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唱唱反调 房产评论师

  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 融创城 1天前
    将管城区以中州大道——郑新公路分界,西边是地铁2号线贯通的管南一带,这片名盘云集,成熟度高。而东边则是金岱和南曹,城市面貌差,物流园,产业园,村落等等,都是小开发商,而且住宅项目很少,多是工业地产和商业地产。
     
    而融创城,位于南三环紫辰路交会处南500米,十八里河片区,算是东西交汇。
     
    这项目和永威城一河之隔,布局也很像,整体呈三角型,一般以公司名命名的项目都比较大比较杂,这个项目也是,1086 亩,其中一半的面积为住宅用地,另外一半是生活配套(七万方的商业,9所学校,公园,康养用地)后期算是个独立的小城镇,当然也注定是个刚需大盘,就像万科城。
     
    融创城一期【融璟园】占地约49亩,容积率:2.98,还是挺低的,周边的永威城,绿都紫荆华庭,中岳俪景湾都是3.5的容积率。
    不过毕竟是狼性的融创,首开地块采取高低配设计。
    北面5栋31层高层,高层户型面积为93㎡,118㎡,136㎡,142㎡,2梯3户/2梯4户。
    南面4栋6层洋房,洋房户型面积为128㎡、140㎡,1梯2户。
     
    我觉得融创的户型,外立面都挺不错,如果按融创的风格,首开价格也不会高,整体性价比应该不错。
     
    但是,融创是讲究快进快出的房企,几乎不愿意持有需要长期运营类资产,而这个项目一大半是生活配套,需要慢慢耕耘,住宅卖完之后,后期这些配套能不能做熟做好?我觉得融创是不靠谱的。
     
    类似这种造城的项目,我还是更看好万科、绿城、新田等公司,虽然郑州的万科城也是维权不断,但起码商业弄的还不赖。
     
    这是融创从头跟到尾的项目,希望融创能用心些,别再闹出象湖一号门洞的笑话。
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    融创城融创城
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 康桥悦溪园 2018-12-07 16:13
    康桥悦溪园,郑州很偏西北的一个项目。
     
    开发商河南康桥美景房地产开发有限公司为本地房企康桥及美景共同出资成立,分别出资50%。康桥美景都算本土实力房企,但真论产品口碑,可能康桥更强一点,所以由康桥操盘。
     
    地块位于西四环连霍高速以北,与河南工业大学隔一条连霍高速,再往西北就是古荥,很是偏僻。

    这个区域少有楼盘,但作为高新老城区最后待开发的区域,土地价值不言而喻。而连霍北(西四环段)的抢滩布局早已开始,美景在这有个纳帕美景庄园,恒大城在连霍以北也有储备地块。
     
    首期一号院位于雪松路西、落樱街北,占地面积约125亩,容积率2.5。当时拿了四块地,其他三块都是四五十亩的小地块。首期拿出这个最好的大地块,康桥也是诚意十足。
     
    产品规划也是杠杠的,2.5的容积率规划11栋20-27层板式高层+1栋幼儿园,看着很舒服。
    由于地块呈长方形,面宽很足,分三排,每排4栋楼,楼体总高才81米,楼间距达到45米,这样通风采光都很棒。户型也以三面宽的为主,康桥的户型一向做得不错,没得说。
     
    开发商的品牌,产品都没问题,但客户对西北区域的认可度,我认为是不高的。
    西三环和三全路的东原阅城,位置比康桥还好,价格也合适,但开盘也就去化一半。
     
    郑州发展,向东向南,西北发展太落后,需要补的配套太多了,即使四环内,但荒芜的四环内,又比五环强多少呢?
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    康桥悦溪园康桥悦溪园康桥悦溪园
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 鑫苑金水观城 2018-12-05 14:43
    基本情况: 
    11月30日下午开盘,推出高层3#(2D34F2T4)、4#(1D32F2T4)、6#(1D26F2T4)、7#(1D24F2T4)房源,共计514套,去化420套,去化率80%。 
     
    高层 
    88㎡三室推出168套; 
    115㎡四室推出106套;
    135㎡四室推出183套; 
     148㎡四室推出57套; 
    共计推出514套,去化420套。 
     
    均价(毛坯): 
    19000元/㎡ 
     
    客户情况: 
    11月23日开始认筹,截至开盘认筹约600组。 
     
    优惠政策:
    全款优惠1.5%
    按揭优惠1%
     
    开盘点评: 
    项目位于金水路与未来路交汇处, 2017年6月21日,鑫苑收购宏光在黑朱庄的后期地块,打造成这个项目。虽然地块仅仅68亩,容积率高达7.58,但地段属于存金寸土的环CBD地块,整体户型偏改善,且周边有较多的金水地缘改善客户,定价符合市场,所以去化较好。
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    鑫苑金水观城
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 正商善水上境 2018-11-30 20:05
    十里香山——正商的“富春山居图”

