢价不低,不过西四环边的荣盛花语水岸精装也就是个价格,距离三环更近的,配套更好的地铁盘碧桂园凤凰城之前更是释放出13300的毛坯特价房,确实出货不容易,建设路几大楼盘的斗法一直在火热之中。
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 融创中永中原大观 2021-01-07 17:05
    龙湖左岸 凤山之首
    是不是感觉很高大上,融创的营销做得确实妙不可言,但是中原大观这个项目就一个字:杂,规划也是杂乱无章,产品也是杂乱无章,来康康项目的前因后果。

    作为金水区马李庄(桑园)城中村改造的项目用地,整个项目也是几经波澜。
    重庆银桥公司最早于2013年6月与郑州市金水区马李庄村民委员会第五村民组(桑园)城中村及连片改造项目指挥部签署了《金水区马李庄村民委员会第五村民组(桑园)城中村及连片改造项目合作框架协议》。后来经历过豫森集团、永恒实业等几经转手最终由融创接盘。
    目前的开发商是河南中永置业有限公司,该公司是开封市永恒营销策划有限公司与融创联合成立的房地产开发企业。

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    项目控规中一共有三块住宅用地,一块教育用地,一块科研用地,一块商业用地,其中三块住宅用地容积率分别是5、6、7。
    中州大道一路之隔就是北龙湖,再加上中原科技城的加持,项目的先天位置区域非常好,但是融创接盘代价很大,所以融创并不考虑把这个楼盘做成品质大盘,毕竟房企首选考虑的事利润,而且项目的基本条件和规划限制也成不了品质一说,于是乎,怎么高利润怎么来。

    然后各种产品开始登上舞台,正常的商品住宅房源、洋房、70年产权公寓产品,还有规划局特批的日照分析通不过的所谓的非成套住宅产品,各个产品之间千差万别,定位的人群也是各不相同,其中的差价更是让人惊叹,这纯属于大杂烩项目

    目前再推国泰北路北,中州大道西的二期地块,二期总占地约66亩,地块建筑面积约约1.86万方,共10栋楼,5栋高层、3栋洋房、2栋住宅公寓。
    洋房首先不建议改善入手,别人家的太师椅是南低北高利于采光,融创的太师椅是旋转180度,南高北低,洋房的采光被档的死死的,这还能叫改善?
    12A和12B的住宅公寓投资过度可以考虑,之前还有补贴3年的政策,下来均价在1.3左右,北龙湖上班族可以考虑过度使用。
    正常的住宅产品,比如目前主推的13#楼,南向上百米隔着一条路的楼间距,采光十分优秀,但是户型设计是个缺陷,毕竟高容积率下基本出来的都是废品产品户型,不如融创蘭园和鑫苑金水观城,看惯了3.5容积率下的精致户型,再看这种,真是难以下咽

    中原大观的产品体系太乱,虽然融创交付的品质还在,但是如今的市场可选择性也不少,虽然最终逃不掉价格真香定律,但是各位看官还是多看看现场及对比项目吧
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 华瑞·紫金嘉苑 2021-01-07 09:37
    华瑞置业近几年风头颇盛,作为郑州本土的小型房企,前几年的华瑞紫韵城顶着常西湖新区首个千亩大盘的称号,依靠刚刚发布的常西湖新区规划和地铁一号线的加持,收割了一茬又一茬的业主,好景不长高业绩迎来的就是膨胀,已交付的地块被爆出各种工程质量问题,华瑞的客户服务关系差到了极点,都市频道娇娇老师全程跟踪维权报道,使得华瑞在今年又火了一把,四大护法八大金刚免费做了一波“花式营销”

    带来的影响不言而喻,原本去年还能凑合着卖的紫金佳苑,除了受大环境影响外,再加上自家人的拖累,开盘基本寥寥无几,平销期也是一般。本来华瑞深知自己名声和规模一般,定价就想对周边竞品便宜,没想到到头来还是这么难。

