上和琚比上和院怎么样？
 
单从地价看，
 
2018年8月，上和琚地块取得，22号地76.88亩，容积率1.5，总价151500万元，单价1971万/亩，楼面价为19707元/㎡，成为永威在北龙湖拿下的第二个地块！
 
2015年8月，上和院地块取得，郑政东出〔2015〕10号（网）占地约71.4亩，容积率小于1.7，被郑州永隆置业有限公司以12.52亿元的价格竞得，折合单价1753.50万元/亩，楼面价15471.64元/平方米。
 
三年之间，楼面价贵了约4000元，当时的海马九如府，不过30000多，考虑到还有建造成本的提升，上和琚卖40000出头，还真是不挣钱呢。
 
从产品来看，上和琚比上和院保守了很多。
 
上和院71亩，319户，12栋洋房，4排兵营式分布，190㎡、230㎡、270㎡的平层，300㎡的复式，局部300㎡的大平层以及400多㎡的空中四合院。
 
上和琚77亩，291户，19栋洋房，起步面积190㎡，其中220m²以上占比超过60%，260m²以上占比超过38%。
 
很明显，上和院的楼摆的不密，小区园林空间更大，是室内空间让渡室外空间。
上和琚则是楼摆的密，点板结合，小区没啥空间了，但每户的空间会比较好。
 
个人理解，如果说上和院是经典作品的话，上和琚已经是一个北龙湖脸谱化的作品了，面积更小，户型更平庸大众。
 
上和院，产品瑰丽，气质傲然，不管竞品，不向所谓的客户需求臣服，虽千万人吾往矣，我做出来稀世的产品，你们看不懂是你们的事，爱买不买，就像苹果手机刚出来时，改变客户消费习惯。
 
上和琚，也是好产品，仍有永威的精细化，但没有永威的创新性了，开始模仿竞品排布，讨好客户了，没有鹤立鸡群的霸气，泯然众人。
 
看来，豪宅也避免不了首期惊艳，二期随大流的命运。(展开全部)

裕华铁炉又有进展了！！！
 
10月10日，郑州3宗城镇住宅用地入市出让，为郑政出〔2019〕74号至76号，分别位于惠济区、中原区、管城区，最终由万科、裕华、碧桂园分食，总成交价达21.5亿元。
 
其中郑政出〔2019〕75号地块位于中原区学府路南、爱民路西，使用面积74629.59㎡，容积率1.1-3.5。该地块被河南裕华置业以底价9亿元摘得，折合楼面价3446元/㎡。
 
规划显示，该地块为铁炉村城改地块，需配建9班幼儿园，文化活动站、社区体育活动场地、治安联防站、物业管理、社区便民店、机动车停车场等公共服务设施配套。
 
而在8月27日，项目的安置地块，郑政出〔2019〕64号（网）已经拿下，安置区名字为铁炉福苑。此次新摘取的75号地，应该是项目摘取的第一块商品房用地
 
裕华置业开发铁炉项目之前盛传和万科合作，但现在裕华已经基本全都独立操盘了，没有卖身，表扬一个。
当然，裕华也是很进深，请了睿意德铁炉项目提供服务。
 
铁炉城改项目位于郑州西四环以东，规划占地面积约1600余亩，规划总建筑体量近300万平方米。

体量不小，常西湖的大盘太多了，裕华这项目位置不能算多好，一方面建设路以北，已经不属于常西湖新区的范围了，另一方面，周边铁路、下穿隧道多，还有好几条路待修，区域挺复杂的。
 
不过胜在交通便利，地铁1号线从地块中间穿行而过，并有铁炉站和兰寨站两个地铁站点位于项目地块之内，此外郑州市规划的地铁14号线也在铁炉站设置站点，目前也已经开通，标准地铁盘吧。
 
目前常西湖该起的都起了，价格也比较平稳了，裕华这项目估计14000左右。

不过，个人对裕华期望值不高，毕竟裕华优质项目几乎为零，都是刚需中的刚需。估计和华瑞紫韵城一个档次。(展开全部)

土地新规出台，文旅类项目或将绝版。
 
近期，郑州不吭不哈的出了条腹黑的规定。
 
国土新规：全市范围内土地出让涉及招商引资和产业用地的，不得搭配商品住房以混合方式供应，并设置前置条件。目的就是为了“稳地价、稳房价、稳预期”。
 
华侨城、恒大、建业等靠产业来圈地的估计都有点坐不住了。
 
就在刚过去的国庆节，建业电影小镇大火，日销16000根烤肠的段子刷屏了，而这个小镇能诞生，则是因为对应着一个住宅项目——建业橙园。
 
而在之前，恒大凭借新能源汽车产业，在东港圈了上千亩住宅用地，地价优惠到大白菜价了。对外界都说造车短期内难以盈利，恒大则胸有成竹。他们跟地方zf谈判时，会建立一个模型，预估在当地建厂时的亏损，然后凭此模型要求地方zf配套住宅用地。同理，恒大文旅板块。
 
