——保利天汇——

保利虽然贵为央企，但实事求是的讲，没给郑州带来什么惊喜，惊吓倒是不少。

曾经的纯洋房保利海上五月花，交房效果也不尽如人意，后面的保利心语、保利海德公园、保利罗兰香谷，或受制于地块，或受制于市场，都称不上多好的项目，还有保利瓏熙，是地段光环大于产品光环的作品，与同区域众盘相比，没啥亮点。
 
而福塔之下，与央企兄弟华润的争锋之作——保利 天汇，估计是产品力最强的了。
 
保利“天”字系，择址城市繁荣之地，收藏城市优质资源，为保利TOP级高端系列作品。。目前，保利“天”字系已布局北京、广州、南京、成都等城市，每座城市的“天字系”产品都成为可以代表这座城市高端居住水平的著作。
 
从之前来看，天汇都是大平层，可以观看河海资源。
 
郑州这个，其实只有天汇的名，没有天汇的实，整体是偏刚需的。
 
项目总占地约112亩，分二期开发：北边的大地块保利天汇庭+南边的小地块保利天汇居，总建面约29万方，容积率2.99，规划17栋24-27层住宅， 总户数1788户。
 
天汇庭66亩，建筑面积171174.16平方米，绿地率30.24%，规划10栋24-27层高层。
 
天汇居46亩，建筑面积117250.4平方米，绿地率30.15%，规划7栋27层高层。
 
天汇最大的特点，外立面采用玻璃幕墙，还是很少见的，玻璃幕墙确实美观，但成本高，在心语做过了，看着还行。
 
天汇的户型和华润类似，只有95-125-140三种，140平不论中间户还是边户的大宽厅还是很给力的。
 
虽然天汇的产品力不错，但距离中州大道和机场高速交汇太近，噪音影响较大。

有想买房的可以去美景龙堂实地感受下，反正每次从中州大道过，都感觉可近。(展开全部)

——绿地悦澜湾——
 
绿地香湖湾在前两年一期二期大肆内购后，就沉寂了下来，直到最近才又推进三期新地块，当然还是内购套路，目前网传的单价7500，还是精装修，也可以首付分期5年10次。
 
目前南港价格一降再降，瀚海航城毛坯价7500，建业云境7500，远洋中能荣府6层洋房8000-9000，而他们一个个当初拿的地楼面价都4000多快5000了，真的是且胳膊甩腿亏本清仓。
 
这个时候，确实是低点，但低点不代表就有投资的价值，南港的架势，很有可能长期横盘。
 
绿地这个三期悦澜湾，占地100亩左右，由12栋26-33层高层住宅组成，大部分是两梯三户，容积率2.5，总建面17万方，主力户型是95平米三房、125平米三房、140平米四房和160平米四房。
 
125平米三房最多，绿地的户型都不差，其次是95平米中间户小三房。
其实这个价位上，绿地不一定是最合适的选择。
 
从城市面貌上看，香湖湾有点孤单，不如园博园片区的和昌盛世城邦相对成熟，不如双鹤湖片区的千亩公园环境优美。
 
从产品看，不如和昌盛世城邦11-15层小高层舒服，小三房也不如和昌95平小三房舒服。
外立面也比较平淡，不如建业云境和瀚海航城那么炫酷现代。
 
从档次来看，不如豫发九棠府、远洋中能荣府那么低密高端。
 
绿地其实就是给南港刚需的选择，但既然价格都差不多，干嘛不买个南港的优质盘呢？(展开全部)

——星联枫桥湾——
 
这是一个形象鲜明的项目，还是挺值得关注的。
 
最大的看点是外立面，项目整体建筑风格为现代主义风格，外立面设计灵感来源于蜂巢的六边形造型，在材质选择上采用全铝板外包。
 
项目位于河南省郑州市郑东新区白沙组团象湖一号附近，森林花语南边，处于白杨路以南、贺庄路以东、绿博大道以北组成的三角形区域内，地理位置相当不错，紧邻贾鲁河及滨河景观带，应该是白沙唯一临河的项目，所以星联定位是“湾”系现代高端作品。
 
项目全部为纯洋房，分为一二两期分批开发，但规模也不大。

总占地约53亩，容积率约1.59，50米限高，13栋洋房，一共336套。
 
一期是象辰路南(原白杨路)、中山路东(原贺庄路)。占地约30亩，总建面5万方，容积率1.6,规划有7栋洋房(4栋9层，3栋8层)，一梯一户，层高3.1米，户型面积段为约143-195㎡平，总户数：190户。
 
