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大王叫我来巡山 房产评论师

  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 中原融创文旅城 2020-09-27 22:37
    人民艺术家孙宏斌。

    2016年孙宏斌在浙江大学做招聘做了一个预言:2017年将是中型企业并购的机会。

    三四线的阵营的开发商都很喜欢听孙宏斌的的话,他们紧跟孙宏斌的魔鬼的步伐,冲进二三线城市,他们加杠杆借钱,搞了声势很大的并购,拷贝着杨国强的合伙人制度,挖了很多大腕,希望成为下一匹黑马。

    2017年孙宏斌的话锋一转,说:2016年浙大说的被中小型企业理解错了,明后两年的机会其实是中型企业被大型企业并购的机会,未来还是大公司的钻石年代。

    那一帮听孙宏斌话的小开发商已经被“忽悠”瘸了。

    收购完万达的土地之后,有一次孙宏斌说:才七八千的价格,要跌也是很难的。

    不过普通人如果听了孙宏斌话去青岛抢房子,那真的要做好高位接盘的准了。

    那一帮听孙宏斌的买房客户也被忽悠的高位站岗了。

    孙宏斌已经不是三十多年前冒雪从北京骑自行车七天七夜到大连拜见女友父母的小孙了,而是“德艺双馨”的艺术家老孙。

    宋卫平评价孙宏斌:认识孙宏斌这么久,还是看不懂孙。他太能隐忍了。在你面前总是低头哈腰口口声声喊大哥,面子上应付得特别好,但他真实的想法是什么?我猜不透,这有点可怕。他的唯一爱好似乎就是挣钱。

    中原文旅城,明眼人一看就是用文旅项目圈地的。

    中原融创文旅城一期占地2400余亩,产业用地约700亩,涵盖的业态:雪世界、冰主题乐园综合娱乐馆、喷泉秀、湖景酒店群、滨湖商业小镇、水上运动休闲、体育公园等几大商业文旅形态,预计雪世界2022年底开业。

    该项目6月份开工仪式,9月底就要开盘了,首批入市销售五块地,其中三块地容积率2.7,一块2.4,一块1.2,产品涵盖小高层、高层、洋房、叠墅。

    接下来就是铺天盖地的宣传,简直是惊天地泣鬼神。

    原定在9月底开盘的卖2000套房子的中原文旅城,蓄客只有400多组,华北区的迟总裁说:我们要通过这一次全民营销的文旅城来发现一批人,提拔一批人。在这个过程中,我们要发现蔬菜是真正为融创华北冲锋陷阵的人,谁才是支持营销的人。

    说完词话,认筹的枪口对准了自己人,该认筹了,然后居然卖了2000套。

    贾会计:让我们为梦想而窒息;人民艺术家老孙:让我们为去化窒息。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 星联樾棠 2020-09-25 23:41
    星联樾堂,经开区前程大道与美辰路交汇处。

    该项目总共占地50亩,容积率为3.5,总建筑面积为3.5,物业类型全部为高层,规划8栋高层,1栋幼儿园,当时星联拿地为997万/亩,楼面价1000元/平方米。一共规划5个户型,75平方米、89平方米、98平方米、110平方米、125平方米,整体定位为刚需,89平方米的小三室占比一半。

    经开物流区在滨河国际新城的东侧、白沙的南侧,主要是以物流和工厂为主,配套的话基本可以算是0,路上的大货车跑的呜呜的快,整体氛围非常不适合居住,片区的销售情况一个惨淡了得,碧桂园、万科、金地没有一个卖的好的。

    1.位置。位置很尴尬,是属于两个热门区域的冷门区域,滨河和白沙交汇处,售楼部是设立在白沙,非常明显是要吸引白沙人群,但是为啥不在白沙买,非得跑到物流区买呢,这是一个问题。

    2.环境。顾名思义,经开物流区属于物流区域,物流中心大货车呜呜呜的跑,虽然碧金万的位置相对好一点,但是整体环境还是不行。

    3.配套。配套是一个很大的问题,公交车都没几路,地铁更是不用说了。

    万科溪望就是一个很好的例子,万科的营销能力够强吧、品牌够厉害吧,首开蓄客苦战半年,去化不到三成,之后高层价格从1.35万掉到0.96万,洋房价格也直接掉到1.1万。

    所以这个区域比较尴尬,有房子,但是客户的接受的程度小,卖房一直很困难。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 绿城·湖畔雲庐 2020-09-25 23:31
    绿城湖畔云庐,郑东新区龙湖中环路与南录庄街交汇处。

    该项目总占地84亩,容积率为1.69,总建筑面积9.56万平方米,绿化率35%,当时绿城拿地时土地单价为2299万/亩,成交楼面价20288元/平方米,溢价率2*%,项目规划了16栋7层洋房,户型面积从149平方米-249平方米,主力户型是165-169平方米,占比约63%。

    很有意思这个项目的楼栋外立面下部采用石材,中部采用涂料,上部采用金属屋脊,是不是这个涂料比石材要贵,还是说在节约成本?

