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梁京 房产评论师

  • 房产评论师
    梁京 点评 恒大城 2天前
    恒大目前郑州项目并不多,多数是郊区项目,主城区只有恒大城,以及快要面世的恒大刁沟项目,恒大城经历过一波市场行情的波峰和谷底,价格已经调整到了14500左右,回归正常。

    这两天网上流传恒大裁员的信息,说是要优化掉30%的人,大约16000人左右,措施是每个部门抽调人去恒大宝(恒大宝就是专门成立的一个平台,逼迫员工卖房的。定一个很高的考核要求,完不成销售任务的,直接就裁掉了)。

    这样不知会毁掉多少人的职业生涯,无奈大环境如此,恒大利润下滑,站在恒大的立场,养不起这么多人自然要裁,即使很多人很优秀,又能如何。

    房地产行业在经济中的地位一直不高,虽然份额很重,所以一直打压,要调整经济结构,个人在这个大浪潮中只能做一些牺牲。

    最近听到或看到很多人失业的信息,真是心痛+无奈,经济本来不景气,要调经济结构,叠加疫情全球大流行,全球经济进入衰退周期,每个人都很不好过。

    恒大、碧桂园这种房企更加像一个冷血房企,困难面前丝毫不考虑为自己付出的员工,很难想象会给客户建设一个好房子——一个即将成为承载希望和爱的未来的家。

    14500的价格也符合市场价,但我其实会更愿意选择永威、正商、锦艺等的房子。
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  • 房产评论师
    梁京 点评 名门西岗 2天前
    最近看到一个招聘,碧桂园常西湖区域千亩大盘-凤凰城横空入市,这个本来是名门的西岗城改项目,现在被碧桂园收入囊中。

    听着名字碧桂园凤凰城都想到了升龙凤凰城,瞬间感觉失去了想象力。本来很好的一个位置,很好的一个项目,最后只因名门缺钱,给了碧桂园,不得不感慨资本的力量啊。

    其实个人感觉名门如果不缺钱或许会成为本土中一个品质开发商,起码对老家这片土地还是有一定的敬畏之心,但碧桂园这种只纯粹看利润率、现金流、IRR的企业,感慨土地资源不能做到物尽其用。

    这个区域的确是一个不错的区域,未来市zf所在区域,规划等级高,城市面貌新,有地铁有商业,可享受很多公共资源,本可打造为西区高端品质社区,造福中原老城区人民,同时也为城市增加一座好建筑,留下一个好名片,但现在看来不太可能了。

    以小碧的速度估计项目很快会入市销售,地已经摘过牌,拭目以待小碧的“佳作”,还是衷心地希望不要给我大郑州子民来些楼脆脆吧。
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    名门西岗
  • 房产评论师
    梁京 点评 龙湖·景粼玖序 2天前
    龙湖这周六就要开盘了,网传高层价格89-125㎡价格14500-16800,洋房132-145㎡价格17800-20000。

    这个地块是龙湖进驻郑州所拿的第二宗地,第一宗位于南龙湖,在大家都惊讶于传统做高端的龙湖怎么会去南龙湖那个刚需窝拿地时,我们感慨郑州好地实在太少了,外来开发商太难了。

    高新区这个地块也是一个楼板价很高的地王,当这宗地尘埃落定花落龙湖家时,我们又一次感慨,郑州的地实在是太稀缺,也不怪一线房企落地差,利润空间太薄了,只能拿高价地,又卖不上价,有时候甚至要亏本。

    所以看到郑州的实际情况后,对一线品牌房企带来好作品的期待几乎没有了。不能只怪人家商人,还有ZF对城市发展、规划理念、营商环境等的原因。

    所以也就对龙湖项目不做太多期待了,这是内部因素。与龙湖相比我觉得永威更靠谱。

    外部交通:通达度一般,周边进出小区是小路,科学大道、瑞达路、长椿路等都是主路,到地铁距离1公里多。
    外部配套:周边教育、商业配套还可以,不知道能否划到朗悦那个好学校,高新区医疗资源挺缺乏的。
    外部居住氛围:前后左右基本都是安置房+产业园,居住氛围一般。