二七华侨城也凭着华侨城文旅小镇的概念，先圈出来两块住宅地，先卖着再说，毕竟光鲜的文旅板块营收年年不景气，还要靠毛利80%的地产板块输血。
 
说出去高大上的产业、实业、科技，都是赔钱货，最后还是要靠房地产来擦屁股。
 
但从此以后，这类靠地产输血的虚假产业项目，都将不复存在了。
 
我们需要的是能独立生存，真刀真枪抢占市场的优质产业项目。而地产商们，又少了一条拿地的路子。
 
最受打击的莫过于绿博板块，文旅小镇类项目或将绝版。

因为单纯的靠文旅营收盈利，全世界能做到的只有迪士尼。像方特欢乐世界、绿博园、如果只靠卖票收入，没有补贴返还，早倒闭了球。(展开全部)

浩创梧桐花语，不在港区，不在南龙湖
 
它在薛店。
 
薛店是一个尴尬的区域，算是新郑的飞地，三不沾。

与港区一路之隔，但由于港区向东东南扩张，注定享受不到港区的规划，一条四港联动分割很明显，东侧是港区干净整洁，绿化丰富的道路，西侧是薛店坑坑挖挖，年久失修的村级道路。

与南龙湖隔不远，但由于距离郑州过远，无法像南龙湖一样吸纳郑州大量的刚需购房者。

与新郑相比，远离高标准的新郑新区，享受不到新郑的规划红利。
 
所以，薛店只是薛店人的薛店，一个没啥潜力的小镇子。
 
梧桐花语项目还是不错的，300亩地，容积率2.3，限高60米，都是16-18层的小高层，如此低密的大社区，在薛店算首屈一指的大盘了。
 
但目前对外释放的7000多的价格，真的不算便宜，购房者千万别一窝蜂涌上去。
 
在2017年，薛店房价就稳定在7500左右，不要跟港区的1万比划算，也别跟南龙湖9500比划算，不一个等级。

就只能跟新郑新区比，新郑新区的房价已经回落到7000出头，薛店除了离港区近点，啥也比不上新郑新区，卖7500便宜吗？
 
所以，梧桐花语不值得，当然地缘性客户除外。(展开全部)

由康桥悦蓉园引发的思考
 
买房时可能碰到四种情况：
 
1、高价高品质
2、高价低品质
3、低价高品质
4、低价低品质
 
情况1

这个情况很正常，比如豪宅，北龙湖，价格很高，配置也很高，付出有收获成正比，大家都好理解。
 
情况2

这种情况我们都不愿意看到的，但有不少人的感知是2，为何？
 
拿最近被吐槽的康桥悦蓉园，房价不低，业主觉得品质很一般，其实这么高的房价，并不是都给了建造成本，而是地价。
 
就像楼市考察过的深圳楼盘，房价很高，但减配严重，也是这个道理。

地价导致的高房价，而非定位导致的高房价。

所以大概率下，滨河高价拍的地而又限价的盘，都会出现悦蓉园的情况，滨河的业主们做好心理准备。
 
以后大家碰到高地价区域的正常售价（未大幅突破区域售价）楼盘，即使他吹自己是改善盘，也别信，悦蓉园本质就是伪改善盘。
 
当然，买美庐湾的可以放心，美庐早期拿地价不高，建造成本的宽容度远超悦蓉园。
 
情况3

这种情况很少，几乎没有，就算拿碧源月湖来说，当时买的价格不贵，但首付比例不低，担惊受怕的烂尾风险也大，潜在的购买成本并不小。一些相关部门的家属院也会有这种情况，但毕竟不多。

说实话，即使一些团购家属院，也往往因为价格太低品质低劣，比如中原区祈福给相关部门盖的小区，惨不忍睹。
 
情况4
 
很符合逻辑的一种情况，但很多人不愿意接受。
不少购房者抱有侥幸心理，认为自己买到的房优惠幅度大，品质不会缩水。
 
举个例子
XX城12500元的140平和14000的89平，都在一栋楼上，难道140的建标会低于89平的？
是不会局部变低，因为整栋楼，整个小区的建标会变低。
成本类预算类的同行都知道，现在房地产的利润率很透明，10%都不一定到，适当降降可以，但一旦降得猛了，就要担心偷工减料了。

