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独孤九贱 房产评论师

  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 青风公园 1天前
    让我们回到2016年那个疯狂的夏天。

    2016年7月27日,康桥地产以单价1501万元/亩摘地,折合楼面价9005元/㎡。

    2016年7月28日,亚新地产以单价1306万元/亩摘地,折合楼面价9797元/㎡(容积率不超2.0)。

    2016年7月29日,海马地产以单价1418万元/亩摘得1块住宅用地,折合楼面价10544元/㎡,成为经开区双料地王。

    郑纺机地王之后,在中建与开发商的联合推动下,滨河三连拍将滨河国际新城推上房价高点。

    悦蓉园目前已接近清盘,海棠公馆尴尬的寸步难行,后来的金辉、电建也都完成首开,而只有海马青风公园二期稳坐钓鱼台,
    本月25日才推出二期新品,有钱任性。

    海马青风公园二期占地109亩,目前滨河最低的1.99容积率,37%绿化率,规划6栋高层、8栋洋房,共1004户。

    从售楼部展示来看,户型有四个,高层123㎡中间户三室、136㎡边户三室,2T4采用离心式核心筒设计;

    洋房145㎡三室、159㎡四室,南北双/三阳台,整体户型都挺不错,没有什么大的缺点,毕竟容积率这么低,户型打造相对容易一些。

    依然是主打新风除霾,当时一期把具体内容写进合同,一时引起很多好评。

    二期的精装标准目前并没有全部公布品牌,但从样板间展示来看,整体标准并不低,只是差了最后的“官宣”而已。

    滨河今年的竞争激烈是不争的事实,但貌似跟海马无关, “有钱任性”。

    因为不会造房子的汽车公司不是好的地产商。 
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 海马青风院子 1天前
    不会造房子的汽车公司不是好的地产商。

    海马这个企业很神奇,汽车造的不咋地,房子倒是越盖越慢、越盖越好。

    东区海马公园还没卖完,二期北侧地块也迟迟未动;还有海马壹号公馆的叠墅算是景柱的自留地; 滨河青风公园二期同时间拿地的康桥与亚新,人家康桥都马上清盘了,这边海马才刚刚启动……

    海马青风院子,注定又是一个不一样的存在。

    北龙湖目前主流户数在200-500户,金茂府458户、融创壹号院321户、永威上和院319户,目前最低的是国投九栋的125户,隔壁的康桥诸子庐284户,而海马青风院子仅仅只有85户。

    容积率1.32,目前北龙湖最低,共四种产品:叠院 合院 联排 双拼,最小300㎡、最大664㎡,户户有院子地下室。

    奢不奢侈? 太奢侈了!

    当然,价位也是相当奢侈,听闻预计售价8万/㎡起步,总价2000万起,两套双拼总价过亿。

    相比之下,金茂、永威、融创也有些黯然失色。

    之前觉得北龙湖三雄已经是高不可攀的存在,而青风院子的面世则有欲与天公试比高的气魄。

    没有最豪,只有更豪。

    按照此售价再加上海马的一贯节奏,青风院子的销售周期将持续很久……

    但对海马来说,so easy。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 康桥九溪天悦 2019-05-16 17:36
    康桥九溪天悦在开盘前的推广一波接一波,开盘后终于消停了。

    推广无一例外的是讲6000多亩的土地上,有绿博园1.5倍的1800亩遗址公园,区域内部仅公园绿地就高达2000多亩,还有6万多方的水域面积,可开发住宅用地仅有2500亩。

    生态环境优秀,小双桥遗址公园,文化底蕴深厚,规划教育资源丰富…… 等等。

    没问题,说的都没错。可是咱们算是孤岛呀,孤岛在郑州做成功的目前只有理想国,理想国也是配套做出效果后才被逐渐认可。 对于九溪天悦,大部分群众心里底气不足是能够理解的。

