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Q 房产评论师

人生就像滚雪球,重要的是发现很湿的雪和很长的坡。

  • 房产评论师
    Q 点评 启迪科技城 1天前
    斯坦福大学,全称是小利兰斯坦福,斯坦福大学的创办者是美国的铁路富豪利兰斯坦福夫妇。斯坦福夫妇很爱他们的孩子,他们家有一个很大的庄园,在他们的庄园里给小斯坦福修了一个铁路,他们为了让他们家的孩子得到最好的教育,于是带着孩子去欧洲旅行。

    小斯坦福在旅行途中,感染伤寒不幸去世,斯坦福夫妇回到美国之后为了纪念他们的孩子,就捐了2000万美金和3561公顷的土地,就建了斯坦福大学。

    老斯坦福对他妻子说:“以后加利福尼亚的孩子就是我们的孩子!”

    多少父母愿意为了孩子倾尽所有。

    8月15日,清华附中的公寓开始销售,共计推出约800套,去化约500套,去化率62%,均价30000元/㎡,销售额9.8亿。

    三万的公寓目前已知是郑州最贵的,Q君一般不推荐购买公寓,因为二手公寓没有流动性。但是这个公寓是学位房,买房子送清华附中的名额。

    爱他,就给他买一套!!!???
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  • 房产评论师
    Q 点评 富田城·九鼎华府 2019-08-09 08:58
    富田九鼎华府,豫一路与祥和路交汇处。

    这是一个小万亩的项目,占地是9800亩,首开的九鼎华府组团205万㎡,一期占地40亩,一期容积率为2.99,一期建筑面积11万㎡,土地成交时间为2019年4月份,成交单价为702万/亩,楼面价3500元/㎡,一期规划6栋高层,户型面积有98㎡、105㎡、115㎡、125㎡的三房。

    整个项目是位于九鼎公馆的南侧,处于东三环、紫辰路、南四环合围之处,距离最近地铁是4号线的河西北站,约1.5公里,周边没有成熟的商业配套,一期项目自身配套约7万㎡的商业,6栋高层户型配比方面,98㎡占比4成,整体定位为刚改。

    随着管南诸多项目的入市,管南房价一路高温的趋势的肯定会踩一个急刹车。金九银十是诸多开发商一定要争抢的一个节点,包括但不限于永威城、融创城、碧桂园名门时代城、富田九鼎公馆、富田九鼎华府、正商生态城,管南乱战开始,诸侯割据时代提前到来。

    永威:我品质好、品质好、品质好
    融创:我价格低、价格低、价格低
    正商:我刚需为王,刚需为王
    九鼎公馆:我距离地铁近,距离地铁近
    碧桂园:我是世界500强,我是世界500强
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  • 房产评论师
    Q 点评 绿城·柳岸晓风 2019-08-09 08:55
    绿城柳岸晓风,二七区人和路与贺江路交汇处。

    绿城柳岸晓风总共占地52亩,容积率2.17亩,总建筑面积11万㎡,全部为小高层,为毛坯交付,该项目位于二七区运河板块,紧邻南三环,位于二七新区与二七老城区交汇处,规划了11栋9-13层小高层的住宅,户型面积为116㎡和130㎡的三房,159㎡和183㎡,整体定位偏改善,项目也延续了绿城的以往的风格,现代主义的设计风格,大面积的玻璃采光,这个项目是绿城和德润合作。

    2017年中旬,绿城旗下房地产建设公司与河南德润签订合作协议,总共项目合作项目是373亩,容积率2-3.5,规划面积大概95万㎡,德润眼光很独到,商业地块和红星美凯龙合作,容积率最高的地块给了鑫苑,容积率最低的给了绿城。

    绿城柳岸晓风的容积率是绝版,只有2.17,基本是区域居住最低的,舒适程度肯定不用多说,绿城户型的通病就是大面宽,深进深,总之还是一个不错的项目,希望绿城可以正常发挥。
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  • 房产评论师
    Q 点评 建业云境 2019-07-31 19:22
    建业云境位于南港,双鹤湖CBD志洋路与电子科技二街交汇处。

    先来看看同区域的永威望湖郡开盘情况,7月27日,推出洋房71套、去化57套,标准层13500元/㎡,推出叠墅23套,去化19套,均价11000-20000元/㎡,去化情况不算好也不算坏。

    再来看看建业云境的简单情况,占地面积约58亩,容积率为2.5,总建筑面积13万平方米,土地成交单价752万/亩,楼面价4500元/㎡,溢价率高达106%,整体由10栋高层组层,户型面积从95-138平方米,其中主力户型面积为95平方米的小三房,占比4成,定位偏刚需。

    而永威望湖郡总占地约500亩,一期为108亩,它的容积率为1.5,一期规划高层8栋、洋房7栋、叠墅6栋,共计21栋,高层面积区间87-142平方米,洋房只有129平方米和144平方米,叠墅有三种上叠227平方米、中叠181平方米、下叠181平方米,整体是偏改善。

