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独孤九贱 房产评论师

  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 中海云鼎湖居 2021-01-13 15:35
    中海云鼎湖居,北龙湖北岸唯一在售住宅。

    规划指标没得说,俩字:舒服。 108亩、2.5容积率纯小高层、127/149/175三个面积段、全部2T2、首层3.5米/其他3.05米层高、户型大面宽没毛病、精装交付。

    外围4/6号线换乘站距项目300米,4号线已开通;南侧启迪公寓及部分商业、幼儿园—高中的清华启迪学校、中原科技城规划加持、湿地公园近在咫尺。

    项目整体内外指标都相当棒,总共22栋楼,目前已开11栋,最南侧与最北侧两排全部是127㎡户型、175㎡只有16#一栋,其余中间部分楼栋全部是149㎡。

    127㎡成交价在28000-29000元/㎡左右;149㎡均价在31000元/㎡左右;175㎡基本顶着北龙湖32000元/㎡的备案价卖,实探来看,销售应该整体还不错。

    中海云鼎湖居有两个问题:学校、装修。 对于装修标准,其实看样板间就知道,匹配不上3万的售价,勉强能称得上改善,装修够用,绝对称不上好,但这其实也不是什么大问题;最重要的是清华启迪学校问题,项目上不会说能上,只会说是公立学校,公立学校等到交房后根据教育局分配划片,这附近没有其他学校...等等,言外之意是“我们项目能上清华启迪”。

    可关键问题是,清华启迪虽是公办学校,但今年第一张招生除了启迪公寓的业主孩子能上,其余的是自主招生。ZF花大力气引进清华直管的学校,肯定是要出成绩的,而名校之所以是名校,生源才是最重要的,自主招生才能保证生源。 另外,启迪原本勾的住宅地也被你中海抢去了,中海云鼎湖居想上清华启迪能容易吗? 不容乐观。

    中海东西及西南方向还有住宅地块,另外永威的地今年不出意外是要面世的,龙湖北岸今年可能会有2-3个项目,有对龙湖北岸小高层感兴趣的,可以期待一下。
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    中海云鼎湖居中海云鼎湖居
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 名门紫园 2021-01-06 11:16
    名门紫园,何时能迎来白衣骑士?或者说会不会迎来白衣骑士?

    作为绿博的拓荒者,名门对绿博房地产市场的贡献还是有的。曾几何时,名门紫园小高层一度干到14000-15000元/㎡,与高点时的郑东碧桂园比也丝毫不落下风,紫圆实验小学、东枫杨的学位加持更是吸引着对教育要求较高的家庭趋之若鹜。

    名门的资金困境常年伴随左右,而俩学校面对的质疑也同样如此,没有人是前后眼,大多都是事后诸葛亮。紫园目前主要在售是九期,北侧是正金·玉苑,就是目前售楼部所在位置,售楼部后期是业主会所之类的用途。

    开售并没有多久,小高层之前卖9500左右,比较意外的是在20年年末,竟然调价上涨了,基本在10000元/㎡出头,但售楼部空荡荡的,只有一个置业顾问在驻场,令人唏嘘。

    整个绿博在20年由万科兰乔圣菲掀起一阵狂风,把绿博的底给掀了个底朝天,兰乔圣菲7500的高层价格与对面融创观澜壹号9000+的尾盘洋房,让其他项目面面相觑。

    他们没有万科与融创的抢跑魄力,只能暗暗咬牙维持在9000左右的价格,其实卖的也没有想象的那么惨,个别项目销售其实还可以。

    另外,9月份名门又豪掷10亿拿了两块地让许多人愤怒,深陷舆论漩涡的名门没钱盖房有钱拿地? 不过,小道消息听说这两块地名门只是壳,名门没有出钱,和名门基本没有关系了,难不成紫园也会步橙邦与翠园的后尘,迎来白衣骑士? 一切皆有可能~
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    名门紫园
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 鑫苑府 2021-01-04 16:37
    上次去鑫苑府,还是售楼部刚开放没有开盘的时候,前几天再去时,已经基本售罄,半年干掉一期也着实厉害,只是其中的过程也是比较曲折,同时在市场上也造成比较大的轰动。

