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Q 房产评论师

我们生活在漫漫寒夜,人生好似长途旅行,仰望天空寻找方向,天际却无引路的明星。

  • 房产评论师
    Q 点评 雅居乐御宾府 2019-12-04 21:42
    最近被雅居乐御宾府的工地开放日刷屏了,宣传攻势是狼烟四起、惊天地泣鬼神,工地好的令人发指,简直不敢相信是雅居乐,而他们似乎完全没有受到维权的影响。

    雅居乐御宾府是北龙湖9号土地,该地块位于龙湖北区朝阳路北、如意东路东,使用面积49484.77平方米,约合74.2亩。容积率大于1小于1.5,绿地率大于35%,建筑密度小于28%,建筑高度低于18米,出让年限70年,成交价为179100万元,单价413.7万元/亩,楼面价24128.6元/平方米。

    该项目打造16栋纯叠墅六层产品,分上、中、下三叠,共358套房源,车位配比1:2.06,绿化率35%,规划1栋9班幼儿园,户型有185㎡、195㎡、215㎡、255㎡四种,下叠送南北花园、地下负一层140㎡左右;中叠送地下负二层;上叠送挑高和阳台。

    建筑质量咱不了解,不做评论,但是买叠墅的肯定肝疼。

    如果你在御宾府买一个185㎡,得房率85%,实际可用的就是157㎡,单层面积78㎡,再减去楼梯面积,每一层大概72㎡,72㎡是标准的两房,也就是说你花八九百万只买了两套两房。

    72平方米的房子功能空间能有多大?

    吃瓜群众一看肯定懵逼,心里想这不是欺负老实人。
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  • 房产评论师
    Q 点评 绿城明月滨河 2019-11-29 23:50
    2017年之前中国地产界最风光的要数隔壁老王,那时候他还是中国首富,他有200多个万达广场,十几个万达城,80家五星酒店,全球1300多家影院,两家美国电影公司,一家英国游艇公司。

    2017年初老王在清华大讲堂上,为了鼓励年轻人,有梦想不够,还要勇敢地迈出创业第一步。

    “什么清华北大,都不如胆子大。你如果去试了,也许一半成功一半失败,但不试成功的机会是零。”

    2016年公司年会的时候,蝉联多年首富的老王,又开始说话了。

    “万达玩的是空手道,一分钱不出就能挣钱。”

    “万达进入的行业,无论国企央企,都没机会做老大。”

    好景没过多久,过了没多久隔壁老王开始壮士断臂。

    前几天去万达文华酒店,抬头一看已经变成富力万达文华酒店。

    王小波在《黄金时代》开篇写王二在河边放牛。公牛们都精力旺盛,斗的眼珠通红,口角流涎,阳具直挺。

    后来一头牛被大锤子骟掉之后就性情大变,成了埋头吃草犁地的一头耕牛。

    房地产公司就像这头牛一样,被锤之后,才知道原来不可能一直生猛下去。

    前几天去参加绿城明月滨河的活动,宋公是最经常出现的词频,宋公依旧是绿城的“神”。

    物是人非事事休,可惜宋公已经离开了董事会和管理层中心,这个绿城还是之前的绿城吗?

    廉颇老矣尚能饭否?
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  • 房产评论师
    Q 点评 申泰中原印象 2019-11-23 11:24
    申泰中原印象,金水区经三路与红专路交汇处。

    申泰中原印象属于西韩砦城改用地,总共占地面积155亩,容积率5.5,总建筑面积55万㎡,物业形态包含高层、公寓、商业,规划6栋高层,3栋平层公寓,5栋LOFT,项目自身配建1万㎡社区商业,另外配套3万㎡购物中心,0.5万㎡儿童乐园。

    简单的说一下这个开发商河南申泰控股集团。

    河南申泰控股集团始建于1989年,现已成为省内知名企业。目前主营业务分为地产开发、文旅商业、建筑装饰、物业服务等四大业务板块。总资产100多亿元,跻身河南省民营企业现代服务业30强行列。

    申泰做房地产是从2000年开始,累计开发面积300多万㎡,目前在洛阳、郑州、濮阳、洛宁等地开发的有项目,投资包括住宅、写字楼、公寓、酒店、商业、旅游度假区等,建成在建的项目包括泰嘉园、申泰丽景、申泰新世纪广场、金盾未来花园、商会大厦、龙泰·御花园、翡翠庄园。

    再来看看他们的住宅规划,产品户型阶段非常丰富,包括68㎡/77㎡两房,112㎡/115㎡/117㎡/132㎡的三房,139㎡/143㎡的四房,160㎡的五房,主力户型是112-117㎡的三房,占比约5成。

