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三少爷的笔 房产评论师

  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 亚星金运外滩 2天前
    金运外滩这个楼盘很大,四个在售地块:望江居、双河居、环翠居、云水居

    开发商亚星起家上街,雄踞西南,说它是西南王也不足为怪,亚星锦绣山河、亚星金运外滩、亚星盛世,西南片区大片的社区都是亚星的项目,亚星的特点就是刚需有余改善不足,时常想走出品质和品牌,但是走着走着路就黑了,又变更了一事无成的刚需盘。亚星之前可是甩亚新几条街的存在现在就品牌价值,亚新甩亚星几条街。

    言归正传说项目亚星金运外滩位于河南省郑州市二七区南三环沿线,南水北调运河与金水河双河交汇处,与运河生态文化公园(建设中)一路之隔,同时近享金水河绿化带公园(规划建设中)、三环公园。一期望江居社区西门南侧——华中师范大学附属亚星实验学校。
    目前一期望江居已交付,但是现房依旧在售,可选户型楼层不多,价格13000出头无首付分期。
    二期双河居期房在售,价格13000左右,环翠居目前还没拿到预售证,但是!!!!已经在售了,而且可以首付分期两年,价格13000左右。云水居比较奇葩,外置、名字和金运外滩一个系列,但是确实属于亚星盛世的组团,由亚星盛世销售负责,不过云水定位刚改,年底交房。贵司真乱。。。。。
    除了云水居因为户型都是大户型,最小102,走刚改路线,其他都是刚需户型和设计。

    亚星金运外滩我对他的评价就是食之无味、弃之可惜。虽然有学校和位置的加成,但是你明知道好不到哪里去,可是价位又放在那里,连南四环都卖13000+了,你还迷啥呢大兄弟?是不是这个道理

    刚需还是可以多了解,毕竟四个地块供你选择,各式各样都有,需要注意的是每个地块的销售政策不一样。
    (怕大家分不出来,解释下下面总效果图从东往西依次是云水居、环翠居、双河居、望江居)
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    亚星金运外滩亚星金运外滩亚星金运外滩
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 盛润运河城 2天前
    老祖宗的话一直都很有道理:坚持到最后,磨难都会过去,美好将会都来。

    盛润集团早在2010年,就与二七区zf签订贾砦城中村改造项目,项目总投资约120亿元。它由河南盛润置业集团旗下郑州晟润置业有限公司开发,项目投资力度,在郑州城中村改造过程中属于比较大的一个,开发周期也比较长。一级土地整理的困难和资金付出只有经历过的企业才会懂得。
    17年12月4号,位于鼎盛大道北、望桥路东,总面积48603.87㎡,约72.9亩的郑政出〔2017〕79号(网)地块被郑州晟润置业有限公司成功拿下,总成交价约40458万元。经历的7余年的沉淀,79号地的顺利摘牌对郑州晟润置业势在必得同时也是万众所归的结果。

    18年中旬,铺天盖地的盛润运河城项目宣传开始了,一期正是17年底土拍的79号地。该地块位于鼎盛大道北、望桥路东,属于城镇住宅用地,使用权面积48603.87㎡,约72.9亩,最大容积率为3。整个项目规划7栋高层、6栋洋房,配建一所幼儿园,虽然采用高低配的方案设计,但是比较3.0的容积率以及南侧采光无遮挡,整个社区的舒适性还是有保障的。户型区间89-127,定位刚需。其中89的三房做到了边户通透,再加上南北双阳台赠送面积。推荐这两户型(详见附图的户型图)

    盛润运河城位于二七新区,也就是广泛来说的南三环-南环的位置,大学南路和嵩山南路这个区域,开发商进驻不少,但是价格一直是郑州市的洼地,毕竟二七新区从规划到现在没有什么拿得出手的玩意,也就不外乎整个区域发展缓慢了。运河城属于大学南路周边项目,南侧有绿地打磨了5年多的商业及住宅,起码不是拓荒者,还有人气。

    目前价格13500,还有少量房源,比起来去年的12000左右有了不少涨幅,去年确实有价格优势,但是现在价格优势已经没有了,前几天朋友在三环亚星定的也就13000左右,虽然容积率稍高但是位置在那有错了一环。

