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唱唱反调 房产评论师

  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 永威上和琚 1天前
    上和琚比上和院怎么样?
     
    单从地价看,
     
    2018年8月,上和琚地块取得,22号地76.88亩,容积率1.5,总价151500万元,单价1971万/亩,楼面价为19707元/㎡,成为永威在北龙湖拿下的第二个地块!
     
    2015年8月,上和院地块取得,郑政东出〔2015〕10号(网)占地约71.4亩,容积率小于1.7,被郑州永隆置业有限公司以12.52亿元的价格竞得,折合单价1753.50万元/亩,楼面价15471.64元/平方米。
     
    三年之间,楼面价贵了约4000元,当时的海马九如府,不过30000多,考虑到还有建造成本的提升,上和琚卖40000出头,还真是不挣钱呢。
     
    从产品来看,上和琚比上和院保守了很多。
     
    上和院71亩,319户,12栋洋房,4排兵营式分布,190㎡、230㎡、270㎡的平层,300㎡的复式,局部300㎡的大平层以及400多㎡的空中四合院。
     
    上和琚77亩,291户,19栋洋房,起步面积190㎡,其中220m²以上占比超过60%,260m²以上占比超过38%。
     
    很明显,上和院的楼摆的不密,小区园林空间更大,是室内空间让渡室外空间。
    上和琚则是楼摆的密,点板结合,小区没啥空间了,但每户的空间会比较好。
     
    个人理解,如果说上和院是经典作品的话,上和琚已经是一个北龙湖脸谱化的作品了,面积更小,户型更平庸大众。
     
    上和院,产品瑰丽,气质傲然,不管竞品,不向所谓的客户需求臣服,虽千万人吾往矣,我做出来稀世的产品,你们看不懂是你们的事,爱买不买,就像苹果手机刚出来时,改变客户消费习惯。
     
    上和琚,也是好产品,仍有永威的精细化,但没有永威的创新性了,开始模仿竞品排布,讨好客户了,没有鹤立鸡群的霸气,泯然众人。
     
    看来,豪宅也避免不了首期惊艳,二期随大流的命运。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 裕华铁炉储备项目 2019-10-10 20:54
    裕华铁炉又有进展了!!!
     
    10月10日,郑州3宗城镇住宅用地入市出让,为郑政出〔2019〕74号至76号,分别位于惠济区、中原区、管城区,最终由万科、裕华、碧桂园分食,总成交价达21.5亿元。
     
    其中郑政出〔2019〕75号地块位于中原区学府路南、爱民路西,使用面积74629.59㎡,容积率1.1-3.5。该地块被河南裕华置业以底价9亿元摘得,折合楼面价3446元/㎡。
     
    规划显示,该地块为铁炉村城改地块,需配建9班幼儿园,文化活动站、社区体育活动场地、治安联防站、物业管理、社区便民店、机动车停车场等公共服务设施配套。
     
    而在8月27日,项目的安置地块,郑政出〔2019〕64号(网)已经拿下,安置区名字为铁炉福苑。此次新摘取的75号地,应该是项目摘取的第一块商品房用地
     
    裕华置业开发铁炉项目之前盛传和万科合作,但现在裕华已经基本全都独立操盘了,没有卖身,表扬一个。
    当然,裕华也是很进深,请了睿意德铁炉项目提供服务。
     
    铁炉城改项目位于郑州西四环以东,规划占地面积约1600余亩,规划总建筑体量近300万平方米。

    体量不小,常西湖的大盘太多了,裕华这项目位置不能算多好,一方面建设路以北,已经不属于常西湖新区的范围了,另一方面,周边铁路、下穿隧道多,还有好几条路待修,区域挺复杂的。
     
    不过胜在交通便利,地铁1号线从地块中间穿行而过,并有铁炉站和兰寨站两个地铁站点位于项目地块之内,此外郑州市规划的地铁14号线也在铁炉站设置站点,目前也已经开通,标准地铁盘吧。
     
    目前常西湖该起的都起了,价格也比较平稳了,裕华这项目估计14000左右。

    不过,个人对裕华期望值不高,毕竟裕华优质项目几乎为零,都是刚需中的刚需。估计和华瑞紫韵城一个档次。
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    裕华铁炉储备项目
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 建业·电影小镇之橙园 2019-10-09 21:53
    土地新规出台,文旅类项目或将绝版。
     
