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独孤九贱 房产评论师

  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 绿地公园城 2019-09-03 14:51
    绿地公园城,项目整体位于南四环与郑新快速路向南800米路东,具体为北到南四环,东临京广铁路,南至十七里河,西邻郑新快速路。

    总占地面积约1800亩,建筑面积约270万方,洋房+小高层,1.99-2.49容积率,规划有35万方集中商业,4所幼儿园、2所小学、1所初中、1所高中、1所老年大学。

    一期、三期已经卖的差不多,算是尾盘销售,二期是管城区相关部门团购房,不做参考。

    下半年即将推出四期,四期分为两个地块,东南角地块为高层+洋房的高低配产品,西北角地块为纯高层,预计先售此地块。

    值得注意的是,绿地公园城更名为绿地花语城。

    这和前一段传的楼盘改名文件等信息密不可分,而公园城这次改名也是这个原因,并不是开发商本意,而是地名办要求。

    这两天还未首开的融信朗悦学院府更名为融信朗悦时光之城,应该也是这个原因。

    说回绿地花语城项目本身,借着改名的同时,也对外宣传整体升级,打造健康住宅的概念。

    四期精装修交付,至于健康及安全方面,无非是环保材料、新风除霾、过滤直饮水等常见配置而已,宣传效果远远是大于实际效果的。

    其实绿地最主要的问题是怎么让购房者不再怀疑。

    纵观绿地在郑州的住宅产品,没有一个项目不令人诟病,不管是真相如此还是以讹传讹夸大其词,不可否认的是绿地住宅在郑州购房者心中已经很烂了,维权更是不间断进行, 与其在后面宣传升级,倒不如担当起国企的本分职责,把之前的遗留问题给妥善解决好,让之前的老业主满意,才能让以后的新业主更相信。

    管南19年的住宅货量非常大,绿地花语城在各个方面其实并不占优势,只有做好产品,才能树立购房者的信心,毕竟后续地块还很多,还要人去买单的。
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    绿地公园城绿地公园城绿地公园城绿地公园城
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 泰禾东府大院 2019-08-30 09:55
    泰禾·东府大院,位于东三环与鸿宝路东南角。

    售楼部前几天已开放,其实就是之前泰禾中州院子的售楼部,也叫泰禾品鉴馆。

    泰禾真正的城区项目,而且位置还不错,全资收购广汇地块后,泰禾在这个项目上再也没有后顾之忧,应该可以大展拳脚干一番了。

    占地81亩,2.09的容积率,限高不超59米,规划了10栋小高层、6栋洋房,面积120㎡、140㎡。
    除了四栋洋房一二楼复式毛坯, 其他全精装交付。

    全国第四座大院,落户郑州,对郑州的中式热爱者来说不知道是喜是忧。 一方面是中式行家泰禾终于在城区有项目了,另一方面则是受制于地块指标限制,产品力有点让人失望,面积段太小啦。

    杨金片区附近虽现在日子不好过,但之前的价格都已提升上来,甭管现在卖不卖的出去,均价20000元/㎡是没什么问题的,东府大院其实位置不错,到北龙湖、东站、龙子湖等都无任何问题,高架及高速的噪音也许并没有那么夸张。

    结合来看,东府大院精装修的价格必定高企,毕竟当年金尊府时期释放价格就将近20000元/㎡,东三环这里肯定有过之而无不及。

    之前项目没定案名的时候,就听说一楼要卖10万... 这指的肯定是那几套毛坯一楼复式,在社区里造景是泰禾的拿手好戏。

    前有水后有山,像极了......
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 金科博翠书院小镇 2019-08-27 17:21
    金科博翠书院小镇,位于广惠街与琼花路西北方位。

    高低配规划几经变更,现在是3栋高层+6栋洋房,东侧的另外两栋高层显示的是后续建设用地,不过这都不重点。

    重点是金科沦陷的速度实在太快!

    金科城大规模维权、金科天籁城今日又爆出假冒钢筋,金科博翠书院小镇会重蹈覆辙吗?

