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独孤九贱 房产评论师

  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 建业·电影小镇之橙园 2020-03-16 13:44
    建业橙园扯白条幅了,导火索是降价。

    从3月14日上周六开始,建业开始在旗下公众号及朋友圈集中推广“周六!抢建业!”“建业春季秒购”活动(已删除)。

    虽然正式宣传是在14号,但其实执行优惠政策在前一周就已经开始,远郊项目首当其冲。

    其中,绿博的建业橙园员工内购价格基本在11000+元/㎡,而2018-2019年的销售价格11500-12500元/㎡。

    此次首先释放一期大户型160㎡以上,算下所有优惠全款能做到低至8500元/㎡左右,按揭贷款低至9500元/㎡左右,不超10000元/㎡。

    紧接着,整体面积段更加紧凑的二期也出台了相应政策,按揭9000+元/㎡。

    不止是橙园,隔壁项目建业新筑叠墅产品同样有政策支持,但具体折扣比例不清楚,有心的朋友也可以打听一下。

    另外,港区的建业·云境、平原新区的建业比华利庄园同样优惠很大。特别是云境,年前的9000+元/㎡,此次7XXX元/㎡的释放价格也很劲爆,毕竟建业土拍楼面价都4518元/㎡。

    建业天筑的大户型尾盘也加入此次的“秒购”活动中,全款500㎡=1300万、460㎡=1100万, 单价24000-26000元/㎡,价格相当有诚意,听闻有客户直接认购, 预计陆续这几天会清掉尾盘, 千万不要小看郑州土豪的购买力....

    这次建业的活动,会不会是另外一场“春雨行动”?

    甭管怎样,目前有购买建业房子的需求者,确实是一个比较好的机会。对于建业来说,活动不会持久太久,资金回笼的差不多时,政策肯定要收回,有需求的我觉得可以多多关注。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 万科大都会 2020-03-13 17:41
    万科大都会,在售五期,高层精装均价12800元/㎡,主力户型为:78㎡两房,95、125㎡三房。

    万科大都会整体来说,其实一直都卖的挺好的,在此盘踞多年,虽有之前的地下LJ带、道路、自来水等问题的维权事件,但在项目整体上还算是保持了万科的水准,从四期之后万科在建标上也跟随市场的趋势做出了相应的提高,起码不再是塑钢窗。

    二七新区在大郑州的范围上就是刚需为主的片区,在既定的大市场环境下,任何想改变这里产品结构及价格天花板的开发商都很难受,万科也不例外。

    曾经万科也试图稍微拔高一下均价,但13000+元/㎡的价格就会让客户望而却步,成交率大大降低,而300元/㎡差价的12800元/㎡,客户接受度就会很明显的提高,相应的销售也会简单不少。

    目前来看,上半年会主力销售五期剩余的几百套房源,价位不会有波动。

    在今年下半年会有全新产品入市,也就是最后一个地块六期,六期规划10栋高层,面积95㎡、115㎡的三房。

    所谓实践出真知,万科在六期抛弃洋房产品,高层户型整体上又做了压缩,尽可能的压低总价,以销售难度和结果为导向来做符合片区的产品,从而更符合刚需客户的资金需求更利于销售,给万科大都会这个项目画上句号。
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    万科大都会万科大都会
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 盛润运河城 2020-03-13 17:34
    盛润运河城,目前高层尾盘,洋房产品未推。 高层在售毛坯均价13000元/㎡,剩余房源不多,主要剩余88/127㎡,售楼部目前有首付分期政策, 首付10%,2020年底付10%,2010年6月底再付最后10%。

    高层的价位比隔着南四环精装的万科大都会均价高出200元/㎡,而地理位置的优势并不能抵消整体品牌的弱势,产品力不足、户型非常一般、北侧铁路的大劣势都已是既定事实,项目整体的销售情况也是跌跌撞撞,正常销售与内购又参杂着精装与毛坯的互相交错,又让感兴趣的购房者心生疑虑。

    去年盛润集团与绿城管理的合作,能看出来企业也还是想办法在学习进步,但是后来洋房产品改名玫瑰园就有点让人啼笑皆非了,毕竟只是合作了绿城服务,产品规划建设等还是你盛润在操刀,不合适也名不副实吧?

