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guhfgvf 房产评论师

  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 华润置地凯旋门 2天前
    ——保利天汇——

    保利虽然贵为央企,但实事求是的讲,没给郑州带来什么惊喜,惊吓倒是不少。

    曾经的纯洋房保利海上五月花,交房效果也不尽如人意,后面的保利心语、保利海德公园、保利罗兰香谷,或受制于地块,或受制于市场,都称不上多好的项目,还有保利瓏熙,是地段光环大于产品光环的作品,与同区域众盘相比,没啥亮点。
     
    而福塔之下,与央企兄弟华润的争锋之作——保利 天汇,估计是产品力最强的了。
     
    保利“天”字系,择址城市繁荣之地,收藏城市优质资源,为保利TOP级高端系列作品。。目前,保利“天”字系已布局北京、广州、南京、成都等城市,每座城市的“天字系”产品都成为可以代表这座城市高端居住水平的著作。
     
    从之前来看,天汇都是大平层,可以观看河海资源。
     
    郑州这个,其实只有天汇的名,没有天汇的实,整体是偏刚需的。
     
    项目总占地约112亩,分二期开发:北边的大地块保利天汇庭+南边的小地块保利天汇居,总建面约29万方,容积率2.99,规划17栋24-27层住宅, 总户数1788户。
     
    天汇庭66亩,建筑面积171174.16平方米,绿地率30.24%,规划10栋24-27层高层。
     
    天汇居46亩,建筑面积117250.4平方米,绿地率30.15%,规划7栋27层高层。
     
    天汇最大的特点,外立面采用玻璃幕墙,还是很少见的,玻璃幕墙确实美观,但成本高,在心语做过了,看着还行。
     
    天汇的户型和华润类似,只有95-125-140三种,140平不论中间户还是边户的大宽厅还是很给力的。
     
    虽然天汇的产品力不错,但距离中州大道和机场高速交汇太近,噪音影响较大。

    有想买房的可以去美景龙堂实地感受下,反正每次从中州大道过,都感觉可近。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 绿地香湖湾 2020-05-21 22:04
    ——绿地悦澜湾——
     
    绿地香湖湾在前两年一期二期大肆内购后,就沉寂了下来,直到最近才又推进三期新地块,当然还是内购套路,目前网传的单价7500,还是精装修,也可以首付分期5年10次。
     
    目前南港价格一降再降,瀚海航城毛坯价7500,建业云境7500,远洋中能荣府6层洋房8000-9000,而他们一个个当初拿的地楼面价都4000多快5000了,真的是且胳膊甩腿亏本清仓。
     
    这个时候,确实是低点,但低点不代表就有投资的价值,南港的架势,很有可能长期横盘。
     
    绿地这个三期悦澜湾,占地100亩左右,由12栋26-33层高层住宅组成,大部分是两梯三户,容积率2.5,总建面17万方,主力户型是95平米三房、125平米三房、140平米四房和160平米四房。
     
    125平米三房最多,绿地的户型都不差,其次是95平米中间户小三房。
    其实这个价位上,绿地不一定是最合适的选择。
     
    从城市面貌上看,香湖湾有点孤单,不如园博园片区的和昌盛世城邦相对成熟,不如双鹤湖片区的千亩公园环境优美。
     
    从产品看,不如和昌盛世城邦11-15层小高层舒服,小三房也不如和昌95平小三房舒服。
    外立面也比较平淡,不如建业云境和瀚海航城那么炫酷现代。
     
    从档次来看,不如豫发九棠府、远洋中能荣府那么低密高端。
     
    绿地其实就是给南港刚需的选择,但既然价格都差不多,干嘛不买个南港的优质盘呢?
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 星联枫桥湾 2020-05-21 17:49
    ——星联枫桥湾——
     
