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独孤九贱 房产评论师

  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 泰山誉景 2019-03-16 17:04
    泰山誉景是马李庄城中村改造,整体位于北三环花园路东侧,项目一期已售罄,目前在排号二期。
    一期均价16500元/㎡左右,各种政策齐上算是坑吭哧哧卖完了。
    二期位于北三环金明路北侧,总占地约38亩,由三栋高层住宅和一所幼儿园组成,附带约3100平商业,绿化率30%左右。
    每栋楼两单元,2T4设计,户型有83平两房,88平三房,122-130平三房。
    规划830户,地下两层停车位,车位836个,车位配比1:1。

    项目的优势很明显。
    1.就是地段。虽在三环外,但毕竟周边成熟。
    2.学校。 签约农科路小学,虽说是分校但教学质量会有所保障;后期可能会有郑州教职工幼儿园,公立性质。
    劣势也很明显。
    1.泰山实业是基建起家,虽说基建成果很不错,但在郑州只有郑东曙光苑一个住宅项目,地产开发经验不足,有待检验;
    2.作为城改项目,3.9的容积率并不算太高,但是地块分散,住宅地块太小形成不了太好的居住氛围,再加上部分底商,会对社区整体居住舒适度打折扣。
    3.产品很一般。整体设计落后,虽说是连廊设计,但户型较过时。

    北区今年可选择项目其实挺多的,泰山誉景的产品整体一般,关键在于价格。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 亚新美好书香苑 2019-03-11 10:47
    亚新美好书苑,位于南四环与嵩山南路东北角。

    这块地17年最终被亚新拿下,个人猜想,中间肯定少不了与鑫苑的纠缠,毕竟当时鑫苑名城已经把这块地当成自己的三期地块。

    楼盘占地25亩,容积率2.99,建筑密度14.83%,绿地率35%。

    规划2栋33层住宅、1栋23层住宅,2栋商业、1栋物业;431户,450个停车位,车位配比1:1。

    具体产品也很简单。全部采用3T5的设计,中间户基本可实现私享电梯,这也是此项目的一宣传卖点。

    只有三种户型:98㎡-116㎡-128㎡,全部采用三面宽设计,整体户型还不错,但有些许细节并不理想,影响不大。

    值得一提的是,住宅层高2.95米,首层采用架空层设计,层高3.45米。

    楼盘北侧是鑫苑引进的河南省实验学校鑫苑小学,18年已经开始招生。

    但不同于美好系的其他楼盘采用精装修交付,美好书苑项目是毛坯交付。

    二七新区一直都是刚需市场,但从产品上来说与管南的刚需产品也有所差异。

    从片区内的户型上来看,整体面积段更加偏小紧凑。

    从销售情况来看,也是60-90之间的户型销量更佳,单价总价都低,刚需上车更容易一点。

    亚新美好书苑起步面积98㎡,这一下子就把真正的刚需给拒之门外了。

    没钱的买不起,有钱的看不上。

    可以预见的是,此项目的目标购房客户并不好挖掘,销售会有一定难度。

    当然了,如果价格够低也是没问题的,不过依亚新的风格,低价的几率不大。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 亚星金运外滩 2019-03-08 15:24
    亚星金运外滩,位于郑密路与南三环交会处西南角。

    一期望江居,占地140亩,规划13栋高层,户型区间约为80-140㎡,目前已经交房,还有现房在售。

    二期双河居,占地100亩,规划12栋高层,容积率4.9,整体绿化率30%,户型区间约为88-190㎡,期房,目前在售。

    项目很长时间了,特别是望江居,都已经是现房了还没卖完,据说剩的还不少。

    这个项目最大的优势我认为是学校。

    华中师范大学附属亚星实验学校,是华中师范大学与亚星置业联合创办的一所具有科学教育理念和现代教学条件的品牌学校,设有中学部、小学部和幼教部。

    这个学校招生时间不长,但去年在二七区的成绩评定中名列前茅,实属难能可贵。

    学校的教学水平与硬件还是很受家长认可,满意度还不错。

    但最重要的是,这个学校是私立!

