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guhfgvf 房产评论师

  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 金辉滨河云著 3小时前
    金辉一直算是个没啥声音的房企,但现在竟然上市了。
     
    10月29日上午9点30分,随着一声浑厚的铜锣声响,金辉控股(集团)有限公司(以下简称“金辉控股”,股票代码9993.HK)正式在香港交易所挂牌上市,由此登陆国际资本市场,开启新的发展篇章。此次金辉控股IPO募资总额25.8亿港元,成为2020年下半年首家完成IPO的房地产开发企业。
     
    公开资料显示,金辉控股IPO全球基础发行规模6亿股,发售结构为90%国际发售,10%香港公开发售,发行最终定价为4.3港元/股,接近最高定价4.5港元/股,募资25.8亿港元。农银国际、中信证券、海通国际担任保荐人。金辉控股也成为近年来少有的,在港股IPO中以高位区间定价的内地房企。
     
    金辉在郑州目前两个项目:双湖科技城的金辉优步,滨河国际城的金辉云著。

    按金辉的分类,拥有四大产品系,分别是针对首置客户的“优步系”产品,针对首改客户的“云著系”产品,面向大城市高净值人群的“铭著系”高端住宅,以及城市综合体“大城系”。其中“优步系”、“云著系”产品占据金辉权益建筑面积比例约57.8%。
     
    可以看出,金辉对滨河的看法是个首改的市场,个人对滨河的看法是,一半刚需,一半改善的面积段,改善的价格,整体的感觉是介于管南和杨金中间的档次,刚需有余,改善不足吧。
     
    金辉云著位于经开十七大街与经南十三路西南角,占地176亩,容积率2.5,共规划16栋楼:高层10栋,叠墅6栋; 户型:96㎡三房两厅一卫户型,117㎡三房两厅两卫户型,140㎡三房两厅两卫户型,151-166m2三室三厅三卫(叠墅)
     
    高层毛坯16000的价格,并不算贵,可以看出滨河是向下的一个趋势。

    金辉好歹还做了叠墅,想往高端靠靠,而后续的电建泷悦华庭和华发峰景湾全怼成了高层,并且增加140以下面积段种类。
     
    个人判断,滨河没地还好,如果后续还有地,必然越来越刚需,面积越做越小。

    这点和北龙湖一个道理,区域刚开始时都偏刚需,到中间期价值凸显,各种高端,到后期楼盘太多,库存积压,就开始低总价抢客户了。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 未来天奕 7小时前
    天奕大概率是歇菜了,之前传的找人合作,但别的开发商又不傻,都不愿意接这个烫手山芋,房子咋卖,账咋算,连老大哥建业表示也看不懂。
     
    这是一个典型的用力过猛的产品。
     
    正如《创新者的窘境》中所描述的那样:
    为了开发出比对手更好的产品,以获得更高的售价和更大的利润,经常“过度满足”市场的需求。
     
    过度满足用户需求,用户想要A,你给了他ABCDE,结果BCDE全部用不上,既让用户选择困难,又浪费了团队开发时间。导致最终的实际使用体验下降,或者偏离产品设计初衷的悲剧结果。
     
    一堆创新卖点砸上去,可能会有那么一小撮人认可这个产品,进而认可这价格,但这是一个小众市场(豪宅的大众市场仍是北龙湖),小众市场非常脆弱,就那三四百人,一旦这三四百人受到冲击,小众市场就会飞烟灭了,因为没有足够大的基数接盘。
     
    开发商一定要警惕,不要做市场太细分的孤品楼盘,CEO没有好下场。

    尤其是在郑州这样的市场,不要做特别好的东西,做个六七十分的就行了。

    回到天奕这个项目,如果重新来过,可能以下几条路比现在顶豪的路线更能存活。

    方向一:做大量的筒子楼小户型,参考金城时代广场,肯定是不愁卖的,流速非常快,就是有点LOW,也卖不上价。
    方向二:参考融创兰园或者中原大观,1-2栋筒子楼+高梯户比高层+少量洋房设计,定位刚改,110-140为主力,应该也比较好卖,价格也能提上来点,坏处是中庸,或者地块太长,排不下来。
    方向三:参考恒大云玺,还做大平层,但户型面积控制小点,不要那么豪,跟雅颂居对标就行。
     