    特别是从开元路自东向西,驱车前往售楼部的途中,心就凉了一半。 反之,如果走长椿路自南向北通达,实际体验会好很多,过了连霍基本一脚油门就能到售楼部,距离感会被拉近不少。

    说回项目,首期地块125亩,建筑密度13.83%,绿化率47%,容积率2.49,规划11栋20至27层的高层,户型89/110/127/142㎡三房、四房。

    坦白讲,规划指标很棒,纯高层、低容积率、低建筑密度、高绿化率,入住舒适度会很高,这点值得肯定。

    开盘时有做首付分期政策,销售状况不错,不好卖的是127㎡,一是户型不好;二是能买的起的就考虑142㎡的明显更佳。

    所以目前其他户型都取消了首付分期政策,127㎡依然保留,售楼部也放上了127㎡ 户型的宣传板,成为主推户型。

    项目就尴尬在区位及价位上,13000左右的价格在这个位置还是需要掂量掂量的,关键是附近除了生态资源,其他配套基本与高新区断档,也没有像双湖科技城那样的整体规划,给人有点盼头期待。

    好一点的是,四环高架、长椿路、雪松路这三个主要道路的完全打通会对九溪天悦的交通状况带来改变。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 康桥香溪里 2019-05-15 12:42
    康桥香溪里,位于绿博大道与广惠街交会处向南3km东侧,具体为南临捧星路、西邻竹雅南路、北邻富贵十一路、东临呈祥路。

    总共占地138亩,容积率2.5,总规划建筑面积约30万方,分为南北两个地块开发。

    首期推出的是南地块,占地70.5亩,绿地率35%,建筑密度25%,由6栋小高层及6栋洋房组成,南低北高设计。

    小高层面积区间90-165㎡三房、四房,洋房为144㎡四房。

    香溪里的整体户型设计水平还是在线的。 90㎡的三房以及115㎡的户型稍微有点差,140、160及洋房的户型都无可挑剔。

    但是,建标貌似有点低了。 底部局部采用米白色高档石材+铜色高档铝板,楼体立面采用深灰色涂料配米白色涂料。

    局部石材+铝板基本可以断定不是楼裙(1-3层)全部采用。 而外立面涂料的配置,有点对不起康桥的美名了。

    恰逢香溪郡维权正当时,康桥的品牌又遭受冲击,对于同在绿博位置最差的香溪里,销售肯定又增加不少难度。

    近些年康桥的扩张路子步子迈的很大,称为布局全国也并不夸张。

    “不忘初心”这个词在各行各业都用烂了,用在目前康桥身上也再合适不过, 在根据地郑州,要守住啊。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 鑫苑国际新城 2019-05-15 09:41
    管南片区算是调控后这两年唯一价位坚挺且销售去化良好的区域。

    最早的管南三雄在火热销售之后也都陆续交房,但无一例外的都有维权事件发生,情况各不相同。
    绿都紫荆华庭大白墙、绿都澜湾学校、鑫苑仓促交房质量问题等……

    正商中州城、永威城也未能幸免,这不是个案,整个郑州都沦陷了,交房即维权已成常态,令人唏嘘。

    要说管南谁风头无二,不是永威城的品质,也不是澜湾的学校,我倒觉得是鑫苑国际新城的销售数据。

    长期各大榜单位列前茅,一句“三环内、地铁口”无视一切推广文案。

    一招鲜吃遍天,不服不行。

    就连去年推出的商铺及公寓产品,销售情况依然很好,这就厉害了。

    现在,鑫苑接下来要推出新地块公寓,又有了新玩法。

    位于紫荆山路南三环东北角的小地块,两栋公寓。
    其中一栋对外销售,但模式有所革新,不再是单纯的业主购入自己后期出租。

    鑫苑洽谈了包括锦江、如家精选、希岸酒店、百达屋等品牌酒店的签约入驻, 鑫苑与酒店集团签协议,业主与酒店方签协议返租,具体周期目前应该还没有定下来,初步是10年期,平均月租2300元/月。由于是毛坯交付,还需业主与酒店签装修协议,费用自理。

