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杠杠哒 房产评论师

  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 华润新时代广场 2020-04-28 23:13
    华润新时代
    项目位于高铁东广场核心位置,14、15号地块距离1号线博学路地铁口500米左右,13号地块距离稍微远,整个片区是未来的高级商务规划,附近有华润自持的万象系商业等配套,附近有七里河与东风渠交汇,北边有景观长廊,未来环境也是不错的,片区内有宝能、星联、正商等开发商,片区内公寓市场竞争激烈。
    依托于高铁东广场列入32个核心板块的强势概念以及附近诸多高端写字楼规划,这里未来的定位及需求一定不低
    公寓的适合人群
    目前楼市里对公寓谈其色变,其实公寓也不是妖魔鬼怪,存在即有道理,也有适合的人群。
    1、如果你的资金有限,想在郑州核心地段有恒产,也不考虑房子增值出手问题,那么公寓也是可以买来自住的。
    2、如果你没有合适的稳定投资途径,目前郑州公寓市场上是存在笋盘的,租金要比放银行买理财高点。
    公寓的好坏怎么看
    公寓的好坏非常依赖这三点
    1、地段位置 地段非常好的地方,公寓才有存在的价值,价格低好上车,出租很容易。
    2、物业水平 物业水平照直接影响自住感官及后期保值问题,没有好的物业,就是新世纪的“贫民窟”。
    3、价位是否合适 如果价位和片区内住宅差不多,那为什么不买同面积的住宅产品呢?
    新时代目前售价1.15W左右,精装修据说内部招标1500每平(有暖气),在公寓市场里性价比很高,未来租房市场价格不会低于西边的万科誉(当时买入价格均价1.75W),即将加推的14号地2号楼,引入斯维登酒店托管, 如果你想买公寓的话,这个项目值得关注
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  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 华润悦景湾 2020-04-28 22:58
    华润悦景湾
    地块是天地置业的,项目是华润和其合作开发的,项目位于红松路与莲花街交叉口向南400余米,价格是这个小片区内四个开发商中单价最低的(毛坯),距离规划地铁口(9号线)最近的,目前还有少量房源在售(120平),简单说下这个大片区——双湖科技城片区,配套缺少,除车行外交通暂时不便利,项目所在片区9号线规划有一站,但是9号线目前不在地铁规划第三期,什么时候建成未可知,当然也有优点,新城区规划,定位为科技城,有片区内水系风景不少,相对宜居些,价格普遍不贵,上车难度较低,未来规划配套较为完善,需要时间起来。
    项目高度:
    1、外立面依旧是涂料+石材的组合
    2、容积率为2.99,纯高层小区,舒适度要高于高低配小区
    3、景观规划较一般,当然景观也不是华润的优势
    优势:
    1、9号线规划地铁站距离项目不足400米
    2、项目周边有规划学校
    3、周边环境未来较宜居
    4、项目毛坯交付,品牌物业,上车难度是四个开发商里最低的了
    劣势:
    1、9号线不在地铁第三期,什么时候能建好未可知,地铁对于刚需很重要
    2、片区配套起来需要一定时间
    华润目前基本快清盘了,也是因为价格足够低,品牌物业加持,但是项目品质不会比片区其他几个竞品好哪去,特别是华润目前深陷口碑危机,除第一个入市的悦府外,其他项目都显得差强人意。
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  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 美的翰悦府 2020-04-27 22:44
    美的翰悦府
    大家一听美的地产,心里都在嘀咕他的资质到底行不行,做电器的什么时候搞房地产了?!其实美的早已涉足地产,2004年正式成立地产集团公司涉及住宅、写字楼、酒店等诸多项目,排名也在国内地产前50以内,资质问题自然也不是问题。
    项目高度:
    1、依然是石材+涂料的外立面组合
    2、容积率2.9,纯高层小区,相对景观施展空间要大些
    3、户型设计比较不错,89平的三室也为2室朝南
    4、景观规划不错,小区内部也运用上了科技概念
    优势:
    1、9号线规划地铁站距离项目600余米
    2、项目周边有规划学校、周边环境未来较宜居
    3、项目精装修交付,价格虽然是四个项目里最贵的,目前1.23W+
    4、没有做成高低配,景观规划较不错
    劣势:
    1、地块东边有缺角,缺角为社会停车场,会有一定影响
    2、买这的客户一定更在意价格,美的的价格相对其他项目贵了些
    综合:
    片区项目基本同质,美的这个项目让我觉得相对做的不错,突出的感觉就是科技感十足,从进入小区,到小区内部,再到室内,让人耳目一新。这个项目是美的在郑州的第一个项目,能看出来是想做出点口碑,虽然价格不便宜,但是确实有值得夸奖的地方。
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  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 金辉优步花园 2020-04-27 22:11
