欢迎来到米宅

微信登录

独孤九贱 房产评论师

  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 蓝城诚园(同晟象湖澜湾) 2019-12-26 14:21
    今年年初白沙火热的蓝城诚园早已经告一段落,剩余的一部分房源迟迟没有推出来,白沙也基本沉寂了半年没有大的动静,因为真正可售项目实在太少了,星联岚溪府卖的还算不错,瀚海观象前一段的降价入市也没有掀起大的波澜,毕竟面积与总价实在是太高,受众人群比较窄。

    而在蓝城诚园3块地的西南角,则是一直神秘的宏升公馆项目,最近则因为一些内购的声音而浮出水面,而开发商变成了北京华联。

    看看具体产品,案名:华联嘉禾·象湖学府,占地46亩,4栋小高层、4栋高层,面积区间98-140㎡,高层整体偏小户型为98㎡、112㎡、122㎡、129㎡,2T4户;小高层140㎡,2T2户,大面积玻璃幕墙+铝板外立面设计。

    全款12500元/㎡,首付50% --14000元/㎡左右。

    相较于隔壁蓝城诚园最后全款将近17000元/㎡的价格,周边又没有其他项目,华联这个价格让关注附近项目的朋友们又打起了精神。 毕竟批复的8号线地铁口和省实验初中高中部都近在咫尺.. 诱惑力还是很强的。

    个人大厅得到的消息是,华联收购了宏升的46亩此地块,甚至还有东侧的54亩,合计一共100亩,北侧的商业则是华联ARC商墅产品及华联奥特莱斯,继而开始中介向外释放团购信息。

    没过几天,反转来了。 宏升置业发布生命公告,声称未与任何公司联合开发,所传一切言论皆为不实言论等……

    无风不起浪,一个巴掌拍不响,世上也没有无缘无故的爱与恨。

    华联不会无缘无故的做前期定位与规划,宏升置业的股东们也不会轻易的妥协,很多人还是很期待这个项目的,静等双方最后的博弈结果吧。
    (展开全部)
    蓝城诚园(同晟象湖澜湾)蓝城诚园(同晟象湖澜湾)蓝城诚园(同晟象湖澜湾)蓝城诚园(同晟象湖澜湾)
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 清华大溪地 2019-12-25 14:35
    清华大溪地,项目地处荥阳东,整体位于中原西路与商隐路交会处。

    总占地3600余亩,总建筑面积超500万㎡,涵盖住宅、商业、文旅、酒店等,其中住宅占地约2500余亩,整体建筑风格为地中海西班牙风格。住宅已经陆续开发了1号院、1号院南院、2号院、3号院、5-7号院、9-12号院、15号院,很和谐的没有4/8号院…… 前期销售的大部分以洋房与部分别墅为主,近两年首先整体为刚需化的高层产品,目前11号院销售过半,主力销售12号院。
    其中11号院容积率2.41,绿化率39%,整体由17栋18F小高层和4栋32F高层及部分沿街底商和1所幼儿园构成,产品面积区间88㎡-142㎡四房。

    大溪地开发周期将近10年,甚至在2016年那个火热的夏天也成为众多哄抢的对象,无处安放灵魂的刚需及投资客们在市场推波助澜下惶惶不安,单日涨价1000元的情况在这里也曾出现,最高点售价达到12000+元/平米,而目前大溪地在片区基本上是除了永威之外的最高价,均价大致在9000元/㎡。

    大溪地在荥阳片区来说,相对其他项目优势还是比较明显的:占据地理位置优势,10号线地铁口基本位于整个项目的中间位置,中原路也能快速衔接郑州市区;再加上与清华园集团合作的郑西一中的优惠政策、占地88亩的李商隐公园等,使得大溪地整体在荥阳东竞争力不俗。

    在具体社区上,最近开发的10-12号院相较于早期地块也有随着市场的进步而提升整体品质, 社区精装入户大堂、园区全石材铺设、邀请山水比德等知名景观公司等,能看出来还是比较用心的。

