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唱唱反调 房产评论师

  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 正商国际大厦 25分钟前
    高铁东广场第三个项目——正商国际大厦。
     
    整个高铁东广场,华润新时代广场过于刚需,宝能郑州中心太高调,正商反而这次低调奢华了一把。
     
    正商国际大厦位于东站七里河南路与莆田西路交会处,离高铁站更近,但离莲湖景观带和超高层中心更远,位置算不上最好。
     
    项目由两栋超高层写字楼:约141米+99米双子塔楼组成,分为A、B两座,两座楼之间连接一条空中花园连廊,A座是150米超高层塔楼,纯办公楼,是正商自持的5A甲级写字楼,也是未来正商的总部大楼,但正商肯定用不完。所以,A座还会卖一部分。
     
    B座为奢装国际总裁公寓,一共22层,单层层高4.49米,说实话,这层高挺一般,星联的层高5.05更高。B座公寓主力户型是47m²奢装loft。
     
    这个公寓的建标很高,按照张敬国董事长的要求,正商国际大厦的综合品质总体上高于目前正商住宅产品线中最高端的'上境系’,在正商内部属于无竞争的产品。正商国际大厦无论是规划设计还是装修,包括智能化,可以说没有最好,只有更好。
     
    个人理解这会成为高铁东站的正弘丽汀公寓。
     
    相对于一般的精装修,这里的公寓配置了沙发背景墙、电视背景墙,地面采用高档木纹砖及静音地毯;部分墙面采用皮质、金属、石材、木饰面等多种高档材料。
     正商的装修还是挺实在靠谱的。

    最近,正商打算联合北京首旅建国酒店,推出一批定制酒店式公寓,15年托管返租,平均房租4000+元/月,还是税后。
     
    当然,返租型公寓,单价肯定要高,而且有经营风险,不是说每年都能达到4000多,之前很多案例托管公寓都达不到承诺标准。
     
    所以,别听信开发商许诺的回报率。托管往往是不可轻信的,要对周边实际的租金水平心中有数。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 龙湖天宸原著 2小时前
    从正商生态城往南,郑新路沿线,现在的城市形象相当不错的。
     
    龙湖锦艺城、康桥林溪湾、康桥九溪郡、富田兴龙湾、国瑞城、浩创梧桐郡这些早期的住宅小区,都已经交房。郑新路沿线、道路、绿化也整修的平坦整洁。再加上中原工学院、河南工程学院、河南检察职业学院等学校。
     
    这一片隐隐的有郑州市区的感觉了。当然,仅限于郑新路这一段,往西、往北、往南都还比较乱。
     
    所以,沿路的龙湖天宸原著、雅居乐天域在周边成熟小区的印称下,显得很有大城市楼盘的感觉。
     
    不过,龙湖这个盘小小的,没啥大房企的气势,而且经不起细看。

    高层户型80、100、120、140㎡,奇形怪状,样板间效果也不好。不如隔壁的雅居乐,甚至不如正商生态城。
    个人猜测,龙湖可能为了给中建的叠墅留足空间,才把高层户型做的这么狭长难看。毕竟,龙湖是以低密产品著称的,别墅、洋房之类的优先做好,高层随便做做。所以,买这就图别墅的,看高层的话还不如去西边看看孔雀城、红星天悦,又便宜又优质。
     
    龙湖这个别墅定位的是经济型别墅,面积都控制在150以内,但赠送空间搞的很足。
     
    下叠128平,实际使用面积300平。
    其中,赠送的地下室一层,层高高达5.5米,地下室也能隔个夹层,而且在一楼北庭院里留了个小小的采光井,保证了地下室的通风和采光,但个人认为,如果南北两个采光井就更好了,通风更好。
    一层赠送的南向庭院,面积有50平左右。
    二层的大阳台,也有7米宽。
     