    这个项目最大的的优势就是主城区,周边的配套成熟,教育、医疗、商业都是成熟的,交通也便利,唯一不让人放心的就是开发商,不知道能不能玩转这个城改。
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  • 房产评论师
    Q 点评 河南卢森堡中心 2019-11-18 08:51
    河南卢森堡中心,如意西路龙湖外环路交汇处。

    卢森堡中心规划193亩,一共分为5个地块,其中1号和2号地块全部为自持的甲级写字楼,名字叫欧洲之窗和卢森堡中心,3号、4号、5号是可以销售的部分,包括公寓、办公等,今天主要说3号地块——大公府。

    先说这个项目的股东构成,河南航投、郑新建投、招商蛇口,一个出钱,一个出地,一个操盘,国企+央企强强联合。

    再看项目容积率1.49的6层洋房公寓,层高3.1米,面积有145㎡的两房、165㎡的四房、185㎡的四房、225㎡的五房。

    说说这个项目的不同之处:

    1、涉外城市综合体。卢森堡中心涵盖跨境贸易、国际办公、卢森堡文化国际公寓,是一个大型的涉外城市综合体。

    2、双气。公寓产品少见的既有暖气,也有天然气。

    3、异形。北龙湖清一色的中式建筑,龙湖壹号是一个异类,大公府也是一个异类,辨识度非常高,是卢森堡风格。

    当然划算不划算,需要认真算一下,调调老师是这样算的:

    面积185㎡,单价30000元/㎡,总价555万,首付5成277万,周边的住宅35000元/㎡,共计630万,首付3成,为190万,首付5成为320万,竞争力一般。

    由于公寓有30%左右的税费,公寓的流动性基本为0,可以说百分百的不动产,具体值不值需要自己思考了。
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  • 房产评论师
    Q 点评 金地正华漾时代 2019-11-14 21:59
    金地正华漾时代,二七区大学路与南四环交汇处。

    2019年2月底竹桂园拿下二七区一宗住宅用地,总占地67亩,成交总价51651万元,成交单价为766万/亩,成交楼面价为4596元/㎡,需要采用装配式建筑技术建设。

    竹桂园是谁?

    竹桂园是一家文旅公司,专门开发文旅地产,做过“河南老乐山景区”“新密柏崖山景区”“郑州樱桃沟景区”等。

    金地正华漾时代占地11万平方米,约67亩,容积率为2.5,绿化率35%,同样是高低配模式,高层+洋房,一共规划6栋高层、8栋洋房,2栋商业组成,高层面积为95平方米三房、99平方米三房、115平方米三房,洋房面积为105平方米三房,整体定位刚需,这个区域可以说是“高不成低不就”,做改善,改善客户不感兴趣,做刚需,刚需看不上。

    二七新区作为郑州房价最低的区域,没有之一,一路磕磕绊绊,绿地的地标迟迟没有动静,地铁线路更是让人绝望,地铁7号线一期在建,9号线规划中,没有动工,15号线规划中,未动工,郑州华侨城算是二七新区仅有的一点好消息。

    预计金地正华漾时代高层预计13000元/平方米、洋房15000-15500元/平方米。
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  • 房产评论师
    Q 点评 绿城明月滨河 2019-11-14 21:53
    绿城明月滨河,十七大街与十二路交汇处。

    2019年初河南锦江置业有限公司以总价14.23亿元,拿下滨河国际新城一宗121亩的土地,单价1176万/亩,折合楼面价8828元/㎡,具体指标为建筑密度<20%,限高100米,容积率<2,绿地率>30%,这也是绿城明月滨河的的前身。

    绿城明月滨河总占地121亩,容积率为1.99,总建筑面积22万㎡,绿化率高达42%,物业形态全部都是小高层,,一共只有四种户型,103平方米的三室两厅,115平方米的三室两厅、128平方米的三室两厅,142平方米的四室两厅,整体小区偏改善。

    其实当绿城拿到这一块土地时,我也非常激动,绿城在市区终于拿地了,净地能够施展的空间也非常大,也非常希望能做出来好产品。

    但是问题又来了,没有宋公的绿城还是绿城吗,或者中交进驻之后的绿城还是绿城吗?