房子是塌不了，但可以东减一点，西扣一点。
比如园林少种大型灌木乔木，以草皮替代，美其名曰：阳光草坪，简洁美。
比如大堂用便宜点的面砖，水景吊灯换普通吸顶灯。
比如克扣施工方费用，工人结的钱少了，施工的细节自然差的多。
 
总之，一分价钱一分货。(展开全部)

翠园现在主要卖公寓了。
 
平层29㎡、37㎡、40㎡，平层均价：12500-13000/㎡
loft 52㎡、65㎡，LOFT均价：15500-16300/㎡；LOT层高5米，可以做双钥匙，上下分隔。
 
精装修的，按说这个价格属于正常市场价，不贵，但公寓市场比较冷，听说一些单位打算9000多团购公寓。
便宜是便宜，但翠园的公寓实在太多了。
 
目前在卖的是这三栋
1#6梯28户；
2#6梯23户；
7#10梯48户；
 
但还有3#、4#、5#三栋公寓，此外还有6#一座酒店，估计还有小半栋公寓。
 
合计6000余套公寓，很惊人，能和这密度媲美的，只有海亮ONE时代的公寓了。
类似这样的公寓集群，建成后房东们就开始租金PK，最后的成交租金会比市场价低个百分之十到百分之二十。而且公寓的租客很杂，有很多自由职业者在公寓开工作室，什么淘宝店啊，美妆啊，画室啊，等等，人来人往，货来货往，租住真的不舒服。
 
翠园下面的新天地BLOCK商业街有15-230㎡的商铺，有人会说在，这么密集的公寓，人这么多，那下面的商铺肯定生意好吧。
还真不一定，从海亮下面的商铺情况来看，也是频频转让，生意惨淡。
一方面，大量的小铺子出租，小商贩又不管规划，各干各，导致大量的业态重合，同一条街，理发店好几个，大家争得你死我活。
另一方面，底商都是偏基础的底层消费，小超市，小吃店，人均消费可能都不超20块钱，营业额都普遍偏低。
 
由于不像集中商业有规划有特色，租客们对楼下的这些小店消费意愿并不强。
 
综合来看，翠园最值得关注的还是住宅，但新住宅估计要到年底了。(展开全部)

一般来说，对泰禾的期待无非是建筑风格，景观园林，物业服务。
 
但这些放到现在的郑州，又有什么稀罕呢？
 
味道很足的中式风格，景观园林，北龙湖一大片，都烂大街了。

物业服务，配几个空姐兵哥装装门面，还能忽悠阅盘无数的购房者？
 
如果说，泰禾大府大院还有啥真正差异化的卖点，那就是户型。

鸿园板块的盘，容积率都不高，但无论鸿园、瀚海、绿城、天伦，他们的项目都显得不大气，让改善下单时老感觉有遗憾。
 
但泰禾东府大院就做得很有排面。
 
整体规划了10栋17层小高层和6栋6-7层的洋房，产品仅有140㎡四房、120㎡三房，120㎡的其实也没多少。
 
洋房1T2，户型排布为140㎡+140㎡
高层2T2，户型为140㎡+140㎡，或者140+120
 
高层120㎡采用3+1可变空间户型设计；140㎡均规划为7米横厅，大阳台连通卧室与客厅。
 
尤其是边户的客厅布局，与万科美景世玠洋房的客厅布局，很像，L型采光，视野无敌。
 
可以说在郑州所有140的户型里，泰禾做得最好。
 
价格预计高层2.6万/㎡，洋房3.5万/㎡，具体价位开盘待定，但个人认为，考虑到装修的品质，景观等的加成，这个价格不算贵。
 
明年鸿园附近的改善盘真多，还都挺不赖，想换大房子的可以重点关注。(展开全部)

卢森堡的类住宅部分已经开始团购，号称精装修30000元/㎡以内（精装标准4000元一平），这个价格相当有竞争力，北龙湖的高层限价都32000了。
 
可惜啊可惜，这个地是商业用地，就算再优惠，也不过是所谓的服务型公寓罢了。
 
这个叫做龙湖国际公寓的地块，东临龙腾四街，东临龙腾二街，北边是龙湖中环路，南面丰盛路。
 
根据中环路的整体规划原则，1、2号地位于南北运河沿岸，建筑风格偏向于现代，而3、4、5号地位于中环路两侧，建筑造型须体现坡屋顶元素，方案采用了新中式的设计风格，与中环路整体风貌协调统一。
 
