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蓝水山水,上风上水

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    蓝水山水 点评 中海湖滨世家 2020-09-30 19:34
    中海湖滨世家位于文化北路与大河路交汇处西南角,原本属于是碧源的地块。总占地约63亩,共规划13栋住宅,其中7栋105-140m²的高层,6栋以144m²的四房为主的洋房,容积率约为3.49,绿化率约为31%,精装交付。
    项目还是高低配,中海还是那个严格控制成本和追求利润的中海。说起来,湖滨世家的高层可比洋房爽的多,尤其是2#、8#、10#楼,打不打开窗都是湖景房,美滋滋。相比之下洋房就有点尴尬了,不仅没有优势,反而还像是被四面八方的高层监视着,体验感可想而知。

    另外有两个数据值得注意,一是车位比是1:0.8,二是高层楼间距35米左右。

    要不说央企就是央企呢,碧源几乎是握在手里的俩优质地块被中海说截胡就截胡了,随后中海的宣传语“家门口的公园与湖”蹭的还是碧源的配套,这邻里关系处起来也够受的。

    项目周边的轨道交通有已开通的地铁2号线延长线和2019年上半年已获批的地铁7号线一期,其中,离地铁2号线延长线距离较远,约2km;距地铁7号线较近,约500米,预计2024年通车。

    中海也算是一线房企进驻郑州市场相对较早的一批,在郑州目前开发的项目有中海锦城、万锦公馆、中海锦苑等项目,口碑尚可。

    郑州这几年,没有不被维权的项目。中海锦苑交房被维权时,整改处理的还行;北龙湖的中海玖园被维权时,中海给出的态度和方案看着也挺诚恳,毕竟有央企的背景,中海还是能靠的住的。
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    蓝水山水 点评 升龙御玺 2020-09-30 19:33
    中原新城项目地处陇海高架与桐柏路交会处,属于二环核心,总占地760亩,总建筑面积280万平方米,是由升龙打造的集住宅、公寓、写字楼、商业于一体的综合体项目。

    整个中原新城共分为七大组团,包括王府壹号、中原新天地、公园壹号、学府壹号、观澜壹号、升龙御玺一期、二期等七大组团,从2008年开发至今,除了此次推出的升龙御玺二期外,其余组团均已开发完毕。

    升龙御玺二期总占地约36亩,由四栋34层高层住宅和1栋30层商业公寓组成,总建筑面积22万方,住宅总建面14.3万方。

    在地面交通上,项目周边有多条主干道环绕,横向有中原路、陇海快速路、南三环,纵向有西三环、秦岭路、桐柏路和嵩山路,陇海路、三环快速路均为郑州城市快速路重要一环,桐柏路、嵩山路等也是区域内的交通干道。

    项目周边有两条地铁线,包括已经开通的唯一环线5号线和正在建设的直通北龙湖的6号线。项目地块距离5号线最近站点为陇海西路站,距离在500米左右;距离6号线最近站点秦岭路站和桐淮路站距离差不多,在700米左右。三环内的价值,不只是这里更靠近中心,更重要的是这里有着令任何新区都羡慕的配套设施。

    升龙御玺二期所在的位置属于二环板块,地段更稀缺,而经过中原新城十多年的开发,整个板块周边已相当成熟,地铁、学校、商业、教育等资源也已很是齐全,这些都是能看得见的。

    提起中原新城,就不能不提到曾经深刻影响郑州城改的“升龙模式”,中原新城也正是这一模式的产物。

    升龙入郑15年,在郑州开发的建筑面积就达到1500万方,如此天量的数字,可想而知,对郑州城市的更新换代作用有多大。

    事实上,从中原新城所在城市板块的变迁就能看出这一模式对城市的影响,曾经这里遍布城中村,环境噪杂混乱,如今都已成为城市成熟的住宅和商业区,无论是城市形象,还是居住条件都有了很大改善。
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    蓝水山水 点评 常绿东风宸苑 2020-09-30 19:32
    “5月10日,常绿东风宸苑项目营销中心如约开放。这次项目的圆满开放,让之前的一切质疑都烟消云散,让一切暗礁都化为平地。”

