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guhfgvf 房产评论师

  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 恒大刁沟棚户区改造储备项目 1天前
    常西湖新区的价格杀手可能来了,预计6月份就能开盘了。
     
    继融信观湖宸院(原奥体世纪),世茂璀璨熙湖后,恒大刁沟项目终于露出真容。
     
    项目备案名恒大林溪苑壹号院。是在2020年1月15日拿的地,郑政出〔2019〕92号(网), 地价64478万元,楼面价5106元/平米。
    这是恒大刁沟项目首个商品房地块,比安置房地产晚了整整一年。2019年初恒大刁沟改造项目两宗安置地块曾被恒大摘得。
    可以看出,恒大拿这块地的成本并不低,这边地块没有中原路沿线以北的永威西郡和华瑞紫韵城优质,因为离常西湖的核心配套有点远了。
     
    不过,这也是刁沟最好最大的一块地了,离湖和商业也最近,由于高铁的分割,这个项目支离破碎,大部分都是40-60亩的零散地块,离高铁也近,唯一值得买的也只有东边两块地,其他都不值得一提。
     
    如果打算买,一定要抓住一期,性价比真的高,后期的千万别碰了,硬伤太多。
     
    项目占地94.72亩,总建筑面积17万方,容积率1.99,绿地率:35.03%,规划有9栋高层+6栋洋房+2栋商业配套楼栋,规划总户数1124户。
    从公式的户型来看,也都是大面宽产品,恒大这次也算做了好户型。
     
    相比常西湖其他纯高层刚需项目,恒大容积率最低,楼栋也稀疏有致,舒适度相当不错。
     
    璀璨熙湖目前高层均价15500左右,洋房20000,价格不低,希望恒大能把价格打下来吧。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 富田城·九鼎华府 2天前
    ——九鼎华府——

    九鼎华府、正商生态城分别占据了郑州南站的两边大片土地,两者的地理位置和升值潜力都是半斤八两,但九鼎华府高层均价12500元,正商生态城高层均价不到11500元。
     
    这样一对比,九鼎华府真的挺贵的,但九鼎华府据说卖的不错,反而是生态城卖的略显吃力。

    个人看来,九鼎华府的可能有以下优势:

    第一,地块周边的利好比较实在,一个潜在的4号线地铁口,据说交房时可以通车,这个4号线是连接北龙湖的,含金量不错。

    第二,产品综合实力强。全是纯高层板楼设计,主力户型99三房两卫,105三房两卫,户型都不错,正商的要略逊一筹,楼看起来都是歪的,感官不太好。

    第三,有九鼎公馆在旁边高价撑着形象,为华府提供了有利条件。
     
    但是,真正去两盘周围转转,会发现还是生态城要成熟一些。

    生态城紧邻的是郑新快速路,两边楼盘都起来了,与不远的绿地花语城、永威城可以连成一片,隐隐有五环城市圈的样子了。

    反观华府,周边还是未拆的村落,也没啥向阳的主干道,像一个孤岛一样,粗略感觉要比生态城晚个3-4年的发展。
     
    可惜,正商高低配做的107的洋房真的太难看了,虽然13000的均价不高,但让人觉得不值,大家比较认可的还是90多的小三房。
     
    付款方式看,九鼎也有分期,但不太鼓励,正商的分期首付几万,身下的三年六次付清,还是很划算的。
     
    综合来看,如果你对品质要求略高一点,可以选择华府,如果你追求性价比,当然正商了。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 富力建业·盛悦府 2天前
    坚决不许开发商降价!
     
    虽然开发商在疫情期间颗粒无收,但不许开发商降价。

    虽然开发商还要还银行贷款,但不许开发商降价。

    虽然开发商还要发员工工资,但不许开发商降价。

    虽然开发商还要给供货商街上,但不许开发商降价。

    就算开发商债务累累,资金断裂,企业破产,员工失业,楼盘烂尾,但不许开发商降价
     
    什么尊重经济规律?
    什么遵守合同信用?
    什么下定离手,愿赌服输?
    全都一边去,反正,开发商就是不能降价。
     
    谁让购房者是世人眼中掏空六个钱包的可怜人呢?

