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guhfgvf 房产评论师

  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 万科大都会 1天前
    万科大都会七期即将入市,主打 75-118平中小户型,真是毫不含糊,直指刚需的一期。
    还记得去年有朋友趁万科大都会促销,以10000出头的价格拿下了125平的精装大房子,直呼大赚。看来万科是吸取了前几期的教训,干脆把125平再缩小到118平了。
     
    七期贤悦苑最大的劣势是位置不好,位于大学南路西边,具体位置是浔江西路南,铜山南路西,基本算是块飞地了,要知道,大都会前几期都在大学南路东边,别小看这一路之隔,因为像样的大商业、公园、学校等配套基本都在前几期,这相当于前几期抱团成一个大城,把七期边缘化了。
     
    还好七期东边约400多米还有一个7号线侯寨地铁口能期待下,就是等得有点久,估计2024年才会开通。
     
    此外,地块西南角是一个规划的教育用地,北侧是郑州市第二初级中学,自身还带个幼儿园,也算是上学都在家500米内了。
     
    七期由于定位纯刚需,所以户型方面亮点并不多。
     
    占地88亩,容积率2.99,地块呈L型,规划13栋20-27层的小高层住宅组成,由于地块异型和进深,再加上万科控制面积都是75-118平的小户型,所以产生了大量两梯五户的高密度栋楼,这有点像万科城早期的手笔,中间是89平三开间朝南小三房,两端是98平和118平大三房,而东北户是75平两室。
     
    这种结构优势在于户型小总价低,得房率高,缺点就是等电梯,通风采光差。
     
    也许是为了弥补户型方面的不足,万科在其他方面保持一些小小亮点。
     
    比如采用万科一贯的精装修,配有指纹密码锁、三层中空玻璃,摩恩等知名品牌厨卫,全屋壁纸、地暖新风等等,会让购房者感觉比较超值。
     
    另外,由于定位年轻客群,外立面选择上万科一改前几期那种厚重黄色的新古典,采用现代主义风格,外立面为浅色系涂料。
     
    整体来看,大品牌,装修省心,又有地铁,小户型价格不高,对于刚需客户来说还是可以看一下的。
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    万科大都会万科大都会万科大都会万科大都会万科大都会万科大都会
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 海马公园 1天前
    谁能想到土地开发殆尽的高铁站东边,还会突然冒出住宅楼来?这还是源于8年前海马按了暂停键。

    海马公园早在2013年时推出二期住宅,二期位于A区北侧,西到东风南路,北到康宁街,总共90亩,9栋高层,结果开发了一半,就突然跳到3期和5期了,不知道是啥原因导致海马暂停北地块的开发,如果说是单纯为了捂地,个人感觉也不是太合理,因为那时一期尾盘也卖到15000了,并不算低,北地块按28000售价的话,算算这些年的资金成本,还有土增税,代价并不小。
     
    不过怎么说呢,北地块开发对南地块来说是好事,憋屈了几年的小园林终于能扩展开了,小区规模扩了一半,算是好事。
     
    北地块规划5栋楼,一共900多户,延续前期刚改和改善的定位,其中105平三房占比36%,123-128平三房占比42%,150平四房占比8%,主要位于6号楼西边户,靠近中央景观带,7号楼观景楼王素质较好,全是两梯两户180平的大平层,一共64套,占比14%。
     
    尽管产权缩水了这么些年,但不妨碍市场对项目的高度关注,因为要地段有地段,要地铁有地铁,要商业有商业,要学校有学校,并且户型面积都不算特别大,总价300-400万左右,正好卡在北龙湖总价段的下限,对于东区改善客户来说,价格承受问题不大。
     
    如果不纠结于地段,不执着于东广场的繁华,东区改善选择范围还是比较大的,比如康桥香麓湾,比如鸿园的洋房,比如白沙的星联枫桥湾等等,但这些盘的缺点都是产品改善,地段不改善,如果待在自己小区没问题,出来溜溜逛逛购物不方便。
     
    个人感觉海马会朝着3万定,一方面地都拿了这么久了,肯定就不是想着快点卖的,另一方面,3万层面上,仍然低于北龙湖,即使是与北龙湖北岸北,海马仍然有独一无二的地段成熟的优势,毕竟谁也不想一直住在大工地里。
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    海马公园
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 鑫苑府 2天前
    二七区又一个均好楼盘,鑫苑府将在6月推出二期大学府,二期取这个名字,主要是因为西边紧临大学南路。

