山悦，这个名字会让人联想到苍翠起伏的山峦，山谷中湖泊边几栋木质的别墅。
 
然而，现场蛮不是那么回事。
 
项目位于荥阳市G234与陇海路交叉口东北侧，也就是万山森林公园北侧，往东是丁店水库，猛一听，又是森林，又是公园，又是水库，好一个山清水秀的景致。
 
但公园和水库的品级都不高，都是原生的野树林和大水坑，谈不上有啥好玩的。
 
不过永威山悦离这两景点也还远，也指望不上。
 
山悦所在的地貌以矮矮的山丘和纵横的沟壑为主，跟黄土高坡一样，说是山悦，不如说是山沟。
 
当地zf和永威，打算将这些冲沟注水改造，沿岸打造观光农业，民俗公园，休闲旅游的项目。

变废为宝，精神值得称赞，但这种偏理想主义的行为，往往缺乏现实基础。且不说注水、改造河道是一项多么巨大的工程，就算这里有一些玩的，又能吸引多少客流，缺乏强力IP的景点，生命力都不强的，一开始可能靠噱头吸引人，但后期运营是个问题。

对于地产项目来说，谈这些太远，还是说说目前的房子吧。
 
永威一期占地约95亩，规划有32栋住宅，包括合院、叠拼、双拼。其中合院约214㎡，双拼约283㎡，叠拼约160㎡。
目前释放的是合院和双拼单价约20000元/㎡，叠拼13000元/㎡左右。
 
这个项目最大的特色，是阶梯分布，借助地块的高差，叠墅一个平面，合院一个平面，叠拼一个平面，层层退台。
 
说实话，在这种偏远资源又不强势的地方，买一个这么贵的房子度假，有点不值。
诚然，永威利用当地的自然风貌，因地制宜的打造景观，颇有一番枯禅的意境，但总不至于天天蹲在几个窑洞里看石头玩吧。
 
个人认为，这些景观不太适合作为社区景观，更适合当景点，看个新鲜就行了。
 
综合来看，这种过于小众的产品，还是很挑客户的。(展开全部)

对这项目整体感觉，星联想做高端，但又比较犹豫，树立的形象与实际的产品，似乎有些矛盾。

不太懂星联的套路，去年还把星联御象湖低价甩卖，今年就把一路之隔的星联岚溪府朝着高端项目打造，到底是缺钱还是烧钱。
 
这个名字很有仙气，“岚”寓意雾气环绕，环境优美，“溪”寓意生息不止。

这项目最亮眼的还是超现代的外立面，号称现代感的工业未来派，外立面采用白色铝板和中灰色真石漆，很有变形金刚的感觉，像是美盛教育港湾的提升版，这个立面成本应该也不低，不过相比瀚海观象，还是差了点豪宅的厚重感，比亚新海棠公馆多了几分创新。
 
整的来看，白沙片区的新楼盘都在豪宅化，再过几年，白沙可能成为继北龙湖后的第二梯队。
 
星联的整体地块方正，占地约69亩，总建筑面积约19万方，共有9栋高层组成，聚宝盆型规划，1-3栋为26层，5-6栋为22层，7-10栋为26层。

户型主要是96-113㎡三房、127-138㎡大三房、155-169㎡四房，多室朝南、主卧套房设计、有双开间阳台、L型大尺度景观阳台。
 
虽然形象高端，但产品却很大众，星联还是不够大胆，反而更保守了。
相比御象湖，88-120㎡三房，140-162㎡四房，175㎡五房，明显是在缩小面积。
 
个人感觉，除了外立面的变化，岚溪府其他方面并没有特别创新，还是老理念穿了个新外衣。
 
按行情来看，白沙的高层真实价格卖到14000应该问题不大，星联这个项目有外立面加成，应该会贵一点。(展开全部)