    华瑞·紫金嘉苑位于郑州市金水区丰庆北路东、金冠路北,占地79.3亩,容积率4.19,规划9栋33-34层高层住宅(南边三栋为配套安置房)、1栋幼儿园及部分商业,规划面积为91-129平。户型设计上全部为3房设计,刚需,刚改,改善齐活,不同的选择住不同空间的三房,反正功能性都能达到。90三房为南向三开间设计,但是通透性上不如大点的边户,边户进深过大也未能做到纯南北通透,而且目前主流的南向宽长一体的阳台设计也没有,整个户型设计舒适度和精细度马马虎虎吧。

    项目最大的优势可能就是位置和价格了,金水北虽然属于三环外区域,但是依靠成熟的片区发展和金水区强劲的经济实力,三环外的区域一点也不输二环的各种配套,所以金水北历来也是房企必争之地,全年年底4号线的开通更是赢来了真正的地铁红利,项目距离丰庆路站步行约400米,这一点都是刚需乃至刚改看中的。

    目前大环境下,各个房企都是追求快销回款,和昌都下探到1.55了,华瑞的均价基本也来到1.55,这个价格在19年和20年初可是在金水北不敢想象的,所以有需求无追求的还是可以上车的,建议多看多比。
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    华瑞·紫金嘉苑华瑞·紫金嘉苑华瑞·紫金嘉苑华瑞·紫金嘉苑
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 裕华会园 2021-01-06 11:06
    2018年7月21日郑政出〔2018〕89号(网)土地成交,地块位于滨河路北、江山路东,使用权面积 50091.16平方米,竞得人为郑州德府瑞居置业有限公司,成交价 41766万元,折合每亩556万,楼面价约2336元。郑州德府瑞居置业有限公司注册资本为5000万元,其实际控制人为河南裕华置业有限公司。

    裕华置业定位“园系产品”会园为其第四座。
    开发商裕华集团已成立20周年。先后荣获郑州市房地产开发先进单位、中原贡献力18强企业、郑州最佳创新品牌房企、河南省房地产开发企业综合实力五十强第23名等荣誉。先后开发了裕华文汇、文清、文苑、第九城市、迎宾路3號、裕华广场、千鹿山、裕华光合世界、裕华满园、裕华行园、等众多楼盘。
    属于典型的本土中型房地产开发企业,创新不足,守成有余,企业的开发管理经验也是十分丰富,楼盘交付也比较有保障,裕华满园、迎宾路3号、光合世界等基本都是区域的知名楼盘。

    项目总占地约75亩,总建面约25万方。小区由7栋高层住宅(建面约88-131㎡)、2栋洋房(建面约125-140㎡)、1栋综合楼、1所幼儿园和其他配套设施组成。其中5-6#楼为多层,每栋8层;1-4#、8-9#楼为高层,2#楼东单元24层,其余34层。
    为了吃满容积率小区整体规划较为杂乱,楼间距一般,户型设计的话可选户型较少,刚需88三房、刚改122三房为主,裕华设计上抛弃了主流的连廊设计,采取了复古的集中式核心筒设计。虽然连廊目前是市场主流,但是近期各种社交APP暴露出来的连廊户型的缺点也是越来越多,高空抛物、坠落安全性、雨雪导致的积水等,所以连廊户型较集中核心筒户型各有优缺点,从空间和通风角度来讲南向户型有点差,但是从安全隐私保暖等角度来讲,这种设计又是优秀的,各有千秋吧。但是整体户型设计上,会园做的很一般。

    老鸦陈江山路沿线一直属于惠济北的以往区域,首先铁路影响发展前途,其次规划不在核心范围内,所以小片区的发展始终步履蹒跚。
    会园位置一般,距离地铁口均有1公里以上的距离,公共交通有但是欠缺,医疗教育配套也有但是均一般,所以这是个一般的楼盘一般的位置一般的配套

    1高层1.2-1.25的价格也验证了楼盘的实际价值,因为超低的楼面价,所以开发商无论怎么都是血赚的,区域辐射范围5公里左右的刚需族可以考虑,毕竟价格不错,政策也可以,房子也有保障。
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    裕华会园裕华会园
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 中海湖滨世家 2020-12-30 11:05
    2017年2月13日,郑政出〔2016〕231号(网)地块,以67300万元成交,溢价59.98%成交,地块的竞得人北京中信新城逸海房地产开发有限公司,实际上也是中海。据传,中海用十余个马甲公司才摘得了231号地块,折合地价约930万每亩,在当时确实不算便宜。
    从该宗地土地出让条件来看,商业用地兼容二类居住用地、商务用地且兼容量分别不超过总建筑面积的30%,20%。

