中海云鼎湖居，北龙湖北岸唯一在售住宅。

规划指标没得说，俩字：舒服。 108亩、2.5容积率纯小高层、127/149/175三个面积段、全部2T2、首层3.5米/其他3.05米层高、户型大面宽没毛病、精装交付。

外围4/6号线换乘站距项目300米，4号线已开通；南侧启迪公寓及部分商业、幼儿园—高中的清华启迪学校、中原科技城规划加持、湿地公园近在咫尺。

项目整体内外指标都相当棒，总共22栋楼，目前已开11栋，最南侧与最北侧两排全部是127㎡户型、175㎡只有16#一栋，其余中间部分楼栋全部是149㎡。

127㎡成交价在28000-29000元/㎡左右；149㎡均价在31000元/㎡左右；175㎡基本顶着北龙湖32000元/㎡的备案价卖，实探来看，销售应该整体还不错。

中海云鼎湖居有两个问题：学校、装修。 对于装修标准，其实看样板间就知道，匹配不上3万的售价，勉强能称得上改善，装修够用，绝对称不上好，但这其实也不是什么大问题；最重要的是清华启迪学校问题，项目上不会说能上，只会说是公立学校，公立学校等到交房后根据教育局分配划片，这附近没有其他学校...等等，言外之意是“我们项目能上清华启迪”。

可关键问题是，清华启迪虽是公办学校，但今年第一张招生除了启迪公寓的业主孩子能上，其余的是自主招生。ZF花大力气引进清华直管的学校，肯定是要出成绩的，而名校之所以是名校，生源才是最重要的，自主招生才能保证生源。 另外，启迪原本勾的住宅地也被你中海抢去了，中海云鼎湖居想上清华启迪能容易吗？ 不容乐观。

中海东西及西南方向还有住宅地块，另外永威的地今年不出意外是要面世的，龙湖北岸今年可能会有2-3个项目，有对龙湖北岸小高层感兴趣的，可以期待一下。(展开全部)

名门紫园，何时能迎来白衣骑士？或者说会不会迎来白衣骑士？

作为绿博的拓荒者，名门对绿博房地产市场的贡献还是有的。曾几何时，名门紫园小高层一度干到14000-15000元/㎡，与高点时的郑东碧桂园比也丝毫不落下风，紫圆实验小学、东枫杨的学位加持更是吸引着对教育要求较高的家庭趋之若鹜。

名门的资金困境常年伴随左右，而俩学校面对的质疑也同样如此，没有人是前后眼，大多都是事后诸葛亮。紫园目前主要在售是九期，北侧是正金·玉苑，就是目前售楼部所在位置，售楼部后期是业主会所之类的用途。

开售并没有多久，小高层之前卖9500左右，比较意外的是在20年年末，竟然调价上涨了，基本在10000元/㎡出头，但售楼部空荡荡的，只有一个置业顾问在驻场，令人唏嘘。

整个绿博在20年由万科兰乔圣菲掀起一阵狂风，把绿博的底给掀了个底朝天，兰乔圣菲7500的高层价格与对面融创观澜壹号9000+的尾盘洋房，让其他项目面面相觑。

他们没有万科与融创的抢跑魄力，只能暗暗咬牙维持在9000左右的价格，其实卖的也没有想象的那么惨，个别项目销售其实还可以。

另外，9月份名门又豪掷10亿拿了两块地让许多人愤怒，深陷舆论漩涡的名门没钱盖房有钱拿地？ 不过，小道消息听说这两块地名门只是壳，名门没有出钱，和名门基本没有关系了，难不成紫园也会步橙邦与翠园的后尘，迎来白衣骑士？ 一切皆有可能~(展开全部)

上次去鑫苑府，还是售楼部刚开放没有开盘的时候，前几天再去时，已经基本售罄，半年干掉一期也着实厉害，只是其中的过程也是比较曲折，同时在市场上也造成比较大的轰动。

第一次了解完项目点评时，说了项目的大概背景情况以及对于2.5容积率做出来的户型的吐槽，但是对于以往鑫苑的营销手段来说，销售应该无虞，现在看，这话毁誉参半。

7月底首开均价15300左右，当时明显是高估了自己的产品力以及市场的冰冷程度，签约汝河路小学+郑州四中也没有带来明显的效果，首开销售状况很差，主要营销团队更换在所难免，同时也造成了10月份的第一次降价，大概14000元/㎡左右，整理来说，前期买的客户实际成交均价为14500元/㎡。

而到了12月份，大招来了，先后通过以工抵房的名义推出7#和5#两栋楼，联合贝壳直接搞了一把大的，全程经纪人蜂拥而至，最低低至12000元/㎡，113㎡暗卫户型成交价基本都在13000元/㎡以内，其他户型均价在13500元/㎡，而149以上的大户型，价格在15500+，甚至个别能达到16000元/㎡，而目前售楼部剩余的少部分房源也都是这些大户型。