    这是一个形象鲜明的项目,还是挺值得关注的。
     
    最大的看点是外立面,项目整体建筑风格为现代主义风格,外立面设计灵感来源于蜂巢的六边形造型,在材质选择上采用全铝板外包。
     
    项目位于河南省郑州市郑东新区白沙组团象湖一号附近,森林花语南边,处于白杨路以南、贺庄路以东、绿博大道以北组成的三角形区域内,地理位置相当不错,紧邻贾鲁河及滨河景观带,应该是白沙唯一临河的项目,所以星联定位是“湾”系现代高端作品。
     
    项目全部为纯洋房,分为一二两期分批开发,但规模也不大。

    总占地约53亩,容积率约1.59,50米限高,13栋洋房,一共336套。
     
    一期是象辰路南(原白杨路)、中山路东(原贺庄路)。占地约30亩,总建面5万方,容积率1.6,规划有7栋洋房(4栋9层,3栋8层),一梯一户,层高3.1米,户型面积段为约143-195㎡平,总户数:190户。
     
    星联的户型设计还是很不错的。
    141大三房,非常舒服,宽宽的客厅,一字型的厨房,赠送小阳台,8.4米的大阳台,最主要是三房设计,符合真正想改善的客户需求。目前141的四房太多,但太局促了,为了增加功能牺牲了舒适度,根本不叫改善。

    170的四房就稍显平庸了,适合功能型改善。
    176和197的四房就很有灵魂了,客厅270度拐角大阳台,视野无敌了,和万科美景世玠的洋房理念很像。
     
    目前郑州市场改善产品呈现一种趋势,对客厅、餐厅、主卧的空间极致化,还是挺有突破的。

    这个项目卖多钱还挺难估算的。周边都是刚需,无法参考,估计介于瀚海观象和岚溪府之间。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 未来天奕 2020-05-20 23:18
    ——未来天奕——
     
    这个项目大概率会悲剧。
     
    个人奋斗固然重要,也不能忽略时代的进程。
     
    郑州的大平层市场,还不成熟,大多数高端客户认可的,仍然是北龙湖的低密豪宅,他们肯为一楼带院付出高昂溢价,但却不太会为大平层慷慨买单。
     
    前有建业天筑、东润泰和、瀚海晴宇尝试,大平层滞销,沉淀大量资金,房企痛不欲生,幸好有一波上涨行情带动。即使如此,东润也因此被拖累,错失很多发展机会。
     
    后有瀚海观象挥泪降价甩卖,当然有客观限价因素,还有亚新系列,亚新紫藤公馆,交房至今有好多房子卖不动,亚新海棠公馆也是个困难大头。
     
    唯一好点的可能就是康桥美庐湾,但他也不是纯粹的大平层,而是类别墅,即使如此创新去化也比较艰难。
     
    做大平层的,没一个好下场,更别提是未来房产这样的小房企来操盘,变数更多。
    有什么办法呢?郑州不是北上广,郑州就是个刚需之城,大家不认可高高在上的大平层,只认可接地气的低密院落。
     
    当然,不可否认,未来房产是对得起这块地的,对得起城市的天际线,也给了高容积率地块另一种不那么堕落的出路。
     
    东风路东明路交汇处西南角,自然是城市中心,5栋天幕平层豪邸,自然是十分的有面。
     
    落地玻璃幕墙占比90%的项目,270°环绕式露台、9米架空大堂、酒店式泊客大堂设计等,主力产品为建筑面积约160-580㎡天幕平层,称得上郑州独一无二的作品。
     
    户型的独特,已经不能用传统的南北通透,明厨明卫来简单界定,天奕的户型自带超然洒脱的气质,体现在流行动感的阳台,主卧客厅的极致享受。
     
    但一字排开的五栋孤楼,恐怕仍难免让传统的中原购房者嫌弃,小区连个院都没有,以后家里老人咋跳广场舞?
     