    二期从各方面来说都要优于一期,南三环置业,可以重点关注一下。

    从位置来说,二期处于大学南路和漓江路东南角,与一期还隔着两块地,很难称得上是一个小区,但二期位置很好。

    一是地铁口,西北角是7号线漓江路地铁口,而北侧不远是南三环,出行很方便。

    二是生态好,西南角是个小小的市政公园,相当于嵌套在小区里,而南侧就是南水北调运河绿化带。

    要说有啥不好,就是北侧的锦荣国际轻纺城,这个专业市场建得年代早,已经有点落伍了,拉低了区域档次,不过西边不远是红星国际广场,以后装修不用愁了。

    整体来看,还是挺看好这一片的,因为大学路西侧是绿城柳岸晓风二期,东侧是绿城柳岸晓风三期,等这一块住宅都建好了,城市形象会有很大提升。

    鑫苑府一共三块地,共计占地191余亩,一期鑫苑府占地74亩,二期大学府其实是两块地,总占地117亩,容积率3.5,规划12栋高层,虽然容积率高了,但产品力反而上去了。

    一是建筑立面升级。采用现在流行的新亚洲风格,玻璃栏板+铝板挑檐,有点和融创御湖宸院三期的感觉,比较耐看。

    二是户型,由于采用公建立面,都是通透的板楼,比一期户型要好,主力户型为94-160㎡,相比一期97-149平米三室、四室户型, 改善等级略微提升了一下。

    综合来看,大学府是一个各方面都不错的项目,郑州三环或者二七区购房者无论是刚需还是改善都可关注下,因为以往二七区的楼盘都集中在南水北调以南,位置有点远,配套也不成熟,运河北的楼盘真的稀缺,出来一个都想做成改善,大学府有小户型,挺好。
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    鑫苑府鑫苑府鑫苑府
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 正商兰庭华府 2021-04-15 20:37
    正商集团旗下楼盘价格前段趁着小阳春来了一波小小上扬,最有代表性的莫过于南龙湖曾经的地王项目——正商兰亭华府,这个项目算是经历了高峰――低谷――回暖周期,像坐山车一样刺激。
     
    一期卖的七七八八,其实一期对于正商来说还好,一期是(2017)6号地,每亩地价1228.23万元,折合楼面价6141.11元/㎡,与同期的雅居乐天域,龙湖7000多的楼面价相比,还能松口气。

    近期主推二期,二期是(2017)9/10号地,每亩地价1458万元,折合楼面价7294元/㎡,如果二期还卖一期8000多的价格,更是血亏,就看后续市场咋样了。
     
    二期相比一期以及雅居乐龙湖,优势在于地段。
     
    二期处于祥云路与求实路交汇处向南200米路西,既不像一期有北边祥云路高架的潜在影响,也不像雅居乐龙湖那样受到郑新快速路的噪音粉尘干扰,称得上安静私密。
     
    二期的学区资源也不错,西边紧挨着祥和路一小和龙湖四中,南面紧挨着规划中的新郑外国语高中,可谓书香环绕。
     
    周边道路进展也不算慢,二期北侧的规划一路,这个月已经开工建设,周边的几条路也在2020年9月通过审批,应该都快了。
    如果再加上周围小区逐渐交付,二期交付时周边会非常成熟,所以说二期是来摘果实的。
     
    二期虽然位置好,但户型产品更接地气了,也许是迫于市场的竞争压力。
     
    二期整体占地155.7亩,容积率3.0,采用太师椅布局,中间规划10栋洋房,外围规划10栋高层和1所十二班幼儿园。相对一期户型116平大三房起步,二期则是低调的从98平小三房起步,主力户型三居102平米、三居105平米、三居107平米、三居120平米。
     
    不过,可能是小户型的原因,二期细长条的户型多了,反而内部空间不如一期那种大开间的舒服,这算是正商相比周边正荣御首府等外来品牌房企的小小劣势。
     
    虽然现在市场较好,但还是希望正商不要作,保持一个差不多的价格就行了,毕竟调控这么严格,利率又蠢蠢欲动,万一又突然冷下来呢?
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    正商兰庭华府正商兰庭华府
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 荣盛祝福花语水岸 2021-04-15 19:27
    荣盛祝福花语水岸仍然在冲刺尾盘,急着住想买准现房的可以关注下,一批次房源预计今年7月份交房,二批次房源预计12月份交房,目前剩的都是大户型,110平三开间朝南三房均价12500元/平,123平两开间朝南边户11300元/平,133平四房12500元/平,考虑到精装交付,这个价格还是挺稳当的。
     