    此宗地块也即是中海湖滨世家二期怡然苑,项目位于惠济区大河路南、假日东路西、新兴路北,项目总占地约47993.63㎡,中海共规划3栋住宅,5栋公寓,独立商业;其中3栋住宅均为高层。

    相比南边的一期纯住宅项目,二期仅有3栋高层且挨着各种商业办公,居住环境肯定不如一期,二期更往北,本以为价格会有优惠但是确实没想到价格还是这么坚挺,1.4的精装和一期差不多。
    二期住宅唯一的优势就是临街高层产品布局,无遮挡,能享受到24小时的光照,而且商业街这个是个双刃剑,便利性确实比一期强多了。
    户型均为三房设计,4个面积段89、105、115和125。合理性上125和115更好,南北通透边户设计+双卫以及南向一体阳台,基本是市场上优秀主流的户型,89和105的户型作为南向连廊户型相比边户略有不足,但是整体居住性和舒适性还是可以的。

    惠济区在整个郑州发展的规划上属于“北静”,月湖片区有着月湖公园的加持,还有惠济万达以及地铁,周边万科、碧源已经开荒数年,区域整体的发展还可以,从大量购房着选择区域就可以看出,但是目前湖滨世家二期地块更往北,稍稍偏离繁华区域,而且项目的公寓和商业产品能否吸引客户群体是个疑问。目前来看路漫漫修远。。。。
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    中海湖滨世家中海湖滨世家中海湖滨世家中海湖滨世家
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 升龙御玺 2020-12-30 09:40
    浪潮褪去的那一刻,才知道谁是真正的弄潮儿

    升龙御玺又一次放大招了,金二环1.25-1.3的均价,一时间刷爆朋友圈和各类社交APP,各大分销中介八仙过海各显神通,瞬间挤爆升龙的售楼部。

    升龙御玺此次优惠的是二期,同样作为升龙中原新城改造项目的组团地块,地块位于汝河路北,伏牛路东,总占地面积约36亩,容积率7.1,总建面约22.22万方,由4栋住宅1栋商业组成,总规划1357户,建筑外立面风格为新中式风格。

    优点:
    位置位置还是位置,金二环的成熟区域,周边交通生活医疗教育配套资源齐全,北边3万方的儿童公园,有小户型。价格真香。
    缺点:
    出入口均为小路,通勤压力较大,开发商升龙的口碑太差,容积率高舒适度低,户型奇葩。

    升龙御玺二期的优缺点都太明显了,不过需要注意的是不动产权证已经是2009年办理的了,高容积率下必然出现奇葩户型,这个项目最好的户型可能是其他项目最废品的户型,没法比,吐槽点太多,三少拿出三个想对正常点的做推荐,毕竟户型也很重要,陪伴你一生的居住。
    别因为价格真香一时昏了脑袋。

    近来市场上各种变相降价的信息不断,但是细细分析,这些降价的楼盘要么是原本定价太高不被市场接受,要么是为了年底业绩冲击一波,要么是一些奇葩楼层的奇葩户型本来就很难卖拿出来做特价。目前郑州市的新房存量已经相当多了,郑州的购房者也过了饥不择食的时代,买房更追求的住的优越而不是有住的地方,消费者的观念在改变。

    秦人自暇而后人复哀之,后人哀之而不鉴之,亦使后人而复哀后人已。。
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    升龙御玺升龙御玺升龙御玺升龙御玺
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 鑫苑府 2020-12-25 10:59
    鑫苑,我郑州终究还是错付了你。
    郑州,我鑫苑终究还是辜负了你。

