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大王叫我来巡山 房产评论师

永远年轻,永远热泪盈眶。

  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 东亚京尊 1天前
    东亚京尊,管城区通站路与紫东路交汇处。

    这个项目是东亚新华抢鑫苑国际新城的土地,2017年10月份的时候,东亚新华拿下59号和60号商业用地。

    59号一共占地20亩,经过37轮,总价18791万,单价939万元/亩,楼面价 2330元/㎡;60号一共占地14亩,经过15轮,总价13185万,单价941万元/亩,楼面价2347元/㎡。

    东亚新华的路数和K2的路数是一样就是抢地,2017年地都拿着了,一直到去年才开始卖,中间的阻力可想而知了。

    北京东亚新华投资集团有限公司是一家以房地产开发为主要投资方向的大型民营企业集团,成立时间是2005年,公司总资产规模320亿元(人民币),总开发面积1415万平方米,总投资额超630亿元(人民币),员工总数2800余人,这种公司的规模在郑州是拿不到地的,除了抢之外。

    现在在售的是东苑的B座,单价6700元/平方米,层高是3.35米,梯户比为7梯38户,毛坯交房,现在1万块钱就能网签。

    对于公寓产品,我有非常鲜明的态度。不建议普通人购买。

    1、投资。如果你是投资,这个投资回报率是真的很低,余额宝现在的7日年化是2.1%,投资公寓比2.1%还要低,算下来市盈率50倍,你还有贷款的利息,怎么算下来都不是一个很好的投资标的,而且流动性特别差,二手公寓基本澜在自己的手里。

    2、自住。自住更不用说了,哪怕你是过度,一般公寓的地块都特别小,一二十亩,毫无景观物业可言,另外梯户比都很高,容积率高,住起来非常不舒服。

    所以公寓项目避而远之。
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    东亚京尊
  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 星联中心 1天前
    星联中心云鼎公馆,高铁东站博学路与七里河路交汇处。

    简单的说一下项目的情况,这个项目占地面积约15亩,容积率7.98,是星联2017年拿下的,物业刑天非常简单,只有两栋楼,一栋是150米的LOFT,另一栋则是万豪旗下的万丽酒店,LOFT面积区间从35-65平方米(毛坯),层高是4.5米,7T34户,3-9层为低区云幔产品,10层为书吧,21层为艺术展厅,11-20层为云湄产品,22-31层为云峰产品,单价从16000-18000元/平方米,特价房14500元/平方米。

    看看星联的竞品都是啥情况!

    1、华润置地新时代广场,规划了6栋100米/150米的公寓,户型面积从28平方米-89平方米,当时团购的价格13000元/平方米。

    2、宝能中心,LOFT40-50平方米,单价17000元/平方米。

    单纯从价格来看,星联不具备什么优势,我的观点是不推荐公寓、LOFT,原因如下:

    1、供应远远大于需求。

    目前郑州公寓供应是过量的,大概的去化周期是8-10年左右,大量的城改带着商业用地、再有就是商业商务用地的出让,光看看东广场的局部就明白了,星联、华润、宝能、楷林,真的是供应太多了。

    2、投资回报太低

    投资客户去投资公寓,我认为他不是一个成熟的投资客,理论上讲住宅的投资回报率大概2%(一线城市更低),商铺和写字楼大概是4%-5%,实际上是达不到,郑州的公寓的实际投资回报可能只有一点多,再算算装修、空租等等问题,总之就是不划算。

    3、不动产。公寓真的是不动产,在市面上基本不流通,也就是说二手公寓无人问津,一项资产没有接受或者不能流通,它有何意义呢!!!

    不建议投资公寓、不建议投资公寓、不建议投资公寓。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 航美国际智慧城 2021-04-15 22:12
    鑫苑航美国际智慧城,港南S102与暖泉路交汇处。

    这个项目绝对是冷门项目,瞅了瞅上一条点评还是一年多之前我点评的,当时一家人买房26万的购房款变成礼品,抖音70万的浏览量。

    当时的价格是7300元左右,一年多之后现在的价格则是6300元左右,第一次在郑州见到越卖越便宜的项目。

    该项目位于薛店镇,距离新郑国际机场8公里,距离龙湖镇为13公里,位置是真偏,价格越来越便宜也是正常,主要内容是运营产业,住宅只是顺带做一下。

    这个项目项目是由鑫苑中国和郑州航美正兴科技园有限公司共同开发建设运营的,项目总占地1350亩,总建设面积123.2万方,总投资额约50个亿,分3期开发,开发周期大约5年,项目综合容积率1.3。

