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三少爷的笔 房产评论师

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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 碧桂园天玺湾 2021-04-13 13:44
    2020年7月8日,郑州杨金片区郑政出〔2020〕23号(网)公开挂牌出让,最终碧桂园以8.42亿元摘得该地块,成交单价1278万/亩,溢价率达到71%。

    该地块位于杨金路南、博学路东,南侧地块为康桥香麓湾,西侧紧邻贾鲁河,东侧未出让住宅地块,北侧为正在修建中的杨金路(东三环以东)部分。该地块土地面积43913.77平方米(折合65.87亩),限高51米,容积率1.1-2.5。地块起始价4.93亿元,起始楼面价4495元/平方米,而熔断价7.41亿元,竞地价最高限价9.87亿元。

    地块是郑州少见的公开出让的储备净地,虽然传闻前期建业一直跟进协助做一级土地整理工作,但是最终还是以储备地的形式挂牌,当时徐书记主抓的中原科技城已经公开上马,龙湖北岸大批量地块重新调整规划,大批量住宅地调成产业地,杨金片区再次跟着小火一把,最终挂牌期吸引了包括中海、华润、远洋、保利、金茂、万科、华发、碧桂园、华侨城、平安不动产、金科、正荣、美的、旭辉、雅居乐、中梁、融信、禹洲、阳光城、金地、新城、华宇、敏捷、奥克斯、建业等几十家房企出动70多个马甲进行竞争,竞拍前,多家房企在外寻找复垦券资源,以增加壳子数量,加大中标概率,最终由马甲多达5个碧桂园成功竞得。果然有钱人得之,5个马甲光保证金近20亿!

    先来看看地块的先天条件:
    杨金片区即金水科教园区,区域定位:“中原经济区创新服务核心,郑州都市区生态宜居精品区域”,围绕“中原智慧核、郑州生态城”的核心目标,规划区的主体功能定位为生态智慧新都。
    金水科教园区与北龙湖中原科技城、龙子湖云湖智慧城距离近,产业格局相呼应,具备充足的高端产业人群导入基础,有巨大潜力发展成为高端产业区、改善型居住区。

    以贾鲁河为界,金水科教园区划分为东片区和西片区。
    金水科教园区西部片区有马头岗机场、污水处理厂、金水区垃圾分拣中心、大片的安置房等种种不利因素。
    金水科教园区东片区安置房较少,贾鲁河景观资源丰富,鸿园、清水苑、瀚海尔湾、康桥等项目的产品和前期的深耕也赋予了区域的改善属性。
    区域的教育和医疗规划较为充足,不过落实还需要时间。

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    因为杨金片区都收到机场的限高要求,天玺湾同样位于空军郑州机场侧净空保护区内,限高51米,
    而且需要单独配建幼儿园,所以在配建幼儿园和限高的情况下,碧桂园选择了片区流行的纯小高层设计。

    地块总占地65.87亩,总建筑面积约14.9万方,整体容积率2.5,绿地率30%,规划12栋住宅精装修交付。

    此次的项目定位是刚需、改善均可选择,最小的户型有78㎡的两房,三房上可选择空间也比较充足104㎡-129㎡三种面积段,可以根据自身的米米和需要选择,剩下一个143的四房户型。
    78的户型虽然是小户型,但是作为边角户型依旧做到了全房间通亮,两个卧室、餐客厅均带飘窗采光优越。而且这个小户型给了不少刚需入住区域的机会,毕竟总价低出不少。104、117的都是市场常见的连廊南户和中间拼接户,这种户型买的越高采光越好。129和143的两个户型各有千秋,129的大横厅设计还是非常不错的,143更是标准的一梯一户的洋房户型。整体而言户型设计上,户型中上,碧桂园给的可选择性还是比较大的。