    说起鑫苑置业,老郑州人以及十几年前来郑州的置业的外地人都会有一种情怀,曾经的本土王者,建业、正商三剑客中的强者,鑫苑景园、鑫苑中央花园、逸品香山、鑫苑鑫城、鑫苑名家,哪一个不是区域的标杆,而代表作鑫苑名家更是让鑫苑的名头唱响各大媒体,然而就是这样的鑫苑,在黄金10年的时代,下坡路走的越来越溜,如今在提河南王者,建业、正商依旧榜上有名,永威、康桥后起之秀,鑫苑置业缺甩到10名开外

    一个优秀的企业,必须有自己优秀的基因和优秀的理念,建业靠情怀,正商靠价格和体量,永威靠精细。反而第一个上市而且总部搬离郑州的鑫苑靠乱七八糟的各项业务越走越远。。。。

    曾经的管南三雄鑫苑国际新城延期交房、简配,鑫苑的态度就是zf背锅我不管,和绿都永威相比,高下立见。鑫苑名城交付现场上百名保安全副武装,不知道的还以为拍国际大片,做鑫苑的业主真是太累了。
    今天的主角鑫苑府,号称鑫苑置业10年磨一剑的“府系”改善品质高端楼盘,低容积率、小高层、方正的地块,三环内,确实有改善的基因,当初1.5的毛坯也是区域较高的价格,现如今1.2的工抵房,1.3的正常房源彻底打响了价格战,也打响了鑫苑和购房业主之间的战争。

    房价是个市场行为,涨跌很正常,但是销售顾问为了卖房,天天吹得天花乱坠我们最低价以后要涨价等等绝对是有欺诈语气的,如果你在卖房前说我们会根据市场来涨价降价,给业主说明白,但是,这个浮躁的社会是不允许的。
    昔日的别克和凯迪拉克陷入降价门的时候,买凯迪拉克的人都在观望,等他降的更低在入手,也对车企的声誉和在人们心中的形象大打折扣,如今的通用做的重中之重就是先把品牌价值拾起来,重述信心。

    作为起源郑州本地的开发商,早前也是以品质著称的鑫苑是否感觉到自己的凉意呢,张老板的雄心壮志已经被近几年鑫苑的业绩所打碎,不如静下心来重拾自己的道路打造一个郑州人民心中的那个鑫苑
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 龙湖雅宝·天钜 2020-12-21 14:10
    金二环的龙湖改善盘终于开盘

    项目位于郑州市管城区二环内,城东南路与石化路交叉口西南角,占地68亩,容积率3.49,绿化率30%,距已开通的地铁二号线二里岗站600米,项目规划4栋洋房+7栋高层+1栋商务办公+1配套幼儿园。

    首开洋房4#、高层6#、7#。高层99平三房、115平三房、140平四房,三开间、四开间朝南,南北双阳台的赠送,99平双卫功能。洋房为8层洋房,设计颇有层次感,其中1、2层为面宽稍窄的带花园复式产品,3层合并为大面宽带北向露台的洋房,4层以上为标准层洋房。洋房在区域确实稀缺,而复式产品更是稀缺中的稀缺,南向入户花园独门独院的感觉。
    首推房源面积及均价:高层面积段:99-140 m²、 7号楼均价17900元、6号楼王均价18500元
    洋房标准层面积:142 m²、4号楼均价22000元。

    龙湖蓄客时间很短,售楼部开放到开盘也不过短短一个月时间,首开能有近3亿的销售额实属厉害,辖区办事处团购的话最高额外优惠3%,算下来基本可以以18000以内拿下小高层和高层的房源,至于洋房,复式和带露台的稀缺产品确实需要打招呼才能确定拿下房源,从开盘去化数据也可以看出高层去化约一半,洋房基本去化完毕,区域的土豪改善还是很豪横的,至于刚改的高层,1.8的价格在区域确实一枝独秀,很多购房者还是认为不值还在观望,毕竟这个价格天花板还是很高滴。

    龙湖这个项目,大区域位置不错,小区域环境道路较差,客户群里有但是绝对不是走快销的楼盘,后续的平销期部分楼栋会有89三房以及125三房产品出现,而且后续北边楼栋价格必然会降低。
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    龙湖雅宝·天钜龙湖雅宝·天钜
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