管南，2019，“劣币”驱逐“良币”。

融创又要搞事情，“价格”屠刀一出不知又能割掉多少韭菜？

6月19日即将开盘的融创城在高空投下一颗重磅炸弹，炸的友商耳朵嗡嗡嗡作响，93平方13400元/㎡-13900元/㎡，142平方米11800元/㎡-12700元/㎡。

这样的价格无疑是抄了友商的后路，看看友商的价格富田城九鼎公馆价格已经飙升到14600元/㎡，如果是首付分期价格还要更高，绿都澜湾价格价格也已经飙升到14800元/㎡。

富田城九鼎公馆：我是千亩大盘，首开距离地铁四4线近，就14500元/㎡吧。
绿都澜湾：看不下去了，实在是看不下去，九鼎公馆那位置，那品质，居然能卖到14500元/㎡，不可思议，我就卖14800元/㎡吧。
融创城：各位大佬好，小弟初来乍到请多多关照，不和你们争谁是区域房价最高，我就想赶紧回款，房价也就一万三四。
富田和绿都：丫的，揍你，房价定那么低，明显是想抄我们后路。

Q君只说三点：

1、低价开盘是融创的套路。想一想龙府，就是很好的例子，抄了大部分友商的后路，当时利用低价和渠道洗进来一大批客户，结果是。。。

2、管南备案价松动。备案价一松动，房价就和脱缰的野马一样，猛的往前冲，原来管南的备案价是14000元/㎡，现在九鼎的备案价是16000元/㎡，多了两千块。

3、对于融创的城改合作项目，而且是低价入市项目，大概率会维权，所以不做推荐了。(展开全部)

福晟九州府，杨金路与马林路交汇处。

127号土地位于马林路与杨金路交汇处，总占地69亩，总建筑面积11万平方米，单价579万/亩，楼面价3476元/平方米，溢价率为0%，拿地房企为河南远威置业有限公司。

该项目一共规划11栋15-16层的精装修小高层，户型面积从98-144平方米，其中主力户型为136平方米的四房，占比31%，其次为98平方米的小三房，占比25%。

关于杨金只说两件事情：

1、地铁。

地铁、地铁还是地铁，因为军用机场的问题，6号线被拦腰截断，现在杨金唯一能打的牌就是北龙湖，这个大腿一定要抱好。

2、土地价格。

蛋疼的土地价格，最高光的时刻应该是泰禾拿地的时候，那一年泰禾还很有钱，拿下任庄地块1759万/亩，楼面价13200元/平方米，然后碧桂园联手国控，传闻为1600万/亩，之后泰禾联手广汇，为1200万/亩，有木有发现土地价格好像便宜了那么一点点。

土地价格居高不下，所以杨金的房价也是居高不下。

目前可选康桥、碧桂园、奥园、美盛、金地等等。(展开全部)

再见盛润运河城，你好绿都运河城？

金钱永不休，资本永不眠。

6月6日，郑州熙之盛置业有限公司股东变成郑州绿都地产集团有限公司，绿都集团100%控股。

至此喧嚣落幕，绿都再次抱得美人归。

郑州熙之盛置业有限公司是何许人也？

盛润运河城的主体开发商就是郑州熙之盛置业有限公司，2017年12月拿下第一块地住宅用地约73亩，该宗土地之后就陆续开始内购，2018年拿下5块，共计112亩，然后就是一直缺钱。

盛润运河城项目是二七区贾砦村的城中村改造，2010年盛润集团与二七区zf签订协议，贾砦的城改也正是开始，这几年盛润修公园、搞拆迁，直到2017年拿到第一宗土地，2018年才见到一丢丢钱。

贾砦城中村改造总占地1276亩，总投资100亿元，是集甲级智能办公、大型休闲健康商业公园、高端居住区等业态为一体的450万㎡复合型生态城市综合体。

经过很长时间的运营盛润出现了几个问题：1、盛润本身的资金困局；2、大体量商业；3、持续调控，市场下滑。

最终盛润选择绿都，目前已经合作三宗商业餐饮用地，绿都能否再续“神盘”前缘，让我们拭目以待吧！(展开全部)