    综上所述,释放价格偏高,希望能带来好产品,对于能否购买个人持中性观点,持币观望
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    龙湖·景粼玖序龙湖·景粼玖序龙湖·景粼玖序龙湖·景粼玖序
  • 房产评论师
    梁京 点评 万科城 2020-03-25 17:49
    万科城目前在售是七期和八期,八期安开混合,七期湖心岛纯商品房,只是位置有点偏西,七期精装高层均价12500,相比于原来快飙到14000的单价,这个价格算是回归正常了。

    中建整理的双湖科技城片区,卖出去的都是净地,楼板价都很高,基本赔钱的节奏,所以不要仅仅贪图便宜造就后期交房质量堪忧。因为在郑州开发商不好拓地只能拿这些高价净地,因为那些一线房企不缺钱,缺地。这也造成了很多房企优秀产品在郑州落不了地。

    目前区域价格基本在11000-12000左右,但是去化速度却快不起来,也都有跟中介渠道合作,营销成本很高。

    如果在高新区工作,看重居住环境,那么这个片区还是值得选选的:推荐的是融信和万科,因为8号线地铁站马上要开工了,这两个楼盘距离地铁最近,万科七期两侧紧邻天健湖、湖心岛,居住环境好,商业教育配套、物业等都靠谱;融信就是一个极刚楼盘,但是有了地铁加持,11000的价格也还好。

    其他金辉、美的、正商等依托9号线的,还得等好几年,且那边居住环境和成熟度远不如南侧。

    四环修好、彩虹桥修好,8号线2025年修好,交房等个几年交通等配套都跟上了,居住环境加持,后续预计片区会有较好的溢价的。
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  • 房产评论师
    梁京 点评 万科世曦 2020-03-25 15:03
    万科的几个楼盘几乎都在老城核心,但位置也就那样,不管是万科世玠还是世曦,主要还是主城区的地太稀缺了,再者郑州的地太不好拿,这些也都是靠合作才能拿到,万科江山府、万科二砂项目位置还稍微好一些。

    不过世曦这么差的位置也只有万科能玩得转,不仅能作出令人赞叹的高价产品还能比竞品溢价还有人买单,真是不可思议。边上的亚新,卖了多少年,如果不是恰巧赶上16年一波大行情,去化更慢,万科还能比亚新溢价500左右,足以说明万科的魅力。

    中心区二环边的万科世玠整体均价2.5万,三环边的万科江山府2万,你再看同样二环边的融创金水府大平层1.9万,与CBD近在咫尺的融创兰园2万,鑫苑金水观城1.9万,可见万科溢价能力。
    万科粉还是很多的,不过我想说这个楼盘紧邻两边高架,噪音不说,交通其实也并不好,高架上上班高峰期容易堵车,再者空气也很糟糕。

    有人说万科用了三层中空玻璃,但是窗户只能解决一部分问题,家里通风还是很重要的,一打开窗户,噪音一阵阵,其实那感觉还是不太好,空气质量也不会太好。说其他再多规避措施都有点避重就轻,买这的人真是需要擦亮眼睛了。
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  • 房产评论师
    梁京 点评 天伦绿城桂语兰庭 2020-03-24 11:14
    天伦绿城合作的金水区任庄项目,绿城代建,首期占地45亩,容积率1.7,7栋11层+2栋18层小高层,户型120/130/150㎡三种,纯改善社区。绿城品质还是值得信赖的。

    这个片区是龙子湖北,目前最大优势是区位和生态,距离东区和黄河湿地很近,适合东区人居住;但有一点不好的是,杨金军用机场不搬迁,会产生飞机噪音,之前去鸿园时感受过噪音还是挺大的。(比如当你正坐在大露台上享受一个春风和煦的悠闲周末午后时光时,一阵阵噪音袭来···还是有些煞风景的)
    缺点是交通和配套,似乎像一个被遗忘的区域发展缓慢,配套和交通跟不上。

    区域内现有小区多是近几年开发的改善或豪宅社区,鸿园、清水苑别墅洋房较多,瀚海尔湾大平层等。

    综合来说还是比较推荐这个片区的,给我的感觉就像一个世外桃源,一片净土,很纯粹的居住片区,毕竟东区四环内也确实没有这样的一片净土了。绿城这个楼盘推荐指数看开盘价格。
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  • 房产评论师
    梁京 点评 富田城九鼎公馆 2020-03-23 15:37
    富田最近结合链家推出特价房,13500左右的均价,实际上我觉得是降价了。
    南区的市场目前竞争很激烈,富田还坚持15500的价格估计不出量:四环内的绿都澜湾年前就开始促销,15000左右送车位;永威是不会降价的;融创城年前已经促销了一波,价格很低,目前员工房也很便宜,已经快和四环外价格持平。四环外的富田九鼎华府从首开的价格13000+到目前的12500左右,万科大都会12300-12700精装修均价,卖的还可以,旁边的碧桂园名门时代城12500-13500精装修均价,卖的就不如万科,正商生态城还有单价一万出头的房。。。