    近期,郑州不吭不哈的出了条腹黑的规定。
     
    国土新规:全市范围内土地出让涉及招商引资和产业用地的,不得搭配商品住房以混合方式供应,并设置前置条件。目的就是为了“稳地价、稳房价、稳预期”。
     
    华侨城、恒大、建业等靠产业来圈地的估计都有点坐不住了。
     
    就在刚过去的国庆节,建业电影小镇大火,日销16000根烤肠的段子刷屏了,而这个小镇能诞生,则是因为对应着一个住宅项目——建业橙园。
     
    而在之前,恒大凭借新能源汽车产业,在东港圈了上千亩住宅用地,地价优惠到大白菜价了。对外界都说造车短期内难以盈利,恒大则胸有成竹。他们跟地方zf谈判时,会建立一个模型,预估在当地建厂时的亏损,然后凭此模型要求地方zf配套住宅用地。同理,恒大文旅板块。
     
    二七华侨城也凭着华侨城文旅小镇的概念,先圈出来两块住宅地,先卖着再说,毕竟光鲜的文旅板块营收年年不景气,还要靠毛利80%的地产板块输血。
     
    说出去高大上的产业、实业、科技,都是赔钱货,最后还是要靠房地产来擦屁股。
     
    但从此以后,这类靠地产输血的虚假产业项目,都将不复存在了。
     
    我们需要的是能独立生存,真刀真枪抢占市场的优质产业项目。而地产商们,又少了一条拿地的路子。
     
    最受打击的莫过于绿博板块,文旅小镇类项目或将绝版。

    因为单纯的靠文旅营收盈利,全世界能做到的只有迪士尼。像方特欢乐世界、绿博园、如果只靠卖票收入,没有补贴返还,早倒闭了球。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 浩创梧桐花语 2019-10-08 21:06
    浩创梧桐花语,不在港区,不在南龙湖
     
    它在薛店。
     
    薛店是一个尴尬的区域,算是新郑的飞地,三不沾。

    与港区一路之隔,但由于港区向东东南扩张,注定享受不到港区的规划,一条四港联动分割很明显,东侧是港区干净整洁,绿化丰富的道路,西侧是薛店坑坑挖挖,年久失修的村级道路。

    与南龙湖隔不远,但由于距离郑州过远,无法像南龙湖一样吸纳郑州大量的刚需购房者。

    与新郑相比,远离高标准的新郑新区,享受不到新郑的规划红利。
     
    所以,薛店只是薛店人的薛店,一个没啥潜力的小镇子。
     
    梧桐花语项目还是不错的,300亩地,容积率2.3,限高60米,都是16-18层的小高层,如此低密的大社区,在薛店算首屈一指的大盘了。
     
    但目前对外释放的7000多的价格,真的不算便宜,购房者千万别一窝蜂涌上去。
     
    在2017年,薛店房价就稳定在7500左右,不要跟港区的1万比划算,也别跟南龙湖9500比划算,不一个等级。

    就只能跟新郑新区比,新郑新区的房价已经回落到7000出头,薛店除了离港区近点,啥也比不上新郑新区,卖7500便宜吗?
     
    所以,梧桐花语不值得,当然地缘性客户除外。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 康桥悦蓉园 2019-10-07 15:50
    由康桥悦蓉园引发的思考
     
    买房时可能碰到四种情况:
     
    1、高价高品质
    2、高价低品质
    3、低价高品质
    4、低价低品质
     
    情况1

    这个情况很正常,比如豪宅,北龙湖,价格很高,配置也很高,付出有收获成正比,大家都好理解。
     
    情况2

    这种情况我们都不愿意看到的,但有不少人的感知是2,为何?
     
    拿最近被吐槽的康桥悦蓉园,房价不低,业主觉得品质很一般,其实这么高的房价,并不是都给了建造成本,而是地价。
     
    就像楼市考察过的深圳楼盘,房价很高,但减配严重,也是这个道理。

    地价导致的高房价,而非定位导致的高房价。

    所以大概率下,滨河高价拍的地而又限价的盘,都会出现悦蓉园的情况,滨河的业主们做好心理准备。
     
    以后大家碰到高地价区域的正常售价(未大幅突破区域售价)楼盘,即使他吹自己是改善盘,也别信,悦蓉园本质就是伪改善盘。
     
    当然,买美庐湾的可以放心,美庐早期拿地价不高,建造成本的宽容度远超悦蓉园。
     
    情况3

    这种情况很少,几乎没有,就算拿碧源月湖来说,当时买的价格不贵,但首付比例不低,担惊受怕的烂尾风险也大,潜在的购买成本并不小。一些相关部门的家属院也会有这种情况,但毕竟不多。

    说实话,即使一些团购家属院,也往往因为价格太低品质低劣,比如中原区祈福给相关部门盖的小区,惨不忍睹。
     
    情况4
     
    很符合逻辑的一种情况,但很多人不愿意接受。
    不少购房者抱有侥幸心理,认为自己买到的房优惠幅度大,品质不会缩水。
     
    举个例子
    XX城12500元的140平和14000的89平,都在一栋楼上,难道140的建标会低于89平的?
    是不会局部变低,因为整栋楼,整个小区的建标会变低。
    成本类预算类的同行都知道,现在房地产的利润率很透明,10%都不一定到,适当降降可以,但一旦降得猛了,就要担心偷工减料了。

