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Q 房产评论师

人生就像滚雪球,重要的是发现很湿的雪和很长的坡。

  • 房产评论师
    Q 点评 融创城 23小时前
    管南,2019,“劣币”驱逐“良币”。

    融创又要搞事情,“价格”屠刀一出不知又能割掉多少韭菜?

    6月19日即将开盘的融创城在高空投下一颗重磅炸弹,炸的友商耳朵嗡嗡嗡作响,93平方13400元/㎡-13900元/㎡,142平方米11800元/㎡-12700元/㎡。

    这样的价格无疑是抄了友商的后路,看看友商的价格富田城九鼎公馆价格已经飙升到14600元/㎡,如果是首付分期价格还要更高,绿都澜湾价格价格也已经飙升到14800元/㎡。

    富田城九鼎公馆:我是千亩大盘,首开距离地铁四4线近,就14500元/㎡吧。
    绿都澜湾:看不下去了,实在是看不下去,九鼎公馆那位置,那品质,居然能卖到14500元/㎡,不可思议,我就卖14800元/㎡吧。
    融创城:各位大佬好,小弟初来乍到请多多关照,不和你们争谁是区域房价最高,我就想赶紧回款,房价也就一万三四。
    富田和绿都:丫的,揍你,房价定那么低,明显是想抄我们后路。

    Q君只说三点:

    1、低价开盘是融创的套路。想一想龙府,就是很好的例子,抄了大部分友商的后路,当时利用低价和渠道洗进来一大批客户,结果是。。。

    2、管南备案价松动。备案价一松动,房价就和脱缰的野马一样,猛的往前冲,原来管南的备案价是14000元/㎡,现在九鼎的备案价是16000元/㎡,多了两千块。

    3、对于融创的城改合作项目,而且是低价入市项目,大概率会维权,所以不做推荐了。
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  • 房产评论师
    Q 点评 福晟九州府 2019-06-12 22:40
    福晟九州府,杨金路与马林路交汇处。

    127号土地位于马林路与杨金路交汇处,总占地69亩,总建筑面积11万平方米,单价579万/亩,楼面价3476元/平方米,溢价率为0%,拿地房企为河南远威置业有限公司。

    该项目一共规划11栋15-16层的精装修小高层,户型面积从98-144平方米,其中主力户型为136平方米的四房,占比31%,其次为98平方米的小三房,占比25%。

    关于杨金只说两件事情:

    1、地铁。

    地铁、地铁还是地铁,因为军用机场的问题,6号线被拦腰截断,现在杨金唯一能打的牌就是北龙湖,这个大腿一定要抱好。

    2、土地价格。

    蛋疼的土地价格,最高光的时刻应该是泰禾拿地的时候,那一年泰禾还很有钱,拿下任庄地块1759万/亩,楼面价13200元/平方米,然后碧桂园联手国控,传闻为1600万/亩,之后泰禾联手广汇,为1200万/亩,有木有发现土地价格好像便宜了那么一点点。

    土地价格居高不下,所以杨金的房价也是居高不下。

    目前可选康桥、碧桂园、奥园、美盛、金地等等。
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  • 房产评论师
    Q 点评 盛润运河城 2019-06-12 22:21
    再见盛润运河城,你好绿都运河城?

    金钱永不休,资本永不眠。

    6月6日,郑州熙之盛置业有限公司股东变成郑州绿都地产集团有限公司,绿都集团100%控股。

    至此喧嚣落幕,绿都再次抱得美人归。

    郑州熙之盛置业有限公司是何许人也?

    盛润运河城的主体开发商就是郑州熙之盛置业有限公司,2017年12月拿下第一块地住宅用地约73亩,该宗土地之后就陆续开始内购,2018年拿下5块,共计112亩,然后就是一直缺钱。

    盛润运河城项目是二七区贾砦村的城中村改造,2010年盛润集团与二七区zf签订协议,贾砦的城改也正是开始,这几年盛润修公园、搞拆迁,直到2017年拿到第一宗土地,2018年才见到一丢丢钱。

    贾砦城中村改造总占地1276亩,总投资100亿元,是集甲级智能办公、大型休闲健康商业公园、高端居住区等业态为一体的450万㎡复合型生态城市综合体。

    经过很长时间的运营盛润出现了几个问题:1、盛润本身的资金困局;2、大体量商业;3、持续调控,市场下滑。

    最终盛润选择绿都,目前已经合作三宗商业餐饮用地,绿都能否再续“神盘”前缘,让我们拭目以待吧!
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  • 房产评论师
    Q 点评 永威·溪樾 2019-06-12 22:18
    永威溪樾,郑上路与荥泽大道交汇处。

