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大王叫我来巡山 房产评论师

  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 泰禾东府大院 2021-01-19 23:11
    金瓶梅里第三十一回,刘太监点戏,叫人唱“叹浮生有如一梦里”,台下的西门庆摇着头听戏,那时他风流倜傥,绝不会料到两年后,自己会有那般的下场。

    若干年前我去泰禾金尊府调研,接待我的是一个很帅的小伙,很认真的给我讲解完毕,然后在我耳边悄悄说:“告诉你一个小秘密,我们旁边引进的是XX名校,我们目前在郑州布局五六个项目!”

    出了售楼部,又看看了周边的环境,我心里面一叹:“好一个CEO盘,坎坷的命运是避免不了的!”

    没过多久盛澳和泰禾合作破裂,原因很简单黄老板要做逼格,盛澳的林老板要做刚需流,两家最终不欢而散。

    犹记得泰禾首进郑州那个风光无二,直接和天伦合作,拿下了任庄地块,还花百万请来了景甜小姐姐,售楼部都建好了,一直拖了好久泰禾的土地款没有结清,也是不欢而散。

    现在泰禾重金拿下的东府大院,也是没啥人,再想想若干年那等风光,当时歌舞人不回,化为今日西陵灰。

    泰禾在郑州折腾了这么久,其实正经销售的只有两个,一个是泰禾大城小院(上街),另一个是泰禾中州院子(新乡获嘉县),目前人员应该集中在中州院子突击准备交房。

    泰禾是高周转房企,高周转房企遇到调控是非常难受,另外泰禾是高端项目,存货周转率肯定低,当年的绿城就是被调控的要死要活,几度想卖身,现在是得刚需者得天下。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 申泰中原印象 2021-01-19 22:55
    申泰中原印象,金水区经三路与红砖路交汇处。

    2019年4月冰熊大厦爆破成功,该地块是属于西韩砦,成为现在的申泰中原印象。

    申泰置业成立于2008年,老板叫刘更申,洛阳尹川人,农民出身,高中毕业,最早是涉足建筑行业,后来收购已经破产的杜康酒业,形成了一个以“杜康酒业为核心,地产行业为辅”的战略规划。

    后来刘把杜康给转让了,现在杜康是由思念运作,说来也很巧合,东韩砦是瀚海,西韩砦是申泰。

    根据官网介绍河南申泰控股集团创立于2000年,现有员工1100人,拥有26家成员企业,总资产超过100亿元。集团业务涉及地产开发、建筑安装、文旅商业、物业管理和股权投资5个板块,其中地产开发和建筑安装均拥有国家一级资质,在官网上瞅了瞅除了申泰中原印象,一共开发了三个项目,目前能出来有有两个股权出质,一个是1000万元,一个是1.96亿元。

    这种地市的开发商,看着花里胡哨的产业挺多,其实真正能造血的很少,运作郑州城改项目较为非常吃力的。

    该项目规划6栋商品房、3栋安置房及数栋150米超高层建筑和100米平层公寓,也是一个大型的城市综合体,物业形态包含住宅、公寓、商业、写字楼等等,也是一个大型的城市综合体,户型面积从80-147平方米,其中80平方米的户型占比最多,整体定位为刚需和刚改。

    首开的是3号楼和7号楼,已经签约纬五路二小,设计聘请的是深圳标普的创始人蒲道良,部分品牌汉斯格雅、杜拉维特、德国多玛、老板、西门子等等。

    这个项目优势是位置和学校,劣势是资金实力,慎重考虑吧。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 万熙天地 2021-01-18 21:06
    万熙天地,农业路和中州大道交汇处。

    2019年7月,河南省尚建置业13.38亿元拿下中州大道与农业路附近两宗用地,一宗是商住,一宗是商业。

    49号位于农业路北、东明路东,由河南省尚建置业有限公司以74812元摘得,容积率5.8,单价1512.2万/亩,楼面价3910.8元/平方米。

    50号位于农业路北、姚砦路西,由河南省尚建置业有限公司以58959元摘得,容积率7.9,单价1687.7万/亩,楼面价3204.6元/平方米。

    开发商是河南尚建置业有限公司,他有三个股东胡翼泽(76.19%)、万向信托(19.05%)、中航瑞赛实业有限公司(4.76%),从已知的信息看出来胡翼泽分别在2018年9月出质2125万股,2019年12月5355万股,两个至今有效,另外在2020年9月16日,尚建置业和铭盛建筑被冻结约140万的银行存款。

