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三少爷的笔 房产评论师

地产从业狗一枚 ~ 互相交流~由衷希望各位都有一个圆满的家~me too

  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 保利经开储备地块 2小时前
    9月25日,经开区2020-28号地块挂牌出让,地块位于经开第六大街以东、经北二路以南。

    此次公开市场拍卖吸引力中海、华润、保利、招商、中交、金地、华发、旭辉、融信、美的、新城、碧桂园、万科、奥克斯、合能、华宇、敏捷、金茂、美盛、正弘、昌建、中原高速、大桥石化、国投、鲁能共计27家房企参与土地竞拍,一共出动51个马甲,竞争激烈程度非同一般。

    刚报价即进入熔断后一次性报综合房价阶段,最终由出动了5个马甲的保利地产以19798元/㎡的综合房价成功竞得经开区2020-28号地块。
    (给大家普及下马甲数量上的优势,一旦超过3家房企竞价,过熔断价后各个企业只有一次报价机会,土地价格可不是价高者得之,进入网上一次竞地价环节后,若有三个或三个以上竞买人报价的,由网挂系统自动计算所有有效报价的算术平均值,竞买人所报地价与平均值差额绝对值最小的为土地竞得人,其所报地价即为该宗地成交价。竞买人所报地价不同但与平均值差额绝对值相同时,报价高者为该宗地竞得人,其所报地价即为该宗地成交价。竞买人所报地价相同且与平均值差额绝对值也相同时,以网挂系统记载时间为准,先报价的竞买人确定为该宗地竞得人,其所报地价即为该宗地成交价。)所以马甲越多,取得土地的概率越大,上次杨金的碧桂园,这次的保利,果然是这个道理,不过一个马甲交一次保证金,侧面反映出这些企业财大气粗

    此次保利以溢价50%去的土地,不到2000万的每亩单价,不知道北边的华润看了有什么想法,当时华润紫云府拿地单价高达3500万每亩

    全装配式、成品房交付,期待保利拿出的改善产品,可别像华润一样吹牛逼简配
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    保利经开储备地块
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 和昌优地 1天前
    什么是品牌的力量?
    作为区域为数不多的新盘,万科江山府3.99的容积率均价2万+,和昌优地3.39的容积率才卖到1.85。
    然后你以为这就结束了,最近和昌推出“降门槛”的变相降价策略,看来真的是底气不足。

    和昌优地位于金水北索凌路与三全路交汇处南200米,一路之北在建约20万方商业中心,一墙之南北京华联生活超市,紧邻普罗旺世时尚生活设备,商业配套醇熟。银河路小学与项目一墙之隔,一八联合国际学校、普罗旺世幼儿园环伺,教育资源也相当丰富。作为纯住宅地块,没有任何安置和公租房,主城区的核心位置容积率只有3.39,先天条件非常优越,而和昌选择了做刚改的精装定位,也符合区域的需求。

    再来看看和昌的骚操作,首先签约思达外国语小学提升价值,每户一个学位,思达外国语作为金水区数一数二的民办小学,师资力量还是非常强大的。卖一波房子收割一波韭菜。然而马上出来更为劲爆的3#楼均价1.55,只不过没有了精装修,没有了学位房子,而且南边还是银河路小学(噪音)。做个计算,100平米的房子省下30万,按照目前市场上的精装房源,顶多1000的标准,20万自己来装修的话恐怕都用的好材料而且家具家电也能买的差不多了吧。另外10万买哪里的学位买不到吗。这笔账都会算,和昌也帮把帐算明白了,降价吧前期业主闹得厉害影响后期销售,所以这波操作不得不说666

    优地能买,毕竟区域位置在那放着。但是从西三环湾景国际的精装水平来看,和昌搞精装还是刺毛的狠,不如买个毛坯自己装的放心。价格卖不上去,收益算不过来,必定减配,阿拉希望这不是个交房即维权的盘
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    和昌优地
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 恒大未来之光 2020-09-16 16:48
    读懂了领事馆区的规划概念,再来看看恒大的骚操作。

