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唱唱反调 房产评论师

  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 绿都东澜岸(金秋嘉苑) 2019-06-09 23:03
    绿都在郑州也逐渐边缘化了,除了接近的尾声的绿都紫荆华庭和绿都澜湾,目前也就一个绿都东澜岸了。
     
    东澜岸目前认筹中,项目预计2019年6月份开盘。项目位于郑州市经开区航海东路与芦医庙大街交会处东南。
    这个区域大家可能有点陌生,属于经开物流园区,很多外省寄来的快递,都是在这个区域的仓库汇合再分发到各个区。

    样一个物流为主的区域,注定了住宅价值的式微。

    高周转的碧桂园峯景,在这个版块也转不动了。
    强品牌的万科溪望,曾经因没客户封盘不卖。
    品质的金地名悦,只能低价小面积争夺市场。
    这样一个让各大房企折戟的区域,市场好时涨的慢,在市场下行时,价格跌成狗,关键是没客户。

    所以,绿都东澜岸也是很有自知之明,目前对外报价10500-11000元/平米。
     
    项目总占地约600亩,分三期开发,一期占地约52亩,容积率3.5,由六栋高层和两栋商业组成,社区内规划有沿街商业,学校,社区医疗用房等,自有配套齐全。
    绿都东澜岸户型面积区间有89/105/122/140四个,89和122的户型都很方正,也比较常规。

    让我感觉很惊艳的是140平的四房,南面三个卧室,北向一个大客厅,东向阳台,很像一个脚掌。

    这个户型的灵魂之处在于,没有按常规的生活场景设置。北侧的运动房,很有感觉,以往我们140的户型都是呆板的三代同堂纯居住风格,这个横向大客厅和运动室,让人感觉到了生活的趣味性,又有了灵魂。美中不足,是出现了暗卫。
     
    还有一个小亮点是,绿都在5#、7#楼之间设置儿童专属活动区,总占地约1200㎡,引入海盗船,不是传统的儿童游乐。
     
    可以看出,绿都对这个项目还是挺用心的。
    可惜地段真的太差了,除了区域内上班的,市区的购房者不太会对这一板块动心的。
     
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    绿都东澜岸(金秋嘉苑)绿都东澜岸(金秋嘉苑)
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 中建滨水苑 2019-06-09 22:29
    中建港区第二盘——中建滨水苑
     
    滨水苑是当时和正商一块拍的地,编号为:郑港出﹝ 2018 ﹞152号(网)
     
    地块位于大航路(盛锦路)以南、凌空街(郑港六街)以东;成交价为89156万元,超过熔断价(87406万元整),溢价率104%。楼面价约为5100元/平米,考虑到精装交付,预计未来房价约在12500元/平左右。
     
    项目与当前正火的领事馆区一河之隔,位置还不错。

    北港的几个楼盘主要集中在南水北调运河以西,随着北港西部的地块拍卖殆尽,向西发展是必然之路,而沿着南水北调运河沿线以西,堪称港区东进的桥头堡。
     
    央企还是比较有良心的,项目占地97亩,容积率2.69,和中建指标雷同的正商滨河华府,排布了高低配的方案,但中建则做了纯高层的社区,这样舒适性和社区的整体观感要比正商强很多。
     
    还有一点比较下本的是,中建在几栋楼上采用了3T4的布局,两边的大户型实现了电梯独立入户。沿河的户型更爽,主卧采用“270度拐角窗”,客厅采用“横厅”的设计,可以在被窝里看到南水北调河流景观。
     
    综合来看,中建滨水苑是北港不错的选择,估计价格也不低。
     
    不过,目前恒大在领事馆核心区拿下1000多亩住宅用地,也要大干一场,在恒大、正商的围剿下,中建日子不好过。
     
    如果在港区买房,个人感觉北港的机会要优于南港,如果说北港的楼盘竞争激烈,进入性价比阶段,南港的楼盘则是站在了高岗上,谁接盘谁难受。
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    中建滨水苑中建滨水苑中建滨水苑
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 美盛●中华城 2019-05-31 23:49
    这楼盘起的案名这么宏大,相关部门也不管管?
     
