正荣御首府，南龙湖郑新快速路与祥云路交汇处。

管南的降价阵势也开始蔓延到南龙湖了，南龙湖一不特价房袭来。

1、正荣御首府——冉冉升起的一颗新星

这个项目由3个地块组成，25号位于祥和路北侧、规划路西侧，约93亩，容积率大于1小于3，楼面价是3150元/平方米；23号土地位于祥云路南侧、经一路西侧，容积率大于1小于3，楼面价是3150元/平方米……

这三宗土地组成正荣御首府，西侧23号和24号为天樾，东侧25号土地为天境，现在已经退出特价房了。

天樾最后一栋楼为11号楼，从98-138平方米，均价9000元/平方米，还有部分特价房8000-8800元/平方米，现在是买房送车位。

2、正商兰庭华府——地王的“荣耀”

2018年年初的时候，正商28亿元拿下南龙湖三宗土地，共计是203亩，合到1500万/亩，楼面价为7500元/平方米。

现在特价房7900元/平方米起步，高层8700元/平方米+3.5万送车位，洋房11500元/平方米，当时开盘的价格高层是9300元/平方米，洋房11500元/平方米。

房地产形式变幻莫测，跑得快才是上策，龙湖已经脱身了，正商老大哥还在苦苦支撑，时不时来一剂特价房回回血，若干年以后估计想起来现在拿的地，估计会后悔死。

3、建业天汇城——远去英雄不自由

建业天汇城位于107国道与汇丰路交汇处，占地400亩，分三期开发，首期占地100亩左右，容积率为2，规划19栋15-18层的小高层，户型面积从95-120平方米，现在只要6500元/平方米，现在老大哥真的是着急回款了。

真的也是应了那一句话，时来谁不来，时不来谁来！(展开全部)

正弘璟云筑，慧城大道南、通雅路西。

毛主席说：手中有粮，心就不慌。脚踏实地，喜气洋洋。这句话形容正弘再适合不过了，一句话就是兜里有钱。

今年6月份正弘激战银泰、华润，正弘拼杀到最后一刻，可惜败给华润，有业内人士爆料称：华润是北京总部下达的命令，没有谈判的余地，也不参与谈判，誓要按竞价要求举牌拿下该地。

粗略的算下正弘兜里至少得有60亿元，2020年的时候正弘发行了河南首个民企CMBS，发行规模为22亿元。其中优先级发行规模为19亿元，期限为3+3+3+3+3+3年；次级发行规模为3亿元，再加上手里的现金流，60亿元基本是正弘的极限了，正弘手里的资金超过本土的大部分企业，现在有现金就是王道。

同样是几年6月中旬正弘和伟业联合拿下38号土地，位置在伟业龙湖上城1期的北侧，占地面积是83.02亩，容积率为2.5，现在则是由正弘单独操盘，咱们参照一下万科未来时光的拿地成本，这块土地也得1700万/亩，算下来土地款也得14亿元，楼面价折合到10000元/平方米，而万科未来时光的楼面价只有9100元/平方米。

目前来说不管你喜不喜欢杨金，价格已经坐实到18500元/平方米，顶峰是美盛北龙台的精装22000元/平方米，杨金的房价就在这两者之间波动。

正弘璟云筑透露出来的信息比较少，咱们的老伙伴奥雅参与的景观设计，规划的16层小高层，户型面积从105-143平方米，定位的是改善，其他的没有太多的信息，预计价格20000元/平方米。

正弘还是相对来说比较靠谱的，推荐关注杨金的朋友，可以关注一下。(展开全部)

建业君临大院，北三环与九如路交汇处。

尼采说过：建筑是权利的雄辩术。他说人的权力可以发生变化，人生的本质在于不断地表现自己、创造自己、扩张自己。

有钱人买豪宅第一个需求就是换一大房子，住起来舒服；第二是就是要一个好地段，讲究一个便捷，节约时间，就是放大自己生命的价值；第三个则是面子，什么东西能显得自己有面子，就买什么，在不同年代的不同群体，都是不一样。有钱人一定要找一样自己东西代表自己的身份，越是稀有的东西你越是拥有，就显得你自己更加牛逼，“牛逼（强）+稀有（少）”，从来没有强者胜，只有胜者强。少和强总是联系在一起。比如说NBA的篮球明星库里，用了55个以太坊，约18万美金，买了一个猿猴的头像。