    永威溪樾两个地块,其中一个地块占地41亩,容积率为2.5,单价218万/亩,楼面价为1300元/平方米,另一块地占地57亩,容积率为2.5,单价238万/亩,楼面价为1400元/平方米,小地块为一期,大地块为二期。

    项目的一期占地约41亩,总建筑面积约10万平方米,规划8栋毛坯高层,户型有88平方米和115平方米的三房、135平方米和144平方米的四房,其中88平方米小三房占比约50%,其他的全部是大户型,整体定位偏改善。

    6月9日,永威溪樾开盘,推出156套,去化约70套,去化率不到50%,毛坯均价9500元/平方米,开盘不能说差,也不能说好。

    1、荥阳市场本身就非常低迷,各大开发商在都摔跟头,玩不开,比如金地,吭哧吭哧卖不动。
    2、毛坯均价9500元/平方米,一平比周边多一千块,买的都是识货的人,都是永威的铁粉。

    虽然去化率不好不坏,比着市区有很大差距,但是Q君感觉还是不错,永威至少在环郑州有土地储备。

    目前郑州市区土地日益稀缺,永威开始走郊区高端路线了,比如布局荥阳、雁鸣湖、新密等等吧,房地产后半场已经降临。
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  • 房产评论师
    Q 点评 美盛教育港湾 2019-05-31 20:53
    美盛教育港湾位于国基路与北三环之间,是陈寨和庙里的城中村改造项目,总占地1600多亩,容积率为5.9,总建筑面积550万平方米。

    2019年3月份,美盛置业拿下金水区两宗土地,合计16亿元。

    20号地位于金水区博卉路北、园田北路西,使用面积50亩,容积率大于1.1小于4.8,土地性质为城镇住宅,出让年限70年,总价53836万,单价1062万/亩,楼面价3321元/㎡。

    21号地位于金水区国基路南、园田北路西,使用面积91亩,容积率大于1.1小于6,土地性质为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆等,出让年限70年、40年,总价106652万,单价1165万/亩,楼面价2914元/㎡。

    美盛首先推出来的21号地块位于国基路与丰庆路交汇处,容积率是6,一共规划11栋楼,户型面积区间从75㎡-138㎡,占比较多的是98㎡和118㎡。

    这个位置真是没的说,好,但是产品的高容积率你要认真考虑一下了。

    目前金水区国基路热闹了,碧桂园天麓“天”字系的产品,前几天刚刚开盘,推出508套,去化400套,精装修20000元/㎡,美景美景17000元/㎡,瀚海思念城18500元/㎡,美盛教育港湾可以参考以价格,到底该怎么选呢?
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  • 房产评论师
    Q 点评 康桥美庐湾 2019-05-31 20:51
    猛兽总是独行,牛羊才成群结队。

    康桥美庐湾会说一声:“我们不一样,我们是猛兽,你们是牛羊!”

    康桥美庐湾上周开盘了,一共推出47套房子,三种户型176㎡、212㎡、234㎡,176㎡均价25000元/㎡、212㎡均价27000元/㎡、234㎡均价26500元/㎡,这个价位目前已经是滨河国际新城的峰值了。

    这个地块大概40亩左右,楼面价3000元/㎡,溢价率51%,容积率2.5,规划7栋楼,6住宅+1栋公租房,可出售货值278套房子,全部是大平层,邀请世界前三的规划设计公司。

    产品没得说,位置没的说,唯一有的说就是兜里的钱太少。

    康桥美庐湾是滨河国际新城的风向标,去年入市了一段时间然后由于市场不好,放缓到今年再次入市,所以豪宅卖的好不好和市场有很大的关系,目前康桥在滨河国际新城的余粮不多了,卖一套少一套,喜欢的同志们抓紧买。
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  • 房产评论师
    Q 点评 美盛●中华城 2019-05-31 20:44
    美盛中华城,南龙湖中华路与107连接线交汇处。

