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三少爷的笔 房产评论师

  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 富田城·九鼎华府 1天前
    作为管南万亩大盘的富田城,南曹组团推出了第一个地块--九鼎华府 (相信用不了多久,这个府字就要更名了,你懂得

    南曹和小李庄等改造都由项目由振兴集团承担一级土地整理和二级城市开发,继南三环沿线的九鼎公馆面世后,九鼎华府也开始出世,富田城·九鼎华府豫一路与祥和路交会处东南角。容积率2.99。占地面积:30000平方米,建筑面积:110000平方米,绿化率35%,主力户型为98平-125平3居,毛坯交付,项目由6栋高层板楼规划组成。

    但看整个社区的规划,3的容积率6栋高层,不大不小的小区,居住起来刚刚好,而且地块方正,中心景观大有可操作性空间。
    再看九鼎华府引以为豪的户型设计,项目主力4个户型99三房、105三房、115三房、125三房,都是三房,而且更为奇葩的是户型都一样,对的,你没有看错,户型都是一个模子刻出来的,只不过是空间大小问题。户型是住宅的灵魂,决定居住的舒适度与愉悦度,怎样的户型,才能满足生活的多种需求?三面宽、两卫、主卧大套二期主卧采用三进式设计,卧室尺度开阔,梳妆区、洗浴间独立开来,注重隐私且方便使用,满足不同需要。这是富田给出的答案,这个户型目前市面上确实很顶级(对于刚需楼盘来说)99做到双卫而且全通透,115以上南向更是双阳台设计,这几个面积户型,采光面都是刚刚的!不得不说这次振兴在户型上还是下功夫了。

    再来说区域位置,南四环、机场高速,听起来就挺偏的,实际过去看看也是很偏,多在管南生活的知道之前的南曹就是这个位置,目前周边其他楼盘无,最近的也是北边的金沙湖和西边的公园城,要想做起来只有靠自己。随着小李庄火车站的规划渐渐明朗,管南最近确实腾飞了一波房价,不过位置还是位置,如果振兴拿出13000的价格,为何不考虑三环沿线的捡漏盘呢?
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 朗悦公园府 1天前
    朗悦公园府项目是由朗悦集团倾力打造的160万方纯居住社区。与朗悦公园道1號同属于朗悦公园产品系。

    作为高新区秦庄城中村改造项目,安置区已交房,效果还可以参考公园道1号的安置,虽然朗悦的实际控股是闽系股东,但是作为不太纯正的闽系,朗悦的项目立足高新区而且发展的可圈可点,爆款公园道1号成为高新区毛坯单价第一高,而且产品无论是质量、品质等都堪称区域的一线,公园茂的成功运作无一不体现着朗悦小而精的发展思路。

    朗悦公园府的1期地块位于石楠路西、合欢街南、碧桃路东,地块占地面积56984.00㎡,建筑面积216298.00㎡,容积率3.79 ,规划住宅9栋楼+1栋幼儿园,其中4#为26层,5#为27层,9#为33层,其余楼栋均为34层。
    先说一下一期的位置,整个秦庄在科学大道南侧,而且是在冬青街南侧梧桐街北侧的合围区域,目前区域大多为待开发用地和原工厂用地,而作为整个城改的第一块地,一期位置一般,尤其是一期南侧一路之隔是编号为M38-02的工业用地,居住起来的氛围可想而知,东侧是配套的小学和初中,实际效果中道理的拥挤可想而知。

    项目内部规划新中式建筑风格,建筑外墙采用干挂石材和真石漆,6大智能科技安防系统,这些也都是老生常谈了,现在新的楼盘基本都是标配,朗悦公园府的套路策略和公园道一样,主打学区+赠送面积,学区上就看朗悦到底能否落地外国语了,如能成功则可参考公园道1号,原始业主会有学位加持,但是用过就没了,赠送的面积交付后开发商负责改造,但是公园道3期已经暴露出这种改造的弊端,不结实,空鼓等现象严重,毕竟不是主体起来的。