    从去年7月拿地到现在还没有对外销售,正常5个月时间足矣办理下来预售证,碧桂园似乎不愿意在市场不好的时候开盘,也许在等下一个风口,作为杨金片区的第二个天系列产品,第一个和国控合作交房的效果不堪回首,此次能否挽回一点颜面,三少看难,毕竟都是标准化的东西,主要看管控能力了。预计价格2.2+
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 泰莱尚院 2021-04-13 10:38
    泰莱尚院项目堪称马甲大王,横穿十年郑州房地产市场,来康康这个马甲大王的前生往事。

    2011年以凯运楼案名开始开始内购,2013年换马甲:正印摩卡时光,2014年正印良品,2015年改名万吉一品,2016年万吉花园,2018年郑银桂府,2021年泰莱尚苑。

    每次都想洗心革面重新做人?可是一两年后发现又是不行,不紧是换马甲,规划也在不停地调整。

    回到项目本身,泰莱尚院位于管城区 中州大道金岱路向东500米路北 区域,项目占地面29085.21 ㎡,建筑面积约120000 ㎡,容积率2.91 绿化率30%。规划了1栋27层高层、2栋小高层、5栋洋房,妥妥的大杂烩设计。高层从68三房-127三房,户型设计比较拉胯,不过有小两房的存在,倒是投资或者刚需的福音,单轮户型来讲,周边的在售项目均可以吊打他。
    项目所处的地理位置优越,三环内,4号线果树所地铁口500米,标准的地铁盘,而且周边涵盖幼儿园、小学、中学林立,生活配套等都比较齐全。

    购房者要选择一个优秀的房地产项目首先是开发商、其次是地段、然后是户型规划,这个顺序切不开搞反了,特别是这几年轰烈的城改带来的融资红利正在慢慢消失,国家对三道红线的监管越来越严格,本土房企强如名门鑫苑均陷入资金困局导致项目延期的延期,停工的停工,最后还是苦逼的买房老百姓买单,所以擦亮您的眼睛,现在五证齐全已经早不是护身符,多少五证齐全的项目毁在了开发商资金链断裂停工的阶段。

    如果这个楼盘是个好楼盘有个好的操盘手不至于拿地10年了还在卖,开发商一直都是原始的拿地企业,历经各种股权变更企业更名,其他人投资撤股等一系列操作可见资金压力有多大,如果没有资金压力,这个小地块恐怕5年前都交房了。三少不相信开发商目前具备稳定能支撑到交付的资金链,所以这个楼盘还是风险极大的。

    虽然泰莱1.47的价格相比三环外的振兴很香,但是你图他的利息,他图你本金的事历历在目,所以选择北边1.5的阳光城都比这个靠谱多了。
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 碧桂园西湖 2021-04-12 16:50
    天字出品,必属精品?
    碧桂园“天字系”产品天悦湾落户高新。作为碧桂园西湖项目的开发用地,因为地块位置处于三环内的核心区域,所以碧桂园有意把它给西湖项目做个分割脱离,于是乎全新的天悦湾项目横空出世。

    2020年12月21日,郑州高新碧桂园房地产开发有限公司以底价65875万元摘得郑政高出[2020]19号(网)地块。该地块位于外方路东、汾河路南。出让面积41156.9㎡,起始价65875万元,竞买保证金32938万元,最高限价131750万元,建筑密度30%,建筑高度<100米,投资总额≥98800.52万元。地块容积率小于4,属于安开混合住宅兼容商业用地。