    上面是常绿自己的公众号在开盘当天发的推广文章,可能是平常看习惯了郑州这些大开发商的公众号,动不动就“比肩什么什么”“城市的天际线”诸如此类的吸睛标题,常绿这篇文章给人的感觉就是开发商仿佛在等开盘这个节点,开盘了就可以常舒一口气了,这可能也是地市开发商上来到省会地产市场打拼的时候,还没有适应和学会那些浮夸,还保留了一丝地市带来的真诚劲。

    项目产品以106-116的三房两厅两卫为主,搭配少量76平的两房两厅一卫,小区总共规划了3栋楼,占地22.5亩,地块属实不大,一般这种情况就对开发商的设计水平有极高的要求,后期做得好就能给人人小而精的感觉,但是一般这种体量的项目,最后的呈现交房效果一般都不经如人意,常绿的这个项目也不可避免让人担忧。

    看过常绿和附近的未来天奕之后,个人认为除了都在金水区和都是小体量项目之外,产品的定位和客群都是不一样的,但是不排除买不起未来天奕的会把这里当成备选,但是可能性不是很大。

    常绿选择入郑的第一个项目就在金水区,毕竟想入住金水区的不在少数,主要是货量也不大,价格2.1万左右。项目现在最大的问题,就是要看购房者对开发商的认可程度有多高了,比起这个,别的都不是问题。
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    蓝水山水 点评 郑州雅颂居(嘉里中心) 2020-09-30 19:32
    金水区近期入市的几个项目,未来天奕,常绿东风宸苑,郑州雅颂居,三家开发商都是有别于我们见到的常规开发商的拿地开发的路数:未来的开发商问题,常绿的土地问题,嘉里的捂盘问题,每一个都可以单独拿出来盘一盘,就拿嘉里来说,土地成交时间是2011年9月,如果按照交房时间2022年来算,从拿地到交房时一共经历11年时间,港商的拖沓真的可见一斑,硬生生把土地捂起来,这一捂身价不知道翻了多少倍。

    项目位于花园路东,纬二路南,目前临时售楼部设在人民大会堂总南会场,现场展示还比较全,但是人气一般。项目建筑面积是29.8万平方米,包括一栋五星级酒店、一栋5A级高档写字楼、三栋高层住宅及部分商业,其中五星级酒店是香格里拉酒店、写字楼是LEED认证5A甲级写字楼、住宅部分就是郑州雅颂居。

    嘉里中心一共分为三期开发,第一期是雅颂居,第二期是写字楼,第三期是酒店,其中住宅一共是规划3栋,容积率为4.44,建筑密度为32.78%,一栋楼为24层,其他两栋楼为32层,一共是515户,小区体量不大,但是这个项目卖的就是位置,紫荆山金一环、地铁1和2号线的换乘站、金水核心区,区位价值不言而喻。因此,可以预测的是价格应该也不菲,3W起步的价格估计是要的,喜欢这个位置的客户肯定会入手,但是想要追求安静环境的改善客户,这里就很不符合需求。
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    蓝水山水 点评 朗悦公园府 2020-09-30 09:29
    目前朗悦集团下属五家公司,主要涉及地产开发、商业运营、物业服务、教育四大板块。先后开发了朗悦公园道1号、主题商业公园茂等。朗悦是闽系开发商不假,不过深耕郑州,之前交付的口碑都还不错,可以说开发商还算靠谱。

    项目营销中心位于梧桐街和雪松路交汇处西北,属于四环内三环外项目,朗悦公园府是高新区秦庄的城改用地,整个项目是个千亩大盘,分6期开发,一期占地90亩,容积率3.8,规划9栋高层,不过除去西侧没有底商,在东南北三层都有1-2层的底商,居住品质不是太纯粹。目前1期基本售罄,2期刚刚面世。

    项目位于高新区成熟片区,可以享受周边的成熟配套,一期的赠送面积算半个优势,因为不写在合同里,后期交易也是按照购房合同的销售面积来计算,前段时间1期的9号楼加推,但是九号楼的问题是大的太大小的太小,价格基本上也在15800-16800左右,主要还是有赠送,实际面积活多一些,所以单价会贵一些。二期也正式开盘,推出的1号和8号楼,均价在14700左右,价格区间在14900-15200左右,二期的价格在周边对比在售的项目,因为是纯高层小区,价格不算贵,而且学校也已经确定,第二实验中学。