    房子是塌不了,但可以东减一点,西扣一点。
    比如园林少种大型灌木乔木,以草皮替代,美其名曰:阳光草坪,简洁美。
    比如大堂用便宜点的面砖,水景吊灯换普通吸顶灯。
    比如克扣施工方费用,工人结的钱少了,施工的细节自然差的多。
     
    总之,一分价钱一分货。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 名门翠园 2019-10-07 14:04
    翠园现在主要卖公寓了。
     
    平层29㎡、37㎡、40㎡,平层均价:12500-13000/㎡
    loft 52㎡、65㎡,LOFT均价:15500-16300/㎡;LOT层高5米,可以做双钥匙,上下分隔。
     
    精装修的,按说这个价格属于正常市场价,不贵,但公寓市场比较冷,听说一些单位打算9000多团购公寓。
    便宜是便宜,但翠园的公寓实在太多了。
     
    目前在卖的是这三栋
    1#6梯28户;
    2#6梯23户;
    7#10梯48户;
     
    但还有3#、4#、5#三栋公寓,此外还有6#一座酒店,估计还有小半栋公寓。
     
    合计6000余套公寓,很惊人,能和这密度媲美的,只有海亮ONE时代的公寓了。
    类似这样的公寓集群,建成后房东们就开始租金PK,最后的成交租金会比市场价低个百分之十到百分之二十。而且公寓的租客很杂,有很多自由职业者在公寓开工作室,什么淘宝店啊,美妆啊,画室啊,等等,人来人往,货来货往,租住真的不舒服。
     
    翠园下面的新天地BLOCK商业街有15-230㎡的商铺,有人会说在,这么密集的公寓,人这么多,那下面的商铺肯定生意好吧。
    还真不一定,从海亮下面的商铺情况来看,也是频频转让,生意惨淡。
    一方面,大量的小铺子出租,小商贩又不管规划,各干各,导致大量的业态重合,同一条街,理发店好几个,大家争得你死我活。
    另一方面,底商都是偏基础的底层消费,小超市,小吃店,人均消费可能都不超20块钱,营业额都普遍偏低。
     
    由于不像集中商业有规划有特色,租客们对楼下的这些小店消费意愿并不强。
     
    综合来看,翠园最值得关注的还是住宅,但新住宅估计要到年底了。
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    名门翠园名门翠园
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 泰禾东府大院 2019-10-05 21:50
    一般来说,对泰禾的期待无非是建筑风格,景观园林,物业服务。
     
    但这些放到现在的郑州,又有什么稀罕呢?
     
    味道很足的中式风格,景观园林,北龙湖一大片,都烂大街了。

    物业服务,配几个空姐兵哥装装门面,还能忽悠阅盘无数的购房者?
     
    如果说,泰禾大府大院还有啥真正差异化的卖点,那就是户型。

    鸿园板块的盘,容积率都不高,但无论鸿园、瀚海、绿城、天伦,他们的项目都显得不大气,让改善下单时老感觉有遗憾。
     
    但泰禾东府大院就做得很有排面。
     
    整体规划了10栋17层小高层和6栋6-7层的洋房,产品仅有140㎡四房、120㎡三房,120㎡的其实也没多少。
     
    洋房1T2,户型排布为140㎡+140㎡
    高层2T2,户型为140㎡+140㎡,或者140+120
     
    高层120㎡采用3+1可变空间户型设计;140㎡均规划为7米横厅,大阳台连通卧室与客厅。
     
    尤其是边户的客厅布局,与万科美景世玠洋房的客厅布局,很像,L型采光,视野无敌。
     
    可以说在郑州所有140的户型里,泰禾做得最好。
     
    价格预计高层2.6万/㎡,洋房3.5万/㎡,具体价位开盘待定,但个人认为,考虑到装修的品质,景观等的加成,这个价格不算贵。
     
    明年鸿园附近的改善盘真多,还都挺不赖,想换大房子的可以重点关注。
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    泰禾东府大院泰禾东府大院
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 河南卢森堡中心 2019-10-05 21:23
    卢森堡的类住宅部分已经开始团购,号称精装修30000元/㎡以内(精装标准4000元一平),这个价格相当有竞争力,北龙湖的高层限价都32000了。
     
    可惜啊可惜,这个地是商业用地,就算再优惠,也不过是所谓的服务型公寓罢了。
     
    这个叫做龙湖国际公寓的地块,东临龙腾四街,东临龙腾二街,北边是龙湖中环路,南面丰盛路
     
    根据中环路的整体规划原则,1、2号地位于南北运河沿岸,建筑风格偏向于现代,而3、4、5号地位于中环路两侧,建筑造型须体现坡屋顶元素,方案采用了新中式的设计风格,与中环路整体风貌协调统一。
     
    项目打造为容积率仅1.49的6层洋房公寓,规划了160/180/220三种户型,全部为一梯两户电梯入户。

    目前团购的是东半块的10栋楼
    3、7、8、24号楼都是160平四室两厅三卫,一共96套
    11、15号楼是220平五室两厅三卫,一共24套
    12、16、19、20号楼市180平四室两厅三卫,一共84套
    纯6层洋房,户型又会差到哪里呢?
     