项目打造为容积率仅1.49的6层洋房公寓，规划了160/180/220三种户型，全部为一梯两户电梯入户。

目前团购的是东半块的10栋楼
3、7、8、24号楼都是160平四室两厅三卫，一共96套
11、15号楼是220平五室两厅三卫，一共24套
12、16、19、20号楼市180平四室两厅三卫，一共84套
纯6层洋房，户型又会差到哪里呢？
 
相对于前几块地，这个3号地地块够大够方正，确实有类住宅产品的潜质，可惜，之前40-60平的公寓都不好卖，这么大面积的公寓估计更难卖。
 
拿180平的来说，单价30000一平，总共540万，首付50%就是270万，而同期周围的住宅，单价就算35000一平，总共630万，首付30%是190万，首付50%也就320万，竞争力一般。
 
这种产品更适合企业作为会所，居住还是不行，不信你看早期的宋基玉园，出手多难。(展开全部)

改名的政策来临，融信肯定挺蛋疼的。

融信奥体世纪，改名为融信观湖宸院，也不知道人家融创有没意见。

融信公园府，改名为融信时光之城，听起来很厉害的样子。
 
2019年6月4日，郑州融信朗悦置业以18.9亿摘得高新区6块土地，还是挺带劲的。
此时的高新区，早已不是生瓜蛋子，区域房价可以与惠济中原区一比高低，可供开发的土地也是日渐稀少，高新老城区逐渐改善化、品质化，刚需则被外溢到刚刚兴起的双湖科技城板块。
而
项目总占地1073亩，一期共占地约128亩，共分为两个地块：8#地块规划11栋33层高层及1栋6班幼儿园，9#地块规划的则是6栋小高层住宅以及6栋花园洋房。
 
改名叫时光之城，自然是指项目的配套之全，可以全时光待在这里。
9所学校其中包含5所幼儿园、2所小学、2所中学，4座市政公园，3大商业街区，可以满足业主全龄的生活需求。
 
高新区的环境绿化确实不错，教育资源也够丰富，唯独商业，个人感觉有所欠缺，可能跟人气不够有关吧，商业这种配套，跟建多少豪华商场无关，还是要时间沉淀的。
 
时光之城的户型都还可以，比较大众化，比较有特色的是景观。
 
他采用的是立体式景观结构，言外之意是社区内有落差。
有落差意味着成本较高，要知道，现在越来越多开发商喜欢简洁平整的景观，这样省钱，比如融创动不动就是阳光草坪。
 
融信则是在中央景观区，增加坡度场景、儿童娱乐、下沉庭院、聚会草坪等多种功能，打造下沉庭院共享阳光客厅属性，为会客、邻里交流提供一个半开放空间。
 
这样有坡度，有下沉，通过落差给社区空间带来丰富的视觉和使用多样性。
 
除此之外，还分了老人区、儿童区、健身区、羽毛球场等，互不打扰，又独具特色。
 
个人还是比较期待融信的实景示范区的。(展开全部)

——中晟元素假日公寓——

最近好多中介都在推这个项目，什么“统一经营、原价回购”“租金年回报率7%--10%”“每月无需还贷”“10年包租”，貌似回报率很高的样子。

项目位于长江路与西三环交汇处向西200米，紧邻啟福城项目，祈福城品质与安置房相差无几，曾经也闹过记者维权的事，口碑很一般。
 
中晟元素假日公寓共3栋29层公寓， 1-3层为商业，上面都是酒店式公寓，7梯30户，公寓面积有30㎡--60㎡不等。
 
元素公寓项目有两种投资方式。一种是零月供，另一种是低首付，都是有中晟集团统一管理，十年包租。
以32平米为例，精装单价15000，总价48万
 
10年0月供模式下：正常首付50%，也就是24万，月供2679元，剩余的24万房款贷款十年(按贷款利率上浮25%计算)月供每月2709元，按照开发商承诺的十年收益69%计算，共返租331200元，平摊到每个月是2760元，这样就实现了租金抵月供。
 
包租的钱从2022年6月开始，按季度兑现一年四次，直接打到银行卡上。
 
说白了，羊毛出在养身上，15000的单价明显高于周边公寓一小半了，购房者相当于自己多出钱，来给自己包租。
 
除此之外，谁能保证中晟后期会定期打钱呢？
 
这种变相集资的方式早已被国家相关部门明令禁止，2001年出台的《商品房销售管理办法》第十一条规定中就提出：不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
 
凡是包租，一律不碰。

这个公寓还是最好别碰。(展开全部)