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梁京 房产评论师

  • 房产评论师
    梁京 点评 名门橙邦 19小时前
    名门这个楼盘算是占据了天时地利人和,地段优,配套好,价格低,性价比高。

    人们经常说一分价钱一分货,要说这个楼盘有啥劣势,大概有2点:

    首先比较大的一点是这个开发商是个资金链很紧张的房企,开发商都紧张,但他特别紧张,能撑到现在也是个奇迹,所以他的楼盘就有一定的风险,比如延迟交房啊或者烂尾啊什么的,但是应该是没有大问题的,这么好的位置不是那么容易死掉。只要能交付,这个开发商做的其他小区品质还可以。

    第二点就是他容积率高,是40多层的超高层,不过我认为这一点也不算缺点,主城区容积率都高,武汉,成都都是这种高容积率的超高层,不管主城区还是四环边大部分都是40-50层,那人家城市的人依然很幸福。

    综合来说,这个楼盘还是性价比很高的,买哪里都有风险,这里的风险点在于开发商能否及时交房(对立面是烂尾,像原来北三环的利海财富广场一样),能则物超所值,否则踩雷(可能性比较小)。

    名门还是很有诚意的,各位看官只需擦亮眼便不会被坑,君不见富田九鼎公馆都15500了,这里才15000。
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  • 房产评论师
    梁京 点评 宏福花园 22小时前
    这个盘位于北龙湖,目前叫宏光揽境,总共4个地块,一期是一个大地块50多亩和一个小地块10来亩,共64亩;东侧2个小地块都是20来亩,一个住宅一个商业。

    一期共规划8栋楼,17-26层,容积率2.9,户型面积是86-89㎡,110-115㎡,153-157㎡,四种户型,毛坯交付,目前工程进度基本已经建到一半了。

    这个楼盘最大的优点就是位于北龙湖,地段极好,最大的缺点是户型,户型是早期那种户型,报批报建比较早。

    据传这边是按照限价销售,正常首付,北龙湖高层限价是2.5万,总价也就是大概200-380万,85㎡和110㎡的首付60-80万,月供8000或11000都能入住北龙湖,85㎡的户型和110㎡的南户都不太好,客厅不是纯朝南,110㎡边户户型相对较好,但只有一个卫生间。

    整体来说这个楼盘性价比还是很高的,毕竟在高铁片区随便买个房也都得2.5万,还都是二手房。东区房子太少了,想购买东区的可以去看看。
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    宏福花园宏福花园宏福花园宏福花园宏福花园
  • 房产评论师
    梁京 点评 美盛教育港湾 23小时前
    9月19号开盘的,推了4#楼,共不到300套房源,据传去化50%。户型面积是78-138㎡,两房到四房,毛坯均价18000左右,比上次首开涨价几百块钱。所以估计这个价格情况下,去化率不会达到50%。

    这栋楼是2个单元,西单元2梯4户,东单元2梯5户,户型都挺方正的,但是面宽比较窄,得房率估计也不高。

    北边的瀚宇天悦城21号开盘,据传均价16600左右,这样的价格客户估计不会选择美盛,在其他配置都差不多的情况下,还是对价格最敏感。

    买这个片区的客户,买个17000-18000的房子,还不如往东一点,考虑融创中原大观或者再往东一点的宏光揽境,宏光揽境好歹属于北龙湖,价格也不高,据传是限价卖,正常首付,北龙湖高层限价2.5万,这么算,宏光的性价比更高一些,未来升值潜力也更大。
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    美盛教育港湾
  • 房产评论师
    梁京 点评 瀚宇天悦城 2天前
    9月21号就要开盘了,目前对外释放价格16500-17000,按照开盘惯例,基本开盘成交价不会高于这个价格,那么这个价格的确是很有优势的,区域内几大网红盘的资质大同小异。

    来讲下北环以北连霍以南江山路以东中州大道以西这个片区,以前叫大北片区,基本上是成熟区域,商品房项目很少。
    *14-16年比较火的是康桥朗城、和昌悦澜、瀚宇天悦、绿地璀璨天城、国泰一品庄园这几个楼盘,当时价格1万左右。还有瀚海思念城内购七八千价格。
    *16-18年主要是美景美境、名门翠园、丰乐奥体公馆、泰山誉景等。当时名门翠园以1.6万的限价成为18年郑州销售业绩第一的网红盘。
    * 18下半年以来多个城改项目入市,造成了现在竞争激烈的现状,万科民安江山府、融创中原大观、碧桂园天麓、美盛教育港湾、瀚宇天悦城、保利海德公园等,目前区域价格已经达到1.7-1.9万的阶段。