    金辉优步花园
    金辉地产在全国排名也比较靠前,项目位于高新区新城区红梅街与川杨路交叉口西北角,在这个小片区里,与华润、美的,正商基本同质化,简单说下这个大片区——双湖科技城片区,配套缺少,除车行外交通暂时不便利,项目所在片区9号线规划有一站,但是9号线目前不在地铁规划第三期,什么时候建成未可知,当然也有优点,新城区规划,定位为科技城,有片区内水系风景不少,相对宜居些,价格普遍不贵,上车难度较低,未来规划配套较为完善,需要时间起来。
    项目高度:
    1、容积率2.49,但做成了高低配
    2、89平的高层为1室朝南
    3、装标也对得起价位
    4、外立面依然是石材+涂料
    优势:
    1、9号线规划地铁站距离项目900余米
    2、项目周边有规划学校
    3、周边环境未来较宜居
    4、项目精装修交付,目前价格略比正商高点,依然比较便宜,上车难度低
    劣势:
    1、9号线不在地铁第三期,什么时候能建好未可知,地铁对于刚需很重要
    2、片区配套起来需要一定时间
    简单说下金辉的优势吧,依然是便宜,高层单价1.15W左右,加持金辉地产的品牌效应,由于地价和售价问题,产品不会有太多亮点。图价格又想买个国内大品牌开发商,这个项目也可以考虑
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  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 正商湖西学府 2020-04-27 21:42
    正商湖西学府
    项目位于高新区新城区红梅街与川杨路交叉口西南角,双湖科技城湖心岛西北角,简单说下高新区新城区——双湖科技城片区,片区属性较刚,配套缺少,除车行外交通暂时不便利,项目所在片区9号线规划有一站,但是9号线目前不在地铁规划第三期,什么时候建成未可知,当然也有优点,新城区规划,定位为科技城,有片区内水系风景不少,相对宜居些,价格普遍不贵,上车难度较低,未来规划配套较为完善,需要时间起来。
    项目高度:
    1、项目容积率较低2.49,但做成了高低配
    2、户型为经典户型,比较方正
    3、外立面为石材+涂料,这个片区内四个盘基本同质
    4、景观规划较一般,本身正商这块也不拿手
    优势:
    1、9号线规划地铁站距离项目1KM左右
    2、项目周边有规划学校
    3、周边环境未来较宜居
    4、项目精装修交付,目前价格高层1.1W+,洋房1.3W左右,价格便宜,上车难度低
    劣势:
    1、9号线不在地铁第三期,什么时候能建好未可知,地铁对于刚需很重要
    2、片区配套起来需要一定时间
    综合:
    这个小片区的四个品牌开发商(正商、华润、美的、金辉)产品基本都同质,为竞品。基本共享片区内的环境、学校配套,正商这个盘的特点就是便宜,价格是他目前最大优势,由于地价相对较高,这个产品并不会做的特比好,如果你在高新区工作,手中米有限,可以考虑这个项目。
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  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 万科城 2020-04-27 07:38
    万科城湖心岛
    项目位于红松路与枫香街交叉口西北角,紧邻双湖科技城中心岛,湖心岛名字便由此得名,简单说下高新区新城区——双湖科技城片区,片区属性较刚,配套缺少,除车行外交通暂时不便利,特别是地铁8号线到底会不会西延至天建湖站未可知,当然也有优点,新城区规划,定位为科技城,有片区内水系风景不少,相对宜居些,价格普遍不贵,上车难度较低,未来规划配套较为完善,需要时间起来。
    项目高度:
    1、 精装修在价位上算的上中规中矩
    2、 户型也是较为典型的经典户型
    3、外立面为石材+涂料的组合
    4、小区没有做高低配,景观也比较中规中矩
    优势:
    1、距离8号线规划地铁站轻工业学校站950米左右,但是原规划到银屏路站,能否西延尚未可知
    2、在这个片区内,位置还算不错
    3、周边有水系,未来环境较宜居
    4、价格不贵,精装修,上车难度低
    劣势:
    1、地铁能否在第三期通车尚未可知,这对刚需在这买房极为重要
    2、片区需要较长时间配套成熟起来
    综合:
    如果你是高新区工作,但是手里资金不充裕,在高新区买不了品牌开发商的产品,也可以考虑这边的项目,万科做产品比较中规中矩,他不会坑啥,也不会给你啥惊喜,如果你是高新区改善型,这边你基本可以不考虑了,这个片区“规划”最好的是大正水晶森林。
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  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 大正·水晶森林 2020-04-24 23:30
    大正水晶森林
    大正水晶森林位于高新区新城区,西四环外,须水河旁,目前须水河做的还不错,邻水确实在郑州比较稀缺,这个盘也算是个很有意思的盘,规划上很不错。
    项目高度规划:
    1、大面积铝板外立面,这个价格的大面积铝板外立面,挺有意思
    2、超越常规的景观规划,容积率3.5,没有做高低配,中央景观规划比较划时代,理念是把公园带进小区
    3、户型中规中矩