    区域整体偏改善,然后客户群体不少是地市的同胞。

    目前港区是两面开花,南北两极共同发展,疯狂卖地进行时,北港稍微成熟一些,而南港则是迅速崛起,一大波房企跑马圈地,因为港区大力发展,供应土地非常多,所以房价一直上不去。

    结论:不建议去南港投资。
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  • 房产评论师
    Q 点评 正弘瓴筑 2019-07-21 22:35
    她那时候还太年轻,不知道所有命运馈赠的礼物,早已经在暗中标好了价格。

    2018年北京两大超级豪宅遭遇维权,单价10万左右,分别是华润昆仑域和中国玺。

    华润昆仑域部分业主认为:项目与当初规划质量大相径庭,主要问题包括电梯间、楼梯间、项目大堂粗制滥造;房子内部墙壁粉刷不规整、门窗配件受损等,部分业主要求退房。

    另一个中国玺被爆出通过违规增加套内面积,变相增加利润。原因是购买147平米户型的业主在收房前需要先交约27.5万元面积价差。

    一切都是限价惹的祸。

    无独有偶2019年北龙湖的房子也来到了交房之际,维权看的经常吃九如东路的煎饼果子的Q君一愣一愣的。

    正弘瓴交房了,业主对景观不满,做了一份屁屁踢,维权也相对温和一些,Q君心想那些喝茅台就着辣条的老板就是不一样,果真是文化人。

    这个屁屁踢很有意思,分为几个部分:

    1、李宝章的其他项目景观和正弘臻的景观对比,明显是正弘的差的很多。
    2、文化。北宋山世界观景观在哪?请指出!Q君看到这笑的肚子疼,业主认真起来真的很认真。
    3、府院文化体现在哪里?你的院子呢、你的街巷呢,表现手法完全不对!

    总结一句话:你的文化体现在哪里,体现手法和之前李宝章有很大差距,当然除了景观还有一些其他谢姐方面的问题。

    李宝章说正弘臻是他最满意的中原作品,中原的作品可能和其他城市的作品还有一定差距。

    Q君得出以下结论:

    1、四五万买的房子景观都不满意,更何况一两万的房子。

    2、大家维权的方式都一样,都是屁屁踢。

    3、维权也是分阶级的,开发商对待穷人和富人是不一样。

    4、北龙湖交房维权,不在少数。

    她那时候还太年轻,不知道所有命运馈赠的礼物,早已经在暗中标好了价格。
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    正弘瓴筑正弘瓴筑正弘瓴筑
  • 房产评论师
    Q 点评 碧桂园名门时代城 2019-07-20 17:53
    碧桂园名门时代城,京广路与南四环交汇处。

    管南千亩大盘诞生。

    这个项目是真大,总共是5880亩,其中可供开发的是1160亩,总建筑面积248万㎡,是一个大型的城市综合体,整个地块的教育配套非常多,规划一所高中、三所初中、一所九年制一贯教育、四所小学、九所幼儿园,目前已经拿下三宗土地,两宗住宅用地,一宗是安置用地。

    首期占地75亩,容积率为3.0,建面是15万㎡,规划6栋33层的高层和3栋24层高层,一共有俩户型,89㎡和113㎡,其中89㎡占比超过7成,刚需中的战斗机,预计价位13000元/㎡。

    朱元璋打天下有一个策略“高筑墙、广积粮、缓称王”,名门默默无闻许久,恰巧用的就是这个策略,那个土地真叫多,称之为郑州最大的地主都不为过,两个超级巨无霸项目名门西岗和名门南小李庄都,够开发一阵子的。

    谁手里有土地,谁就手里有粮、心里不慌,脚踏实地,喜气洋洋。

    另外一点就是碧桂园名门时代城的入市可以缓解一下管南供应不足,下半年还会有正商生态城入市,又是一场没有硝烟的战斗。
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  • 房产评论师
    Q 点评 永威望湖郡 2019-07-17 22:40
    永威望湖郡,南港华夏大道一望湖路交汇处。

    首先这个项目是位于南港,首期占地108亩,容积率为1.5,总共是15万方,户数是892户,物业形态包含高层、洋房、别墅,项目一共规划8栋15-18层的高层,7栋7层洋房,6栋叠墅,高层的主力户型为87㎡。

    结论:这个地方Q君是真不推荐,如果你非要买,非得为情怀买单,那我不说啥了。

    今天Q君主要说说融资那点事情。

    永威望湖郡是和百瑞信托合作,产品名称为宝盈778号,半年期限收益率是7.3%-7.9%不等,门槛是100万起步,1年期限的收益是8.6%-8.8%,门槛是300万起步,担保人是永威置业集团,保障措一共有五条,其中有两条是永威置业集团为信托贷款提供连带责任担保、实际控制人李伟以及配偶提供连带责任担保。

