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三少爷的笔 房产评论师

地产从业狗一枚 ~ 互相交流~由衷希望各位都有一个圆满的家~me too

  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 郑州金融岛翡云公寓 2020-01-31 11:05
    作为出生就喊着金钥匙的金融岛,背景可谓十分强悍!

    开发商郑州金融岛建设发展集团有限公司(简称“金融岛公司”)于2017年8月19日完成工商注册,注册资本金6亿元人民币。金融岛公司股东方分别为河南东龙控股集团有限公司、重庆协信远创实业有限公司、建业住宅集团(中国)有限公司。
    金融岛公司设立目的有三个方面:第一,开发建设龙湖金融中心外环12宗地块及自持部分运营;第二,内环环湖商业的运营管理;第三,外环已出让10宗地块的代建工作。
    再来看看三个股东,建业不多说,河南老大、协信重庆房企,常年排在100内,商业能力50强。重点是河南东龙控股集团有限公司:由郑东新区管委会发起,联合郑州市建设投资集团有限公司、郑州地产集团有限公司和河南水利投资集团有限公司组建成立的大型国有控股公司。
    三家分工也相当明确了,建业干活,协信兑钱,东龙负责土地和zf关系。

    金融岛的模板是上海的陆家嘴金融中心,从区域和zf力度上,潜力十足,位于全河南寸土寸金的北龙湖,一路之隔就是北龙湖豪宅区,和东区CBD摇手相望构建全河南的金融基地。
    作为纯商务区域金融岛规划四栋高层类住宅公寓,其中翡云公寓 作为金融岛唯一对外出售的高端公寓,一经推出就耀世全城,当然关注的都是资产基本上亿的大佬。你看看金融岛入驻的企业和酒店就能感觉到未来的地位。

    翡云公寓规划90左右一房,130二房及200-600的平层豪宅公寓。这个产品的推出就不是为了住宅需求的,单价3万+的大面积公寓谁会拿来当自己固定的小窝?恐怕土豪们也不会,土豪们住的肯定是北龙湖的住宅小区。但是有没有市场需求,肯定是有的,纵观北上广的金融中心,不缺平层公寓豪宅而且还都是区域明星产品。虽然郑州新晋一线城市,但是底蕴不足,所以看待事物的认知就没那么先进,翡云公寓的价值还是很大的。身份的象征,还有是养个金丝雀的象征。

    反正足以让富豪们动心就是了,物以稀为贵,我们以为的一文不值在别人眼里都是金山银山!

    有人以为买的人脑子瓦特了,从长租公寓方面来普及知识,能买得起这种房子的客户是需要那点租金的人吗

    有人钱进场,没钱人看场,就是这么无情,顺便祈祷武汉加油,中国加油,疫情早日结束!
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    郑州金融岛翡云公寓郑州金融岛翡云公寓
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 正商祯瑞上境 2020-01-30 10:12
    “郑州王”正商和“河南王”建业的本土老大之争从未愈演愈烈,双方主战场也打到了号称河南最贵的北龙湖区域,就目前来说,正商北龙湖布局五子远超建业。善水、珑水、珑湖、丰华、祯瑞。

    从整个北龙湖区域来说,以龙湖金融中心及区域位置来辐射,善水、珑水、丰华算是边缘地带,珑湖和祯瑞才是核心区域,其中祯瑞上镜又是号称上镜系大成之作。

    正商祯瑞上境 位于北龙湖如意西路与丰殷路交会处,项目占地面积:68666平方米,建筑面积:185400平方米,容积率:1.49 绿化率:35%,停车位:1101个,总户数:540户;共规划7排23栋6层低密洋房,1栋3层高物业。
    身在北龙湖,外在的豪华“新衣”是豪宅必不可少的标志,正商的合作伙伴们:上海柏涛担纲项目整体规划、建筑设计、朗道国际景观设计、香港梁志天团队室内设计,聚合世界一线品牌升级五芯正装,而且整个方正地块的设计师法北京紫禁城前三殿、后三宫的中轴对称的建筑礼制,同时遵循“九宫方正,前隐后尊”的空间格局,取法宋代美学,以宅、门、墙、堂、院的营造之道,精心打造。(是不是听不爱懂,这种高大上的空间格局也许只有45岁以上的成功人士才会又时间去研究,反正置业顾问一顿操作都是各种牛逼、霸气的风水设计)

