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大王叫我来巡山 房产评论师

  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 康桥阅溪府 2020-07-31 22:47
    7月29日,4家房企摘地。

    25号位于金水杨金片区鸿宝南路南、姚店堤东路西,占地面积约82亩,土地用途为城镇住宅,容积率大于1.1,小于2.4,建筑密度密度小于25%,建筑高度小于53米、65米,绿地率大于30%,成交总价61576万,成交单价750万/亩,楼面价4691元/平方米,拿地房企为广汇,是否依旧和泰禾合作,让我们拭目以待。

    26号位于常西湖片区雪松路东、高铁北路北,占地面积约93亩,土地用途为城镇住宅,容积率大于1.1,小于2.0,建筑密度密度小于25%,建筑高度小于80米,绿地率大于30%,成交总价66062万,成交单价708万/亩,楼面价5313元/平方米,拿地房企为恒大,为恒大林溪郡后期用地。

    27号位于管城区振兴路西、碧水路南,占地面积约26亩,土地用途为城镇住宅,容积率大于1.1,小于3.6,建筑密度密度小于20%,建筑高度小于100米,绿地率大于35%,成交总价22442万,成交单价831万/亩,楼面价3466元/平方米,拿地房企为康桥。

    28号位于管城区鼎瑞街南、河东路东,占地面积约82亩,土地用途为城镇住宅,容积率大于1.1,小于3.0,建筑密度密度小于20%,建筑高度小于100米,绿地率大于30%,成交总价64687万,成交单价788万/亩,楼面价944元/平方米,拿地房企为融创。

    10号位于高新区冬青街南、碧桃路东,占地面积约46亩,土地用途为城镇住宅,容积率大于1.1,小于4.0,建筑密度密度小于25%,建筑高度小于100米,绿地率大于30%,成交总价42939万,成交单价931万/亩,楼面价3493元/平方米,拿地房企为朗悦。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 康桥香麓湾 2020-07-31 22:02
    康桥香麓湾,金水区鸿发路与博学路交汇处。

    康桥香麓湾总占地月133亩,容积率为2.0,总建筑面积24.6万,物业形态包括16栋小高层、2栋洋房、5栋叠墅,面积涵盖142-282的四房到六房,高层是141-183平方米,洋房是165-182平方米,叠墅229-242平方米,小区的主力户型为162平方米的四房,占比约35%,当时土地单价630万一亩,楼面价4700元/平方米。

    这个项目只为改善而来。

    咱们说说优势:

    1、康桥美庐湾御用设计师SCDA,SCDA设计的大面积玻璃幕墙和铝板搭配,逼格很高。

    2、地块方正,纯改善的小区,162平方米的四房,占比35%。

    3、临近贾鲁河标准的河畔洋房。

    4、毗邻北龙湖。金水科教园可以分为杨金板块和鸿园板块,也可以分为西杨金板块和东杨金板块,东杨金板块也就是我们说的鸿园板块,定位的高端改善属性更强包括,鸿园、泰禾等区域逼格一下子就拉升了。

    咱们说说劣势:

    1、因为地块方正,面积也大,所以采用的是高低配,能多卖钱,但是严重挤压了圆领景观面积。

    2、该区域配套严重不足,预计发展时间3-5年。

    3、替康桥有些担忧,品质能依旧否?
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 永威金桥西棠 2020-07-31 22:00
    博陵人小崔年轻时候去长安考试,有一天去郊游,遇到一个庄园,他就上去敲门,来了一个十七八岁的姑娘,小崔介绍了自己一番,说自己口渴,能不能让自己喝一口水,缓缓神儿。

    姑娘就进屋子给小崔拿了一杯水,出来时候看见小崔迷人的样子发呆,小崔害羞的赶紧走了。

    一年之后小崔再次来到这个庄园,题词一首。

    去年今日此门中,人面桃花相映红;人面不知何处去,桃花依旧笑春风。

    十年东棠,终见西棠。

    永威西棠总占地约133亩,容积率3.99,共计规划14栋26-33层高层住宅以及一栋商务办公楼,包含95㎡三室一厅一卫、116㎡三室两厅两卫、142㎡四室两厅两卫、160㎡四室两厅两卫、179㎡四室两厅三卫等多个户型。

    部分细节如下:

    室内层高:180的户型层高3.05米,其余户型是2.95米
    全中央空调设计:促使保证户型的方正性,外立面也更加干净整洁
    外立面:一层和二层外立面材质为陶板,主墙面白色和深灰色真石漆
    大堂:2T4和2T3单元大堂层高4.5米,2T2单元6.1米

    现在的永威多了一些“匪气”。

    这个地6月1日拿下,7月中旬公示,8月就要开盘,速度是出奇的快。(经网友指正:施工3月份就进场了, 高新区是出了正负0就可以拿预售。)

    另外销售团队也是类似于碧桂园的人海战术,分为N个小组,光是内场就有几十个置业顾问,快和美永远是不能兼顾的。

    现在的永威越来越像碧桂园,有人说崖山之后无中国,是不是以后没有也没有永威了?