    天奕的价格是对标北龙湖的,估计单价28000-30000.
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 碧桂园名门凤凰城 2020-05-20 22:45
    ——碧桂园名门凤凰城——
     
    真是好地段啊,临湖的好位置,还挨着地铁口西流湖站,但让碧桂园来做,总感觉有些可惜。
     
    总占地6057亩,整个大一期共90多亩,容积率4.2,非常刚,和华瑞紫韵城一样高容积率,其中南地块占地25亩,北地块占地67亩。
     
    项目首期规划12栋31-34层高层,全部为两梯四户,共计2430套。其中:
    南地块1/2/3/5四栋楼由于临建设路近,离湖远些,地块定位偏刚需,户型只有89和115两种,一半对一半。
     
    北地块临湖且成规模,户型涵盖89-230㎡三/四房,主力户型为115㎡三房,里面的5#/6#/7#/8#楼精装修,其余为毛坯交付。
     
    户型延续的碧桂园西湖的产品线,89平米小三房三开间朝南,并且是联通大阳台,不过阳台全封无赠送,无形中提高了房价,而且餐厅非常鸡肋。
     
    115平米三房采用碧桂园惯用的横厅设计,北边还有个小阳台可以封成个小房间,也算赠送吧。
     
    碧桂园的户型强在卫生间,都是干湿分离三段式设计。
     
    之前中原区三环沿线普遍降价,西湖更是降到14500到精装,个人感觉性价比还是可以的。
    估计凤凰城也是这价格吧,看不出品质有哪些明显提升,反而容积率比西湖还要高些。
     
    其实西湖有后期几块地做的改善产品还是有些惊艳的。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 东青·云锦熙悦 2020-05-20 08:55
    ——东青云锦熙悦——
     
    东青集团,是来自南阳的一个小开发商。
     
    之前叫东正集团,开发过东正雅典阳光、东正·和美国际、东正蓝湾,东正·皇马国际,东正·香溪美地,基本前期一直在南阳发育。
     
    2014年—2016年,开启外域战略,在河南省南阳市、驻马店市、平顶山市及河北省廊坊市储备了大量的土地资源。
    2018年5月:东正基业升级为东青集团。
     
    整体来看,还是一个处于扩张期的房企,没有明显特色,但人家也有自己的产品线策略,云锦算是中高端吧。
     
    东青·云锦熙悦项目位于中牟新区,在路劲国际城东边,北边是贾鲁河,环境和位置还是不错的,沾着绿博的边,勉强算大东区吧,这也是很多地市房企的入郑路径,农村包围城市。

    但地市房企这两年在郑州做的比较艰难,类似大正、豫森等等,估计也没挣着啥钱。
     
    项目总占地60亩,总规划建筑面积10万方,由11栋18层的板式小高层和一所幼儿园以及部分商业组成,容积率2.5,绿地率高达35%,总套数820户,主力户型为95平米户型三室两厅一厨一卫,105平米户型三室两厅一厨两卫;115户型三室两厅两卫一厨。
     
    综合来看,是一个中规中矩的刚需项目。
     
    目前正在举办入会活动,0元入会享3000元/套,这项目售价估计在9500左右,虽然无过多亮点,但与竞品相比,胜在地段好,像目前周边在售的,路劲九郡比较靠西了,万科云图虽然不错,但太靠南了。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 银榕居 2020-05-14 18:55
    ——银榕居——
     
    银榕居,即宏升公馆,由海港集团开发,海港在绿博有个派克公寓项目,中牟貌似也有地,主要范围在东区,貌似是个土地宝宝,与香港路劲集团合作开发的有“路劲.九郡”“路劲.国际城”等项目,在安徽、广东、海南也有项目。
     