    仁者见仁智者见智,盛润地产板块也从这个项目从新活过来,但是盛润的资金压力一直都在,不然也不会内购这么多,目前片区项目不少,多看多对比。
    最后三少提醒各位刚需:一看开发商,二看位置,三看户型。物业之类的没交房前说换就换了,没啥参考价值。
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    盛润运河城盛润运河城盛润运河城盛润运河城
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 中海九号公馆 2天前
    每一次点评北龙湖的豪宅,总是战战兢兢的,生怕说错一个字而被准备购房的土豪看到群殴,三少也向往这个区域,奈何啊上班dog是没有办法成为大豪的

    中海九号公馆位于郑东新区九如路如意河东二街西南 ,18年8月拿地,19年3月底下预售证,讲道理速度也算迅捷。但是因为拿地2万单价,限价3.2,这个成本,任你是央企中最会控制成本的中海也算不过来帐,于是乎,有了北龙湖通俗的“做账”手法,合同价32000,简装,需绑定两个车位100万,一个储藏间25万,综合单价39000左右。这个是中海给出的套路,虽然很多人都在斥责,但是毫无疑问,这个价格真的像手机中的一加一样,价格屠夫。不到四万的单价,简装,带2车位一储藏室,你在看下中海南侧的雅居乐和荣盛华府,忽然感觉还是很有良心的。

    郑州的三大央企华润、保利、中海,三家企业要数心机和追求利润,中海走在了最前面,这也导致中海的项目经常做高低配、品质也一直令人排斥。
    九号公馆占地51923㎡,1.5的容积率规划了14栋花园洋房,户型140-210,基本都是1T2的设计,南北双阳台,面积区间最小的下探到了140,也算拉低了门槛。现在户型也成北龙湖豪宅对比的一项了。关于每个项目的户型区间总会拿来对比,顶豪肯定是大户型,而且社区大户型越多越说明豪,吊豪可能就是刚挣到入住北龙湖的资金,小点的户型正好满足资金及各方面需求。

    虽然只有一个北龙湖,但是就像一千个人心中有一千个哈姆雷特一样每个人心中都有自己对豪宅的概念,北龙湖的户型都是无懈可击的,有瑕疵也是鸡蛋挑骨头,如果你对品质和细节的要求一般,就是想入住北龙湖的感觉,价格又合适,中海的物业和品质足以满足。
    最后吐槽下中海南大门,豪宅大门就你这个鳖样?简单素朴有了,豪呢?
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    中海九号公馆中海九号公馆中海九号公馆中海九号公馆中海九号公馆
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 名门樾府 2天前
    无意间听到的名门樾府与金茂府、融创中原壹号院和永威上和院并称为北龙湖的四大天王。
    突然感觉很汗颜,是我提不动笔了还是你名门膨胀了?

    名门樾府是名门地产2017年网拍的北龙湖24号地,也是唯一一块没有超过2家企业拍地的.最终名门楼面价不到18000,摘得土地。
    项目位于北三环路南、九如路西,西侧是地铁4号线的鑫融路站,整个项目占地约94亩,1.5的容积率,限高18米。
    优缺点分析:因为北侧就是北三环,虽然有绿化带隔离,但是毕竟不如南边几个项目隐蔽私密,土豪不是更讲究私密性,不过北侧几栋洋房售价自然优惠。名门最近两年依靠翠园和紫园以及市场的顺风车,回款不少,一跃成为地产100强选手,但是豪宅水平名门能有多少是个疑问?豪宅产品从来不是用钱来砸出来的,用钱砸的只是土包子,。不过名门给产品的定位可是不低,户型200起步,4万的单价,限制了多少伪土豪。优雅的外立面,标配的会所,再加上名门教育资源的学位。还是会吸引不少客户的。但是平心而论,品质追求的大概率不会选择名门,土豪气派的很可能会列入备选。

    限价后北龙湖的楼盘一个比一个神秘,三少骑着单车连售楼部都进不去,百花争艳势必会带来全新的竞争,豪宅的标配大家都有,凭什么你比我卖得贵,接下来就该内涵和细节决定成败了。
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    名门樾府名门樾府名门樾府
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 绿都澜湾 2天前
    贵为管南三雄的绿都澜湾已经经历过一期到七期,见证了五年的郑州地产风云。