    可能以上三种利润都不行把,但怎么说呢,现在这个市场下,现金流比利润重要。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 正商红河谷 1天前
    ――正商左岸――

    左岸11月份开盘,还是值得一看的。
     
    正商左岸是正商在智慧城、生态城之后的又一南部大盘,还真别说,正商做豪宅、做高端盘都不太行,但弄大盘弄得真不赖。有次路过智慧城,看河流环境公园什么的真不错,整个小区像个沿河的小镇,感觉蛮不错的。正商对楼盘周边的投入还是舍得的,不像有些开发商扣扣搜搜的,不过,大手笔意味着细节不到位,但反正都是远郊盘,价格为王,不用讲究那么多。
     
    正商左岸位于郑州市大学南路南四环向南2.6km路西,十八里河西岸,位置肯定是不如生态城智慧城,但这周围都是小盘,没啥竞争对手,正商一家独大,还挺好的。
     
    其实正商这些大盘最值得看的不是房子,反而是售楼部,狠下血本。
     
    左岸的售楼部约6万平方米、称耗资亿元打造,整个售楼中心由新中式风格打造,三进院落布局在诗意的水景、精巧的连廊等点缀之下,气势恢弘。景观示范区由儿童活动区、趣味花园和样板展示区组成,说是网红式公园体验地也不算差。
     
    左岸首开地块非常大气,占地147亩,首期总建筑面积35.03万方,共2496户,容积率2.69,绿地率约40%,规划14栋90-123㎡高层,7栋121-140㎡花园洋房,1所幼儿园。
     
    其中1#-9#、12#、19#、22#、25#、26#、28#为27F高层;3#、15#为24F高层;10#、17#、20#为9F洋房;11#15#21#为8F洋房;23#为7F洋房。
     
    值得一提的是,左岸的户型比生态城 智慧城要好很多,都是三面宽的产品,尤其是120平的三房,不再是以往的长条两面宽。
     
    项目目前认筹排号阶段,预计价格在9000元/平米左右,毛坯交付。
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    正商红河谷
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 龙湖雅宝·天钜 2天前
    ——龙湖雅宝天钜院——
     
    管城区老城的盘其实都挺尴尬的,早期的康桥知园,名声已毁,还有金地铂悦,地块奇葩,近期的中博城,劣势较多,卖不上价,还有什么郑地美巢,世茂五里堡等小户型项目,反正老城没几个像样的正常楼盘。
     
    管城老城位置是不错的,接近东区,配套成熟,人口密集,需求肯定是有的,如果在这里有个像样的楼盘,个人认为是不愁卖的,如果品质再高点,溢价也没啥问题。
    当然,有人觉得这块都是破破烂烂老小区,环境也不咋滴,但老城地块就是稀缺,稀缺就代表贵,你看不上,但就是有人抢着买。
     
    龙湖卡的这个点很好,2020年8月13日郑州雅宸房地产开发有限公司竞得郑州市1宗综合用地郑政出【2020】33号(网),以总价77447万元竞得,容积率3.5,每亩单价1130万元,成交楼面价4842元/㎡。雅宝占比40%,龙湖占比60%。

    相比万科的郑纺机地块单价2682.1万元/亩,楼面价13411.24元/㎡,还是很有竞争力的, 相比龙湖高新区地块6199的楼面价,也不算贵。当然,雅宝前期投入不知道多少了,更不论地块内还有兼容的商务,很累赘。
     