    目前朗悦均价15200, 确实比去年优惠了以前,去年三少探盘的时候是15500的单价,但是这个价位在整个高新区还是屈指可数的,尤其是瑞达路西、科学大道南这个区域,高高在上也不容未过,公园府可以买,但是性价比就仁者见仁了,梧桐街对面的禧园二手房价格在14000不到,是不是更有诱惑力呢?
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 美的翰悦府 2天前
    美的翰悦府的位置如果放在三环沿线,三少必来凑个热闹,原谅三少是个休骗三的刚需族啊

    空调业内三甲,地产业内TOP50,美的果然很秀,地产行业依托着美的家电的智能化等一系列产品不仅解决了自家家电的销量和推广,也给自己楼盘披上高科技智能的外衣,一箭双雕啊!

    美的翰悦府位于高新区莲花街与红松路交叉口西南角,共计13栋楼,其中11栋高层住宅、一栋商业便民店、一栋幼儿园,总占地:51848.5923㎡;产品为建面约78㎡两房、建面约89/110㎡三房、建面约130㎡四房。虽然容积率比隔壁俩兄弟高了0.5达到2.99,但是美的做成纯高层的设计,使得高层的舒适性、采光面和集中绿地等效果更为人性化。

    规划户型上专为刚需定制,78的刚需首套、89的刚需咬咬牙、110的刚需改善点,不过美的的户型做的都可圈可点,赠送上阳台飘窗该有的都有,隔壁正商一个飘窗也没。。。。小户型的卫生间干湿分离,其中110的三房三面宽朝南而且边户设计南北通透真的优秀,现在市场大部分110多点的三房都是长进深短面宽,美的的户型设计基本都满足刚需各种使用和空间,能让人吹毛求疵的地方很少。

    美的目前12300的带精装价格不算很贵,隔壁正商高层毛坯11500,金辉高低配的高层精装也是12300左右,但是就户型上来说,美的抢得先筹比这两兄弟好太多,而且加上美的各种宣传的智能精装等加成,相比大多刚需还是会被俘虏的吧,看去化就差不多,不过美的第一次入郑,宣传和落地可不要差太多。

    双湖科技城的规划配套大多还未落地,但是住宅基本卖了个底朝天,未来的双湖值得期待,但是高大上的东西还是不要奢望了,顶多高新区的外溢城区。双湖和滨河是一西一东两个明珠,但是滨河北有东区南有港区,承担的是国际型的场面,so。。。。
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 正商湖西学府 2天前
    双湖莲花街三大佬目前全部开盘,哪个是你的菜?(正商、美的、金辉)

    遥想15年的时候去看一个吹嘘的项目,金玺总部港。从裕华满园过了四环,四环外的凄凉开着车只能听到自己的轰鸣声,当时的产业用地做成类住宅的金玺总部港显得极为奇葩,4000的单价也是瑟瑟发抖,就是到了现如今,菜七千多的价格,不过区域的发展迎来了双湖科技城的规划和各种大佬的入驻。

    正商湖西学府项目位居高新区红梅街与川杨路交会处,占地77亩,容积率2.49,总建面约18万方,规划4栋高层,9栋洋房,周边有多所学校及医院,生活配套成熟;又有天健湖、天德湖等六大生态公园环绕。
    规划上正商洋房+高层的高低配设计,这也是业内公认的低容积率下利润最大化的规划,不过因为双湖是个刚需的区域,所以区域内项目的洋房也显得不是那么豪,正商的洋房90多和110的户型区间真的区分不出来豪和不豪的差别,对比之下,同是新城的滨河就不知道档次高到哪里去了,所以从人群定位也就说明了区域的发展动力有多少?(明白乎?)
    正商一贯的作风是销量和回款为上,特别是刚需楼盘,所以价格稍微比周边让利,但是这次因为装配式的成本加成,高层毛坯11500并不显得比隔壁的美的高层精装12500便宜多少,自家装修单方1000的价格也不算过分吧?