    绿都地产是宇通集团的子公司,在宇通越做越大的同时,旗下的地产公司也借着宇通的关系和财力发展了不少,绿都澜湾是绿都地产在管南的一张名片。

    站马屯地铁口,创新街小学+郑州八中,优质的学区资源吸引了不少为了孩子而购房的业主,澜湾也没辜负自己神盘的口碑,前几期期交付水平来看还是属于业界不错的表现。

    澜湾已经有半年多没有住宅在售了,一直推得是公寓产品。最近售楼部释放新信息,七期住宅即将开盘。七期位于紫荆山南路东,战马屯路南,项目吹鼓为澜湾升级之作,3.5的容积率规划5栋高层,2栋小高层和一栋共配楼。而且创新街小学就在地块南侧。目前预计推出的是南侧的7#8#.因为地块不方正有点像手枪型,7#8#恰好又在枪柄的最南侧,和中心景观分离,位置着实有点尴尬。
    户型上7#2t5户,以70-100户型居多,而且整个楼栋的布局也是奇葩的,为了做出面积,设计师也是煞费了心这种奇葩的核心筒设计,就目前的平面图来说南侧两个100多的户型算是采光最好的了。8#2T3设计,户型140-120-140,刚改大户型,其中东侧140户型是最好的,东侧观景阳台可以俯瞰创新街小学,而且,东侧无任何采光遮挡。针对售楼部预计推出的两栋楼,开发商实际很心机,7#对刚需,8#对改善。

    绿都的教育资源目前已经一一兑现,八中也在建设中,教育资源是他的优势。但是地铁口这个现在有点浮云了,地图实测地铁口得900米,将近1公里的路程。。。七期的优势比之前路网好些,但是澜湾前几期的通病就是入住后路网尴尬。。。
    澜湾又一次推出住宅产品可能会有很多客户吸引,BUT,三少必须说一句,价格如不让利,还是观望的好,毕竟这个产品互相和楼栋的位置都不算很好。。
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    绿都澜湾绿都澜湾绿都澜湾绿都澜湾
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 中海万锦熙岸 2019-05-13 13:43
    东有滨河国际新城,西有双湖科技新城。

    双湖科技城是高新区近两年主打的科技宜居新城,区域总占地面积约6平方公里,总投资100亿,规划人口约7万人,区域内包含一河两湖、7所学校、三级甲等医院、湖心科创金融岛、五馆中心等,全域按照海绵城市标准建设。从如此多一线开发商争相进驻中,就可看出该区域未来发展潜力之大。

    过不得不重视的是,双湖科技新城只能依托高新区,而滨河则北有东区,南有港区,西有管城,滨河的zf定位和未来发展不是双湖能比拟的,不过两个区域的居住环境舒适度倒是可以比拼一下,都是水系公园环围,你有蝶湖我有天健湖。都是中建的亲娃娃,一个是大儿子一个hi小女儿

    中海万锦熙岸这个项目位于高新区双湖科技城的边缘区域,中海与中建强强联合之作,项目的具体位置在创新大道东、河阳路北,占地面积约113亩,容积率仅为2.5。中海的尿性就是利润最大化、高低配走起来!!!作为房企无可厚非,作为央企,反正米有保利和华润豪气,这就是个人对中海额评价。

    项目规划上看来,高层区域和洋房区分割很明显,也见解保证了业主的私密性等,作为进驻郑州几年的一线房企,户型上基本上已经打磨的没有什么问题,88和89小三通透无浪费空间,120多的边户南北双阳台+观景的设计。中海此次高层精装设计,目前在郑州没有精装成品案例,所以做出来的东西值得考量。

    中海在双湖的最南侧,直接和万科对照,虽然轻工业 学院的加长,但是就位置来说和华润以及以后的美的、正商还是有差别的。进来双湖的项目很多,都是一房企进驻,可以多看多对比。

    最后说一句题外话:双湖的购房人群还是以高新区外溢为主,刚需要慎重,如果你暂时在高新区工作,但是工作不稳私企的情况下还是建议三环沿线
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    中海万锦熙岸
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 英地金台府邸 2019-05-12 11:20
    五一陪老家亲戚郑州置业看房,转到东风南路竟然还有英地金台府邸的销售展板广告,都已经交房2年多的东区几支花之一的营地竟然还有房源在售。惊奇之下重温一下英地这个项目。

