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三少爷的笔 房产评论师

  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 融创瀚海大河宸院 2019-07-17 11:27
    常西湖在涨价(融信137000涨到147000)、管南在涨价(富田稳定15000)、只有惠济北在降价。

    不过这个降价不是普降,又是和昌开的头,融创继续跟进,遥想去年中原老城区西三环沿线,也是和昌开的头,突然12000卖方,瞬间点燃西三环区域的降价潮,和昌啊和昌,你到底是有多缺钱,估计旁边的友商都是咬牙切齿的。

    前几天朋友圈刷爆的融创大河宸院特价房10500大家都收到了吧,反正三少满屏都是得,搞得三少自己心里也痒痒的想去凑个热闹,奈何看看卡里余额,还是在家吃西瓜安心做个吃瓜群众吧。

    融创瀚海大河宸院项目位于郑州市惠济区大河路与天河路交会处,由融创中国、瀚海中部大观地产及平安银行共同打造。目前在售二期,二期产品地块位于四环内,大运河南侧,交通便利,二期地块总占地面积约 3.26万㎡(约50亩),地上建筑面积约8.6万㎡,容积率约2.64,绿化率约35%。整个小区主要由6栋高层组成,1-5号楼为25层、6号楼为24层,分别采用了两梯三户和两梯四户的设计。

    惠济区作为打造的宜居区域的名片,房地产市场也是一路暴走,区域价格基本稳定在15000左右,部分远郊项目12000-13000。作为三环外的惠济,和西三环南三环的价格基本持平,也算是稍微溢价。

    首先恭喜10500抢到的客户,且不管后期是否减配,维权不维权,起码你比前期14000买的业主剩下了大40万,真真正正的真金白银,而且这个133户型也不是很差的奇葩户型,中规中矩的通透四房设计,刚改的选择正好,着实苦了前期的业主。

    融创的降价销售确实去化了库存,但是对企业长远发展来说,虽然是市场行为但是这样确实有点坑,不过对于融创来说,还要啥品牌价值,反正郑州全部项目都在维权,多一个不多,少一个不少,下个项目,继续把售楼部宣传做好了,可劲宣传牛逼之处,郑州人照样买单,是不是老铁们???这也是三少想对大家说的,为什么被坑了,过了两个月继续进坑买饭,一些房企也就是吃定了这些,所以。。。。。。。都懂了。

    目前买房,三少一直坚持房企首选,一个优秀负责人的企业和物业是会给业主无形中提升不少房屋价值的,哪些来郑州收割的号称TOP的企业,一两个项目就本质暴露,比如融创?阳光城?不是给本土企业贴金,房企维权,都少不了,但是本土一线房企的处理还是比外来企业好上太多。
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    融创瀚海大河宸院融创瀚海大河宸院融创瀚海大河宸院融创瀚海大河宸院
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 绿城滨河储备地块 2019-07-12 09:50
    7月11日晚间绿城中国发布公告称宋卫平辞任董事会联席主席及执行董事,原因是投入更多时间发展个人业务。辞任后,宋卫平仍会担任绿城规划设计委员会名誉主席,除此之外,不再担任集团任何职务或职位。

    宋卫平表示,此番辞任,是为了进一步完善法人治理结构,培养后备团队,为绿城长治久安奠定坚实的基础,未来他将专注于蓝城和绿城小镇建设,在小镇事业上与绿城中国紧密合作、协同发展。

    一人代表一个企业,宋卫平、王石都是这样的角色,但是王石的卸任,万科培养的接班人很好的延续了下来,宋卫平走了,半个国企的绿城能否坚持本心继续做全国最有品质的开发商?

    2019年初,在郑州房地产市场沉寂了多年的绿城终出手,14亿拍下滨河国际新城一块净地,滨河新城位于港区、老城区、东区的交会处,整个区域的住宅容积率不超过2.5,安置房很少,首个引入海绵城市、地下综合管廊的片区。相比金辉和电建的高楼面价,绿城还在成本上就占下先机。绿城是一个传说,但是在郑州项目寥寥无几,河南人都快忘了绿城还在河南发展,本次土拍后,滨河彻底沸腾起来,本土一线、国内TOP、有卖情怀的,有卖品质的,有卖品牌的还有卖价格的。

    绿城明月滨河项目位于经开第十七大街以西,经南十二路以南,经开第十六大街以东,经南十三路以北。地块西侧为国际医院用地,南侧为金辉地块,东侧为海马,北侧为海马清风公园及金地地块,距离蝶湖中建隔了两个地块,属于滨河新城住宅项目聚集的地方。