    哎。 博翠书院的售楼部已漏水..正在加紧修复当中……

    目前销售现状大概是这样:洋房6#、7#剩余60多套房子,标准层大概12300元/㎡,一楼17000元/㎡。
    高层主要在售是9#、10#,其中10#均价9400元/㎡左右,去化约60%;9#视野稍好,均价10000元/㎡左右,去化约20%。

    当然了,这个价位是精装变毛坯后的价格。

    价格不高,但销售不好,跟大环境有关,和金科本身也有很大关系。 市场不好时,远郊最先降价,降价所带来的就是降标,而降标带来的就是维权,如此恶性循环。

    前期宣传配套的泰迪城打水漂,后来的冰雪世界也迟迟不动,再加上金科在郑州的口碑直线下降,让购房者没一点信心,降价、分期、特价房也无能为力。

    金科在郑州市场还有金科中原这个大项目在后面等待入市,且行且珍惜吧,金科。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 龙中金源 2019-08-19 17:48
    龙中金源,位于北港雍州路与护航路西北角。

    总占地75亩,容积率2.5,建筑面积17万平方,建筑密度15%,共规划8栋楼,户型面积区间75-140㎡。

    地块大、建筑密度低、容积率低、纯高层、室内层高3米、中央景观,这楼盘指标放在市区就是无敌的存在,要知道宣传密度低的紫藤公馆也才17%的建筑密度。

    中金源基本在北港的最北端了,周边有名门郡景、和昌云著、中建森林上郡、东南侧是万科美景魅力之城,短期内成熟度是可以保障的。

    项目的销售在市场上没有什么声音,这跟这块地的渊源有些关系。

    开发公司是做园林绿化的,之前并没有住宅开发经验。 目前北港呈现的公共绿化设施,80%出自这家公司,也可以说为北港建设贡献了相当大的力量。 后来呢,港区结款可能是有点慢或者是财政缺钱吧,就商量着给块地吧,这就有了龙中金源。

    开发之后,惯用的套路就是内购了。 项目总共1000多套房子,其中港区管委会就团购走600套左右,体量本来就不大,开发经验也不足,所以市面上的宣传就自然而然的少了,不如来写实在的, 把营销费用都给中介分销,疗效好见效快。

    目前售价9500元/㎡左右,性价比还是有的。 但是港区的后期住宅体量实在太大,投资并不是很建议,如果是确实有自住需求,可以适当关注。
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    龙中金源龙中金源龙中金源
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 亚新海棠公馆 2019-08-19 14:21
    海棠公馆熬走了几波团队后,能否迎来春天?

    同时期拿地的16年地王项目,康桥悦蓉园与青风公园一期房源已经所剩无几,陆续交房中,而亚新海棠公馆还在苦苦挣扎。

    美庐湾之前,海棠是滨河当之无愧的NO.1,定位最高,售价最高,拆分最高,销售难度最高。所有人都知道卖的差,但现在具体销售有几成并不好猜测。

    海棠公馆在和其他项目对比,单价实在是太贵,再加上高比例的拆分合同,让改善人群也吃不消,又有股东方的掣肘,降价也没那么容易,只能慢慢耗。

    在外国语中学定了后,周边项目及时的蹭了波热度,中海甚至是融侨都借机出了一部分货,但对海棠的提升依然不明显。

    直到美庐湾的销售,26000元/㎡的均价倒是对海棠是个好事,区域价格制高点终于被康桥拿走了。
    听闻美庐湾开盘后的当月,海棠公馆趁着热乎劲儿销售30+套,开天辟地头一回啊。

    现在,滨河的整体备案价又在悄悄提升,海棠目前也把备案价提了上来,基本不再拆分合同,这对项目是实实在在的利好。不过,滨河的竞争实在太大,后续地王都已经入市,金辉、电建、金地、海马二期、中建三期内购,最最重要的还有真·绿城明月滨河带着精装修产品下半年入市,滨河是没有硝烟的战争,海棠任重道远。

    公馆系的建标及会所没有任何问题,特别是会所在郑州可以说是不虚任何项目。

    个人以为亚新最大的弊端在于品牌。企业想做好,公馆系也下功夫了,但是市场不认可,是亚新最大的问题。
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    亚新海棠公馆亚新海棠公馆
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 盛澳金尊府 2019-08-19 11:32
    金尊府的前世今生跌宕起伏,升龙末期项目升龙御景上院、泰禾入郑首作泰禾金尊府、现今的新公司盛澳的盛澳金尊府。