    开发商河南美盛华商汇房地产开发有限公司,表明是美盛和华商汇合作的,华商汇本身做专业市场的,做住宅不专业,而一路之隔是华南城的住宅板块中园,竞争压力颇大,还是和美盛合作稳妥点。
     
    中华城,位于中华路与107连接线交会处(华南城地铁站向南800米)。总占地1073亩,建筑面积约180万方。坐拥2.6公里潮河自然湿地生态资源,虽然目前也看不到啥生态的美感。目前周边还是大量的专业市场,轰隆隆的物流大车。
     
    一期占地95.8亩,由东郭路、汇通路、华盛路、中华路合围而成,建筑面积约22万方,共15栋楼,规划为4栋7-8层洋房、11栋20层高层,绿化率35.2%,容积率2.49。

    高层主力户型78㎡经济两房,89-110㎡舒适三房,洋房主力户型132㎡-144㎡。

    首开1#、2#两栋20层小高层,11#、12#两栋7层洋房,一共约400套房源。
     
    项目快开盘了,据说要开的价位很低,目前的认筹优惠是交1万抵3万,交2万抵5万。
    还有分期政策,首付10%,剩余两年四次
     
    不过,美盛做得户型真是很一般,一个容积率2.5的楼盘,生生的做出了5.0容积率的户型,不知道这种产品如何和南龙湖其他楼盘抗衡。
     
    其实美盛这个点踩的不好,4月中央重提房住不炒以来,小阳春提前结束,楼市的价值愈加分化,远郊盘的量价都有所下滑,而南龙湖由于供应量巨大,大家降价厉害。
     
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    美盛●中华城美盛●中华城美盛●中华城
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 坤达•江山筑 2019-05-31 22:52
    ——坤达•江山筑——
     
    江山筑,江山府,两项目傻傻分不清,入市时机这么接近,宣传起来不知道谁蹭了谁的光。

    开发商坤达地产曾开发祥龙城,一个小盘,占地面积约90亩,由9栋27-33层高层住宅组成,共分两期开发,首开于2016年11月19日,趁着当年的房市火爆行情,祥龙城卖的不错。

    但交房后,质量问题频频曝光,电梯水帘洞,房顶不平,墙面起砂,交标缩水等等。
     
    不管怎样,在波澜壮阔的行情下,项目的收益率还不错,所以坤达又弄了个3000亩大盘——江山筑。

    项目位于紫荆山南路与新老107连接线交汇处,总占地约3000亩,总建筑面积约260万方,2.0超低容积率,建筑密度低至19%。采用新亚洲建筑风格,涵盖住宅、教育、医疗、商务、休闲等多元业态,集大社区、大街区、大配套于一体。
     
    虽然是小开发商,但户型设计的很合理。

    高层主力户型是建面约89平高层小三房,三开间朝南,客厅卧室联通大阳台,卧室带飘窗。
    洋房主力户型是建面约98平洋房,三开间朝南,客厅卧室联通大阳台,卧室南北双露台。

    这个小面积洋房估计会很抢手,同等建筑面积,洋房的得房率高达80%,再加上赠送的露台,估计得房率能到100%。
     
    说的是6.1开盘,释放的均价8200~8700,低于周边每平1500,还可以低首付,首付5%,大概3万多,剩余每半年5%!
     
    综合来看,性价比还是的有的,但小开发商品质没保障,在南龙湖其实选择更多。
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    坤达•江山筑坤达•江山筑坤达•江山筑坤达•江山筑
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 正弘中央公园 2019-05-30 23:10
    港区楼盘危矣,恒大千亩大盘来袭!

    港区的正弘,豫发,万科,和昌,都颤抖吧!

    2个月在港区拿下1200亩住宅用地,恒大才是港区之王!
     