    洋房产品目前尚未取得预售证,以目前的“玫瑰园”命名来看,入市后的溢价肯定只高不低,注定依然难卖。

    在盛润集团的业务布局中,地产板块并不是重点,有心的可以了解一下,其实是实力比较雄厚的一家企业, 所以对于去化速度不会有太高的要求,索性慢慢卖。

    但是,集团实力是一码事,落实到口碑上又是一码事,希望在企业大力发展的同时,也不忘服务好买过房子的业主。
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    盛润运河城
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 碧桂园名门时代城 2020-03-13 17:24
    碧桂园名门时代城,位于南四环、京广快速路、中州大道合围区域。

    名门出地,碧桂园操盘,在售7#(泽园)/11#(润园)地块,高层精装售价12800-13600元/㎡左右,主力户型为89-115㎡三房。

    碧桂园名门时代城在19年下半年10月份入市至今,市场上推广的声音一直不断,宣传声势碾压所有管南&二七项目。

    区别以往碧桂园风格的售楼部、不错的示范区效果、碧桂园郑州区域的重点扶持项目、天量的推广费用、高额的置业顾问及分销(全名经纪人)佣金等等这些因素叠加,使得其在这半年中的销售中取得成功。

    头部房企都有自己销售的独门绝技,恒大万科碧桂园皆如此。

    甭管是给你五星期的家的调侃、还是工地赶工致使坍塌的负面事件,去年人人喊打如过街老鼠般的碧桂园,看起来对整体业绩的影响可以说微乎其微。 也许人们都是健忘的,也许很多人根本不关注房地产而就稀里糊涂买了房。

    回到时代城,个人以为价格偏高,同样的价格会有更合适的选择。

    最新推广的是3月14号项目营销总经理签售..... 特意看了下, 不是常见的牛逼的霸道总裁签售,而是项目营销总..
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    碧桂园名门时代城
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 富田城·九鼎华府 2020-03-11 17:01
    说一下管南最外围的三个千亩大盘。

    郑新快速路-南四环-东三环(中华路)的合围区域,偌大的一个片区,仅仅驻扎着三个项目,每一个都是数千亩的巨无霸:绿地花语城、正商生态城、富田城·九鼎华府。

    绿地花语城,在售三期高层面积约96-149㎡,毛坯均价:13000元/㎡。
    正商生态城,在售一号院、二号院高层、洋房,毛坯均价:高层11000元/㎡,洋房13000元/㎡ 。
    富田城·九鼎华府,在售4号院、8号院,纯高层,毛坯均价:12000-13000元/㎡。

    在刚需市场的南四环外,什么规划什么美好愿景都是胡扯,价格才是王道。
    卖的最好的是正商、卖的最差的是富田、位置相对最好的绿地卖的中规中矩。

    正商做的有刚需产品中非常好的示范区,集团也有非常明确的操盘思路,不玩儿那些高端的虚的,与智慧城差开一点点价格,又低于邻居绿地,再加上首付政策的优势,这对刚需的引诱力是致命的。

    绿地稍受制于企业属性,并不能像本土房企大开大合,中规中矩是情理之中的结果。

    而振兴集团的一贯溢价作风延续到九鼎华府项目上,就死翘翘了。 这儿不是九鼎世家、更不是九鼎公馆,而是四环外的九鼎华府啊 富田君!

    前有狼后有虎的管南,虎狼都嫌自己跑的慢,你个笨熊还不窜,掉坑里你能快速爬出来吗? 人家都是低开高走,你非得高开低走,置业顾问都没信心,如何给予客户定心丸?
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 亚星观邸(锦绣山河) 2020-03-05 11:56
    60余亩的地块,规划9栋住宅,容积率2.5,户型面积区间210-440㎡、3.5米层高一梯一户设计。

    外里面全干挂天然石材、约3000㎡会所、顶层赠送露台、一楼赠送花园、户户有赠送、甚至每一位业主都可拥有一个外国语中学的免试入学名额……

    这是什么样的标准? 纯纯大平层改善甚至是终极改善产品啊,事实也确实如此
    每个开发商在度过生存阶段后,也会面临改善的需求,都想树立自己的标杆项目,盘踞
    西南数年之久的本土企业亚星赚的盆满钵满,自然也不例外。