    至于盛澳是否是升龙的话题讨论从没有停过,其中定是一箩筐的破事。 而楼盘一直再卖,近期朋友圈开始推5号楼,鉴于此我们就单纯说说项目。

    管城三环内在售楼盘屈指可数,地块比较优质的更是凤毛麟角,奥兰和园算一个,金尊府也算一个。

    金尊府总共有三块地,目前在售的是一期地块,二期也已经动工,售楼部原样板间涉及二期已经拆除,现在所知,二期是标准刚需设计。

    我认为一期算是偏改善项目,高层户型不小,更有大户型洋房,周边地缘客户的改善需求还是有的。

    在泰禾时期早释放高层价格18000-20000元/㎡,最后首开价格15200+元/㎡的价格还是很有诱惑力的。

    美景龙堂高的时候卖20000+,美景鸿城17000左右,3.5容积率的金尊府卖15200,三环内、4/5号线地铁、创新街小学团结路校区、整体大户型为主,我认为这个价位没问题,甚至是投资自住两相宜,标的低才是王道。

    至于升龙,我认为真心没那么严重,升龙的往期项目并没有传说的那么不堪,中等水准还是有的,甚至是被妖魔化了。

    而且关键的是: 市场好的时候,根本不影响涨价。

    但是,目前卖到17000-17500元/㎡,而且备案价并没有备上来,还需要拆分2000元左右,再结合当下的萎靡市场,已经偏贵,首付款较高,就不是很合适了。

    下半年市场从趋势看只会越来越差,17500元/㎡的价格是有很多选择的。
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    盛澳金尊府盛澳金尊府盛澳金尊府盛澳金尊府盛澳金尊府盛澳金尊府盛澳金尊府
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 国控东宸(融创正光路项目) 2019-08-16 17:33
    国控东宸,位于黄河南路正光路东南角。

    总占地面积约20亩,共由3栋公寓及1000方左右的三层独立商业组成,容积率2.99。

    17年底开盘推了2#3#两栋公寓,21000-23000元/㎡ 精装修,现在还剩42㎡户型未售完。

    1#楼预计今年推出,限高46米总共10层,2-9层为可售房源,首层为物业服务中心及公共大堂,依然是错层LOFT部分挑空设计,3梯10户,层高 4.49m,面积区间约65-90㎡,精装修交付,独立厨房(有天燃气),二楼在楼道上方额外赠送衣帽间。

    开发商国企实力毋庸置疑,在公寓产品中其实国控东宸没什么可挑剔的,地段好、错层+部分挑空、户型方正利用空间大,已属不易。

    但偏偏它是公寓,又卖的这么贵。

    另外地段其实有一个缺点,虽然位置没一点问题,但是周边基本全是政务区,而非更适合公寓市场的商务区,离高铁站稍远是个遗憾。而同样较贵的郑东商业中心卖的就明显好于国控东宸。

    1#楼共80套房子,按说货量也不大,但是前两栋楼卖得不好的原因1#也都占了, 单价贵,户型大,投资自住都不太合适。

    预计23000元/㎡起,不过反正国控不差钱,可以慢慢卖。
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    国控东宸(融创正光路项目)
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 蓝城玫瑰园 2019-08-16 16:10
    蓝城玫瑰园,位于绿博大道与雁鸣路(凤栖街)交叉口西南角。

    项目总占地约150亩,分三个地块,南侧两地块是住宅,产品为小高层、洋房和叠墅,北侧地块规划的是商业和公寓。

    A地块90亩左右,容积率1.5。具体为7栋8-11层的小高层(类洋房),面积区间124-170㎡,10栋5-7层的真·洋房,面积区间134-234㎡,其中最大的平层面积为210㎡,洋房复式为180-234㎡。7栋4层真·叠墅,上叠赠送阁楼,下叠送地下一层和花园,面积区间都是235-240㎡。

    白沙较为稀缺的地块而且位置非常好,东侧管委会管购房、西侧福晟低容积率地块、北侧省实验和蓝城诚园、8号线地铁口,在白沙整体位置也属上乘。

    蓝城代建玫瑰园系列、1.5超低容积率、124㎡户型起步、真洋房、真叠墅,产品稀缺无悬念。

    前期内购几轮,也经历几次维权,小开发商、土地证风波等不利因素,好歹现在四证已经齐全,预售证也指日可待,算是让前期内购的购房者心中的石头落地。

    上一次内购11层的就怼到15000-16000元/㎡,再加上蓝城诚园的涨价清盘,蓝城玫瑰园届时开盘价定不会轻易维持内购价销售,目前释放17000-18000元/㎡起,白沙住宅价格又要刷新(紫藤公馆、瀚海观象不在讨论范围内