    只是,市场疯狂的时候大家都冲昏了头脑,能买到房就行,但在冬天里市场下行的阶段,对远郊盘的冲击则是最大的,冷静下来的心就有了更多精挑细选的时间。
    (展开全部)
    清华大溪地清华大溪地清华大溪地清华大溪地清华大溪地
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 格林上东 2019-12-20 17:26
    格林上东,位于白沙镇通惠路与青年路西南角。

    注意,这里虽然是杂乱无章的白沙镇,但确确实实属于郑东新区管辖,项目在市场上的声音很少,远远比不上东侧不远处东润城的市场知名度,甚至不是特别关注白沙的购房者们大部分都没听说过。

    开发商资本方是北京的,在郑州项目不多,经开区六大街的格林度假山庄和经三路的一个写字楼是早期开发的,整体水平中规中矩。

    格林上东一期16年已经交房,实地看小区环境没什么亮点,物业、园林其实就是早期普通小区的水平,但比个人预想中的还要强那么一点点。

    目前二期楼栋已经封顶,外立面正在施工,经过1年多的销售也已经进入尾盘状态,据案场置业顾问介绍还剩余90多套房源,大多是135㎡三房产品,户型非常传统,135㎡三房单卧室朝阳,整体也不方正,在目前市场上的户型中属于最底层。

    价位方面,顶层8500元/㎡,其他大部分楼层9500-9800元/㎡,可以首付分期,首付5万或10%,剩余2年2次付清,因为是郑东新区管辖,目前购房政策方面卡的比较严,必须有购房名额。

    整体来说,项目没什么特点及优势,区位目前也不行,白沙镇也许以后会整体提升形象,但在象湖周边还未发展起来的的当下,时间需要多久就可想而知。

    不过,价位便宜才是硬道理,虽在白沙镇,但周边人群还是相对有支撑的,所以格林上东的整体去去化不错。
    (展开全部)
    格林上东格林上东
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 电建泷悦华庭 2019-12-19 11:08
    滨河:我太难了。

    华发低价拿地之后让在售这几个盘的开发商更显尴尬,7651元/㎡的楼面价对比之前海马、金地、电建1期的10800+元/㎡足足相差3200元/㎡!

    而绿城的8800元/㎡的楼面价,开盘均价19000元/㎡的去化效果也非常一般,连绿城都有点无法打动滨河这个市场,其他开发商又会折腾起什么波澜?

    电建二期的泷悦华筑楼面价8519元/㎡,又与泷悦华庭的楼面价相差3000+元/㎡,注定也是两个项目相爱相杀。

    12月14日周六,电建二期泷悦华筑项目开发了景观示范区及样板间,示范区很小,但整体做的比较精致,门口下方的石浮雕、大门、内部地面石材及园林造景加上雾森系统,整体呈现的感官效果还是很棒的;样板间相较于一期基本保持持平,至少呈现及宣传的都是常规配置标准之上,可圈可点。

    泷悦华庭相较于周边同期的竞品项目,价位整体还算坚挺,在滨河单价普遍沦陷的当下,央企性质的企业在降价销售等方面还是相当克制的。 不过有利有弊,电建的整体价位还是偏高,户型之间的价差太高,以至于小面积的17000,而大面积的均价达到19000,140㎡户型相当难卖。

    市场遇冷,自然到访基本忽略不计,项目之间竞争激烈,各种花样售房层出不穷,滨河太难了。
    (展开全部)
    电建泷悦华庭电建泷悦华庭电建泷悦华庭电建泷悦华庭电建泷悦华庭电建泷悦华庭电建泷悦华庭电建泷悦华庭
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 河南卢森堡中心 2019-12-16 16:11
    卢森堡中心,在5号地块公寓推出之后,3号地块的公寓产品也在近期推出。

