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guhfgvf 房产评论师

  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 兴港和昌云著 2020-07-31 21:38
    ——和昌兴港云著二期——
     
    和昌和兴港合作的云著一共三期300亩地,一期七七八八了,二期启动了,二期还是进步蛮大的。
     
    一期占地约85亩,容积率2.5,是由8栋7层叠拼别墅、4栋20/22层高层和4栋27层高层组合而成,高层为两梯六户,户型为86、97、109㎡三房。
     
    二期占地110亩,容积率1.99,全部为18-20层的小高层,全部为三梯六户或者两梯四户; 户型面积段为97㎡、110㎡、 127㎡3房产品。
     
    一期的致命缺点,高低配做的太过头了。

    高层两梯六户太密了,而且86的三房是纯西北户,不招人待见,中间的叠墅170平面积又太大,总价高,所以一期真的失败,低端和高端的都卖不动,积压了不少房子。

    二期就很好了,全部是板楼,全部大面宽三开间朝南,面积也更舒适一些。
     
    二期相比一期不论地块,规划都全面升级了,除此之外,还有8000平米的中央景观,综合性比较好,不过,110以上的占到40%,对于港区客户来说,是不是还是面积大了些?为啥不学习万科,全部95小三房,卖的又快价格又高。
     
    目前交三万即可锁定房源,初步释放的均价9500左右,首付分期五年十次,性价比挺高。
     
    不过,最近万科魅力之城大降价,8000多就能买到精装修,新开盘的山顶裕祥园也才9000,和昌二期的品质虽然不错,但竞争压力不小。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 正弘三和里 2020-07-31 13:18
    ——正弘三和里——
     
    正弘也过了把白骑士的瘾。
     
    2019年9月23日新郑市正弘华岳实业有限公司在阿里拍卖平台上拿下“位于新郑市龙湖镇双湖大道南侧、湖滨路西侧的土地及地上在建工程”,最终成交价格是3.4亿元。
     
    南龙湖盛产烂尾楼,之前有玖号院,还有这个三和里。
     
    三和里这个项目,位于新郑南龙湖的湖滨路与双湖大道交汇处,对面是河南工程学院龙湖校区和河南医学高等专科学校,旁边是河南检察职业学校,整体环境还是很不错的。
    总占地约106亩,总建筑面积约25万平方米,容积率2.99,规划13栋楼,也算是个大规模的小区。
     
    除了是个小开发商,项目看着都还不可以。
    项目在2017年初搞内购,只要7000元/平方米,并且首付只要10%。这个价格搁现在也是很便宜的。但还是那句话,内购有风险,入手需谨慎,尤其是不知名小房企。
     
    正弘敢接手,也是因为有利可图,团购了几百套,幸好还剩1200多套,有一定利润空间。比正商接手的玖号院稍微强点,万科接手的那个凯旋城更赔本,干脆要了住宅地弥补,做了个新盘叫万科理想星光。
     
    时至今日,正弘三和里要正式入市了,可惜现在市场不好,卖不上价。
    一是南龙湖供应量太大,竞争激烈,不乏大品牌优质楼盘。
    二是大家都在降价促销,还有各种五年十次的分期。

    不过,还是希望接盘侠们能卖好,不然苦了内购客户了,当时7000多买的,现在也就8000出头,内购图啥了。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 睿达广场·幸福里 2020-07-30 12:07
    ——睿达广场幸福里——
     
    这是新合鑫睿达广场的二期,地是2019年8月拍的,被新合鑫以起始地价18862万元拍得,成交均价为859万元/亩,楼面价3682元/㎡。
     
    项目在瑞达路木兰街附近,占地约22亩,容积率3.5,总建面约8万㎡,由2栋1住宅楼、1栋公寓楼组成,其中1#和2#为18层住宅楼,建面约56-120㎡住宅,户型方正,南北通透,多开间朝南,户户带阳台飘窗;3#楼为18层公寓楼,涵盖建面约33㎡LOFT、平层公寓两类产品。
     
    项目不大,但教育资源挺好,距离郑州中学约600米、距离郑州中学附属小学约700米。
     
    项目首推1号路住宅,两梯五户,56平小两房,75平大两房,89平小三房,108平大三房,户型还都不错,基本是三面宽朝南的,而且南北通透。

    目前均价14300,相比周边15000-16000的均价还算可以吧。认筹优惠1万; 3天签约1个点;一次性付清优惠3个点,按揭优惠1个点。
    高新区类似的小盘不少,比如郑报的玉兰先禾,华瑞的紫银广场,都是一小块地,配点点住宅,不知道高新区为啥老这样搞,郑州市早出台过文件,不让搞极小地块出让。