    私立意味着业主也没有划片上学的权利,根据以往郑州的招生政策,是需要考试入学的。
    如此这般,最大的优势基本不复存在,亚星没能拿下学位,着实太可惜了。

    作为同为本土企业的名门,这方面就很需要亚星努力学习了。

    抛去学校,金运外滩的亮点就乏善可陈了。

    金水河+南水北调运河,运河生态文化公园等……

    但也不能就仗着河水景观,就设计190㎡的户型吧? 好卖就怪了!

    一期望江居交付效果还可以,社区人车分流落实到位,绿化基本达标,对得起刚需产品的价位。

    目前均价13500元/㎡左右,位置不同价格有上下浮动。

    望江居现房对有些购房者有致命吸引力,可以考虑。

    双河居期房的话,这个价位可以看看其他楼盘,多做对比。特别对于刚需,毕竟买房是大事,多看看总没错。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 建业·电影小镇之橙园 2019-03-08 14:17
    北龙湖三连击,揭开建业强势回归郑州的大幕。

    北龙湖毕竟价格高企,普通人遥望不可及。

    在绿博,建业的三个项目也是亮点多多,J·18、建业新筑与建业电影小镇之橙园。

    目前完全入市的就是橙园。

    橙园首期地块占地97亩,容积率2.44,绿化率43%,规划14栋小高层,户型区间约137-220㎡(早期看资料有107㎡户型,目前售楼部并未释放),毛坯交付(之前计划精装),全部采用2T2,外立面采用太空铝板+玻璃幕墙的设计,效果非常赞。

    售楼部年前开发并举办了奥黛丽赫本展,在朋友圈反响不错,成为小小的网红打卡地。

    橙园设计定位很明显,纯改善定位。而且目前呈现出来的产品,完全对得起改善二字。
    并不是所有人都是喜欢洋房,纯小高大平层也有相当大的改善需求。

    示范区样板间做的非常漂亮,户型堪称完美、超大面宽全面采光、玻璃幕墙+铝板颜值爆表、在设计上又很人性化,充分利用空间做了很多墙柜,又不显得拥挤局促……

    个人对橙园是发自内心的由衷赞美。

    之前内购价格不到12000,目前大概售价在12500元/㎡。

    产品完全对得起价钱,建业也值得信赖,唯一的缺点就是区位。

    因为区位,会让很多人觉得价格偏贵了;
    也是因为距离,所以橙园并不适合大部分人。

    但我认为,好的产品是需要人来欣赏的。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 亚新紫藤公馆 2019-03-05 16:03
    亚新的公馆系,个人最喜欢紫藤公馆。

    离东广场最近的郑信路片区、2.5容积率纯小高层设计、还不错的精装修、功能性会所等,单纯看硬性指标,真的是郑州市场上不可多得的好项目。

    但卖的确实很一般。
    令大部分人诟病的因素无非几点:
    1.附近安置房体量太大,环境一般,不太符合高端楼盘的客户思维,影响后期居住氛围。

    2.价格高企,特别是备案价18000元/㎡左右,实际售价24000元/㎡起,大户型单价达到28000万;最低分拆6000元/㎡装修款,将近50%的首付比例。

    3.亚新虽说做成品房较早,但在市场上并没有标杆项目,购房者对企业及未来社区的信心不足。

    4.户型传统。虽说是大师设计,也没有什么缺点。但实际体验会觉得空间太小,更何况现在都在用“大横厅”概念,紫藤公馆的客厅明显局促很多。

    “亚新在公馆系确实舍得花钱,但总感觉缺点什么,没有达到应有的效果。”

    紫藤地王之后再无地王,白沙已经两年多时间没有公开招拍挂。

    目前桑林路小学南、永盛西路南北两侧还各有一块住宅用地,这也是郑信路片区仅有的两块地,滨河的土拍不管结果如何依旧在进行、白沙何时会来?