    有些事情经历过后,可能就明白,钱挣多少是够?功名盖世,无非大梦一场;富贵惊人,最怕无常二字。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 康桥玖玺园 2020-07-19 08:58
    康桥玖玺园开盘简报。

    时间:7月16日
    方式:线上选房
    房源:高层1#、2#、8#、17#,共计511套,洋房6#、9#,共计43套。两者合计554套
    优惠:定存优惠高层1%、洋房2%,认筹1%+1万元,开盘优惠1%,按时签约优惠2%,日增值最高优惠3万元
    单价:高层1#、2#:1.56-1.65万/㎡;高层17#1.62-1.73万/㎡;高层8#1.78-1.88万/㎡;洋房2.35万-2.55万/㎡(标准层)
    去化情况:推出554套,去化92%,销售金额11亿元(官方宣传口径)

    点评:整体部分高层的性价比还是不错的,精装修+双地铁,1.6万的价格,是真不贵。

    昨天陪着朋友去签约,看看了看样板间,也说说自己的感受。

    1、三楼的样板间,没有鞋套机,直接穿鞋就可以进去。

    2、最小的样板间没有户型图,其他的都有;只有最大的户型有装修标准,其他的没有。
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    康桥玖玺园康桥玖玺园康桥玖玺园康桥玖玺园康桥玖玺园
  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 融侨雅筑 2020-07-14 22:15
    曾国藩进京的头几年穷的叮当响,连路费都是东拼西凑的。

    曾国藩老家有一个舅舅,住的是茅草屋,送曾国藩进京,这一送就是二十几里地,拉着小曾的手说,等你有出息了,一定让我去给你当几天的伙夫,让舅舅这辈子也能吃上几天饱饭。

    谁知道到京城的曾国藩一年的收入是一百多两银子,花销高达六百多银子,硬生生的一年赔五百多两银子

    曾国藩做京官很穷,但一旦做了地方官就很有钱,地方官往往也有很多京官朋友,每年都会给这些京官朋友送一点钱,冬天送的就叫“炭敬”,拿去买点炭取暖,夏天送的叫“冰敬”,买点冰消暑降温。

    有句老话说的好:世人慌慌张张,不过图碎银几两。偏偏这碎银几两,能解世间万种慌张。

    融侨应该是学到精髓了,一番捐钱捐物之后的骚操作之后,融侨府居然被划进了外国语学校。

    融侨府一番名正言顺的申请,经开区教育部门一番名正言顺的回复,可以就是你,你就是这条街上最靓的仔。

    融侨的算盘打的很好,被划入之后一平至少涨2000,一套房子至少多卖20万。

    然后呢融侨的房子盖的是真不中,品质堪忧,是不是要为了20万买一个教育名额?
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 碧桂园杨金储备地块 2020-07-14 22:12
    很喜欢金庸的小说《倚天屠龙记》,第十五回合开始在光明顶大战六大门派。

    此时的张无忌就会两招,其一是九阳神功,其二是乾坤大挪移。

    九阳神功是夹在《楞伽经》由达摩祖师亲手书写的一部经书。练成九阳神功后,会易筋洗髓;生出氤氲紫气;内力自生速度奇快,无穷无尽,普通拳脚也能使出绝大攻击力。

    乾坤大挪移源于波斯明教,此功分七层境界,悟性高者修习,第一层需七年,第二层加倍,如此愈发困难,秘笈作者本人只练至第六层,习至第七层者实是古往今来第一人。

    今天的杨金土拍就像是张无忌大战六大门派,一共有31家房企,63个马甲参与,光是保证金就有300亿元,可谓是空前激烈。拳打脚踢、刀枪棍棒斧钺钩,最终碧桂园技高一筹,凭借算法无双通杀。

    如果说碧桂园是理科生,他肯定是学习概率和统计的。

    23号土地位于金水科教园杨金路南、博学路东,面积约65.87亩,容积率大于1.1小于2.5,最终被碧桂园拿下,总价84208万,单价1278万/亩,楼面价7670元/平方米。

    该区域属于鸿园片区,泰禾东府大院小高层23000-25000元/平方米,洋房28000-30000元/平方米;鸿园洋房24000元/平方米,叠墅30000元/平方米,还有康桥香麓湾、碧桂园。

    如果你因为价格没有买碧桂园,可能会后悔一阵子;如果你因为价格了买碧桂园,可能会后悔半辈子。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 万科水晶城 2020-07-14 22:08
    喧嚣落地,万科落子侯寨。

    7月10日,万科拿下24号土地。

    24号土地位于晨雨路南、尖岗路西,使用面积约35亩,土地用途为城镇住宅,容积率大于1.1小于3,建筑密度小于20%,建筑高度小于100米,绿地率大于35%,成交总价27669万,成交单价787万/亩,成交楼面价3935元/平方米。

