昨天有个粉丝让Q君说一下瀚海思念城，Q君随便说说。

瀚海思念城一直围绕着两件事。

1、内购。

2015年5月份思念城开始内购，推出了3号楼、4号楼和9号楼，共760套房源。户型有43㎡的一房，65㎡的两房，86-89㎡的小三房和119-121㎡的小四房，均价在9000元/㎡左右 。

按照现在的这个节凑，交房时间至少要到2022年，你说你是失还是得？

2、土地性质。

瀚海思念城原来是思念的工厂，工业用地的使用年限是50年，而住宅的使用年限是70年，从工业用地变成住宅用地，其中动用的关系、面对的障碍瀚海用了四五年时间才扫平，这个专业术语叫勾地，瀚海基本是以勾地为主，比如瀚海尔湾、思念城、观象、含嘉仓等。

勾地最大的特点是时间长，牵扯到土地性质变更。

这个项目优劣势大家已经说得非常清楚了，在这就不多说了，Q君之前说每平方米可能要比美景美境高一千块，看来还是小瞧了瀚海的野心，根据释放的价格应该比美景美境高2000-2500元/㎡，说实话Q君真心觉得溢价高，难道真的是因为长的漂亮？

释放高价格前提是海量的排号群众，只想说一句话有钱人真是太多，目前思念城已经排号超千组，关注的人太多，买的人也太多，根据Q君推算思念城住宅货值70-80亿之间，所以不管你买不买，目前来看它都会卖的非常好，就像名门翠园一样。

张震岳翻唱齐秦一首歌《思念是一种病》：

我知道逃避一点都没有用
只是这段时间里尤其在夜里
还是会想起难忘的事情
我想我的思念是一种病
久久不能痊愈

似乎是特意为瀚海思念城而写。(展开全部)

融侨中晟悦城，航海西路与西三环西5公里。

融侨中晟悦城总占地132亩，总建筑面积42万㎡，分为两期开发，其中一期约62亩，容积率为3.5，总建筑面积约20万㎡，物业形态包含高层和洋房。

该项目一共规划5栋高层、6栋洋房，1栋商业、1栋幼儿园，高层面积区间从89-121㎡，洋房面积为138㎡，整体为刚需。

两家开发商有时候在一起是1+1＞2，有些时候是1+1＜2，不过在郑州大多数是1+1＜2，融侨和中晟在一起也是如此。

融侨是华人著名企业家林文镜先生，1989年诞生于福州，涉及商业、物业、酒店、教育、医疗、农业、港口开发、工业村等产业领域，是一家拥有全产业拓展能力的综合性外商投资企业，2019年全国排名32位。

南龙湖融侨城作为融侨在郑州的第一个项目，被维权的惨不忍睹，另外值得注意是滨河项目融侨府，基本上是贴着成本，大概率也是被维权。

中晟最有名的应该是祈福置业，打造的“明星”项目祈福城，坑住一批内购的记者和公务员，你说敢买吗？

便宜了只管买？(展开全部)

中海湖滨世家，文化路与大河路交汇处。

这块地原属于碧源，后来拍地时，中海横刀夺爱抢过来了，成交总价5.6亿，单价887万/亩，楼面价3800元/㎡。该项目总占地63亩，容积率为3.5，绿地率为30%，总建筑面积为14万㎡。

这个地块位于惠济区核心区，一共规划7栋高层、6栋洋房，高层的面积区间从105㎡-140㎡，其中占比最多的是120㎡，占比约45%，洋房面积为144㎡，整体定位为改善楼盘。

中海真的是挣钱小能手，一个中海的利润抵得上俩万科。

根据财报显示，2018年实现收入1714.6亿港元，同比上升3.3%。经营溢利为707.3亿港元，同比上升12.5%。毛利率增至37.8%，净利润率达到26.2%，净利润率为26%。

再来看看万科，2018年，万科及其附属公司(集团)实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%，净利润率为11.3%，净利润率为11%。

万科和中海之间的利润还差一个万科。

你说为什么中海的利润这么高？土地成本无法改变、税费无法改变、能变的也就那么些东西了，反正就是各种抠，抠出来的各种钱都是利润。

中海为什么那么赚钱、楼市泡沫什么时候破裂、景甜为什么这么红、王石看上田朴珺哪一点、张磊睡没睡彭于晏、金拱门板烧鸡腿堡怎么这么好吃、王思聪下一个女友长什么样、Q君为什么那么帅，一起被列为2018年八大未解之谜。(展开全部)