    英地置业是国企,是河南交通投资集团旗下的置业公司,郑州楼盘不多,但是做一个基本都是区域的明显楼盘,金水区农科路的天骄华庭和正弘的蓝堡湾领行区域。国企开发,品质和质量包括户型在片区都是可圈可点的,但是一切又显得中规中矩。

    英地金台府邸位于郑东新区东风南路与永平路交汇处西北角,虽然距离1号线地铁口较远,但是南侧一个路口陇海高架,地铁3号和5号也不远,位置属于东区绝佳的住宅区域。
    整个项目占地月66亩,容积率3.49,规划8栋高层(含1#公租房),户型面积86-140,3.5的容积率和附近华启一样但是并没有选择高低配使得居住舒适感更强。

    如今只有个别122三房边户以及86两房南户,23000的价格和前几年比起啦并没有较大的涨幅,你要知道,对面一个路口的万科誉平常公寓18000.LOFT都20000多了。所以真心觉得是个捡漏的机会,纯现房,整个小区的环境一览无余。不过真的置业的话周边的海马公园等二手房也是可以考虑的,还是那句话,货比三家不吃亏!
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    英地金台府邸英地金台府邸英地金台府邸
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 瀚海思念城 2019-05-12 10:43
    瀚海思念城耀世开盘,4月30日开盘推出东苑1-4#,西院1、2、5、6、8#共1180套,去化1100套。
    瀚海思念城位于金水区国基路与渠东路的东南角,总占地约200亩,开发体量约50万㎡。住宅占地110亩,一期88亩,容积率3.5,二期23亩,容积率3.0。(也就是售楼部指的西院和东院)

    金水北区域一直不缺少神盘,去年的名门翠园一战成名,今年的瀚海开盘数据上看似乎也朝着神盘发展,但是思念城和翠园相比,思念城的争议更大,原因只有一个:价格!优惠后毛坯18500-19000,比对面美景高出2000+。

    万事都是需要理性分析的,确实,当进入思念城的售楼部和样板间的时候,个性化的阳台,精美的立面展现,卖方小姐姐们流利的宣传很容易瞬间就想买单。
    思念城的优点:
    位置(东风渠旁、金水北区核心位置,地铁等公共交通发达);
    规划(容积率是很大的亮点,主城区基本都是城改项目,这个纯粹地块很难得,容积率低且没有安置房。且纯高层设计,两梯两户和两梯四户的设计基本可以做到南北通透。户型设计整体大面宽,且多赠送,边户多呈现了双阳台或三阳台。)
    其他亮点:层高3米+;四重入户大堂设计,首层挑高6米,五星级酒店管家前台,公共区域首层和负一层、负二、负三层,全部石材精装。标准层的电梯厅是高档面砖;装甲入户门、指纹密码锁、新风除霾系统均一线品牌。
    再加上王大师的名头以及同外立面的瀚海晴宇口碑加成,思念城具备一个神盘的所有因素。
    缺点:
    西院容积率虽低,但是小户型很多,50多60多的小户型明显就是为投资客准备的,当一个小区投资出租过多时档次自然下降。
    人车分流以及阳台的问题,和晴宇不同,思念城大多业主还是刚改,居家较多,不能封闭的阳台在北方还是很烦心的,必须考虑后期居家。
    重点来了,价格!!!这个多的优点规划能否支撑起来这个价格,当然,已经卖出的1100户数据告诉了我们有人买单,但是还是要理性分析一下,单凭虚伪的低容积率,所谓的没有安置房就可以比更刚改的美景贵出2000吗?宣传的规划能否落实还不知道。

