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Q 房产评论师

投资照亮人生。

  • 房产评论师
    Q 点评 万科民安云城 15小时前
    黄仁宇在《万历十五年》中说:万历十五年,即公元1587年,在西欧历史上为西班牙舰队全部出动征英的前一年;而在中国,这平平淡淡的一年中,发生了若干为历史学家所易于忽视的事件。

    这些事件,表面看来虽似末端小节,但实质上却是以前发生大事的症结,也是将在以后掀起波澜的机缘。

    那么万科民安云城打响北区降价的第一枪是不是一场序幕呢?

    说万科民安云城降价有些牵强,降了也没有降,3号楼特殊楼层在12500元/㎡左右,比如1楼、4楼、14楼等等。

    万科民安云城位于开元路与金河路附近,占地78亩,总建筑面积为15万㎡,容积率3.0,规划12栋楼,5栋高层、7栋洋房,高层只要三种户型89㎡、95㎡、116㎡。

    去年8月份房价高层精装15500元/㎡左右,最近的一次开盘价格没有太大的变动,只是一些特殊楼层价格确实便宜了不少。

    2018年惠济区普遍降价1500-2000元/㎡,主要的原因是供应量太大,客户骤减。

    周边的项目如正商家河家高层精装14000元/㎡、万科天伦紫台高层精装15500元/㎡、美景麟起城高层毛坯14000元/㎡、融创中原宸院高层13500元/㎡,综合来看万科民安云城的实际成交价格还是在惠济区第一梯队,所以去化慢。

    万科民安云城的一波特价房,是否是能再次引发惠济区的波澜呢?
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  • 房产评论师
    Q 点评 碧桂园天琴湾 2019-02-14 23:38
    等了好久终于等到今天,碧桂园天琴湾终于开售。

    为什么说天琴湾,因为它的故事是在是太多。

    1、独一无二的土地

    碧桂园天琴湾位于高铁站片区,大致位置是在七里河南路、明理路东,占地面积约157亩,容积率大于1小于2.47,建筑密度小于20%,建筑高度小于60米。100米。

    最终在十多家开发商的竞争下被碧桂园拿下,成交总价20.4亿,综合房价14360元/㎡。

    为啥这块地备受瞩目?

    因为先天条件非常好,几个关键词郑东新区、高铁站、低密度、唯一地块,简单的说是高铁站最后一块住宅用地。

    高铁站的新房为啥那么贵?因为只有两三个盘在卖,你爱买不买。

    2、买到就赚到

    碧桂园天琴湾在2018年的年初针对某郑东新区事业单位团购,单价是14000元/㎡,170平方米先交55万,140平方米交45万元,110平方米交35万元,转让费50万。

    当时你只要卖到,倒手就能赚50万,这个房子限价14000元/㎡,周边都在20000元/㎡靠上。

    3、公开发售

    拖到2019年,碧桂园的公关的也差不多了,该赚钱的也赚的差不多了,终于开始发售。

    157亩地一共规划32栋楼,物业形态包含高层、小高层、洋房,整体定位改善,户型面积区间从112-235㎡,推出了4栋楼面积分别是146㎡、195㎡,全部是精装修。

    问题来了究竟卖多少钱?

    释放的价格是23000-24000元/㎡,然而限价只有不到15000元/㎡,要想在这买房首付至少多掏100万。

    然并卵位置在这还是不愁卖。
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  • 房产评论师
    Q 点评 富田九鼎公馆 2019-02-12 23:25
    富田九鼎公馆,管城区南三环与郑尉路交汇处东南。

    富田九鼎公馆一共六块土地,其中两块为安置用地,四块地为可开发用地,第一期为二号地块,占地面积88亩,规划7栋楼和1栋商业,全部为高层,2T4户,户型面积区间从89㎡-142㎡。

    这一块地的拿地时间为2018年3月,郑政出(2018)18号,位于金岱路东、鼎力街南,使用面积88亩,为城镇住宅和商务金融用地,容积率小于3.8,单价582.46万元/亩,楼面价2299元/㎡。

    户型方面做的有89㎡的小三室,108㎡和125㎡的三室,以及142㎡的私事,整体定位为刚需,其中89㎡的占5成,108㎡和125㎡各占2成,总体来说是为刚需设计的,尤其是89㎡在管南非常畅销,基本是出一套卖一套,所以管南的刚需购买强劲。

    富田九鼎公馆周边有三条地铁线,4号线、14号线、16号线,其中距离4号线最近,Q君觉得富田是一家少有的厚道房企,他们在经开区做的九鼎世家不错,2.9的容积率,45%的绿化率,目前来看在经开区老城区力压其他开发商。

    希望九鼎世家低调务实的作风延续到九鼎公馆身上。
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    富田九鼎公馆富田九鼎公馆富田九鼎公馆富田九鼎公馆
  • 房产评论师
    Q 点评 融侨府 2019-01-29 11:52
    《红楼梦》中贾母唯一一次失态,就是听到手下人报告马棚着火的信息。贾府这样一个富贵之家,对于一场小小的火灾如此恐惧,更不用说中产阶级。