    该项目总占地1350亩,容积率1,3,总建筑面积123万㎡,按照7:2:1进行产业、住宅、商业规划,产品形态有企业独栋、平层办公、小高层人才居住配套、风情商业街、集中商业、酒店、幼儿园、小学等。

    目前这个项目在销售的是二期,主要的户型是88平方米的三房、108平方米和120平方米的三房,户型设计的笔比较老套,没啥新意,毕竟主业还是做产业园。

    结论是不建议购买,不建议购买,不建议购买。

    对于在郑州的买房子的老铁,一定要看的远一些,买的房子不仅要住,而且还要能升值,有的房子可以住但不升值,有的升值但不能住。

    落脚在郑州,必然一套房子房子是解决不了问题,肯定有第二套,第三套,家里人口增加、孩子上学、老人过来,都得考虑换一个大房子,大概率是把之前的小房子卖了,然后买一套大的。
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    航美国际智慧城航美国际智慧城
  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 鼎盛·阳光城 2021-04-12 21:13
    阳光城七号院,管城区中州大道与七里河路交汇处。

    此阳光城非彼阳光城,这个阳光城是鼎盛阳光城,是由泰宏集团和郑煤集团一起开发的,土地是2020年拿地,产权已经少了10年,总共占地2.7万平方米,约40亩,容积率为4.29,总建筑面积约16万平方米,一字排开5栋楼,1栋为31层,1栋29层,3栋30层,成交单价14500-15500元/平方米,可以简单和周边的房价做一个对比:

    盛澳金尊府二期:18000元/平方米
    保利天汇:20000元/平方米
    华润置地凯旋门:19500元/平方米

    阳光城这个项目还是有一定的优势:

    1、价格。便宜才是硬道理,一平方米比周边的几个项目便宜2000-3000元,很有吸引力。

    2、位置。位置也不错,南2.2环,往北走一点就是航海路,而且两条地铁线4号线(果树所)和5号线(七里河)。

    3、配套。所在的位置正好属于航海路商圈,万科广场、富田太阳城,另外项目本身3所幼儿园、1所小学、1所中学。

    4、河景房。七号院是一字排开,紧邻七里河,保证每天充足的采光。

    当然劣势也是有的:

    1、产权。2010年的土地,产权已经用掉10年了。

    2、景观。小区一字排开,注定小区内部景观一般一般。

    4、户型。户型设计非常老套,如果说现在的户型是3.0,那么他的户型是1.5版本的,跟不上现在时代的步伐。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 水之郡 2021-04-08 22:15
    水之郡,郑东新区龙子湖畔姚桥路与德慧街交汇处。

    “野火烧不尽,春风吹又生”,韭菜真是一茬又一茬,水之郡又重出江湖了,有些无良的中介会带你去看这个房子,千万不要因为便宜去买,看着便宜其实是大坑。

    现在的均价是16500-17000元/平方米,部分特价房14500元/平方米,看完价格之后是不是很心动,龙子湖居然卖这个价位,是不是要赶紧买,不管多便宜这个项目一定是不能买的。

    简单介绍的项目情况:这个项目一共占地65亩,容积率为3.2,分为两期开发,西地块大概是38亩(已交房),东地块是27亩,现在在售的就是东地块,一共是3栋楼,面积包括90平方米的两房,101-130平方米的三房。

    水之郡的开发商是河南锦雍置业有限公司,而河南锦雍置业有限公司背后的股东是焦作锦隆建开置业有限公司,焦作锦隆的背后是两个自然人股东。

    河南锦雍置业有限公司的股权发生了很大的变化,15年的时候大股东是河南丰源置业,丰源置业还是有一定的背景先后投资开发了郑州的丰源官邸、翰林居和焦作的塞纳溪谷等住宅小区,同时全额投资河南省实验中学郑东中学,18年的时候丰源退出,焦作锦隆进来了,这家开发商的实力很一般。

    买这的业主先后经历无证内购,延期交房,品质缩水,维权交房,开发商能犯的错误,这个开发商基本都能犯错。

    所以这个项目一定要谨慎,不建议购买,无论他是多么便宜,一定要避而远之。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 住友璞园 2021-04-08 22:07
    纠正一下,米宅的名字标错了,璞园而非濮园 。