    朗悦公园府参观过1期的景观示范区和看过小区的外立面之后,其实给人的直观感受做的还是不错的,中规中矩,没什么太大的缺陷,这一点做的还是不错。
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    蓝水山水 点评 保利文化广场 2020-09-30 09:29
    保利文化文化广场这一期的位置真的是没说的,8号线地铁口的位置就在这一期的商业的门口,相比较钱隆城,正弘青云筑和朗悦,这一期保利应该是高新区科学大道沿线的真地铁盘了。
    项目这一期加上商业总占地一共是66亩地,置业顾问并没有明确说明住宅部分的占地面积是多少,但是从沙盘上来看,楼间距确实不是太大,而且前面的保利的写字楼,对后期的住宅也会有一定的遮挡。小区和商业之间的间隔只有一条7米的小路,后期小区的居住环境势必会受到商业的影响。

    保利作为国企开发商,在郑州目前在售的项目除了保利海德公园,保利文化广场,还有就是在老中原区的保利心语,目前也已经买到了三期,在中原区的口碑也还是不错的,至少从各大全国性房企来郑州频频滑铁卢的事件来看,至少保利做的还是不错的。之前的交房小区保利百合,保利海上五月花这几个小区在二手房市场表现也比较不错。

    回到保利文化广场,虽然说不是说在高新区桥头堡的位置,但是守着科学大道上的地铁口,还有后期保利自己的商业,这无疑是一个很大的卖点。在加上高新万达已经在9月底开业了,商业部分已经基本上有了雏形,现在就差地铁8号线的落位开通。但是话说回来,小区硬伤在于体量较小,楼间距较劲,虽然精装,但是并不能称之为改善,适合高新区工作的刚需和刚改考虑,具体还要看自己的需求和对品牌的认可度。
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    蓝水山水 点评 龙湖·景粼玖序 2020-09-30 09:29
    作为高新老城区的地王,龙湖还未入市就备受关注。前有金科城一手好牌打的稀烂,同是从老家重庆来到郑州发展的房企,大家更想看看这次龙湖的景粼系做得如何,毕竟景粼系是龙湖的高端系列,景粼玖序是三栋高层加一栋小高层,其余的都是洋房。
    龙湖选择在疫情之后的线上开盘,根据去化情况来看,销售情况并没有受疫情太多影响,整体表现不错,但是价格方面相比较开盘价格,高层和洋房均有上涨。身处高新老城区,自身居住配套已经成熟,在商业方面,升龙又一城、朗悦公园府的配套商业、高新万达也即将封顶。教育资源方面,郑大、枫杨外国语等等,可以说高新区高校云集、学术氛围非常浓厚,在这方面,高新区一直走在前列。交通上,地铁1号线、还有建设中的8号线,虽说距离龙湖景粼玖序还是有一段距离,但是相比较公园府宣传的8号线距离,相对来说还是近一点的。
    龙湖一直让人诟病的一个点是,龙湖的旁边划出了一块地块作为龙湖自持的公寓“冠寓”,龙湖置业顾问的口径是龙湖后期支持运营,物业管理规范到位。但是,作为购买龙湖洋房的业主,其实一定程度上影响了居住舒适度。而且本身高层与洋房就在一个小区里,对于高层来说可以享受同等的居住体验,已经对于洋房的舒适度有影响了,再加上旁边的公寓,洋房业主基本上没有什么太高的舒适度可言。
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    蓝水山水 点评 永威金桥西棠 2020-09-29 14:18
    作为和永威东棠遥相呼应的项目,西棠的关注度从拿地就居高不下,最近刚刚开盘,从去化数量来看,基本上符合预期。这个地段和位置在高新区算是很能打了,比较适合关注高新区刚需和刚改。

    永威金桥西棠8月15日首开,均价(毛坯):成交均价16100元/㎡。
    房源落位情况:当天到访425组,落位403套,总金额7.8亿元,去化率81%
    分户型户型套数及落位情况:
    95㎡三房两厅一卫共186套,116㎡三房两厅两卫共120套,129㎡三房两厅两卫共52套,142㎡四房两厅两卫共33套,161㎡四房两厅两卫共108套,合计推出499套,去化403套。