短短四个月，从15300到14500再到最后的13000左右，平均降幅达到2000元/㎡，所以销售一片大好也就能解释了。

在郑州，不是房子卖不出去，特别是低价刚需盘，只要肯降价+贝壳轰炸+首付分期，走量刷刷的，屡试不爽，情绪一上头，管他适不适合自身情况，先上车占了便宜再说，大不了后期维权呗。

话说回来，三环边、有学校、地铁7号线1KM、2.5容积率，对于刚需来说13000的价格足够支撑了，买不了吃亏买不了上当，至于寻求改善的来说，就看你对改善如何定义了，如果只是单纯的150㎡面积够大就行，那可以满足，如果有其他方面的综合更高要求，那就抱歉了。(展开全部)

龙湖雅宝·天钜，位于管城区城东路与石化路西南角。

元旦终于有时间去探盘天钜，虽然我对周边非常熟悉，但秉承没有调查就没有发言权的态度，一直拖到现在才有这条点评。

首先，地块是雅宝运作，与龙湖合作开发，公司持股的话龙湖占股60%，雅宝占股40%。但有一点很有意思，龙湖方面对外一直的宣传口径为：龙湖雅宝·天钜，而售楼部非常有质感的案名则为：雅宝 龙湖·天钜，这品牌名字的一前一后难道还没有协商好？

69亩地，3.5容积率，龙湖又拿出了熟悉的高低配，4栋洋房+7栋高层，还有一栋商办楼，一所幼儿园。

项目其实产品挺杂的，洋房1-2楼为复式，带院子与地下室；3楼带北向楼台；4层以上是标准层；高层的话倒是比较直观，99/115/140㎡；还有一栋商办产品；还有1栋半回迁房... 不大的地块集结了复式洋房、“退台”洋房、标准层洋房、商办楼、回迁房...

不过抛开别叫乱，但看产品来说，天钜这次的户型设计可以说没毛病。 高层三个户型全部是连通阳台，至少三开间朝阳，整体户型方正，140的做到了四开间，全部标配两卫；洋房标准层142㎡加上85%的得房率，餐客一体南北贯通，兼职爽歪歪，真的舒服。

至于劣势，大概有亮点比较重要：1、回迁房在8#整栋楼以及10#15楼一下，等于是1.5栋回迁安置房，比例也着实不低。2、项目北侧50米即是陇海铁路线，这是无法规避的硬伤。

至于周边老破小、东侧老农药厂、交通通达性差等个人觉得都不是大硬伤，不必深究，周边这么多年都是这样，想改变大的面貌短期不现实，愿意买的就代表能接受。

高层均价18000元/㎡左右，140㎡贵些，99的便宜些；洋房1-2楼复式33000元/㎡，三层带北侧楼台25000元/㎡，标准层22000元/㎡。

开盘对外输出3个亿，实际卖的应该没有这么好，但整体还可以，管城区缺好项目，这个项目未来也不会很难卖。(展开全部)

紫荆山，省委及各大厅级单位及家属院、地铁1/2号线、紫荆山公园等聚集于此，近几十年来绝对的郑州主城“C位”，哪怕是郑东新区的强势崛起，也并不意味着紫荆山的没落。

嘉里中心，位于紫荆山省人民会堂北侧，郑州主城区售价最高的高层楼盘，能否支撑起30000元/平米的均价？

答案是肯定得。

从销售情况也能窥知一二。总共500多套房子的嘉里，首开最北侧楼层较低的1#楼，均价30000元/㎡，已经售罄；昨天1月3日又开了中间的2#楼，3个单元，全部2T2户，面积166㎡/218㎡，共计191套房源，去化132套，数据依然傲视群雄。

20年主城区改善项目整体卖的都很好，西区的恒大云玺、康桥玖玺园、昆仑望岳、万科山河道让中原区地缘人群有了更多选择，而嘉里的附近，可以说没有敌手，融创蘭园与常绿东风宸院还差点意思，嘉里又是完美覆盖了省委附近急需改善产品的人群，他们这些“地缘”的消费力终于有处释放。

地段对地缘客户堪称完美、开发商品牌力几无槽点、社区户型够纯粹、产品力虽不完美但能够接受…

最大的槽点就是户型设计了，说实话，没有一个户型是现在“普遍”认可的好户型，而且还是大平层产品，就更说不过去，另外，港式的精装风格略显单调，谈上不简约又略显老套，整体质感与30000元/㎡的售价不匹配。

但这些并不太影响整体销售，2#销售完毕后，最后一栋3#估计到下半年会推，今年大概率清盘。(展开全部)