    120亩占地,1.99容积率,规划公示后可以看到绿城给出的考期中考试卷是全小高层规划,无洋房。低容积率,低密度,相比金辉和电建的项目,绿城目前已经在舒适度上领跑。户型设计上基本都是2T4和2T2的组合,多为120-140三房、四房。作为绿城沉寂了数年后的首发作品,规划上品,户型上没的说,梯户比也很合理。

    期中考试已然上等,等预售出来,价位的期末考试能否满意?
    绿城这个项目不说万众瞩目也差不多了,友商和准业主们都看着,可惜三少兜里没钱,不然必去撸一套。
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    绿城滨河储备地块绿城滨河储备地块绿城滨河储备地块
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 水之郡 2019-07-10 11:08
    三少先说个题外话:

    现在纵观腾讯房产网、房天下、安居客以及米宅等几个主流的房产网站,除了可以查询到项目基本信息,哪里还能看到像米宅这样这么多业主评论,专业点评,非专业点评等各行各业的亲们畅所欲言的评论?姑且不去讨论大家评论的好坏,但是购房者起码来米宅看评论看过后得到很多售楼部以及市场表面给予你不了的其他信息!会对个人的购房有个直观的判断,这一点感觉值得米宅继续大力推广!(黑子们不用黑我说舔狗,你们可以去其他网站逛逛,评论分高低、分态度)

    步入正题,三少小区的大门处车行档栏挂着水之郡的广告,连昨天刷抖音都有置业在做宣传,莫不是水之郡要扬帆启程,浴火重生?

    项目位于龙子湖姚桥路德慧街交汇处,河南锦雍置业有限公司,属于陈三桥改造项目。项目一共占地65亩左右,分为两期开发,一期西地块约为38亩地,二期东地块约为27亩,一期总共的建筑面积12万方,业态包含酒店、高层、小高层和洋房。一期1#楼27层、2#楼27层、3#楼9层、4#楼5层、5#楼27层,6#楼20层。都为2梯4户。另有2栋综合用房和社区物业配套用房及安置房。

    位置属于郑州东区的龙子湖高校区,宜居,东区的东区,没说的,而且龙子湖片区zf扶持打造的也很棒。当然五年的地铁规划没有此区域,是个硬伤。

    水之郡从15年面世就以9000的价格团购,然后16年未拿到预售证就开盘,说好的18年交房,目前还是主楼封顶。口碑差,小开发商,资金链断是必须要直视的问题。

    有些问题老生常谈,但是依旧很多人飞蛾扑火。不止一次的说过买房开发商第一,河南锦雍置业有限公司背后一堆官司和麻烦,而且项目内部还有安置房,和村民的纠纷一直都有。不要以为现在五证齐全就OK,君不见高新区的中益七喜项目,五证齐全不说,主体外立面啥都完全做好了,就剩道路管网了因为开发商资金链断,延期一年了还没交付,目前业主在自救。水之郡和这个一比,差远了,如果你不想等到年底继续收到开发商的延期交付通知,请远离此盘,再好的位置也不是我等的菜,耗不起!

    米宅标注的谨慎不是没有原因的,但是就这样,5月的开盘还能卖出去一半?亲们,你们都是吃了什么迷魂药了还是,这么多先驱者血和泪的教训还阻挡不住你们前仆后继。
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    水之郡水之郡水之郡
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 世茂云尚城 2019-06-30 22:27
    白衣骑士世茂的日子也很艰难,一边被源升的老账搅得售楼部天天被拉白条幅,一般惨淡的销售。公寓开盘怎一个惨字了得,494套,卖出62套,原以为低价跑量会成为王者,没想到原来还是个青铜

    世茂心里苦,看着紫荆山路一路之隔的永恒,16年人家的精装公寓就能卖出11000的单价,现如今3年过去了,我连10000的毛坯都卖不出去吗?说好的5号线地铁口的加持呢?更刺激的是,高新区的公园道V公馆,精装10500去化80%,没有对比就没有伤害,感觉世茂杀置业的心都有了。

    世茂云尚城天地真的这么差吗?

    作为世茂云尚城的配套地块,世茂云尚天地项目位于航海路北,新郑路东,项目总占地面积约7642.55平方米,总建筑面积约32059.26平方米,容积率4.99,绿化率25%,项目涵盖商业、公寓等产品,公寓为建面约30-47㎡非毛坯公寓。均价10000在售。
    位置好,地铁2号线、5号线的加持,下楼就是地铁口,真地铁盘,就是对比航海路的正商城的公寓也差不到哪里去吧?为何如此惨淡呢,三少认为一方面是宣传力度,舍不得孩子套不住狼,营销推广不到位,哪有人知道你?第二个前一段售楼部被堵门拉条幅严重影响蓄客看房,蓄客量不够就仓促开盘;第三个就是区域的公寓购房主力已经被消耗的差不多了,前几年的永恒、紫荆之星和正商抢走不少区域客户;第四个虽有地铁口加持,但是周边大型商业奇缺,办公、商业太少也是重要原因。
    不过个人觉得周边毛坯15000的情况下,10000左右的精装公寓还是可以考虑的。