    再看产品,这是一个城市综合体,首先推出的是5号楼和6号楼的精装修公寓,两梯五户,全部是精装修,对外释放的价格14000-15000元/平方米,精装修标准为3000元/平方米,这个公寓除了位置好就是捆绑的有学校,买完之后可以上纬五路二小明鸿小区和纬五路二小附属幼儿园。

    观点如下:

    第一不建议购买小开发商,尤其是样的,在现在的情况下更是不能买。再便宜咱们也不不买,贪了就容易失的更多。

    第二不建议购买公寓。郑州99.9999999%的公寓不值得购买,买到手里基本没有流动性!

    那么有一个好学校到底值不值?我感觉是不值得,依旧风险很大。
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    万熙天地
  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 郑州益田假日世界(原清华城) 2021-01-16 20:56
    郑州益田假日世界,原清华城项目,中州大道与陇海快速路交汇处。

    清华城属于城中村改造项目,一共是由9块土地构成,核心是1号地块的清华城华贸中心,总建筑面积35万㎡,其业态包括住宅、商业、公寓等,规划了两栋住宅、三栋公寓、以及12万㎡的商业。

    根据查询这个项目从13年开始内购,其中的断断续续一直到14年、15年,住宅部分已经内购完毕,剩余的货值主要是公寓和商业。

    清华城的开发商是河南省清华房地产开发有限公司,曾经开发过明辉大厦、明辉城市花园以及后来的聚合国际大厦,也算有一定开发经验的小开发商,2010年徽商商会会长汤武买下了这一宗土地。

    2017年融创当了一次白衣武士,把这个项目给拿下了,叫做融寓,当时合作的时候据说看上徽商商会会长汤武开封的土地了,卖了一段时间,就没有后续了。

    没想到叱咤东西南北的老孙也有失手的时候。

    现在又来了一个白衣武士,深圳益田。

    深圳市益田集团股份有限公司,成立于 1996年 2月,目前已发展成为拥有旅游商业、智慧地产、新兴产业、文化教育、医疗健康多元业务板块,总资产规模逾 500亿元人民币、净资产近 200亿元的股份制企业集团公司,连续多年获得“广东房地产综合实力10强”、“深圳地产资信 10强”等荣誉。

    让我拭目以待吧!
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 国泰观邸·悦峰 2021-01-12 22:42
    国泰观邸悦峰,桑园南路与经三路交会处。

    主要的几个特点就是准现房、大平层、金水区主城区。

    整个项目占地约251亩,一期为罗马假日,已于2010年交付;二期A区为国泰一品庄园,已于2017年交付,国泰观邸悦峰为二期B区。

    开发商国泰房地产发展(郑州)有限公司,是属于香港泰顺亚洲有限公司,目前郑州只有一个项目罗马假日,这个项目总占地约3.6万平方米,容积率为3,规划一栋31层高层、1栋5栋洋房,洋房已经售罄,现在只有高层,高层只有户型,193平方米和195平方米。

    项目的位置特别棒邻北三环和中州大道,一公里范围之内有金水区育人小学、世纪先锋小学等等,三公里范围之内有正弘城和建业凯旋广场。

    港资开发商真的是慢的很,嘉里中心是2011年拿地,罗马假日是1997年拿地,70年的产权已经过去了24年。

    优势是位置好,金水区主城区,劣势就是地块小,一栋洋房、一栋高层,有点形影相吊的感觉。

    这个项目的均价19000元/平方米,融创中原大观的楼王18000元/平方米,瀚海思念城楼王23000元/平方米,万科江山府精装19000元/平方米。

    这个价位,元芳你怎么看?
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 郑地美景紫华城 2021-01-12 21:49
    郑地美景紫华城,白沙中原大道南、青年路北、枫林路西。