    小地块,一方面土地价格卖不高,另一方面,住宅不成规模也卖不上价格,由于公寓商业体量也不大,整体也没啥人气。
     
    买这种小项目,虽然价格稍微便宜点吧,但享受不到大社区的园林景观,升值也受限。

    个人建议刚需自住首套也别买,钱多了可以投资出租。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 绿地溱水小镇 2020-07-25 11:01
    ——蓝光雍锦熙棠——
     
    随着东原与银基合作,外来房企也开始关注新密曲梁片区,这不,蓝光也来小试牛刀了。

    说起蓝光真是个悲剧,尽在郑州外围打转,死活进不来,但郑州外围市场又不好做,降价很猛,也不知道蓝光赔了没?
     
    蓝光雍锦熙棠东临康宁街,南邻岗牛大街,西临浙大路,北邻岗北街,位置一般,好在北边的绿地溱水小镇,豫发米兰小镇还能撑起点人气。
     
    项目占地92亩,容积率1.994,建面15万方,由6栋18层高层,12栋6-7层洋房组成,规划布局和绿地溱水小镇很像,总共不到1200户。

    高层户型有三个,88平小三房,98平三房两卫,108平三房两卫
    洋房户型有一个,118平四房两卫。
    相比周边的豫发、绿地,蓝光更偏刚需,也是跑量的姿势。
     
    整体来看,就是个远郊的小楼盘,与豫发、绿地上万亩的磅礴小镇规划比,蓝光几乎没有优势,虽然配置自建幼儿园、户外会客厅等一些亮点,但也估计只能靠较低的价格硬卖。

    目前米兰小镇蓝山公馆洋房均价8000左右,绿地溱水小镇高层7000多点,东边南龙湖郭店也就是8000出头,还偶尔蹦出来各种优惠。
    估计蓝光也就在7500左右了。

    其实曲梁片区真的不适合小的纯住宅项目,这里既远离郑州,又远离新密市区,周边除了厂房就是村子,买这里的除了本地就是产业工人,都没啥钱,房价上不去。

    既然啥都没有,曲梁就更欢迎那些能带来配套,就业,提升区域形象的大盘小镇,购房者也更愿意买这些,起码画饼有个念头。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 山顶裕祥园 2020-07-25 10:12
    ——山顶裕祥园——
     
    山顶地产好久没啥新项目了,作为省国资委旗下的房地产开发公司,山顶表现并不突出,在郑州市区开发了山顶御金城、山顶御鑫城、山顶大厦等项目,在港区开发了山顶御景园项目,总体来看,项目少,品质一般,在市场上几乎没啥声音。
     
    此次开发的裕祥园,位置还好,在通航路长安路交叉口东北角,周边非常成熟了,西边是山顶御景园,南边是万科魅力之城三期,东边是正弘在售的2号地,东南不远就是康平湖公园了,算是目前港区数一数二的核心地段。
    此外,距离地铁城郊线康平湖站直线距离2个十字路口,尚在可接受范围内。
     
    项目占地约69亩,总建筑面积约13万㎡,总户数为844户,由9栋16层小高层和独立临街商业组成。
     
    其中,部分楼栋已经封顶,不知道是夸山顶工程进度快,还是说它销售进度慢。
     
    小区容积率仅为1.99,与周边普遍2.5相比,还是比较低密舒适的,主力户型从78-157㎡,,还有少量180-242㎡的空中大跃层。
     
    相比其他项目,山顶的定位不是那么清晰,户型不是那么标准化,但还是有些惊喜的。

    有不少78平的小两房,户型方正,两开间朝南,如果在港区上班,但实力有限,这确实是不错的选择。
    而95平的小三房,则有些另类,超大横向客厅+餐厅,使得95的小户型空间却更大;南北通透的设计,整体还算好。
     