永威溪樾，郑上路与荥泽大道交汇处。

永威溪樾两个地块，其中一个地块占地41亩，容积率为2.5，单价218万/亩，楼面价为1300元/平方米，另一块地占地57亩，容积率为2.5，单价238万/亩，楼面价为1400元/平方米，小地块为一期，大地块为二期。

项目的一期占地约41亩，总建筑面积约10万平方米，规划8栋毛坯高层，户型有88平方米和115平方米的三房、135平方米和144平方米的四房，其中88平方米小三房占比约50%，其他的全部是大户型，整体定位偏改善。

6月9日，永威溪樾开盘，推出156套，去化约70套，去化率不到50%，毛坯均价9500元/平方米，开盘不能说差，也不能说好。

1、荥阳市场本身就非常低迷，各大开发商在都摔跟头，玩不开，比如金地，吭哧吭哧卖不动。
2、毛坯均价9500元/平方米，一平比周边多一千块，买的都是识货的人，都是永威的铁粉。

虽然去化率不好不坏，比着市区有很大差距，但是Q君感觉还是不错，永威至少在环郑州有土地储备。

目前郑州市区土地日益稀缺，永威开始走郊区高端路线了，比如布局荥阳、雁鸣湖、新密等等吧，房地产后半场已经降临。(展开全部)

美盛教育港湾位于国基路与北三环之间，是陈寨和庙里的城中村改造项目，总占地1600多亩，容积率为5.9，总建筑面积550万平方米。

2019年3月份，美盛置业拿下金水区两宗土地，合计16亿元。

20号地位于金水区博卉路北、园田北路西，使用面积50亩，容积率大于1.1小于4.8，土地性质为城镇住宅，出让年限70年，总价53836万，单价1062万/亩，楼面价3321元/㎡。

21号地位于金水区国基路南、园田北路西，使用面积91亩，容积率大于1.1小于6，土地性质为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆等，出让年限70年、40年，总价106652万，单价1165万/亩，楼面价2914元/㎡。

美盛首先推出来的21号地块位于国基路与丰庆路交汇处，容积率是6，一共规划11栋楼，户型面积区间从75㎡-138㎡，占比较多的是98㎡和118㎡。

这个位置真是没的说，好，但是产品的高容积率你要认真考虑一下了。

目前金水区国基路热闹了，碧桂园天麓“天”字系的产品，前几天刚刚开盘，推出508套，去化400套，精装修20000元/㎡，美景美景17000元/㎡，瀚海思念城18500元/㎡，美盛教育港湾可以参考以价格，到底该怎么选呢？(展开全部)

猛兽总是独行，牛羊才成群结队。

康桥美庐湾会说一声：“我们不一样，我们是猛兽，你们是牛羊！”

康桥美庐湾上周开盘了，一共推出47套房子，三种户型176㎡、212㎡、234㎡，176㎡均价25000元/㎡、212㎡均价27000元/㎡、234㎡均价26500元/㎡，这个价位目前已经是滨河国际新城的峰值了。

这个地块大概40亩左右，楼面价3000元/㎡，溢价率51%，容积率2.5，规划7栋楼，6住宅+1栋公租房，可出售货值278套房子，全部是大平层，邀请世界前三的规划设计公司。

产品没得说，位置没的说，唯一有的说就是兜里的钱太少。

康桥美庐湾是滨河国际新城的风向标，去年入市了一段时间然后由于市场不好，放缓到今年再次入市，所以豪宅卖的好不好和市场有很大的关系，目前康桥在滨河国际新城的余粮不多了，卖一套少一套，喜欢的同志们抓紧买。(展开全部)