    随着地产行业黄金时代的落幕,头部房企都在寻找自己的第二产业出路,三巨头中:恒大造车、万科养猪、碧桂园机器人和农业。万科的国企基因决定了它走不了大的改革,所以只能投点股份了事,碧桂园的家族文化和创始人的眼界决定了目前第二产业还在困境之中。恒大目前走的最快最前,作为河南人的许老板功不可没,恒大前几年没少折腾,恒大冰泉、恒大粮油等等,其实产品真的是好产品,可惜被下面蒙蔽了双眼,过高的产品定位和不符合市场的行径导致一败涂地。

    恒大造车的第一个合作人是割金韭菜的贾某人,贾的才华就是割韭菜,不仅割股民的,明星的,老板的一个也跑不了,孙老板许老板都被收了一波智商税,可见在某些方面大老板和我们老百姓还是有异曲同工之妙的。最终许老板下定决心搅合新能源市场,财大气粗,收购并购买买买,恒驰汽车横空出世!

    恒驰汽车和地产有什么关系,关系大了去了,现在zf对土地看的很紧,只有你有真正的产业才会给你配备住宅商业用地。恒大依靠新能源汽车建厂的由头圈了不少土地,郑州港区的就是这个模式,建厂才能带动区域的经济发展和就业,有了人就有了生活配套等等消费,GDP自然上去了,zf就喜欢这种,所以产业+商住用地的勾地方式,恒大拿捏的死死的。产业配地的地价低到发指。

    算一笔账,恒大未来之光卖到8000,土地价格才350万一亩。那么同等换算下去,经开区华润保利的土地价格达到1400万一亩,价格才卖19000。土地价格是恒大的4倍多,价格才卖到2倍多一点。这其中的利润谁高谁低大家心里都有数了吧。别说8000,恒大卖到6000也是有利润的。边造车边依靠造车拿大量的便宜地。恒大双赢。

    恒大未来之光明显的告诉了购房者,这个地方只有未来才会换发光芒,至于未来到多久恐怕谁也不能给予你答案,刚需请远离,投资需谨慎。
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    恒大未来之光恒大未来之光
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 美盛教育港湾 2020-09-16 14:54
    近期学校被挂起来一阵地产行业的邪风。美盛教育港湾的学校到底水不水?

    三少一美盛集团中层管理人员的朋友前一段要去买清华启迪的公寓,原因为什么,为了能上清华附小、附中,问为何不买自家纬五路一小和外国语中学?结果四目对射,微微一笑,表示尊敬

    先来看一波目前郑州市主流的几种中小学新校区办学方式:

    1、直属分校
    这类分校与本部属于同行政区,由本部直接管理和派遣老师教学,分校和本部属于统一集团,教学管理等保持一致,这类分校的教学质量相对有保障。直属分校也是目前最能看得见成绩的分校办学模式,名校直属分校的成功案例并不少。

    2、合作办学
    这类分校与本部一般属于不同行政区,是一种比较新的办学模式,也是目前新板块新建的名校分校主要采取的办学模式。其在办学质量、升学率还要经过时间的检验。此类模式也是最受人诟病的所谓只是挂了名校的牌子。
    合作办学模式虽然不如直属分校那样享受更多名校本部的教育资源,但也正因为此类模式的办学效果还需要时间检验,所以不能盲目追捧也无法完全否定。

    3、托管办学
    这类分校与本部属于同行政区,通过名校托管办学后,薄弱学校将与名校统一管理制度,统一调配老师,统一质量管理,统一考核评价。
    此类模式以中原区为主,托管的学校都是本区内学校。这是一种区内教育资源的优化与互补,对于购房者来说,被托管的学校在认知上还是没有分校显得更关系紧密。但实际从办学质量来看,托管办学比合作办学能享受更多名校本部资源。

    综上所述直属分校>托管>合作办学,不过学校重要,生源同样也很重要哟。

    买了美盛所谓的强大的教育港湾的业主此时心稀碎啊,不过虽然美盛宣传的优势是教育,但是本身的位置和区域价值还在,金水北核心的陈寨庙里区域,不过是前期业主多出一部分钱买了个溢价的房子罢了,下一波美盛价格怎么说,预计要搞点活动变相降价了
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 恒大未来之光 2020-09-15 16:35
    何为领事馆区?