    不过,山顶的楼体形象一向丑陋,这次虽说是新中式的,顶层采用双层挑檐和中式格栅,但由于户型不规则,楼体怎么看怎么难看,颜色搭配也很老旧。
     
    目前售楼部刚开放,均价9200-9300,价位倒是不贵,又有小户型,港区本地刚需不妨考虑下。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 荣寓 2020-07-22 18:57
    ——远洋中能荣寓——
     
    项目前身是润丰大都会,从14年开始一直围而不建。

    后来润丰改名中能了。就有了这个位于金水北核心地段的优质公寓项目,中能拿的地,现在和远洋资本合作,他们南港合作的还有远洋中能荣府,不知道远洋是如何看上中能这个小开发商的。
     
    位置是真的好,三全路与普庆路交叉口,名门翠园售楼部往西一点点,三地铁环绕,距离地铁4号线站点就200米,旁边1公里范围内还有3号线,7号线。
     
    从原来名字可以看出,是要打造个牛逼的商业综合体的,看过早期的规划图,是要建成包含大型SHOPPING MALL、国际品牌专卖店、星级影院、娱乐中心、特色餐饮、商务办公等业态在内的国际高端城市综合体。
     
    但集中商业,酒店这种沉淀巨额资金的事,中能实力不行,也不愿意挣这种慢钱,所以还是定位跑量型产品。
     
    项目占地54亩,容积率3.8,建面18万方,总共规划9栋公寓,2栋SOHO,7栋LOFT,
    LOFT公寓主力户型40平左右,面宽3.9-4.2米,层高5.05米层,格局是目前流行的双钥匙公寓,采用龙湖物业。
     
    这种小户型LOFT公寓,放以前可能还行,但现在的市场形势,真的惨烈,更不用说旁边还有个名门翠园,也是一大堆公寓。
     
    中能一直拖着不肯开发,可能也是想捂着地升值,怎奈人算不如天算,还是要高周转啊。
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    荣寓荣寓
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 兴港永威·和园 2020-07-21 11:18
    ——兴港永威和园——

    永威也搞轻资产输出了,和兴港投资在北港弄了这个项目。

    永威在港区一直是标杆的存在,北港永威南樾11000-12000的价格,不算低,品质确实不错,好几次路过,都能看到永威南樾鹤立鸡群的存在。
    南港的永威望湖郡,全部精装修,叠墅整的真不赖。

    不过南樾尾盘了,正好接上兴港和园,和园售楼部用的也是南樾的,挺好省了钱了。

    和园据说要卖到11000靠上了,可以理解,毕竟南樾的价格在这摆着,而旁边空港宸院的洋房一直都是12000左右,虽说精装。

    和园的优势在于:
    1、规划19栋全部都是11层小高层,一梯两户,纯板楼
    2、最高82%得房率,户户南北通透,户户飘窗
    3、地铁口,距离2号线恩平湖站500米
    4、距离港区唯一商圈锦荣悦汇城比较近,出则繁华
    5、永威物业。
    6、社区比较大,港区很多地块都太碎太小了。

    劣势在于:
    可能是因为限高又为了做满容积率,户型普遍比较狭长,浪费空间比较多。

    其实原来一直叫兴港和园,可能这两年港区都不太行,之前和和昌合作的兴港云著,一直卖的不温不火,兴港才下决心和永威合作吧。

    但港区是个纯刚需的市场,很难支撑高溢价,之前融创空港宸院就是靠降价打开局面的,而永威虽然产品不错,但卖房能力不如融创。

    个人对这个项目还是不抱太大期待的。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 亚星环翠居 2020-07-20 23:48
    ——亚星•星河郡——
     
    这是亚星在南三环沿着南水北调的又一项目,与之前的项目比,这次打造的是个小清新盘。

    但地块拿的时间不短了,是2017年6月14日拿的,楼面地价3020元/平方,每亩地价503万元,还是非常划算的。
     
    项目位于二七区启福大道与南水北调运河交汇处,是个略显尴尬的位置,西南的南三环到南四环,格外荒,如果不是华侨城在这附近拿了地,这可以说是房地产的真空地带。西边是陵园,北边是亚星望江居,南面是侯寨安置房,地块被南水北调和金水河双河半包围着,生态环境不错。
     
    地块分为东苑和西苑两期开发,东苑占地约55.70亩,总建筑面积13万方,容积率2.49,绿地率:35.05%,规划有9栋小高层(18-20层)+1栋商业组成。规划总户数:976户,停车位:945个。
     