    我想紫藤公馆也很期待这两块地的土拍,毕竟这两年有点寂寞。
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    观象兄弟,你还可好?
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 电建泷悦华庭 2019-02-23 14:07
    电建地产的名声不大,但电建集团的实力是毋庸置疑的,2018年《财富》世界500强排名第182位。

    在郑州,东三环、南三环、西三环高架、陇海快速路、贾鲁河治理等这些工程都是中国电建承建,为郑州的交通工程做出了很大的贡献。

    电建泷悦华庭,总占地约90亩,容积率2.49,建筑面积15万㎡,宣称绿化率接近50%,实际35%左右。

    规划11栋高层,7栋27层、32层的高层和4栋17层小高层,东南角规划一栋2层集中社区商业,西北角是3层物业和社区服务中心。

    整体面积区间108-152㎡,高层为2T4,108-142㎡;小高层2T2,142-152㎡,全部三开间朝阳,整体户型不错,舒适感较高。

    其实电建原本是要做高低配的,7栋高层10栋洋房,但并没有通过审批,在这点上作为国企的电建就没有隔壁金辉与金地的路子野了,金辉与金地都完成了高低配的规划审批。

    另一方面审批没通过对大部分购房者来说是好事,毕竟纯高层的舒适度会更高一些,景观打造及体验会更好。

    郑州目前市场情况下,采取精装修销售也是一大勇气。

    电建泷悦华庭全部采用精装修,3.05米层高、全系配备中央空调、热交换新风、全屋地暖是其中几大亮点。

    比较遗憾的是,窗户是两层中控LOW-E玻璃,10815元/㎡的地价,因为成本控制不能面面俱到,落下窗户这个重要项了,不得不说有点可惜。

    项目目前正式启动,首期推售东北角的3#、6#,预计3月份下旬开盘,价位应该会低于康桥悦蓉园,相信金辉真正定价时内部并不容易做决策,具体我们拭目以待吧。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 保利珑熙 2019-02-18 16:49
    北龙湖各项目最痛恨谁?

    我想非保利壠熙莫属。

    江湖传言,保利价格释放之后,原本北龙湖已购房客户心情很复杂、很纠结。

    毛坯4万+购入其他项目的客户心里不爽,凭啥精装才4万+,品牌也不差,我毛坯也一样4万+? 我好亏。

    精装5万+/6万+购入的土豪更不爽,为啥保利4万+,而你非得卖我5万+? 我的钱也不是大风刮来的呀。

    因为保利的释放价格,再加上中海横插一道,北龙湖价格体系全乱套了。

    至此,购房者对北龙湖价格的心理预期直线下降。

    据路边社不可靠消息,荣盛华府退房甚至达几十套,金茂府一美女置业7个客户全部退房,小姑娘的心情犹如这鬼天气,冷的瑟瑟发抖,想哭都哭不出来。

    什么概念?

    现在的北龙湖,单项目一个月能销售5套都是高产了,客户愈发浓烈的观望情绪,使某些项目一朝回到解放前。

    更重要的是19年北龙湖的销售注定会更困难。

    供大于求是根本原因。

    但这倒真是入手北龙湖的好时机,因为开发商难受,客户相对就会好受。

    土豪们,尽情慢慢挑选,在北龙湖客户就是上帝,尽享各项目带给你的尊贵体验。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 金辉滨河云著 2019-02-18 15:02
    金辉滨河地块,以现在是角度来看,可以说是站在了高位。

    总价23.95亿,1800万/亩,楼面价10815元/㎡,限价19000元/㎡。

    要知道,1月9日新拍的两块地。

    绿城地块,1174万/亩,楼面价8804元/㎡,最高限价23251元/㎡。

    电建滨河第二子,单价1420万/亩,成交楼面价8519元/㎡,最高限价21000元/㎡。

    绿城投入14.2亿,电建投入13.2亿,金辉投入近24亿,

    光是资金成本就比别人多190个亿,找谁说理去?