    同为西四环项目,与以品质著称的大正水晶森林相比,花语水岸的优势主要还是实惠。
     
    第一大优势是交通,邻近西四环和农业快速路两大干线,我认识的几个在东区上班的就挺相中荣盛这一点,之前也在西四环上跑了几趟,车少路宽,还是挺爽的。
     
    第二大优势是小环境不错,旁边是须水河景观带,东南角自带20亩蝴蝶主题公园,年轻人运动跑步,老人跳广场舞不愁没地方。
     
    第三大优势是自身配套完善,西南角是一所30班的公立小学,由省实验教育集团托管,小学北边是4000平的幼儿园,孩子上学不用发愁,还有17000方的社区商业,感觉这个小区南大门以后会比较热闹。
     
    第四大优势户型空间,除了赠送空间,花语大部分房源都是3米层高,在郑州这么干的,还有融创,现在2.9的层高,地暖加吊顶确实不够用,置业顾问说只有最南面的9/11两栋楼是2.9米,这个买房时要注意,此外荣盛还承诺封阳台交房。
     
    所以综合来看,花语目前12500左右的价格,又是精装又是准现房,性价比还不错,当然也有两点要注意。

    一个是西四环的影响,小区距离西四环100来米,也有少量绿化带隔离,但依然可能有噪音影响,之前去朋友家一个四环边的小区,靠四环的那几栋,如果打开窗户,能感到明显的噪音,不影响居住,但选房时还是要靠西好。

    另一点是这个小区域相对孤立,周边发展慢,也没地铁,像人家万科城吧,体量大自成体系,有盼头,裕华城吧好歹能蹭个常西湖新区,如果须水不进展快点,那荣盛这一块会始终比别人慢一拍。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 碧桂园天悦湾 2021-04-13 21:24
    西区改善可以关注下碧桂园天悦湾,这算是碧桂园少有的三环内的项目,位于五龙口南路与电厂路交叉口向西路北,隔着西三环与西流湖相望,不知算不算碧桂园西湖的地块,总之非常稀缺,值得关注。
     
    项目于2020年12月拿地,地块约61.735亩,土地性质城镇住宅兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地(地下交通服务场站用地),容积率4.0,建筑密度20%%,被郑州高新碧桂园房地产开发有限公司以起始价65875.0万元竞得,每亩单价1067万元,成交楼面价4001元/㎡。可以对下,2018年4月盛悦府的地,容积率4.63,土地单价797万元/亩,楼面价2570元。
     
    天悦湾的入市时机可比当年五龙新城好多了,西三环沿线以及五龙口板块已经发生了翻天覆地的变化,道路、绿化、配套都上了一个台阶。

    有几次和朋友来这边吃饭,临近中午,满大街都是大学科技园的上班族,有种在东区CBD的错觉。仔细想想,无论是管南、二七、中原似乎都没有啥像样的写字楼聚集区,国家一直提倡的职住一体,大概就是这个版块的感觉,有住宅,有办公,有商业,有公园,生活工作都不用来回跑那么远。
     
    以前这里啥也不行,楼盘都以刚需为主,尤其以五龙新城为代表,容积率高,楼栋密,但现在区域形象上来了,楼盘档次也该提提了,碧桂园天悦湾正好补上来。
     
    在这里要给碧桂园点赞,虽然容积率4.0,但产品并不刚,个人感觉比建业、富力都要用心。

    61亩地规划了3栋小高层,4栋高层,看着不像五龙新城那么拥挤,户型更是吊打建业富力。

    小户型不多说,碧桂园标准户型,89-120平。
    亮点是143的大户型,高层143做成舒适型三房,厨房餐厅客厅一体化,形成一个很大的公共空间,再搭配大阳台,样板房看了绝对心动,美中不足是有个暗卫。

    而小高层是143的四房,四开间朝南,南北通透双阳台,几乎没有缺点。
     
    综合这个地段,这个产品,建议西区刚改和改善客户可以重点关注下。当然,西三环的噪音影响要注意下,建议优先选小区里面的小高层,即使贵点也值。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 朗悦公园府 2021-04-12 17:36
    朗悦公园府目前主推三期,相较于一二期,三期更像是一个过渡产品。
     
    三期是在2018年年初就已拿地,郑政出〔2017〕118号(网)地块位于合欢街南、雪松路东,占地25.28亩,容积率4.0,朗悦以底价14339万元摘得,成交单价567.16万元/亩,楼面价2126.83元/㎡,毕竟是城改地,具有价格优势,而如今高新老城拍块地,起码不得1200万元/一亩?
     