    龙湖的户型,不论别墅还是高层,客厅的尺度都很阔绰,但卧室都很不舒服,要么特别小,要么布局不合理。
     
    但有一点龙湖做的挺好,景观照顾到了高层业主的感受,虽然这些叠墅送庭院占了不少绿地,但高层之间的景观组团和边角料空间的景观还挺有主题特色的,不会让高层业主遛弯时感到局促。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 锦艺四季城 1天前
    四季城一直是北区房价比较坚挺的项目,但最近也略降一点点。
     
    12月2日小高层开盘14000元/平米,相较于原来高层14500元/平米小小的优惠了一些,但在片区内依然没什么竞争力,毕竟融创中原宸院、正商家河家,裕华行园都是12500左右。
     
    虽然这个价格卖不动,但个人认为四季城挺不错的。
     
    本次推出的六期包括两个地块, Q(香悦苑)地块规划6栋18层中高层产品、1栋33层瞰景高层产品,M(香晴苑)地块规划2栋29层瞰景高层、2栋18层中高层产品,9栋四层叠拼。
     
    六期Q地块素质优越,容积率2.5,建筑密度只有16%,而且是全小高层,没高低配,位置也不错,北边是中轴景观带的法式中央公园,东边是市民健身中心公园,东南是贾鲁河绿化带。
     
    本次开盘的楼栋全部为18层小高层,1#/2#是两梯三户, 5#是两梯两户,125平的可以实现电梯入户,再加上南侧6米多的大阳台,整体感觉不比正商、融创高层140的户型差。
     
    另外,还有首付分期,首付5%,剩余三年六次还清(无息)。
     
    如果是地缘性改善的话,个人是首推四季城,虽然比其他贵个1500,但从居住密度、环境、实际得房率来看,四季城还是比较划算的。

    个人不太理解,这片环境比管南要好很多,又是贾鲁河,地块普遍又低密,住起来很舒服,但为啥现在管南直奔15000而这里14000却卖不动,难道就因为东南是发展重心?
     
    不管购房者是咋看这片区域的价值,锦艺反正是朝着高端越走越远了。

    还没推出的M地块更改善,容积率只有1.99,规划了稀缺的四层两叠产品,目前北区的所谓叠墅,都是6层的复式洋房,说实话,没啥别墅的感觉。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 中博城珑誉园 2019-12-12 20:21
    ——中博城——
     
    融创城的汪汪队套路说明
    只要售价低于市场价40%,足以吸引全城购房者,
    只要售价低于市场价15%,就足以清盘。
     
    据中介推销,目前二环有个盘叫中博城卖15500,也是低于周边15%,挺诱人的就查了下。
     
    项目位于管城区未来路西石化路南,属于管城区老城区板块,最近开盘的奥兰和园卖到16800元/平米,中博的价格确实不贵,还有地铁6号线再修。
     
    这里交通虽然方便,但整体环境一般,中州大道过了陇海路以后,就是分界线,可能是因为有个莆田西站,物流运输专业市场比较多,显得杂乱。
     
    这种中心地段,不是在管城区深耕好久的企业是不会拿到的。开发商中博,在管城区做了有30年之久,做大型家居中心开发、经营和管理,可谓势力深厚。
     
    项目总共600多亩,总建筑体量约130万方。
    一期地块是中博城彩虹堂Loft和郑汴路汽车城地块,二期地块将开发中博家居城,也就是说住宅是产业用地的配套用地,这也注定了周边环境不会太安谧。
     
    首期珑誉园位于未来路和石化路交叉口西南角,总占地45亩,容积率3.7,共规划有3栋33层、1栋28层、1栋26层的高层住宅,1栋幼儿园和1栋会所,主力户型96平小三房,119大三房,140平四房。
     
    这项目难得就难得在容积率不高,户型做得很不错,郑州城改项目没几个能做出这三面宽户型的。开发商虽然不算专业,14年才进军地产,也没啥像样项目,但对这块黄金宝地挺上心,规划比较先进,新亚洲风格外立面,门厅式小区入口,业主独享会所,断桥铝合金三层中空玻璃等等。
     
    除了开发商比较小,其他还都可圈可点,不知道项目交房呈现效果会打几折。

    最近想买房的还是可以关注下的,二环内房子不多。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 保利心语 2019-12-12 19:41
    保利心语精心打造的三期高层似乎并不受购房者欢迎。
     