    如此惨淡的战绩,或许会让世茂醒来,接盘后除了世茂品牌外,和之前的源升比提升了什么?
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    世茂云尚城
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 融创城 2019-06-30 20:57
    用万人瞩目来形容融创城高层的开盘也不为过。

    作为新的“管南双雄”(富田、融创),融创一举拿下大王庄改造项目,融创的铁骑已经杀到了南区。

    融创城一期融璟园位于南区十八里河路南,飞达路东。项目占地32497㎡,总建筑面积141834㎡,容积率2.98,一期规划5栋高层、4栋洋房。除了还没开盘就卖光的洋房,此次高层的首开也吸引很多人的目光,推出的5#6#位于洋房的北侧,也属于最好的高层了,毕竟南侧只有洋房,基本高层无遮挡,全方位的南向阳光可是很舒服的。

    首开的价位13000-14000,100%去化,虽然价格不算很贵,但是三少个人有几个独特的见解。
    1、作为直接竞争队友,富田一直和融创对比,价格上富田是比较贵到了14500,但是富田88户型和融创93户型基本一致,而且富田南向送双飘窗,所以使用面积不见得比融创少,总价基本一致的情况下,明显富田的位置和区域更胜一筹。虽然三少吐槽过富田虚高的价格,但是有一说一,融创心机
    2、融创城的位置在三环和四环之间几个管南楼盘上算是最差的,临近四环,周边配套也不全,稍近的永威也是14000出头的价格而且有分期政策,隔壁的中岳准现房也就14000,所以,虽然融创看起来让了价,但是细细分析极思恐惧
    3、融创的品牌,3年前,也许会期待,现如今,跌入深坑。

    融创城的热销证明区域的购买力度不错,项目可买,但是除了改善土豪,刚需买房还是多对比,位置品牌为王。
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    融创城融创城融创城
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 朗悦公园道1號 2019-06-30 19:49
    朗悦是高新区地产界的后起之秀,但是却不是地产新手,作为闽系老板的房企,也算是升龙的分支,做地产也是信手拈来,于是乎公园道1號14年成就了高新区的爆品,乃至到今天,依靠外国语+赠送房间的底牌,牢牢占据高新区毛坯高层销售单价TOP1。

    朗悦公园道1號项目开发商为郑州朗悦集团有限公司。项目占地约1000亩,总建面约220万方,整个项目由北里、大里两个地块组成,规划有品质住宅、集中商业等。从一期到四期,朗悦俘获了太多的客户,除了优质的教育配套和绝佳的户型及赠送,前几期的交付效果,小区环境等也都为开发商加分不少,成为高新区少有的品质代名词。
    而后,朗悦自持的商业朗悦公园茂又盛大开业,颠覆传统商业,重新引领郑州商业新形势,而且极大的填补了科学大道北瑞达路西片区无大型商业的空白,周边的大学和其他交付的小区成为了消费群体,而且高新区的其他两大商业,正弘、丹尼斯、都没有公园茂的魄力和策划能力。

    目前朗悦公园道1號主推的是V公馆,项目位于雪松路与翠竹街交汇处,业态包含平层SOHO和LOFT产品,loft产品4.5层高,但是北侧户型及东侧均赠送走廊上层空间面积,所以选择的时候这两种户型是比较好的,但是4.5的层高也算是高新区目前所有LOFT最低的了,没赶上政策呀我的朗悦。之前的睿达广场5.09,正弘数码港也有5.01,讲道理4.5双层已经很令人呢压抑了,虽然多了个一层空间。