    谁让我们是一个视资本如吸血鬼的高尚民主社会呢?
     
    对暴利强势的开发商的降价恶行,当然可以理所当然的抨击。

    善良软弱的购房者的钱包,可是容不得一分钱缩水的。

    只要骂黑心开发商,我们就都是正义的。

    唯独不需要的,就是像个成年人一样,对自己的选择承担责任。
     
    大家都希望房价下跌,但从来准备好让自己成为下跌代价的觉悟。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 康桥悦溪园 2天前
    ——康桥悦溪园——

    康桥和绿博死磕上了,继康桥香溪郡、香溪里后,又推出了悦溪园。
     
    悦溪园的位置要优于前二者,位于绿博园旁边的长城书画院大厦旁边,南边就是一直价格高企的永威上和郡,周边道路通达,绿化完善。

    如果参考周边市场价,名门紫园、亚新双盘,卖11000应该不成问题。
     
    项目总共后续由9个地块,目前仅展示在售北地块,占地63亩,容积率2.5,建筑密度20%,绿地率35%。总规划建筑面积约14万平方,共有10栋17-18层小高层组成,一共842户,
     
    一般来说,2.5容积率如果采用纯粹小高层设计,那么整体采光及观景效果相当不错。
     
    项目主推户型89平,115平,125平的三房和建面145平和173平的四房,相比其他楼盘的聚焦战略,康桥走的是全客群覆盖。

    康桥的户型一如既往的优秀,大面宽,大阳台,动静分区合理,
     
    康桥悦溪园与周边相比,其实优势不明显,唯一特殊的点是建筑设计由上海柏涛打造,采用现代典雅的建筑风格。楼体顶部采用玻璃幕墙和铝板处理,从效果图上看,与融创绿城的公建化外立面风格类似,但仅仅是顶部。大部分楼体立面采用深灰色涂料配米白色涂料。也就是说康桥的产品实际上没有实质性进步。

    个人感觉,悦溪园应该会走一个低价跑量的路线,此时的绿博与香溪郡时的绿博还是不一样的,疫情之后,远郊楼盘都在大幅降价,附近的建业橙园,都8000多了。
     
    综合来看,对这项目没啥期待感,也是这两年康桥项目的共性,说不出哪好,但似乎又不太差,投资自住都不是特别建议。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 恒大城 2020-03-26 21:48
    ——恒大城——
     
    恒大在疫情期间促销出尽了风头,现在也HOLD不住了。
     
    3月22日,恒大发布盈利预警:2019年净利润将下滑50%,跌至335亿元,而造车业务预计亏损32亿元。
     
    随着亏损,恒大的变相裁员也轰轰烈烈开始了。
    近日有恒大员工在微博、知乎、脉脉、贴吧等平台爆料,恒大正从集团各部门抽调30%员工,前往新成立的公司“恒大宝”。对此,多名网友声称调岗只是变相裁员手段。
     
    先不管恒大裁员怎样被吐槽,恒大有些楼盘还是挺划算的,比如恒大城。
     
    恒大现在在郑州90%都是郊区盘,不值一提,刚需远离,只有恒大城还不错。
     
    近期传出14000的均价,想想三环内,容积率3.5,精装修,真心划算。
    目前在售的三期1号楼2号楼,2023年5月交房,在售的户型有:
    80 平两室两厅一卫;
    101 平三室两厅一卫;
    116 平三室两厅一卫;
    121 平三室两厅一卫;
    123 平三室两厅两卫;
    135 平三室两厅两卫;
    143 平四室两厅两卫;
    其实恒大是大房企里户型做得最差的,全国的户型就那几个,中间不通透的三开间朝南的100出头的三房,两开间朝南的143四房。

    不过,恒大好的一点是,不论户型大小,厨房都会配一个阳台,本来是好事,可惜是封闭阳台,这就导致同样户型,他家房间比别人小很多。
    曾经去经开恒大绿洲看过,园林景观尚可,入户大堂等公共区域也不错,就是户型住的恶心。
     