    别看正商好做刚需大盘,但做起小镇来,也是充满人文情怀。

    最近在路边老看到正商十里香山的广告,感觉不像房产广告,像景区广告。
     
    十里香山项目位于巩义米河镇,涵盖米河镇的草店村、赵岭村、汇龙村、刘源沟村、双楼村、米北村、半个店村、东竹园村,共计8个行政村,总面积约为16平方公里,其中总用地面积23535亩。

    这么大体量,不禁佩服巩义镇敢这么卖地,正商也敢接盘,如果接下来,光这个项目就够正商卖几十年了。
    但这种项目也最容易出业绩,为此,巩义市人民zf还专门成立了十里香山督导推进小组。
     
    既然是小镇,自然离不开较高的定位,项目总体定位为山居综合体,融合特色农业、林果业、花卉基地、商务休闲、颐养健康、特色教育、观光旅游等多种功能区、具有浓厚中原山区特色的大型山地生态休闲观光养生度假区。
     
    其中一期起步区总用地3570亩,建设用地仅为1409亩,一般大盘首期都会做全配套,因此正商也是不惜血本:

    教育方面:规划36班小学、24班初中,未来将引入全国或省内知名教育品牌;

    娱乐方面:打造野孩子乐园,葡萄种植园,从流转地中辟出800亩建设果园;

    商业方面:规划十里香街,建设3000平方米的文化中心、5000平方米的商业街区、1.5万平方米的山居度假酒店。除此之外,项目还将配建会议中心、养老中心、室内游泳馆。
     
    当然,光投入不行,还得回本,这就离不开住宅,首期推出联排别墅和多层洋房。
     
    正商在郑州市洒广告,无非是想让郑州客户买单,当成度假地产来做,类似海景房,山景房。

    但我认为,最后依然是大部分巩义人买单,虽然配套很多,但这么长的距离,又没有绝对优势的自然资源,会有郑州人愿意去吗?
     
    当然,不排除正商低价甩卖,三四千一平,估计会有人买来当大玩具。
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    正商善水上境正商善水上境正商善水上境
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 兴港和昌云著 2018-11-30 16:39
    ——兴港和昌云著——
     
    和昌在南港的第二个项目,但以兴港开头,可能兴港投资主导吧。
     
    距离和昌盛世城邦不远,北侧2公里左右,在雍州路与飞航路交汇处,西边不远是华夏大道,东南不远是苑陵故里,属于南港非常靠北的位置,地段还不错。
     
    中建在10月31日曾在这附近拿地,位于规划仓储五街以北、规划园博园西一街以东,占地112亩,纯住宅,容积率2.0,成交总价78779万元,单价703万元/亩,楼面价5273元/㎡,溢价率46%。
    这地价与北港持平了,这么高的溢价率,说明房企对这里还是很看好的。
     
    项目总占地约300亩,容积率约2.49,分三期开发,预计18年底前推出第一个地块,占地约85亩,容积率2.5,建面19万方,由8栋7层叠拼别墅、4栋20/22层高层和4栋27层高层组合而成,建筑风格为现代主义风格。
    单从效果图看,楼体线条笔挺,挺有品质感的。
     
    不过一期产品刚需,高层主要户型为只有86/97/109 ㎡三种户型,虽然面积紧凑,但户型结构不错。97㎡做到三房两卫,还是三开间朝南的。
     
    不过这种户型有个致命的缺陷,次卧厨房卫生间全部是靠天井取光,通透性极差。
     
    为了与盛世城邦差异化,云著采用精装修,这是和昌头一个正儿八经做得精装修项目,但个人估计装标不高,目前北港除了万科魅力,其他几家全都毛坯,也是考虑到目前限价。
     
    买南港的还大多是投资客,在目前的形势下,房价企稳,南港从前两年的5000多到现在8000多,升值空间不大了。还是不建议投资。
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    兴港和昌云著兴港和昌云著兴港和昌云著兴港和昌云著
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 电建经开区储备地块 2018-11-29 19:53
    电建地产是一个很奇妙的存在。

    他是有证青年,在上一波国企去房的浪潮中,电建地产则保住了牌子,是国务院国资委核定的首批16家主营房地产开发与经营业务的中央企业之一。

    单从名分上来说,可以和中海、华润、保利等一干房企平起平坐。
     
    但从实力来说,则差远了,电建这几年的营业额一直是百亿左右,而且布局主要在北京,项目其实没几个,全靠高房价撑起销售额。

    背景实力都没问题,但地产的专业积淀,其实是不如前面那几个老大哥的。
     
    所以落到郑州这个城市,电建一直没啥作为,除了早期高铁板块的海赋国际(卖不动,自己电建体系的企业消化),中牟的两块人才房用地(也是给自己兄弟公司盖的),电建一直没啥实质动作。
     