    题外话:三少领导家里拆迁,原居住西区,考虑思念城140以及碧桂园西湖的140小高层,最后不到18000入手了西湖精装临湖的小高。个人认为非常棒。

    没有十全十美的楼盘,你渴望它的同时就要做好忍受它的准备,就像谈恋爱一样,不过买房还是追求一个性价比,北三环的江山府也临近入市。金水北的楼盘不少,还是多看多比。
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 泰宏建业国际城 2019-05-11 19:15
    泰宏建业国际城位于大学路南三环南800米,南水北调运河南岸,项目总占地高达3000亩,总建筑面积360万方,项目以国际时尚、活力健康为理念,产品规划涵盖高层住宅、花园洋房、主题商业、大型百货、甲级写字楼、星级酒店等多种业态
    泰宏建业国际城 南水北调运河,30万㎡南环公园,西南方向常庄水库以及水域面积达6000亩。
    泰宏建业国际城项目共分为4大组团:临南水北调运河为滨河生态组团, 运河;社区 规划 、商业配套;临大学路规划为时尚活力组团,项目南端为运动健康组团。项目临大学路还规划50万方集中商业,大型品牌超市、精品百货、电影院、KTV、主题商业街等,同时社区内部规划部分主题商业街及集中式商业。

    同样作为开了了将近5年的千亩城改项目,虽然挂了个建业的名头,但是正在操盘的是泰宏,从施工单位到开发商,泰宏也是一步一个脚印。

    这次我们就是来看一下泰宏建业国际城 的配套商业地块。

    商业配套地块位于大学南路西刺绣路南,整个地块占地约27亩,总建筑面积约12万平米,规划2栋公寓和1栋集中商业,公寓产品涵盖平层SOHO和loft,房源建面约35-79㎡,预计价SOHO8600,LOFT10500。

    整个泰宏建业国际城位置在南区过了南水北调大运河,属于离核心区较远的位置,而且片区已经开发了几个地块,随着陆续入驻,确实需要一个大的商业中心来支撑区域的发展和需求。但是从商业地块的定位来看,SOHO和LOFT是什么鬼,准备卖给谁?这个区域那么多房子,而且安置房还一大堆,目前的房租价格根本上不去,那么问题来了,我们买SOHO和LOFT干嘛用?
    商务核心区及市区高端公寓好位置的都没有问题,比如这一段广告打的正火的康桥铂舍,但是恕我直言,这个区域的公寓好像没有什么市场可言。目前泰宏的住宅在售均价13500,公寓的定价恐怕有点悬。
    不过话说回来,历来不差有钱的主,三少只是从个人理解上认为这个区域投资也不值得。等明天放出来今天的开盘情况不知道会不会啪啪打脸
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 锦艺四季城 2019-05-11 18:46
    锦艺四季城的开发周期见证了这个五年的郑州市房地产的发展。从15年一期8000多的价格到现在4期15000的单价,笑开花了谁,又默默抹泪了谁

    锦艺四季城由香港锦艺集团开发建设,整个项目总占地约2300亩,总建筑面积约290万方,项目紧邻京广快速路,背靠惠济区zf,南临贾鲁河滨河公园,属于惠济核心发展区中心区域。项目共计19个开发地块,其中14个住宅地块,3个商业地块,1个教育地块,1个医疗地块。
    锦艺在郑州的封神之战是西区的锦艺城,由商业带动住宅,整个锦艺城的住宅二手房在西区也是顶级的,除了位置和开发商的运营外,小区本身的概念和各个水平也是上品。

    锦艺四季城四期位于清华园路西,苏屯路北侧地块,共计规划8栋住宅,其中3栋31层、1栋30层瞰景高层,2栋7层、2栋8层电梯洋房。四期的规划是高低配,得益于小区的容积率限制和地块方正,整个小区采光和通透性都比较舒适。户型上基本沿用了前面几期的经典户型,从改需的需要到刚改大户型到别墅的改善,一应具有。四季城的位置虽然在连霍北,看起来距离市区很远的样子,但是因为惠济区zf的搬迁,对整个惠济区的影响巨大,大大发展了北侧的惠济,距离主城区虽远,但是因为本身的项目社区加成和周边已经入驻的小区连片,整个区域已经自称一片,可以满足吃穿住行生活配套。

    如今的锦艺,南有龙湖锦艺城,北有锦艺金水湾和四季城,每一个都是大盘,如此的体量下难免有不少瑕疵,比如金水湾的学校划片维权,宣传不符等等,家大业大了确实会出现不少管理不善的事情,但是作为曾经树立过西区标杆项目的锦艺,希望多考虑业主的合理诉求,不要玩太多的把戏,用心做产品。

    目前高层毛坯在14000左右,洋房毛坯在16100左右,比北边的万科精装便宜。各有千秋,买房从来不是小事,多对比多综合。
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    锦艺四季城锦艺四季城
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