    最近和朋友们说起来北龙湖的蓝城兰园,当时我也抱有很大的期望,而且还是宋卫平代言,现在的结果是啪啪啪打脸,说好听的是和北龙湖其他项目有差距,说不好听是浪费土地价值。

    当然希望的想法是多虑的,也是希望绿城能始终如一做出好产品,预计价格22000元/㎡。
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  • 房产评论师
    Q 点评 万科世曦 2019-11-11 15:41
    万科世曦,农业路与京广路交汇处东北方向。

    该项目总占地面积为50亩,容积率为5.19,总建筑面积为16.5万平方米,一共是三个地块,两个地块为安置,一个地块是住宅,住宅地块成交单价为1225万/亩,楼面价为3621元/平方米。

    50亩的地块不算大,但是贵在三环内,规划了9栋高层,并且配件两层底商和1万平方米的市政公园,户型面积区间从90平方米、96平方米、117平方米、142平方米,主力户型是96平方米的三房,占比约4成,其次是117平方米的三房,占比约3成,整体偏改善。

    这个项目优劣势非常明显,猛一听名字万科世曦,还以为和万科世玠是孪生兄弟呢,但是相差甚远。

    项目最核心的优势是地段,农业路与京广快速路交汇处,属于三环内,另外项目西侧规划了一个一万平方的楸树公园,出行也十分便捷,周边有三个地铁口,1号线的五一公园站、5号线的月季公园站、3号线的农业路站,以及农业路高架桥和京广快速路,周边的配套也比较齐全。

    项目的缺点也非常明显,先天条件地块小,只有50亩,再加上5.19高容积率,住起来一定不会很舒服,外在条件高架桥和铁道是硬伤中的硬伤,产品逆天的糟心。这个项目有2T6也有3T8的筒子楼,预计价格16000元/平方米。
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  • 房产评论师
    Q 点评 亚新美好书苑 2019-10-31 23:01
    南区也开始了一场价格战。

    朋友圈被亚新美好书苑刷屏了,画风大概是这样:129平方米,首付15%,10888元起,首付30%,10299元起步,一次性9188元起步;99-118平方米,首付5%,12388元起,首付30%,12288元起,剩余首付一年半,分三次。

    这些房是工抵房,大户型便宜,小户型贵,按照不同首付比例,价格也是不一样,付款越多,越是便宜,这是融创管用的套路。

    亚心美好书苑位于二七新城嵩山南路与南三环交汇处,项目占地1.7万平方米,容积率2.99,总建筑面积6.6万平方米,一共只有3栋楼,规划3种面积99平方米、118平方米、129平方米,就是这样一个小小的项目在二七新区掀起了一阵风。

    二七新区作为郑州西南方向的巨擘,只能说太难了,土地供应量一直很大,房价一直涨不上去,行情一不好,各种特价房就出来。地铁规划的只有7号线和9号线,而五年内能通车的只有7号线了。

    另外应该是二七新区地标的地块,绿地也没有拿;举世瞩目的华侨城开盘也并没有想想的那么好,宣传的是9成或者10成,实际只有不到5成。

    总之二七新区任重而道远。
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    亚新美好书苑
  • 房产评论师
    Q 点评 郑州华侨城 2019-10-20 15:25
    开盘简报:

    1) 开盘时间:10月19日
    2) 开盘地点:郑州华侨城游客服务中心
    3) 开盘方式:线上微信选房
    4) 开盘房源:高层1#、2#、3#、6#;洋房9#、10#、12#、13#,共计721套房源
    5) 开盘优惠:按揭2%、一次性4%;9月29日前定存优惠15000元,9月29日后定存优惠10000元;升级优惠1%;按时签约优惠5000元
    6) 成交均价:高层12600元/㎡,洋房15600元/㎡
    7) 成交概况:共计推出721套,截止上午微信选房结束,成交721套,去化率100%

    二七区能否因为华侨城而崛起,让我们拭目以待?
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  • 房产评论师
    Q 点评 正商生态城 2019-10-18 23:19
    正商生态城,管城区郑新快速路与南水北调交汇处。

    该项目总共占地781亩,第一住宅组团321亩,总建筑面积57万平方米,第二住宅组团460亩,总建筑面积110万平方米,其中一期占地面积约7.4万平方米(约111亩),容积率为2.5,总建筑面积约19万平方米,规划5栋毛坯高层,13栋毛坯洋房,户型面积包括94平方米、104平方米、120平方米的三房,143平方米的四房,整体项目偏刚需。

    该项目周边临近十七里河生态长廊、南水北调运河,同时配套10所幼儿园、7所小学、4所中学、3所高中,同时该地块拿地时成交单价为672万/亩,折合楼面价4027元/平方米。

    现在说说管南的战况,猛然之间供应量上来了。

    九鼎华府,万亩大盘,9月29日首开,开盘去化惨淡,成交均价13500元/平方米。

    融创城,千亩大盘,二期精装均价135000元/平方米,低价倾销,杀的管南人仰马翻。

    永威城,六期不温不火排号中,预计15500元/平方米

    九鼎公馆,千亩大盘,均价15500元/平方米,销售不温不火

    绿都澜湾,七期,又是低首付、又是送车未抵扣卷,均价15500元/平方米

    管南的供应量上来了,房价也走到尽头。
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