北龙湖的房子也是这么一回事，千篇一律的都是中式，突然出现一个大蘑菇，还是非常能代表身份的。有一次金茂如意府的业主吐槽为啥你们家外立面用的真石漆，置业顾问回复：真石漆也是有特点的，只要一说真石漆，就知道咱们家住如意府，说石材也还真不知道住哪个小区！

该地块占地97亩，容积率是1.7，最终是熔断价成交，地块属性特别棒，南边是永威，东边是公园，而且在含金量非常高的地王窝里，该宗土地算是建业拿地的王中王。

有几点可以自己琢磨一下：地王窝、蘑菇造型、据说6万起步、马岩松，户型面积从237-520平方米、主力户型是306平方米。

马岩松作为扎哈的弟子，也是业界响当当的，这个项目也是他首个住宅项目。首先对于变革我是欢迎，但是我依旧是一个保守主义者，小马同志是第一涉及住宅，造型也比较新颖，将来住进去可能遇到各种各样的问题。(展开全部)

澳海上坤四季风华，郑新快速路与祥云路交会处向西约800米。

该项目占地约91亩，容积率2.49，规划17栋高层和洋房，2公里范围之内有越秀臻府、正荣御首府、龙湖天宸原著、正商兰庭华府，位置相对来说还是不错的。

澳海大家稍微清楚一点，这家公司创建于1998年，是一家以房地产为主业，集建筑施工、材料贸易等的公司，2020年在中国房企综合实力榜中排第108位，房地产企业成长速度10强。在南龙湖有一个澳海云澜赋，它有一个126平方米的户型设计的特别棒，让人眼前一亮的六面宽。

而上坤成立于2010年，主要做的是住宅开发，2020年在香港上市，目前已经布局在长三角、珠三角中部核心区域等等的30个城市，开发的项目有80多个，是2021年中国房地产开发企业综合实力的第78位，上坤有四个产品系TOP系列（位于城市的稀缺地段、占据稀缺景观）、云系（追求绿色环保）、四季系（以四季景观为基底，打造和谐的人与自然）、特色系。

对于这种开发商，首先是品牌不是那么硬，我们要多加小心，另外也没有具体的交付的项目在郑州，综合建议还是谨慎为主。

如果想在南龙湖买房，建议购买大牌开发商，有项目在郑州交付的，可以实地去看看交付项目如何。南龙湖鱼龙混杂，各种政策层出不穷，千万不要贪小便宜吃大亏，一定要优先选择大开发商。

免费的往往是最贵的，便宜的往往到后来都不那么便宜，好的东西往往都不便宜。(展开全部)

鑫苑远洋臻园，嵩山路与南四环交汇处。

刘备去世之后，儿子刘禅上位，刘禅的小名叫做阿斗，蜀国灭亡之后，主动投降。

有一次魏国的大将军司马昭请他喝酒，司马昭说：阿斗啊，你离开蜀国辣么久了，我给你安排一个地方舞蹈乐呵一下。

这场舞蹈跳得刘禅身旁的部属们非常难过，更加想念他们的家乡，嗷嗷大哭。然而阿斗依然谈笑自若，丝毫没有难过的表情。司马昭问道：“你还想不想回西蜀的家乡呢？”阿斗答道：“这里有歌有舞，又有美酒好喝，我怎么舍得回蜀国呢！”

这就是乐不思蜀以及扶不起阿斗的由来。

这二七区真的也是“扶不起的阿斗”，多少房企雄赳赳气昂昂的去了，然后又垂头丧气的归来，几年时间雄心壮志都没了，一度在二七这一块怀疑人生。这个二七新区主要有几个问题：刚需最在意的地铁修的晚、距离北龙湖是最远的，北龙湖在东北，二七新区在西南、物流园区、垃圾处理厂等等，最终的结果就是房价一直上不去，在郑州区域当中是垫底。

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鑫苑远洋臻园生是鑫苑和远洋合作的项目，总占地是70亩，规划8栋高层，总共1384户，户型面积从89平方米-119平方米，刚需定位，房价从12500-13000元/平方米。

鑫苑远洋臻园周边有金地正华漾时代、旭辉有园、昌建翡翠苑等等项目，最大的一个卖点就是签约汝河路小学（杏园路校区），汝河路小学在二七区还算是不错的学校。

综合对比下来，有远洋的加持，可以考虑一下。(展开全部)