    2014年1月,河南省zf批复《郑州航空港经济综合实验区概念性总体规划(2013~2040)》,其中就包含领事馆用地。
    2017年6月22日,《郑州航空港经济综合实验区领事馆片区城市设计》通过专家评审,公布了领事馆片区的选址和面积。
    2018年5月,郑州航空港区领事馆片区的城市设计规划批前公示。规划设计范围是郑州航空港经济综合实验区太湖路南、鄱阳湖路北、国道107西、西至梁州大道东。规划范围面积约为11.97平方公里,规划拓展研究范围为22.76平方公里。

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    理想与现实

    规划中的地铁11号线、地铁13号线迟迟未能迎来开工信息,整个区域除了安置区,只有兴港、恒大等个别房企在片区内包揽众多土地推进建设,而其他开发商目前只是停留在入驻意愿层面上
    与领事馆区“高大上”的规划相比,项目的实际落位速度令人担忧。目前,领事馆片区周边区域范围内,只有一些道路、安置区正在建设或已建成,其他项目都还停留在规划层面上,推进速度不甚理想。

    西安领事馆区,从2013年正式启动建设以来,已经建设了6年有余,至今还未建设完成......
    而武汉领事馆区自2013年确定选址地后,其后三年一直未正式开工,建成之日更是遥遥无期......

    这就是规划高大上的领事馆区,只有港区工作人才会在港区买房,那么什么人才会在目前“三无”的领事馆区购房,领事馆区的发展又有几个五年、甚至十年呢?且看下期分解
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 恒大林溪郡 2020-09-15 15:40
    9月7日晚上10点,恒大召开营销大会,许家印下达“军令”:“金九银十”要卖2000亿,“全线七折”劲豹来袭。

    2016年3月,恒大全国楼盘8.7折优惠,同年5月,恒大宣布全国8折优惠;
    2018年2月,恒大全国楼盘88折;
    2019年2月,恒大全国所有住宅9折;
    2020年2月,全国75折;
    2020年5月,全国85折;
    2020年9月,全国7折!
    又是熟悉的配方,熟悉的老套路?

    7折听起来很唬人,然而你想着昨天卖100万的房子,今天卖70万吗??俗话说的好,买家精不过卖家,以林溪郡为例,之前14300的某房源,在七折后的价位14000左右。WHAT?不错,你没有看错,你以为的七折是不可能的,恒大营销只会和你讲原价,七折的原价比之前定的原价贵出来好多,其实这更是一场听觉盛宴,就好像双十一一样,一年比一年坑。

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    虽然没有了真正的七折,不过房价会优惠几百块钱还是没跑的。前两天饭局中一个营销的朋友感叹道,N年前买房,首开绝对是最便宜的,以后每次越来越贵,现在买房,首开价格最坑,隔三差五特价房每平都会优惠个小几百,可见目前的市场,也在这给大家提个醒长个心眼吧

    林溪郡作为恒大沉寂了几年的大盘,确实在铺天盖地的宣传中打出“2020常西湖第一网红神盘”的称号,景观示范区确实贼震撼,容积率和产品确实不赖,价格确实比世茂、融信、永威等优惠不少,综合因素下来,网红神盘当仁不让。

    除了糟糕的周边路网和荒凉的配套,恒大林溪郡着实满足80%的需求,签约落地的常西湖外国语小学+中学更是加分不少,未来的常西湖南侧还有金科和万科的超级产业大盘,发展上确实潜力十足。西区刚改可以考虑洋房户型,135的面积区间刚刚好,纯南北通透的大面宽,唯一不足封闭阳台减少赠送面积(不过也省去了封阳台的费用不是)。

    看好常西湖的选择中庸的恒大不失为一个好的选择,不过精装修的房子交房后确实很烦,不如毛坯自己装着放心
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    恒大林溪郡恒大林溪郡恒大林溪郡
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 关虎屯新里城 2020-09-07 15:56
    一条花园路,十里关虎屯

