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三少爷的笔 房产评论师

  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 福晟谦祥钱隆城 20小时前
    钱隆城项目原来是是谦祥主导的高新区石佛村城改项目,后来成本投资比较大,福晟刚好准备进驻郑州市场,同为闽系老乡,一拍即合。城改模式业内都懂得:zf没钱,所以拉着开发商签合作协议,然后zf主导拆迁,开发商配合出钱出力,拆迁完征地然后安置区盖给村民,开发区zf低价卖给前期投入的开发商,作为前期费用的补偿。石佛的城改也是历时不少时间,中间的曲折堪称大戏,重头戏拍地时被河北开发商K2抢走一时间激起了郑州所有本土开发商的愤怒,因为有了先例就会有下一个抢食的人,K2仗着人傻钱多,不在乎zf和本土开发商的协议,BUT,做绝了没好下场,在zf的干预下,K2退地然后仓皇而逃,后来在郑州搅局了几个项目后作为不被欢迎的开发商仓皇而逃。。。。。

    福晟谦祥钱隆城位于高新区核心位置,科学大道西三环西,解放军信息工程大学东。千亩城改,也算是谦祥万和城的升级版,除了案名有点俗之外,项目本身配套堪称高新区新贵,高新万达签约、华中师大附小、附中、万科物业睿服务(山寨版万科物业)这些都是加分项。

    首开的一期13000多的价位基本售罄。目前在售二期也就是临科学大道的含万达商业地块。
    二期占地面积82000㎡,建筑面积510000㎡,容积率4.49,绿化率为30%,总户数2079户
    10栋住宅+3栋办公+万达广场。二期的规划形态有点类似于中原万达的规划形态。二期优缺点也很明显,临科学大道及万达商业,出行购物更为方便且未来地铁开通后距离也更近,缺点就是享受这些的同时也要忍受科学大道及商业的噪音,科学大道毕竟是高新区主路也是郑州市八纵八横的主干道,未来高架走起来的。目前项目均价在14000左右,这个价位,有这些配套及位置的加持,是很有竞争力的,君不见毛坯的公园府15300,精装的金科和保利16000+。而且,福晟谦祥合作后对业主的态度也注入不少新的元素,比如前一段的一期人车分流处理就堪称教科书般的公关,点赞。

    每个楼盘都有优缺点,就像人一样不是十全十美的,但是高新区的价格确实不低,堪比中原区三环沿线了。福晟谦祥钱隆城作为米宅的推荐也不是没有原因,本身竞争力很强。(刚需买房推荐下面104或者102户型,这两版户型设计比你买89的要好太多)
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 碧桂园天琴湾 20小时前
    前言:从18年开始,这个隐形明星盘都闹得沸沸扬扬,各种要举报的、上诉的,投诉的义愤填膺的人民群众们。始终挡不住潜规则,也正常,你去哪里举报?现如今,哪个单位没有团购房和福利房,领导们有国家供着,下面办事的人呢,不给食谁也不干活,中国房地产潜规则特色,所以,大家都稍安勿躁吧,该加费用加费用,该吃瓜吃瓜,该放弃放弃。

    来说正题,先来看看这个项目,碧桂园天琴湾位于郑东新区高铁东广场片区,七里河南路南、明理路东,莲湖东路北,徐庄北街西,四路环围,地地道道的东区主,而且周边并不是荒凉的地带,学校、地铁、公园、河景一应具有,还有已经交付的安置区生活配套来支撑区域。

    157亩,总建筑面积是43万㎡,容积率为2.5,标准的改善盘的规划指标,项目规划32栋楼,其中5栋是30层高层,21栋是118层小高层,6栋5层洋房,高中低的配置,也符合利润最大化的设计。下面就是广为吃瓜群众关注的价位了,大家都知道排地时限价14000,而周边其他项目基本都是2.3+的二手房价位,碧桂园会吃这个亏么,答案是肯定不会的,X单位团购后加价转让,虽然目前还未实质销售但是目前得到消息也是各种捆绑+直奔20000+而去,这个价格才是符合市场的价位。