    优势:小区规划很不错,旁边有学校,有水系
    缺点:周边工厂较多,配套很短缺
    我说几个更有意思的点:
    1、小区规划这么厉害,做到了片区人没有能做到的地步,价格却很任性,可以做分期,有过很魔幻的价格
    2、这么厉害的规划,小区地面上居然有非机动车位
    如果这些规划落地,无疑大正会一炮而红,能让郑州地产其他开发商羞到地板底下;如果这些规划落地,在这个片区内无疑性价比之最;如果这些规划落地,他老板是个真善人。
    综合:现在买房还是现实点好,特别是这个寒潮时节,整个片区内没有什么特别改善的产品,大正的规划确实领先于整个片区,我印象中上一个看着“这么值”的项目是名门翠园。
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  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 龙湖·景粼玖序 2020-04-24 23:01
    龙湖景粼玖序
    先说下龙湖这个开发商,很多郑州人一听见龙湖就想起来万恶的美商龙湖一号,其实此龙湖非彼龙湖,龙湖开发商起源于重庆,善于做改善型住宅,全国知名开发商,继落子南龙湖后又一力作,值得一提的是景粼系产品为洋房最高端产品。
    项目高度:
    1、容积率为2.99,但是做成了高低配,相对核心景观没有太大的施展空间。
    2、小区户型比较多,地块限制没有特别大面积住宅。
    3、景观规划不错,虽然核心景观不算大,但是细节规划比较到位,能看出龙湖地产在改善型住宅上的功力。
    4、小区规划人车分流
    优势:北边有科学大道,未来有下穿快速路,南边农业路高架,西边西四环高架,车行还是非常方便的;学区划片未定,有可能也是与朗悦同享;片区内品质洋房不多,弥补了片区内的市场空白。
    劣势:地铁口虽然在旁边,但是超过是一般适宜距离;小区目前单价较高高层1.5W+,洋房1.9W+左右,除了大房企口碑加持外高层性价比不如公园府一期;洋房规划较多,由于洋房一楼都是带院子的,占用绿地情况较多,所以无法有大型核心景观;周边工厂较多,片区稍显宜居属性不足。
    综合:小区位置及配套还可以,高层性价比不如朗悦公园府,品质洋房属于片区内稀缺产品,如果你喜欢龙湖的品牌又想买片区内洋房,这个项目也可以考虑。
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  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 朗悦公园府 2020-04-24 22:04
    朗悦公园府
    朗悦在高新区很出名了,大面积住宅片区朗悦公园道,商业公园茂,相对来说做的还是可以的,特别是闽系开发商在郑州过街喊打的现状下,比较难得。
    这个项目占地也比较大,目前在售项目一期还有少量房源,明年交房,二期房源充足。
    项目高度:
    1、石材+真石漆的组合外立面
    2、一期目前可以看见部分实景景观,说实话比较惊艳,一个均价1.5+W的项目我觉得景观相当在线,小区大门很有颜值。
    3、人车分流,据说内部消防道路都是石材
    4、一期户型赠送面积比较多,比如114户型的,直接赠送出一个屋子,房本面积118平,相当于135平四室的房子,相当划算
    优势:
    一期小区距离地铁1号线,800余米,属于适宜距离;南边有农业路高架,北边未来科学大道将做下穿隧道,西边有四环高价,交通还是比较便利的;据说有实验二中初中学区概念;未来附近有商业配套。
    劣势:
    地块周边目前现状并不十分宜居,周边工厂较多。
    综合:
    1.5W价格在三环内偏西只能买个谦祥兴隆城,除了位置相对靠市区,没有啥优点了,在这能买到户型和小区都还不错的产品,交通,学区都不算差。如果你是主城区偏西,或者高新区地缘人群,这个项目可以来看看。
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  • 房产评论师
    杠杠哒 点评 碧桂园豫府 2020-04-24 21:15
    碧桂园豫府
    目前碧桂园在郑州售价最高的项目,项目位于朝阳路与众意路交叉口东南角,产品类型比较多,有双拼,叠墅,洋房,洋房户型基本在片区内同质,值得一提的是有140的小户型,顶层赠送面积很多,比较有特点。
    项目高度:
    1、铝板+石材的组合外立面规划
    2、景观做的中规中矩
    3、装标未见实景样板间
    4、小区容积率1.5,户型较多,140户型相对比较值
    优势:
    地块位置不错,身处北龙湖核心区,西边紧邻水景景观带,不临北三环快速路
    户型比较全,基本覆盖北龙湖所有受众群体
    价格属于4W元档,但是之前有过内购,价格相对更低
    劣势:
    碧桂园的牌子带着自然减值的口碑效应,如果他的规划以及标准都能尽心尽力的落地,项目在4W档产品里还是比较可以的,但是郑州碧桂园没有一次让业主“失望”的,项目都差强人意,其实目前已经到了地产企业的分水岭了,同片区内做流量盘的企业和做口碑企业一定会有价格差的,这是口碑效应的结果,企业要为自己的行为负责。口碑企业用心做产品,赚高溢价,流量企业只能走快销,忙于应付维权。
    如果你喜欢大房企的房子,赌这次他一定会用心做产品,那么也可以买
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