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Q 房产评论师

投资照亮人生。

  • 房产评论师
    Q 点评 世茂璀璨熙湖 1天前
    世茂璀璨熙湖,常西湖陇海路与文汇路交汇处。

    世茂璀璨熙湖开发商是河南世茂海润置业有限公司,世茂海润置业的股东是河南富田海润有限公司、郑州世茂新元置业有限公司,一个是河南本土房企富田(振兴)、另一个是世茂,也就是说世茂选择了与本土房企振兴合作。

    首期地块占地55亩,容积率只有2.0,总建筑面积约9万㎡,同样是高低配,一共规划6栋高层和5栋洋房,内部规划一所幼儿园,距离地铁14号线星空路站约800米。

    高层户型面积区间从98-135㎡,主力户型是98㎡和123㎡,洋房只有一个户型143㎡,整体定位偏改善。

    世茂来了郑州之后也是一地鸡毛,Q君感觉很着急搂钱,世茂云上城违规收取电商费,一撮烂事。

    郑州的房地产市场,充分证明了一句话,1+1<2,俩家房企一合作,项目马上出问题,该减配的减配,该降标的降标的,另外世茂也是一家闽系的高周转房企,所以不要抱有很高的期望。

    以后买房尽量避开,闽系、高周转、两家房企合作的项目,凡是有一个,品质不会有保证,有俩基本算是废了,郑州的维权魔鬼三定律。
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  • 房产评论师
    Q 点评 融创城 1天前
    管南又一个千亩大盘入市,融创城,将来是否维权?

    融创城是融创和河南中珂置业合作的项目,位于南三环和紫辰路交汇处,总占地是一千余亩,是十八里河大王庄的城中村改造项目,整个项目是一个大型的城市综合体,物业形态包括,商业、住宅、教育等等。

    首期地块月50亩,容积率为3,比管南三剑客稍低,总建筑面积约14万㎡,物业形态是传统高溢价的高低配,高层+洋房,一共是5栋高层、4栋洋房,高层面积区间从93-140㎡,洋房面积区间从128-143㎡,整体定位是刚需中的改善。

    随着融创加入管南,管南又是一场腥风血雨。

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    再说说融创,果真是以营销驱动为代表的公司,逼自己员工买房丝毫不弱于正商,比起来正商的都是毛毛雨,Q君隔壁村的王二狗说:“相信融创销售的话,老母猪都能飞天了,飞的多高跌的就有多惨,高周转公司做不出来啥好东西!”

    融创到郑州也是战绩斐然,维权没消停过,象湖一号、大河宸院、龙府、中原宸院等等吧,一地鸡毛。

    王二狗对中原壹号院仰慕已久,有一天陪着客户去看了示范景观区,回来对Q君说:“大失所望,没有预期的好,有减配的嫌疑!”

    对于买融创房子的各位老铁,只说一句话——但见新人笑,那闻旧人哭。
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    融创城
  • 房产评论师
    Q 点评 龙熙湾 2018-12-07 16:27
    一个僧人惊惶失措地从树林中跑过来,刚好碰到两个非常要好的朋友在林边散步。他们问僧人说:“你这样慌张是为了什么?”

    僧人说:“太可怕了,我在树林中挖出了一堆黄金!”

    两个人心里忍不住说:“这真是个大傻瓜!挖出了黄金,这么好的事他居然说太可怕了,真让人想不明白!”于是他们又问那个僧人道:“在哪里挖出来的?请告诉我们吧。”

    僧人说:“这么厉害的东西,你们不怕吗?它会吃人的!”

    那两个人不以为然地说:“我们不怕,你就告诉我们在什么地方能够找到它吧。”

    僧人说:“就在树林最西边的那棵树下面。”

    于是两个人找到了黄金,都想得到全部黄金,互设计对方,最终俩人全挂了。

    人性的贪婪的是无时无刻不在的。

    又是一个割韭菜项目,龙熙湾摇身一变变成中房龙熙湾。

    这个项目最早是由郑州富田东方置业发展有限公司开发的一个城中村项目,期间有部分团购,后来烂尾三四年被河南华纳置业收购,最近又和中房挂上钩了。

    该项目除了烂尾还有一个特点就是便宜,宣传的是6000元/㎡左右,搅动了朋友圈中介的一池春水,郑州、荥阳、上街的中介全部都带客户去看房,然后瞬间房子没有了。

    难道你不怕继续烂尾,你只看了便宜,难道没有看见风险?