    这个项目算是白沙的平民项目,2020年9月份,河南东望置业拿下郑东新区的24号土地,该地块位于白沙园区中原大道南、青年路北、枫林路西,占地37.916亩,容积率2.8,建筑高度80米,绿地率30%,折合单位地价553.86万元/亩,楼面价2967元/㎡,房屋成本指导价为8800元,综合房价最高限价为12000元,另外这个地块是作为白沙雁鸣社区的配套用地。

    这个项目规划6栋24-25层高层,3栋配套设施用房,总共是626户,规划机动车停车位666个非机动车停车位1083个,项目北生命科学园,西为雁鸣社区,东为规划住宅,南为杜桥小陈安置区。

    东望置业就是郑州地产+美景置业,郑州地产集团成立于2003年,属于市属事业单位,为郑州的四大国有资本运作平台之一,郑州地产肩负了许多社会责任,建设郑州奥林匹克体育中心、商都历史文化区、北三环东延快速通道,实施贾鲁河综合治理等40多个项目,郑地也开发的有项目比如郑地新港华苑、郑地濮园、郑地美巢。

    国企最大的特点是啥特点?就是没有特点,做的是四平八稳,你说做的多惊艳不会,你说烂尾也不会,就是稳。

    在郑州我发现一个房企定律,1+1<2,两家房企合作出来的产品必然不如一家做的,举一个简单的例子,比如AB两家合作一个项目,A的标准高、B的标准低,大家一中和,可能出来一个符合AB标准的项目,某项目两家开发商合作,一个要求绿化标准是四五百,另一个说不行,你的标准太高,我们的是二百多,然后就按照这个二百多的来了。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 万科城 2021-01-08 23:06
    今天这一天是属于美景。

    美景是一家低调的房地产公司,成立于2002年,是一家以主题房地产开发、红酒产业、通用航空、金融服务、健康管理为核心业务的多元化发展的集团公司,地产开发的项目也非常多美景鸿城、美景天城、美景菩提、美景花郡等等,后来就是和万科合作万科美景龙堂、万科城、万科魅力之城等等吧。

    23号土地位于杜兰街与紫楠路交汇处,占地面积约115亩,土地性质为城镇住宅,出让年限为70年,容积率小于2.5,最终成交总价为82858万元,被河南美之州地产有限公司拿下,为万科&美景合作,万科城最后一期。

    9年之前,也就是2012年,万科进入郑州,2013年则是和美景合作,做了万科城项目,第一次万科城开盘引爆全城,万科以一己之力带动了高新区的楼市的发展,也吹响郊区大盘的号角,我个人认为万科城的意义不亚于曼哈顿,万科城在某种意义上推动了高新区楼市1-2年,8年过去了现在是最后一宗土地了。

    时间是楼市最好的朋友,13-14年去看万科城,那时候万科城一期的位置真叫一个偏,买到这全是对万科的信仰,进售楼部像刘姥姥进大观园一样,啥都是新鲜,示范景观区、精装修,感觉好牛,弹指一挥间9年过去,当时的那些已经觉得不新鲜了,再过9年,又是一番光景。

    21位于蒲桃路西、滨河路北,约66.39亩,土地性质为城镇住宅,出让年限70年,容积率<2.5,起始价45906万元,最终被康桥&美景拿下。

    22位于滨河路北、庄王路西,约39.64亩,土地性质为城镇住宅,出让年限70年,容积率<3.0,起始价28706万元,最终被康桥&美景拿下。

    这两块地都是康桥九溪天悦的后期用地。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 正商汇航铭筑 2021-01-08 22:56
    兴港正商澜汀府,航空港区公园北一路与生物科技一街交汇处。

    苏澈有诗云:出入涛澜,归宿汀洲,这一次正商起的名字给一个大大赞。

    这是一个代建项目,兴港是全资,而代建的是正商,兴港投资成立于2012年,是航空港区管委会下的国有独资公司,兴港的主要宗旨就是服务岗区、建设港区,它下面有政策性建设、金融、经营性地产、产业园、公用事业、智慧城市、文化等七大专业化子集团。比如园博园、河南省职工文体中心等等,港区的很多住宅项目也都是兴港开发的,比如兴港和昌盛世城邦、香湖湾、宇航铭筑等等。