美景芳菲，航海路与尚义路交汇处。

该项目占地面积约6800平方米，约18亩，容积率为5.79，规划2栋公寓，1-3层为商业，4-25层为平层公寓，A栋4T27户、B栋2T12户，A栋总计567户，B栋总计252户，户型面积从33平方米-89平方米，主力户型是32平方米、38平方米、44平方米。

买房子的第一要素就是位置，位置，还是位置。该项目位置是真不错，临航海路，门口就是4号线和5号线的换乘点七里河站A出口，斜对面就是美景龙堂万科广场，位置是真的不错，单价也挺诱人均价9000元/平方米。

简单的做一个计算：如果你买一个38平方米的户型，单价9000元/平方米，月租金是1800元/月，投资收益率为1800*12/(9000*38)=6.31%，符合预期，但实际情况要复杂一些，因为会产生空租、贷款利息等等，从长远来看收益应该是低于6%。

市场上大概有三类资产：

1、第一类就是货币类的资产，债券、货币基金、银行存款等等，这类资产看起来是安全，其实是最危险。

因为现金类的资产贬值比较厉害，从1965年到现在美元累计贬值了86%，当年花1美元，现在则需要7美元；人民币贬值速度也是非常快，过去四十年广义M2的增速是15%，简单的所就是市场上的钱，每年多15%。

2、第二类就是不会有任何产出的资产，购买它的人希望有一天人们用更高的价格购买它。比如说黄金、古玩、字画。

3、第三类就是可生产性的资产，比如像是公司、房地产、农场，他们能源源不断的产出东西。

在过去一二年只有少数一二线城市的房子和一些股票能跑赢印钞机，但是现在房子的金融属性慢慢被弱化。

最后再重申一下观点，公寓不建议普通者购买，最近这几年也不建议乱投资。(展开全部)

蓝宝桃源里，郑东新区育翔路与德慧街交汇处。

这个项目非常小，一个三角地块，规划两栋楼、一个物业用房，面积从90平方米-119平方米不等，几年五月份开盘的时候15800-16500元/平方米不等，现在特价房14000-14500元/平方米。

该开发商叫河南发祥置业有限公司，背后的有两个股东郑州蓝宝集团和郑州木欣林业有限公司，目前从查询的结果蓝宝有800万质押在洛阳银行、发祥也有200万质押在洛阳银行，蓝宝的前身是万向，成立于2009年，旗下主要有四个业务，房地产、高端物业、金融实业投资。

蓝宝与蓝城合作较多，目前有蓝宝湖畔晓风、蓝宝桃源里、蓝宝桃源居、蓝宝凤鸣兰曦（海口）、蓝城桃花源（新密），这个开发商要么是小地块，要么是文旅项目，总之没有能拿的出手的项目。

这个项目位置不错位于龙子湖，除了位置之外就是地铁1号线、周边有两条河环绕，配套方面龙子湖幼儿园、龙子湖小学、九十四中学，除此之外周边是一些安置区比如陈三桥社区、前牛岗、夏庄等等，买个菜干啥挺方便的。

对于这个项目，个人不建议购买，其一是开发商太小，其二是将来这个项目的品质能不能保证是另一回事。目前郑州的现状小开发商一定是不能买的，要么是烂尾、要么是延期交房，让人感觉很无奈。

总而言之不推荐购买，不管多便宜，还有就是龙子湖的几个小开发商都不要碰。(展开全部)

永威山水苑，金水科教园景致路与慧科环路交汇处。

2021年3月郑州永文实业拿下金水科教园的郑政出〔2021〕2号（网）地块，位于景致路北、慧科环路东，综合用地(含住宅)，出让年限地面住宅70年地下50年，出让总用地面积为52亩，建设用地面积34912.01㎡，容积率＞1.1，＜2.5，起始价43848.00万元，最终由郑州永文实业有限公司以底价43848.00万元成交。

这个是永威代建的家属院，原来之前是绿地代建的，谁知道绿地玩的是空手套白狼，没有那么多土地款，想先团购一批，然后才拿地，最终是和永威合作了。

该项目总共规划10栋小高层、1栋幼儿园，共600多户，户型面积从90-142平方米，这个项目应该是之前内购的七七八八，现在的房源都是加价转让，这一套房子经过层层加码，下来得16000-17000元/平方米。