    第一次了解完项目点评时,说了项目的大概背景情况以及对于2.5容积率做出来的户型的吐槽,但是对于以往鑫苑的营销手段来说,销售应该无虞,现在看,这话毁誉参半

    7月底首开均价15300左右,当时明显是高估了自己的产品力以及市场的冰冷程度,签约汝河路小学+郑州四中也没有带来明显的效果,首开销售状况很差,主要营销团队更换在所难免,同时也造成了10月份的第一次降价,大概14000元/㎡左右,整理来说,前期买的客户实际成交均价为14500元/㎡。

    而到了12月份,大招来了,先后通过以工抵房的名义推出7#和5#两栋楼,联合贝壳直接搞了一把大的,全程经纪人蜂拥而至,最低低至12000元/㎡,113㎡暗卫户型成交价基本都在13000元/㎡以内,其他户型均价在13500元/㎡,而149以上的大户型,价格在15500+,甚至个别能达到16000元/㎡,而目前售楼部剩余的少部分房源也都是这些大户型。

    短短四个月,从15300到14500再到最后的13000左右,平均降幅达到2000元/㎡,所以销售一片大好也就能解释了。

    在郑州,不是房子卖不出去,特别是低价刚需盘,只要肯降价+贝壳轰炸+首付分期,走量刷刷的,屡试不爽,情绪一上头,管他适不适合自身情况,先上车占了便宜再说,大不了后期维权呗。

    话说回来,三环边、有学校、地铁7号线1KM、2.5容积率,对于刚需来说13000的价格足够支撑了,买不了吃亏买不了上当,至于寻求改善的来说,就看你对改善如何定义了,如果只是单纯的150㎡面积够大就行,那可以满足,如果有其他方面的综合更高要求,那就抱歉了。
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    鑫苑府鑫苑府鑫苑府鑫苑府
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 龙湖雅宝·天钜 2021-01-04 15:12
    龙湖雅宝·天钜,位于管城区城东路与石化路西南角。

    元旦终于有时间去探盘天钜,虽然我对周边非常熟悉,但秉承没有调查就没有发言权的态度,一直拖到现在才有这条点评。

    首先,地块是雅宝运作,与龙湖合作开发,公司持股的话龙湖占股60%,雅宝占股40%。但有一点很有意思,龙湖方面对外一直的宣传口径为:龙湖雅宝·天钜,而售楼部非常有质感的案名则为:雅宝 龙湖·天钜,这品牌名字的一前一后难道还没有协商好?

    69亩地,3.5容积率,龙湖又拿出了熟悉的高低配,4栋洋房+7栋高层,还有一栋商办楼,一所幼儿园。

    项目其实产品挺杂的,洋房1-2楼为复式,带院子与地下室;3楼带北向楼台;4层以上是标准层;高层的话倒是比较直观,99/115/140㎡;还有一栋商办产品;还有1栋半回迁房... 不大的地块集结了复式洋房、“退台”洋房、标准层洋房、商办楼、回迁房...

    不过抛开别叫乱,但看产品来说,天钜这次的户型设计可以说没毛病。 高层三个户型全部是连通阳台,至少三开间朝阳,整体户型方正,140的做到了四开间,全部标配两卫;洋房标准层142㎡加上85%的得房率,餐客一体南北贯通,兼职爽歪歪,真的舒服。

    至于劣势,大概有亮点比较重要:1、回迁房在8#整栋楼以及10#15楼一下,等于是1.5栋回迁安置房,比例也着实不低。2、项目北侧50米即是陇海铁路线,这是无法规避的硬伤。