    关虎屯城改的最后地块终于迎来了面貌,关虎屯新里城占地面积约135亩,总建筑面积约80万㎡,由10万方街区商业和公寓产品加少量商务办公构成整体业态。内部为人车分流,地下车位总数6000个,车位配比1:1.4,相当于国贸360的2倍。
    开发商河南大树置业有限公司,背后河南省国控保障房建设投资有限公司、河南民丰商业运营管理有限公司。国控保障房背后是国资委和豫发,民丰后面是兰德置业。所以这块地的先天条件是非常混乱的,最终还是由国资控规公司来进行操盘。从股东背后以及经历过置业顾问闹事的事件能看出来,开发公司内部管理颇为混乱,这一点如果不进行改革,最终项目估计也是一地鸡毛,执行力和归属都不一致怎么玩

    首期地块位于政七街东,丰产路北,占地约78亩,容积率6.89.主推40-60的成品公寓,说是和金螳螂联合做精装设计。
    位置绝佳,周边国贸、丹尼斯、正弘城外加本身的商业产品,参考国贸后面的新天地产品。可以说商业中心的核心位置产品。。但是作为公寓最大的问题是收益,国贸后面的公寓因为购买的早,房价低,目前2000的租金尚可顾着房贷等,现在的单价去买公寓,租金租上什么价位才能达到投资的价值呢,这是个问题,其次项目本身公寓产品太多,很难做到高端公寓,片区的高端公寓也就是正弘丽玎。

    这是一块肥肉,但是有没有砒霜不知道,所以看起来似乎很好吃,实际上则不未然。项目烂尾可能性几无,但是后期的运营和招商能力才能带来一切,目前看开发商的运营还是远远差很多,单单一个畏畏缩缩的销售中心就能看出来心有多大,还是慎入吧
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    关虎屯新里城关虎屯新里城
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 申泰中原印象 2020-09-07 15:26
    9月4日,郑政出〔2020〕36号(网)地竞拍出让,申泰集团成功摘获。此地块为西韩砦城中村改造项目用地,位于红专路南、经三路西,周边企事业单位及家属院聚集。

    本次出让的西韩寨城改地块土地用途为商务金融兼容城镇住宅、零售商业、餐饮、旅馆、娱乐(地下交通服务场站用地),容积率大于1.1、小于7.9,建筑密度小于47,建筑高度小于150米。
    东侧的纯住宅地块因为拆迁问题还有遗留所以迟迟没有达到挂牌要求,首期地块作为主要以商务办公为主,配备18%的住宅为辅的性质对于销售确实是个不小的挑战,毕竟住宅少,而且环境差。

    ‘’一条经三路,十里金融街'',经三路曾经遍地金融机构和高端商务,左右着中原经济大局势,成为全省首个经济总量迈进''千亿俱乐部''的县(市)区,即使伴随郑州城市框架不断加大,金水区依然是人们目光的焦点,在《2018年中国百强区发展白皮书》中金水区排名第25位,是全省唯一入选、位居中部六省县市第一的城区。
    由此可见该地块位置是多么的核心,申泰控股可能郑州人都比较陌生,开发商来自洛阳,在其他地市均有不少开发项目,经验也是十足,此次首进郑州,项目产品如何,有待考验,但是经济实力应该颇为雄厚,要不然城改项目也不会顺利推进到手。

    项目周边交通便利,双地铁加持、优秀的医疗和教育资源加持。融创蘭园的营销说辞完全可以照搬过来使用。作为直接竞争对手,申泰释放出来的户型比融创有很大的优势,不过首期地块的居住不纯粹性而且一个地块上业态很多,要考验开发商如何做软隔离以及后期和二期练成一个小区。改善可以等西边二期地块的纯住宅,刚需何必1.9的高价买这里呢,不过作为主城核心,只要定价合适,愁卖是不存在的
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    申泰中原印象申泰中原印象申泰中原印象
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 金科中原(金科贾鲁小镇) 2020-09-04 15:46
    郑政出〔2020〕31号(网)地块位于淮河西路南、万杰路西,使用权面积55924.23㎡(约83.886亩),土地用途为城镇住宅用地(地下交通服务场站用地),容积率>1.1,<3.5,建筑密度<22%,建筑高度<100米,绿地率>30%,起始价72168万元,熔断价108368万元,竞地价最高限价144336万元,出让年限70年(50年)。