    目前北龙湖的价值逐渐被认可,这个区域因为地段的原因房价也是水涨船高,这边大多打的是成熟区域、比邻北龙湖、地铁4号线、7号线、2号线、教育等卖点。

    从几个网红楼盘看,价格差异挺大的,毛坯价格最高的就是瀚海思念城19000,17500的美盛、17000的泰山誉景、16800的融创,精装的最高价格是万科21000、碧桂园天麓19000、保利17800。

    整体来看,瀚宇天悦城毛坯高层16500-17000的价格算是区域最低了,从他的各项产品配置和社区配套来看,还是挺优秀的,性价比相对比较高的,想买此区域的小伙伴推荐看此楼盘。
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    瀚宇天悦城
  • 房产评论师
    梁京 点评 融创城 2天前
    8月30日下午开盘,推出二期1栋高层1栋小高层,面积是95-130㎡,都是精装,共196套房源,成交大概178套,去化率91%,成交均价12000-14000。

    二期精装与一期毛坯价格基本持平,相当于降价,精装标准1500来计算,相当于降价1500。同时这个价格也要低于同区域竞品1000-2000,竞品均价在14000-15500之间。所以这个价格必须有这么高的去化率。

    预计下半年管南竞争这么激烈,肯定会有特价房推出,包括大郑州其他区域,想近期买房的刚需一族可以再等等看,可以看看一些即将入市的纯新盘,比如正商生态城、富田九鼎华府、碧桂园双湖城、或者融创这种高性价比楼盘。
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    融创城融创城
  • 房产评论师
    梁京 点评 郑州金融岛翡云公寓 2天前
    2019年8月28日开盘了,截止周末大约成交100多套(共规划了429户,不知道是否都推出),均价2.4-4.5万,朝内湖均价2.4-2.6万,超外湖均价2.9-4.5万,楼层越高越贵,层差在500元/㎡左右。

    室内装修多采用德系,精装成本约5000元/㎡;建筑设计:魏敦山,室内:梁志天、杨邦胜。

    共规划429户,主力为90-105㎡一室及150-160㎡两室,少量180-250㎡和500-600㎡户型。层高3.5米。

    90-105㎡一室为朝内湖,总价在200-300万/套,150-160㎡两室为朝外湖,总价在400-700万/套,180-250㎡是朝外湖,总价在500-1000万,500-600㎡是顶层的几套,总价在2000-3000万,估计是总裁定制。

    这么高端的公寓也不好评价,已经不仅仅是居住需求,是一种奢侈品,总裁的资产配置。只能说北龙湖湖心岛的地位是毋庸置疑的,价值是需要等待时间验证的。
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    郑州金融岛翡云公寓郑州金融岛翡云公寓
  • 房产评论师
    梁京 点评 碧桂园双湖城 2019-09-18 11:46
    8月26号开盘加推了1栋高层31#,4梯8户,33层,共264套,成交了约120套,去化率大约45%,毛坯均价在9300左右,相比3月首开8500的均价上涨了800,相比6月开盘8900的均价上涨了400。

    这一次开盘户型是94㎡/115㎡/120㎡三种,套数分别是66/132/66套,94㎡为朝北的户型,户型虽然不太好,但是也都卖完了,剩余的主要是大户型,买个碧桂园的大户型的价格就可以买到孔雀城的洋房了,所以大户型价格有点高了。

    很多刚需选择了南龙湖,因为郑州近郊区域里南龙湖算是离主城区特别是东区上班最近,并且这里配套齐全,生活便利,加上2号线开通后更加便利,南龙湖2号线边的房子不多,像碧桂园离地铁这么近的更少,因此碧桂园前2次开盘清盘是由于性价比很高,目前涨价之后大户型去化就没有那么好了。

    对于刚需来说,买个房子不容易,攒钱的速度赶不上房价上涨的速度,有时候选择大于努力,其实碧桂园这个楼盘占据了天时地利人和,只是有一点对其品质实在是不敢苟同,介意的谨慎选择。