    直到今年四月,和金辉一起,才拿下滨河地块。

    该地块位于经南十四路以南、经南十五路以北、经开第十六大街以东、经开第十七大街以西,使用权面积59928.72㎡(约89.9亩,容积率2.5)。
    由河南泛悦置业有限公司以熔断价162000万元竞得,竞综合房价18721元/㎡,折合每亩地价1802.14万元,楼面价10813元/㎡。
     
    面粉价11000,面包价19000,这个烹饪的空间并不大。

    电建规划了4栋17层小高层,7栋27-32层高层,没有极度高低配,楼间距和景观绿化空间大,舒适度还有的。
    户型结构和中海滨河两项目几乎一样,算全是三面宽产品,大集团的标准化做的很不错。
     
    但我我个人认为,对这个项目不要期待太高,和中海一样就行了。

    一方面,央企的底线在那里放着,主体结构质量没啥问题。

    另一方面,国有资产必须保值增值,对利润要求很死,成本会压缩,所以整体品质一般。
     
    综合来看,这都不是滨河的第一选项。
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    电建经开区储备地块电建经开区储备地块
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 华南城 2018-11-29 19:04
    专业市场卖完,住宅卖完,华南城开始推最有难度的商办产品。
     
    ——T-Park科创产业园——

    一共46万㎡,总投资额约30亿元,肩负华南城产业升级的重任。

    T-Park组团北临华南城住宅小区-中园,东临连接新郑与郑州的城市快速路-中华路,西邻华南城建材市场,南临华南城中央商务区,距离地铁2号线华南城站约300米。
     
    这应该是南龙湖第一个纯商办组团,在住宅泛滥,市场云集的偏远南龙湖,再打造一个CBD内环一样的商务集群,不能不说是极大的挑战。
     
    简单的说,主要包含四种业态:
    普通写字楼:建面约100-4800㎡产业大厦
    总部办公:建面约1250-2500㎡企业总部
    商务公寓:建面约36-86㎡星寓
    花园商墅:建面约177-300㎡ TOHO院
     
    可以说把目前市面上从小到大,从低到高的办公产品囊括齐全了。

    这么多的商办产品,南龙湖的企业自用客户,投资客户能全消化完吗?
     
    商办可是个老大难,截至2018年10月底,郑州办公市场累计存量200万 ㎡,按照近12个月的8万/㎡月均去化速度来看,去化周期高达25个月。而同期的住宅去化周期只有7个月左右。
     
    华南城的想法,是把这个组团打造城一个大杂烩。
     
    以科技研发、科技创新、成果交易、三方服务、高新技术企业孵化为生态产业链,着力打造大健康产业集群、互联网电商产业园、高科技产业总部、小微企业众创空间、文化品牌及培训教育产业总部。
     
    真是什么新兴,什么热火,就玩什么,又是健康,又是高科技,又是互联网,又是教育。
    问题是,这些新潮的产业为什么选择在一个偏远的专业市场群里办公,不应该是环境更好的龙子湖, 高铁广场吗?
     
    早期投资华南城专业市场商铺的已沦为炮灰,如今的大批量写字楼,又会收割多少韭菜?
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    华南城
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 融创瀚海大河宸院 2018-11-28 18:48
    融创大河宸院目前在推二期——运和熙园,整体偏刚需了。
     
    二期地块拿地是刚在10月拿的,郑政出〔2018〕118号(网)地块最终以起始价27250万元被河南中创置业有限公司竞得,折合557.03元/亩,楼面价3094元/㎡。土地用途为城镇住宅,使用权面积32614.76㎡,折合48.92亩。容积率大于1.1小于2.7,出让年限70年。

    真正开盘要等到明年3-4月份了。
     
    二期位于惠济区新兴街南、机关路,索须河南侧,与一期遥遥相对,位置稍微靠近市区些,但景观视野就差的多了。

    这样从南到北一路过去,都是融创的楼盘,珑府、中原宸院、大河宸院,融创几乎遍布了惠济区,市占率真不低。

    在所有这些楼盘中,运和熙园位置比较偏,自然资源又不如大河宸院那么厉害,最近周围又降的厉害,和昌说是从12500降到11000多,天澜干脆11500开盘,销售也很一般。
     
    如果按目前这形势,明年开盘估计也是低价。
     
    不过,产品还不错,融创规划了6栋24-25F高层住宅,主力户型92-143㎡。

    这挺难得的,你看周边的正商家河家、中原宸院、和昌林与城、碧桂园天澜,哪个不是高低配?