    碧桂园天悦湾项目规划4栋高层+3栋小高层+1栋商务办公楼+一配套幼儿园。其中10#商务配套楼放在了项目西北角,后期做分割管理。
    项目本身内部规划较为合理,北侧和西侧为高层建筑,东侧和南侧为小高层设计,这样高层低处的采光也能达到很好。
    户型以89三房、117三房和143四房为主。89三房依旧为标准的连廊户型的中间户,只不过天悦湾换上了最近流行的南向大阳台设计,客厅和一个卧室的阳台连通。采光好空间也显大。 117户型为拼接中间户,户型南北比较长,餐厅处会线暗,不过南北对流的通透性和大客厅的视觉感还是不错的,南向一体阳台的长度约7米+。作为拼接的中间户,这个户型从南看市凹进去的,所以优先建议选择8#楼和1#楼,这两个楼层前面均无遮挡,采光无敌,不建议选择9#。 143户型有两个,一个是东西向横厅设计的高层三房户型,这个户型突出一个餐厅客厅大横厅设计,但是只有三个卧室,位于高层边户8\9#西边户还要注意西三环高架的噪音污染。小高层的143户型就更为合理,四面宽朝南,四房设计多出一个功能使用空间,南北双阳台纯通透,唯一可能感觉入户后东西向走廊略长

    天悦湾周边配套较西湖的地块成熟了太多,往北是大学科技园,往东是华强广场和五龙路片区,片区内学校、医院、各种购物广场生活配套一应俱全,而且秦岭路五龙口地铁在建。区域上一个新盘还是口碑崩塌后的五龙新城换了个盛悦府在售,其他的几无新盘,对于休要骗我出三环的区域购房者来讲还是挺有吸引力的。

    碧桂园的产品目前在郑州已经算比较拉胯的了,抛开销售量,无论是房屋质量还是装修水平,碧桂园更像是唯一掉队的TOP5。对于开发商就是仁者见仁智者见智吧。预计价格1.6+
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 中原华侨城 2021-04-08 10:22
    华侨城在郑州的两个文旅综合体都全部落地,华侨城中原项目落址中原新区须水河核心片区,位于中原西路两侧,规划面积6.1平方公里,投资建设集欢乐谷、欢乐海岸、水公园、海洋公园等产业为一体的文旅产业综合项目。其中滨水绿地及遗址公园用地2000亩,产业及商务商业用地1220亩,合计占比约80%。居住用地约800亩,占比20%。

    相比二七华侨城,中原华侨城的定位为娱乐旅游欢乐谷等模式,未来和方特绿博东西相望,也解决了西区广大人民游玩设施不足的困局,不至于玩个过山车从西郊跑到绿博

    产业综合体项目,依旧是住宅用地现行,毕竟前期土地整理也花费不少精力,先给两块地笼络下开发商的心和资金,在开始后续的开发工作。华侨城在售两块住宅用地均在中原路北侧,一期中原华侨城·曦城华樾分东西两个地块,2.99容积率,35%容积率,西地块7栋高层+4栋洋房,东地块规划8栋纯高层;其中89-127㎡三房,135㎡四房,洋房建面约126-139㎡三房为主。
    户型上不吹不捧,基本可以打分90,没有明显的缺陷,而且高层110多的纯边户南北通透和南北双阳台确实很不错,洋房户型基本都是市场套娃,一个模子刻出来的,不过也说明这种户型的受欢迎度较高。就是两家入户门离得太近比较烦
    华侨城100%的配套都在中原路南,陇海路北,这两块地在中原路北,一条大路隔开颇有被分离的感觉,享受不到整体配套的加持,再加上西北侧还有高铁线路。个人感觉还是比较期待南侧配套住宅的位置和氛围。不过目前zf和华侨城合作也不是傻子,华侨城后续住宅配地必须要启动配套设施及游乐设施的落地才行,就看双方博弈的程度了。

    作为西四环外的“连片改造”位置得天独厚,须水河景观带、南水北调工程等水系加持下生态景观资源优异。而郑州欢乐谷将是华侨城在国内的第十座欢乐谷主题公园,娱乐游玩、产业科技、地标建筑,规划的浩瀚庞大,没有小10年完全落地不了,不过现在看来确实是价值洼地,目前高层在售1.1+,洋房1.5+。三少建议刚需慎重,改善可以考虑,不过后续南侧地块价值更优
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    中原华侨城中原华侨城中原华侨城中原华侨城
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 永威金桥西棠 2021-03-25 23:57
    2020年6月1日郑政高出[2020]8号(网)地挂牌出让,地块位于长椿路东,科学大道北;土地使用权出让年期:城镇住宅70年,零售商业、批发市场、餐饮、旅馆40年,地下交通服务场站50年;
    出让面积88813.6㎡(合133.22亩),系zf储备用地;