    最新开的4号楼,均价15000元/平米,说实话,还算合理,同样高容积率的阳光城丽景公馆,毛坯房14000多,心语的位置,建标都要优于丽景,贵个1000,不过分。而且四梯六户的设计,也挺奢华,两边129平的户型,实际上可以独占两边的电梯厅和走廊,还有南向联通三个开间的大阳台。
     
    但西区人民改善购房,认可的是低密舒适,宽居大宅,方能保持西区一贯的悠闲自得,所以昆仑望岳才是他们的菜,而不是设计的像学生宿舍的保利心语。
     
    心语的公摊不小,进深又长,说是104的三房,实际用起来和两房没啥区别,第三个小房间采光全靠狭窄的采光井,形同虚设,而通风效果更不用说了,小区园林也没多大地方,对于习惯了在树荫下遛弯的老西郊来说,还真看不上这个盘。
     
    如果心语放在金水区或者东区,销售形势可能完全不一样了。
     
    不过,作为央企,保利对资金回款的需求并不十分渴望,心语也是慢慢卖着,不做首付分期,比较佛系。
     
    中原区其实是两极分化,要么刚需要么改善,中间的刚改并不多,而刚需的楼盘供应又比较充足,丽景公馆、林湖美景、金水世纪城、华瑞紫韵城等等,纯粹的改善反而是中原区最缺的,毕竟中原区是郑州市的政务中心,在郑州这么久能一直坚守中原区的,肯定要的是舒服的大房子,早期的宏江中央广场曾做过一栋纯200多平大平层,但毕竟整体社区太刚需,卖的一般。
     
    反而是明年入市的恒大云玺吸取了他们的教训,同样小地块,高容积率,但规划的全部是两梯两户140-250平以上的大户型。
     
    2020年,恒大云玺还是非常值得期待的。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 永威城 2019-12-04 19:51
    永威城开盘快讯:
     
    永威城六期今日在售楼部开盘,推出1#、2#、9#三栋高层合计408套房源。

    其中
    1号楼户型如下:
    128-88-88-128
     
    2号楼户型如下:
    116—88-88-116
     
    9号楼户型如下:
    145-88-88-145
     
    全部是三面宽,方正户型,但只有1/9号楼的88平和2号楼的116平是客厅书房联通的大阳台,其他都是单阳台。
     
    均价:
    目前已知大户型在14900-15300之间,小户型在15200-15600之间。

    大户型中间13-15层基本都达到15000了,而20层以上也达到15200了。

    保守估算下,整体均价应该不低于15200。
     
    这个价格不算低,但应当注意到,本次开的房源是六期里比较好的。
     
    从位置来看,1/2/9是最南边的一排,相比最北边一排临宇通路大路的要优质的多,楼间距采光也比中间一排要好,这要比融创城(临高架)、绿都澜湾(别扭楼)同期推出的房源舒适度高不少。
     
    从房源来看,也是容易实现高单价的小三房较多,至于大户型秒杀绿都澜湾一条街,116和128相比融创首改的户型,也是压倒性优势。
     
    所以,个人认为这个价格不算低,但也没到太过分的程度,更何况是好房源。
     
    如果是首开临宇通路的一排,可能单价就只有14500-15000左右了。
     
    这也是永威和融创、绿都营销策略最大的不同。
     
    融创、绿都是在市场不好时把位置差、户型差的坏房源低价推出,泥沙俱下,而永威是把好房源平价推出。双方都是让利,但方式不同,购房者产品体验感是不一样的。
     
    因为是非首付分期的上午先选,下午才是分期的,所以选房过程漫长,目前去化率尚未知晓,但个人预估大概在65-70%之间,小户型去化个七七八八,大户型去化一小半。
     
    如果按最新的公积金政策,89小三房起码要首付55万,永威城真的一点都不刚需了。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 富力建业WOW 2019-12-01 21:44
    郑州组团型公寓越来越多,都是好几栋公寓扎堆,再配一些商业的形式。