美盛中华城，南龙湖中华路与107连接线交汇处。

这个项目是美盛和华商汇合作的项目，先来说说华商汇。

曾经郑州华商汇控股有限公司，股东分别是河南省正乾投资有限公司、河南中城建设投资有限公司、河南裕鸿置业有限公司、河南凌宇通信技术有限公司。

另外郑州华商汇控股有限公司控股郑州市沃土千年置业有限公司。

沃土千年置业有限公司曾经开发过中牟学府名邸被维权，还有经开区的伊顿上郡延期交房等等。

再来说美盛，网上可以自己查。

这个项目总占地1073亩，总建筑面积180万㎡，首期是96亩，首期建筑面积22万㎡，规划15栋楼，物业形态包括高层和洋房，11栋高层面积从78-128㎡，4栋洋房，户型面积130-143㎡，距离二号线华南城站大概1公里，同时内部规划五所幼儿园、一所小学、一所中学等。

综合上述原因Q君是不推荐。(展开全部)

华瑞紫银华庭，科学大道与春藤路交汇处。

这块地是2015年年底被郑州紫银置业有限公司（华瑞）拿下的，成交单价601万/亩，成交楼面价2253元/㎡，该地块只有27亩，土地用途为批发零售、住宅、餐饮，容积率为3.99。

这是一个迷你地块，一共占地27亩，总建筑面积10万平方米，一共规划四栋楼，2栋住宅加上2栋公寓，住宅户型面积区间93㎡-124㎡，共设计三个户型93㎡、113㎡、124㎡，主力户型93㎡，占比约60%，公寓的面积区间从27㎡-35㎡，全部是平层设计。

这个项目最大的优势就是地铁，两条地铁线，一条是一号线郑州大学路站，另一条是8号线，另外周边的教育、医疗、商业配套也比较丰富。

当然这种项目Q君是不推荐的：

1、项目太小，基本无品质可言。这个项目一共是27亩，非常非常的小，品质可以和这个项目说拜拜了。

2、公寓和住宅混搭。住宅和公寓混搭，居住舒适程度一定不会高。

综上所述这个项目不做推荐。(展开全部)

瀚海思念城的滑铁卢。

“内购小王子翻车了！”二狗悄悄的给我说。

我说：“什么，怎么会翻车？”

二狗说：“老司机开快车，刹车没刹住，翻车了呗，瀚海思念城开盘去化效果很差！”

这是Q君与二狗的一段对话，瀚海思念城开完盘，去化率成谜，官方是开盘卖了25亿，而坊间传闻，有说是30%，有说是40%，可是没有说超过50%的。

如果开盘确实卖了25亿元，均价按照18500元/㎡，卖了13.5万㎡，如果按照套均110㎡计算，约1228套，而实际推出1180套。

如果如传言所说开盘去化率50%，约590套，总货值约590*110*18500=12亿元。

有时候真的就是假的，假的就是真的，让人分不清楚。

具体复盘一下开盘情况，为啥这么糟糕？过于自信呗！

主要原因是价格偏高，瀚海思念城成交均价为18500元/㎡，比对面的美景美境高了近2000元/㎡，Q君认为可以贵，但是这个贵的是真多，然并卵瀚海的溢价能力却没有这么高，最终买房群众不买账。(展开全部)

亚新美好书香苑，位于南四环与奥马路附近，属于二七区郭家咀铁三官庙合村并城改造用地。

该项目只能用迷你来形容。

总占地27亩，容积率为2.99，总建筑面积6.6万平方米，总户数453户，一共规划3栋楼，两栋为33层、1栋为23层，全部是3T5户，毛坯交付，规划三种户型98㎡、116㎡、128㎡，其中占比最多的是116㎡和98㎡，各占比约40%。

该项目由于体量小，只有三栋楼，基本没啥亮点，如果非得说点亮点，首层采用架空设计，层高为3.45米，中间户独享电梯。

二七新区的发展一直缓慢不前，在所有兄弟姐妹当中存在感一直不强，价格也一直涨不上去，整个区域以刚需为主张，大户型死活是卖不动，无论是旭辉也好，融侨也罢，去年大户型都经历了一波降价。

再看地铁，对于刚需来说地铁尤为重要，二七新区终于迎来片区内第一条地铁线路，地铁7号线，北侧到东赵，南侧到侯寨。

对于刚需客户来说优先推荐惠济区，其次是管南。(展开全部)