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独孤九贱 房产评论师

  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 奥园誉湖湾 2天前
    奥园誉湖湾, 位于杨金路与龙源路交叉口东北角。

    项目总占地 46 亩,容积率 2.5,绿地率约 30%,建筑密度20.58%,总建筑面积 约 10 万㎡,具体产品规划设计 10 栋 15—16 层小高层, 2 梯 4 户,只有三个户型,分别是100㎡ 、118㎡ 、140㎡。

    命运多舛的奥园誉湖湾终于入市,预售证已公示,预计月底开盘。

    作为奥园地产首入郑州的项目,在市场还可以的18年开启宣传后突然销声匿迹,背后的原因很复杂,有合作方启迪的原因也有规划限制方面的因素,跌跌撞撞到现在又重新入市, 想必是已经梳理清楚。

    查看郑州启迪置业有限公司的股权结构,18年6月13日变更股东信息,启迪股权由51%变更为20.4%;郑州中鑫云谷手机科技园有限公司由45%变更为18%;郑州中鑫云谷科技有限公司由4%变更为1.6%;增加广州凌苑置业有限公司,占股60%,其是奥园全资子公司, 所以,起码奥园誉湖湾的这46亩地块,奥园是控股单位,后续开发的羁绊应该会少许多。

    随着公司股权变更的还有项目规划设计,在整体容积率与建筑面积不变的情况下,原本99-143㎡ 2T2户的设计改为目前的2T4户,户型也只有100㎡ 、118㎡ 、140㎡三个,其中100㎡与140㎡占比较少,118㎡占比大约80%。

    杨金虽然傍身北龙湖很久,但改善气息一直上不来,140㎡的户型各个项目去化都很困难,奥园誉湖湾目前的户型设计也挺讨巧,110㎡设计非常一般,但128与140比较迎合传统的三开间朝阳、动静分离的大众喜好,128㎡的主力户型面积与总价不夸张,算是迎合市场的销售行为。

    不过说实话,个人还是喜欢之前的规划,2T2户的 128与143㎡的大面宽大阳台太爽了。 话虽如此,项目能重新启动感觉已不容易,奥园实力还是有的,首入郑州希望能后续带来好的品质,预计月底首开,精装修16500起,估计均价在17000元/㎡了。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 融创金林金水府 2020-09-23 09:41
    毫不意外,依然是融创,只是这次是金水府。

    几天前,朋友圈中介开始猛推金水府“特价房”,均价1.5-1.6万/㎡,户型面积有113㎡,150㎡,160㎡,191㎡,218㎡。 金水府自从融创与金林合作开发,又改规划后,每次开盘价格不低但基本都清盘,许久没有声音的金水府市场都认为已无房可售,而这次推出的“特价房”又从何而来?

    因为日照不达标,这批几十套房源其实一直没有推售过,日照房有天然缺陷,在之前的高容积率楼盘中都有类似的房源存在,经开区的绿城诚园北侧两栋楼也一样,价位低于正常房子是正常的,也是必须的,再加上融创的操盘经常降价的营销手段,目前金水府的价位并不是特别便宜。

    金水府5.87的容积率,7栋超高层,还有环顾半周的底商,65亩的地块下这个指标未来住着本就可能会压抑,而此次推出的“日照房”按照金水区的日照要求,房源每天日照时间小于1小时,更是整日暗无天日。

    这几个户型整体都非常一般,相对较好的是113㎡、160㎡、218㎡的三个,而113/218房源整体更少,可能就个位数,160㎡因为户型面积并不算太大,楼层最高的为2#21楼,15层以上的认可度可能会高一些。

    整体来说,金水府占据老城区核心位置,周边地缘有急需换房的客户会比较多,再加上融创的营销功夫,目前价位的这些“日照房”清盘也并非难事,毕竟之前卖到20000+,猛一看降价5000,噱头还是够的。

    按揭验资10万,全款验资50万,70年产权,不限购,大部分房源集中在2号楼,9号楼少量,真有“刚性”需求的可以去看看,其他的购房动机我觉得就算了。
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    融创金林金水府融创金林金水府
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 鑫苑·悦府 2020-09-22 11:39
    鑫苑悦府,位于中牟新县城学苑路与寿圣街西南角。