    郑州金威实业有限公司以起始价127681万元成功竞得,楼面价为3594.07元/㎡。
    永威和金桥置业的合资公司有惊无险拿下原郑州锅炉厂的改造地块。

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    永威第二个棠系作品落地高新,10年只有又一个“棠”,第一个东棠造就了永威的品质,成就了永威的品牌之路,顺便带发了一批老业主,第二个棠会带来什么,一个出生就自带BGM的项目。

    西棠项目永威做的是纯高层设计,规划14栋26-33层高层、1栋办公公寓、1栋幼儿园。
    永威对这个项目的重视从售楼部的落地就可以看出,越占地10亩的景观绿化水系和售楼部,带来的都是震撼的视觉感,再看永威的细节,项目用的三层中空玻璃是永威自家生产的“永威牌"
    作为定位改善的产品,入户门才用子母门,宽度达到1.2米,正常的小区门宽只有900不到;永威的电梯轿厢高长款全部定制比标准版大一号;这里只列举两个例子就可以看出永威的细节和对这个项目的重视,还有为了外立面效果项目全部户型均必须使用中央空调,永威只在厨房外侧预留了中央空调外机板,不能安装分体空调,这一点略坑,永威为啥不交付装好呢

    项目位置四通八达,地铁一号线郑州大学D口就在配套商业前面,标准的地铁盘,西侧一路之隔就是郑州大学,郑大在河南人心中的地位无需多言了吧,教育配套方面已经确定的是可以划片郑大附属小学和初中。

    目前永威南侧的几栋高层基本售完,在售的以北侧12、13、14、15四栋高层为主,户型95、116、129、142、160,180户型暂时只剩一栋楼未售。
    户型上依旧是精雕细琢,一体长面宽的大阳台,部分户型赠送北侧阳台免费改造一个卧室,个人推荐116三房和142四房两个具有代表意义的户型。

    目前永威的价格也是比较坚挺,竟然比刚开盘的时候还略贵一些,12号楼中间层数116户型价格在1.67,129剩余房源低楼层还在1.72,真的是品质好楼盘确实不愁卖,虽说永威品质差点毁于永威城,不过永威城本来就是永威最刚需的项目,购房者缺拿永威在北龙湖产品的标准来衡量,落差不言而喻,同样的孩子,家长对学习好的给自己长脸的还会偏爱呢

    买房子不能追求极致性价比,有些隐形的价格你根本算不出来的,举个例子,当初东棠1万几个,市区繁华好位置才7000,当初嫌弃贵,如今东棠3万+了,市区那个位置撑死2万,当初差价3000,如今差价1万+,这也就是为什么富人越富的道理(工作日永威的售楼部还是热热闹闹的啊)
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 华瑞紫银华庭 2021-03-25 23:21
    不得不说高新区的发展和购买力还是杠杠的。

    华瑞紫银华庭作为一个小而精的地块,目前住宅基本收尾,和想象中的一样仅余部分113和123大户型在售,目前项目主推的2#楼公寓产品,从现场看施工进度,已经在进行外立面和装玻璃中,大概率会提前到明年年中交付,虽然华瑞品质不咋地,不过交付还是强有力保障的。华瑞的周边环境还是不错的,临科学大道主干道,一路之隔南向升龙的各种商业配套都已经慢慢起来,北侧有朗悦的各种学区加持,西侧有高新第一贵的永威和郑大。