    2.7容积率的纯高层,整个惠济区也不多见(花园里也是纯高层,但容积率没这么低),舒适度自然是很不错的,6栋楼全部错开,没有并肩的,中间四栋还都是独单元,小区中心有个很大的景观带,绿地率高达34%。
     
    可能是为了满足排布,户型做的不太好,除了92㎡的小三房,110多的三房全是两开间的,与和昌110平的三房,碧桂园天澜120的三房相比,太劣势了。
     
    整得来看,大河宸院二期还是得走低价路线,目前中原宸院高层14000左右,这里估计会便宜个1000-1500块左右。
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    融创瀚海大河宸院融创瀚海大河宸院融创瀚海大河宸院
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 金辉滨河云筑 2018-11-27 19:44
    金辉的案名很女性化,叫作滨河彩云筑。
     
    但拿地拿得却很生猛。
     
    郑政经开出(2017)84号,占地88578.26㎡,属于滨河新城数一数二的大地块了,容积率2.5,最高限价19000元/㎡。
     
    经过263轮竞价,才被西安金辉兴业房地产开发有限公司(金辉地产子公司)以熔断价239500万元摘得,折合单价1800.75万元/亩,楼面价10815元/㎡。
     
    这个地块当时刷新滨河国际新城海马楼面价记录(10543.8元/㎡),成为该区域新晋楼面价地王。
     
    084号地块位于经南十三路以南、经南十四路以北、经开第十六大街以东、经开第十七大街以西。属于滨河的南部板块,对面是国际医院,距地铁3、11、14号线三个地铁口比较近,位置还是不错的,但滨河就这么大,大家地段拉不开差距。
     
    金辉这133亩地分三期开发,规划有16栋住宅+1栋幼儿园,其中:

    1#、2#、3#、6#、7#、8#10层,全部是一梯两户的叠墅,每两层是一户,餐厅挑空。

    9#、10#、12#、17#22层,全部是两梯两户的大平层产品。

    11#、13#、16#、18#、19#、21#33层高层,也是两梯两户的大平层产品。

    具体户型面积还不清楚,但从产品类型来看,朝着纯改善走的。
     
    相比中海盛唐坊和融侨府,金辉幸运的限价留出了发挥空间,走纯改善还能溢价。

    但总感觉这是伪改善。

    叠墅一般为6层以下多层板式建筑,以4、5层为主,绿化率比较高,一般首层赠送花园,顶层赠送露台,也有将户外绿化景观引入室内的情况。金辉这种“伪别墅”,住着跟复式小高层其实没两样。
     
    总得来看,金辉的想法很大胆,但风险也很大。
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    金辉滨河云筑金辉滨河云筑金辉滨河云筑金辉滨河云筑
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 融信奥体世纪 2018-11-27 11:54
    融信开局很好,但没赶上好时候,拿的远郊项目都遇到销售难题。

    绿博的城市之窗据悉开盘去化很惨淡,不如表面宣传的光鲜。

    荥阳的江湾城,因为没有客户,都开始用百十块的购物卡吸引人了,开盘价也打算价格战。

    唯一好点的就是这个奥体世纪了。
     
     
    这块地是9月份被融信以起始价23306万元摘得,折合楼面价2240元/㎡,现在处于前期宣传阶段,取得预售证开盘,开盘还得3-4个月。
     
    但我是购房者的话,会对这个项目比较忽视,太没有特色,太中庸了。
     
    该区域项目有永威西郡、汇泉西悦城、华瑞紫韵城,世茂璀璨熙湖。

    永威西郡有永威品牌,有口皆碑。
    汇泉西悦城有低价和互助路学校,所向披靡。
    华瑞紫韵城有现成的地铁一号线,优势明显。
    世茂低密洋房还临湖,产品稀缺。
    对了,还有个恒大刁沟项目,这种巨物就不用说了。
     
    融信有什么?

    品牌来说,高不成低不就,地产圈可能了解,但也说不出哪好。
    地段来说,西起西四环路,北临陇海路,与汇泉一路之隔,算不上太好。
    地块来说,首期地块占地约44.6亩,容积率3.5,地块太小。
    规划来说,规划8栋高层住宅, 89-138㎡户型,和大家没两样。
     
    唯一值得说道的就是精装了,但说实话,精装有利有弊,弊端在于成本低了不显品质反而落下话柄,高了成本怎么办?限价又压的厉害、反不如其他几家毛坯房有优势。
     
    当然还有融信宣传的健康人居生活标准,什么内部规划儿童乐园、长者健身空间、社区环形跑道、邻里交流空间、静心阅读空间……8大景观组团,4重绿植层次等等,但这些楼盘卖点不够夯实,老百姓不认可的。
     
    不过,好在区域价值正在被普遍认可。

    常西湖新区今明两年会因为少数民族运动会热起来,该区域不仅有四大中心,还有地铁建设、四环快速化建设,还有综合管廊、海绵城市等城市建设的新理念,这些都加分不少。
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    融信奥体世纪
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