    占地约122亩,容积率3.49,绿化率36%,规划由13栋高层和4栋洋房以及部分底商、一栋幼儿园组成。其中洋房5/6/7/8层都有,高层20/27层,高层户型面积区间75-147㎡,洋房面积134㎡-154㎡,另有部分一二楼复试产品,建筑面积300+㎡,整个项目共计约2194套,其中100㎡以上户型占比将近70%。

    此块城改用地拿地很早,最早由郑州佳和置业拿下,后来与鑫苑合作开发但又搁置到如今。 目前已由鑫苑全资收购控股,已不再是合作项目, 而是鑫苑独资。

    鑫苑悦府算是鑫苑进中牟市场的第一个项目。

    因规划较早,产品其实有些相对落后。 3.5的容积率做高低配,舒适度肯定不好,洋房在地块最西侧,高层整体在东侧,其实对高层更友好。 另外就是早期规划的面积段都偏大,鑫苑悦府也不例外,在当下的中牟市场甚至是整个郑州市场,面积段都在越做越小,如果鑫苑能够重新做规划设计的话,面积段一定会再缩小。

    中牟新县城今年各项目要拼刺刀了,市场份额小,竞争却很大。

    老盘路劲九郡低价截客,康桥兰溪抢先入市收割一波本就不多的客户,新盘合能枫丹新悦、东青云锦熙悦、鑫苑悦府、东原·满庭芳等项目又要集中入市,价格战即将开打。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 万科新田湖与城 2020-09-11 15:22
    万科·新田湖与城,位于洞林湖片区。

    作为洞林湖的拓荒者新田,这次找来了万科与之合作,是目前洞林湖片区合作开发的最大项目,占地1600余亩,现在毫无波澜的洞林湖还能否掀起涟漪呢?

    在远郊,想要卖房子,得有好的说辞,得有理想,有憧憬,有未来,有希望。

    万科恰巧也是个营造理想与未来的高手。

    万科说,湖与城不仅仅是一个住宅,而是一座未来公园城市范本,以人为本,是有温暖的社区,一切为了更美好的生活。

    又是参考成熟的TOD规划、又是搞了600亩的饮马湖公园,还有各种各样你想得到的想不到的丰富配套将得以实现。年轻人,如果你已挤不进三环内,湖与城欢迎你,这里很温暖很包容有潜力,我们为你再造一座城!

    最熟悉洞林湖的新田,快成了洞林湖的陌生人。

    碧桂园、恒大、万科、福晟(世茂)、东原、远洋、康桥、中丞…… 光是全国房企TOP10,洞林湖就占据了4席,大家都是营销高手,也许只是方式不同而已,但目的都是一样的。

    想当年,郑州碧桂园首开也是成绩斐然,恒大山水城也是轰轰烈烈,都说退潮后才知道谁在裸泳,不负所望,洞林湖也已搁浅在岸边。

    前期入驻的开发商就不说了,航母级的碧桂园与恒大的营销方式总能安稳撤退,但福晟、东原这些后来者就难受了,福晟被世茂收购,项目去年就开始就2万订房;东原呢,一期搞的失败,后续土地都不想合作了,案场团队撤走大部分...

    现在呢,后入局者远洋打着5999的噱头在朋友圈... 在郑州算无名氏的中丞看着友军估计也在瑟瑟发抖。

    万科是带着光环来的,善于造成的万科,在郑州西有万科城、南有魅力之城、大都会,洞林湖刚好需要一个梦想,在这方面,碧桂园恒大的调性不匹配,所以湖与城肩负的担子更重,未来的梦想需要万科描绘的更好一点。

    那么问题来了,落脚郑州的年轻人到底需要一个什么样的社区呢?
    飘忽不定的未来,还是得以呈现的现实?
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    万科新田湖与城万科新田湖与城万科新田湖与城
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 东青·云锦熙悦 2020-09-11 14:13
    合能枫丹新悦,位于中牟县商都大道与占杨路西南角。

    项目占地60亩,总建筑面积约12万方,容积率2.99,绿化率35%,总户数1112户,规划由7栋高层(2栋27F、3栋32F)和一所幼儿园组成,产品面积区间93-120㎡(93/95/106/120)。