    11月14日,招商做了一场大公府的发布会,先不说产品如何,发布会的现场布置及舞美效果还是很棒的。

    至于产品,相较于5号地块的小面积公寓产品,3号地大公府明显定位更高。 理念上将打造为国际花园公寓,设计采用中西合璧的手法,将卢森堡传统建筑风貌进行简化提炼,并且与中国院落式布局空间相结合,打造亲切宜人、配套完善的国际化人文社区,以代言中原的高端圈层生活,对话国际。

    1.49超低容积率,6层精装洋房,产品户型区间140-220㎡,北龙湖核心地段,内购价格2.3万/㎡起。

    简单点说就是标准北龙湖洋房,不同的是建筑下的土地性质,恰恰这也是最致命的。

    如果是卢森堡中心的小公寓主打“你也可以北龙湖”,那大公府则提高了相当大的门槛,总价400万起,商业属性首付200万起,客群又窄了许多。

    在北龙湖住宅项目也相继维权的当下,前期销售时的宣传与落地后的差异尚可接受不了,虽然价位便宜1W起,但公寓属性的销售会顺风顺水吗? 答案是否定的。

    同样的价位,真正选择北龙湖公寓的客户也许金融岛的翡云公寓更适合,毕竟更像“真正的公寓”。
    (展开全部)
    河南卢森堡中心河南卢森堡中心河南卢森堡中心河南卢森堡中心河南卢森堡中心河南卢森堡中心河南卢森堡中心
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 中博城珑誉园 2019-12-10 09:51
    中博城,总规划占地600余亩。整体位于未来路沿线,地块较为分散。由三大地块组成,由南往北依次是未来路石化路—中博珑誉园;未来路青年路—中博彩虹堂loft公寓和郑汴路汽车城地块的大型综合体;二期开发为中博家居城。

    一期中博城·珑誉园位于未来路石化路西南角,占地约45亩,总建筑面积约14.7万方,容积率3.7,绿地率约32%,由5栋26-33F高层、1栋三层会所和1栋幼儿园组成,住宅面积区间96-140㎡,共计901套。

    目前售楼部已经开放,设计的还是不错的,预计月底会首次开盘。

    中博股份是首次开发房地产项目,从地块位置也能看出来,这就是现在的中博家具城及未来路西侧的厨卫市场,还有未来路郑汴路东北角的汽车城、未来路商城路西南侧的红木大观等,都是中博旗下的产业,在此盘踞多年。

    而中博股份其实就是杨庄村改制后成立的企业,村民都有原始股,这与东侧邻居腾威城异曲同工,村里带头人比较给力,企业办的好,村民待遇也好。

    不过虽然东建材与中博家具城生意都做的有声有色,但在开发房地产项目上只能说是新手,特别是中博城完全零经验。

    项目位置很好,主打金二环、地铁线,规划指标也不错,唯一的不确定因素就是开发商及价格。
    (展开全部)
    中博城珑誉园中博城珑誉园
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 恒大未来之光 2019-12-06 11:54
    恒大未来之光这个港区巨无霸即将入市。

    恒大借着新能源之风,国内外各种收购,欲像盖房子一样来复制打造新能源汽车帝国,第一次看到恒驰新能源汽车的广告时,熟悉的配方,熟悉的味道,连广告都是依然的简单粗暴,暴力直接,至于到底能不能造出好新能源汽车,那就不是目前要考虑的事的了,毕竟有更重要的事在前面。

    那就是卖房子,回现金流。

    依靠新能源这个招牌,恒大首批在港区就拿下11宗土地,又陆陆续续的到现在已经拿下30+块土地,2000余亩,规划23000+户。

    这不,恒大速度已经又一次让郑州人有了新认知。

    恒大未来之光本月即将开盘,首开4块地。总共239亩,31栋小高层,共计3085套房源,都是2T3户和2T4户,15-25层,产品涵盖两房、三房户型,面积约77㎡至123㎡,户型很一般,精装修交付(也非常一般),预计价格8500-9500元/㎡。

    项目宣传重点是:领事馆区、新郑机场、高铁南站,未来潜力巨大。

    港区的定位高不可否认,政策支持也高。 但港区的面积实在太大了,发展速度会像10年前的郑东新区么?