    碧桂园的招牌在18年被砸了不少,品牌溢价率也不如之前,而且虽然项目定位高端改善,但是碧桂园才说有2000的精装标准,这个标准活脱脱一个 刚需盘的精装标准,所以,也不要指望碧桂园在这个楼盘下多大的力给多大的劲,没有各种高大上的宣传,所以整体期待率不要过分高,区域的正常水准就行了。不利因素也有,一路之隔就是本地的安置区,所以,未来的居住环境也会大打折扣,安置区大家都懂得,前几天一个地产界的朋友问了一句,安置区的车位大家都怎么收费卖给拆迁户的,有人回答:你还想收钱?电费能不能收回来还不好说呢。。。。由此可见,不能说素质问题,只能说看待事情两面性,他们依旧把地方当做没有拆迁的他们。

    还是那句话,有资源的老铁们,赶紧去发掘便宜的转让费房源吧,没资源的老铁,奉劝一句,正常的价格还是多对比高铁西边价格楼盘,哪怕贵点,位置更好不是吗
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 康桥美庐湾 2天前
    康桥美庐湾拿地已经有好几年了,当初的滨河还是8000的售价,康桥不到4000的价格拿的地,比起来18年金科、金辉、电建等上万的楼面价,康桥光土地就赚了个笑开花!

    项目位于经开第十三大街与经南九路交叉口西北角,属于滨河起步的位置,和中建观湖国际很近,都是最早的一批地,位置比后来滨河南区域边好很多,挨着湖,出行交通都比较方便。
    项目占地面积: 26680㎡平方米, 建筑面积:67000平方米,不到2.5的容积率,6栋高层规划278户,180-230㎡的大户型设计,滨河区域的东润泰和、建业天筑,康桥的魄力由此可见,看起来要打造滨河区域最豪的平层大宅。康桥也朝着豪宅的方向下了不少血本,国际大师SCDA操刀设计,创新设计出278席领驭级的绝版稀缺作品,21米超级面宽,IMAX级环幕视野,前所未鉴;客厅6.3米双层挑空,殿堂式绝版阔绰空间!!这种宣传听着有点秀啊,外加2000+平米的豪宅标配会所。

    这样的产品卖给谁,个人认为是区域的纯改善客户,老经开、管城的益出改善客户以及部分看不上北龙湖或者预算赶不上北龙湖价格的优质客户。之前看滨河的趋势,2.5+的价位应该很轻松,但是现在今非昔比了,虽然位置属于滨河优质区域,但是在滨河普遍各种优惠到高层1.5的情况下,平层豪宅能溢价多少也是个疑问,这想必也是康桥迟迟没有正式推出的原因,虽然改善客户不差钱,但是都在观望呀。
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    康桥美庐湾康桥美庐湾康桥美庐湾
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 谦祥福晟兴隆城 2019-03-19 17:05
    谦祥福晟兴隆城位于京广快速路和兴隆铺路交汇处,由谦祥集团和福晟集团联合开发。

    两家开发商:谦祥置业,老板也是升龙系出来的,高新区发家,谦祥万和城。
    福晟集团,TOP30企业,闽系,从进入郑州就找到了老乡来合作,首个合作项目高新区石佛城改还差点被K2抢了去。最终在zf协调下成功拿地:福晟谦祥钱隆城
    两家合作的形体有点尴尬就是一般都是外地房企占据大头,来操盘,本地房企只负责拿地,享受分成。但是这两家两个项目基本都是差不多,甚至还有谦祥操盘的情况,也是合作开发前所未闻。

    项目总占地面积:190666平方米, 建筑面积:1030000平方米, 容积率:4.49
    现在主要销售兴隆臻园,11栋高层+1栋配套幼儿园,4.49的容积率,在城改项目中,这个容积率已经不错了。而且采用全高层的方案,小区整体的舒适感不会太差。户型上70-130的两房及三房,纯刚需,城改项目一般也都是纯刚需设计。而且这个地段做改善也很难。