    目前郑州公寓太大了,以后出租肯定是个大问题,这种返祖模式倒不稀奇,前些年的商铺情况很普遍,但具体效果大家都知道,呵呵。

    涉及公寓模式,目前郑州市场上并没有做成功的案例,很多模式只是披着返租的幌子,后期保证收益的可能性及稳定性极小。

    希望鑫苑这次的尝试能够成功,也为部分开发商和买公寓投资的购房者给予参考。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 万科大都会 2019-05-14 10:02
    5.1前一天,万科大都会三期交房即维权,视频在各房产群里传播,不知是否即将马上放假的原因,并没有引起太大波澜。

    维权的原因主要还是之前遗留的老问题。

    自来水问题;道路未完工问题;地下废品带问题。

    客观的说,这些问题完全是万科的责任吗? 倒未必。

    真相也许并不是我们眼睛看到的样子,据我所知地下废品带这个事,万科内部也是相当震惊的,拿地时根本不知道。

    说回项目,万科·大都会2016年4月份入市,一、二、三期目前都已交付。

    四期目前还有两栋楼未开,五期蓄客等待预售证开盘。

    五期由9栋7-8层洋房和11栋20-33层高层组成,容积率2.99,全部精装修。

    高层面积区间 78-125㎡两房、三房 ; 洋房138㎡四房。

    高层的户型比较一般,没有亮点。

    洋房的户型就相当好了,几乎完美。

    万科在四期、五期相对于前三期的装修做了整体提升升级,比如增加了目前常见的指纹密码锁、暖气片改为地暖交付、新风系统、塑钢窗升级为断桥铝三层中空玻璃等。

    相对于其他外来开发商入郑后的表现,万科整体还算可以。

    大都会就差在位置及周边环境,好在地铁三批规划的落地让7号线有所期盼。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 二七华侨城 2019-05-09 17:47
    在2018年、2019年连续两年被列为河南省重点项目的二七华侨城,落地事实现在没人质疑了吧? 只是名字改为了 郑州华侨城。

    5.1的展厅开放也是搞得有声有色,人头攒动,项目真的要开始啦,虽然依然是住宅先行,但“动”总大于“静”。

    郑州华侨城整体位于郑密路和南四环围合区域,呈南北走向,总占地5平方公里,约7500亩,其中住宅开发用地约1100亩,文旅配套用地约6400亩,比例约为1:7。

    这6400亩配套的落地将会形成郑州文旅的巨型航母,简单参照深圳的欢乐海岸,郑州华侨城的文旅核心“欢乐海岸”体验公园将会给郑州带来什么样的体验?令人期待。

    首期住宅地块,西邻四环辅道夏风街,东至贯穿项目南北的主干道夏至路,南侧是夏璜街。

    共占地约74亩,总建筑面积约17万方,容积率2.49,绿地率35%。

    共规划6栋洋房,电梯直接入户,户型143㎡。

    5栋高层,2T4,面积区间100㎡—130㎡;

    另外配件1所幼儿园;无底商。 规划总户数:959户(洋房352户,高层607户)。
    华侨城方圆的楼盘品质基本惨不忍睹,地缘客户的改善需求还是有的,对这个区位能接受的购房者来说,目前来看郑州华侨城算是不错的选择。

    以目前的节点来看,预计开盘要到10月份左右。

    至于文旅配套能不能落地? 是否会像其他挂羊头卖狗肉的开发商?