    北龙湖的阵势大概是这样子:

    金茂如意府:143㎡——37000-39000元/平方米;165㎡——40000-43000元/平方米;185㎡——45000-48000元/平方米。

    正商珑水上镜:精装36000-37000元/平方米,部分特价房34000元/平方米。

    碧源荣府:标准层按揭44000元/平方米,一次性40500元/平方米,毛坯26800-28800元/平方米。

    碧桂园豫府:标准层38000-43000元/平方米。

    宋公走后,现在的绿城早已不是那个绿城了!

    今年4月,绿城发布年报的同一时间,绿城遭遇了史无前例的维权,而且是在杭州的大本营,原本说好的社区入户大堂, 变成了物业用房和厕所;外立面线条工艺减配,铝扣板表面坑洼不平;阳台宽度大面积缩水,说好的1.8米宽景大阳台,缩水到净宽只有1.35米;厨房配置缩水……

    绿城一系列的维权正在不断的发生,它的北龙湖兄弟蓝城玫瑰园也烂在那。

    等闲变却故人心,却道故人心易变。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 中建观湖国际 2020-09-20 22:18
    中建澜溪苑,经开物流区前程大道与洵江东路交汇处。

    这个项目占地面积约76亩,容积率为2.5,总建筑面积约13万平方米,由12栋高(小)层组成,项目规划79平方米、89平方米、107平方米、118平方米四个户型,其中占比最多的89平方米的小三房,约46%。

    胡雪岩说:官家、洋行、江湖联手,才是大生意。

    中建永远是经开区zf的好伙伴,当时拿地的时候土地单价770万/亩,楼面价4623元/平方米。

    关于经开物流区第一建议是不要购买,地缘客户除外,第二条就是记住第一条。

    经开物流区在滨河国际新城的东侧、白沙的南侧,主要是以物流和工厂为主,片区的销售情况一个惨淡聊的。万科溪望就是一个很好的例子,万科的营销能力够强吧、品牌够厉害吧,无奈依旧是折戟沉沙,快交房了,房子还在继续销售,高层价格从1.35万掉到0.96万,洋房价格也直接掉到1.1万。

    所以这个区域比较尴尬,有房子,但是客户的接受的程度小,卖房一直很困难。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 金科中原(金科贾鲁小镇) 2020-09-20 22:16
    金科中原,航海与西三环交汇处。

    金科中原是金科布局郑州最大体量的城中村改造项目,总占地约7000亩,建筑面积约500万方,开发商是河南国丰置业,而国丰置业有限公司是被无锡金科100%控股,国丰置业是由河南国控西城置业有限公司和郑州博翠天宸开发公司组成,就是国控和金科合作。

    这一个项目是一个大型的城市综合体,分为商业区和四大居住区,整个核心产业区,是以贾鲁河为轴线,分为一河两岸,左岸包括商业、商务、酒店等,右岸是小镇、知识谷、文化秀场等。

    首期是84亩,容积率为3.49,总建筑面积约18万平方米,当时土地成交价格为860万/亩,楼面价合到3687元/平方米,首期是规划12栋高层,户型面积区间从96-142平方米,主力户型是96平方米的三房,占比约40%。

    项目很惊艳,但能不能落实到地上有待商榷。从金科过往的项目,尤其是金科城,感觉更像是一个商人,赚完钱就走的感觉。

    买房子一定不要有太高的期待,如果你信了洋房之父的话,到时候可能真的是惊魂未定。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 名门紫园 2020-09-20 22:12
    卧槽,名门居然又拿地了。

    一边是名门延期交房被维权,一边是员工几个月没法工资,看样子是真的没钱。

    然而事实总是让人大跌眼镜。

    前几天也就是本月11号,名门集团斥资2.9亿元在平顶山市中心拿下一宗住宅用地。

    然后今天名门又拿下绿博园两宗土地,为名门紫园后期土地。

    24号土地位于绿博园九州路南、玉水街西、富贵九路北,总占地面积约60亩,容积率为2.5,起拍价34817万,起拍单价467万/亩,参与的房企包括正弘、新城、中交、万达、名门、正荣、华宇等8家,最终还是被名门拿下,成交单价759万/亩,成交单价4556元/平方米,溢价率为62%。

    25号土地位于绿博园九州路南、富贵九路南,总占地面积约74亩,容积率为2.5,起拍价27530万,起拍单价467万/亩,参与的房企包括名门、敏捷、华宇等房企,最终还是被名门拿下,成交单价789万/亩,成交单价4738元/平方米,溢价率为62%。

    这两块地本来是名门紫园的后期用地,原本是勾地的,后来zf反悔了,公开出让,名门一想:老子辛辛苦苦那么久,怎么能轮到你来摘果子,所以誓死也要把地搞下来。

    名门到底是有没有钱,这可能是2020年最难解答的问题。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 中海云鼎湖居 2020-09-20 22:10
    中海云鼎湖居,北龙湖龙湖外环北路与龙津路交汇处。