    这是二七区八卦庙村、上闫垌村合村并城改造项目,也是喧嚣已久的万科水晶城项目。

    万科水晶城项目从2017年开始,根据二七区商务局的简介:万科水晶城项目是一个集电信IT核心产业及大型商业商贸和高品质住宅开发于一身的大型综合开发项目。在水晶城项目中,万科与中国电信强强联合,届时将引入中国电信大型数据中心,智慧城市中心等相关新型产业内容,并在水晶城内试验建设智慧楼宇,智慧小区,智慧园区等相关新兴产业业务,全力推进智慧中原的建设。

    2017年9月,万科水晶城八卦庙安置区开始建设,它位于徐庄南路北、通合路南、芳草路东、凯旋路西。项目占地90亩,规划建筑面积26万平方米,其中地上建筑19万平方米,地下建筑面积7万平方米,计划投资约10亿元。

    万科也是地产界的老司机,内购、团购不手软,早在去年这个项目就妥妥给某事业单位一波团购,不到1.1万,万科不会有惊喜,但也不会有吃亏上当。

    万科在二七区能否再掀起一阵旋风,让我们拭目以待吧。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 恒大林溪郡 2020-06-30 23:24
    恒大林溪郡开盘简报:

    时间:6月30日上午9时

    推出房源:高层推出9栋,1035套房子;洋房推出6栋,112套,共计1147套

    开盘状况:累计蓄客约1000组,累计选房约700套

    优惠政策:1、定存1万抵3万,认筹高层产品2万享85折开盘优惠;洋房产品3万享85折开盘优惠,按揭95折*到访96折*三天内准时签约99折;2、一次性按揭95折变93折,若首付优惠按揭付款,按揭95折变96折,全款一年分期付款,按揭95折变98折

    开盘均价:高层13800-15500元/㎡;洋房17000-18000元/㎡

    数据仅供参考,数据仅供参考,数据仅供参考。

    爱马仕哥的开盘大法,开盘必特价,特价必清盘。

    六月再见,七月你好!
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 楷林中心 2020-06-30 22:55
    新发展楷林广场(中原总部基地项目),郑东新区商鼎路与博学路交汇处。

    这个项目是楷林和郑东建投投资合作,总共占地120亩,总建筑面积约120万平方米,主要的物业形态包括写字楼、高端商务配套公寓、雅诗阁服务公寓、特色商业街区、国际会议中心等等。

    楷林专注于写字楼,拿地能力弱,在蹉跎岁月中郑老板打磨出一套属于自己的天罡北斗阵——专业+真诚。

    有一天郑老板被使命所召唤,放下手中的枸杞杯,积极投身到祖国的大基建当中,做过住宅、也做过代建,后来在写字楼上一条路黑到底。

    专业:做写字楼我在郑州是最好的,在全国也是数一数二。不过话说回来,确实做的不错。

    真诚:郑老板往往以真诚感动合作方,包括IFC、楷林中心等。

    内购的3号楼,层高3.1米,面积从41-65平方米,主力是41-43平方米,5T26户,开盘价18000元/平方米,内购单价13500-14500元/平方米,中间允许更名一次。预计2023年9月交房。

    投资回报:10年返租+保底收益5%+溢价分成(溢价部分业主收益60%、运营方40%),综合测算年回报率7%-8%。

    最低首付大概在27万左右。

    这个预算的投资回报率是远远跑赢余额宝,但是呢不建议普通人投资,为啥呢,因为税费问题。

    增值税=(成交价-上手购买价)*5.6%

    契税=成交价*4%

    土地增值税:查账征收

    个人所得税=(成交价-上手购买价-合理费用)*20%

    印花税=成交价*0.05%*2(买卖双方)
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 康桥玖玺园 2020-06-30 22:52
    康桥玖玺园,中原区秦岭路与淮河路交汇处。

    这个项目是康桥回归主城区的作品,咱们先看看地块情况,97号土地位于秦岭路与汝河路交汇处,占地面积约105亩,土地用途为城镇住宅用地兼容零售商业、餐饮、旅馆、商务金融用地(地下交通服务场站用地),容积率4.19,总建筑面积约42万平方米,成交总价12亿元,楼面价4107元/平方米,单价1150万/亩,成交时间2020年初。

    这个地块位于中原区的核心区域。

    教育:周边有汝河一幼、汝河新区小学、郑州一中、伏牛路四小、七十三中、十九中。

    商业:周边有中原万达、绿城广场等等。

    交通:地铁6号线秦岭路站、地铁5号线桐淮站。

    此时此刻老城区的优势完美的显示出来了,配套齐全,而且又位于中原区的核心区域。

    再来看看项目情况,一共规划1栋商业、1栋幼儿园、1栋商务办公、4栋7-8层的洋房、1栋13层小高层、4栋19-32层高层、4栋33层高层,主力户型75-142平方米成品高层、142平方米的精装洋房。

    这个项目劣势是安置房+商品房+商业+办公,不好管理,非常嘈杂是避免不了的。

    再看看周边区域不同房企的价格,永威西郡14800-16000元/平方米(高层),碧桂园西湖高层14800-16000元/平方米,洋房均价20000-21000元/平方米。

    话说回来,康桥的口碑最近有所下滑。
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