永威城也是憋了口恶气，五期高层89-144㎡，均价约14000元/㎡，而周边的绿都澜湾、富田都卖到15500元。
 
这很不永威，同样为刚需系的永威西郡，已经飙到15000，超过周边14000的均价。

说好的走哪都是价格标杆，偏偏在管南沦为二流。
 
六期入市，就是来雪耻的。

首先是名字，可能是嫌滟澜庭这名字不够响亮，改名叫玖著，听起来很高端的样子。

其次是逼格，大师庄镇光出马，建筑、园林全线升级。
 
目前对外报价16000元/平，有点虚高，15500元/平倒有可能，毕竟六期89平小三房不少。
 
除了那些虚的营销包装，五期确实有值得称道的地方。
 
一、地段，六期比五期靠北1.5公里，离南三环更近，东临十八里河，西临学校

二、氛围，北侧是永威观澜亭、南侧是永威书香庭，全是永威的商品房组团

三、规划，全部是独栋单元设计，两梯四户分离式核心筒，户型方正
 
不过，六期的地块太小，才56亩，又摆了9栋楼，所以楼很密，楼间距都在35米左右，对百米高层来说，有点窄了，采光和通风估计一般。
 
此外，就算大师设计，扣除这9栋楼的占地面积，留给景观的又有多少发挥空间？

恐怕都是宅间绿化吧。相比五期南面临河，又有大块市政绿化，六期的施展空间真的不多。
 
还有一点最担心的，随着永威追求规模化，盘子变大，品质之路能否坚持下去？(展开全部)

米字型高铁给郑州带来了发展红利的同时，也给郑州带来了诸多烦恼。
 
拿盛润运河城来说，首期地块北边的路干脆叫高铁南路，距离郑西客运高铁135米，请准备定房的，好好去地块北边感受下高铁呼啸而过的魅力。

类似的高铁盘，在郑州可不少呢。

汇泉西悦城三期
绿都澜湾一期
亚星锦绣山河一号院
泰宏建业国际城
中建观湖国际
拓丰祥和居
 
已经入住的业主，相信已经感到不爽了

滨河国际新城高铁沿线小区的业主最有发言权，因为那高铁线路多，更吵。
 
按国家规定来说，高铁两旁建筑应该退线50米，但国家规定都是最低标准（无用标准），实际情况是150m范围内噪声衰减很小，即距车轨150m范围内随意远近噪声差别不大。

按人的听觉直观感受来看，200米以外基本不受影响。
 
值得欣慰的一点是，高铁不是24小运作。
 
在每天的零点到六点，高铁都停运，业界将这种现象称之为“开天窗”，这是国家规定的高铁安全检修时间。
 
所以，我们以后看到这些高铁盘，都要打起十二分精神。

买房是大事，建议实地考察楼盘周边200米范围内的不利因素。

只有购房者的意识觉醒，真正识别每一个楼盘的优劣，才不会让这些废品盘浑水摸鱼，和优质盘卖一样的价格。
 
所以，你们还会觉得盛润运河城值13500吗？

个人认为，最起码高铁这个不利因素要扣减500！(展开全部)

福晟在郑州并不甘心做一个财务投资者，之前依附着谦祥系，估计是看万和城、兴隆城、钱隆城三个项目卖的还不错。

可惜，福晟独立的开发之路并不顺，赶上差行情，洞林湖的南山府一上来就内购，杨金的项目则遭遇区域规划的降格。

这块地本来是威望的，威望集团也算老郑州了，创办于1993年，集团前身为河南威望实业有限公司，初期以经营煤炭业为主，2004年，集团开始涉足房地产行业，先后开发了位于北环的锦绣汇城项目，与一方置业合作开发了位于嵩山北路的一方雅居项目。2005年开发了威望未来城。

趁着区域没贬值前，威望出手这块地，还是挺明智的。
 
个人认为，即使杨金不降格，区域的同质化竞争也够开发商喝一壶的，福晟的产品做的也刚需大众，没有看点。
 
九州府总占地面积为420亩，分为五个地块开发，一期规划总用地面积约68亩，总建筑面积约16万方，容积率2.49。
 
一期共规划11栋16层精装小高层，户型为98㎡、115㎡、125㎡的三室及136㎡、144㎡的四室。所有户型均朝南、南北通透，层高均为2.9米。
 
这面积段一看就是要在杨金快跑走量，打价格战的节奏，福晟采用的也是目前烂大街的新中式。
 
不过，98㎡小三房低总价也算给购房者入住东区的好机会。

按17000元/㎡计算，98的小三房首付才50万，而目前三环附近小三房首付40万左右，首付多掏10万入主北龙湖北，想想还是挺有竞争力的。
 
随着九州府、奥园御湖湾等刚需盘的入市，以及区域前景的灰暗，杨金板块注定刚需化。冲着改善去的，还是别跳坑了。(展开全部)