    信托的钱到永威手里,利息在12%左右,所以说融资真的是很困难。

    最近中海也融资了,利息低至2.9%,而泰禾发行美元债券,票息高达15%,两者相差5倍。

    最要命的是监管部门多次出手,多次约谈信托企业,重申“房住不炒”,下半年房企融资真的是非常紧张。
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  • 房产评论师
    Q 点评 青风公园二期 2019-07-12 06:55
    海马青风公园二期,经开十八大街与经南十二路交汇处。

    青风公园是海马的高端改善产品,用几个关键词可以描绘:改善、科技、除霾。

    二期拿地时间是2016年7月,成交总价15.32亿元,成交单价1405万/亩,成交楼面价10543元/㎡,该项目占地109亩,容积率为2.0,总建筑面积20万㎡,运用的是围合布局,规划6栋高层和8栋多层住宅。

    如果你仔细研究滨河的各个项目基本上都是高低配,由于地价高而高低配能创造出更多的利润,但是海马采用是西高东低的围合式的布局,社区中间还做了一个中央景观,在滨河的高低配项目里实在是难得。

    这个项目也是一个比较纯粹的改善,高层只有俩户型136㎡和123㎡,90㎡和110㎡干脆没有,直接跳到123㎡,洋房三个户型145㎡、159㎡、196㎡,完全是欢迎土豪的节奏。

    另外海马的精装修做的也是可圈可点,也是滨河唯一一家把除霾写进合同的开发商,总之是不断的突破自己。

    当然估计价格也不会便宜,预计18000元/㎡起步,迟迟无法开盘,肯定是蓄客不足,总之想卖好道阻且长。
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  • 房产评论师
    Q 点评 绿城明月滨河 2019-07-09 22:07
    绿城再见绿城。

    多年前的一个中午,宋卫平站在郑州金水路与未来路的十字路口,实在不知道该往左走还是向右走。
    他用手指着不远处的升龙曼哈顿,问旁边绿城河南高管,“这个项目是谁开发的,这么大密度的建筑盖在这样的十字路口,难道不担心交通拥堵,将来该怎么办呢?”

    高管告诉宋卫平,这个项目是升龙集团开发,宋卫平继续说,有时间找他们聊聊。

    在金水路和未来的十字路口上,升龙选择了向左走,之后升龙城改模式遍布郑州,绿城继续选择向右走,坚持自己高品质的住宅。

    王朔说:有些事隆重的开幕,结果却是一场闹剧;有些事开场时是喜剧,结果却变成了悲剧。

    几年以后升龙远走他乡,去“折腾“南京人民了;绿城和融创合了又分,却联姻中交,成了半个国企。

    哎,一声叹息。

    继绿城百合后,时隔十多年,绿城再次在郑州拿地,心情应该是难以言表。

    这个地块一共占地121亩,容积率为2.0,备案的名称是绿城明月滨河,规划22栋16-17层的小高层,以及一栋幼儿园,户型面积只有四种103㎡、115㎡、128㎡、142㎡,整体定位为改善。

    这个项目居然不是高低配,而做的是纯小高层,在郑州实数难得,希望绿城能够延续之前的作风。

    绿城百合还有一个小故事,永威的老板当年是绿城的追随者,在绿城百合住过一段时间,有一次搬东西,不小心把瓷砖碰坏了,然后让人把楼栋里的瓷砖换了,当偏执狂遇到偏执狂就是这种情况。
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  • 房产评论师
    Q 点评 正商湖西学府 2019-07-07 11:28
    正商湖西学府,高新区双湖科技城红梅街与船杨璐交汇处。

    正商湖西学府,总占地约77亩,容积率为2.5,总建筑面积18万㎡,一共规划4栋高层、9栋洋房、1栋幼儿园、1栋物业用房,户型面积区间从93-118㎡,其中高层只有两个户型93㎡、116㎡,洋房俩户型105㎡、118㎡,整体定位刚需,和双湖科技城其他项目的定位差不多。

    2019年年初的时候,正商与其他十多家房企经过激烈的争夺,最终拿下该宗土地被正商拿下,单价872万/亩,楼面价5235元/㎡,刷新了高新区的纪录。

    目前双湖科技城在售的俩项目中海万锦熙岸高层12600元/㎡,洋房15500元/㎡,华润悦景湾楼王11300元/㎡,另外还有俩新项目金辉优步花园、美的翰悦府即将入市。

    为啥这一次会说到正商湖西学府,因为下半年双湖科技城又双叒叕挂地了,而且是三宗住宅用地,净地在郑州实数难得,到时候在郑州又是一场龙虎斗。

    双湖科技城位于高新区老城区的西侧,规划范围为莲花街以南、翠柏路、天健湖合围之处,共计占地面积6平方公里,总投资约100亿元,规划人口约7万人,区域内包含7所学校、一所医院、体育馆、读书馆等,是中建方程和高新区zf合作开发,类似于滨河国际新城。

    这个地方的房价能涨多少?取决于这个地方的地价能达到多少!
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