该项目的东侧为铁路线，西侧为康桥东麓园，西北侧为万科未来时光。康桥东麓园最后的成交价格小高层为22000元/平方米，精装洋房的标准层价格为27000元/平方米，而刚刚开盘不久的万科未来时光单价19500元/平方米，也有不到19000元/平方米，其他竞品的房价从18500-22000元/平方米。

永威山水苑的价格应该如何计算，一般情况下永威的价格都是同区域最高的，现在我们就按照万科未来时光的价格计算20000元/平方米计算，但是这里面有一个问题，品质问题、能不能保持一贯永威的品质，物业问题，能否一直保持永威的水平，能否顺利的更换名字，房本下来，这都是需要考虑的问题，因为不确定性个人认为可以打7-8折。(展开全部)

王小波在《黄金时代》开篇写王二在河边放牛。公牛们都精力旺盛，斗得眼珠通红，口角流涎，后来一头牛被大锤子骟掉之后就性情大变，成了埋头吃草犁地的一头耕牛。

王小波说：后来我才知道，生活就是个缓慢受锤的过程，人一天天老下去，奢望也一天天消失，最后变得像挨了锤的牛一样。

买了公寓（写字楼）的同志就像是挨了锤的牛一样，以后再也不敢随便投资了。

前几天看到一个新闻玉米楼上有一层写字楼拍卖，第一次流拍，第二次依旧是流拍，第二次流拍的时候单价一平方米不到七千块，想想那可是大于楼，当时一群地市的土豪疯抢，三四万一平方米，现在可好无人问津。

写字楼也好、商铺也罢、公寓也好，真的不建议普通人购买，买完之后就会被狠狠地教育，玉米楼就是很好的例子。

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银基C5，金水区福元路与英协路交汇处。

这是银基王朝第五期，东尚大厦位于福元路与建业路交汇处，占地面积大概7亩，总建筑面积大概2万平方米，风尚大厦位于福元路与英协路交汇处，占地面积约18亩，容积率5.1，总建筑面积8万平方米。

风尚大厦一共是27层，1楼是底商2-6层为LOFT，7层以上是平层，平层面积是从43-67平方米，层高3.3米，LOFT面积是从46-73平方米，层高是4.5米，平层的价格是11500元/平方米，精装加1500的装修费用，为13000元/平方米，LOFT的价位是14500元/平方米。

总之大部分人还是不建议购买。

年少不知住宅香，错把公寓加满仓；
年少不知住宅好，错把商铺当成宝；
年少不知住宅强，错把办公当栋梁。(展开全部)

康桥龙源府，中州大道与石化路交汇处。

这个是康桥的代建项目，最近大佬们包括永威、建业、康桥等等纷纷推出代建业务，玩的是风生水起，代建业务究竟有多赚钱，咱们来看看！

中原建业提交招股说明书披露，它这种盈利模式向物业开发商收取管理费，管理费可以预先协定或者按照一定比例收取，毛利率能达到60%左右，截止2021年上半年新签代建项目52个，新增合约建筑面积573万平方米，同比增长21.5％，集团在管项目250个，在管项目建筑面积约3008万平方米，说白了相当于一个贴牌的业务。

代建毛利50%-60%左右，开发房地产的毛利是20%左右，这赚钱真是滋润。

该项目原名叫龙源世纪龙城，开发商是河南龙源房地产开发有限责任公司，龙源房地产是由郑州隆发置业有限公司（赵占全90%、白顺华10%）占比是60%、河南九域龙源房地产开发有限公司占比是40%，九域龙源的背后是国网河南省电力机关工作委员会，相当于村里面的街道办事处。查的时候你会发现这个公司问题多多，因为未按时执行法律义务从而被强制执行，综合来说是一个小开发商，小开发商的特点是资金链紧张，最终的结果就是减配和延期交房。

该项目分三期开发，一共是90亩土地，一期位于石化路西、西冷路南，50.1亩，容积率3.5；二期位于德风街北、灵隐路西，29.33亩，容积率3.5，需配建公租房6843.27平方米，而且套内面积需在60平方米以内，三期位于德风街北、德信路西，容积率3.5，10.27亩。

康桥看中的是二期，苍蝇腿上的肉，小也是肉。

最近这几年房地产老板们的求生欲越来越强，房子越卖越贵，但地产商的感觉却是一年不如一年，似乎充分证明张瑞敏的名言：没有成功的企业，只有时代的企业。(展开全部)