    三环内的城改项目简单概括来说:优点就是位置和配套,缺点就是铁路高架和噪音,毕竟郑州是火车上的城市,市区贯穿多条铁路。而高架是一个大都市必不可少的基建。
    兴隆城很好的诠释了这个道理,你想享受三环内的配套及交通必须承受这些不利因素,作为刚需,我觉得这些不利因素都是浮云,因为我们需要的东西很确定,就是位置交通和配套,其他的只能在小区挑楼栋及户型的时候注意点。

    目前兴隆城在售15000的均价,价格不算便宜,对比去年推出的不到14000的特价房等,算是暗涨了一波。这个区域的竞争对手都很一般,绿地、和昌、五龙新城都是一堆毛病,所以兴隆城卖的还算不错。作为惠济区与金水区交界的位置,成熟的市内配套,优质的出行交通+教育资源,还是值得推荐的,唯一就是这个价位,虽然有首付分期及加价送车位的优惠政策,但是还是希望各位买家慎重考虑,多对比周边项目。
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    谦祥福晟兴隆城
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 金辉滨河云著 2019-03-19 16:16
    金辉从拿地到开盘,酝酿了将近11个月的时间,这次开盘也把滨河的友商备受打击。

    开盘数据:推出高层19#共计198套,去化104套。
    96㎡户型14300元/㎡ 117㎡户型14200元/㎡ 138㎡户型15100元/㎡

    对比下金辉的拿地数据:
    总价23.95亿,1800万/亩,楼面价10815元/㎡,限价19000元/㎡。

    将近11000的土地成本,再加上行业里近3000的建安成本,1000的营销及管理成本,这笔账谁也算不过来。

    金辉这个价位真是豁出老命去了,首开基本没有利润空间。金辉想以低价博去化来个开门红但是去化率依旧60%不到。开盘的宣传页不到位,很多朋友都没有听到过整个楼盘,也不算爆品,这年头,新开发商来郑不得先搞点大活动来让大伙认识认识嘛!

    不得不说,滨河的冬季在这个春天并没有被融化,大余量让区域竞争更为激烈。整个价位,实际上很为刚需考虑了,14000多滨河就上车,1年前你敢想ma ?s所以有需求的还是可以选择的

    来看金辉此次发售的户型,96、117的三房设计基本是行业都在用的标准户型,碧桂园、万科用的最多,138的3+1定位很尴尬,整个户型设计业比较奇葩,客厅和书房的一体化很不舒服,怪不得整个户型最不好卖,滨河不缺优质的户型。

    首开的金辉滨河云著有点失落,对比去年拿地的风姿有点备受打击。而且对下一步准备开盘的周边地块也是个惊醒,慎重再慎重了
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    金辉滨河云著金辉滨河云著金辉滨河云著
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 瀚海尔湾 2019-03-14 17:18
    前言:一条鸿宝路,是鸿宝置业10年的心血,鸿园也慢慢被鸿宝用时间和精心打磨成了区域的明星改善产品。苦等多少年,终于迎来了第二个兄弟,瀚海尔湾,靠着鸿宝打下的基础和对鸿园片区的生态宣传,瀚海集团真的好好感谢人家鸿宝这个开拓者。

    言归正传,瀚海尔湾位于鸿宝路与鸿苑路交会处西北角,由西亚斯国际 集团、亚美迪国际 集团、瀚海大观地产集团三匠合力,打造产业生态园教育基地,配套的住宅地块就变成了尔湾拿来开发。因为有其他配套的背书一级和zf的协议等,尔湾拿地价格肯定不贵。

    项目占地面积:66649平方米,建筑面积:284956平方米。容积率:2.90 规划11栋纯高层。
    区域位置:个人认为,更适合洋房+别墅的改善人群住在这边,因为刚需大多是需要交通和生活配套的,太匮乏了。
    价格:精装2万+,是比瀚海晴便宜一半,同样的立面效果,但是位置和定位能一样吗。而且这个价格,除了北龙湖,东边哪里不行?
    开发商:思念系的瀚海地产和大观貌似合并了,合并也好资源共享不在把精力分开,开发商没问题,但是能不能做的精细是个问题,瀚海马上项目上马的太多了,精力有限。