    西苑占地约56.21亩,总建筑面积13万方,容积率2.49,绿地率:35.05%,规划有8栋小高层(18-20层)+1栋幼儿园+2栋商业组成。规划总户数:964户,停车位:945个。
     
    项目主打刚需,75-85㎡两房,90-100㎡三房,110-135㎡三房四房,虽然户型很刚,但由于地块较低密,因此亚星走的是小清新的轻奢路线。

    户型太渣,景观来补。社区总景观规划以星海光年、星海兰亭、星海漫境三部分进行打造,映照南水北调运河与金水河在小区门前交汇,夜幕降临万家灯火倒影在河中,宛如两条星河环绕。
     
    据说,首开价格才10500,还是很给力的。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 保利天汇 2020-07-19 17:51
    福塔辐射知多少?
     
    最近保利天汇、华润凯旋门陆续开盘,很多购房者都会问到旁边的福塔会不会有辐射?

    这个问题,不算新鲜,以前就有附近业主咨询过,河南省环保厅是这样回复的:
     
    一、省环境监控中心在中原福塔东侧1公里左右(中医骨伤病医院)安装了一套电磁辐射自动监测系统,24小时对周围的电磁环境进行监测。根据监测数据显示,中原福塔附近电磁辐射功率密度低于国家标准。
     
    二、根据环评报告对该发射塔的理论计算,其影响控制范围半径为150-1500米以内100米以上高度的区域,此外的区域都符合国家标准要求,周围环境是安全的。
     
    三、广播、电视发射的频段和移动基站的发射频段不一样,正常情况下,不会影响手机信号。
     
    之前也咨询过广电专业的朋友,说是按照国家标准建造设计的,对周边住宅没有影响。
     
    不过,这问题再解释也没有,不管有没有害,如果是有心结的朋友,还是不要买了,因为如果买了住进去天天担心,也不划算。
     
    类似变电站、高压线、信号塔、污水厂这类憎恶因素,尽管从科学角度看,没有不利影响,但也总是会成为楼盘维权的理由。

    归根结底,是开发商卖房时没有明确告知购房者,怕影响销售,而购房者买房时不知道,后来知道了也容易有心结,难免维权。
     
    对于这些,还是建议开发商不要隐瞒实话实说,真怕影响销售,可以做专门的科学测试让客户放心。
     
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 国泰·紫荆园 2020-07-19 17:06
    ——国泰紫荆园——

    最近,南龙湖一个寂寂无名的小盘突然名声大躁,这个项目就是国泰紫荆园。
    均价8700,首付只要15%,剩下全部走贷款,还送车位。
     
    这么大张旗鼓的搞低首付,不知道刚刚要整顿市场的房管局作何感想?
     
    其实紫荆园是紫荆半岛的后期地块,2019年11月由新郑市国泰紫荆园置业有限公司以23544万元竞得,楼面价1552元/平米。
    此国泰非彼国泰,与北环的国泰一品庄园不一回事,这个国泰是河北的一家公司,都隶属于中冀投资股份有限公司。
    中冀投资股份有限公司(简称“中冀投资”)成立于2016年8月,是在河北省委、省zf的支持下,在河北工商联的指导下,由河北省九家知名民营企业联合创立的股份有限公司。
    中冀投资是继浙民投、苏民投、粤民投之后之后正式挂牌的省级民营企业联合投资平台,由荣盛发展、养元智汇饮品、新奥集团等9家股东单位发起设立。
    董事长还是荣盛的董事长,按说地产开发上也不是新手。
     
    项目位于南龙湖紫荆山南路与祥和路交汇处西南角,毗邻紫荆山路、祥和路两条城市主干道,距离地铁2号线沙窝里站、双湖大道站以及小乔站三个站点约2公里,搭不上地铁的红利,价值大打折扣。
    一般来说,如果在南龙湖不是啥好地段,就很难出彩。
    国泰也是煞费苦心,给自己的项目打造核心竞争力。
     
    请的徐辉的建筑设计,采用现代新中式建筑风格,规划共10栋高层,1所幼儿园,户型产品面积段为建面83-148㎡。
    南龙湖很少有供暖,国泰采用集中供暖方式,打造恒温社区。
    物业方面,则引入绿城物业。
     
    总的来说,还是挺下本的。
     
    按目前的优惠,国泰的价格就是个市场价吧,主要还是门槛低。
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