    至于产品落地呈现效果几何?只能交由时间。
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  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 郑州金融岛翡云公寓 2019-08-15 15:08
    北龙湖湖心金融岛,总占地1.07平方公里,总建筑面积约465万平方米。

    其中外环规划24栋建筑,16栋甲级写字楼,4栋高端公寓,4栋五星级酒店(君悦、威斯汀、费尔蒙、瑞吉),内环规划20栋办公楼,沿湖规划28万方艺术商业,其中内环都已封顶,外环及商业在建。

    对比郑州目前营业的五星级酒店明显低端,北龙湖这四个建成落地后将会让郑州酒店业态再提升一个等级。

    而4栋公寓分别为:翡云公寓、傲宸公寓、琨迪公寓(永威)、华仕公寓。

    最先推出的就是翡云公寓,接待地在足球公园对面的金融岛展厅,目前已经开始推广,开售在即。
    层高3.5米,面积区间90-600㎡,其中面积段较小的90-100㎡一室朝内湖方向;135-140㎡两室朝外湖方向。

    从对外释放的装标也都是采用国际一线品牌。
    占据城市稀缺资源、顶级物业品质、地标建筑旁、无敌的景观视野、大师设计等这些是高端公寓的必要条件。

    这种产品才是真正意义上的公寓。 郑州目前有的,也就正弘丽汀公寓勉强算一个,至于宝能后期宣传的那些超大户型公寓能否落地,还是未知。

    但是,丽汀公寓卖的真的非常惨。 郑州的消费市场还远远达不到一线城市水平,高标准的公寓客群明显太窄。

    北龙湖是条件都符合,大郑州的购买力我认为是没问题的,问题是客群是否接受?

    俺这小老百姓搬着小板凳等着。期待开盘!
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    郑州金融岛翡云公寓郑州金融岛翡云公寓郑州金融岛翡云公寓郑州金融岛翡云公寓
  • 房产评论师
    独孤九贱 点评 河南卢森堡中心 2019-08-15 10:50
    卢森堡中心,随着公寓销售推广也终于揭开了神秘面纱。

    项目位于龙湖中环路与如意西路交汇处,整体占地约193亩,建筑面积约38.8万平方米,总投资约54亿元。

    共分为5个地块,位于如意运河西1#、2#地块为自持超甲级地标性写字楼,1#“时空之窗”为国际金融总部,2#“千堡之韵”为卢森堡签证中心,3#地块为国际花园公寓:大公府,4#地块莱茵左岸,目前都还未启动。5#地块是其目前在售主力,包含写字楼、公寓。

    “时空之窗”“千堡之韵”效果图看非常非常漂亮,期待建成效果!

    5#占地约36亩,容积率1.7,限高18米。 其中前排的写字楼已经销售完毕,公寓1、3号楼在等待大卖家整栋销售,目前只拿出2号楼单独销售。

    2号楼共6层,1楼为底商,面积约50-300平米;2-5楼是39-85㎡的平层精装公寓,2梯21户设计,共84套。

    虽然只有除去底商只有四层,可21户配置两部电梯,确实有点少了。

    再看看公寓的宣传语“你也可以北龙湖”,“小面积低总价,轻松入住北龙湖”

    我的天呐!

    40㎡将近3万的售价,总价约120万,首付将近60万。

    还有目前售楼部的简易程度,以及样板间呈现的14000元/㎡公寓效果,太太太太配不上这个地段。

    买不起北龙湖住宅的改善人群,会买个这入住北龙湖?

    投资? 自住? 段位太低,确实想不明白。

    金融岛的那4栋公寓还能理解,毕竟属于稀缺顶级公寓配置,适合顶豪客户,而卢森堡中心的这栋公寓,真的就有点不伦不类,高不成低不就的,着实尴尬。

    听闻当时要求5号地块全做写字楼,最后怕不好卖改做一部分公寓,结果写字楼卖完了公寓还没着落。。
    (展开全部)
    河南卢森堡中心河南卢森堡中心河南卢森堡中心河南卢森堡中心河南卢森堡中心河南卢森堡中心河南卢森堡中心河南卢森堡中心
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