    住宅剩余的113和123户型价格均在13700左右,两个户型十分相似,均为三房设计,整体格局就是方正宽大的餐客厅,户型没有走廊那种浪费空间,还是可圈可点的。
    公寓产品精装交付,4T20户,产品为面积在29-35之间的标间。精装修标准属于简单标准,逼近买公寓的投资为多,单气地暖,没有天然气,而且飘窗为内飘不属于面积赠送,价格上走廊北侧9500,南向10500,一千的差价,公寓的定位主要是附近的上班族以及周边大学大四考研学生和投资开宾馆的老板们,因为距离地铁1号线郑大站不足500米,所以也算标准的地铁盘。
    高新区公寓产品很多,之前保利的七八千就卖过,科学大道瑞达路还有大批量正弘数码港的公寓,不过华瑞位置有自己独特的优质,总价不高。

    华瑞一路之隔就是永威西棠,永威住宅1.6+起步,华瑞1.37,将近3000的差价还是让刚需们很蛋疼的,不过人各有志,永威和华瑞选谁都没问题,买永威的看不上华瑞,买华瑞的觉得永威华而不实还是自己吃肉自己香
    其实就像买车一样,A级车同样的配置,国产车10万顶配拿下,合资车基本需要15万,这就是品牌的效应。没有谁对谁错,只是个选择问题而已。
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 龙湖·景粼玖序 2021-03-25 22:51
    高新2020年网红盘龙湖·景粼玖序也步入了清盘的尾声

    项目规划12栋洋房,1栋小高层,2栋高层以及配套公租房,目前高层基本清盘,仅有个位数一楼未售。其中125平的刚改四房在18#楼上还有一户1.6万,户型四房三面宽朝南设计,虽然是一楼,但是西侧前方是8层洋房遮挡没那么严重,采光还是可以的。洋房15#16#备案价格已经公示暂时还未销售,11、12、13三栋洋房在售,主力购房群体为高新区改善性客户,洋房1楼为155户型的复式+地下室,赠送花园地下室,这个户型基本抢不到,标准层主力户型为132平米3+1四房,这个户型交房时客厅为7米的大横厅,有需要的可以隔墙做一个南向卧室分割,多一种选择。目前洋房价格逼近2万,不过主推的13号楼采光堪忧,东侧被公租房高层遮挡,建议购买西侧三单元。

    龙湖从拿地溢价54%豪夺新地王就能看出龙湖的决心,而且2.99的容积率做改善也是轻松,龙湖定位景粼玖序也是自家高端品牌系列,这个案名同样颇有深意,纵观周边环境,改善基因是很差的,周边多为工业用地工厂办公,冬青街南侧为秦庄安置区和配建小学,虽然秦庄安置区使得生活配套比较充足,但是论改善环境还是略差一筹。就看龙湖自己的物业管理和吹嘘的绿化能否打一个漂亮的翻身仗。

    高新主城区改善龙湖和永威平分秋色,而且俩家属于错位竞争,产品也各有千秋,龙湖主打洋房改善,户型面积不大但是洋房得房率高,132户型的得房率比永威144的还要高。永威主打位置配套和平层大宅,所以都会有自己的客户群体,算是互相弥补错位竞争。

    看目前郑州房价走势,颇有上涨趋势,而且改善产品一直稀缺,所以龙湖公布备案价也是一种心理战,无时无刻暗示客户后续两栋洋房的价格,稀缺即可入手,改善群体们,进发吧
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 禹洲嘉誉风华 2021-03-24 17:11
    2018年3月25,郑州舜鸿房地产开发有限公司(禹洲地产)竞得荥政储〔2018 〕16-3号地块,成交价32300万元,单价444.54万元/亩,楼面价2668元/㎡。地块位于荥阳宜居健康城商隐西路与健康大道交叉口西北侧,占地48411. 52平方米(合72.62亩),土地用途为城镇住宅,出让年限70年,容积率上限为2.5,限高<80。