    5月30日,郑州航空港经济综合实验区(郑州新郑综合保税区)国土资源局发布公告,决定以挂牌方式为恒大“定制”出让郑港出〔2019〕56、57、58、59、60、61、80、81、82合计9宗国有建设用地使用权,土地面积共计41万平方米(折合约615亩),起拍价合计21.86亿元,每亩地价约355万元,折合楼面价约2500元/平米。
     
    竞买条件是为恒大量身定制的。

    1.该区域内地块不接受联合竞买及个人竞买;
    2.按照《建设用地规划设计条件通知书》要求,地块需配建满足新能源汽车充电需求的充电设施,达到智联生态新城建设要求;
    3.竞买人或其控股股东(直接或间接)或其所属集团公司,在2016~2018年连续三年获得世界500强企业称号(以《财富FORTUNE》杂志2016年、2017年、2018年公布的企业名单为准),且排名逐年提升,并在2018年进入前300强。
     
    而在之前的4月24日,恒大已经在领事馆区成交11宗住宅用地,合计603亩,每亩地价约350万,折合楼面价2900元/平米。
     
    半年之后,北港将迎来一场血雨腥风,恒大将近160万方住宅将压顶北港,楼面价2500,地价优势明显。
    届时,恒大的每一个销售员将遍布港区,每个楼盘的客户都将被恒大洗劫。

    大品牌,领事馆地段,精装修,大量的可选房源,最重要的是低价。

    奉劝港区的楼盘,赶紧趁恒大没出击,加速跑量吧。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 金地滨河风华 2019-05-30 12:56
    金地滨河项目终于捯饬好了,一如既往的慢。
     
    这块地是2018年5月25日拍的, 145轮竞价,金地集团以熔断价11.64亿元、竞综合房价18103元/平方米摘得经开区滨河国际新城75号地。按最大容积率计算,地块成交楼面价为10814元/平方米,单价1802万元/亩。
     
    如果按现在大房企的速度,今年上半年都该销售了,不知道金地在拖拉啥,光这地价款利息1年都快1个亿了。
     
    该地块挨着海马青风公园,位于地铁11号线、14号线此交会处,中央水街、国际医疗资源聚集地,地块紧邻新城主干道经南十二路,郑机铁路穿行而过,并在此设站。
     
    位置没得说,是滨河板块非常核心的位置,凭心而论,比康桥悦蓉园,亚新海棠公馆要好的多。
    但地块太细长了,仅仅65亩的地块,面宽进深比1:4,这就会导致户型短面宽,大进深,景观布局也难出彩,都是一小块一小块的。
     
    地块规划有12栋住宅+1栋幼儿园,规划总户数:531户,规划停车位:927个。
    6栋洋房6栋高层,错落排布,与隔壁的青风公园相比,洋房组团和高层组团不那么界限分明,我觉得对高层客户挺好,高层的采光通透性,景观参与度都大大提高,但对金地的洋房来说,被高层遮挡包围,价值大大下降。
     
    重点谈谈这个风华系列。
     
    (风华系列)是在提取东方传统建筑元素的基础上,金地创造性地进行再设计,取其意而不取其形,将现代元素和中国传统元素创新性地结合在一起,以现代科学技术与现代人的审美需求,打造富有中国传统文化韵味的建筑,是中国传统居住的风格文化在当前时代背景下的演绎——“意致东方,情致现代”
     
    简单来说,就是现代中式,属于金地集团的高端系列。
     
    但从金地格林小城、金地名悦来看,立面效果很一般。理科金地的产品力,在郑州完全没展现出来。
     
    之前的项目受制于区域,地块缺陷,可能影响了金地的发挥,希望在容积率2.5的高大上滨河,金地能够重拾金地荣光。
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    金地滨河风华金地滨河风华
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 华联·ARC 2019-05-29 20:08
    做超市起家的去做房地产,一般都很谨慎。
     
    超市的利润薄如纸,讲究走量,服务好客户,比如胖东来,丹尼斯,所以他们的惯性思维就是钱难赚,要仔细,是一分一分的扣出来的。
     
    他们开发起楼盘来,自然缩手缩脚,慢慢吞吞,非得心里有百分之百的把握,才敢动手,就怕房子不好卖,自然不敢像碧桂园、恒大那样大开大合,动辄上千套房子就甩卖出去了。
     
    华联超市大家都听说过,是中国零售商业巨头,他们的母公司北京华联集团,在白沙象湖边开发了一个楼盘——华联ARC。

    项目地址位于金水东路与凤栖街交汇处南800米路西,前身是象湖郡(没证的那个,再次提示内购有风险),全部推翻重来。
     
    重点提示:这块地是纯商业地块,所以下面提到的别墅都是40年的商墅(本来,zf是想让他来弄点购物中心和商业配套,结果又是来卖房的)。
     
    虽然是卖房,但华联也算用心,拿出来做超市般精耕细作的心。
     
    建筑设计方面:
    特邀建筑设计大师张华亲自担纲建筑设计,携手空间设计大师杜宏涛、Andy Hall共同打造,采用国际东方的新中式建筑风格,在1.57的容积率上打造了210套别墅。
     