    像东区这种项目,各方面还不错,一直寂寂无声,但突然冒出来销售,那想都不用想,肯定是哪个单位的定向小区,团购完了,还剩一些房子,就拿出来卖。
     
    所以,不知名开发商的盘,不一定是差盘,只不过刻意低调潜行罢了。
     
    来看下银榕居:
    位置没得说,在绿博大道与凤栖街西北100米 ,挨着蓝城诚园 C 地块。在河南省实验中学东侧,妥妥的学区房。
     
    项目占地约47亩,2.5容积率,总建筑面积约11万方,是一个方方正正的纯居住社区,由8栋14-20层的高层规整排布组成,这种低密社区还是挺稀罕的,周围的白沙新盘,容积率普遍3.5。

    银榕居的户型还是比较不错的,规划的全是建面约98-143中大改善户型。2T2的产品打造,三开间朝南的大开间设计,多室朝南、主卧套房设计、多功能卫生间、超大观景阳台。
     
    整体来看,没有明显短板,但毕竟小开发商,估计不敢开高价。
     
    最近白沙的行情不算好,4月初时星联岚溪府推出高层共104套,去化46套,去化率44%,成交均价约14000元/㎡(精装)。
     
    银榕居估计也就这价格了。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 康桥东麓园 2020-05-14 11:01
    ——康桥香麓湾——
     
    康桥对他的打造,并没有延续东麓园的做法,而是做成了美庐湾的姊妹篇,说明康桥对这块地的期望值很高。

    目前释放的价格是25000左右带精装,远超周边18000-19000的毛坯价。

    都说这两年康桥在堕落,大面上确实这样,但分开看,可以发现康桥大的战略是分开的,嫌贫爱富的:

    在二七区、高新区、绿博、管城等低价刚需区域,康桥是随大流,快速走量,品质也堪忧,逐渐碧桂园化恒大化。

    在滨河、杨金、北龙湖等高价改善区域,康桥是做引领者、创新者,不追求去化速度,但很追求高价、高利润。
     
    在不同的市场,康桥使得劲是不一样的,有舍有得。
     
    东麓园这个项目其实是失败的,产品看似不错,但也就比周边略好一点,没有实现完全超越,所以也没卖上价,关键也卖得不快。
     
    所以,我想康桥是也反思了的,在与杨金同区域属性的鸿园板块,坚决不能走东麓园那样的中庸路线,既然都卖不快了,那就干脆追求高价格吧。
     
    这也就是目前香麓湾展示的样子了。
     
    香麓湾住宅地块占地132亩,容积率2.0,建筑面积约24.6万方,包括7栋6-8层洋房+16栋16-17层小高层住宅+1栋幼儿园+1栋配套用房。项目主推限高54米的16-17层小高层,户型只有三种,分别为142平四室两厅两卫、162平四室两厅三卫、182平四室两厅三卫,除此之外还有225-255平叠墅等高端产品,很好地保持了业主圈层的纯粹性。
     
    产品尺度完全超越了东麓园的面积,但又低于美庐湾的面积,和北龙湖主力户型配比差不多。
     
    香麓湾所有户型均为精装修交付,装修设计由蜚声业内的DIA丹健国际担纲,也就是说,康桥此次敢卖25000的一大底气是精装标准了,参考美庐湾,估计对外宣传是6000一平装标吧。
     
    最重要的还是楼盘舒适度咋样,到底值不值。
    香麓湾和美庐湾类似,采用270°无墙环幕玻璃格局、国际级玻璃幕墙风格,室内无廊柱流动设计、层高3.15米,全部一梯一户。
     
    有一点要注意的是,也许是为了营造270度立面效果,180平户型,客厅设置在户型两端,你入户之后,要路过几个卧室才能到客厅,感觉有点奇怪。
     
    个人认为,康桥香麓湾产品力还是挺强的,理念也比较超前,比周边贵也是理所应当,就是看改善客户能接受不了的,毕竟超越周边太多了。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 郑州金融岛翡云公寓 2020-05-12 22:46
    ——金融岛20号——
     
    事实证明,没有完全的自持项目,即使是号称整栋定制的北龙湖写字楼,现在也有散售的。

    但仅仅只有1栋,就是20#,是金融岛唯一一栋面向市场的办公产品!