    建议买恒大就买140的大户型,空间感好,往往还占据小区的核心湖景资源。
     
    目前恒大城南面的三全路西延已建,如果北侧的新龙路也建好,到达金水区,东区就很方便了,位置不错。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 双鹤湖壹号 2020-03-26 21:10
    ——正商启航国际广场——
     
    都说公寓不能买,但如果是4000多的公寓呢?即使是港区。
     
    正商启航国际广场,位于鹤首外环路与鹤首北路交会处东北角,是真正的双鹤湖湖首的湖景公寓,可以看作是南港的如意湖CBD。
     
    项目总占地面积约17亩,容积率3.5,总建筑面积约5.7万方,一期共规划为两栋楼,都是17层,8梯14户,其中1号楼为SOHO免装公寓,层高3.95米,1层局部为商业。2号楼为LOFT免装公寓,4.45米的层高,1层局部为商业。

    一期主力户型82-170平米平层,二期主力户型75-150平米LOFT。
     
    正商这个公寓可能当初的定位挺高,都是大户型,也可能是因为限高又要做满容积率,反正大户型公寓不太卖的动。
     
    一开始定价6000多,一期还是精装修,双气,配得中央空调,新风系统,指纹锁钢木门,厨卫精装全送,集装吊顶,仿木地砖,暖气片,燃气热水器等等。
    投入不少,成本不低,但卖不动傻眼了,二期学精了,改成毛坯。
    年初时二期内购单价5800起,首付5万,月供3000多,但面积都是90-110-138平大面积。
    最近遭遇疫情,又降到4000多。
    交房时间:2021年6月30日前。
     
    个人感觉,在港区有办公需求的可以买个一层用来办公或者当员工宿舍,说不定团购价更优惠呢。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 恒大未来之光 2020-03-23 22:53
    恒大未来之光开盘快讯
     
    3月19日未来之光推出人和1号院29#、乐和6号院6#、地和6号院9#,线上开盘,推出236套,当天去化60套,去化率25%。
     
    推出房源:
    乐6、地9是17层,人29是25层,全部是1个单元
    89平左右,102套
    97-104平,109套
    110平,25套
     
    未来之光的户型杂七杂八,先不说户型好坏,起码面积都不大,总价不高。
     
    成交情况:
    卖了60套,均价8500元/平米(精装修)
    说实话,比开盘时涨了有小200块钱,都说恒大降价,但其实大多是文字游戏,真实成交价仍然不低,个别楼盘看着降幅比较大,都是特殊情况。
     
    优惠政策:
    按揭优惠5%;
    一次性优惠7%
    无首付分期,全款分期,两年付清
    从这可以看出恒大门清,优惠喊得再响,但实实在在收到的钱并不少,不像有的楼盘,首付很少,分期时间很长,看着卖了不少,但回款不多。
     
    客户情况:
    恒大合作了不少分销公司,源源不断导入地市客户,包含周口、南阳、商丘、平顶山、驻马店、洛阳、濮阳,构成了未来之城60%以上的购房者。
     
    开盘点评:
    千万千万别买恒大未来之光,这么长期的投资,咱等不起。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 瀚宇天悦城 2020-03-23 22:23
    瀚宇天悦城开盘快讯
     
    3月21日,瀚宇天悦城进行线上开盘,推出11号楼271套房源,去化25套,去化率9%。
     
    推出房源:
    11号楼,2个单元,两梯四户
    108平米中间户,136套
    114平米拼接户,68套
    143平米端户,67套
    合计271套
     
    户型确实不好,都是两开间朝南大进深的奇葩户型,尤其是108平三房,面积也算改善了,但两个卧室基本算废了,我不知道谁愿意花这么多钱买个这户型。
    所以这次去化较好的是143平勉强还能看的户型,也比较符合周边人群改善的需求。
     