要说今年郑州房地产项目风头最盛的项目，万科兰乔圣菲拔得头筹应该问题不大。

从中介朋友圈的62XX，再到抖音上的大规模传播，郑州房地产算是上了个小热搜吧，搞得沸沸扬扬。

当然，也并不是夸大宣传，在随后的开盘中，兰乔圣菲的价格也浮出水面，6300元/㎡的房源应该只有两套，大部分在7200-7500元/㎡毛坯，同时东地块同步在售精装产品，价格8000+起，毛坯房当时卖的很快，特别是中间户128㎡的户型最受钟爱，户型好单价总价双低，去化效果最好。

从开始释放消息到现在过去两个月，现在啥情况呢？ 目前从售楼部实地探盘得知，西北角的两栋毛坯，东侧的51号楼基本没啥房源，西侧楼栋中间户128㎡已经销售完毕，户型相对一般的150㎡产品还剩5楼以下的几套，而最大面积的170㎡房源主要集中在最西户，面积大，总价高，又在物流大道与广惠街的交会处，受各种不利因素最大，所以西户170㎡基本没咋卖。

目前价格依然和之前差不多，1楼最低的7100+，大部分价格在7300-7800元/㎡，精装修的应该还是原样，没具体问。

特价的这两栋楼，优劣势都相当明显，价格低、位置差。 但每个人购买时考虑的因素有很多，大部分是冲着低价屯一套，但也知道有人就是看不上毛坯的两栋楼位置，宁愿买东侧位置稍好的精装修，这就是仁者见仁智者见智的问题了。

至于绿博是坑还是漏，都是个人选择行为，想必刷卡掏钱时都会根据自身情况考量，毕竟现在的市场冰冷，目前购房者的行为已经不是16、17年时冲动上头心态，买的肯定是认为值这个价，不过就以现在的绿博整体来说，万科的高层价确实是目前的底，项目在绿博的位置也算好的，假如8号线2期在地铁四批规划中批复，绿博大道广惠街这站是没跑的，这算是未来最大也是最实际的盼头。(展开全部)

绿都凤凰悦园，位于管城区凤凰路南、东明路西。

项目占地约67亩，容积率：2.49，绿地率：35%，规划7栋住宅（5栋26层，1栋21层，1栋17层）+1栋幼儿园+1栋综合楼，总户数：586户，停车位：1228个，车位比达到1：2.1...

管城区住宅项目的扛把子没问题，但要说对标甚至超越嘉里...还是算了，产品规划超过也许能站得住脚，但除此之外，还是被嘉里吊打，毕竟房子不只是看规划。

作为管城土著，仅个人而言龙湖雅宝天钜的吸引力不如绿都凤凰悦园。

产品规划绿都完胜，品牌力龙湖完胜；

项目周边环境绿都略胜一筹，虽然目前周边都是老旧小区，但龙湖的位置可期待城市面貌的改变基本不会有了，而绿都项目南侧的厨具市场，未来路东侧中博家具市场，都是中博城的地，后期有改善空间，甚至中博家具一度与华润达成协议，打造华润万象天地，但目前又搁浅了..好歹有个期盼。

区位交通打个平手，龙湖基本算在2/5/6三条地铁线中间位置，都不算进但都能辐射到；绿都离已开通的3/4号线1公里左右，辐射也基本没问题。

教育方面，龙湖天钜小学应该是二里岗小学，而绿都凤凰悦园依目前的划片范围来说，大概率是管城区外国语小学，目前绿都胜。（但绿都地块东南角是规划的小学用地，如果建设肯定是划片这个），那么未来教育方面就打个平手吧。

商业的话，绿都北侧是二环里绿都广场商业，东侧未来中博家具地块商业，龙湖那基本可忽略，也是绿都胜出...

哎，说了这么多，绿都说到底还是内部房，外部没有资格购买，转让房的几率估计也不大，毕竟宇通近10万员工，只有586套房子，内部竞争也会比较激烈，肯定会有很高的门槛，非高管或高技能人才，普通员工想都不要想，没戏，所以更名方面应该也会有所控制。

2.5容积率，纯高层大平层社区，外立面颜值出众，二环内，学校商业地铁都能覆盖，配套一应俱全，预售证已经公示三栋楼，你觉得值多少钱？(展开全部)

郑银桂府，位于管城区中州大道与金岱路东一公里路北。

西侧是尚庄城改项目阳光城的6号院，对面南侧是嵩阳中学、财税职业学院，东侧是目前还未贯通的腾飞路，北侧300米就是正式开通的地铁4号线果园路站，在整个南区的新房项目中，这也算是真真正正的4号线地铁盘，位置还是很好的。