    亚星观邸项目位于二七区嵩山路东,南水北调运河南侧, 是亚星集团的高端产品。

    项目内部的资质毋庸置疑,输就输在大区位。

    二七新区喊得很早,但发展很慢,在房价上也是郑州主城区的最低点,近年来又被邻居管南所压制、反超,刚需产品是主流,改善产品寥寥无几。

    亚星观邸这种“豪宅”,显示是与片区属性相悖,去化周期可想而知。

    2018年已经交房的亚星观邸,至今还有100多套未售出,要知道小区的总户数也就在400套左右,交房一年半还有三分之一未售,在经历16年大涨的郑州也是独特的存在吧?

    目前在售面积基本240㎡起,均价大概在17500元/㎡,总价420万起,首付小150万,这类目标改善客户在郑州是有非常非常多的选择的,除非是对周边有特别浓重的地缘情节才会选择亚星观邸。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 清华忆江南 2020-03-04 17:38
    清华·忆江南项目整体占地6100亩,东西长约2.5公里,南北平均宽约1公里,分组团开发。

    1-5期已经全部交付,目前在售珺山组团,总占地面积336亩,产品类别依次是别墅、洋房和小高层,共规划58栋住宅,总户数1906户,全部为一梯两户设计,容积率仅为1.08,建筑密度16%,绿地率37.2%;目前主推的是面积为91㎡-123㎡的两室两厅和三室两厅。

    清华园集团的在售项目其实就两个,荥阳东的清华·大溪地与广武镇的清华·忆江南,都是数千亩大盘。

    而忆江南因为所在区域,与大溪地的刚需又是不同的定位。

    在忆江南所处的片区,吸引刚需置业的难度几何倍增,融信江湾城就是一个惨痛的例子,而南侧不远处的万亩大盘正商河峪洲也是如此。

    “让生活从好到美好”是清华园集团的企业理念,放在远郊盘忆江南的定位上也正合适。

    所以,清华·忆江南就把环境优美这条路贯彻到底,绝口不提刚需,取而代之的则是生活方式与社群,这是他们现在宣传的调性。

    慢生活,做配套,营造理想化的生活方式。

    “在湖边,闲聊、散步、运动、垂钓了;社群好友一起交流书法、摄影、下棋;在私家庭院内种植些鲜花,设计景观、组织派对烧烤……”

    理想很丰满,现实很骨感。不是说清华·忆江南不好,而是适合忆江南的购房客群很窄,刚需首次改善都不适合,它适合的是中年后生活稳定、财务没压力又有闲情逸致的人。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 蓝城诚园(同晟象湖澜湾) 2019-12-26 14:21
    今年年初白沙火热的蓝城诚园早已经告一段落,剩余的一部分房源迟迟没有推出来,白沙也基本沉寂了半年没有大的动静,因为真正可售项目实在太少了,星联岚溪府卖的还算不错,瀚海观象前一段的降价入市也没有掀起大的波澜,毕竟面积与总价实在是太高,受众人群比较窄。

    而在蓝城诚园3块地的西南角,则是一直神秘的宏升公馆项目,最近则因为一些内购的声音而浮出水面,而开发商变成了北京华联。

    看看具体产品,案名:华联嘉禾·象湖学府,占地46亩,4栋小高层、4栋高层,面积区间98-140㎡,高层整体偏小户型为98㎡、112㎡、122㎡、129㎡,2T4户;小高层140㎡,2T2户,大面积玻璃幕墙+铝板外立面设计。

    全款12500元/㎡,首付50% --14000元/㎡左右。

    相较于隔壁蓝城诚园最后全款将近17000元/㎡的价格,周边又没有其他项目,华联这个价格让关注附近项目的朋友们又打起了精神。 毕竟批复的8号线地铁口和省实验初中高中部都近在咫尺.. 诱惑力还是很强的。