    给大家普及个知识:不知道购房者注意到一个细节没有,正商93的三房实际和业内89的三房一样,为何很多三房控制在89?,因为交契税的时候90㎡以下是一个点,90以上就多了点,所以很多小三房就控制在89㎡。而且89和93错的4㎡,在加上公摊等实际使用面积可能只有2㎡的差别,虽看着单价略低,但是总价可能差不多,这种细节大家买房也要注意,凡是90出头的三房(90-95)不是耍流氓就是设计的时候没控制好面积。

    三大佬规划和价格都已出街,哪个才是你的菜,三家各有千秋但是细微的差别还是有的,望各位擦亮眼睛了,建议高层买美的,洋房正商
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 正弘·青云筑 2019-09-09 09:55
    2019年8月29日,正弘置业竞得高新门户19号地地块,该地块作为正弘数码港整体布局的一部分,占据科学大道以北,瑞达路以西的高新区中心地段,与高新区管委会仅一路之隔。

    作为出让条件,自持商业和地标建筑。据正弘内部透漏,该地块将规划落成约12万方的正弘城2店——正弘汇,与金水区正弘城一脉相承。正弘将在此打造高新区首座超高地标建筑——180米高端写字楼,该建筑将刷新西郑州新高度,俯瞰高新,成为高新门户的封面资产。

    住宅规划方面推广案名已出,继数码港、澜庭叙、正弘府之后全新升级府系筑作——正弘·青云府,产品以大尺度改善户型为主。(目前全国正在轰轰烈烈处理案名,府这个名字原则上案名办已经不予通过,就看宣传让不让用了吧)

    看到青云两个字,作为90后第一件想到的就是诛仙里面的青云门!壮哉我大正派领袖门派
    目前从售楼部释放的信息来看,青云府户型面积区间为100-180,主打刚改,目前推出的四个户型,97三房、130三房、160四房、180四房,户型上基本都是无懈可击型的。
    不过5.08的容积率做改善还真的有待考验,特别是前面还是大型商业,以后居住的舒服和安逸性会大打折扣,不过这块地的卖点不也正是商业和位置吗,高新区的土豪们从此多了一个选择,是选择双湖科技城的洋房还是高新主城区的平层大宅呢?

    看正弘这置业顾问宣誓的霸气,感觉高新区主城区又一轮血雨腥风来了
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    正弘·青云筑正弘·青云筑正弘·青云筑正弘·青云筑正弘·青云筑正弘·青云筑正弘·青云筑
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 御品·蔚来云城 2019-09-06 11:11
    御品蔚来云城项目位于航空港区鄱阳湖路与凌风街交叉口西南角
    目前项目在售两个地块,一个是以刚改为主的的云园,一个以刚需为主颐园

    开发商河南御品置业有限责任公司背后的股东信息都是富士康的子公司,这个项目就是zf定向给富士康的土地,目地除了满足员工自购房外搞点创收。富士康第一次开发房地产,但是从合作的单位来看,还是蛮期待的,中天建设、上海建工、康桥物业、贝尔高林园林设计、蒂森的电梯等,无一不透漏着品牌的价值。

    目前主推的是B地块,地块位置位于航空港区 立言街(原凡客二街)东侧,巡航路(原郑港七路)南侧,地块狭长,规划的特色可能就是最近宣传的70年小户型了,而且目前最后一栋在售。先来看看规划 ,L型的楼栋,2T七户设计,主力户型是48大标间、74两房、115N房,115为啥N房呢,因为他独创了双钥匙进门,实际上这个户型是个组合户型,两个入户门而且中间有门连通,可以组合成一个房间也可以分割,对于投资来说是个不错的选择,整栋楼就是为投资者定身打造的,当然刚需也许可过渡使用。

    项目位置还算不错,地处北港起码比南港要居家了很多,附近沃金商业中心、锦荣悦汇城都不远,南边就是青年公园,学校医院等都有,唯一不足除了社区刚需外离富士康略近,可能上下班的人流物杂是不可避免的。虽然开发商号称五重安防,但是颐园的未来肯定比不过云园,从户型定位就可看出。