这是一个命运多舛的项目，曾被某媒体文章列为郑州十大烂尾盘之一，目前也许会有所转机，8年后迎来白衣骑士？

小开发商的各种问题在这个盘上体现的淋漓尽致，早在12年11月就以单价5700元/㎡的价格对外内购，根据户型不同缴纳20/25/30万不等的费用，承诺14年底交房。

最早叫正印摩卡时光，后来改名正印良品，开发公司为河南正印置业有限公司。2015年由于正印置业错综复杂的资金链问题将项目卖给了万吉置业，更名为万吉花园（万吉一品），双方在债务问题上估计也是没达成一致，后来万吉花园也消失了，项目前后历经八年，现在项目售楼部悄然开放，备案名泰莱尚苑，推广案名为郑银桂府。

43亩地，高低配，西侧洋房东侧高层+小高层，高层有2T5/2T6的产品，也是把容积率发挥到极致....

案场与康桥物业合作，后期可能也会是康桥物业， 这算个加分项。

最重要的是，从案场置业顾问口中得知“郑银桂府”案名的由来，开发商与郑州银行合作，具体形式了解不深，但郑州银行应该是控股方，这对项目未来的保障是定心剂，据称现在四证，差预售证，之前南侧盖起来的两栋楼已经拆除，正在施工北侧楼栋，已经出地面2-3层。

如果项目的资金问题真的解决，三环内4号线地铁口，对于刚需来说还是比较合适的，但前提是项目正常、资金正常、能够正常交付！ 一切有待观察，谨慎谨慎谨慎。(展开全部)

南龙湖的房地产市场经过多年的发展，现在的地盘甚至都“不够”开发商施展拳脚，地方都有些不够用了，开始往外围发展，所以现在披着南龙湖外衣的很多楼盘，其实是郭店薛店孟庄。 这其中当然少不了专吃这一路的华夏幸福。

前有郑州孔雀城、后有孔雀城公园海、现有孔雀城星河府、后续肯定还有其他项目，毕竟华夏幸福后期的重点依然是在孟庄。

孔雀城星河府，位于南龙湖中华路与双湖大道交会处东500米路南，但这里是孟庄。项目西侧潮河+恒基水榭华城，北侧也是个新项目-澳海云澜赋，东侧是物流园，南侧星联望溪府。

1.99的容积率，16-18层的纯小高层，控制得当的89-125㎡户型区间，现代主义建筑立面，窗墙比较高颜值出众，这产品指标是真得劲，放在市区不知道会掀起多少波澜呢，可惜是在孟庄，这也是郑州市场的可悲之处，主城区的规划硬性指标，注定是做不出来舒服的产品，远郊产品指标好了地段实在是差得多。

毛坯8000出头的价格其实也不算便宜，毕竟位置、品牌更好的万科星图精装修也就9000，而且精装标准还不错，产品整体也没啥大毛病，在南龙湖的竞争力会更强一些。

星河府后期说的是有精装，但根据郑州近两年的情况，精装实施的可能性估计也不大，目前展厅在双湖大道与郑新快速路东500米路南。(展开全部)

保利开挂了。

继昨天保利以6114元/㎡的楼面价拿下在高新区双湖科技城的第二块地后，刚刚又以4751元/㎡左右的楼面价拿下二七区57号、58号两宗土地。

不过，双湖科技城的地是又中建方程统一土地整理开发的净地，没有啥不妥之处；今天这两块地在二七区郑密路西侧，郑西高铁南侧，应该是绿地城的城改后续地块，怎么也被保利拿下？这操作就有点耐人寻味了，也许是绿地没钱，也许是在新的领导班子下，郑州城改模式未来的未知性传闻得以应验。

话说，保利最近在郑州的发力着实厉害，近一年拿地的经开物流园区的保利金茂时光悦、经开老城的保利天汇、还未入市的保利天珺、双湖科技城的保利和光屿湖双子星、二七区绿地城地块，还在售有北龙湖的保利珑熙、高新区的保利文化广场、超级城改项目保利海德公园、基本没住宅的中原区保利心语，保利在郑州的项目应该是目前央企国企中最多的，主城区貌似只有管城区还未覆盖到。

看这拿地架势保利势必是想往排行榜前列冲一冲，但摊子大了会更考验开发商的整体实力，央企的资金不是问题，并不用担心烂尾问题，但在郑州，项目整体品控方面还是有待提高的，比如最近保利文化广场的问题就较为突出。

保利这些在郑州的项目，已呈现的都只能说是中规中矩，“天字系”的开端天汇卖的并不好，新盘的话，双湖科技城的和光屿湖即将亮相，洋房产品赠送比较多，也是个亮点，个人比较期待同样老经开的改善盘保利天珺的呈现。(展开全部)