    讲道理综合来说,这个价位,刚需或者刚改明明可以选的更好位置的市区而不是这里。抛开投资者和不是硬性需求的购房者,理性来说,还是希望多看多对比,不要被一通宣传宣传和效果图震撼就买单(这个阳台漂亮但是实用吗?)
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  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 保利海德公园 2019-03-14 16:27
    13年开始郑州拉开了轰轰烈烈的城中村改造拆迁,短短3年不到,东西南北拆了个精光,也被各大开发商瓜分一空。

    杓袁城改项目确定由保利操盘后,除了轰轰烈烈的签订协议,几年过去了,项目进展磨磨唧唧,除了有城改项目本身的手续复杂也有央企不差钱的任性。上周末售楼部的开放也意味着蓄客开始,销售可期,北区又一大项目加入地产竞争中

    推广名保利海德公园,1期地块位于金水区中州大道西,贾鲁河南,与尚悦居隔河相望。项目1期占地62亩,总建筑面积约10万方,2.49容积率,11栋小高,1号楼15层,其余16层。金水北因为机场限高原因,利润最大化只能做小高层,所以从正弘府到建业富力尚悦居都是这样,如今保利方案也加入这个行列。不到2.5的容积率,小高层是非常舒适的社区,项目东侧还有将近几十米的防护绿地,除了将中州大道噪音吸收一部分还可以当未来的花园。北侧贾鲁河修建中,且已经当成重点工程治理,项目本身环境很不错。就是目前周边生活配套较为薄弱,有待整体开发后的入住带起来人气和商业。

    目前从售楼部释放信息,首开1#4#(2T4,连廊)5#8#(3T6,连廊)。户型区间98-180三房四房,精装修,定位刚改。价格预计参考对面的尚悦居16000左右。北区刚改客户可以重点考虑,保利做的项目虽然没有亮点,但是贵在央企精神可以,项目还是可期的。
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    保利海德公园保利海德公园
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    三少爷的笔 点评 正商家河家 2019-03-12 16:41
    郑州的销售老大正商在北区的项目一直颇为坎坷,家和家位于惠济区开元路娱乐路东北处,新城路一路之隔南北两个地块,一期精装修交付,二期毛坯。

    正商家河家项目二期占地面积84334平方米,总建筑面积约20万方,由10栋小高层和8栋庭院洋房构成,总户数1837户;洋房、高层高低配,围合设计二期:10栋高层(1栋14F、9栋20F),8栋洋房(5-8F) ,高层两梯四户、洋房一梯两户;二期高层:92-100㎡三室两厅一卫,110-125㎡三室两厅两卫 二期洋房:121-154㎡三室两厅两卫。

    二期上周六开盘,米宅显示的开盘数据去化90%以上,高层均价12500,洋房15500,一个可以邀功的战果。

    家和家一期因为门口就是2号线延长线的终点站天山路站,开始15000的精装修也卖了出去,后来市场下行,各种出现内部房源、特价房13000的价格。各种被前期业主维权,也难怪,坑了都是大家的血汗钱,最可恨的是改规划的大门事件,硬生生的坑了两栋楼的业主,从临路的大门变成小区内部大门,正商做规划的部门就该被拉出去砍了。虽然从前期考察来看,一期样板间的精装修标准有不少优点,但是在正商其他行为下貌似也不值得一提。年底交房的时候不知道还会闹出什么幺蛾子。

    二期全毛坯价格当然降得理所当然,但是12500的价位依旧不算很低,在这个北区最边的位置,而且二期离离地铁口就很远了,必须跨过一期整个小区,将近半公里的路程。唯一的是北区的低容积率使得整个小区比较舒适。项目采用高低配的设计,定位刚需+改善,户型整体不错,都通透采光,唯一是110多的户型卧室飘窗被空调板挤压的太小了,为什么空调板不竖着布置呢?