兴港和昌云著，航空港区永洲路和护航路交汇处。

兴港和昌云著，开发商是郑州航空港兴港投资集团有限公司，总占地面积300亩，分为三期开发，首期占地85亩，总建筑面积是16万㎡，容积率为2.5，物业形态包含别墅、高层，全部是毛坯。

首期规划16栋楼，其中别墅8栋，8栋高层，1栋商业，1栋幼儿园，高层的主力户型86㎡、97㎡、108㎡，别墅则是叠拼和大平层，面积区间为140㎡-175㎡。

这个项目的特点非常明显，其一是位于北港的核心区域，其二是双地铁，2号线和17号线，距离2号线约是五六百米，其三是教育，项目内部规划幼儿园，另外周边的省实验幼儿园、英迪国际学校，郑州一中实验高中（规划在建）。

港区要想发展好，唯一的出路就是大力卖地，大力才能出奇迹。

2018年港区到底卖了多少住宅用地，你肯定想不到？

2018年北港卖住宅用地1900亩，南港2200亩，加起来是4100亩，2018年惠济区供应了1000亩，一个港区的土地供应等于四个惠济区的土地供应。

惠济区现在是啥情况？来了一波降价的行情，大家一起降价，你方唱罢，我方登台，没有最低只有更低。

无论你各种认可港区，它有飞机场、它有高铁站、它是爱是暖、它是希望、它是人间的四月天，光看供应房价是涨不了了，不降价都阿弥陀佛。(展开全部)

保利海德公园，金水区中州大道与贾鲁河交汇处。

保利海德公园总共占地600亩，总建筑面积120万㎡，一共是7个地块，6个可开发、1个安置地块，其中1号地占地62亩、建面10万㎡，2号地占地16亩、3.2万㎡，4号地占地20亩、建面5万㎡，物业形态全部是小高层，而且是精装。

保利海德公园是杓袁城中村改造，地块非常零散，被拆的七零八落，而且最无奈的是中州大道和花园路之间的部分围绕着一个军用油库，对你没看错是一个军用油库，这玩意谁都动不了。

首期地块是1号地块，容积率是2.5，占地62亩，总建面10万㎡，一共规划11栋15-16的小高层，产品定位为95㎡-182㎡，其中最主要的户型是95㎡-115㎡，占比约60%，其次是144㎡，占比约23%，整体定位偏改善。

未来花园北路又要热闹了，一个超级大盘又诞生了，保利品牌+精装修+小高层直接pk的是正弘府，再加惠济北的一大片楼盘。

这个楼盘最大问题是地块太零散，最大的60多亩，最小的10多亩，不过在郑州苍蝇腿上的肉也是肉，另外一个不利因素就是军用加油站。(展开全部)

富田城九鼎公馆，开盘很火，看了一下数据，推528套，去化482套，去化率93%，主要户型是89㎡、108㎡、125㎡。

这个项目Q君陪朋友看过几次，优点和缺点都非常明显，简单复盘该项目开盘策略。

该项目的操盘具有非常浓厚的万科色彩，果不其然Q君一打听果然是万科的人操盘。

《孙子兵法》有云：善守者藏于九地之下，善攻者动于九天之上，故能自保而全胜也。

1、时机。富田城九鼎公馆把握时机非常好，开盘时间正好绿都、永威、鑫苑没有大规模的货值，打一个时间差，干的非常漂亮。

2、低门槛。定存一万的门槛是非常低的，最主要目标是圈客户，在开盘前定存客户约1800组。

3、升级。定存一万只是初步筛选客户，能升级的客户才是真爱，升级客户约1000组。

4、房源。原来说要推700多套，后来改为500多套了，而且小户型居多，定存1800组，去化480套，比例是4：1。

5、首付分期。不分期价格14500元/㎡，分期价格15000元/㎡，抛给你一个选择题，二选一你选哪个？

该项目通过一些列的造势，积累庞大的群众基础，然后一炮走红。

整个开盘的节凑把控的非常好，行云流水，去化度掌握的也挺好，去化少了定价过高，去化多了，定价便宜。

管南的购买力依旧强大。

其实Q君一直有一个很大的疑问，同样的价格为什么不买惠济区、或者买常西湖？(展开全部)

中晟柒号院，中原区长江路与西三环交汇处。

这个项目占地是40亩，由两部分组成，一部分是住宅名字叫中晟柒号院，另一部分是公寓叫park公寓，总占地面积约4.8万平方米，其中住宅的总建筑面积为3.8万平方米。
住宅物业形态包括高层和洋房，一共规划了4栋6-9层洋房、一栋31层的高层，户型面积从94-256平方米，洋房的主力户型140-147平方米，高层的主力户型186-192平方米，整体定位为改善。