    相对于前几块地,这个3号地地块够大够方正,确实有类住宅产品的潜质,可惜,之前40-60平的公寓都不好卖,这么大面积的公寓估计更难卖。
     
    拿180平的来说,单价30000一平,总共540万,首付50%就是270万,而同期周围的住宅,单价就算35000一平,总共630万,首付30%是190万,首付50%也就320万,竞争力一般。
     
    这种产品更适合企业作为会所,居住还是不行,不信你看早期的宋基玉园,出手多难。
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    河南卢森堡中心河南卢森堡中心
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 融信朗悦·时光之城 2019-09-26 22:19
    改名的政策来临,融信肯定挺蛋疼的。

    融信奥体世纪,改名为融信观湖宸院,也不知道人家融创有没意见。

    融信公园府,改名为融信时光之城,听起来很厉害的样子。
     
    2019年6月4日,郑州融信朗悦置业以18.9亿摘得高新区6块土地,还是挺带劲的。
    此时的高新区,早已不是生瓜蛋子,区域房价可以与惠济中原区一比高低,可供开发的土地也是日渐稀少,高新老城区逐渐改善化、品质化,刚需则被外溢到刚刚兴起的双湖科技城板块。

    项目总占地1073亩,一期共占地约128亩,共分为两个地块:8#地块规划11栋33层高层及1栋6班幼儿园,9#地块规划的则是6栋小高层住宅以及6栋花园洋房。
     
    改名叫时光之城,自然是指项目的配套之全,可以全时光待在这里。
    9所学校其中包含5所幼儿园、2所小学、2所中学,4座市政公园,3大商业街区,可以满足业主全龄的生活需求。
     
    高新区的环境绿化确实不错,教育资源也够丰富,唯独商业,个人感觉有所欠缺,可能跟人气不够有关吧,商业这种配套,跟建多少豪华商场无关,还是要时间沉淀的。
     
    时光之城的户型都还可以,比较大众化,比较有特色的是景观。
     
    他采用的是立体式景观结构,言外之意是社区内有落差。
    有落差意味着成本较高,要知道,现在越来越多开发商喜欢简洁平整的景观,这样省钱,比如融创动不动就是阳光草坪。
     
    融信则是在中央景观区,增加坡度场景、儿童娱乐、下沉庭院、聚会草坪等多种功能,打造下沉庭院共享阳光客厅属性,为会客、邻里交流提供一个半开放空间。
     
    这样有坡度,有下沉,通过落差给社区空间带来丰富的视觉和使用多样性。
     
    除此之外,还分了老人区、儿童区、健身区、羽毛球场等,互不打扰,又独具特色。
     
    个人还是比较期待融信的实景示范区的。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 啟福城 2019-09-22 23:33
    ——中晟元素假日公寓——

    最近好多中介都在推这个项目,什么“统一经营、原价回购”“租金年回报率7%--10%”“每月无需还贷”“10年包租”,貌似回报率很高的样子。

    项目位于长江路与西三环交汇处向西200米,紧邻啟福城项目,祈福城品质与安置房相差无几,曾经也闹过记者维权的事,口碑很一般。
     
    中晟元素假日公寓共3栋29层公寓, 1-3层为商业,上面都是酒店式公寓,7梯30户,公寓面积有30㎡--60㎡不等。
     
    元素公寓项目有两种投资方式。一种是零月供,另一种是低首付,都是有中晟集团统一管理,十年包租。
    以32平米为例,精装单价15000,总价48万
     
    10年0月供模式下:正常首付50%,也就是24万,月供2679元,剩余的24万房款贷款十年(按贷款利率上浮25%计算)月供每月2709元,按照开发商承诺的十年收益69%计算,共返租331200元,平摊到每个月是2760元,这样就实现了租金抵月供。
     
    包租的钱从2022年6月开始,按季度兑现一年四次,直接打到银行卡上。
     
    说白了,羊毛出在养身上,15000的单价明显高于周边公寓一小半了,购房者相当于自己多出钱,来给自己包租。
     
    除此之外,谁能保证中晟后期会定期打钱呢?
     
    这种变相集资的方式早已被国家相关部门明令禁止,2001年出台的《商品房销售管理办法》第十一条规定中就提出:不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
     
    凡是包租,一律不碰。

    这个公寓还是最好别碰。
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