    我觉得不必多虑, 对华侨城这个企业还是值得相信与肯定的。

    毕竟背景在那里放着。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 美盛●中华城 2019-05-08 17:03
    美盛中华城,暂且算美盛面世的第一个千亩大盘,教育港湾只能排老二了~ (中华城1073亩, 教育港湾1300亩。)

    整体位于中华路与107连接线东南方向。

    首期地块95亩,规划11栋楼,4栋洋房,130-145㎡;11栋20层高层,78-130㎡,共1516户。

    产品在目前的市场上没什么突出亮点, 都是大同小异, 不再赘述。

    地段,宣传南龙湖,其实是蹭的,实际上中华城是属于郭店的。

    而目前整个南龙湖的房子实在太多了,之前说过目前是拼刺刀的,白刀子进红刀子出。

    龙湖栽了,正商栽了,雅居乐都不敢尝试了!

    谁还可以? 康桥与孔雀城。

    康桥毕竟在南龙湖深耕这么久,品质还是有目共睹的,品牌+分销出来的销售效果还是很不错的;

    孔雀城是怎么玩的? 6字头送车位送地下室,各大中介包围售楼部怼怼怼,就是便宜+人海怼起来;

    美盛怎么玩?

    品牌不如康桥,价格不如孔雀城,又想打品质卖高价,又是郭店,咋看咋难卖。

    其实,美盛北龙台就是前车之鉴,过高的价位让目前骑虎难下,中华城也要重蹈覆辙吗?
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 正商河峪洲 2019-04-30 12:05
    河峪洲终究还是妥协了,和南龙湖的兰庭华府一样,推出毛坯房源。

    之前高层精装12000元/㎡,洋房14000元/㎡。

    现在高层毛坯均价9500元/㎡,洋房均价10500元/㎡。

    单论产品,河峪洲的规划指标依然优秀,精装品质依然靠谱,

    去年是恒辉代理销售,今年又加入了易居,两个团队内部竞争。

    无奈区位实在尴尬,确实卖不动啊。

    西边碧桂园凭借8000+的精装小户型慢悠悠给卖完了, 目前只剩170-200+的大户型产品。

    融信江湾城从开盘7500卖到现在7800,依旧在吭哧吭哧的卖着。

    虽说河峪洲是惠济区,竞品是荥阳广武。 但这里的客户,不是实在囊中羞涩又怎会选择此地?

    迫于向现实低头,既然选了,再远3公里也无妨吧。

    地铁三批规划批复,3号线二期北延工程落榜,错过这个大利好的河峪洲,想蹭地铁还得再等下一个五年。

    好在四环快速路的进程在加速,誓师大会也给了定心丸。

    河峪洲地块的东南方向就是西四环与大河路的互通交会处,对整个项目的出行算是利好,如果不用绕行炎黄快速路而从四环高架直达项目南侧,交通便利程度会有显著提高。
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    正商河峪洲正商河峪洲正商河峪洲正商河峪洲正商河峪洲
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 康桥美庐湾 2019-04-25 12:37
    康桥美庐湾,继去年撤场之后,再次入市!

    郑州建筑封面,真的来了!

    2.5容积率,5.5元/月物业费,278户,180/210/230 三种户型搭配,大平层+复式,

    会所+家庭会客厅,SCDA担纲设计……

    客厅6.3米双层挑空,绝版阔绰空间;20.8米的超级面宽,IMAX级环幕视野。

    如果要评选郑州最值得看的项目,康桥美庐湾敢称第二,没人敢称第一。

    北龙湖纵然好,永威上和院与融创壹号院也很牛逼,但北龙湖千篇一律的中式建筑带来的冲击力远逊于这种创新艺术性建筑。

    郑州实在太缺标杆项目了,豪宅如果能融于美好建筑,简直完美。

    也许中建观湖国际3期、绿城滨河地块也会很牛逼,但依然丝毫不影响美庐湾的江湖地位。

    18年下半年郑州市场骤冷,美庐湾不得不撤了团队。

    如今,整装待发重新入市,定会给郑州购房者带来惊艳。

    唯一的遗憾,离蝶湖略远。

    个人认为,2.5万起,没悬念。

    产品绝对值这个价。
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    康桥美庐湾康桥美庐湾
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