    祯瑞的户型有三种165的四房三卫、180的四房三卫、225的五房三卫;其中占比大概为15%、60%、25%,180的户型最多。作为改善的豪宅户型,咱就稍作自我认知的分析,165和180基本一致,只不过尺寸都稍微大些,空格格局一样,如果厨房再大点就完美了。225的五房北边有三个卧室,而南侧只有两个,客厅的横向打到了7米,但是竖向短了,这样的话看电视的视角可能会有所不舒服,其他的都考虑的人性化,客卧带独卫。双向纯通透等。
    165和180面积差15的情况下功能差不多,虽然土豪不差钱,但是165的性价比还是比较高的,不过户数较少需下手早。

    正商的善水交房的时候各种媒体报道吹了一波,比起来一些伪豪宅,善水确实做得不错,但是也仅限于正商自己的提升。正商最大的问题是用材可能都是好的,但是工艺和质量细节不看追究,这才是矛盾所在。真正的豪宅从来不是乱堆料,愿本土豪宅层出不穷
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    正商祯瑞上境正商祯瑞上境正商祯瑞上境正商祯瑞上境
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 新田·印象中心 2020-01-29 10:32
    新田·印象中心是新田集团继郑州地标商业郑州国贸中心和郑州万亩生态大盘新田城之后,在郑东新区打造的又一个明星项目。位于白沙组团的核心区域,距离象湖直线距离只有800米。

    项目位于郑开大道南侧、文华路北侧、清正路西侧、龙阳路东侧。占地面积:59504平方米,建筑面积:420000平方米,容积率:4.48,规划4栋公寓类住宅、2栋小户型公寓、1栋商务办公及裙房商业,汇集新田360广场、铂尔曼酒店、5A总部办公、潮BUY街区、轻奢公馆、酒店式公寓等业态为一体的城市综合体项目。

    主力产品公寓和类住宅,公寓是正常的平层SOHO,没有什么特点,和绝大多数小公寓一样面积控制在50以下。类公寓产品郑州市场不多,其中南三环正商的紫宸园算是典范,除了用地性质不同使用年限不一样,其他的配置和住宅一样,双气入户,该有的都有。但是水电气暖的费用就要开开发商如何协调了,给力的话可能向住宅看齐,开发商不给力只能按办公标准(稍高)执行了。
    99户型和115户型基本和市面上主流的同面积段住宅产品设计一样,经历过考验的户型没什么可吐糟的。

    新田集团从深耕洞林湖到接手国贸360及运营东区绿地新都会的商业,商业运营经验上本土开发商也算屈指可数。此次的印象中心本来就是商务地块,而且纵观周边,新建小区林立、融创象湖一号、星联湾、各zf家属院等,人口基数已经在慢慢增长,所以区域需要大型商业综合体来填补人们的生活娱乐等,就好像东区的宝龙广场和熙地港的情况一样,不过象湖区域虽然小区建设不少,但是入住率还是不算很高,慢慢熬吧,真正等到交房和商业运营起来也快5年了,5年区域的发展谁又能妄断呢?

    当前公寓精装修价格和周边住宅的毛坯价格持平,性价比不算很高,但是未来可期。
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    新田·印象中心新田·印象中心新田·印象中心新田·印象中心
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 龙湖·景粼玖序 2020-01-23 14:37
    2019年6月龙湖地产摘得的郑政高出[2019]7号(网)地块,成交额130460万。
    此地块位于高新区石楠路西、冬青街北,占地70151.91平米,约合105.228亩,1.0<容积率<3.0,建筑密度<25%,建筑高度<100米,绿化率>35%,起始地价84859万元,起始楼面价4032元/平米,溢价率54%。据规划,该地块需要集中配建公租房不少于1200套。公租房建面不应小于60平方,不得分割转让,不得销售,不得变相出售或违规使用,统一纳入市房屋租赁信息服务与监管平台管理。
    该宗地块属于高新区成熟老城区,原为工业用地(郑州华晶金刚石股份有限公司用地),变更性质后现进入土拍市场,属于高新区核心城区稀有的净地。