公寓方面一共规划3栋39层的公寓，梯户比为7梯30户，主力户型为32平方米的一室。

这个项目的优势就是位置真的不错，位于长江路与西三环交汇处，周边环绕了地铁5号线、9号线（规划）、14号线（规划），距离最近的站点是5号线的后河卢站，并且临近三环快速路、陇海高架等，出行十分便捷。

不知道卢天明看见自己外甥做的房子会有何感想，总之中晟的项目不做推荐。(展开全部)

电建泷悦华庭位于经开区滨河国际新城十七大街与十五路交汇处，这宗土地是滨河的85号地，中电建拿地时间是2018年4月份，成交总价是16.2亿元，溢价率为50%，单价1802万/亩，楼面价10812元/㎡。

电建泷悦华庭占地90亩，容积率2.5，总建筑面积约21万㎡，物业形态包括小高层和高层，其中4栋小高层、7栋高层，整体定位是改善，小高层只有两个户型155㎡、144㎡，高层三个户型128㎡、108㎡、142㎡，电建作为央企，最大的特点就是不差钱。

目前滨河国际新城的情况依旧不是很乐观，金辉滨河云筑默默的开盘了，价格在14500元/㎡，比融侨府第一次开盘价格还要低！

价格一旦掉下来，除非市场回暖，否则很难涨上去。

那么问题来了，如果未来电建泷悦华庭也开到14500元/㎡，现在有以下几个选择：

1. 管南均价14000元/㎡（永威城14200元/㎡、九鼎公馆释放价格14500元/㎡）
2. 惠济区特价房特价房13000元/㎡（万科紫台和云城特价房12500元/㎡等等）

这是一个很有意思的选择，同样的价格你是选择滨河国际新城还是选择管南亦或是选择惠济区，每一个人值得思考的问题。(展开全部)

正商兰庭华府位于郑新快速路与祥云路交汇处的东南方向，总占地约65亩，容积率为3，总建筑面积约18万平方米，一共规划4栋高层、8栋洋房，这宗土地是当时南龙湖的地王，正商在2018年年初拿下，楼面价约7500元/㎡，而当时周边房价普遍10500元/㎡上下。

为了能多挣钱首先正商采用的是高低配，4栋高层8栋洋房，其次5号楼是4梯6户的，可以多出面积，最后设计的户型都是大面积，比如这次开盘只有两个户型116㎡和126㎡两种。

这一套组合拳非常不错，但是市场变幻莫测，犹如打在棉花上一样，2018年年底正商兰庭华府的开盘就证明这一点，当时精装高层均价13500元/平方米，现在则是毛坯高层10200元/平方米。

市场不好时，应该做的是减法。

再来看另一个地王项目，龙湖天宸原著毛坯价格10500-11000元/㎡，卖的也是比较惨淡。

地王遇到市场惨淡不得不说是命不好。(展开全部)

碧桂园天琴湾，郑东新区七里河南路与明理路交汇处。

碧桂园天琴湾总占地面积是157亩，总建筑面积是43万㎡，容积率为2.5，物业形态涵盖高层、小高层、洋房，总共是1764户，全部为2000元的精装修标准。

Q君多次说这个项目，不是因为喜欢流水工厂碧桂园，而是这个项目有独一无二的优势。

李嘉诚说地段、地段还是地段，在这个项目上最为明显，这是高铁站最后一块土地，稀缺性毋容置疑，并且毗邻高铁站东广场，三面环水，真的是太稀缺了。

碧桂园天琴湾一共规划32栋楼，其中5栋是25/30层高层，21栋是16/18层小高层，6栋5层洋房，主力户型是110㎡的三房（占比36%）和146㎡的四房（占比37%），整体定位是改善。

由于这个项目限价不到15000元/㎡，妥妥的被某个单位团购了一票，转让费都是50万人民币，现在正常销售23000元/㎡左右。

前几年的经济适用房，有经济学家建议不应该设立独立卫生间，而是采用公共卫生间。结果舆论一片哗然，骂什么的都有，说这位经济学家不知人民疾苦，不把穷人当人看。

几年之后再看，经济适用房的业主都开豪车，有的甚至把经济适用房租出去赚钱。真正需要经济适用房的却得不到，根本不需要的却因为某种原因得到了。

背后的逻辑是，削减部部分功能的房子，才不会引起权利的寻租。(展开全部)