    毫无悬念,8月14日被金科底价顺利摘得金科中原的第一块开发用地。

    从16年开始金科开始介入中原区南部片区的开发项目,金科高层频频与中原区zf及市zf领导见面,最终签约下中原区南部片区段庄、郭厂、冯湾、道李四个城中村开发建设,金科定位为总规划面积六千亩,将建成居住十万人口,总建筑面积500万方的“生态,休闲,养生”特色小镇——贾鲁小镇,重绘贾鲁河美景。这可是真金白银的投入,近几十个亿的前期拆迁安置资金,不是头部房企根本吃不下来。

    更名为金科中原的贾鲁小镇定位区域高标准“生态、休闲、养生”功能,这个概念和恒大养生谷有点类似,但是体量更大,最终能做成什么样子还得看zf和金科的决心。
    作为四环内三环外的区域,常庄水库南部区域沉睡的时间太久了,随着常西湖新区概念的兴起才慢慢发展起来,周边全是头部房企的布局:恒大林溪郡、万科水晶城、金科等。5-10年后未来的区域可待。

    目前金科放出首个地块的规划,3.49的容积率规划12栋34层高层住宅,户型95-140,定位刚改。首期地块临近航海西路和西三环,预计毛坯1.3+。不过金科在郑州的项目口碑没有做起来,洋房之父是厚积薄发还是破罐子破摔呢?
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    金科中原(金科贾鲁小镇)
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 中海云鼎湖居 2020-09-03 11:33
    郑政东出〔2019〕13号(网),位于龙湖外环北路南、龙津路东,为储备土地,土地使用权面积72440.64平方米,折合108.661亩,出让年限城镇住宅70年,交通服务场站50年,土地用途为地上用途为城镇住宅,地下空间用途为交通服务场站,容积率<2.5,>1.1,建筑密度<25%,建筑高度<60米,绿地率>35%,土地开发程度为三通一平,该地块竞拍起始价222000万元(22.2亿元),熔断价333000万元(33.3亿元),房屋成本指导价23000元/平方米,综合房价最高限价32000元/平方米。

    2019年12月6日,参与土拍的开发商有中海、保利、金茂、启迪、平安等,经过近1个半小时的激烈竞拍,最终被烟台中海兴业地产有限公司,中海兴业武汉房地产有限公司以26.7亿元竞得,折合单位地价2457.18万元/亩,楼面地价14743元/平方米。

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    北龙湖南岸的住宅区域基本饱和了,随着金融岛的建设步入尾声,龙湖北岸成为新一轮的香饽饽。
    北龙湖的金融岛建设对于郑州来说有莫大的意义,对标上海的陆家嘴,北京金融街等定位,区域未来一定是非豪即贵的存在,金融中心多产富豪,所以周边的住宅用地拿一个就亏不了。

    中海云鼎湖居位于龙湖外环北路南、龙津路东,108亩,2.49容积率规划22栋14-16层的小高层设计,整个园区看上去密密麻麻的。户型规划以改善为主,目前主推127三房和149四房,都是至少三开间朝南的纯南北通透设计,空间利用率上极佳。

    中海贵为央企,以精细化成本控制闻名于行业。像极了本土的正商地产,产品没有极佳的品质可研,但是去哪里就能打一打区域的房价,降低下购房门槛,对于初豪很友好,对于纯豪很恶心人的存在
    云鼎湖居 的样板间自从入市就变成了被吐槽的对象,实际上这就对了,中海想的很明白,我是啥样给你摆啥样,省得我样板间装过头了实际交房被维权,毕竟我是央企嘛,所以导致大家去看个样板间都嗤之以鼻。不过相信我,等价格出来,依旧会蜂拥而上,一切躲不过真香定律。

    这个项目适合想入驻北龙湖又资金不足的金领及初代改善们,毕竟完事不能一步登天,先弄个体验下北龙湖金融岛的环境也是甚好的,所以只要价格合理,依旧不愁卖
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    中海云鼎湖居中海云鼎湖居中海云鼎湖居中海云鼎湖居
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