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独孤九贱 房产评论师

  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 郑地璞园 5小时前
    郑州地产集团,国企,业务重点涵盖城市基础建设、区域性土地综合开发、省市重点工程的投资运营,以及商业房地产及社会保障性住房的开发。

    售楼部展示着以往的建设项目:郑州火车站西广场拆迁项目、陇海路高架快速通道工程、郑州黄河风景区开发建设、贾鲁河综合治理工程、奥体中心项目开发建设、京沙快速通道项目……

    看看郑地这些覆盖郑州东西南北的市政大项目,就一个字:稳。

    地产方面,最近郑地在市场上的声音也挺活跃。

    白沙的美景东望虽不是郑地操盘,但好歹是合作项目,此次清盘的盛况历历在目,目前高层已售罄。

    南边航海路上的郑地新港华苑,纵然有很多硬伤,但凭借着双地铁傍身,低价的策略,销售情况也不错。

    西边的郑地璞园就很磨叽了,当然这跟国企也有很大的关系,毕竟不差钱。

    憋了两年房子都封顶了,让西区人民等的好苦……

    终于在18年10月开始销售,从去化率来看,卖得不错。

    郑地璞园和新港华苑一样,硬伤特别明显,虽然楼盘密度与容积率都还不错,但户型的设计实在太差,说是10年前的设计也不为过。

    户型展架上,手枪一字排开,扳机、瞄准镜配备齐全……

    14000元/㎡的价格是低于预期的,加之国企背书,后期品质也能有所保障。
    除了户型的缺陷,其他配套等还是相当成熟的,也受市场的认可。

    而且可以说,西郊的老郑州是最地缘性的,而郑地璞园甚至80%的客户都是老中原区的。
    种种因素,使得郑地璞园卖的还不错。

    如果购房区域选择这里,没有特别高的预算,郑地璞园也是个不错的选择,但前提是选个稍微差不多点的户型。
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    郑地璞园郑地璞园
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 雅居乐天域 1天前
     雅居乐天域,沉寂的地王。

    不是不想发声,是不知从何说起,自己拍的地,只能含着泪咬碎了牙往肚子里咽。

    南龙湖现在是刺刀带着红。

    龙湖天宸原著,顶着众人期待的光环入郑,做出的产品实在有点让人失望。
    正商兰庭华府,在正商集团品牌转型之际,顶住市场下行的压力,坚持做精装倒真是值得让人点赞。
    雅居乐天域,憋了这么久,前期的客户也被龙湖与康桥洗劫大半,再加上市场遇冷,观望情绪日益趋增,加之外来开发商的各种简配,维权事件时有发生,郑州购房者对外来大开发商的态度发生的转变,不再盲目追求国内一线品牌,可想而知,2019年雅居乐天域的日子实在不好过。

    高昂的地价,刚需的产品,市场的变冷,客户的观望,对手的夹击,集团的任务……每一方面似乎都不利于雅居乐天域,而且整个南龙湖如此,甚至整个郑州都如此。

    雅居乐天域入市销售也许会到3、4月份,不管如何定价,可以预见的是卖的一定很艰难。

    深夜的售楼部灯火通明,在寒冷的冬天似乎看着格外温暖。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 富田九鼎公馆 2019-01-14 10:31
    富田九鼎公馆,与南四环外南曹的富田兴合城项目合并,统一更名为富田城,现案名为:富田城·九鼎公馆,为整个富田城的一个组团,首次推出2号院。

    了解富田城的土地情况后,不得不为之震惊。

    之前在写管南楼盘概况时提到过,富田城整体占地近万亩,7平方公里,50个地块左右。

    单看体量,在管南甚至整个郑州市场也是巨无霸般的存在。

    从之前的精装到改为毛坯、因为政策又经历了售楼部“关门”事件、规划指标一直在更改……

    销售节点一拖再拖,九鼎公馆也称得上命运多舛。

    10号左右,各个渠道的广告开始陆续推出,看来,这次是没问题要入市了。

    首开二号院,占地88亩,容积率3.8,9栋高层,2T4, 户型由88㎡、108㎡、125㎡、142㎡组成,其中142㎡最大户型只有66套,整体仅占比4%。

    毋庸置疑,标准的刚需配置。

    不过,九鼎公馆相较于融创城和永威城来说,最大优势在于门口的地铁4号线,这也是很多购房者比较看中的配套。

    融创城洋房开了15000-16000,融创城的高层价格应该在13000左右,相信九鼎公馆会非常难受。

    永威城的房源不多,价格14000+;