    想置业南龙湖区域的,可以再等等下半年正商生态城,估计价格可能也会有惊喜,毕竟下半年是完成年度目标的关键,毕竟市场不景气,想再造一个智慧城这样的神盘是需要价格支撑的。
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    碧桂园双湖城
  • 房产评论师
    梁京 点评 正商湖西学府 2019-09-18 10:53
    9月5号开盘了,选在周四开盘是未来赶在了美的之前,美的是9月8号。但就算是赶在美的之前,似乎也没有卖太好。
    正商推出1栋高层1栋洋房,高层是2梯4户27层,面积是92㎡/116㎡,洋房是1梯2户8层,面积是118㎡,共约260套,卖了约100套,去化率不到40%,精装高层均价11500,精装洋房标准层均价13300。精装标准在1500元/㎡左右。

    再看同期美的的数据,9月8日开盘,推出一栋高层,3梯6户33层,也是精装,面积78㎡/89㎡/110㎡,推出198套,成交了大约54套,去化率27%,精装均价12000-12540。精装标准2000元/㎡左右。

    产品上,正商是27层,美的是33层,正商更舒适一些;两家89-92㎡小三房户型差不多,都是市场主流户型,110-116㎡三房美的比正商户型设计要好,美的2个卧室朝南、主卧带有衣帽间,正商只有主卧朝南,进深也太长了,并且没有赠送飘窗。

    整体更推荐买正商,美的落地郑州的第一个项目不知道会做成啥样(照以往经验来看都不尽如人意,况且这地价又那么高,基本不赚钱,开发商不是慈善家)。

    正商除了110㎡的户型稍微差一点,其他没有硬伤,对于刚需来说可以考虑。

    洋房户型118㎡也不错,三面宽朝南,精装均价13300,150-160万在其他区域也就能买个高层,性价比还是蛮高的。
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    正商湖西学府正商湖西学府
  • 房产评论师
    梁京 点评 普罗理想国 2019-09-18 09:46
    9月12号西9苑开盘了,开的是剩余的11-12层的类洋房,面积是148㎡的三+一室,9月3号取的预售证,这次推出大约600套,成交了约有一半,去化率50%左右,价格约是14500-15000元/㎡,精装修。

    本次推售房源精装标准宣称3500元/㎡,前期卖的11层毛坯均价13500元/㎡,本次精装价格高出1000元/㎡,性价比挺高的。

    19年下半年,郊县市场确实很冷,200-700元/㎡不等的在降价,不停推特价房,各位要买的小伙伴一定要擦亮眼,买房子还是要买靠谱的,什么是靠谱的呢?
    第一就是品质型的,像永威,但是价格会高一些。
    第二就是深耕型的,像建业,不会跑路,也不会做太差,基本上价格也不会太高。
    第三就是像普罗这种十年磨一剑,有恒信有毅力,性价比很高,跟着他走不回吃亏起码不会有经济损失。
    第四就是本土其他的如康桥(性价比还可以)、正商(刚需经济型)、瀚海、绿都、美景等,品质相对还是可以的。
    最后再选那些没有落好地的外来房企,万科、恒大等,跑的快了品质自然做不到很完美。
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    普罗理想国普罗理想国
  • 普通会员
    梁京 点评 正商家河家 2019-08-19 18:53
    【8月18号开盘】推出二期最后一栋高层14#楼和洋房18#楼,14#楼共2个单元20层,2T4H布局,18#楼共3个单元,7层,1T2H布局,总共推出约200套,上午去化约180套,去化率90%左右。
    【高层产品】
    南户是98㎡小三房,约80套,全部成交
    边户是120㎡三房,约40套,也基本去化完毕
    边户128㎡三房,约40套,剩余几套没有卖
    【洋房产品】
    130㎡左右的三房,共约42套,剩余几套没有卖
    【成交均价】毛坯高层均价12500元/㎡,洋房均价15500元/㎡
    有首付分期,助力刚需客户低门槛入手

    正商这个楼盘整体来说感觉还可以,北边距离索须河(古代隋炀帝修的大运河)几百米,再往北的黄河湿地,东侧紧邻的兄弟项目融创中原宸院旁边好像是惠济区第三人民医院,东侧距离惠济区zf和他周边的古树苑也很近,再往东就是惠济万达所在的惠济区特色商业区了。

    资源和配套都不错,地铁加持,没有理由卖不好,实际上17年中首开定价太高了,导致后期一系列动作,也跟市场形势有关。

    本人还是很看好这个楼盘的,只是希望一期能够完美交付,给后期买房的人一点希望的曙光,还有践行正商品质家的诺言。
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    正商家河家
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