    禹洲地产属于禹洲集团地产板块,港股上市企业。禹洲集团创立于1994年, 秉承"以诚建城,以爱筑家"的经营理念; 形成集房地产开发、商业投资运营、酒店运营管理、物业服务管理、金融、贸易为一体的多元化综合集团。
    禹洲地产在全国房企中常年排名40左右,目前在新乡、开封分别拿下土地,河南区域进驻较晚,而且各项土地拓展进度都一般,不过值得期待的是禹洲近两年的大项目,杨金片区的周庄合村并城项目,禹洲已经和原地主方东方国际进行了股权合作,预计今年4月份集中供地时挂牌出让,杨金片区又来一巨头级开发企业。

    禹洲嘉誉风华项目位于荥阳市健康大道与商隐路西北角,属宜居健康城园区,项目共规划高层+多层洋房设计,其中 1-3、5、6栋为高层,每栋27层,7-13、15、16栋为洋房,7-13号楼为5层。15号楼为7层,16号楼为8层。
    户型设计上高层89三房和98三房两个户型,洋房115三房和125三房三种户型,禹洲的户型设计还是比较不错的,突出的特点就是赠送空间比较大,双阳台三阳台+飘窗的送,整个户型的空间使用感觉还是挺不小的。

    远郊楼盘的客户支撑力度还是不行,目前禹洲高层6500,洋房不到9000,大多为荥阳周边地缘性客户群体。但是卖的非常困难,隔壁和雅居乐世茂合作的地块都已经封盘不施工了,待行情好在卖,而且河南区域因为销售问题每月都在罚款,上市房企要求就是严格。
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 郑州世茂海峡国际城 2021-03-24 16:38
    项目背景:
    2018年,华中区健康医疗大数据产业基地建设项目,由原福晟集团(今世茂福晟)与中国科学院微生物研究所规划建设,投资140亿元,选址郑州荥阳健康园区,总建面积约300万㎡。

    中科院微生物研究所作为产业核心技术保障,将为产业园提供资源链接,包括人才及项目引进、科技咨询与发展、技术开发、项目转化等,涉及细胞治疗、基因检测、分子诊断、疫苗与抗体、新药研发、营养健康等生命科学专业领域。

    该项目以健康+产城+产业+生态为开发模式,在尊重当地人文与环境的基础上,充分考虑绿色可持续与全周期发展,将打造以健康产业为主导、城市功能为补充、产业丰富平衡的健康产城。
    以医疗健康大数据产业为核心,形成微生物菌群、互联网大健康等关联延伸产业集群。其中,以人体微生物资源中心为引擎,衍生三大健康医疗领域,助力微生物产业发展,实现精准治疗与服务2000万人大健康的目标,改善国民健康状态。
    产业园建成后预计能提供1.5万余个高端就业机会,稳定持续实现年产值约50.3亿元,贡献税收收入约2.8亿元,将对荥阳市的产业转型与升级、助力大郑州国家中心城市建设、促进西部新城区的快速崛起提供源源不断的动力,为城市发展注入新活力。
    而且,《华中区健康医疗大数据产业基地建设项目》也已经成为2020年河南省重点建设项目名单。主要建设微生物企业总部港、微生物组基因大数据中心、世界微生物大数据联盟单位郑州分中心、中国人体微生物资源中心、中科院院士专家孵化基地及相关配套设施等(包含商品住宅开发)

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    随着福晟的破产重组,耽搁两年后由世茂接盘继续操作,2020年3月30日郑州世福房地产开发有限公司摘得荥阳3宗土地,两宗住宅,一宗商务。

    1、荥政储〔2019〕52-1号,位于康体西路与荥泽西一路交叉口西南侧,土地面积31274.91㎡,土地用途为城镇住宅用地,容积率1.0<FAR<2.0,保证金3161.6175万元,起始价15610万元。被郑州世福房地产开发有限公司以起始价15610万元摘得,折合楼面价2496元/㎡。
    2、荥政储〔2019〕52-2号,位于荥泽西一路与东西向街坊道路交叉口西南侧,土地面积22288.26㎡,土地用途为城镇住宅用地,容积率1.0<FAR<2.0,保证金2254.4752万元,起始价11130万元。被郑州世福房地产开发有限公司以起始价11130万元摘得,折合楼面价2497元/㎡。
    3、荥政储〔2019〕52-3号,位于悦来西路与荥泽西一路交叉口西北侧,土地面积37292.46㎡,土地用途为商务金融用地,容积率FAR<3.5,保证金3392.412万元,起始价16720万元。被郑州钱隆实业有限公司以起始价16720万元摘得,折合楼面价1281元/㎡。