    买房子最忌讳贪小便宜!
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    龙熙湾
  • 房产评论师
    Q 点评 保利珑熙 2018-11-28 23:00
    2017年11月份,保利拿下北龙湖13号地块,该地块总占地104亩,成交总价250500万元,折合2403.34万元/亩,楼面地价24032.42元/㎡,该地块的一路之隔就是足球公园,距离北龙湖也非常进。

    过了一年,保利交上了答卷,总占地104亩,容积率1.49,限制死了业态,保利一共规划24栋楼,全部5层洋房,一共是410户,同时小区内部规划一个会所和幼儿园。

    北龙湖的项目大同小异,全部是中式建筑,如果把门头蒙住,估计你也分不清那个项目,非的说有啥特点,能说的也就是外立面了,保利采用的是进口石材+太空铝板+部分铜质雕花。

    非得说北龙湖项目有啥区别,那就是户型和精装修了。

    保利这个项目宣传的装修标准为1万/㎡,具体的装修品牌暂时不清楚;户型方面一共设计了5种,170㎡、195㎡、205㎡、235㎡、305㎡,主力的户型为205㎡。

    最后释放价格为4.3万/㎡。
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  • 房产评论师
    Q 点评 恒大经贸中心 2018-11-24 14:50
    11月23日,恒大市zf旁边摘得两宗土地。

    144号土地,洛河路北,文化宫路东,占地面积约25亩,容积率是小于5.1,计容建筑面积8.4万平方米,土地性质为城镇住宅,出让年限为70年,限高120米,成交总价为28571万,成交单价1160万/亩,成交楼面价为3410元/平方米。

    145号土地,中原路南、文化宫路东,占地面积约28亩,容积率是小于10.7,计容建筑面积20万平方米,土地性质为商务用地,出让年限为40年,限高300米,成交总价为44241万,成交单价1561万/亩,成交楼面价为2188元/平方米。

    这个项目就是恒大经贸中心,西区地标之一。

    恒大经贸中心是2013年的重点工程,该项目位于中原路以南、文化宫路以东、伊河路以北,以河南省建筑工程学校校区为主体,包括现锦江之星、市总工会家属楼、区房管局家属楼、河南建筑安装公司家属楼、办公楼、郑州医疗器械二厂办公房等区域,涉及拆迁建筑总面积近10万平方米。

    总计规划110亩,一期规划91.5亩,项目将建设集办公、居住、购物、休闲、娱乐、美食等于一体的高档商务中心,其中主体建筑为规划设计高度为300米的地标性建筑,2018年年初该项目300米地标已经获得备案。
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  • 房产评论师
    Q 点评 融信奥体世纪 2018-11-21 13:03
    常西湖第一个项目融信奥体世纪正是新鲜出炉。

    先说说这个开发商吧,郑州融亮春房地产开发有限公司,这家公司一共有四家股东,大股东安徽海亮房地产开发有限公司(海亮地产),出资比例40.2%,郑州春城建设开发有限公司,出资比例29.7%,郑州融筑房地产开发有限公司(融信),出自比例20.1%,深圳平安大华汇通财富管理,出自比例10%。

    Q君看到的是合作共赢,互惠互利。

    再看项目首期是位于西四环与陇海路交汇处东南方向,占地面积约43亩,容积率为3.5,总建筑面积约10万方,宣传的精装修标准为2000-2500元/㎡,全部为高层产品,一期一共是8栋楼。

    这个地块是属于常西湖的边缘地块,再看户型方面,从89㎡-138㎡,主力户型是89㎡的三室和98㎡的三室,两者占比是73%,整体定位是刚需,预计价格为1.6万/㎡,也给这个区域定了一个基调。

    2019年少数民族运动会就要开始了,2018年奥体中心将会建成,区域迎来重大利好,地铁再开通完美,只是不知道融信这个项目能做成什么样。
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    融信奥体世纪
  • 房产评论师
    Q 点评 融信城市之窗 2018-11-20 15:08
    融信城市之窗到底割了多少韭菜?

    白居易从小非常聪明,五六岁就能写诗,不折不扣的神通。某一次白居易去长安见世面,当时的的唐朝连年战争,到处闹灾荒,长安米价飞涨,百姓的日子非常不好过。

    当时长安有一个文人叫顾况,才气非常高、恃才傲物,非常不服气白居易,而白居易听说顾况的才气,带着自己的文章去请教。顾况对白居易说:“最近长安米很贵,只怕居住起来不容易!”