    西棠项目不符所望,兑现了高关注度产生的极大利益。看米宅网下面的评论,有一个有趣的问题:西棠的热销会不会压榨别的项目潜在客户?
    大致看了一下周边在售的项目,得出个结论:
    1.不能绝对的来说,每个项目优势和卖点都不一样,西棠有西棠的优势,有能看上的,也有看不上的;
    2.在保利,龙湖和永威之间,存在一部分老客户复购,这里面认可保利的会继续买保利,买永威的会继续买永威,买龙湖的就不一定了,因为毕竟龙湖目前只有两个项目,客户积累还不够。
    3.产品不同,高新区追求低密远离主干道的可能会选择龙湖,但是在意地铁出行和性价比的会选择永威和保利。
    所以,综上所述,永威的热销首先肯定跟永威的品牌分不开,其次是位置,最后,就是迎合了市场。
    你有需求带着钱,永威带着合适的价格和产品在地铁口等你,一拍即合,谁买谁合适。
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  • 普通会员
    蓝水山水 点评 亚星星河郡 2020-09-29 14:17
    开发商亚星起家上街,雄踞西南,说亚星是郑州的西南王并不夸张, 也不足为怪,在南三环嵩山路南北两侧,亚星在此盘踞多年。北到长江路,南到南四环,亚星的楼盘占据半壁江山,比如有:亚星锦绣山河、亚星金运外滩、亚星盛世,亚星环翠居,亚星云水居,亚星双河居等等。简单来说西南片区大片的社区都是亚星的项目,亚星的理想目标就是想要把改善做好,时常想走出品质和品牌,但是走着走着路又变成刚需盘,也许和市场有关系吧,毕竟买房刚需人群远远的比改善人群多呀。

    言归正传说项目亚星金运外滩星河郡这个楼盘,这个项目其实是亚星金运外滩的三期地块,分西苑和东苑,整体大方向是位于河南省郑州市二七区南三环和西三环交汇处沿线,南水北调运河与金水河双河交汇处,具体的详细位置是在启福大道与金沙江路交会处东南角。

    亚星星河郡有学校和位置的加成,而且还是18总高的小高层,容积率也并不高2.49,户型设计的也可以,这个容积率和户型也是非常的优秀,这个价格确实非常有优势,这个位置优点就是环境好,关键容积率低与运河生态文化公园(建设中)一路之隔,同时近享金水河绿化带公园(规划建设中)、三环公园。这个区域主要是自然环境好,北边是南水北调运河,目前已经投入使用,经过郑州这一段就达128公里,运河旁边各规划有宽200米的运河公园,将会形成一个天然的绿色长廊,非常适合养老。
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  • 普通会员
    蓝水山水 点评 风和朗庭 2020-09-29 14:14
    是时候聊聊风和朗廷了,因为在捂了这么久之后,它终于动工了,而且推进的速度飞快。
    这个项目的开发商河南康隆置业有限责任公司是隶属于中国煤炭资产管理集团公司的全资子公司,成立于2000年是在中国煤炭资产管理集团支持下,由中国煤炭物资郑州公司转型进军房地产领域而成立,已交房的项目是距离风和朗廷不远处风和日丽家园。

    疫情前的时候从这里路过,惊奇的发现,风和朗廷开始动了!动工地块就是金水西路路南,桐柏路以西,这块地在7月17号已经进行了预售前的公示,预计将很快入市。

    风和朗庭项目位于郑州市中原区正在打通的金水西路(原西站路段)南北两侧,东起西站北街、西至秦岭路,区域交通位置优越。该项目规划用地面积118919.98平方米,总建筑面积107万平方米,地上建筑面积77.6万平方米,地下建筑面积29.4万平方米,其中商业地块占地27211.08平方米。

    项目优势:
    1.主城二环项目的价值和稀缺性;
    2.靠近锦艺城商圈,周边配套成熟;
    3.距离地铁5号线800米,距离地铁1号线五一公园站1.3公里,能享受到地铁的便利;

    项目劣势:
    1.距离铁路太近,据方圆经纬和金域世家的住户反映,会有噪音影响;
    2.开发商目前已经交付的项目来看,品质较为一般。
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