    现代风格建筑、外立面涂料+少量石材,整体立面颜色以米白和深咖灰色为主。

    19年11月25日,合能地产拿下中牟两块土地,首入郑州。

    合能集团1992年创建于香港,但并不是港企,业务也基本都在内地,总部在成都,主要涉及商业运营、物业服务三大领域。地产板块主要有珍宝系、公馆系、枫丹系、铂悦系四大产品线。

    其中各产品系定位:青年首置——珍宝系;城市首改——公馆系;近郊改善——枫丹系;高端改善——铂悦系。

    由案名来看,位于中牟新县城的合能枫丹新悦属于近郊改善.. 那么,近郊姑且称得上,那改善能否称得上呢?

    看看产品,边户106/120㎡,中间户93/95㎡,仅仅120㎡单户型是大家常说的三开间朝阳,且并不方正,却做了四室两厅两卫,按75%的得房率算,室内90㎡四房,局促感可想而知;93/95/106户型就不再评价了……各位自行判断。

    对于改善的定位,本人实在不敢苟同。

    中牟新县城新盘也不少,合能对面就是南阳开发商的东青云锦熙悦、东边不远还有鑫苑悦府,这两项目都是即将入手销售的,再往东是已经开盘过的康桥兰溪,开盘数据还很漂亮。

    合能与东青的品牌在郑州的认可度几乎没有,未来免不了一场厮杀。
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    东青·云锦熙悦东青·云锦熙悦
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 万科·星图 2020-09-08 14:33
    万科星图是万科进入南龙湖的首个项目,位于双湖大道与郑新快速路东约 800 米路南。

    总占地 174 亩,总建面 33 万方,容积率 2.99,规划 18 栋20-34层高层纯高层社区,一栋幼儿园,项目产品规划为 2T4 户、 2T5 户,户型面积区间89 -120 ㎡,都是三房产品,计划精装交付。

    目前释放装修信息”日立电梯、方太烟机灶具、摩恩五金件、科勒洁具、博世壁挂炉、凯迪仕智能密码锁、世友实木复合地板、仿石材纹路地砖等,同时全屋带壁纸交付(厨卫阳台除外),全屋地暖,外窗为断桥铝三层中空玻璃,同时配备全屋除霾新风系统”装修标准不可谓不高。

    建筑风格采用现代都会风格,与万科江山府、万科山河道同一风格。

    4月30日拿地,9月份面世,万科的进度相当快。从九珑台到凯旋城再到如今的万科星图,此项目终于见到曙光。

    半烂尾性质的楼盘,在ZF的主导下,万科这个“白衣骑士”接手,南龙湖前期小开发商众多,问题楼盘也层出不穷,好在新郑市ZF的推进也起了成效,正商玖号院、正弘三合里、万科星图,无不如此,大开发商的接手是前期业主的保障,也为后期意向客户吃下定心丸。

    0首付都重出江湖的南龙湖,价格战打的轰轰烈烈,溢价高手万科的进入,能否在萎靡的南龙湖市场掀起一丝波澜?
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 兴港永威·和园 2020-09-07 14:48
    兴港永威·和园,位于航空港区北港鄱阳湖路和凌风街交会处南50米路东。

    项目占地约100亩,容积率1.98,绿化率38%,规划19栋11层小高层(洋房?),全部一梯两户设计,所有户型南北通透。产品面积区间81-140㎡,共计1187户 ,车位1253个,车位配比 1:1.05 。

    港区又一个与永威合作的项目,第一个是永威望湖郡北侧紧邻的永威双鹤湖畔,两个的合作方都是兴港,国企。兴港投资是郑州航空港经济综合试验区管委会下属的国有独资公司,下属全资、参股企业及分公司142家,是航空港区最大、业务最全的运营商。

    永威的产品溢价在郑州有目共睹,航空港区也不例外,永威南樾虽然也维权了,但品质与价格一直是港区扛把子。 兴港投资是港区的老大哥,土地资源自不必多说,盖房子不是强项,那么出地合作就是好的选择,省时省力。