    这块地是2018年兴港拿的,楼面价高达5300元/平方米,溢价率高达100%(这个楼面积是非常高,仅次于郑煤地王5500元/平方米,招商地王5400元/平方米)按照楼面价计算,房子的均价至少得八九千一方,这个地块占地面积约70平方米,容积率是2,总建筑面积月9万平方米,这个项目由8栋洋房和5栋高层组成,高溢价搭配的组合,高层的主力户型是89平方米和108平方米,洋房是117平方米。

    目前南港的房价:

    招商——高层7500,洋房9400(全部为精装)
    建业——7500-8300(毛坯)
    绿地——7600(毛坯)
    永威——8300

    整体来说区域供应量大,去化缓慢,莫泊桑说:生活不可能像你想象得那么好,但也不会像你想象得那么糟。我觉得人的脆弱和坚强都超乎自己的想象。有时,我可能脆弱得一句话就泪流满面;有时,也发现自己咬着牙走了很长的路,南港需要走的路还有很远。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 升龙御玺 2020-12-30 23:09
    百足之虫死而不僵,这句话形容升龙再恰当不过了,还记得10年前第一次去曼哈顿,感觉好高大上,而现在已经是物是人非事事休。

    升龙御玺,汝河路与伏牛路交汇处。

    当年升龙搞燕庄,没有太多的经验,180亩要做出来80万平方米的建面,林亿赌上自己的身家40个亿,考察日本、韩国、新加坡,最终被新加坡吉宝的方案吸引,高容积率+大体量商业最终一炮打响郑州市场,他花40亿不仅赌赢了曼哈顿,还撬开了郑州市场。

    如日中天的升龙接手了郑州一个有一个城改项目,除了城改项目,留下最多的回忆就是维权,殴打业主、殴打孕妇、业主物业对峙、发生械斗……

    没有想到现在升龙还有项目。

    升龙御玺最近刷爆朋友圈,升龙御玺是中原新城的城改的一部分,位于汝河路与伏牛路交汇处,位置相当棒,总占地面积约36亩,容积率7.1,由4栋住宅、1栋商业组成,共1357户。

    优势:位置好,真的是金二环,价格1.3万,二环卖1.3万,估计现在打着灯笼都找不到。

    劣势:

    1、容积率超高,达到了逆人性的7.1,一般的高层只有3.5,虽然说均价只有1.3万,但是要按照这个容积率算,价格差不多合到2.6万了。

    2、高容积率下,户型基本不能看的,不是差,而是非常差。

    3、拿地时间是2009年,还没住,已经抹掉11年了。

    综合来说还是不推荐。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 绿都凤凰悦园 2020-12-30 23:08
    绿都凤凰悦园,凤凰路与东明路交汇处。

    管城区吊打龙湖天钜的项目出来了。

    地段

    绿都和龙湖都是管城区的核心区域,但是绿都的位置相比较龙湖的位置没有太多的硬伤,城市面貌好很多,凤凰悦园北边是绿都广场、西边是宇通的家属院、东边是厨具市场、南边是国际酒店用品城,天钜的的附近要么是老旧的家属院、要么是铁道,石化路走的让人感觉揪心。

    品牌

    龙湖的品牌强于绿都,龙湖胜利

    产品

    绿都凤凰悦园,67亩地,容积率2.5,规划有7栋住宅+1栋幼儿园+1栋综合楼,5栋26层,1栋21层,1栋17层,总共是586户。

    龙湖天钜,69亩,容积率3.5,4栋洋房、7栋高层住宅,1栋商业,1栋幼儿园,其中8#、10#部分为安置房,总共1105户。

    这就像是两个绝世高手比武一样,往那一站,龙湖的气息就乱了。

    龙湖做的是高低配,绿都是纯高层,绿都胜。
    龙湖的高层面积99-140,洋房是140,绿都虽然没有户型图,至少得120起步,绿都胜。
    龙湖内部有安置房,绿都没有,绿都胜。

    价格

    龙湖天钜高层1.8万,绿都这个2.0万应该问题不大,龙湖小胜一筹。

    说过来说过去,绿都这个项目不对外销售,是自己公司的福利房,不到600套房子,宇通的中高层干部分分钟钟给消化掉。
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