    行驶在周边,让我想起了一首经典歌曲:在希望的田野上。

    同样也让我想起来经开物流园区的万科溪望。 一个是未来之光,一个是希望,在向客户传达美好前景的同时,是否会让人觉得是当下的不自信才会衍生出这种案名?

    售楼部及示范区还是做的相当不错的,港区现在基本已很少有刚需再入场,大部分都是投资客,而投资客中地市的比例又相当之高,这对于重要的地市客户的体验感极其重要。

    另外,不得不服的是恒大的营销,真的厉害,甚至恒大未来之光会有不错的去化效果,我们等等看。
    (展开全部)
    恒大未来之光恒大未来之光恒大未来之光恒大未来之光恒大未来之光
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 融创中原壹号院 2019-11-29 17:35
    今天绿城以20288元/㎡的楼面价拿下北龙湖地块后,北龙湖其他高地价的项目不知作何感想?

    A:这么冷的天绿城你还来凑什么热闹?
    B:这块地位置不咋着,我看你绿城能怎么玩。
    C:我们都在愁怎么卖,你却还在积极拿地入场,到底是你牛逼还是我们太菜?
    ……

    而作为北龙湖三豪的金茂府、上和院、壹号院,曾经最难的上和院现在倒是最惬意的,金茂与壹号院则深陷泥土,其中融创尤甚。

    融创郑州项目降价销售已经不单单是刚需盘,壹号院近一段时间的降价已经是不争的事实,特别是车位基本打对折,让之前的老客户很不爽。

    个人平心而论,壹号院的示范区效果虽然不如上和院精致,但园区的石材工艺与绿化标准依旧没毛病,在北龙湖也绝对是第一梯队,倒是800年的橄榄树并没有特别出来些应有的霸气效果。

    与上和院不同的现在豪宅范风格,外立面超高窗墙比与超大面积的玻璃幕墙效果超棒,这点上是吊打其他宣传玻璃幕的任何项目。

    样板间的设计感和空间感以及软装搭配,确实是大师水平。在室内设计方面,建议同样宣传大师设计的亚新公馆系与瀚海系好好学习,虽说你价格和壹号院差得多,也没有拿20000+的项目与壹号院比的意思, 但舍内软装的水平实在难入匹配项目定位……

    不过,壹号院也不完美。

    前一段去看样板间,样板间有好几个,户型也太大,具体我已记不清楚是哪个样板间,但是清楚的记得,在某个卫生间,我想感受一下国际一线品牌的水龙头到底是什么质感,结果... 水龙头掉了... 掉了....
    留下一脸蒙逼的我..不知所措...

    寻常处见功力,细微处见真章。 在郑州市场,融创任重道远啊。
    (展开全部)
    融创中原壹号院融创中原壹号院融创中原壹号院融创中原壹号院融创中原壹号院融创中原壹号院融创中原壹号院融创中原壹号院
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 绿城明月滨河 2019-11-29 10:36
    北龙湖11号地金茂、保利、绿城、保利四家一线房企竞争,在上次流拍之后,绿城终于斩获北龙湖土地,在很多人的之前的期待中,北龙湖没有绿城的产品是遗憾的。

    单价2299万/亩,20288元/㎡的楼面价,占地84.37亩,容积率1.7,在明年入市后,绿城会带给郑州一个什么样的产品?这就是下一个悬念了。

    绿城明月滨河的发布会与生活美学馆开放刚刚过去不久,也开盘在即,单价18000元/㎡的房源不低于60套,这是绿城在发布会上给予的承诺。 可以说是绿城的诚意,不过也可以说是不自信,在冷淡市场的当下,连绿城也要低头。

    其实绿城入主北龙湖的想法已经很久了,甚至当年正商珑水上境的地块在当时绿城也是势在必得,在拍地之初的两个月绿城方已经与很多绿城业主沟通产品思路与产品定位,只是不知何原因遗憾没有拿下,这一晃就到了现在。

    很多人说中交入主后的绿城已不是原来宋卫平时代的绿城了,这话对,也不对。 我认为一个成熟的企业并不会在短时间内失去底蕴,绿城明月滨河可能就是当下客户对交时代绿城的试金石,而明月滨河做的成功与否也决定了明年北龙湖地块的走势,交给时间来验证吧!