    中岳俪景湾声音一直不大,均价13800左右,不管是品牌还是位置,相较于九鼎公馆都稍差,基本构不成威胁。

    振兴其实是河南的老牌房企,以往的产品也可圈可点,企业还是比较靠谱的。但从以往项目来看,振兴的定价并不低,预计九鼎公馆价格14500元/㎡左右。
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    富田九鼎公馆富田九鼎公馆
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 泉舜上城 2019-01-12 11:07
    泉舜上城首开推出372套,去化76套,均价20000元/㎡。

    这76位首批业主被戏称为“76勇士”,这个段子令旁观者唏嘘。

    个中滋味,唯有自知。

    更改项目接近6的容积率;底商夹杂在两小地块中间;2T6、3T6、69㎡起步的纯刚需设计;非常一般的户型设计;对于在郑州市场上没有其他项目的小开发商;10万方的商业不知到何时的配套;

    纵然泉舜有郑纺机地王傍身,二环双地铁加持,但以上种种也实在支撑不了20000的价位。

    首次开盘去化率最高的是129㎡的最大户型,可以看出,附近的地缘性客户改善需求还是很强烈的,无奈选择不多,这也是老城区居民目前的购房选择尴尬所在。

    18年底,泉舜终于做出了选择。

    三家分销齐上,首付分期,降价至16000-18000元/㎡,一时各中介的朋友圈开始轰炸……

    虽然从图片上看人潮涌动,但起码三分之二为中介经纪人。

    不过,中介的力量不容小觑,在全城大范围的轰炸下,成交套数在元旦左右直线上升,最近几天热劲儿已过,售楼部基本又恢复了往日的模样,回响着恭喜发财的悦耳音乐……

    据说促销活动截止到春节前,达成回款任务及向市场发声的目标后,恢复原来价位。

    老子他老人家早就说过:知人者智,知己者明。

    对吧? 泉舜。
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    泉舜上城泉舜上城泉舜上城
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 阳光城·丽景公馆 2019-01-10 15:08
    12月10日,阳光城丽景公馆售楼部门前扯起条幅,组织人员在刺骨寒风中给各位维权人士分发口罩,开始维权。

    与之对应的是安保人员“特警”似的盾牌列阵……

    究其原因,一直宣传的精装修被售楼部拿出一栋楼毛坯销售,均价13500左右,买房半年价格缩水3000块,前期购房者的愤怒可想而知。

    先来看看之前的数据信息

    2017年8月底首次开盘,均价15500元/㎡,精装。
    2017年9月26日,均价15800元/㎡,精装。
    2018年5月16日,均价16000元/㎡,精装。
    2018年6月24日,均价16000元/㎡,精装。

    其中,小高层的那栋楼卖到了17400元/㎡。

    每次路过西三环,总会瞅一眼丽景公馆,每次都会发唠叨下楼间距的问题;南北两个地块,容积率将近6,地块的狭长任你有十八般武艺也做不出花儿来,更何况是在郑州市场饱受质疑的闽系开发商。

    之前的股东闹矛盾,彪形大汉光着膀子霸占售楼部一月有余,坊间听闻是阳光城集团资金链紧张,没有通知合作方,单方面抽走了项目上的售房资金,引起本地企业的强烈不满,催生售楼部关门事件,一时购房者人心惶惶,这也为后来的维权埋下伏笔。

    18年底,阳光城由于回款的需要,西三环的丽景公馆毛坯销售;经开区的阳光城檀悦也变相的降价销售,资金链紧张,这一切皆是为了回笼资金,至于后续烂摊子,反正经验充足,小意思。

    葱快了不剥皮,萝卜快了不洗泥。

    檀悦配套的商业阳光天地是和zf签订协议前10年必须全部自持的。

    革命尚未成功,阳光城,加把劲儿啊。。。
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    阳光城·丽景公馆阳光城·丽景公馆阳光城·丽景公馆
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 建业天筑 2019-01-10 11:11
    建业天筑,占据高铁片区的核心位置,超高颜值的外立面经常出现在朋友圈,是郑州为数不多的代表性明星楼盘。