星联的户型设计还是很不错的。
141大三房，非常舒服，宽宽的客厅，一字型的厨房，赠送小阳台，8.4米的大阳台，最主要是三房设计，符合真正想改善的客户需求。目前141的四房太多，但太局促了，为了增加功能牺牲了舒适度，根本不叫改善。

170的四房就稍显平庸了，适合功能型改善。
176和197的四房就很有灵魂了，客厅270度拐角大阳台，视野无敌了，和万科美景世玠的洋房理念很像。
 
目前郑州市场改善产品呈现一种趋势，对客厅、餐厅、主卧的空间极致化，还是挺有突破的。

这个项目卖多钱还挺难估算的。周边都是刚需，无法参考，估计介于瀚海观象和岚溪府之间。(展开全部)

——未来天奕——
 
这个项目大概率会悲剧。
 
个人奋斗固然重要，也不能忽略时代的进程。
 
郑州的大平层市场，还不成熟，大多数高端客户认可的，仍然是北龙湖的低密豪宅，他们肯为一楼带院付出高昂溢价，但却不太会为大平层慷慨买单。
 
前有建业天筑、东润泰和、瀚海晴宇尝试，大平层滞销，沉淀大量资金，房企痛不欲生，幸好有一波上涨行情带动。即使如此，东润也因此被拖累，错失很多发展机会。
 
后有瀚海观象挥泪降价甩卖，当然有客观限价因素，还有亚新系列，亚新紫藤公馆，交房至今有好多房子卖不动，亚新海棠公馆也是个困难大头。
 
唯一好点的可能就是康桥美庐湾，但他也不是纯粹的大平层，而是类别墅，即使如此创新去化也比较艰难。
 
做大平层的，没一个好下场，更别提是未来房产这样的小房企来操盘，变数更多。
有什么办法呢？郑州不是北上广，郑州就是个刚需之城，大家不认可高高在上的大平层，只认可接地气的低密院落。
 
当然，不可否认，未来房产是对得起这块地的，对得起城市的天际线，也给了高容积率地块另一种不那么堕落的出路。
 
东风路东明路交汇处西南角，自然是城市中心，5栋天幕平层豪邸，自然是十分的有面。
 
落地玻璃幕墙占比90%的项目，270°环绕式露台、9米架空大堂、酒店式泊客大堂设计等，主力产品为建筑面积约160-580㎡天幕平层，称得上郑州独一无二的作品。
 
户型的独特，已经不能用传统的南北通透，明厨明卫来简单界定，天奕的户型自带超然洒脱的气质，体现在流行动感的阳台，主卧客厅的极致享受。
 
但一字排开的五栋孤楼，恐怕仍难免让传统的中原购房者嫌弃，小区连个院都没有，以后家里老人咋跳广场舞？
 
天奕的价格是对标北龙湖的，估计单价28000-30000.(展开全部)

——碧桂园名门凤凰城——
 
真是好地段啊，临湖的好位置，还挨着地铁口西流湖站，但让碧桂园来做，总感觉有些可惜。
 
总占地6057亩，整个大一期共90多亩，容积率4.2，非常刚，和华瑞紫韵城一样高容积率，其中南地块占地25亩，北地块占地67亩。
 
项目首期规划12栋31-34层高层，全部为两梯四户，共计2430套。其中：
南地块1/2/3/5四栋楼由于临建设路近，离湖远些，地块定位偏刚需，户型只有89和115两种，一半对一半。
 
北地块临湖且成规模，户型涵盖89-230㎡三/四房，主力户型为115㎡三房，里面的5#/6#/7#/8#楼精装修，其余为毛坯交付。
 
户型延续的碧桂园西湖的产品线，89平米小三房三开间朝南，并且是联通大阳台，不过阳台全封无赠送，无形中提高了房价，而且餐厅非常鸡肋。
 
115平米三房采用碧桂园惯用的横厅设计，北边还有个小阳台可以封成个小房间，也算赠送吧。
 
碧桂园的户型强在卫生间，都是干湿分离三段式设计。
 
之前中原区三环沿线普遍降价，西湖更是降到14500到精装，个人感觉性价比还是可以的。
估计凤凰城也是这价格吧，看不出品质有哪些明显提升，反而容积率比西湖还要高些。
 
其实西湖有后期几块地做的改善产品还是有些惊艳的。(展开全部)