    兴港和昌云著与和昌的合作算不上成功,销售、溢价、品质都一般,而永威现在也开始了轻资产模式,又有永威· 双鹤湖畔的合作在前,遂一拍即合。

    兴港永威·和园在北港位置一般,已经远离北港核心住宅区,因为南侧即是富士康,东侧就是沃金、锦荣等几个商业,周边比较杂乱,纯居住氛围差了点,优势是离恩平湖地铁站相对较近。

    地块指标很棒,地块够大、容积率低、产品整齐划一相对纯粹,港区大户型销售困难是不争事实,永威和园的面积段控制的很好,户型也没什么大硬伤。

    只是港区的市场环境相比市区更差,在目前的节骨眼,购房者观望情绪日益严重,房子的讨论声越来越弱,在众人都不关心房子的时候,任凭品牌与营销如何牛逼,都很难打动人掏腰包,何况是供应量超大的港区,更是难上加难。
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    兴港永威·和园
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 亚新海棠公馆 2020-09-02 16:40
    昨天在FM90.0,听到海棠公馆的广告:每五位业主,就有一位地产同行。

    不禁唏嘘,先不论20%的地产同行业主比例是否属实,单说这一宣传点能否站得住脚呢?

    地产同行也许比普通购房者对房地产的认知高,但也仅仅限于部分从业者。 房地产上下游关联行业众多,从业者的水平参差不齐,反映到真实的购房水平,更是天壤之别。 特别是营销口的人,大多疲于奔命的应付于各种考核,对整个郑州市场的楼盘了解并不多,甚至是周边竞品的情况也不熟悉,仅仅是对自己所在项目指导的多一些, 但实际情况是,这两年买自己”知根知底”的楼盘掉坑里、背后骂娘的情况也不少……
    所以,个人对整个广告语不敢苟同。
    说回海棠,营销团队从开盘至今换了N波,直到现在都快成现房了,也始终没有打开销售困局。

    产品没问题,滨河TOP2,会所扛把子,甚至可以称为TOP1,奈何改善购房者还是不认可。

    不过,认可度也在慢慢提高。 首先是滨河近一年的变化有目共睹,路网、绿化、蝶湖都已呈现的非常漂亮,荷湖也已经蓄水,荷湖+中建七局大厦的风景线很漂亮,颇有现在风范,特别是路网及绿化,去年中建七局又投入了不菲的资金做了整体提升,效果显著。

    具体到海棠公馆自身,外立面目前已基本呈现,品质感目前在滨河独一无二(美庐湾还未呈现,暂不对比);会所也呈现许久,配置在郑州都数一数二,特别是泳池维护更是其中翘楚;之前不友好的拆分问题,在备案价提升之后也能正常首付,进一步降低了门槛,利好销售。

    滨河是一个爱恨交织的区域,看好此区域的觉得只在北龙湖之下,不看好的觉得是孤岛,片区只是卖房子,未来区域没潜力。

    购房者对滨河的态度,海棠公馆基本也面临同样的问题。比产品比不过同区域的美庐湾,比品牌的话亚新也丝毫不占优势,比地段购房者对滨河褒贬不一,略显尴尬。

    孔子老人家说,时也命也,善始慎终。
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    亚新海棠公馆
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 越秀·臻悦府 2020-08-28 16:56
    越秀臻悦府,位于郑新快速路与祥云路交会处西800米路北。

    19年5月17日,经过315轮竞拍最终越秀地产以4778元/㎡的楼面价拿下这块土地,广州国企越秀地产首入郑州,风头一时无二。

    越秀臻悦府,占地52亩,容积率2.99,绿化率30%,规划了4栋高层,3栋“洋房“(9-11层),总建面近14万㎡。产品户型面积区间, 高层95-124㎡,洋房是128㎡四室。

    产品其实整体是比较常规的,具体规划的细节之处也有值得称赞的,比如部分楼栋的架空层、社区1.2万方的中央景观、最小面积95㎡做到了双卫等;另一方面,2.99容积率在52亩的土地上规划高低配,整体交付后的局促感也是显而易见的,舒适度不如纯高层,这也是开发商利润最大化的必然结果。