    景观设计方面:
    聘请营造过万科第五园、南京九间堂、保利和光尘樾等国内知名豪宅园区的上海奥雅和重庆道合两大景观设计公司,为项目定制打造当代东方园林。
     
    项目户型包括288㎡、238㎡、218㎡、188㎡四种面积。
    这个面积段是参照北龙湖的,面积不大不小,如果考虑到商墅的单价,比住宅低,总价还是很有优势的。
     
    除此之外,赠送面积远超北龙湖,每个户型送院子,送露台,送地下,送车位。
    60-400㎡庭院面积赠送,15-30㎡露台面积赠送,两层地下空间,2-3个豪华车位赠送!
     
    户型采用L型院落布局,独门独户互不干扰,大面积落地窗,这一点可以参考中海盛唐坊,进深有余,面宽不足,但围合的院子很有感觉。

    同时西地块配置有6000㎡圈层会所作为社区配套,更特邀全球著名物管世邦魏理仕作为物业管理顾问,针对项目提供定制化的专属服务。
     
    产品挺惊艳的,在郑州也不多见,但对于白沙来说,这个产品是否超前了?毕竟白沙目前的住宅价格也就13000左右,而商墅产品,普遍诞生在城市的高房价板块,比如东区的绿城怡商公馆,高铁的郑东商业中心商墅。
     
    个人感觉,这个应该很难卖。
    为啥不能好好做个超市,回归主业呢?
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    华联·ARC华联·ARC华联·ARC华联·ARC华联·ARC华联·ARC
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 名门翠园 2019-05-29 19:10
    ——华瑞紫金嘉苑——

    华瑞今年有“金角大王”和“银角大王”两个项目入市
    银角大王是高新区的华瑞紫银华庭
    金角大王是金水区的华瑞紫金嘉苑
     
    紫金项目当时拍地,也曾引发业内好奇。
     
    地是在今年1月中旬拍的,郑政出[2018]177号(网),位于金水区丰庆北路东、新龙路南,为金水区张家村城中村改造项目用地。
     
    出让面积52879.97平方米,出让年限70年,土地用途为城镇住宅用地,容积率大于1.1,小于4.2,建筑密度小于25%,建筑高度小于100米,绿地率大于30%,竞买保证金37114.0万元,最终,被郑州华瑞紫颖置业有限公司以底价74228万元竞得,折合楼面价3342元/㎡。
     
    据说张家村改造一直是瀚宇的蛋糕,不知道怎么让华瑞切下一小块,大家一度认为整个张家村改造都易主了,但后来瀚宇对外的招聘广告澄清了事实。
     
    地块周边很多老小区,板块成熟,是金水北区稀缺的纯住宅地块,与北区热盘名门翠园一路之隔。
     
    项目占地80亩,但容积率4.2,有8栋32-34层高层住宅+1栋幼儿园,总共1904户,有三梯五户,两梯四户,中间户大多为三面宽朝南的方正户型。
     
    华瑞的规划还是不错的,这么高的容积率,还留了个4000地平的中心花园,很有仪式感。
     
    从户型来看,这是个刚需刚改的项目,主力户型89-140平,预计均价16000左右,从以往的表现来看,华瑞的价格还是比较亲民的。如果是区域内的刚需客户,还是值得关注下的。毕竟北区平价小户型楼盘还挺抢手。
     
    今年北区的热盘真多,美景美境、美盛教育港湾、名门翠园、瀚海思念城。万科民安江山府,可惜好多都容积率太高,户型不咋滴。
    反观南区,今年的新盘户型都不错,但地段是越来越偏了。
     
    所以华瑞的产品还是有一定竞争力的。
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    名门翠园名门翠园
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 万科民安江山府(璞樾苑) 2019-05-28 22:18
    20000+的江山府,值不值?