    3.5容积率,肯定要做高低配的。规划有11栋住宅(7栋高层住宅+4栋洋房)+1栋幼儿园+1栋商务办公楼,洋房是7-8层,高层是34层。
     
    按龙湖一贯的套路,洋房首层肯定很极致了,一二层复式加地下5米多层高的负一层,但个人感觉就是4栋洋房,买洋房真的很亏,高层估计是120-140平的大面宽产品,但楼间距不咋滴。
     
    怎么说呢,这个产品还行吧,但个人觉得还是对不起老城区这块地,没做到极致,龙湖这两年也就这么回事吧。
     
    个人更期待绿都的凤凰悦园,那才是管城老城区的明珠,碾压龙湖。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 恒大云玺 2020-10-26 21:55
    ——恒大云玺——
     
    云玺千呼万唤始出来,对外开始推广了,也意味着快要开盘了。
     
    云玺首推的北苑地块位于中原区洛河路北、文化宫路东。占地仅仅只有25亩,但容积率高达5.094,位置太好,但又太小,要做高端,怎么办?

    恒大的答案是,四角建楼,整块地让渡给景观。这很恒大,从效果图来看,几乎有20亩的地做了中心湖景,这让小地块不显小了,四栋楼也拉开距离,显得没那么密了。
     
    高达8.6万方的地上面积,规划成了2栋37层高层,1栋36层高层,1栋32层高层,总户数:390户,停车位:1433个。其中:

    一号楼37层,应该是毋庸置疑的楼王,1个单元,两梯两户,全部是250平左右的四房两厅三卫。

    二号楼37层,次楼王,2个单元,两梯两户,全部是230/240平左右的四室两厅三卫。

    三号楼36层,是1个单元,两梯两户,全部是190平四室两厅两卫。

    五号楼32层,是最差的,1个单元,两梯四户,分别是110平,135平,146平。
     
    高容积率做豪宅,恒大的取巧之处在于三点:

    1、做极致大面积。一般大家会想,做140-160-180差不多了,但这样户型肯定不好,恒大干脆干到200以上,这样户型就好做了。

    2、做竖排反向电梯厅。豪宅肯定要一梯一户,但并排太费面宽,所以还是竖着排,但一个朝东开,一个朝西开,还能保持电梯入户。

    3、拉长厨房,为了做满容积率,恒大把厨房做的很长,这样保证了客厅卧室的大面宽。
     
    除了大面积,对于云玺这样的豪宅来说,铝板+石材外立面是标配了,层高也达到了3.15米,地上/地下带装修双入户大堂,舒适度没得说。
     
    至于精装还是毛坯,之前说是精装,预计卖25000,后来可能是考虑到市场变差,又说毛坯,估计卖20000靠上,还得看最后开盘的说法吧。
     
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    恒大云玺恒大云玺
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 碧桂园名门时代城 2020-10-26 21:22
    ——时代城雅园——
     
    碧桂园名门时代城一期、二期地块基本售罄,目前正在推三期雅园地块,也就是10号地。
     
    10号地位于振兴路东、芦庄路南。整个碧桂园时代城的正中间,西边紧挨着商业用地,估计以后是个大型商业综合体,东边是规划小学,南面是站马屯明渠,北边是郑州市回民高级中学。未来的环境,配套都不错,避开了京广路和中州大道这两条主干道,比较私密,就是太靠里,离地铁太远,出行不方便。
     
    鸿园占地约58.9亩,总建筑面积156942.72平方米,容积率2.99,绿地率:35.21%,规划有9栋高层住宅+1栋幼儿园+2栋配套用房,规划总户数:1180户,停车位:1213辆(地上118辆、地下1095辆)。

    三期地块比一期二期都小,但指标,规划布局,建筑风格,户型面积都大差不差(90平户型有小小改进,之前单阳台改成了客卫联通双阳台,赠送率提高了),仍然走碧桂园一贯的适销跑量的路线。
     