    住友璞园,汇丰路与求实路交汇处。

    这个项目位于郭店镇汇丰路与求实路交汇处,总共占地面积约87亩,总建筑面积约16万平方米,容积率为1.99,规划的是9层和13层的小高层,户型面积区间从90-121平方米,主力户型面积区间90-96平方米,占比约43%,其次是98-110平方米,占比约25%,毛坯交付,物业则是康桥物业,整体定位为刚需。

    1、开发商。

    这个开发商叫做郑州住友房地产开发有限责任公司,我查了查郑州住友是属于濮阳住友,而濮阳住友背后则是三个自然人股东,分别是张红泽(94%)、王喜英(5%)、张贵选(1%)。

    濮阳住友成立于2011年,起步的地方是濮阳,深耕豫北区域,目前已发展成集房地产开发、建筑工程、物业管理等多个行业,主要开发的项目都是在县城清丰县、民权,算是县级的开发商,实力可以说是不入流。。

    2、价格

    均价6800元/平方米,特价房6400元/平方米起步,一楼是买一层送一层8300元/平方米。

    3、结论

    不推荐购买,不推荐购买,不推荐购买。

    3.1 开发商问题

    在郑州买房子小开发商一定要慎重,尤其是这种县城的小小开发商,大概率的容易翻车,小开发商的特点是资金链紧张,一旦卖不好,现金流无法回正,翻车只是迟早的事情。

    3.2 区域

    这个项目位于南龙湖的东南方向,我们所说的南龙湖是广义的南龙湖,南龙湖可以分为三个区域,南龙湖镇(真正的南龙湖),孟庄镇、郭店镇,南龙湖镇>孟庄镇>郭店镇,这个项目正好在发展区域上,区域配套十分不成成熟,发展还仍然需要时间。
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    住友璞园住友璞园
  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 金科九州府 2021-03-31 21:58
    金科九州府,中央大道与杨金路交汇处。

    先简单说一下项目的基本情况,它属于大贺庄城中村改造,总共占地面积约420亩,商品房开发用地三块,首期地块位于马林路与杨金路交汇处,总占地69亩,总建筑面积11万平方米,单价579万/亩,楼面价3476元/平方米,溢价率为0%,拿地房企为河南远威置业有限公司(福晟),该地块规划11栋15-16层的精装修小高层,户型面积从98-144平方米,其中主力户型为136平方米的四房,占比31%,其次为98平方米的小三房,占比25%,价格在19000元/平方米,目前项目一直处在停工,现在被金科收入囊中!

    整个地块是位于杨金板块的核心,北侧是金城大道、西侧是奥园誉湖湾、南侧是外包产业园。金科算是迂回进入了杨金板块。

    杨金现在也是大咖云集,永威、万科、美盛、蓝城等等。

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    有一个游戏叫俄罗斯轮盘赌:在左轮手枪的六个弹槽中放入一颗或多颗子弹,任意旋转转轮之后,关上转轮。游戏的参加者轮流把手枪对着自己的头,扣动板机。

    现在有这样一个赌局,一边是100万美金,另一边则是俄罗斯轮盘赌,赢了直接拿走100万美金,输了就玩完,这个游戏到底玩不玩?

    有人可能会说搏一搏,单车变摩托,赌一赌,摩托变路虎,这个赌局一定是不能玩的,哪怕是给你1000万美金。

    赢了就可能赢几百万,输了命就没有,道理和买房子是一样的,买房子的开发商稍微有一点问题,对于个体来说都是灾难。

    买房子一定要避开贪便宜的毛病,小开发商、资金链紧张的开发商统统避开,一个搞不好烂尾,切记、切记、切记。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 荣寓 2021-03-31 21:42
    中能大都荟,三全路与普庆路交汇处。

    首先说结论在郑州不要买公寓、不要买公寓、不要买公寓。

    这个项目的开发商是郑州裕丰投资管理有限公司,这个开发商是北京的开发商,在港区开发了润丰悦尚、润丰锦尚,口碑一般般。这个项目最早叫润丰大都会,15年都已经存在了,后来润丰改名为中能,紧接着就是和远洋合作,项目名称为远洋中能荣誉,现在名字又叫中能大都荟。

    在郑州项目名字越曲折,这个项目肯定有问题。

    基本情况:总占地约53.5亩,总建筑面积约18万㎡,容积率3.79,绿化率25.01%,规划9栋公寓、2栋SOHO,面积从38-40平方米,单价11500元/平方米。