    富士康兜底,项目烂尾肯定不至于,但是品质是否如宣传那样落地也未可知,主力购买人群是附近的上班族特别是富士康的基层管理层,因为员工都是打一枪换一炮谁也不会落地买房。最后一栋小户型投资客也可关注毕竟价格才8400左右。
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 鑫苑金水观城 2019-08-31 17:18
    鑫苑金水观城位于金水区金水路与未来路交汇处向北500米路东

    该地块原为宏光协和城邦A区住宅用地,但开发商从2012年拿地起至2016年,一直没什么进展。后被鑫苑于2017年中接手,改名鑫苑金水观城。

    鑫苑金水观城容积率高达7.58(含商业),地块总共68亩,规划七栋高层住宅,建筑面积高达36万方。7+的容积率差不多是郑州市区最高的了吧,高容积率下也只能卖位置和情怀了了,居住上毫无舒适性可言。户型上因为高容积率和地块的不方正限制,鑫苑的户型大多是进深长,面宽窄,采光面不足,整体而言户型很一般但是没有太辣鸡的户型,还是下了点功夫(这种容积率和地块的户型就不要和别人3左右容积率比了,能做成这样着实尽力了
    不过金水观城开盘以来,卖的可圈可点,证明还是被市场接受的,就像没有十全十美的事情一样,可能业主们用这样的心里来安慰自己高容积率吧,不过出于金水核心二环区域,周边无论是教育资源,商业配套,生态资源还是医疗资源都属于顶级的,地铁1号线、5号线、6号线站点不过500米,公交无数,曼哈顿的商业等加成,住在这里,城市的配套享尽倒是真的。

    未来路金水路的核心位置还有一个融创的金水府,一个金水路南一个路北,两个价位都是19500左右,融创的容积率5.8左右,算有点优势,不过金水府户型偏大,更加改善。话又说回来,这两个项目的购买主力还是市区的金领一代,不愿远离市区的职场精英,真正的豪们岂会在市区凑这个热闹?

    鑫苑这两年的项目越来越多,随之交付品质和口碑越来越差,但愿李老板还是反思下吧
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 路劲国际城 2019-08-31 14:04
    城市向东一直是郑州的发展理念,郑开大道和商都大道也是郑州市向东的两天主干路,下了陇海快速路,就是商都大道,白沙和中牟的地界,过了白沙进入中牟,迎面的就是路劲国际城的标杆式广告牌。

    先说开发商路劲地产,路劲地产集团有限公司成立于2003年,是路劲基建有限公司房地产业务的旗舰公司。 路劲地产专注于国内住宅项目的投资、开发和销售,产品类型包括低层至高层住宅、公寓、大型综合性住区、别墅等。路劲地产在外资房地产开发企业中位列第3名,并是中国房企50强之一,其中06年收购孙宏斌的顺驰可谓名噪一时,只不过此时的孙宏斌带领的融创已非路劲可比,这可能就是今非昔比成语的现实写照吧

    路劲国际城位于商都大道人文路交叉口东北角,北侧一路之隔就是贾鲁河,可谓标准的河景房,项目总占地面积275亩,容积率3.0,总建筑面积70万平米,其中地上建筑面积54.7万平米,物业形态规划有高层、洋房+配套商铺。
    路劲国际城的位置在中牟非常好,项目在白沙和中牟中间,南侧是主干路商都大道北侧是贾鲁河,周边小学、中学、医院及其他生活配套一应俱全。国际城项目可以说让中牟的本地土豪有了花钱置业的理由和想法,项目高层已经全部售完,目前住宅洋房在售,洋房三个层次,首层复式、顶层复式、标准层,其中首层和顶层的花园+露台超大赠送确实让人眼馋。
    国际城19年年中的时候迎来了一期交房,但是效果可谓一地鸡毛,质量问题、证件问题等各种都优秀的继承了郑州交房既维权的房企精神,,可谓自己给自己抹黑。路劲入郑之路很早,但是在郑州一直没什么作为,撩撩两个项目,再这样继续下去,恐怕成为绝唱。