    在第一块主城区住宅用地上,龙湖下了血本,击败了地头蛇新合鑫和永威的联手,品质上也用上了自家的高端住宅系列,命名:龙湖·景粼玖序


    项目整体规划少数高层在西侧和北侧,大部分洋房叠墅在南侧和中部,采光互不打扰,东侧街坊路隔出来配件的公租房,规划也算整洁,但是3.0的容积率高低配下显然没啥集中景观布置。

    除了要建租赁用房7.2万㎡外,地块需配建9班规模的幼儿园。该地块东北侧是升龙又一城的安置房和一座寺庙。距地铁1号线郑州大学站约1.2公里,项目周边分布有郑州中学第三附属小学、春藤路第一幼儿园等教育资源,升龙商业广场等商圈,距离高新区中心医院也不远,周边配套较为成熟。
    但是周边的居住环境一般,南侧和西侧是大学科技园等商务办公,东侧也是厂房,周边的其他住宅临近公园府,改善基因不太好,如果此区域做刚需和刚改也许大受欢迎,但是做纯改善盘还是有待考察,不过好消息是龙湖的定位显然是进行了市场调研,高新主城区很少有洋房产品更别提叠墅产品,也许这就是给区域土豪量身定做的呢?

    龙湖向来和绿城号称品质双雄,同样起家重庆的金科兄弟在高新区已经阵亡,不知道龙湖会不会做成对得起自己名头的楼盘,不过听说价格可能会刷新区域天花板

      
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    龙湖·景粼玖序龙湖·景粼玖序龙湖·景粼玖序龙湖·景粼玖序
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 融创蘭园 2019-12-31 21:36
    在2019的跨年夜,看到一些精辟评论,忍不住想笑,比如:你能看见的漏,都是开发商给你的套路;融创蘭园的平面图,安置房都不敢这么设计;

    经二路基本上是三少骑电电上班时候的必经之路,近期本各种中介和售楼部外派的销售围堵讲解,更奇葩的是问要个宣传单页啥的只让看看了还不给。。。。。
    蘭园也终于赶在了19年结束之前开盘,本次拿出来的9#楼,价格便宜的又1.5,贵的有2.3,这TM的差价都够在洞林湖买套精装修了,虽然去化不到一半,但是仍旧有一小半的土豪,土豪们的世界果真不是我等可以琢磨透的。

    蘭园 高层的“臭鱼烂虾”户型已经经历过无数次无数人的吐槽,而且我也相信融创早已洞悉,丝毫无景观操作空间的布局,奇葩的手枪户型,难道真的就是为了一个区域位置而买单?
    真正的圈钱之处肯定是在一梯一户双入户的洋房身上,而且这个区域的洋房确实可惜吸引到不少改善客户,毕竟郑州人口基数大,不是所有的土豪都喜欢北龙湖和东区,有的就喜欢主城区的热闹和繁华,可逮住机会了还能溜了?毕竟钱对于这类业主只是个数字。

    蘭园更像一个鸡肋,食之无味弃之可惜,对于大多数的准购房者来说,奉劝各位另处寻觅。

    跨年夜忽然想起一首歌的歌词:擦干你的眼泪,让你不再伤悲。。。。愿2020年郑州的房地产市场监管更有力,愿房价更稳定,愿开发商更有良心,愿大家都能买到称心如意的好房子
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 新城郡望府 2019-12-31 20:54
    12月31日,新城控股集团股份有限公司发布公告称,中诚信证评将公司主体及相关债项撤出信用评级观察名单。
    中诚信证评于2019年12月31日出具了《中诚信证评关于将公司主体及相关债项撤出信用评级观察名单的公告》。中诚信证评认为,新城控股应对突发事件能力强,2019年经营业绩完成较好,预计年末杠杆水平、偿债能力将有所优化,且目前融资渠道已逐步恢复,公司整体抗风险能力很强。
    加上下半年来新城各种跑马圈地的投入,预估19年销售额可能会达到TOP10 级别。

    至此,王振华因个人带来的爆炸性负面影响算是在二代的带领下慢慢消除,让新城重回发展轨道。

    再说新城的入郑之路,和金地一样选择了地价便宜的荥阳,但是金地随后在郑州各地开花,新城似乎没有什么深的突破,和卖房子一样拿地也是佛系,似乎郑州区域没有干劲一样,只再荥阳偏安一隅,这一点不符合TOP10的作风