    至于地块,除了东边是龙湖湿地公园这点是优势之外,可圈可点的地方不多。 离沙窝李地铁站远,辐射不到;门口祥云路高架正在施工,未来居住噪音在所难免;北侧与绕城高速之间一片荒芜;西侧倒还好,不过龙湖壹号也是南龙湖小有名气的烂尾盘,此前名为双桥印象,后备美商接手,依然半死不活中……

    竞品方面,稍远一些的就不说了。

    东边郑新快速路东的正商、雅居乐、龙湖的三地王项目艰难依旧,价位一再向下突破;
    西边永丰乐城也是从高点的10500元/㎡到现在的9000元/㎡左右徘徊;
    东南侧是比越秀臻悦府晚半年土拍的正荣、平安地块,现在售楼部已经开发,案名是正荣御首府,楼面价3150元/㎡,同样的3.0容积率,仅仅过了半年时间,越秀的楼面价已经高了1600元/㎡。

    南龙湖再往南的N多项目就不一一列举了。

    梳理了上面这些,就明白越秀臻悦府的预售证早都拿到,为何还不迟迟开盘了。 楼面价4778元/㎡,现在的市场行情,能卖到10000+就实属难得,9000+左右是周边的行情价,而越秀肯定算不过来账,贵了卖不动,便宜了赔钱,作为国企,赔钱算不算国有资产流失呢? 所以目前不敢开盘。

    哎,看看三大地王,正商兰庭华府(6号地)楼面价6141元/㎡,正商9号地7294元/㎡,正商10号地7290元/㎡,龙湖天宸原著7068元/㎡,雅居乐天域7516元/㎡, 他们现在卖的什么价呢?
    4778元/㎡的越秀臻悦府,到底是该哭还是该笑呢?
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    越秀·臻悦府
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 中原融创文旅城 2020-08-28 15:11
    中原融创文旅城,已进入实质性销售阶段,目前蓄客中,预计9月份开盘。

    其中,中原融创文旅城一期占地2400余亩,产业用地约700亩,涵盖的业态:雪世界、冰主题乐园综合娱乐馆、喷泉秀、湖景酒店群、滨湖商业小镇、水上运动休闲、体育公园等几大商业文旅形态。

    预计雪世界2022年底开业,而首批住宅是在2023年交房。

    住宅方面,也是涵盖了高层、洋房、叠拼,其中目前已规划出产品的地块,高层面积区间89-141㎡,洋房128-131㎡,叠拼149-163㎡。

    首开的应该是纯高层地块,容积率2.7,绿地率35%,建筑密度20%,共规划8栋18-27层的高层,面积区间89-141㎡,2梯4户及3梯6户设计。

    地块指标好,产品设计一般没什么问题,所以户型没啥说的,大部分符合当下市场主流的三开间、大阳台的设计。

    融创在全国各地收购的文旅项目近两年也都陆续落地,商人都是逐利的,特别是融创。但以目前来看,虽然文旅配套也是为销售住宅服务的,但目前并不像绿博某些堂而皇之的勾地卖住宅而配套丝毫没有迹象的开发商。 融创文旅城在其他城市已开业的地方做的还不错,冰雪主题的文旅是国内市场上的稀缺资源,追捧度还是挺高。

    平原新区的中原融创文旅城也不例外,依然是冰雪主题为主,如文旅配套顺利交付,倒是真的给缺玩儿的郑州带来个好去处,东三环直达平原新区,车程非常快,玩的话,距离不是问题。

    文旅是好的,不代表住宅就合适。

    平原新区毕竟隶属新乡,区域对购房者的吸引力在当下越来越弱,房地产市场下行,远郊的降价是首当其冲。 跨河发展的可行性不是没有,只是郑州还没有达到必须跨河发展的城市量级,四环还没发展好呢,平原新区何时能有出头之日呢?

    投资?自住?怎么想都不太合适。

    不过,融创自入郑以来,一直扮演着价格屠夫的角色,这一次肯定也不例外,首开价格肯定低于目前平原新区的均价,只有低价再配合现场的气氛节奏带动,大卖也不是不可能...
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    中原融创文旅城中原融创文旅城中原融创文旅城
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