    至于周边老破小、东侧老农药厂、交通通达性差等个人觉得都不是大硬伤,不必深究,周边这么多年都是这样,想改变大的面貌短期不现实,愿意买的就代表能接受。

    高层均价18000元/㎡左右,140㎡贵些,99的便宜些;洋房1-2楼复式33000元/㎡,三层带北侧楼台25000元/㎡,标准层22000元/㎡。

    开盘对外输出3个亿,实际卖的应该没有这么好,但整体还可以,管城区缺好项目,这个项目未来也不会很难卖。
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    龙湖雅宝·天钜龙湖雅宝·天钜龙湖雅宝·天钜龙湖雅宝·天钜龙湖雅宝·天钜龙湖雅宝·天钜龙湖雅宝·天钜龙湖雅宝·天钜
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 郑州雅颂居(嘉里中心) 2021-01-04 11:26
    紫荆山,省委及各大厅级单位及家属院、地铁1/2号线、紫荆山公园等聚集于此,近几十年来绝对的郑州主城“C位”,哪怕是郑东新区的强势崛起,也并不意味着紫荆山的没落。

    嘉里中心,位于紫荆山省人民会堂北侧,郑州主城区售价最高的高层楼盘,能否支撑起30000元/平米的均价?

    答案是肯定得。

    从销售情况也能窥知一二。总共500多套房子的嘉里,首开最北侧楼层较低的1#楼,均价30000元/㎡,已经售罄;昨天1月3日又开了中间的2#楼,3个单元,全部2T2户,面积166㎡/218㎡,共计191套房源,去化132套,数据依然傲视群雄。

    20年主城区改善项目整体卖的都很好,西区的恒大云玺、康桥玖玺园、昆仑望岳、万科山河道让中原区地缘人群有了更多选择,而嘉里的附近,可以说没有敌手,融创蘭园与常绿东风宸院还差点意思,嘉里又是完美覆盖了省委附近急需改善产品的人群,他们这些“地缘”的消费力终于有处释放。

    地段对地缘客户堪称完美、开发商品牌力几无槽点、社区户型够纯粹、产品力虽不完美但能够接受…

    最大的槽点就是户型设计了,说实话,没有一个户型是现在“普遍”认可的好户型,而且还是大平层产品,就更说不过去,另外,港式的精装风格略显单调,谈上不简约又略显老套,整体质感与30000元/㎡的售价不匹配。

    但这些并不太影响整体销售,2#销售完毕后,最后一栋3#估计到下半年会推,今年大概率清盘。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 万科荣成兰乔圣菲 2020-12-29 15:00
    要说今年郑州房地产项目风头最盛的项目,万科兰乔圣菲拔得头筹应该问题不大。

    从中介朋友圈的62XX,再到抖音上的大规模传播,郑州房地产算是上了个小热搜吧,搞得沸沸扬扬。

    当然,也并不是夸大宣传,在随后的开盘中,兰乔圣菲的价格也浮出水面,6300元/㎡的房源应该只有两套,大部分在7200-7500元/㎡毛坯,同时东地块同步在售精装产品,价格8000+起,毛坯房当时卖的很快,特别是中间户128㎡的户型最受钟爱,户型好单价总价双低,去化效果最好。

    从开始释放消息到现在过去两个月,现在啥情况呢? 目前从售楼部实地探盘得知,西北角的两栋毛坯,东侧的51号楼基本没啥房源,西侧楼栋中间户128㎡已经销售完毕,户型相对一般的150㎡产品还剩5楼以下的几套,而最大面积的170㎡房源主要集中在最西户,面积大,总价高,又在物流大道与广惠街的交会处,受各种不利因素最大,所以西户170㎡基本没咋卖。

    目前价格依然和之前差不多,1楼最低的7100+,大部分价格在7300-7800元/㎡,精装修的应该还是原样,没具体问。

    特价的这两栋楼,优劣势都相当明显,价格低、位置差。 但每个人购买时考虑的因素有很多,大部分是冲着低价屯一套,但也知道有人就是看不上毛坯的两栋楼位置,宁愿买东侧位置稍好的精装修,这就是仁者见仁智者见智的问题了。