    新城郡望府项目位于郑上路与飞龙路交会处西南角,占地面积:51239平方米,建筑面204453.45平方米,容积率3.00绿化率38%。规划9栋五层花园洋房,9栋高层,高层户型95.115三房,125四房,洋房户型125三房,143四房。
    作为新城尚郡的二期,换名字也是想一扫前耻从头再来,起码户型上设计绝对是焕然一新,无论大小户型都做到三开间朝南,依托连廊设计使得户户都可以达到通透通风,这一点确实进步不少。二期的高低配使得地块有了改善基因,再加上距离新城自持的吾悦广场一路之隔,未来的生活配套也是相当丰富。(吾悦广场是新城的自持开发自营的商业综合体,类似万达),唯一的劣势也就是交通了,距离地铁10号线的距离相比一期可就差的不是一点半点,不过中原西路两侧近的也大多售罄。

    目前高层8500的均价中规中矩,比较离郑上路近而不是中原西路,从一期交付水准来看,新城的水平的态度还有待提高,地缘客户和刚需可以考虑,但是配套更完善的洞林湖也是个不错的选择。
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    新城郡望府新城郡望府新城郡望府新城郡望府
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 蓝城玫瑰园 2019-12-29 17:27
    用大气晚成来形容蓝城玫瑰园可能不太合适,但是目前千呼万唤始出来半成还是有滴。

    蓝城玫瑰园项目位于郑州市郑东新区白沙组团境内,绿博大道与雁鸣路交会处西南角;紧邻地铁八号线出站口。
    项目总占地面积约145亩,规划总建筑面积约29万方,由三个地块组成,A、B地块为住宅用地,C地块为商业用地。产品覆盖叠墅、洋房、小高层住宅产品,住宅产品毛坯交付。 项目开发商为河南聚金实业有限公司,由蓝城集团公司投资代建打造纯正法式高品质物业社区。

    玫瑰园从冠上蓝城的招牌的那一刻就注定万众瞩目,毕竟蓝城房产建设管理集团有限公司(即蓝城集团)成立于2010年9月8日,是宋卫平先生带领绿城核心团队和优秀资源组建而成,地产界的品质代表。而1.5的容积率及洋房和叠墅的产品定位也注定了改善的基因,虽然蓝城的强项是小镇,但是代建产品只要遗产绿城就差不到哪里去。
    去绿博园的路上经过项目,本来以为交通很不便,但是真的士别三日当刮目相待,周边的雁鸣路、绿博大道等修的井井有条,绿化和LED光源路灯无一不闪耀,绿博白沙区域的高市政绿化和低容积低使得区域的空气和宜居环境上等。所以改善的项目还是很不愁卖的。
    户型上大眼一看比较标准的方正大户型,但是细细品的时候发现瑕疵不少,都改善洋房了还存在暗卫的现象,其次190的户型双卫,160的三卫,设计师是不是搞反了?按说蓝城的设计不会出现这样的瑕疵,推敲下去,户型只能打个及格分

    地铁八号线东延的确定和站点的批复使得绿博片区坐实了地铁盘,距离蓝城玫瑰园最近的是龙王庙站,几百米的步行距离,有了地铁,与市区的距离瞬间拉近了很多,工作在市区居住在绿博,而通勤时间的缩短,岂不是大多改善们的追求?
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 万科世曦 2019-12-29 13:41
    相隔5公里,同样的开发商,同样的宣传高标准装修,二环的房价缘何卖不过三环?

    先来看两组数据统计:
    1、万科民安江山府 位置:北三环金杯路交汇处北约500米 两次集中开盘,5月29日480套去化91%,8月31日314套去化87%,均价21000+;
    2、万科世曦 位置:金水区沙口路东农业路北 11月30日开盘650套,去化70%,均价18000;
    这组数据很有意思,而且也反映了目前购房主力和购房者的选择意愿。

    两个项目先来PK一波外环境+内规划:
    区域位置: 二环优于三环 世曦 胜
    位置交通环境: 北三环四通八达+地铁交通,沙口路高架出行也不错,但穿梭的火车轨道和无遮
    挡的高架噪音减分 江山府胜
    生活配套: 宜家加成及周边成熟的社区陪套,沙口路因为高架和轨道原因虽处于二环,但周
    边商场超市等确实需要步行一段距离。 江山府胜
    内部规划: 江山府3.99容积率,户型110起步,定位刚改; 世曦5.2容积率,88户型起步切
    100以下户型占比较多,定位刚需 江山府胜
    价格区间: 江山府19000起步,大户型卖到24000,给北三环的房价又拉上一个台阶;世曦
    16300起步,19000封顶,着实不算贵; 世曦胜
    装修水准: 一个号称府级别,一个号称对标世玠 水准是基本半斤八两各有千秋,平局。