    比如宝能郑州中心,名门翠园、绿都知了公寓、海亮时代广场、无一不是高容积率,高密度的产物。

    这种公寓集群,优势在于配套相对丰富一些,居住氛围比较浓厚,缺点是公寓本来人就多,扎堆了就显得更拥挤更杂乱,采光通风也不如单栋公寓。
     
    而富力建业WOW则比较完美,占地约75亩,总建筑面积:23万㎡,容积率:2.992,由11栋小高层公寓、2栋独栋商业和商业裙房组成。
     
    又有规模,密度又不高,75亩的套数才总规划公寓户数1592套、商铺254套,而同样大小的住宅地块,规划户数也差不多1000多户,再加上约5万方商业配套,这样的公寓住起来就很舒服了。
     
    富力的装修品位还可以,整体风格参考了以WHOTEL顶级客房风格(W 酒店是喜达屋旗下的全球现代奢华时尚生活品牌),突出的色彩体系,搭配白色木饰面;外立面采用半透弧形玻璃墙,国际范十足。
     
    富力预计首期预计开两栋14层小高层公寓,主力户型40平-80平平层公寓。
     
    当然,公寓倒是其次,这个组团的核心是商业。
     
    惠济区大型商业目前有了惠济万达、万科美景广场,但感觉整体氛围档次一般,可玩性不高。富力WOW的商业街区定位则有所差异化,以时尚/年轻化/休闲娱乐为主题。
     
    目前说的是会引进星巴克,海底捞,COCO都可,眷茶,乐高,M豆巧克力世界,撒椒,豆捞坊,游戏竞技世界,奥斯卡电影院,永辉超市等多个主力店。
    可能这会成为惠济区的德华商业街吧。
     
    组团型公寓实际运营效果到底如何,还有待观察,起码从目前来看,由于租客聚集,商业容易成活,但公寓租金上不去了。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 宝能郑州中心 2019-11-30 22:54
    超高层之殇?是否会在郑州上演?
     
    近日,中建一局发布公告,中标河南省第一高的郑州国际金贸中心项目,总建筑面积62万平米,建筑总高306米,地上60层地下5层,合同额14亿元。

    这栋楼的造型以河南博物院镇馆之宝——莲鹤方壶为主要参考,建成后将成为郑州市极具辨识性的中原新地标。
     
    中建中标,意味着这栋原来仅存于效果图和沙盘上的超高层,即将开建。
     
    而最近,关于绿地超高层停工的新闻不绝于耳,投资巨大,去化难看的超高写字楼,在楼市下行的今天,似乎都预示着烂尾。
     
    而由不怎么靠谱的开发商宝能主导,开发的郑州国际金贸中心,恰恰是一个臃肿的写字楼集群,除了这栋超高,还有2栋240米、1栋150米、4栋120米、20多栋100米的商办产品,想想就头大。
     
    针对如此巨量的商办,宝能是差异化定位,分成两个组团,两个团队同时销售。

    一个是高端大平层系列——莲湖一品,建面约95-232㎡房源,均价约18000-22000元/平。

    一个是商务公寓系列——郑州中心,目前在售LOFT建面约40-50平,价格区间大致为16000-18000元/平;另在售酒店服务式公馆,建面约43-105平二至三居,价格区间大致为15500-18000元/平。
     
    从低到高,宝能是把所有公寓的需求都覆盖到了,但从销售结果来看,不太理想,除了第一次开盘时低价小户型卖的不错,后来就卖的很慢了。
     
    从市场表现来看,万科誉的小户型低门槛路线才是最顺的,定位高端,高总价大面积的公寓产品,郑州有这种需求的购房者基数太小,就这一小撮客户,还要面临地段更好的北龙湖金融岛翡云公寓、招商卢森堡大公府的分流,太难了。
     
    所以,没有充足现金流支撑的宝能郑州中心,如何把超高层盖起来?
     
    从2014年就宣称要10栋超高层齐发的宝能,盖成的又有几个?
     