——东青云锦熙悦——
 
东青集团，是来自南阳的一个小开发商。
 
之前叫东正集团，开发过东正雅典阳光、东正·和美国际、东正蓝湾，东正·皇马国际，东正·香溪美地，基本前期一直在南阳发育。
 
2014年—2016年，开启外域战略，在河南省南阳市、驻马店市、平顶山市及河北省廊坊市储备了大量的土地资源。
2018年5月：东正基业升级为东青集团。
 
整体来看，还是一个处于扩张期的房企，没有明显特色，但人家也有自己的产品线策略，云锦算是中高端吧。
 
东青·云锦熙悦项目位于中牟新区，在路劲国际城东边，北边是贾鲁河，环境和位置还是不错的，沾着绿博的边，勉强算大东区吧，这也是很多地市房企的入郑路径，农村包围城市。

但地市房企这两年在郑州做的比较艰难，类似大正、豫森等等，估计也没挣着啥钱。
 
项目总占地60亩，总规划建筑面积10万方，由11栋18层的板式小高层和一所幼儿园以及部分商业组成，容积率2.5，绿地率高达35%，总套数820户，主力户型为95平米户型三室两厅一厨一卫，105平米户型三室两厅一厨两卫；115户型三室两厅两卫一厨。
 
综合来看，是一个中规中矩的刚需项目。
 
目前正在举办入会活动，0元入会享3000元/套，这项目售价估计在9500左右，虽然无过多亮点，但与竞品相比，胜在地段好，像目前周边在售的，路劲九郡比较靠西了，万科云图虽然不错，但太靠南了。(展开全部)

——银榕居——
 
银榕居，即宏升公馆，由海港集团开发，海港在绿博有个派克公寓项目，中牟貌似也有地，主要范围在东区，貌似是个土地宝宝，与香港路劲集团合作开发的有“路劲.九郡”“路劲.国际城”等项目，在安徽、广东、海南也有项目。
 
像东区这种项目，各方面还不错，一直寂寂无声，但突然冒出来销售，那想都不用想，肯定是哪个单位的定向小区，团购完了，还剩一些房子，就拿出来卖。
 
所以，不知名开发商的盘，不一定是差盘，只不过刻意低调潜行罢了。
 
来看下银榕居：
位置没得说，在绿博大道与凤栖街西北100米 ，挨着蓝城诚园 C 地块。在河南省实验中学东侧，妥妥的学区房。
 
项目占地约47亩，2.5容积率，总建筑面积约11万方，是一个方方正正的纯居住社区，由8栋14-20层的高层规整排布组成，这种低密社区还是挺稀罕的，周围的白沙新盘，容积率普遍3.5。

银榕居的户型还是比较不错的，规划的全是建面约98-143中大改善户型。2T2的产品打造，三开间朝南的大开间设计，多室朝南、主卧套房设计、多功能卫生间、超大观景阳台。
 
整体来看，没有明显短板，但毕竟小开发商，估计不敢开高价。
 
最近白沙的行情不算好，4月初时星联岚溪府推出高层共104套，去化46套，去化率44%，成交均价约14000元/㎡（精装）。
 
银榕居估计也就这价格了。(展开全部)

——康桥香麓湾——
 
康桥对他的打造，并没有延续东麓园的做法，而是做成了美庐湾的姊妹篇，说明康桥对这块地的期望值很高。

目前释放的价格是25000左右带精装，远超周边18000-19000的毛坯价。

都说这两年康桥在堕落，大面上确实这样，但分开看，可以发现康桥大的战略是分开的，嫌贫爱富的：

在二七区、高新区、绿博、管城等低价刚需区域，康桥是随大流，快速走量，品质也堪忧，逐渐碧桂园化恒大化。

在滨河、杨金、北龙湖等高价改善区域，康桥是做引领者、创新者，不追求去化速度，但很追求高价、高利润。
 
在不同的市场，康桥使得劲是不一样的，有舍有得。
 
东麓园这个项目其实是失败的，产品看似不错，但也就比周边略好一点，没有实现完全超越，所以也没卖上价，关键也卖得不快。
 
所以，我想康桥是也反思了的，在与杨金同区域属性的鸿园板块，坚决不能走东麓园那样的中庸路线，既然都卖不快了，那就干脆追求高价格吧。
 
这也就是目前香麓湾展示的样子了。
 
香麓湾住宅地块占地132亩，容积率2.0，建筑面积约24.6万方，包括7栋6-8层洋房+16栋16-17层小高层住宅+1栋幼儿园+1栋配套用房。项目主推限高54米的16-17层小高层，户型只有三种，分别为142平四室两厅两卫、162平四室两厅三卫、182平四室两厅三卫，除此之外还有225-255平叠墅等高端产品，很好地保持了业主圈层的纯粹性。
 
产品尺度完全超越了东麓园的面积，但又低于美庐湾的面积，和北龙湖主力户型配比差不多。
 
香麓湾所有户型均为精装修交付，装修设计由蜚声业内的DIA丹健国际担纲，也就是说，康桥此次敢卖25000的一大底气是精装标准了，参考美庐湾，估计对外宣传是6000一平装标吧。
 
