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杠杠哒 房产评论师

  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 正商善水上境 2020-01-27 23:22
    正商善水上镜
    正商之前一直以刚需盘大佬示人,善水上镜是其第一个高端改善盘,项目位于平安大道与东风渠交汇处东北角。
    项目高度:
    1、小区南边即为东风渠与熊耳河水系及临河公园,东边有高铁公园,除了会有一定的高铁噪音影响外,综合来讲还是相当宜居的
    2、外立面洋房采用石材,高层采用石材+铝板
    3、容积率2.5比较优秀,但是做成了高低配,有些美中不足吧;地块不够方正同时做成了高低配导致小区没有大型的核心景观,以景观小品居多,呈现效果还行吧
    4、精装修同级别里不错,从用料以及风格设计,能看得出这个项目是正商用了心的
    5、会所面积在北龙湖算是非常大了,功能齐全,装修上档次
    交通:距离东风东路,东三环非常近,车行十分方便;距离8号、12号线地铁口胡庄站步行只有150米左右非常方便。
    学校:目前整个龙尾片区的学校配套都是龙翔小学、龙翔初中,茉莉、悦龙台、善水、龙之梦(东苑)都是这个学校,甚至以后珑水、丰华大概率也是,怎么说呢,东区的招教固然不差,东区新学校的硬件也不差,东区的补贴等也不差,这些都是能确定没啥问题,唯一有问题的就是这个片区内有大量的安置户也是共享这俩学校,或许生源上有些不足,但是附近不乏好学校,这就拼爹了。在郑州一流优质学校稳定划片的老破小单价也得2W左右,所以学区这块过多奢求也不现实。
    优势:精装修不错,小区周边环境也较宜居,交通便利,会所修的非常好
    劣势:有一定高铁噪音影响,小区内没有大型核心景观
    综合点评:目前有少量房源,高层3.1W+,洋房3.3W+(毛坯),总房款已经可以上车正商同片区的珑水上镜了,还是纯洋房精装修小区。据小道消息说善水可以2.7W拿货高层,这个相对来说还是比较有性价比的。
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  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 宏光揽境(宏福花园) 2020-01-25 22:37
    宏光揽境
    项目位于龙湖中环路与龙湖中环西路交叉口西北角,这个项目很久以前是个内购项目,由宏光接手了,事情比较复杂这个就不详述了,由于内购的七七八八了,可售房源较少。
    项目高度:
    1、外立面据说为铝板
    2、景观设计也请了专业的设计团队,目前小区大门看着还是蛮可以的
    3、进入小区内部说实话虽然只有部分实景,但是比我之前想象中的好
    4、小区容积率为3,没有做成高低配,舒适度还是可以的
    5、户型为2T4户且无连廊,比较老式的设计
    交通:距离中州大道,东风南路较近车行非常方便;距离6号线、8号线地铁口小营站1.1KM左右,略超适宜距离。
    优势:项目毛坯交付,目前大面积2.5W,小面积2.3W,可谓是北龙湖最低入门槛
    劣势:小区大部分为内购,所以项目利润一般,最后能如何落地还不得而知;小区东北角为油气站;小区内有公租房
    综合评价:小区从项目高度上来看,不出意外属于北龙湖最低的一档,唯一优势就是有小面积户型且价格较低,是北龙湖最低入门槛,但是目前这个价格上来看,买大面积的话不如选北龙湖标准入门槛恒大悦龙台。
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  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 美林上苑 2020-01-25 20:55
    美林上苑
    项目位于龙翔二街与龙翔三街之间,龙湖中环路以北为一期在售项目,以南为二期项目。就地块来说,二期明显地块更大,更方正,更利于园林设计规划,地块属性更好,但目前在售的为一期,二期项目暂不点评。
    项目高度:
    1、外立面为石材+铝板
    2、景观设计为中式风格
    3、由于地块问题会所比较小,功能较少
    4、户型面积段从142到245都有,142的面积在北龙湖核心区的新盘里不多见
    5、由于地块不大且较狭长,景观规划上很难有大作为
    交通:距离东风南路、龙湖中环路较近,车行还是比较方便的;距离8号线、4号线地铁口龙湖中环路站1.2KM左右,超过了适宜距离。
    优势:隔壁上海师范大学附中是由本项目开发商协助引入的,业主具备其学位一个,附近有幼儿园,小学,初中,高中可实现一站式教育
    劣势:
    1、一期由于地块问题,景观规划很难做到与同价位级别小区媲美
    2、开发商没有在高端项目上证明过自己
    3、一期项目挨着小学和幼儿园,会有一定的噪声影响
    综合评价:项目最大的优点是具备上海师范大学附中学校的学位,目前价位为均价4.1W,已经内购的七七八八了,项目未来落地如何是个疑问。
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  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 郑州金融岛翡云公寓 2020-01-21 23:08