    至于绿博是坑还是漏,都是个人选择行为,想必刷卡掏钱时都会根据自身情况考量,毕竟现在的市场冰冷,目前购房者的行为已经不是16、17年时冲动上头心态,买的肯定是认为值这个价,不过就以现在的绿博整体来说,万科的高层价确实是目前的底,项目在绿博的位置也算好的,假如8号线2期在地铁四批规划中批复,绿博大道广惠街这站是没跑的,这算是未来最大也是最实际的盼头。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 绿都凤凰悦园 2020-12-28 10:50
    绿都凤凰悦园,位于管城区凤凰路南、东明路西。

    项目占地约67亩,容积率:2.49,绿地率:35%,规划7栋住宅(5栋26层,1栋21层,1栋17层)+1栋幼儿园+1栋综合楼,总户数:586户,停车位:1228个,车位比达到1:2.1...

    管城区住宅项目的扛把子没问题,但要说对标甚至超越嘉里...还是算了,产品规划超过也许能站得住脚,但除此之外,还是被嘉里吊打,毕竟房子不只是看规划。

    作为管城土著,仅个人而言龙湖雅宝天钜的吸引力不如绿都凤凰悦园。

    产品规划绿都完胜,品牌力龙湖完胜;

    项目周边环境绿都略胜一筹,虽然目前周边都是老旧小区,但龙湖的位置可期待城市面貌的改变基本不会有了,而绿都项目南侧的厨具市场,未来路东侧中博家具市场,都是中博城的地,后期有改善空间,甚至中博家具一度与华润达成协议,打造华润万象天地,但目前又搁浅了..好歹有个期盼。

    区位交通打个平手,龙湖基本算在2/5/6三条地铁线中间位置,都不算进但都能辐射到;绿都离已开通的3/4号线1公里左右,辐射也基本没问题。

    教育方面,龙湖天钜小学应该是二里岗小学,而绿都凤凰悦园依目前的划片范围来说,大概率是管城区外国语小学,目前绿都胜。(但绿都地块东南角是规划的小学用地,如果建设肯定是划片这个),那么未来教育方面就打个平手吧。

    商业的话,绿都北侧是二环里绿都广场商业,东侧未来中博家具地块商业,龙湖那基本可忽略,也是绿都胜出...

    哎,说了这么多,绿都说到底还是内部房,外部没有资格购买,转让房的几率估计也不大,毕竟宇通近10万员工,只有586套房子,内部竞争也会比较激烈,肯定会有很高的门槛,非高管或高技能人才,普通员工想都不要想,没戏,所以更名方面应该也会有所控制。

    2.5容积率,纯高层大平层社区,外立面颜值出众,二环内,学校商业地铁都能覆盖,配套一应俱全,预售证已经公示三栋楼,你觉得值多少钱?
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 万吉一品 2020-12-28 09:55
    郑银桂府,位于管城区中州大道与金岱路东一公里路北。

    西侧是尚庄城改项目阳光城的6号院,对面南侧是嵩阳中学、财税职业学院,东侧是目前还未贯通的腾飞路,北侧300米就是正式开通的地铁4号线果园路站,在整个南区的新房项目中,这也算是真真正正的4号线地铁盘,位置还是很好的。

    这是一个命运多舛的项目,曾被某媒体文章列为郑州十大烂尾盘之一,目前也许会有所转机,8年后迎来白衣骑士?

    小开发商的各种问题在这个盘上体现的淋漓尽致,早在12年11月就以单价5700元/㎡的价格对外内购,根据户型不同缴纳20/25/30万不等的费用,承诺14年底交房。

    最早叫正印摩卡时光,后来改名正印良品,开发公司为河南正印置业有限公司。2015年由于正印置业错综复杂的资金链问题将项目卖给了万吉置业,更名为万吉花园(万吉一品),双方在债务问题上估计也是没达成一致,后来万吉花园也消失了,项目前后历经八年,现在项目售楼部悄然开放,备案名泰莱尚苑,推广案名为郑银桂府。

    43亩地,高低配,西侧洋房东侧高层+小高层,高层有2T5/2T6的产品,也是把容积率发挥到极致....