    随即白居易把文章给顾况:离离原上草,一岁一枯荣;野火烧不尽,春风吹又生,看完可说:就你这篇文章,以后长安白居易。

    郑州白居不易,但是公寓白居易。

    融信城市之窗十月底开盘了,推出了1840套,成交平层价格为9300元/㎡(精装),LOFT均价为11000元/㎡(毛坯),官方宣传去化数据为80%,那么实际去化有多少?Q君得到的信息是不到20%,也就是卖了300多套。

    Q君在想韭菜有还是有的,但是不至于那么多,怎么可能有那么多韭菜?所以公寓能少碰就少碰。

    郑州白居不易,而公寓白居易。
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  • 房产评论师
    Q 点评 名门橙邦 2018-11-19 15:53
    名门橙邦位置真好,位于二七区大学路和长江路交汇处,最为关键的处于成熟配套的区域,西边就是二七万达、第二人民医院,北边是升龙商业广场,南边是中陆购物广场,往北不远就是5号线的大学南路站,可以说是郑州西南最好的的地块。

    今天名门橙邦拍下来三块地,其中两块为住宅用地,一块为安置房用地。

    141号位于航海中路南、淮南街东,占地面积是47.77亩,容积率大于1.1小于6.7,土地用途为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆、商务金融,此宗土地限高为150米。

    142号位于大学南路东、张魏寨路南,占地面积约是49亩,容积率大于1.1小于5.7,土地用途为城镇住宅,出让年限为70年,此宗土地限高为120米。

    名门橙邦是孙八寨的城改项目,也是命运多舛,售楼部早就已经盖好了,早在2016年准备开始销售,最终却是无疾而终,因为土地没有拿到,现在总算是拿到了,预计明年上半年可以入市,价格预计16000元/㎡。
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    名门橙邦
  • 房产评论师
    Q 点评 伟业龙湖上城 2018-11-18 18:45
    伟业龙湖上城也开始放大招了,车位理财。

    伟业龙湖上城是属于杨金板块的新庄城中村改造项目,在2015年给工商银行、建设银行、电业局做过团购,小高层6500元/平方米,洋房8500元/平方米,斗转星移,时间到了2018年,杨金板块作为距离北龙湖最近的区域,价格也涨到18000元/㎡,真可谓是一人得道鸡全升天。

    目前伟业龙湖上城已经没有啥房源了,但是还有后期地块待开发,年底了地主手里得有余粮,咋弄车位理财,这个事情美乔干过,具体看看咋弄吧。

    一年期,返还总价9%的利息;二年期,每年返还总价10%的利息收益;投资期满,车位无理由回购并全部返还本金;投资期满,可自行转让出售(更享受车增值收益)。

    理财产品当中微信理财通一年期3.3%,银行定存1.5%,余额宝2.6%,而车位总价是17300万/个,按照理财算一年的利息是17300元/年,远远高于同期的其他理财产品。

    关于车位理财Q君多说几句,当年美乔推出的利息是18%;再有就是盛润了,盛润锦绣城车位20万一个,以老业主的名义贷款,一下买四个,然后免费给业主一个。
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    伟业龙湖上城
  • 房产评论师
    Q 点评 正弘臻 2018-11-17 12:42
    2017年8月,正弘再下一城,拿下北龙湖9号地块。

    9号地块位于北龙湖朝阳路北、龙腾三街东,占地约66.65亩,容积率1.5,限高18米。起始价10.6亿,熔断价15.9亿,房屋成本指导价2.8万/㎡,最高限价3.2万/㎡,最后被被郑州弘致盛实业有限公司以地价159000万元,综合房价29968元/㎡竞得。

    这宗土地现在已经被命名为正弘臻,该项目的北侧为正商18号地块,西侧为正商珑湖上镜,南侧为中建柒号院,东侧为康桥诸子庐,算是被包圆了。

    经过一年的打磨,正弘臻也亮剑了,看看究竟有何不同。

    建筑规划:柏涛袁远担任担纲设计,柏涛也设计了很多项目比如万科翡翠系、泰禾院子系,金地褐石系、绿地海珀系,柏涛在郑州也是有正商善水上境等项目。

    景观规划:奥雅的李宝章,代表作品是正弘瓴、泰禾院子、北京龙湖西宸院子。

    空间规划:丹健国际薛峰,代表作品是神湾壹号、上海华侨城苏河湾。

    会所规划:于舍的于昭,代表作品是翻天北京万国府、扬州公望会、北京梵悦108。

    对于户型只设计了俩,一个是170平方米,另一个是220平方米,对外释放价位4万,目前北龙湖也是一片红海,竞争空前激烈。
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    正弘臻正弘臻正弘臻
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