    成交情况:
    25套,均价17300元/平米
    这个价格不低,金水北均价16000是可以走量的价格,高不是不可以,但产品要匹配。
     
    优惠政策:
    1.按揭优惠2%;
    2.一次性优惠3%;
    3.按时签约减1万
     
    客户情况:
    这次是直接推了,也没啥认筹蓄客,当然,这也跟疫情下市场不好有关。
     
    开盘点评:
    瀚宇天悦城不像当初的瀚宇天悦那么顺利,一方面是产品落后了,当初天悦凭借恒大式造景和学区的概念,可以热销,但如今的天悦城,容积率太高,没啥亮点,只能硬卖。
    另一方面,时也势也,本来就是淡市,又碰上疫情,购房者观望谨慎。
     
    但如今的金水北,也普遍受容积率困扰,没什么好产品,唯一一个能看的名门翠园大平层,也因为名门的资金问题,让购房者心里蒙上一层不确定的阴霾。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 裕华会园 2020-03-22 22:24
    裕华会园开盘快讯
     
    2020年3月21日,裕华会园进行了线上开盘,推出136套,去化80套,去化率59%。
     
    推出房源:
    9号楼 1单元 两梯四户,34层,户型为88.13平、131.44平,合计136套,成交80套
    户型都挺渣的,131平的也只有两开间朝南,89平的两个次卧几乎没有采光。
     
    成交均价:
    12300元/平米(毛坯,有地暖),基本与之前持平,这价格也就市场价,和正商家河家、融创中原宸院差不多。裕华的位置稍好点,但户型不行。
     
    客户情况:
    2020年3月17日开始认筹,截止开盘认筹200组左右。
     
    开盘点评:
     
    会园总占地约75亩,小区由7栋高层住宅(建面约88-131㎡)、2栋洋房(建面约125-140㎡)、1栋综合楼、1所幼儿园和其他配套设施组成。
    这个小区相比其他楼盘更刚需,周边不少交付的安置房,边角孤孤单单的两栋洋房。
     
    会园的地段稍微好点,但相比更远的正商、融创,少了地铁,再加上品牌、户型、建标等等,就显得逊色了很多。
     
    裕华成立近20年,一直比较低调,除了迎宾路3号,其他楼盘存在感很低,有没啥特别亮的卖点。
     
    个人感觉,裕华更像低配版的正商,物不美价廉。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 龙湖·景粼玖序 2020-03-22 11:10
    高新区龙湖景粼玖序预计3月底开盘。

    项目预计推出2#楼高层,户型有89平3房/112平3房/125平4房,目前2万定存;
    3#、4#、9#楼洋房有132平4房/143平4房,目前5万定存。
     
    看了网友发的价格,确实不便宜,好像不少购房者还挺关注。关注这个项目的,请牢记一点:去掉对龙湖的崇拜光环。
     
    龙湖地产,真不值品牌溢价。
     
    都2020年了,郑州都来了多少大牌房企了,一个龙湖地产有什么稀罕?

    都2020年了,竟然还会有人觉得龙湖景观好,龙湖式景观早烂大街了。
     
    现在的龙湖地产,在我心目中的地位,可能还要比郑州的正商、永威要LOW一点,在外来房企中,也就和正荣、旭辉一个等级吧。
     
    龙湖地产,在郑州,真没啥特别突出之处,一个路人甲而已。
    看龙湖景粼玖序的,请不要有品牌期待,就把它当成一个屌丝房企。
    去掉光环之后,你再看这项目,到底值不值得买。
     
    不可否认,龙湖的户型还是很不错,比同区域的正弘、金科要强,但论地段,还是差点意思。
    但如果龙湖比正弘金科贵太多,就不值当了。
     
    此外,龙湖此次推出的155平叠墅产品,比较稀缺,还有地下一层,这种舒适度的高端产品,在高新区太少了,有一定溢价可以理解。对这个产品感兴趣的,可以去南龙湖的龙湖天宸原著看看。
     
    综合来看,龙湖可以考虑,但不要太跪舔。
    (展开全部)
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