——绿城·明月滨河——
 
滨河国际新城不乏名企，海马青风公园、康桥悦蓉园、信保春风十里、金地滨河风华、电建泷悦华庭等。

但说实话，这些楼盘的地块都奇奇怪怪的，青风公园和金地滨河风华是细长条，康桥悦蓉园和信保则临着四港联动大路，电建的位置则有点偏离核心。

此外，这些楼盘的品质程度都只能算中上，远称不上特别好。

绿城的到来，算完美了，地段一级棒，品牌一级棒，堪称滨河一哥了。
 
绿城滨河国际新城地块位于经开第十六大街东、经南十三路北，西侧为国际医院用地，南侧为金辉地块，东侧为海马，北侧为海马清风公园及金地地块。容积率2.0，建筑密度25%，限高100米，70年产权，由绿城旗下子公司河南锦江置业摘得，折合楼面价8804元/㎡。

真可谓好地块，好价格，地价不便宜，但这么大，又这么方正，容积率2.0的地块，楼面价8000真不能算贵，考虑到绿城的溢价能力，卖个一万八九轻轻松松，还是有钱赚的。

绿城打造的也比较上心，产品营造承袭绿城经典二代高层，总占地121亩，规划22幢16-17F高层住宅，户型面积103-142㎡，总户数为1268户，全部方方正正的户型，全部三、四面宽。

其中1#、2#、3#、9#、10#、16#、17#、22#设计为两梯四户，边户为三房两卫，中间户为小三房。

4#、5#、6#、12#、13#、19#、20#、21#为两梯两户，三房两卫。

7#、8#、11#、14#、15#、18#为两梯两户，四房两卫。
 
这个规划排布看着就很爽，但偏偏面积又不算大，最大的才142平米。
 
不过面积越小，越要当心了，户型越小，单价越高。
估计这盘会刷新康桥悦蓉园的价格，仅次于康桥美庐湾了。(展开全部)

——富田城·九鼎华府——

这个项目8月1日起0元入会，预计9月下旬开盘

九鼎华府听起来很唬人，但位置远不如九鼎公馆。
 
两个楼盘虽然同为富田城一个大盘，但由于两个位置差的远，一个郑州三环边，一个偏南龙湖，购房者群体也不太重合，同时入市也不算冲突。

九鼎华府,位于管城区豫一路与祥和路交汇处，位置对比九鼎公馆逊色多了，我记得这附近的绿地公园城，单价也就比正商智慧城贵了1000块。

不过，富田对这个万亩大盘的重视度很高，售楼处打造了7000平。
 
九鼎华府一期占地40亩，建筑面积11万㎡，容积率3.0，由六栋高层组成，1#30层、2#4#26层，3#5#6#为33层，户型建筑面积为98㎡ 、105㎡、115㎡、125 ㎡三房，其中98㎡三房占比41%，115/125㎡三房占比50%，整体还是偏改善的。这一点和原来的绿都紫荆华庭和绿都澜湾的差异化定位有点像。
 
位置好的盘主打小面积刚需，位置差的盘主要面积稍微大点的刚改。

这样两个盘同类户型的总价都差不多，但需求点则不同。
 
华府和澜湾一样借鉴了河景资源，项目外对十七里河打造景观带，对内打造运动休闲主题公园。
由于容积率不高，华府的户型真不错。

98和115㎡三室两厅两卫，户型方正，三开间朝南，属于标准的热销户型，个人建议努努力拿下115㎡户型，大阳台连通客厅与卧室，采光效果佳，主卧90度飘窗，体验感和125的差不多。
 
这个项目比较优质，刚改客户可以关注下。(展开全部)

严格来说，应该叫远洋中能荣府，不知道远洋后悔了没，无论是招商公园与湖，还是永威望湖郡，开盘开的一塌糊涂。
 
归根结底，现在南港价格虚高，超出了客户认知的价值上限。
 
但对于远洋中能荣府来说，可能没那么惨。

第一，高端产品的行情总是脱离市场的，价格和销量不会像刚需盘那样变化太大。

第二，在洋房和高层泛滥的南港，远洋的产品形成了差异化优势，独此一家。
 
荣府一共104亩，分为东西两个地块，西地块是顶级的产品。
 
西地块占地50.7亩，分为合院、叠墅两个产品。主力产品为叠墅，面积以107㎡-256㎡为主；其中110多平的面积占60%，这么精致的小别墅，还是很讨喜的，容易实现高单价。
 