    目前精装开盘,SOHO: 10500元/㎡,LOFT:11600元/㎡,讲道理不算贵,但是和当初正弘的比起来不便宜,而且周边各种住宅林立,未来的出租行情不容乐观。再加上高新区科学大道两侧有几个小地块项目都做的有公寓产品,未来除了住宅,高新区的公寓也是一番大的厮杀,朗悦最大的优势就是商业配套的加持!
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    朗悦公园道1號朗悦公园道1號朗悦公园道1號
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 和润林湖美景 2019-06-30 17:54
    不知不觉临湖美景的二期已经开盘很久了,虽然三少在开盘前点评过,但是近来朋友买房又把三少带了回来。
    林湖美景的客户群体大多为中原+高新两个区域的刚需客户,而这个项目也有符合她们的所有条件,三环内、地铁口、小户型、免装修等,再加上一期交房的口碑加持,二期到现在倒是卖的也不错。
    作为给朋友的参考,三少今天主要分析下户型,二期的户型主要是79两房、109三房、128三房,三个区间正好供三种客户选择。
    第一个东北户型79两房,废品户型,入户门和卫生间对应,风水冲!唯一的阳台放在了西侧卧室的的阳台,无论是晾晒衣服还是各种功能总是不顺,为何不布置在东侧客厅呢;
    第二个79纯南两房,作为刚需三少推荐的也就是这个户型,卧室+客厅南向无遮挡采光,更有一体连接的大阳台,虽然卫生间没有干湿分离,但是这些都是无伤大雅的。
    第三个109三房,挺尴尬,一般110左右的三房户型市场上优质的要么是边户要么是带连廊的南户,由于核心筒及楼栋限制,也是第一次见这种户型,初次看觉得很费,细细分析,也有几份韵味,三个卧室+客厅,东南都可以采光,很舒服特别是冬天的季节。而且会客区域和居住分割明显,动静分离。这两点优点足矣抵消户型的不妥。
    第四个128户型,方正的标准边户,几乎无面积浪费空间,如果128可以做成四房性价比更高。
    目前除了7#带公租房的价格略低外,基本均价达到了15500,但是环比中原区的三环沿线,依旧有不少优势。希望二期可以拿出做一期的状态。
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 和润林湖美景 2019-06-30 16:55
    写了几遍一直没更新出来,没显示,是怎么回事
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 和润林湖美景 2019-06-30 16:50
    不知不觉临湖美景的二期已经开盘很久了,虽然三少在开盘前点评过,但是近来朋友买房又把三少带了回来。

    林湖美景的客户群体大多为中原+高新两个区域的刚需客户,而这个项目也有符合她们的所有条件,三环内、地铁口、小户型、免装修等,再加上一期交房的口碑加持,二期到现在倒是卖的也不错。

    作为给朋友的参考,三少今天主要分析下户型,二期的户型主要是79两房、109三房、128三房,三个区间正好供三种客户选择。
    第一个东北户型79两房,废品户型,入户门和卫生间对应,风水冲!唯一的阳台放在了西侧卧室的的阳台,无论是晾晒衣服还是各种功能总是不顺,为何不布置在东侧客厅呢;
    第二个79纯南两房,作为刚需三少推荐的也就是这个户型,卧室+客厅南向无遮挡采光,更有一体连接的大阳台,虽然卫生间没有干湿分离,但是这些都是无伤大雅的。
    第三个109三房,挺尴尬,一般110左右的三房户型市场上优质的要么是边户要么是带连廊的南户,由于核心筒及楼栋限制,也是第一次见这种户型,初次看觉得很费,细细分析,也有几份韵味,三个卧室+客厅,东南都可以采光,很舒服特别是冬天的季节。而且会客区域和居住分割明显,动静分离。这两点优点足矣抵消户型的不妥。
    第四个128户型,方正的标准边户,几乎无面积浪费空间,如果128可以做成四房性价比更高。

    目前除了7#带公租房的价格略低外,基本均价达到了15500,但是环比中原区的三环沿线,依旧有不少优势。希望二期可以拿出做一期的状态。
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    和润林湖美景和润林湖美景和润林湖美景和润林湖美景
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 升龙天汇广场 2019-06-30 16:46
    升龙天汇广场位于中原区农业路与嵩山北路交汇处,是中原区、金水区、二七区三区交汇的核心地带。项目总体量234万㎡,是升龙集团继曼哈顿商业广场、升龙国际 、升龙凤凰城等8个项目之后的又一综合体项目。

    从遥远的12年到现在的19年,整个朱屯村的城改项目也进入了尾声,当初的升龙豪言壮志,气概滔天,现如今一直只吊着一口气。7年的时间,升龙天汇广场也不例外的不断被维权,延期交房、违约交房等层出不穷,不过好歹,步入正轨,大多刚需还是住进了自己郑州的第一套房,也是梦开始的地方。

    升龙天汇广场的位置极好,东可达农业路花园路商圈,向南可延伸到碧沙岗商圈、河医商圈。另外,项目南边 4万㎡的月季公园。三个区域的交界处,随着农业路高架的打通,地铁5号线的开通,项目享受的红利更是捧爆。处于二环的老城区,而周边本身的配套再加上自身商业的加持,实际随后的项目会发展的更好,可以参考升龙城的大体量社区。

    升龙天汇广场建面约93-145㎡高层房源在售,均价约15000元/平;建面约54-55平平层公寓和loft在售,平层公寓均价约12700元/平;loft公寓层高5.05米均价约13500元/平,独立双入户。

    公寓和LOFT虽然价格不高,但是周边有这么大体量的安置房+商品房住宅,公寓夹在里面瑟瑟发抖,租金上估计也顾不上月供,需要谨慎。
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    升龙天汇广场升龙天汇广场升龙天汇广场
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