    整的来看,三期和一期二期没啥区别,没有惊喜,工厂量化产品。
     
    预售均价精装12300,相比一期二期12600-13000的价格来说,应该受到融创城的分流压力,降价了吧。
     
    个人感觉碧桂园在管南还是挺能沉住气的,一直没有明显降价,偶尔搞个几套特价房也12000左右,碰到节日会额外优惠一个点。
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    碧桂园名门时代城碧桂园名门时代城碧桂园名门时代城
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 融创城 2020-10-25 22:55
    融创城又降价大甩卖了,19号的2、5号楼。
    90平的12300
    130平的10500

    不过,越是便宜,咱越要注意,不能为了便宜啥也不顾,说说房源的缺点吧。
     
    1、紧挨废品分拣中心。这个之前关注融创城的都知道,当时还闹过一阵,19号地东边社会福利设施用地的一块,是管城区废品分拣中心,虽说没有厨余废品,但紧挨这么大个废品站,还是要掂量掂量。
     
    2、紧邻高架。2号楼几乎贴着南四环高架,噪音粉尘影响是免不了的,这点无须多说,去现场看看都知道了。
     
    以上是两个硬伤问题,还有些之前就有的。
     
    3、阳台问题。融创城的阳台之前都不是赠送的,也没有飘窗啥的,融创几乎不做赠送面积。这点需要注意下隐形成本。

    4、大堂问题。这个我之前提过,融创城没入户大堂的,可以再仔细问问置业顾问。

    5、立面问题。这个是推测,单从效果图看,外立面较之前应该是降配的,和祈福城那个立面差不多,应该比较廉价,有懂的朋友可以看看是不是这样。
     
    不过,即使如此,融创相比前期同类的房源,仍然降了1000块钱左右,降幅不小,这就让周围的永威城、富田九鼎公馆非常尴尬,15000多和12000多差了30万,在永威买个89的钱,能在融创买个130的,这怎么拼呢?
     
    金水北的和昌优地、中原区的金科中原,管城区的融创城,这算是各区代表性的降价大杀器。

    他们现在是降价跑量了,就看其他竞品跟不跟,如果一旦跟进,就是郑州全域的降价狂潮。

    如果其他竞品不跟进,那市场就是到此为止了。
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    融创城融创城融创城
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 碧桂园天麓 2020-10-23 14:29
    ——天麓·麓客——
     
    天麓的住宅七七八八了,目前主推的是麓客公寓。
     
    天麓本身占地就不大,只有50亩,规划6栋楼一竖条排开,最北边7号楼就是麓客公寓,总层高32层,6梯18户(梯户比很宽松,3户用1个电梯,不用等很久了),南北朝向设计,层高3米(这个层高就比较低了,一般平层公寓3.2/3.3都常见),暖气入户,主打产品是38-72㎡的一室一厅,两室一厅,毛坯交付,预计2022年10月31日交付。
     
    单从舒适度来说,这个公寓还是不错,看碧桂园也是想往高品质公寓路线走的。但价格着实不便宜。
     
    不带学位均价9800元/㎡,带学位均价11000-12000元/㎡(相当于一个学位5-7万左右),与农科路小学国基校区签约,有100个学位名额。
     
    捆绑学位销售的项目不少。
     
    比如和昌优地,带学位带装修的18500,没学位毛坯的15500.

    比如清华启迪科技城的公寓,可送一个上清华附中郑州学校的名额。

    买个房就为了上学用,上了学再卖肯定得亏一大笔,感觉像买了个一次性的房子,很不划算。
     
    其实这种现象是不对的。

    工商部门早有规定,开发商私售学位,将学位和房产捆绑销售属违规行为。

    学校方面也有问题,学校应该老老实实走提高办学质量的路,无论是民办学校还是公办学校,都不能将办学当成赚取高额利润的资本市场。
     
    后期美盛教育港湾还有大量公寓,可能也会采用公寓带学位方式。

    大量的学位被捆绑卖掉,而一个学校的学位是有限的,这样势必影响正常划片业主的利益。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 金沙湖高尔夫观邸 2020-10-23 11:03
    ——金沙湖7期·湖岸水晶——
     