    郑州金融岛翡云公寓
    金融岛总共有4家酒店,4家公寓,公寓分别为翡云公寓、傲宸公寓(建业已购)、琨迪公寓(永威已购)、华仕公寓(暂不对散客出售),目前唯一对散客出售的只有翡云公寓,项目位于龙湖金融岛西南角。
    项目高度:
    1、郑州公寓系的NO1,玻璃幕墙外立面
    2、面积段为90平左右的一室一厅,130—210的两室一厅以及更大的面积
    3、豪华装标,绝不输于北龙湖核心区的平均水准
    4、户型有设计感,有种一线城市顶级公寓的感觉
    5、物业为金融岛自持物业,配套商业不缺
    6、周边环境优美,未来地段繁华程度毋庸置疑
    交通:车行距离北三环十分近,步行距离地铁6号线700米左右,交通便利
    优势:河南最好的地段,未来郑州最繁华的地区上的公寓,噱头的确够大;部分高层北向户型可以看到金融岛湖心;户型设计感强
    劣势:公寓系列在郑州目前都十分难卖这点是不争的事实,目前价格为3W左右,优势并不算大
    综合点评:产品没啥问题,但是从目前郑州市场来看,能欣赏这种顶级公寓的客户群体着实不多
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  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 正商祯瑞上境 2020-01-21 21:11
    正商祯瑞上境
    项目位于龙腾二街和如意河西二街东南角,正商是郑州本土老牌开发商,常年做刚需盘,善水上镜是上镜系第一个盘,也是正商做高端盘的第一个项目,从交房效果来看横向对比还是较好的,反而是纯洋房的上镜系目前口碑较一般,祯瑞上境是剩余4个上镜系内标准最高的一个。
    项目高度:
    1、外立面是石材+局部铝板,采用落地窗设计,外立面未见真石漆等涂料
    2、容积率1.5,纯洋房设计,一楼带院子
    3、景观设计在这个档次里较一般,正商好像不太能抓住这个级别的定位及喜好
    4、装标不管从用料以及设计感来说只能算得上中规中矩,值得一提的是吊顶,非常简易,在这个级别里有点刚
    5、地块方正,不临大路,小区地块内无学校,地块比较优质,这点值得肯定
    6、社区内部配置有2600㎡会所,在北龙湖里算是比较大的会所了
    优势:地块属性较好,无特别不利因素,价格上有优势
    劣势:正商的几个产品在北龙湖纯洋房的小区里较普通,不属于第一梯队
    北龙湖核心区是整个河南省最好的地块毋庸置疑,商业基本集中在北龙湖湖北,该小区无赠送名校学位名额,片区内公立学校虽然没确定是什么级别规划,但是想必不会差哪去
    综合评价:按标准层来说,如果你只能接受800W以下的总购房款,这里是个选择,产品较中规中矩,但亮点不足
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  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 融创中原壹号院 2020-01-18 20:56
    融创中原壹号院
    2016年融创以36915楼面价拿下北龙湖核心区地块,命名中原壹号院,与以往融创和土地持有开发商合作的模式不同,这个项目是纯自营,也能看出融创要做好这个项目的信心。这个楼面价是目前郑州地产历史最高,小区每套售价也至少是千万级别,号称亚洲十大豪宅。
    项目高度:
    1、外立面是石材+玻璃幕墙,片区内颜值担当,非常有感觉。
    2、容积率1.5,纯洋房设计,一楼带院子
    3、小区景观非常好,连地面石材也是带造型的,有种一步一景的感觉
    4、装标不管从用料以及设计感来说都不错,属于片区内第一梯队
    5、小区会所设计感十足,既有颜值又有内容,有游泳池
    6、从设计图上发现,除一层一户的楼王外,其余楼栋好像是2T2户,不是电梯入户的那种
    优势:小区外观颜值,小区景观颜值,装修颜值,内部会所颜值都在线,核心区内第一梯队毫无争议
    劣势:由于地价原因,项目价格无法进入800W档,户型不是电梯入户的户型
    北龙湖核心区是整个河南省最好的地块毋庸置疑,商业基本集中在北龙湖湖北,小区不包含名校学位,片区内公立学校虽然没确定是什么级别规划,但是想必不会差哪去。
    综合评价:融创虽然喜欢做流量盘,但是这个项目绝对是融创的精心之作,对小区各方面颜值要求比较高的朋友,可以关注下这个项目
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  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 正弘臻 2020-01-18 20:54
    正弘臻
    正弘臻位于北龙湖核心区龙腾二街与朝阳路交叉口西北角,正弘在北龙湖第二块地。
    项目高度:
    1、外立面是石材+局部铝板,窗墙面积比较大,外立面未见真石漆等涂料,虽然不属于真正玻璃幕墙,外观在片区内也属于颜值在线。
    2、容积率1.5,纯洋房设计,一楼带院子
    3、景观设计在线,属于现代轻奢+新中式的结合
    4、装标不管从用料以及设计感来说都十分在线,个人觉得装标属于片区第一梯队
    5、小区会所较小,没有游泳池,会所配置参考正弘瓴,档次感不错
    6、紧挨项目北边有幼儿园和小学,会有部分噪音影响