    江山府即将首开,推出4栋楼:

    1#:25层,1单元,2T6户,109-115-115-115-115-109

    2#:20层,1单元,2T6户,109-115-115-115-115-109

    8#:32层,1单元,2T2户,177-177

    9#:32+25层,2单元,2T2户,144-144
     
    里面最差的房源是109,其次是115的边户。
     
    个人认为20000+可能不假,1#/2#和8#、9#的楼栋价差可能不小,起码1000块钱一平。
     
    江山府有一个致命伤:大户型做两梯六,入住后体验极差。
    一般一部电梯的服务人数在400人以上,服务面积在450-650平之间。

    而江山府的平层面积是678平,按每户三口人计算,一栋楼服务人数在450人以上。

    全部超标,超标的后果就是,等电梯很长时间,坐电梯很挤,舒适度极差。
    刚需还能忍忍,但改善客户,忍这干啥?
     
    江山府的环境,也真尴尬,北侧和西侧都是安置房,东侧是西史赵小区三期和信基二手家具家电市场,南侧虽然有宜家商场,但在商场后门位置,每天物流运输家具,你烦不烦?
     
    江山府敢喊出20000+的底气并不足。

    首先是精装标准,号称对标美景世玠,但美景世玠的装修效果最出色的是在洋房产品上,高层装修受制于面积和空间,会少很多内容。而江山府的109和115的户型,又小了些,精装的品质感肯定大打折扣。

    因此,个人认为,江山府的装修标准能达到1500就谢天谢地了。
    其次是大师设计,外立面造型有质感,但这种产品价值太虚了,又不是天筑的太空铝板,购房者凭啥为真石漆支付高溢价,所以立面对售价的支撑不足。
     
    个人认为江山府把两个客群割裂了。

    109/115的刚改客群,144/177的再改客群,通过一个高容积率的小区,把两种客群的需求糅合在一起,降低了小区的整体舒适度。
     
    江山府,更像是介于亚新美好城邦和东润泰和档次之间,改善不足,刚需有余。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 腾威城 2019-05-27 23:42
    腾威城这个优质项目,是村里组建的开发公司做的,正所谓自己村给自己村城改,肥水不流外人田。
     
    管什么全国十强,本土前三,有钱,有技术,有经验都不行,与土地共生的血脉宗族才有资格开发这片黄金宝地,不知道这对土地来说,是好还是不好。
     
    项目位于郑汴路与英协路交叉口向南300米,周边三地铁环绕,加之中州大道、陇海快速路、郑汴路等城市主干道组成立体交通路网,便于日常出行。一路之隔则是郑东新区。

    如果买了这个房子,肯定不愁装修。周边红星美凯龙、建材市场云集,一直以来,都说要搬迁市场,但由于这边是新开发的,又体量太庞大,就没有搞成。

    所以说地段虽好,但更偏商业物流,居住氛围其实一般。
     
    一期占地85亩,总建面30万方,一共规划9栋住宅,1所幼儿园,分2个院开发,一号院:容积率是3.596,绿化率是37.50%,二号院:容积率是3.73,绿化率是30.19%。

    在全郑州的城改项目中,这么好的容积率不多见了。
     
    一号院比较大,定位改善,规划以118-146㎡三房居多,其他房源为86-95㎡两房和156㎡四房为主,二号院小,定位刚需,规划以89-99㎡三房、82-95㎡两房为主,100㎡以上三房数量较少。
     
    均价18500元/平米,个人认为稍微贵了点,毕竟村级开发商的水平,能盖出啥不好说,从目前已有的资料来看,规划、立面、户型都很平庸,唯一的亮点是开发商请了康桥物业,这点可以让买的人松口气,如果真让村民自行组织的物业公司来管,估计会管的一团糟。
     
    这个项目没有跑量的意识,就是吊高价格慢慢卖,没啥性价比。
     
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    腾威城腾威城腾威城
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