    不过,当时公园府对这巴掌大的地没急着卖,可能是现在看到主城市场有所回温,能卖个不错的价钱,而三期拿地也快3年了,就赶紧启动三期了。
     
    三期位置尚可,属于高新老城的南区,靠近雪松路主干道,南面是睿智花园,西边不远是高新企业加速产业园,氛围比较成熟,就是离地铁比较远,最近的梧桐街站也快2公里了,但周边的产业园、企业比较多,如果出租的话也还不错。
     
    三期名为悦桐苑,占地25亩,由于容积率高达4.0,规划了3栋34层高层,一共是671户,主力户型有67/89/96/119/135平米,户型都还可以,都是全明户型,飘窗阳台赠送也多。

    虽然三期比较小,但朗悦捂地时间长,有个时间成本在里边,还是不想卖贱了,所以也不敢做的太刚,整体还是比较精致的。
     
    主要是景观方面,引入“传统中式合院”理念,单看效果图的话,门庭、流水、假山、连廊,苍松,看着古香古色是那么回事,就看交房能不能兑现了,从郑州已有案例来看,这种2-3栋楼的小区,开发商往往景观会比较上心,因为反正就那么小,做好也花不了多少钱,还省得业主交房闹了,比如华润悦玺,中海锦城。
     
    微型小区由于升值空间受限,购房者抗性较大,往往开盘时价格不高,对于刚需购房者是个机会。这让我想起当年丁香里开盘,开发商还挺愁,卖的价格特别优惠,现在朗悦估计没啥压力,老城房价这么贵了,朗悦稍微让让,估计就会卖的不错。
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    朗悦公园府朗悦公园府
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 鸿祥钰珑府 2021-04-11 22:21
    鸿祥万合府,位于荥泽大道与荥运路东北角,算是鸿祥钰珑府的二期,它的南侧就是碧桂园和钰珑府,东边是签约的郑州二中教育联盟爱华学校,整的来看,项目属于中原西路和建设西路中间,位置还是不错的。
     
    这块地是鸿祥在2020年10月拿的,由荥政储(2020)33-1号地块和荥政储(2020)33-2号地块两个组成,规划建筑密度小于20%,建筑限高80米,绿化率大于35%,每亩地价325万元,楼面地价为1682元/㎡。
     
    万合府占地119亩,容积率2.88,规划14栋高层,1栋洋房,1所幼儿园,主力户型79-128㎡,万合府相比一期钰珑府的容积率2.5略高,但基本算纯高层了,舒适度还是可以保证的。
     
    项目最大的亮点莫过于荥阳万达广场,在3月份已经启动土地征收,可以期待,万达目前成了环郑的香饽饽了,南龙湖也有了。

    其次是爱华学校,目前定的是设置36个教学班(小学24班,初中12班),二七区的朋友们应该都知道二七爱华学校,历年中招成绩都不错,据悉2020年90%学生能够升入省示范性高中。

    再次,就是地铁10号线了,项目位于地铁10号线郑州西站北侧约1公里,虽说有点远,但好歹能蹭着点,而地铁10号线预计2022年年底可通车,远期的规划地铁21号线就不多说了。
     
    整的来看,这是一个各方面都不错的刚需大盘,但也仅限于荥阳本地人购买。
     
    对于郑州外溢刚需来说,荥阳东目前7000多8000的房价, 看似便宜,但并不适合入手,荥阳东仍然是荥阳的东区,在3月份的这一轮复苏中,荥阳东没有明显的大幅回暖,市场不温不火,靠荥阳本土人撑着,比南龙湖差远了。
     
    现在的市场越来越分化,如果说之前是郑州市区和环郑的分化,那么现在环郑的几个区域分化也在加剧,谁离郑州近,谁受益。
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    鸿祥钰珑府
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 国园柒号院 2021-04-11 19:05
    看之前星联发布的消息,星联通过收购国园柒号院正式进入港区,这样,星联在郑州的布局基本全了。
     