合院面积以341㎡为主，双层地下室、花园入户，客厅挑空，前后花园，据我所知，港区还没有住宅产权的合院产品。
 
一共299套，个人认为港区的领导们就足以消化掉。
 
至于东地块，则随大流了，占地53.3亩，全部为洋房产品，面积段以110-140㎡，反而比周边竞品的洋房面积小，可以实现总价优势。
 
1.5的容积率，产品形态又高端，这个项目应该算港区少有的优质项目，自住还是很舒服的，建议地缘性改善客户可以关注。(展开全部)

——裕鸿·国悦中心——

裕鸿也算是港区的隐贵房企，可惜发展比较慢，在市场上好久没声音了。

最近听说国悦中心在内购，主要针对内部员工及老客户，公寓均价价6500-7000元，非常优惠，前段正商宇航铭筑还卖8000多呢。
 
这个项目位于港区华夏大道与慈航路交汇处，属于北港的老中心地段，北边是河南省省立儿童医院和疗养院，东边是裕鸿国际世界港，周边成熟。但又不像豫发、正弘那样旁边有河啊，湖一类的，整体环境一般。
 
项目总占地172亩，容积率1.05，是一个低密商业综合体，受制于限高，没法做高高的地标，整体形象一般。

产品打造为商墅、商铺、公寓，其中：商墅主要是合院、双拼、联排三种产品形态，一共196套，这个别墅做的新中式风格，从示范区来看，建筑品质还挺高。
 
公寓一共9栋（三栋7层，六栋5层），其中平层公寓1127套，LOFT公寓116套，平层层高3.85米，LOFT层高5米。LOFT位于每栋楼顶层，为毛坯；其余均为平层，以38㎡和45㎡产品为主，精装交付，装修标准1500元/㎡。
 
怎么说呢，这个公寓都是多层，相比普通的筒子楼公寓，舒适度要好狠多。

但本质上，这公寓算是底商的延伸，路边一圈，反而缺乏私密性。
我曾经在其他城市见过这种底商上一圈的公寓，感觉更像商户的仓库，或者宿舍，体验感并不好，租客也不太喜欢。
 
综合来看，还是别碰港区的公寓了，楼市下行时期，稳稳的保值比有风险的升值更重要。(展开全部)

――正商生态城――

正商生态城，大概率是接正商智慧城的班。
 
智慧城曾以年销50多亿的成绩，把南龙湖一众楼盘压得死死的，虽然只是单盘，但巨大的供应量，把南区绕城的房价死死的定在9500元。
 
俱往矣，如今，智慧城的升级版，位于郑新快速路与南水北调桥北50米路东的正商生态城，扛起了南区的大旗。
 
对于这个千亩大盘，正商集团也很重视，据说它的售楼部是正商打造的唯一一个亿万级售楼中心，与正商智慧城隔路相望。
 
当然，大盘再大，还看首期。

这个地块是5月份拍的，挂牌起始价45908万元。该地块最终以45908万元的总价被河南正商珑水置业有限公司（正商）竞得，均价671.07万元/亩，折合楼面价4026.62元/㎡。
 
一号院位于管城区荆庄路东、豫五路南。用地面积：45604.51平方米，总建筑面积：160202.36平方米，建筑密度：21.76%，容积率：2.49。

规划有3栋高层+8栋洋房+1栋幼儿园+1栋物业用房。规划总户数：1046户，规划停车位：1090个。

高层户型在92-119平米，洋房户型在103-143平米左右。
 
既然叫生态城，最大的特色就是生态环境了。整个生态城的住宅很多是临河打造。

河流方面：南水北调运河、十八里河以及十七里河三河交织，当然，现在除了进不去的南水北调，十八里河和十七里河还处于原始状态，恐怕要绿化改造了才能看。

公园方面：除了连片的滨河公园外，这里的公共配套还有体育公园、城市广场、十七里河公园。
 
虽然环境吹的很好，但这本质是个刚需盘，与智慧城无两样。

预计高层均价10000-11000左右，洋房13000-14000.
那么问题来了，同样14000，是买北边2公里的融创高层，还是买正商的洋房？(展开全部)