    个人大厅得到的消息是,华联收购了宏升的46亩此地块,甚至还有东侧的54亩,合计一共100亩,北侧的商业则是华联ARC商墅产品及华联奥特莱斯,继而开始中介向外释放团购信息。

    没过几天,反转来了。 宏升置业发布生命公告,声称未与任何公司联合开发,所传一切言论皆为不实言论等……

    无风不起浪,一个巴掌拍不响,世上也没有无缘无故的爱与恨。

    华联不会无缘无故的做前期定位与规划,宏升置业的股东们也不会轻易的妥协,很多人还是很期待这个项目的,静等双方最后的博弈结果吧。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 清华大溪地 2019-12-25 14:35
    清华大溪地,项目地处荥阳东,整体位于中原西路与商隐路交会处。

    总占地3600余亩,总建筑面积超500万㎡,涵盖住宅、商业、文旅、酒店等,其中住宅占地约2500余亩,整体建筑风格为地中海西班牙风格。住宅已经陆续开发了1号院、1号院南院、2号院、3号院、5-7号院、9-12号院、15号院,很和谐的没有4/8号院…… 前期销售的大部分以洋房与部分别墅为主,近两年首先整体为刚需化的高层产品,目前11号院销售过半,主力销售12号院。
    其中11号院容积率2.41,绿化率39%,整体由17栋18F小高层和4栋32F高层及部分沿街底商和1所幼儿园构成,产品面积区间88㎡-142㎡四房。

    大溪地开发周期将近10年,甚至在2016年那个火热的夏天也成为众多哄抢的对象,无处安放灵魂的刚需及投资客们在市场推波助澜下惶惶不安,单日涨价1000元的情况在这里也曾出现,最高点售价达到12000+元/平米,而目前大溪地在片区基本上是除了永威之外的最高价,均价大致在9000元/㎡。

    大溪地在荥阳片区来说,相对其他项目优势还是比较明显的:占据地理位置优势,10号线地铁口基本位于整个项目的中间位置,中原路也能快速衔接郑州市区;再加上与清华园集团合作的郑西一中的优惠政策、占地88亩的李商隐公园等,使得大溪地整体在荥阳东竞争力不俗。

    在具体社区上,最近开发的10-12号院相较于早期地块也有随着市场的进步而提升整体品质, 社区精装入户大堂、园区全石材铺设、邀请山水比德等知名景观公司等,能看出来还是比较用心的。

    只是,市场疯狂的时候大家都冲昏了头脑,能买到房就行,但在冬天里市场下行的阶段,对远郊盘的冲击则是最大的,冷静下来的心就有了更多精挑细选的时间。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 格林上东 2019-12-20 17:26
    格林上东,位于白沙镇通惠路与青年路西南角。

    注意,这里虽然是杂乱无章的白沙镇,但确确实实属于郑东新区管辖,项目在市场上的声音很少,远远比不上东侧不远处东润城的市场知名度,甚至不是特别关注白沙的购房者们大部分都没听说过。

    开发商资本方是北京的,在郑州项目不多,经开区六大街的格林度假山庄和经三路的一个写字楼是早期开发的,整体水平中规中矩。

    格林上东一期16年已经交房,实地看小区环境没什么亮点,物业、园林其实就是早期普通小区的水平,但比个人预想中的还要强那么一点点。

    目前二期楼栋已经封顶,外立面正在施工,经过1年多的销售也已经进入尾盘状态,据案场置业顾问介绍还剩余90多套房源,大多是135㎡三房产品,户型非常传统,135㎡三房单卧室朝阳,整体也不方正,在目前市场上的户型中属于最底层。

    价位方面,顶层8500元/㎡,其他大部分楼层9500-9800元/㎡,可以首付分期,首付5万或10%,剩余2年2次付清,因为是郑东新区管辖,目前购房政策方面卡的比较严,必须有购房名额。

    整体来说,项目没什么特点及优势,区位目前也不行,白沙镇也许以后会整体提升形象,但在象湖周边还未发展起来的的当下,时间需要多久就可想而知。

    不过,价位便宜才是硬道理,虽在白沙镇,但周边人群还是相对有支撑的,所以格林上东的整体去去化不错。
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    格林上东格林上东
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