    国园柒号院选择卖身,最主要还是经营的不理想,毕竟10000多的价格,在目前的市场形势下,还是太高了。拿刚开的融创空港宸院三期低密洋房社区来看,也就是9500左右的均价,所以柒号院注定艰难。
    星联接盘后,能调整的不多,毕竟是开过盘的项目,整体的产品设计规划没法改了,最可能做的就是调整价格,参考永威兴港和园,如果降到9600左右,差不多能达到每月30多套的销量,但这要考虑前面已购客户的感受。
     
    星联愿意收这个项目,说明这个项目还是有可圈可点之处的。
     
    第一,低密纯粹。小区规划10栋13层2梯2户小高层,户型只有三个面积段,115平三房、130平三房、140平四房三种,从目前在售的几个竞品来看,只有国园这么执拗纯改善,融创、永威都像市场低头了。
     
    第二,位置较好。属于北港的成熟区域,北边算是港区的CBD中心,规划的中部国际中心,号称世界建筑学家扎哈哈迪德遗作,以及锦荣广场等商业综合体,目前小成气候,最重要的是离2号线兰河公园站不远。
     
    一句话,在北港比国园柒号院位置好的,没它定位这么纯粹改善,像正弘中央公园一直走刚需路线,比国园柒号院产品力好的,没它位置这么核心,比如中绘集云筑。
     
    不过,这项目缺点也很明显。
     
    首先,它并不是天生的豪宅素质,地块不大只有44亩,容积率也是2.6左右,所以建筑密度较高,景观空间也比较局促。
     
    其次,一般中途更换开发商,操盘理念不同,产品的品质会发生很大变数,原有宣传的一些标准,可能后面就没了,总之风险还是有的。
     
    现在港区选择也很多,可以多比较,尤其对于刚需刚改客户来说,国园柒号院并不是很好的选择。
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    国园柒号院国园柒号院
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 泰莱尚院 2021-04-09 22:29
    都说泰莱尚院是黄金地段,其实这个版块只能说是看着不错,住着一般。
     
    中州大道、南三环、机场高速围合的这个区域,并不复杂,其实就是三个大楼盘组成,美景鸿城、阳光城、橡树玫瑰城,这个区域最大的特点是位置优越,但卖不上价。
     
    说位置优越,是从地图上看挺不错,论主干道有中州大道、南三环,论地铁有地铁四号线三个地铁口,论景观有七里河和十八里河,最主要离东区和经开区都近,而这两大区域是郑州房价至高点。
     
    说住着一般,卖不上价,是因为这三大楼盘整得一般,美景鸿城容积率太高,阳光城和橡树玫瑰城品质一般,安置区也不少,区域没有一个拿得出手的品质小区,居住感受很一般,转一圈没啥特色。
     
    所以说泰莱尚院位置多黄金也不一定,像阳光城7号院高层也就是15000-16000的价格,泰莱尚院有一定优势,可能稍贵点。
     
    一是比较低密,容积率2.91,规划有3栋高层,5栋洋房,暂且不吐槽这个兵营式排布,三环内这个容积率确实稀缺。

    不过,虽然地块天生具有改善属性,但做的产品并不纯粹,高层户型有67-86㎡两房,99-106㎡小三房,127㎡大三房等,洋房有114㎡三房,143㎡四房,以及复式178-283㎡,整个一大杂烩。
     
    二是地铁口,出门不远就是果树所站出站口,往北坐一站可以换乘5号线,不论去东区还是东站都挺方便。
     
    三是地块位置属于板块核心,比较静谧,不橡树玫瑰城临着中州大道南环那么嘈杂,当然金岱路也不容忽视,但比中州大道那是小巫见大巫。
     
    当然,劣势更突出,户型不好,土地年限缩水,频频更换名称的黑历史,总之,这是一个让人不省心,不安生的楼盘。
     
    虽然首开均价14700,看着是比周围便宜,但综合种种因素吧,这价格只能说是合理价格,谈不上多占便宜。个人感觉,如果不是特别执念这个地段,不妨考虑南三环沿线的二手房或者新房,价格也差不到哪,起码买个舒心吧。
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    泰莱尚院泰莱尚院泰莱尚院泰莱尚院泰莱尚院
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