    不得不说中海的眼光很超前,北龙湖北岸的住宅用地少的可怜,居然被中海撸走一块。

    该地块位于龙湖外环北路与龙津路交汇处,总占地面积约108亩,容积率为2.49,总建筑面积约25万平方米,由于限高原因全部是小高层14-16层,规划了22栋14-16层的小高层,全部是2T2,主力户型从127-149平方米,占比最多的是127平方米三室两厅两卫,约50%。

    中海拿地时间为2019年12月,成交单价2457万/亩,楼面价14743元/平方米,溢价率为20%。

    这一次北龙湖北岸调整控规,感觉真的是郑州城运来了,脱胎换骨砍掉一大票的住宅用地、签约了一大波产业。

    比如复兴国际中央创新商务区、上汽集团的计算软件研发中心、中原机器人中心等等,唯有产业才能推动经济发展,唯有产业才能振兴郑州。

    再回到中海云鼎湖居,释放的开盘价格3万-3.2万,对于中海的评价如无必要不要买中海,中海真的就是一个生意人,来郑州就是图赚钱的,能用1块钱的东西,中海想想办法只用5毛钱的,这就是中海的基因,做不出来啥好产品,就会省钱。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 郑东恒大文化旅游城 2020-09-20 22:09
    恒大文旅城滨河悦府开盘简报:

    开盘时间:2020年9月13日

    开盘楼栋:1#、6#、8#、12#、16#

    开盘套数:957套

    户型面积:96㎡/100㎡/115㎡/128㎡/179㎡

    成交均价:5500元/平方米

    认筹数量:926组

    成交套数:546套

    备注:以上数据仅供参考

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    三道红线之下,恒大开始新一轮的打折运动。

    9月6日晚,爱马仕哥连夜开会布置营销会议,不曾想这一招居然被友商学会,友商说:恒大可以晚上开会,咱们就能中午吃饭开会。

    爱马仕哥在会议上说:自9月7日起至10月8日,恒大全国楼盘全线7折,至少覆盖全国600个楼盘;且在现有基础上,还将给予恒大部分管理层额外96折的签字权限。

    在金九银十前,住建部罕见的召开三场座谈会,罕见向与会城市提出“统一思想认识,提高政治站位”的表述,同时首次明确提及“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。

    另外在中央部委“点名”10+6个城市之后,目前已有深圳、杭州、沈阳、东莞、南京、宁波、无锡等地加码楼市调控,每个城市都被推上了“史上最严”的高度。

    这一次是真的不一样。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 康桥香蔓郡 2020-08-31 22:20
    康桥香蔓郡,郑新快速路与107国道南2公里。

    该项目拿地时间为19年的10月份,楼面价1500元/平方米,属于郭店板块,7月中旬内购了一批,高层均价7500元/平方米,洋房均价8600元/平方米。

    总占地约187亩,容积率为1.99,总建筑面积约32万平方米,物业类型包括高层和洋房,同时规划的有幼儿园,项目分为南北两个地块,北地块规划11栋高层和6栋洋房,高层的户型面积区间从89平方米-125平方米,占比最多的为89平方米,约50%,洋房只有俩户型120平方米和135平方米,整体定位为刚需。

    这个项目是位于郭店,配套不齐全,距离南龙湖核心还有几公里。

    最后咱们说一下南龙湖的市场,江湖有一句俗语乱拳打死老师傅,一力降十会。

    南龙湖怎么一个乱字了得,比如法兰原著,8500元/平方米,而且还带车位,其他一些没有听过的小开发商更是,低首付甚至是零首付,三年五年分期一直怼。

    只要出现零首付,就是对市场上的客户一次洗劫,一众友商就会说一句:tmd,零首付又来了,敢不敢留一条活路!!!
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 裕华城 2020-08-29 23:44
    裕华城新鲜出炉,它位于学府路与爱民路交汇处。

    2019年10月10日,裕华拿下75号土地,占地面积约7.4万平方米,约111亩,容积率为3.49,成交总价9亿元,单价803万/亩,楼面价折合到3400元/平方米。

    再来看裕华城这个项目,为铁炉的城改,总占地约16000亩,首期为111亩,容积率3.5,一期规划10栋高层和6栋洋房、1栋幼儿园,高层为27-30层,洋房为6+1的洋房,高层户型从78平方米-142平方米,主力户型为78平方米-115平方米的两房和三房,整体占比约83%,洋房从97平方米-133平方米,整体定位为刚需。

    因为是一个超级大盘,所以自身的配套也是杠杠的,3所小学,2所初中,1多高中,6所幼儿园,内部规划15万平方米商业,另外内部规划的还有约400亩的公园,总之还是配套不错。

    常西湖新区的核心基本在于中原路两侧,在于西三环、西四环、中原路、陇海路区域,新区的楼盘根据所在的小区域大致上可以分为几个部分:

    西三环附近:汇泉景悦城,碧桂园西湖、碧桂园凤凰城。

    建设路、郑上路附近:华瑞紫韵城、裕华城。

    西四环以西部分:汇泉西悦城、永威西郡、中原华侨城。

    目前汇泉景悦城的13800元/平方米14200元/平方米,永威西郡14000元/平方米-15800元/平方米,碧桂园西湖14800元/平方米-16000元/平方米。
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