    不管四环外还是四环内,对于刚需客户来说,最敏感的就是价格了,量价之间的关系很明确,例外的很少。

    大家都在做促销,促成交,尤其是本土开发商正商、建业、康桥等都很缺钱,富田降价促销也在情理之中。

    13500左右的价格还可以接受,想买房的抓紧上车吧,抓住开发商割肉的时机。
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  • 房产评论师
    梁京 点评 正商丰华上境(正商北龙湖23号地) 2020-03-23 11:52
    正商丰华上境3月22日落位了,推出84套,据传成交了80套,去化率95%,均价如之前释放一样标准层3.2万,一层5.4万左右。

    正商面积是146㎡占比2/3左右,173㎡占比1/3左右,也就是大部分房源总价在450-550万之间,首付不超过200万就可以拿下一套,这跟北龙湖主力800万以上的房源不是同一个客群。去化不错也在情理之中,南侧的郑大一附院客户都一抓一大把。

    最近一周貌似北龙湖市场回暖了,也不知道啥原因,就是有几个楼盘成交挺多的,不光正商,正弘、康桥、碧桂园、金茂等。不知道是前期疫情积压的客户释放,还是价格松动,或是假象。真真假假,春江水暖鸭先知,市场回暖,总是高端客户感知力和行动力最强。

    个人认为,目前可能只是疫情积压的客户释放带来一波小阳春行情,是不可持续的,目前经济下行压力加大,每个人都不好过,失业+预期下滑,楼市和股市都不好过,但是就楼市来说,确实是抄底好时机。
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  • 房产评论师
    梁京 点评 正商丰华上境(正商北龙湖23号地) 2020-03-16 16:33
    最近正商丰华上境信息刷屏了,1万认筹,预计均价3.2万,户型是146㎡和173㎡三、四房,总价470-560万。

    丰华上境是正商在北龙湖的第5个项目,在珑水上境的西侧,紧邻东运河、体育公园,和郑大一附院,有利不利因素一目了然。

    整个运河以东居住片区包括龙之梦、亚新、恒大、正商,是目前龙湖南岸价格较低的片区,但洋房的价格基本都在3.2万以上,包括珑水上境前期不到4万价格减去6000装标,毛坯价也在3.2万以上。

    所以说这个价格算是良心价了,在北龙湖纯洋房住宅中,除了兰溪上院、冠景君悦湖、龙湖上第等几个名气小的项目外,只有中海的洋房以3.2万的限价来卖。

    毛坯对于豪宅客户来说,可以装修出更适合自己的装修风格,不必千家一个样,其实这样也不错。

    预测正商丰华上境销售效果会较好,毕竟正商也放弃了一部分精装带来的利润。
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  • 房产评论师
    梁京 点评 建业·电影小镇之橙园 2020-03-16 15:47
    最近郑州的特价房确实很多!不过像建业这种集团行动,估计会越来越多,因为现在疫情对资金密集型的房地产行业带来重创,大家都很难过。

    建业橙园最近传出8500的大户型特价房,并且预计小户型特价房也在路上,其实年前也有过9000多的房源,只不过是小范围员工房。

    远郊总是最先降价的区域,像绿博,不惟有建业,其实康桥年前也有特价房,价格基本都在10000以下。

    最近正商也在做特价房,家河家洋房12000特价,智慧城洋房特价10500起,河屿洲高层7500起,洋房9000起,兰庭华府特价8500-9500...

    不管远郊的或者近郊的金辉优步花园、金科集美公馆,或者主城区的富田九鼎公馆13500的特价房,或者是5000-7000的公寓特价房,都是优惠力度很大了。

    个人预测接下来,疫情结束前,还会持续有这种打着特价房名义降价的,优惠力度很大,因为房企不是一般的缺钱,特别是针对大户型改善客户可以多留意身边,跟中介保持联系,抓住机会,机会稍纵即逝。
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