    这个项目是美盛和华商汇合作的项目,先来说说华商汇。

    曾经郑州华商汇控股有限公司,股东分别是河南省正乾投资有限公司、河南中城建设投资有限公司、河南裕鸿置业有限公司、河南凌宇通信技术有限公司。

    另外郑州华商汇控股有限公司控股郑州市沃土千年置业有限公司。

    沃土千年置业有限公司曾经开发过中牟学府名邸被维权,还有经开区的伊顿上郡延期交房等等。

    再来说美盛,网上可以自己查。

    这个项目总占地1073亩,总建筑面积180万㎡,首期是96亩,首期建筑面积22万㎡,规划15栋楼,物业形态包括高层和洋房,11栋高层面积从78-128㎡,4栋洋房,户型面积130-143㎡,距离二号线华南城站大概1公里,同时内部规划五所幼儿园、一所小学、一所中学等。

    综合上述原因Q君是不推荐。
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  • 房产评论师
    Q 点评 华瑞紫银华庭 2019-05-23 08:03
    华瑞紫银华庭,科学大道与春藤路交汇处。

    这块地是2015年年底被郑州紫银置业有限公司(华瑞)拿下的,成交单价601万/亩,成交楼面价2253元/㎡,该地块只有27亩,土地用途为批发零售、住宅、餐饮,容积率为3.99。

    这是一个迷你地块,一共占地27亩,总建筑面积10万平方米,一共规划四栋楼,2栋住宅加上2栋公寓,住宅户型面积区间93㎡-124㎡,共设计三个户型93㎡、113㎡、124㎡,主力户型93㎡,占比约60%,公寓的面积区间从27㎡-35㎡,全部是平层设计。

    这个项目最大的优势就是地铁,两条地铁线,一条是一号线郑州大学路站,另一条是8号线,另外周边的教育、医疗、商业配套也比较丰富。

    当然这种项目Q君是不推荐的:

    1、项目太小,基本无品质可言。这个项目一共是27亩,非常非常的小,品质可以和这个项目说拜拜了。

    2、公寓和住宅混搭。住宅和公寓混搭,居住舒适程度一定不会高。

    综上所述这个项目不做推荐。
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  • 房产评论师
    Q 点评 瀚海思念城 2019-05-14 22:27
    瀚海思念城的滑铁卢。

    “内购小王子翻车了!”二狗悄悄的给我说。

    我说:“什么,怎么会翻车?”

    二狗说:“老司机开快车,刹车没刹住,翻车了呗,瀚海思念城开盘去化效果很差!”

    这是Q君与二狗的一段对话,瀚海思念城开完盘,去化率成谜,官方是开盘卖了25亿,而坊间传闻,有说是30%,有说是40%,可是没有说超过50%的。

    如果开盘确实卖了25亿元,均价按照18500元/㎡,卖了13.5万㎡,如果按照套均110㎡计算,约1228套,而实际推出1180套。

    如果如传言所说开盘去化率50%,约590套,总货值约590*110*18500=12亿元。

    有时候真的就是假的,假的就是真的,让人分不清楚。

    具体复盘一下开盘情况,为啥这么糟糕?过于自信呗!

    主要原因是价格偏高,瀚海思念城成交均价为18500元/㎡,比对面的美景美境高了近2000元/㎡,Q君认为可以贵,但是这个贵的是真多,然并卵瀚海的溢价能力却没有这么高,最终买房群众不买账。
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  • 房产评论师
    Q 点评 亚新美好书苑 2019-05-14 22:25
    亚新美好书香苑,位于南四环与奥马路附近,属于二七区郭家咀铁三官庙合村并城改造用地。

    该项目只能用迷你来形容。

    总占地27亩,容积率为2.99,总建筑面积6.6万平方米,总户数453户,一共规划3栋楼,两栋为33层、1栋为23层,全部是3T5户,毛坯交付,规划三种户型98㎡、116㎡、128㎡,其中占比最多的是116㎡和98㎡,各占比约40%。

    该项目由于体量小,只有三栋楼,基本没啥亮点,如果非得说点亮点,首层采用架空设计,层高为3.45米,中间户独享电梯。

    二七新区的发展一直缓慢不前,在所有兄弟姐妹当中存在感一直不强,价格也一直涨不上去,整个区域以刚需为主张,大户型死活是卖不动,无论是旭辉也好,融侨也罢,去年大户型都经历了一波降价。

    再看地铁,对于刚需来说地铁尤为重要,二七新区终于迎来片区内第一条地铁线路,地铁7号线,北侧到东赵,南侧到侯寨。

    对于刚需客户来说优先推荐惠济区,其次是管南。
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