    20#位于金融岛外环西侧,外环一共12栋,,由10位设计大师及国际设计院,统一设计。
     
    而20#由中国建筑西南设计研究院的总建筑师钱方设计,采用“琼楼玉宇”的设计理念,地上建面6万方,塔楼立面向外倾斜,渐变彩釉玻璃与龙湖水色倒映,现代简洁又庄重大气,整体退台设计,5层为室外露台,6-22层是办公,22层设有景观花园,基本每层都能享受全景湖景。
     
    20#大堂挑高10.5米,标准层层高4.2米,负一层层高6米,共享中庭70米高作,为办公楼层的休息区,具有互动式现代商务体验。,建材方面采用进口石材、氟碳喷涂铝板及铝型材、德国顶级品牌门窗五金。
     
    标准层面积约2400平米,配备12部客梯+1部货梯+1部VIP梯,算下来,14台国际知名品牌高速电梯,单部服务面积不超过5000㎡,单部单层服务面积仅170多平,相当于豪宅一梯一户的配备。
     
    不过,据悉,岛内内环楼宇今年年底前可全部竣工交付,外环楼宇还得三四年。
     
    虽然目前市场上写字楼不好卖,但金融岛上的毕竟是孤品,就这一栋,挺有收藏价值的。

    除了写字楼,目前在售的是翡云公寓在售,84-139平米,层高3.5米,电梯、入户门、厨电、五金、洁具、橱柜、都为国际一线品牌。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 郑州雅颂居(嘉里中心) 2020-05-10 21:21
    ――嘉里中心――
     
    嘉里中心虽然拖了将近10年,但不得不说,现在真是入市的好时机。

    因为现在是老城价值回归的时代。

    郑州市2019年启动对主城区1833个老旧小区的综合改造,涉及7584栋楼、30万户居民。截至目前,全市已完成改造110个。

    改造中,郑州市一手做减法,实施违建拆除、管网入地等;一手做加法,增加绿地、卫生服务站、城市书房等,全面完善老旧小区功能。

    大家可以看到,老城区一些道路绿化升级了,街道变漂亮了,尤其是老省府这一块,新的改造加上老的味道,整体很有韵味。
     
    除此之外,继实施老旧小区整治提升之后,郑州市决定利用3年时间将全市“住改商”及违法建设全部整治到位。目前市内各区均已行动起来,一些街道经过整治,颜值得到极大提升。
     
    整个老城区的价值在迅速提升,如果老城区干干净净,配套成熟,房价相对又不高,谁愿意跑到写字楼冷漠,物价昂贵,没有人情味的东区呢?
     
    所以,所有老城区的新盘,都受益了,而嘉里中心位于紫荆山省委附近这样的核心区,更不用说了。
     
    最近嘉里中心的售楼部要开了,大家去看也是非常方便。

    项目很简单,总建筑面积30万平方米,包括一栋五星级酒店、一栋5A级高档写字楼、三栋高层住宅及部分附属商业。首期启动的便是三栋住宅雅颂居,容积率为4.44,建筑密度为32.78%,一栋楼为24层,其他两栋楼为32层,一共是515户,层高3.05米。
     
    最中间的2号楼基本是204平的大四房,面积是不小,但个人感觉这个理念不对,房间太多了,舒适度并没有200多的感觉,个人感觉郑州买的起这个房子的人,可能看不上这个产品设计。
     
    1号楼主要是127平三房和154平三房,面积尺度还不错,个人感觉可能这两比较好卖,
    还有少量226平的四房,南北双阳台,看着还像点大平层的意思。
     
    嘉里中心搞这么多200平的,但又没搞出大平层的感觉。个人是挺担心这个销售的。
    目前紫荆山附近的价格可能2万多的样子,总价下来400万,略低于北龙湖。
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