    关于天筑的话题,近两年传播最多的有两点。
    一是春雨行动,让许多错过的人拍断大腿追悔莫及。
    二是超高的租金收益,让郑州整体房租下降的各房东们分外眼红。

    谁也无法预知未来,就是重新来过回到2015年的春雨行动,会选择建业天筑的依然是少数。

    目前天筑最小户型87㎡租金大约在8000元/月。

    而近期建业天筑国际公寓的信息也着实吸引了不少眼球。

    国际公寓整体30-200㎡,分为标间、一室、二室、三室等,全屋酒店式公寓配备,月租金8000-20000元左右,君邻会成员会有些许优惠。

    大部分人觉得不可思议的租金很少有人租,但建业不是傻子,听说租住率还不错。

    贫穷限制了想象力。


    天筑的装修及外立面没什么说的,虽说小户型与大户型装修标准不同,但都在水准之上,也对得起宣传时的效果;虽说现在豪宅的会所都越做越高端,但天筑的会所小影院同步院线还属第一家;大堂及管家也是一流水准..等等

    唯一觉得一般的是社区的物业维护,草丛中的枯树叶及烟头时有发现,个人认为这在天筑中不该出现……

    郑州建业天筑的明星效应传播甚广,在地市有强烈品牌价值支撑的建业有无与伦比的号召力。
    在商丘,建议已经深耕十几年,18年下半年,位于商丘日月湖的第二个天筑,在周边恒大、碧桂园、绿地等一线房企9000元/㎡的均价时,天筑开盘价最高达到17000元/㎡,去化率相当不错,不服不行。

    Ps:前四张天筑,后四张国际公寓。
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    建业天筑建业天筑建业天筑建业天筑建业天筑建业天筑建业天筑建业天筑
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 正商河峪洲 2019-01-09 15:08
    正商河峪洲,位于江山路与沿黄快速路(S314)交会处西大概2000米路南,总地块占地近万亩,后期地块还未完全拿到,一直在售的是一期、二期地块。

    整体限高60米,洋房、20层高层高低配,洋房户型区间88-141㎡,高层户型区间89-124㎡。

    由于地块较大,规划教育资源挺多,8所幼儿园、3所小学,3所初中,1所高中,同时地块内部规划有4.5万平米的体育公园,还配套有医院和商业地块,等整体成型后,在目前的偏远区位中能自成体系,也算是弥补了区位劣势。

    作为正商的收个超级大盘,内部称之为正商第三代产品,从售楼部来看还是下了不少心思的,从荒凉的炎黄快速路一路向西,初入眼帘的售楼部大门还是很气派的,包括后来南龙湖的正商兰庭华府以及正商十里香山的售楼部都有参考借鉴。

    正商河峪洲价格一直不低,和周边竞品最大的优势是地属惠济区,西侧的碧桂园思念翡翠城及山河郡、清华忆江南、融信江湾城都是荥阳广武。

    目前河峪洲洋房1.4万/㎡,高层1.2万/㎡,全部精装修,精装标准参考正商家河家,整体还算可以。
    碧桂园思念翡翠城高层均价8600元/㎡(精装),洋房均价9000元/㎡(部分精装,大部分毛坯)。
    融信江湾城目前均价7600元/平米,毛坯。

    虽说正商是惠济区,但仅凭这点个人以为还是支撑不了这么大的价差。
    除了地缘性客户,这里对于大部分购房者来说,实在是太远了,没有私家车基本寸步难行。

    1.2万的价格,虽说可选择不多,但挑挑还是有的, 对吧?
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    正商河峪洲正商河峪洲
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 中海九号公馆 2019-01-09 14:26
    2018年8月14日,中海竞得北龙湖19号地,土地单价2022元/亩,楼面价20222元/㎡,限价32000元/㎡。

    中海九号公馆近期伴随着各种内购声音入市。

    关于内购,中海方面矢口否认。

    但充斥朋友圈的毛坯限价32000元/㎡销售依然不绝于耳,也夹杂着绑定车位与地下室的声音。

    甚至朋友圈的健身教练都走马上任称有转让名额了...