    自己拍的地,含着泪也要做下去啊。

    金辉滨河云筑,6栋10层叠墅,10栋22/32层高层,1栋幼儿园。

    高层纯大平层被放弃了,滨河市场整体供应量很高,今年康桥美庐湾与中建观湖国际3期不出意外都会入市,金辉对纯改善产品应该是没有信心,改为2T2与2T4混搭。

    10层叠墅略显尴尬,其实也就是小高层复式,不过在滨河市场上算是稀缺产品吧,对复式情节的购房者有一定吸引力。

    每栋3个单元,1T2户,共180套。

    美庐湾、中建、绿城的产品入市之后单价必然高企,倒是对金辉叠墅产品是个好消息。

    这180套虽说能提高溢价,但高层体量大,对整体价格提升并不十分明显,高层的价格仍是销售回款的重中之重。

    首批毛坯,后期可能会做精装,
    价格还未释放,不加以评判,拭目以待吧。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 云悦公馆(郑东商业中心3期) 2019-02-11 11:03
    郑东商业中心,这个在东区存在感不强的商业项目,真真的折腾了好多年了。

    整体占地260余亩,分为ABC三个地块。 C地块、B地块已经相继交付,A地块是目前开发销售的主力。
    A地块占地95亩,容积率2.3,建筑密度40%,绿化率接近35%。 涵盖商业、公寓、商墅,依然是别无二致的商业性项目。
    云悦公馆,共4栋,由两栋Y型和两栋一型造型LOFT公寓组成,总面积约8万㎡、2098套,面积区间在22-56㎡。
    棠颂别院,商墅。共141套,面积区间为173-253㎡的联排和独栋,采用新中式风格,赠送前庭后院,地下夹层和储藏室。
    MALL商业,共3层,约2万㎡,时尚休闲、餐饮、影城、超市等,地下商业街连接3号线。

    单纯看地块属性真的很好,位置也基本在东区核心地段吧。
    但要谨记,这是商业属性地块。
    而且郑东商业中心周边环境是很一般的,特别是西侧农业南路与黄河南路之间地带,天量安置房填满了整个空间,夹杂着陶瓷等建材市场;北侧则是欧凯龙与建材家具城。
    不过换个角度,也许这些市场是很高的租房群体,对公寓的出租有一定的带动作用。

    公寓偏贵,自住投资并不是很好的选择;
    商墅更是理想的丰满与现实的骨感并存。

    一贯观点:商业项目请谨慎选择。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 碧桂园天琴湾 2019-02-08 21:37
    在全国范围内,2018年的碧桂园游走在风口浪尖。
    在郑州,2018年的碧桂园天琴湾也是人言啧啧。

    这个项目从拿地开始就注定了过程与结果,白沙的碧桂园象苑也是如出一辙,都是“神秘”楼盘。

    东广场的规划信息已经定型,所有人都能看出未来的巨大潜力,天琴湾的转让费也是一路水涨船高,伴随着下半年后的市场冷淡,转让房源也消耗的差不多了,费用趋于稳定,大概算下来均价在19000元/平米左右。

    在猪年伊始,神秘一号天琴湾要入市销售了。

    目前得到的释放信息,精装修,2.4万左右。

    这个价位其实比预想中的略高一点,不过在正常范围内。

    一方面东广场实在没有住宅用地,着实稀缺,未来华庭那样子的房子卖2.2,牛不牛?

    另一方面东广场的未来可期。 看看宝能、正商等天量公寓的价格,再瞅瞅天琴湾,觉得也能平衡吧。

    不吹不黑。

    虽然碧桂园给你五星期的家,个人也很排斥,但这个天琴湾位置确实不赖。

    另外我也觉得贵了点,但真如有需求,我觉得可以慎重考虑一下。
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