    案场与康桥物业合作,后期可能也会是康桥物业, 这算个加分项。

    最重要的是,从案场置业顾问口中得知“郑银桂府”案名的由来,开发商与郑州银行合作,具体形式了解不深,但郑州银行应该是控股方,这对项目未来的保障是定心剂,据称现在四证,差预售证,之前南侧盖起来的两栋楼已经拆除,正在施工北侧楼栋,已经出地面2-3层。

    如果项目的资金问题真的解决,三环内4号线地铁口,对于刚需来说还是比较合适的,但前提是项目正常、资金正常、能够正常交付! 一切有待观察,谨慎谨慎谨慎。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 郑州孔雀城星河府 2020-12-23 09:16
    南龙湖的房地产市场经过多年的发展,现在的地盘甚至都“不够”开发商施展拳脚,地方都有些不够用了,开始往外围发展,所以现在披着南龙湖外衣的很多楼盘,其实是郭店薛店孟庄。 这其中当然少不了专吃这一路的华夏幸福。

    前有郑州孔雀城、后有孔雀城公园海、现有孔雀城星河府、后续肯定还有其他项目,毕竟华夏幸福后期的重点依然是在孟庄

    孔雀城星河府,位于南龙湖中华路与双湖大道交会处东500米路南,但这里是孟庄。项目西侧潮河+恒基水榭华城,北侧也是个新项目-澳海云澜赋,东侧是物流园,南侧星联望溪府。

    1.99的容积率,16-18层的纯小高层,控制得当的89-125㎡户型区间,现代主义建筑立面,窗墙比较高颜值出众,这产品指标是真得劲,放在市区不知道会掀起多少波澜呢,可惜是在孟庄,这也是郑州市场的可悲之处,主城区的规划硬性指标,注定是做不出来舒服的产品,远郊产品指标好了地段实在是差得多。

    毛坯8000出头的价格其实也不算便宜,毕竟位置、品牌更好的万科星图精装修也就9000,而且精装标准还不错,产品整体也没啥大毛病,在南龙湖的竞争力会更强一些。

    星河府后期说的是有精装,但根据郑州近两年的情况,精装实施的可能性估计也不大,目前展厅在双湖大道与郑新快速路东500米路南。
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    郑州孔雀城星河府
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 保利和光屿湖 2020-12-22 11:09
    保利开挂了。

    继昨天保利以6114元/㎡的楼面价拿下在高新区双湖科技城的第二块地后,刚刚又以4751元/㎡左右的楼面价拿下二七区57号、58号两宗土地。

    不过,双湖科技城的地是又中建方程统一土地整理开发的净地,没有啥不妥之处;今天这两块地在二七区郑密路西侧,郑西高铁南侧,应该是绿地城的城改后续地块,怎么也被保利拿下?这操作就有点耐人寻味了,也许是绿地没钱,也许是在新的领导班子下,郑州城改模式未来的未知性传闻得以应验。

    话说,保利最近在郑州的发力着实厉害,近一年拿地的经开物流园区的保利金茂时光悦、经开老城的保利天汇、还未入市的保利天珺、双湖科技城的保利和光屿湖双子星、二七区绿地城地块,还在售有北龙湖的保利珑熙、高新区的保利文化广场、超级城改项目保利海德公园、基本没住宅的中原区保利心语,保利在郑州的项目应该是目前央企国企中最多的,主城区貌似只有管城区还未覆盖到。

    看这拿地架势保利势必是想往排行榜前列冲一冲,但摊子大了会更考验开发商的整体实力,央企的资金不是问题,并不用担心烂尾问题,但在郑州,项目整体品控方面还是有待提高的,比如最近保利文化广场的问题就较为突出。

    保利这些在郑州的项目,已呈现的都只能说是中规中矩,“天字系”的开端天汇卖的并不好,新盘的话,双湖科技城的和光屿湖即将亮相,洋房产品赠送比较多,也是个亮点,个人比较期待同样老经开的改善盘保利天珺的呈现。
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    保利和光屿湖保利和光屿湖保利和光屿湖
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