    目前路劲国际城尾盘在售房源建面约143-158平米,均价约12000元/平米,在售商铺建面约180-400平米,均价约17000-20000元/平米。本土改善可以考虑。
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 亚新美好天境 2019-08-31 13:33
    亚新美好天境8月17日开盘推出高层2#(1D33F2T4)西边户120三房户型,共计推出33套,当天去化30套。
    现在白沙中牟的项目热度已经大不如前,仅有的热度也在郑开大道两侧的绿博片区,白沙似乎一句凉凉。。。。不过对于白沙和中牟本土来说,市场的热度虽然带动了房价,但是品质开发商的入驻似乎给了大家不少选择。

    新美好天境位于中牟县商都大道与兴安街交叉口,项目总占地约4万平方米,总建筑面积约16万平方米,其中住宅面积11.22万平方,商业0.32万平方,是以住宅为主,涵盖临街商铺、社区幼儿园于一体的轻奢社区。同时美好天境是继美好城邦、美好香颂、美好艺境之后的第四座美好系成品,而且美好天境在当时还是中牟地王

    2.99的容积率没有做高低配除了亚新本身提高品质外地块狭窄也有先天因素,但是纯高层的规划显然更为舒适,南北向的采光也有错落有致的楼层满足,户型上2T4设计,三个主力户型89三房、120三房、130三房,连廊核心筒的设计使得南向89三房采光无压力,边户纯南北通透,三种户型都颇为方正无过多浪费空间,再加上亚新的成品房,在周边竞品中,确实值得一试。
    虽然中牟人民的购买力不如大郑县,但是亚新这块地的位置还是不错的,东侧是中牟人民医院,北侧是商都路小学,南侧和西侧是两个已经交付的社区,周边整体的生活气息还是蛮浓厚的,就是品质就不那么高档,毕竟是县级配套。

    最近在美好城邦快要交房的时候爆出来全系简配的丑闻,不知道亚新的美好系交付后的效果到底如何,也为买过亚新房子的业主蒙上一层朦胧,亚新,我劝你善良
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    亚新美好天境亚新美好天境亚新美好天境亚新美好天境
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 瀚海航城 2019-08-30 17:18
    航空港之于郑州是一个特殊的存在,有网友戏谑道“航空港区是老佛爷钦点的郑州的亲兄弟”,虽然是一句玩笑话,却不难看出,港区作为国家级的新区,地位是不容小觑的。

    在2017年的《郑州市城市总体规划(2010-2020)》中明确提出了“一主一城三区四组团”的城镇布局结构,这“一主”是指郑州主城区, “一城”就是航空城,可以说是非常明晰地提出了郑州的“双城模式”。从港区的规划来看,北港定位为城市综合性服务区,南岗定位为高端制造业集聚区。
    经过几年的发展,北港片区已经有不少小区交房入住,除了社区商业外,沃金商业广场、锦荣悦汇城等,已经发展成为北港的商业中心
    南港片区相对来说,目前还在起步发展,配套等方面比较欠缺。

    瀚海航城位于航空港区会展路和瑞空路交叉口,地图上远远看去,瀚海航城的位置和港区差一点失联,就连处于荒芜之地的南港也是南港最荒芜的地方。瀚海从5000的单价卖到将近8000,从一期卖到七期,不得不服瀚海的耐心和人民的消购买能力。港区的价值过了机场往南真的基本没有,都是产业聚集,居住环境简直爆炸,附近的村民和上班族购入还能接受,投资投到这里,莫不是脑壳疼???
    8月中旬七期开盘,七期共6栋33高层及一栋幼儿园和公配楼,当天去化达到80%,均价8000,三少去过那边一次,周边环境不忍直视,就看瀚海自己说好的森林城市和主体公园能不能带动住宅的品质和舒适度了。

    港区真正的核心还是在北港,既然已经从主城区外溢到了港区,一定要坚守在北港居住,千万别再继续外溢了,再外溢不如会老家兄弟们。
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    瀚海航城瀚海航城
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