    图片来源于:地产演绎
    (展开全部)
    绿城明月滨河绿城明月滨河
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 万向湖畔晓风 2019-11-28 13:19
    前两天看到万向集团更名蓝宝集团的海报,就说说龙子湖万向的主力项目,万象湖畔晓风。

    从海报的右上角可以看到绿城服务,而万向(蓝宝)与蓝绿城的具体关系知道也并不太多,不过项目前中期一直宣传的绿城代建,这点从建筑及立面风格很容易就能看出来,后来才改变说辞为用的绿城物业合作单位,而至于到底是不是真的绿城物业,以现在的开发商宣传的严谨度来说,不到交付也不一定知道到底如何。

    项目总占地48亩,规划建筑8栋高层,户型基本100㎡起步,最大面积甚至达到207㎡,外立面以仿石材涂料+幕墙为主,法式新古典主义建筑风格,经典的绿城二代高层产品。

    项目北侧的贾鲁河是亮点,虽然效果还未呈现,但从永威五月花城北侧目前的感官来看,还是很舒服的,毕竟郑州比较缺水。

    湖畔晓风在市场上的声音一直不在,宣传也不多,可能是觉得项目本身区位及指标很棒,在前期的定价中也是相当自信,一度卖到22000元/㎡,这样的价格也注定了过程是曲折艰辛的。

    知错就改还是好孩子,策略改变后的湖畔晓风在宣传上变成了人人都想蹭的“北龙湖”,最关键的价位也有所下调,再加上引入中介分销带客,更牛逼的是祭出了大杀器:首付分期!

    你敢信? 总价200W+起步的大户型社区的首付仅仅需要2万元? 不出意外,在降价+中介+2万首付的三板斧下,销售状况提升还是比较明显的,收割了不少客户,甚至很有相当大比例的地市来郑投资客户。

    现在湖畔晓风的项目已经是尾盘,也就剩几十套房源,在市场下行的今年,取得这个销售成绩应该是不错的。

    只是,这样不顾后果的销售措施,会不会带来风险? 首付2万这种政策对低单价的刚需盘后期回款影响可能不大,但总价这么高,首付余下分期的压力指定不小,再加上不菲的月供压力,如果行情一直没有回暖的迹象,是否是这些心急客户能承担的了的?
    (展开全部)
    万向湖畔晓风万向湖畔晓风万向湖畔晓风万向湖畔晓风
共 125 个点评 1234567891011 13
郑州区县楼盘
金水区楼盘郑东新区楼盘中牟楼盘二七区楼盘管城区楼盘中原区楼盘惠济区楼盘高新区楼盘经开区楼盘航空港区楼盘新郑楼盘荥阳楼盘上街楼盘平原新区楼盘新密楼盘开封楼盘焦作楼盘巩义楼盘
郑州二手房
金水区二手房郑东新区二手房中牟二手房二七区二手房管城区二手房中原区二手房惠济区二手房高新区二手房经开区二手房航空港区二手房新郑二手房荥阳二手房上街二手房平原新区二手房新密二手房开封二手房焦作二手房巩义二手房 郑州二手房
版权声明
米宅网所有用户发布的楼盘点评内容版权归北京米宅科技有限公司所有,任何媒体、网站、及个人未经授权不得转载或传播。本网站保留追究非法转载者法律责任的权利。
网站常年法律顾问:大成律师事务所。