    一直在想一个问题,低容积率的北区但是周边一公里没有商店和饭店的项目和中原区三环边高容积率但生活配套齐全的项目到底如何选择,真的是个纠结的问题,还是看自己的生活范围和工作区域吧。
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    正商家河家正商家河家正商家河家正商家河家
  • 房产评论师
    三少爷的笔 点评 郑州孔雀城 2019-03-12 15:52
    最近朋友圈也被营销们疯狂轰炸,8XXX起入住南龙湖,1XXXX的洋房,送车位+低首付!

    之前一直知道郑北孔雀城,现在郑州孔雀城又横空出世,孔雀城是华夏幸福旗下的地产平台。作为华夏幸福内部的地产开发平台,孔雀城集团一直以高周转开发模式获得现金流,再反哺华夏幸福的产业地产。华夏幸福做小镇产业出名,自操盘的住宅项目一直中规中矩,平淡无奇,在18年的寒冬来临的时候异常的困难,产业卖了万科和平安。

    郑州孔雀城项目位于郑州南龙湖,郑新快速路与107国道连接线交汇处西南,项目总占地约263亩,总建筑面积约60万方,容积率2.5,绿地率30%,整体限高65米。项目整体产品由22层高层和5+1层洋房构成,其中高层产品面积段涵盖75-112㎡两房和三房,洋房产品面积段涵盖100-133㎡三房。看一下面积区间就知道贼刚需,而且洋房最大130,是不是感到是刚需的福音。“城”的项目,就一个字:大! 项目的亮点是户型设计及洋房的面积区间,营销定位很准确,施放的价格也确实打破了区域的冰点,无外乎出现开盘妙清的宣传(真假待定)。

    南龙湖吃了16、17年的红利后,进入了消化期,没有暖气是硬伤,还有就是竞争项目太多,照样有很大的库存。所以在南龙湖置业开发商选择很多,个人认为孔雀城项目并没有很大的优势,对面是一大堆建材市场,距离地铁很远,周边配套匮乏,如果加上700的价格可以买更中心的康桥的项目,为什么不仔细算笔账呢。买房不仅看价格,考虑好未来的生活和规划也很重要,一辈子的房子呢。
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    郑州孔雀城郑州孔雀城
  • 普通会员
    三少爷的笔 点评 恒大经贸中心 2019-02-28 15:53
    犹抱琵琶半遮面,千呼万唤始出来

    18年11月23日,恒大成功摘得地郑政出〔2018〕144号(网)地块位于洛河路北、文化宫路东,土地使用权面积16426.66㎡(约24.64亩),城镇住宅用地,容积率>1.1,<5.1,建筑密度<20%,建筑高度<120米,绿地率>30%。
    郑政出〔2018〕145号(网)地块位于中原路南、文化宫路东,土地使用权面积18899.23㎡(约28.35亩),商务金融兼容零售商业、餐饮、旅馆用地,容积率<10.7,建筑密度<35%,建筑高度<300米,绿地率>25。

    从建校老校区的停止使用到拆迁也有将近四五年了,恒大终于熬了过来。
    从前期规划透漏上来看,恒大准备做地标商务中心及超高层平层住宅。分三期开发,一期商务中心、二期住宅云玺北苑、三期住宅云玺南苑。虽然恒大贵为TOP三强,但这两点都不是恒大的长处,所以落地情况如何还如继续跟进。

    中原老城区的发展从11年万达落户后又陷入了沉寂,此次恒大的入市必将再一次带动区域的动力,地标建筑慢慢打磨,希望恒大可以带动沉闷的中原区。中原区也缺少改善项目,除了昆仑望月外,基本没什么拿得出来,这个位置,虽然容积率偏高,但是恒大如果有拿出来做精品的决心,配合地标的商务中心,将是区域一个明星产品!
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