    无风不起浪,无根不长草。

    虽说北龙湖内购什么的也不是稀罕事,但大家基本上还算守规矩,一切在暗中有序进行。

    但中海作为央企,在内购这件事上,应该向华润学习一下,虽然华润下半年也遭遇了信任风波,但起码还算守规矩。

    昨天在车上看到的小广告,让我对中海九号公馆的营销方式有了些许质疑。

    北龙湖 央企地产
    九如路 墅境洋房
    签约价:3.2万/㎡

    简洁、醒目的简易小传单,不应该是15万的乡间木屋别墅的广告纸吗? 这也太Low了吧?

    大北龙湖开始流行这种操作手法了吗?

    看看,严格按照备案价销售。
    等等,签约价? 言外之意还有非签约价?

    咨询后得知,140 160 180 210 四种户型,“简装”, 转让费4000元/㎡一次性付清,绑定车位与否待定。

    “你们是售楼部吗?”
    “不是,我们有渠道,可以内定房源,具体你懂得……”


    最后,效果图与宣传单的对比照,冲击力怎么样?
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    中海九号公馆中海九号公馆中海九号公馆中海九号公馆
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 亚新美好城邦 2019-01-08 16:15
    18年的最后阶段,亚新集团各项目都进行疯狂的朋友圈促销推广,上至集团营销领导,下至置业顾问,外加流出的员工特价优惠等海量信息充斥其中。

    绿博的美好意境清盘首当其冲,滨河的海棠公馆不甘示弱,城区的美好城邦楼王也加入打折争夺战,原计划20000左右的均价,在年末均价基本在19000以下。

    亚新的这波操作所带来的效果有大多目前不得而知。

    美好城邦顶着地王的称号入市,美好系成品房的代表,其中注入的精力还是可以的, 在郑纺机地王的光环下生存着实不易,虽说对标世玠不现实也并不是直接竞品,但世玠的热卖还是多少会让美好城邦眼红,顺带着拉高自己的期望值。

    世玠手起刀落的完成了清盘表演,留下一脸蒙逼的美好城邦。

    日子依然很难过。

    然而,泉舜这个福建老大哥顶着20000元/㎡的价格开盘,我敢打包票,亚新美好城邦的领导做梦都是笑着的。

    时不我待,只争朝夕。

    这句话美好城邦适用,泉舜上城更加适用。

    你瞧,泉舜上城最近今天开始充斥于各大中介朋友圈,首付分期、降价的大杀器纷纷祭出,

    早知今日何必当初啊。


    亚新目前所剩房源不是太多,除了位置,其他方面PK泉舜还是没问题的,但1.8-1.9万的价格在其他区位中选择余地还是很充裕的。
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    亚新美好城邦亚新美好城邦亚新美好城邦亚新美好城邦
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 鑫苑金水观城 2019-01-08 15:34
    鑫苑金水观城,68亩地,7栋高层+部分商业,高达7.5+的容积率,均价19000元/㎡,首次推盘514套,去化420套,去化率高达81%。

    在当下市场环境,此楼盘的硬性指标的特定前提下,这个数据还是相当亮眼的。

    究其原因,我想是不可小觑的地缘性客户为其贡献了大部分数据。

    坦白讲,除了东区的二手房需要下功夫捡漏,19000的价格在郑州基本可以挑着买了,各个楼盘的硬指标都会好于鑫苑金水观城。

    但很多人都有自己的生活半径,身边的老郑州很多人买房还是要参照自己的生活圈子,愿意重新换个区域生活的还是少数,特别是老金水与老西郊的更甚。

    传统的老金水,暂且认为二环左右吧,掰着指头数可选择的新房也没几个,亚新美好城邦、泉舜上城、融创金水府、鑫苑金水观城。

    看看这几个盘, 是不是没什么特别好的选择?

    除了亚新美好城邦,其他3个盘的位置数一数二,当然容积率也数一数二。

    地缘客户的购买力是上来了,可是产品却没有跟上购房者的步伐。

    瘸子里挑将军,无奈之举。
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    鑫苑金水观城鑫苑金水观城鑫苑金水观城
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