    沉寂已经的金沙湖高尔夫观邸,终于推出7期新品——湖岸水晶,还是挺精品的。
     
    这个项目也命运多舛,早期是高尔夫地块的合规问题,后来又是实控人的问题以及证件问题,所以说虽然地块素质很好,但价格后来都降了,在今年上半年可能是缺钱把,六期还出过12xxx元/㎡的价格。现在这个七期也还行,市场价略低吧。

    92户型均价:14500元/平米
    115户型均价:14800元/平米
    125户型均价:14700元/平米
    148户型均价:15200元/平米

    想想南三环附近,九鼎公馆15500,永威六期15500,金沙湖这个价格真的不算贵。
    还有分期政策:5%网签,年底12月5%,明年6月份7%,明年12月份7%,2022年6月6%。
     
    七期位置不错,南临经南九路,北接经南八路,东临第九大街,西至第八大街,其实是和绿都紫荆华庭、正商中州城在同一条横线上,而且南侧临湖,观景效果一流,地块也是大面宽短进深,视野没得说。
     
    总占地82亩,地上建筑面积约17万㎡,容积率2.99,绿化率35.10%,由11栋高层住宅、地块西北角3F集中商业组成,总户数1064户;
     
    采用现代简约风格,在立面设计中采用太空铝板搭配全景玻璃相互交错的立面设计风格,以简洁的线条为基调。社区主入口处,有豪华精装挑高大堂,每栋楼单元首层及负一层也都有精装入户大堂。
     
    户型非常好,每户均设计有大面宽的全景阳台,稍大点的户型,阳台能达到10几米,阳台采用圆角弧形玻璃栏板设计,会呈现一个广角的视野。
     
    这个项目其实非常适合刚改,小户型92的反而不划算,一定要买大的。
     
    比如125㎡三房和148㎡四房,全部是南向一体阳台,北边还有生活阳台,光阳台面积快有20个平方了,其中一半算赠送的话,相当于送了个房间。
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    金沙湖高尔夫观邸金沙湖高尔夫观邸金沙湖高尔夫观邸金沙湖高尔夫观邸
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 融创中永中原大观 2020-10-21 16:23
    ——融创中原大观——
     
    这个项目卖的产品很杂,价格梯度也很大,所以,虽然一直吹自己是北龙湖旁,但由于产品种类参差不齐,很难让人觉得高端。
     
    第一类产品:普通高层成套住宅
    20层的高层,两梯五户,有85平/112平/130平/142平,均价18000-19000左右
     
    第二类产品:普通产品非成套住宅
    在高层里有一些局部光照不过关的房子,由于是非成套住宅,不限购但首付需要50%,均价13000多,
    需要注意,虽然价格便宜,但采光不过是硬伤,而且非成套在税费/抵押上都有瑕疵,当然,毕竟是住宅,是可以落户上学的。
     
    第三类产品:70年产权公寓
    12号楼AB两栋,临中州大道,A栋是4梯13户,B栋7梯19户,都是70年产权公寓楼,主力面积为63-70平,目前主要剩西向的房源,一口价135××。最近搞活动,再补三年月供2500-3000。
     
    第四类产品:洋房(19#  20#   21#)
    7层洋房,一梯两户,全部是133㎡方正洋房
    首付30%   均价21000
    首付50%   均价14900
    一次性付清 均价13900
    这三栋洋房真可怜,被一圈筒子楼包在中间,而且南高北低,采光尴尬。
     
    其实整个中原大观看下来,小户型甚至是投资型小户型占了70%的量,交房后肯定人多的不得了,而且很乱很杂。
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    融创中永中原大观融创中永中原大观
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