最重要的还是楼盘舒适度咋样，到底值不值。
香麓湾和美庐湾类似，采用270°无墙环幕玻璃格局、国际级玻璃幕墙风格，室内无廊柱流动设计、层高3.15米，全部一梯一户。
 
有一点要注意的是，也许是为了营造270度立面效果，180平户型，客厅设置在户型两端，你入户之后，要路过几个卧室才能到客厅，感觉有点奇怪。
 
个人认为，康桥香麓湾产品力还是挺强的，理念也比较超前，比周边贵也是理所应当，就是看改善客户能接受不了的，毕竟超越周边太多了。(展开全部)

——金融岛20号——
 
事实证明，没有完全的自持项目，即使是号称整栋定制的北龙湖写字楼，现在也有散售的。

但仅仅只有1栋，就是20#，是金融岛唯一一栋面向市场的办公产品！
。
20#位于金融岛外环西侧，外环一共12栋，，由10位设计大师及国际设计院，统一设计。
 
而20#由中国建筑西南设计研究院的总建筑师钱方设计，采用“琼楼玉宇”的设计理念，地上建面6万方，塔楼立面向外倾斜，渐变彩釉玻璃与龙湖水色倒映，现代简洁又庄重大气，整体退台设计，5层为室外露台，6-22层是办公，22层设有景观花园，基本每层都能享受全景湖景。
 
20#大堂挑高10.5米，标准层层高4.2米，负一层层高6米，共享中庭70米高作，为办公楼层的休息区，具有互动式现代商务体验。，建材方面采用进口石材、氟碳喷涂铝板及铝型材、德国顶级品牌门窗五金。
 
标准层面积约2400平米，配备12部客梯+1部货梯+1部VIP梯，算下来，14台国际知名品牌高速电梯，单部服务面积不超过5000㎡，单部单层服务面积仅170多平，相当于豪宅一梯一户的配备。
 
不过，据悉，岛内内环楼宇今年年底前可全部竣工交付，外环楼宇还得三四年。
 
虽然目前市场上写字楼不好卖，但金融岛上的毕竟是孤品，就这一栋，挺有收藏价值的。

除了写字楼，目前在售的是翡云公寓在售，84-139平米，层高3.5米，电梯、入户门、厨电、五金、洁具、橱柜、都为国际一线品牌。(展开全部)

――嘉里中心――
 
嘉里中心虽然拖了将近10年，但不得不说，现在真是入市的好时机。

因为现在是老城价值回归的时代。

郑州市2019年启动对主城区1833个老旧小区的综合改造，涉及7584栋楼、30万户居民。截至目前，全市已完成改造110个。

改造中，郑州市一手做减法，实施违建拆除、管网入地等；一手做加法，增加绿地、卫生服务站、城市书房等，全面完善老旧小区功能。

大家可以看到，老城区一些道路绿化升级了，街道变漂亮了，尤其是老省府这一块，新的改造加上老的味道，整体很有韵味。
 
除此之外，继实施老旧小区整治提升之后，郑州市决定利用3年时间将全市“住改商”及违法建设全部整治到位。目前市内各区均已行动起来，一些街道经过整治，颜值得到极大提升。
 
整个老城区的价值在迅速提升，如果老城区干干净净，配套成熟，房价相对又不高，谁愿意跑到写字楼冷漠，物价昂贵，没有人情味的东区呢？
 
所以，所有老城区的新盘，都受益了，而嘉里中心位于紫荆山省委附近这样的核心区，更不用说了。
 
最近嘉里中心的售楼部要开了，大家去看也是非常方便。

项目很简单，总建筑面积30万平方米，包括一栋五星级酒店、一栋5A级高档写字楼、三栋高层住宅及部分附属商业。首期启动的便是三栋住宅雅颂居，容积率为4.44，建筑密度为32.78%，一栋楼为24层，其他两栋楼为32层，一共是515户，层高3.05米。
 
最中间的2号楼基本是204平的大四房，面积是不小，但个人感觉这个理念不对，房间太多了，舒适度并没有200多的感觉，个人感觉郑州买的起这个房子的人，可能看不上这个产品设计。
 
1号楼主要是127平三房和154平三房，面积尺度还不错，个人感觉可能这两比较好卖，
还有少量226平的四房，南北双阳台，看着还像点大平层的意思。
 
嘉里中心搞这么多200平的，但又没搞出大平层的感觉。个人是挺担心这个销售的。
目前紫荆山附近的价格可能2万多的样子，总价下来400万，略低于北龙湖。(展开全部)