    一场火灾下来一切烟飞云散,有些灾难来的是无声无息,比如降价。

    去年9月,滨河国际新城融侨府以超低价格入市,高层毛坯只要15500元/㎡,比周边便宜2000元/㎡,一下把滨河国际新城的价格拉下来。

    此时埋怨融侨的不只是竞品楼盘,还有zf,你为啥开盘开的价格那么低,

    融侨府之后滨河国际新城就掉进降价的圈子,大家纷纷放出优惠,越是优惠客户观望的情绪越浓厚。

    没多久,滨河国际新城一哥康桥也默默抖抖手降价,缺钱缺的发慌。

    Q君好朋友开山怪讲了一个事:某位客户在康桥悦蓉园买了一套房,置业顾问催钱催的厉害,恰巧客户认识康桥老板,给老板发了一个短信你们康桥缺钱就缺成这样?

    可怕的不是降价,而是降价也没卖多少套房,康桥还好,融侨就惨了,首次开盘惨绝人寰,居然没卖多少,据说是个位数。

    融侨府一计不成又来一计,最近又开始降价了,不到14000元/㎡就能买到,相当于又降了一千多块钱。

    《红楼梦》的五十三回,元宵节开宴,依旧是热闹至极,只不过细细数一下,人已经少很多了。
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  • 房产评论师
    Q 点评 中海湖滨世家 2019-01-28 12:30
    中海湖滨世家终于启动了。

    2017年2月份,中海横刀夺爱抢走原本属于碧源的两宗土地,分别是234号和231号,单价分别为887万/亩和1117万/亩,之后上演一出强龙不压地头蛇的好戏。

    碧源只用一招,我的地盘听我的,就是不让你动工。

    流氓遇到流氓,拼到最后那个流氓能赢?当然是更流氓的房企能赢。中海明知道是碧源的地,仗着自己是央企还要硬抢,这不是流氓行径是啥;可是遇到另一个流氓,在我的地盘就要听我的,直接挖掘机堵你工地大门,小动作不断,然后吭哧吭哧中海就是动不了工,就这样拖了两年,最后相互妥协。

    中海湖滨世家位于文化路与大河路交汇处,占地62亩,容积率3.5,规划7栋高层、6栋洋房,高层面积区间89㎡-140㎡,主力户型是89㎡-120㎡;洋房面积区间145㎡-148㎡。

    1、中海郑州所有的项目都是高低配,做的都是利润最大化,对于企业来说没毛病,但是对于业主来说住起来很不舒服。

    2、中海是一家做减法的房企,能省五毛钱,绝对不会多掏五毛钱,所以品质很烂。

    刚需能不买中海的就不要买,投资便宜尽管买。
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  • 房产评论师
    Q 点评 金辉滨河云筑 2019-01-21 22:50
    滨河又开始年前的最后一波促销,优惠力度空前。

    先说我们的老朋友康桥悦蓉园,为了清盘马不停蹄的推出一系列的特价房以及低首付,高层一楼只要15000元/㎡(毛坯)左右,洋房18000元/㎡左右,最低首付只要5%,原来还是高不可攀,现在已经褪去神秘面纱。

    今天楼市提到了金辉滨河云筑,楼面价10800元/㎡,高层面积从90-140㎡,洋房面积从136-158㎡,高层毛坯释放价格15000元/㎡,根据蓄客情况,有可能推出鸡蛋首付,如果推出0首付,金辉真是准备抄了滨河的底啊!

    亚新海棠公馆,也是许久不发声,一个老大难的项目,高层均价20000元/㎡,洋房25000元/㎡,看到这个价格都头大,无论是买的,还是卖的。

    整个滨河的风向变化改变很快,从刚需到改善再到偏刚需。

    滨河的库存也是激增,根据克尔瑞的数据显示截至2018年11月底,滨河的库存有105万㎡,去化周期为55个月,着实高的吓人,现在就是比拼谁跑的快了。

    纷纷世事无穷尽,茫茫天数不可逃。
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  • 房产评论师
    Q 点评 航美国际智慧城 2019-01-20 11:27
    鑫苑的一波骚操作,火遍大江南北,26万的购房款变成礼品,抖音70万的浏览量。

    航美智慧城是位于薛店,总占地1350亩,容积率1,3,总建筑面积123万㎡,按照7:2:1进行产业、住宅、商业规划,产品形态有企业独栋、平层办公、小高层人才居住配套、风情商业街、集中商业、酒店、幼儿园、小学等。


    一期住宅区占地54亩,容积率1.91,建筑面积6.3万方;由9栋14+1层的小高层组成,房源共651套。

    这个开发商很有意思,郑州航美科技园开发有限公司,股东是鑫苑中国(51%)、新郑市航美网络科技有限公司(49%),这个项目的背后有新郑市国资委平台的影子。

    也就说它是鑫苑、新郑市国资委、以及航美地产合作的一个项目,所以说有国资委的背景,一切事情都不是事情。

    关于3000迁户口的事情,这个事情是一直存在的,Q君爆料一下某本土某品牌开发商,某一段时间因为限购,整个售楼部做的都是假户口本,迁户口、硬过等等这些事潜规则,当然是犯法的。