    优势:虽然正弘臻最小面积为170平,但是阳台是算一半面积,片区内很多开发商是全部算面积,所以面积差没有数据上那么大;装标用料和颜值相当在线;景观设计感,档次感在线。
    劣势:幼儿园和小学存在一定的噪音影响。
    北龙湖核心区是整个河南省最好的地块毋庸置疑,商业基本集中在北龙湖湖北,片区内公立学校虽然没确定是什么级别规划,但是想必不会差哪去,如果有哪个小区送名校学位的我会单独提。
    综合评价:按标准层来说,如果你能接受800W档次的购房款,买这应该蛮合适的
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  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 腾威城 2020-01-14 22:46
    腾威城
    项目位于英协路与青年路交叉口,东北角为一号院地块,西北角为二号院地块,目前在售为一号院。
    项目高度:
    1、外立面石材基座+真石漆的组合,价位一般水平
    2、两块地容积率在3.6左右,没有做洋房+高层的高低配,还是比较不错的
    3、引进康桥物业,不过别指望和康桥自持小区同价位物业水平一样
    4、景观规划还行,消防车道也进行了硬铺+绿化点缀的修饰
    小区整体从项目规划上看中规中矩
    学校:
    小区附近规划有大面积教育用地,高度未知,周边暂时没有特别优质学校
    交通:
    项目离中州大道,陇海快速路,郑汴路都非常近,车行交通十分方便,距离3、4号线地铁口中州大道站1KM左右,距离3号线地铁口凤台南路站800米左右,属于适宜距离。
    商业:
    附近有凯德广场,上悦城,商业氛围还是可以的
    优势:地理位置较为不错,除了学校目前较普通,其他还是可以的
    劣势:开发商比较一般,规划落地以及一些其他问题处理上可能存在问题
    目前售价1.8W+,如果换个本土口碑型开发商,那么这个价格比较划算,但是开发商较低级,相比而言价位显得不太值
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  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 中州府 2020-01-12 23:06
    中州府
    项目位于中州大道与福元路交叉口西北角,是之前烂尾项目被接手后继续开发的,地块不大小区总共4栋楼,1、3号楼为之前内购楼盘,目前在售为2号楼,4号楼随后开。
    项目高度:
    1、地块不大,容积率高6.1,户型有2T5户也有2T3户
    2、外立面升级后为真石漆+石材的组合
    3、物业引进为康桥,但是你别指望和康桥自持小区同价位的物业质量完全一样
    4、景观啥的规划也非常普通,项目沙盘上还能看见内部沥青车行道,或许开发商也懒得改成硬铺了吧
    学校:
    周边学校相对比较普通
    交通:
    小区交通区位较好,福元路地下隧道可直达东区,中州大道为主交通要道,距离4号线(在建)商鼎路站较近,500米左右。
    商业:
    距离凯德广场1.2KM左右,距离永威木色,丹尼斯7天地亦不远
    优势:小区地段位置较好,临熊耳河水系
    劣势:老牌烂尾楼项目,目前只接受全款和全款分期,价格不算贵,全款分期1.5W+,全款1.4W+
    综合点评:小区属于刚需盘,而且是老牌烂尾楼,如果比较在意项目高度的话,就别选这了,唯一优势就是地段位置较好,虽然价格不算贵但是目前只接受全款和全款分期,增加了自住刚需的上车难度。
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  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 融创蘭园 2020-01-07 22:24
    融创蘭园
    项目位于经一路与红专路交叉口西南角,虽然看起来楼面价不高但是由于是城改项目,隐性成本不低。仓促开盘连沙盘都是简化的,从容积率到户型设计,这个小区想做成带改善性质的也很难。
    项目高度:
    1、外立面,真石漆+石材组合,价位普通水平
    2、容积率,4.99还做成高低配,这个容积率一般做成超高层会好一些,高低配的话会非常拥挤。
    3、景观规划,目前看到的景观规划来说比较一般,小区地块不大且容积率高,景观呈现度也不会特别好
    教育:
    附近有好学校,但是他这个片区大概率划不上
    交通:
    红专路有地下通道可以直达CBD,距离中州大道,农业路高架亦不远,车行较为方便,距离地铁口省医站大概700米属于适宜距离,这方便比较优秀
    商业:
    距离瀚海璞丽非常近,距离花园路商圈地铁3站,距离丹尼斯七天地商业体地铁2站,商业配套上还是不错的
    优势:从地块属性而言,除了学区配套比较一般,其他方面还是比较不错的
    劣势:项目容积率过高还做成了高低配,小区后期舒适度较一般,融创经常做流量盘,目前从项目高度来看,这个盘也是属于这类
    这个盘价跨度很大,个人认为,刚需群体买个低价户型先上车还是可以,改善人群还是慎重考虑下,改善人群在意的项目高度,这个盘具备的属性不多。
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