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    为什么在郑州我一直推荐公寓。

    1、供应太多。郑州乃至全国商业用地供应都是过量的,尤其是郑州公寓去化周期大概8-9年,往往是城改伴随着天量的商业用地,然后商业用地变成了公寓。

    2、投资回报率低。我刚才瞅了瞅,余额宝的七日年化收益是2.1%,现如今的公寓非常低,比2.1%还要低,你从银行贷款的成本都是5-6%,无论怎么算都是赔钱的。还不如把首付放进余额宝,吃点利息。

    3、流动性差。一种资产如果流动性差,基本上就丧失了金融性,啥叫流动性,就是有没有人会给你接盘。公寓由于税费的问题,二手公寓基本没有人过问。

    所以在郑州公寓不是一个好的投资产品,公寓、写字楼、商铺、远郊大盘投资人的噩梦。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 郑州雅颂居(嘉里中心) 2021-03-31 21:40
    郑州雅颂居,花园路与金水路交汇处。

    李光耀评价李嘉诚:“李嘉诚靠着垄断香港的房地产业务积累了巨额的财富,虽说他的生意遍布天下,但其实却没有一个真正能享誉天下的产品。再谈李嘉诚对国家作出的贡献,那更是九牛一毛,不足一提。”

    李嘉诚为啥能成为亚洲首富,他既没有靠发明一样东西改变世界,也没有一样东西卖到全世界,靠的是三板斧——卖掉低利润的行业,进入垄断的行业,比如地产、港口码头等等。

    李嘉诚最善于逆周期拿地,行情不好的时候拿地,行情好的时候大卖,不仅是李嘉诚是这样,所有的港资开发商周期慢的都和蜗牛一样,挤牙膏一般的开发速速。

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    雅颂居拿地的时间是2011年,当时的成交单价600万/亩,成交楼面价2000元/平方米,2019年才拿到预售证开始销售,这囤地技术绝对是独一无二,2020年才开始卖。

    它这一宗土地是郑州核心地段,东西南北都能去,真的是条条大道通罗马,占地约67亩,规划有写字楼、酒店、住宅,只有三栋住宅,515户,面积区间从127-226平方米。

    目前一号楼和三号楼基本售罄,现在只剩下2号楼,大概180户。价格在31000元/平方米。

    港资房企给的最大的启示就是要囤地。

    贝佐斯说:如果你做一件事,把眼光放到未来三年,和你同台竞技的人很多;但如果你的目光能放到未来七年,那么可以和你竞争的人就很少了。因为很少有公司愿意做那么长远的打算。

    嘉里中心囤地屯了10年,到底赚了多少钱?

    2011年郑州的均价7000元/平方米,郑东新区的房价12000元/平方米,如果当时给嘉里中心50%的溢价,卖到10000元/平方米,而现在则是30000元/平方米,十年每平方米的多赚20000元。
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  • 房产评论师
    大王叫我来巡山 点评 绿地花语城 2021-03-29 23:15
    绿地花语城,京广铁路以西、南四环以南。

    首先说结论,管南置业可以直接PASS掉绿地的项目了,重要的事情说三遍,直接PASS掉、直接PASS掉、直接PASS掉。

    绿地的老张原来是在办公室看报纸喝枸杞,后来受到号召开始了房地产事业,在不断摸索中开发出了自己的“天罡北斗阵”,真是遇神杀神,遇佛杀佛,一度和万科争高下。

    绿地的“天罡北斗阵”就是给zf盖地标,然后zf配套住宅用地,这一招屡试不爽,成了他的独门秘籍,郑州的大玉米、双子塔、二七绿地中心、双鹤湖地标都为绿地赢来不少住宅用地,但是现在这一套明显是行不通,所以绿地跑到地市驻马店、商丘盖地标,继续跑马圈地。

    郑州绿地的基本面最近几年下滑十分厉害,主要的原因就是拿地过于激进、资金链十分紧张,从绿地璀璨天城到绿地澜庭再到郑州绿地城都逃不开交房延期的宿命,资金链紧张也伴随着品质下滑十分厉害,比如绿地澜庭,那个绿化真的是惨不忍睹、那个洋房送的面积把绿化都给占没了……

    所以郑州买房子一定先避开绿地,不要往坑里跳。

    绿地花语城已经交房的是一二期,一堆问题,现在销售的是绿地花语城的四期盛锦苑,容积率是1.99,6栋小高层和8栋洋房组成,小高层的主力户型是96平方米和126平方米,洋房只有一个面积是141平方米,单价小高层13000元/平方米,洋房16000元/平方米。

    绿地花语城一二期都没做好,那么四期大概率也是做不好的,直接PASS掉。
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