    事实证明迁户口是可以操作的,最终不知道为啥会闹掰,又闹了一出首付款变礼品的闹剧。
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  • 房产评论师
    Q 点评 瀚海思念城 2019-01-14 22:55
    瀚海思念城重入江湖,又是一片腥风血雨,倚天不出谁与争锋。

    瀚海是郑州当之无愧的内购小王子,反正就是没证,反正就是使劲卖,2018年开始忽悠中产韭菜跑到紧邻南港的开封尉氏买房,瀚海航城明名噪一时,具体卖了多少Q君不知道,但是30个小目标还是有的。

    瀚海用航城收来的钱去拿尔湾的地,这如意算盘打的太好了。

    瀚海思念城也内购过,时间是在2015年,不过现在来看着实坑住一批刚需,因为2018年才拿到地,交房要到2021年,自家娃酱油都能打好几瓶了。

    为什么三四年都没拿到地?

    因为瀚海用的是江湖失传已久的勾地手法,时间长,收益大,这个项目原来是思念的工厂,土地性质为工业用地,使用年限为50年,现在土地性质变更为商业用地或者住宅用地,使用年限变为40年或者70年年=,这一套东西运作下来,没个三五年真心搞不定。

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    上面说的是瀚海的套路,接下来说瀚海思念城这个项目,总共占地188亩,商业用地77亩,住宅是111亩,分为三期开发,规划包括2栋商业、5栋公寓、1栋小高层,13栋高层,住宅的面积区间45㎡-190㎡,主力户型是90㎡-99㎡,占比约4成。

    瀚海思念城位置好、产品炫酷、自己配套还有商业,Q君觉得是挺不错,那么会卖多少钱?

    美景美境界高层毛坯16500元/㎡,瀚海思念城每平方米估计得多500元/㎡-800元/㎡,预计2019年上半年开盘。
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  • 房产评论师
    Q 点评 泉舜上城 2019-01-14 00:12
    鸿门宴是一个很有意思的故事,项羽率领大军入驻鸿门,准备消灭刘邦,经过项羽叔父项伯的调解,刘邦亲自到鸿门去拜见项羽,项羽设宴招待。

    宴会上,谋士范增三举其玦,让项羽赶紧下手,迟迟不见动静,后来范增派项庄舞剑,意在杀掉刘邦,可惜刘邦借醉酒跑了。

    结果是刘邦得天下,项羽失天下,乌江自刎,绝唱垓下歌。

    泉舜上城也不乏有像范增一样的谋士,定价时屡次向老板谏言,价格定的低一点咱们先跑量,也不知当时老板是不是被大好形势冲昏脑袋了,迷一般的自信,价格竟然选的是最高一版。

    开盘均价20000元/㎡,卖了76套,随即成了76“壮士”的英名。

    亚父范增是怎么死的呢?陈平使用离间计,被项羽猜忌,辞官归乡,途中病死了。

    泉舜的“范增们”结局也不是很好,卖不好不是价格高,而是你们不行,被老板一锅端了。

    范增走了之后,项羽也不能少谋士,随即又请来一位高人,高人只用一招“一降解万愁”,原来20000元/㎡,现在直接降到16000元/㎡-18000元/㎡,马上售楼部人声鼎沸。

    鸿门宴之后,范增说:“竖子不足与谋!”

    泉舜上城的故事告诉我们一个啪啪打脸道理,永远不要高估自己的实力,哪怕是毗邻地王。

    另外一个事实是泉舜目前是很、非常缺钱,泉舜上城搞不好可能就要被拖垮。
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  • 房产评论师
    Q 点评 正商汇航佳苑 2019-01-11 14:41
    没有人是一座孤岛,可以自全;每个人都是大陆的一块,整体的一部分;如果海水冲掉一块,欧洲就减少;如同一个海岬失掉一角,如同你的朋友或者你自己的领地失掉一块……不要为丧钟为谁而鸣,它就为你敲响。

    说到孤岛,说到丧钟为谁而鸣,Q君想到了正商汇航城。

    正商汇航城位于航海东路与东三环附近,汇航城分为两个部分公寓部分汇航铭筑、住宅部分汇航佳苑。

    住宅总占地月130亩,分为两期,北侧地块虽小但是纯住宅,南侧地块虽大但是住宅兼商用地,南侧地块除了规划住宅以外还有四栋LOFT。

    关于这个区域得好好说一下,地块位于国际陆港区域,国际陆港最核心的就是中欧国际班列,除此之外这个区域还有工厂、物流园等,Q君实地调研过,基本没有任何配套,什么商业、学校统统的没有。

    国际陆港的重要性在于其产业,住宅只是配套,它的位置也十分尴尬,属于东区、经开老城区、滨河三不管的区域。

    这个项目特点也非常明显,距离高铁站非常近,二十分钟左右,另外价格15000-16000元/㎡,相比较滨河、东区、经开老城区便宜不少。

    这样一座孤岛你买吗?肯定是不买。

    Q君最终建议是不要买、不要买、不要买。
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