    截止2019年三季度,中国写字楼总建筑面积已高达5800万平方米,平均空置率为20%,部分二线城市如长沙、重庆、苏州、天津、无锡和厦门等空置率已高达30%以上,直至2022年,中国仍将有4200万平方米以上的写字楼供应投放市场。
     
    购房者投资还是要警惕超高层。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 金科集美公馆 2019-11-30 20:48
    ——领地天屿——
     
    现在的二流外来房企,普遍跳入一个怪圈,进入郑州市场先进荥阳,荥阳市场去化不动,供过于求,开发商扑街,不愿再拿地,然后土地流拍,卖不上价,后来的房企一看,全郑州就荥阳拿地轻松,于是再拿地再扑街。
     
    于是,一边是房企赔本卖房,一边是房企积极拿地。
     
    2019年8月,跟禹州一个档次的领地集团在荥阳拿地了。
     
    看官网介绍,领地实力还可以,企业总资产逾500亿,中国地产百强,在华西、华中、华东、京津冀、粤港澳大湾区、新疆等几个区域布局了40多个城市,也算是全国型开发商。

    之前在商丘有个和雅居乐合作的项目领地兰台府,据说做的还不错。
     
    荥阳这块地对领地来说,压力不大,44亩,容积率2.0,领地以8285万底价摘地,188万一亩,楼面价1400,还算便宜。但地段不咋滴,地块位于京城路与工业东路交叉口西北侧,属于荥阳老城区,周边房价6000多,没法和荥阳东比。
     
    领地的进展挺迅速,11月30日展厅已经开发,展厅在荥阳市国泰路正上豪布斯卡购物中心一楼中庭,规划5栋高层,4栋洋房,初步释放的户型是89-130平米。
     
    天屿属于领地的天字号产品系,领地一共有TOP天字系、国韵蘭台系、轻奢悦系、地标中心系等在内的六大核心产品系。

    但我看了看,这个天字系也没啥亮点,宣传的说是小区有全龄儿童游乐区,配备乒乓球场、羽毛球场棋艺园、健身房、按摩步道等等,但这些已经成为标配了,没啥可炫耀的。
     
    总得来看,就是个刚需盘吧,现在荥阳房子太多,都是品牌房企的,都卖不动,价格也回落了,倒是本地买房的好时机。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 碧桂园双湖城 2019-11-26 21:51
    ——泰美嘉爱尚里——
     
    这是南龙湖即将推出的一个外观很潮的精致小盘。
     
    开发商泰美嘉,其实就是亿祥置业,其旗下子公司有亿祥置业、亿森物业、维景园林、亿诺商业等;先后在焦作、武陟、修武、新乡、南阳等地区开发多个知名项目——亿祥东郡、亿祥美郡、亿祥尚郡、亿祥世纪城邦、亿祥龙泉湖1号、壹里洋场、亿祥亲亲里、亿祥美誉、嘉祥名郡等。
     
    一句话,这是一个地市小开发商。虽然小,但不妨碍它卖萌文艺,案名要么是亲亲里,要么是爱尚里。
     
    项目位于南龙湖祥安路与紫荆山南路交会处,占地21亩,容积率2.5,2019年3月底价拿地,楼面价2900元/㎡,周边的房价八九千,还是有一定利润空间的。
     
    项目规划三栋高层,两栋洋房,2#/3#/7#分别由1栋24层、1栋27层、1栋20层高层组成,两梯四户;5#/6#分别由1栋8层、1栋7层小高层,一梯两户;总户数328户。高层户型主要为88㎡、98㎡、115㎡的三房,洋房户型主要为115㎡的三房。

    别看小开发商小盘,规划设计的真不赖,采用南龙湖罕见的现代简约风,而且大部分房源都是98和115平的大户型,户型全是方方正正三面宽南北通透大阳台。
     
    目前周边的正商玖号院高层8600,估计爱尚里高层和它价格持平,洋房估计9600。
     
    虽然这个小盘很精致,但在南龙湖买房,还是建议买传统的品牌房企,比如康桥、正商等等,大盘还是配套全,生活方便些。
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