    一模了然的对比,刚需选世曦,改善选江山府。当然看出来郑州不差钱,只是缺少好的吸引人的产品而已。壮哉~~~~~~~
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 绿地公园城 2019-12-28 15:36
    世界500强绿地已经进入了自己最低谷的时刻,就最近来说,郑州项目简配+延期,武汉项目欠施工单位钱被起诉查封,绿地集团的整体营收都在下行。究其原因,绿地引以自豪的高层及超高层办公建筑投资大营收慢和少,住宅项目各种一地鸡毛。

    今天的主角绿地花语城(原名公园城,因郑州大力整治房地产案名奇葩、洋、假大空等故改名花语城,这一点可不是因为说要简配啥的啊)
    公园城进驻管城的时候可算是一大招商引资成果,几年过去了,绿地已经成为了管城区zf的眼中钉肉中刺,其一:拆迁过渡费,近期区zf已经垫付了大半年了,绿地一分也没出,可想zf为了维稳财政压力多大。其二:绿地的开发用地也各种被维权,而且安置地块迟迟进展缓慢。
    从这系列问题可以看出来,绿地郑州的的资金链真的已经到了一筹莫展的时刻了,加上璀璨天城延期简配的事实,绿地郑州真的迎来了最低谷的时刻,所以各种成本压缩、简配等也就成了绿地现在的主流。
    所以奉告大家,郑州绿地的房子现在还是暂缓购买,目前绿地的资金成本压力太大,如果不是有国企和500强的身份,估计马上就要爆炸了,所以不要对绿地的产品抱多大的希望。

    花语城位于管城区商都新区,十八里河 京广铁路以西、南四环以南、郑新快速通道以东、十七里河以北合围区域。占地1800亩,总建筑面积约400万方,自带50万方大型集群商业,其中商务商业规划逾36万㎡,社区内部规划多所幼儿园、 、初中、高中。作为管南和南龙湖的交界处,周边的生活配套设施现状比较凄凉,如果不是小李庄火车站的批复,区域会彻底凉凉。
    目前最近的竞争项目就是正商的大盘,13000的精装单价和南边正商生态城11000的毛坯价格相比,谁更有性价比就不多说了吧。
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    绿地公园城
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 融信望湖宸院 2019-12-28 11:05
    奥体世纪更名望湖辰院后诸事不顺啊,先是工程事故后又无证施工被通报罚款,现在轮到销售惨淡了。

    融信望湖宸院位于西四环与陇海快速路交汇处东南角,目前一期尾盘大户型在售,二期刚刚开盘,二期融园位于西四环西、皓月路南,庄文路东,总占地面积56746.72㎡,总建筑面积273763.91㎡,容积率3.59,绿地率35.33%,项目共规划13栋住宅、1栋商务办公、1配套幼儿园,1524户配备2113辆机动车位,还是相当充足的。
    与一期对比,二期的占地更大,容积率稍高一点,不过地块建筑业态含有商务,必须依靠后期物业管理才能保证住宅的安全和私密。二期离陇海高架稍远,噪音污染会比一期好那么一点。

    常西湖新区到底能不能撑起来15000的价格?永威靠品质和老业主的支撑,世贸靠自己洋房改善的熟悉,汇泉靠自己的低价。民运会一过,常西湖的热度跟着降了一个档次,区域各种低+特价房,融信的入郑之路品质也没发展起来,虽然项目的规划户型无懈可击,而且又有签约小学和中学的加成,但是15000的毛坯价格似乎依旧很难撑起来,此次200多套房子只卖出40多套就是血淋淋的例子。价格拼不过汇泉,品质口碑比不过永威,改善基因比不过世贸,融信真的是太难了。

    目前常西湖区域虽然各种首付分期,但是价格确实不香,西三环的精装才15000+,南三环毛坯13000+,高新主城区14000+,这些区域不香吗??刚需须正视这些,谨慎入手。
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    融信望湖宸院融信望湖宸院
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