    目前两宗住宅用地连片开发,项目规划共14栋楼,其中3栋7层洋房,2栋8层洋房,9栋18层小高层,整体北高南低成太师椅之势。1.99容积率之下依旧选择了利润最大化的高低配产品。高层89和112两个三房户型,洋房115和127两个三房户型。户型基本都是比较“时髦”的经典户型,全部三面宽朝南,推荐115的洋房户型,南北通透户型方正,而且入户后玄关处空间较大,可以完全更换衣服后入家。

    目前宜居健康城的概念已经慢慢再做宣传,而且区域的道路和绿化荥阳zf也是下了大本钱去优化,只待部分配套落地,区域不争朝夕只看未来。不过目前客户肯定度较低,君不见北侧的雅居乐都封盘了,只有恒大各种满天铺地的广告和特价,世茂拿地成本不算低,和恒大打价格战是打不过的,预计还要捂一段时间看市场走向再决定开盘。
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    郑州世茂海峡国际城郑州世茂海峡国际城
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 万科城 2021-03-22 16:25
    一座万科城,改变一座城

    万科做到了,不说改变一座城,起码凭自己一己之力带动高新区西四环西的发展,很难说是万科成就了双湖还是zf看着西四环发展起来提前重仓双湖,但是万科的承诺和规划用了近7年的时间慢慢落地,从星光广场、配套中小学开学招生、4.6万方高新万科广场开业等等,万科城的生活版图真正达到了足不出城满足所有。西四环外的万科区域,犹如一个新的“小香港”

    2021年1月8日,万科摘得郑政高出〔2020〕23号(网)位于高新区杜兰街南、紫楠路西,土地面积77038㎡,土地用途城镇住宅用地、商服用地(地下交通服务场站用地),出让年限70年、40年(50年),容积率>1.1、<2.5,建筑密度<28%,绿地率>35%,总地价82858万元,成交楼面价4302元/㎡、成交亩单价717万元/亩。这个综合楼面价算比较低的了,南四环的项目最近拿地都是逼近900万大关。

    此宗住宅地块是万科城收官之作,万科玖期

    地块综合位置比较优越,南侧为科学大道,西侧为索河河畔,土地东侧为轻工业学院教师公寓及轻工业大学校区,北侧和西侧均为已经交付的万科城前期住宅用地,居住氛围较好,距离天健湖公园及双湖湖心岛都不算远,生活配套齐全。

    作为2.5容积率的优质方正地块,万科给出的规划是高低配,而且还是西低东高,说实在的要不是考虑到万科要兼顾周边日照问题及利润最大化,这个规划确实很一般,紧邻高层的部分洋房采光堪忧。整个地块由20栋楼栋组成,包含洋房、高层、小高层等多种业态,高层为面积92-117㎡三房,洋房为面积143㎡四房。整体定位偏刚改一些,户型设计上依旧是万科范十足,整个户型没有任何浪费空间再辅以万科引以为傲的贴心装修细节等,整体感观都颇佳。

    推出上千套,80%的去化,可见区域对万科品牌的支持,也得益于万科城前几期交付的水准和后续物业管理水平区域上佳,加之不断升级的装修材料和品质,不难看出最后的封关之做万科还是上了点心的。虽然高层和洋房比双湖的楼盘略贵一筹,但是优越的位置、配套和环境不是双湖内的楼盘能比的,高新区乃至西区的刚需和刚改确实可以重点考虑。
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