万科大都会七期即将入市，主打 75-118平中小户型，真是毫不含糊，直指刚需的一期。
还记得去年有朋友趁万科大都会促销，以10000出头的价格拿下了125平的精装大房子，直呼大赚。看来万科是吸取了前几期的教训，干脆把125平再缩小到118平了。
 
七期贤悦苑最大的劣势是位置不好，位于大学南路西边，具体位置是浔江西路南，铜山南路西，基本算是块飞地了，要知道，大都会前几期都在大学南路东边，别小看这一路之隔，因为像样的大商业、公园、学校等配套基本都在前几期，这相当于前几期抱团成一个大城，把七期边缘化了。
 
还好七期东边约400多米还有一个7号线侯寨地铁口能期待下，就是等得有点久，估计2024年才会开通。
 
此外，地块西南角是一个规划的教育用地，北侧是郑州市第二初级中学，自身还带个幼儿园，也算是上学都在家500米内了。
 
七期由于定位纯刚需，所以户型方面亮点并不多。
 
占地88亩，容积率2.99，地块呈L型，规划13栋20-27层的小高层住宅组成，由于地块异型和进深，再加上万科控制面积都是75-118平的小户型，所以产生了大量两梯五户的高密度栋楼，这有点像万科城早期的手笔，中间是89平三开间朝南小三房，两端是98平和118平大三房，而东北户是75平两室。
 
这种结构优势在于户型小总价低，得房率高，缺点就是等电梯，通风采光差。
 
也许是为了弥补户型方面的不足，万科在其他方面保持一些小小亮点。
 
比如采用万科一贯的精装修，配有指纹密码锁、三层中空玻璃，摩恩等知名品牌厨卫，全屋壁纸、地暖新风等等，会让购房者感觉比较超值。
 
另外，由于定位年轻客群，外立面选择上万科一改前几期那种厚重黄色的新古典，采用现代主义风格，外立面为浅色系涂料。
 
整体来看，大品牌，装修省心，又有地铁，小户型价格不高，对于刚需客户来说还是可以看一下的。(展开全部)

谁能想到土地开发殆尽的高铁站东边，还会突然冒出住宅楼来？这还是源于8年前海马按了暂停键。

海马公园早在2013年时推出二期住宅，二期位于A区北侧，西到东风南路，北到康宁街，总共90亩，9栋高层，结果开发了一半，就突然跳到3期和5期了，不知道是啥原因导致海马暂停北地块的开发，如果说是单纯为了捂地，个人感觉也不是太合理，因为那时一期尾盘也卖到15000了，并不算低，北地块按28000售价的话，算算这些年的资金成本，还有土增税，代价并不小。
 
不过怎么说呢，北地块开发对南地块来说是好事，憋屈了几年的小园林终于能扩展开了，小区规模扩了一半，算是好事。
 
北地块规划5栋楼，一共900多户，延续前期刚改和改善的定位，其中105平三房占比36%，123-128平三房占比42%，150平四房占比8%，主要位于6号楼西边户，靠近中央景观带，7号楼观景楼王素质较好，全是两梯两户180平的大平层，一共64套，占比14%。
 
尽管产权缩水了这么些年，但不妨碍市场对项目的高度关注，因为要地段有地段，要地铁有地铁，要商业有商业，要学校有学校，并且户型面积都不算特别大，总价300-400万左右，正好卡在北龙湖总价段的下限，对于东区改善客户来说，价格承受问题不大。
 
如果不纠结于地段，不执着于东广场的繁华，东区改善选择范围还是比较大的，比如康桥香麓湾，比如鸿园的洋房，比如白沙的星联枫桥湾等等，但这些盘的缺点都是产品改善，地段不改善，如果待在自己小区没问题，出来溜溜逛逛购物不方便。
 
个人感觉海马会朝着3万定，一方面地都拿了这么久了，肯定就不是想着快点卖的，另一方面，3万层面上，仍然低于北龙湖，即使是与北龙湖北岸北，海马仍然有独一无二的地段成熟的优势，毕竟谁也不想一直住在大工地里。(展开全部)

二七区又一个均好楼盘，鑫苑府将在6月推出二期大学府，二期取这个名字，主要是因为西边紧临大学南路。

二期从各方面来说都要优于一期，南三环置业，可以重点关注一下。

从位置来说，二期处于大学南路和漓江路东南角，与一期还隔着两块地，很难称得上是一个小区，但二期位置很好。

一是地铁口，西北角是7号线漓江路地铁口，而北侧不远是南三环，出行很方便。

二是生态好，西南角是个小小的市政公园，相当于嵌套在小区里，而南侧就是南水北调运河绿化带。

要说有啥不好，就是北侧的锦荣国际轻纺城，这个专业市场建得年代早，已经有点落伍了，拉低了区域档次，不过西边不远是红星国际广场，以后装修不用愁了。

整体来看，还是挺看好这一片的，因为大学路西侧是绿城柳岸晓风二期，东侧是绿城柳岸晓风三期，等这一块住宅都建好了，城市形象会有很大提升。

鑫苑府一共三块地，共计占地191余亩，一期鑫苑府占地74亩，二期大学府其实是两块地，总占地117亩，容积率3.5，规划12栋高层，虽然容积率高了，但产品力反而上去了。

一是建筑立面升级。采用现在流行的新亚洲风格，玻璃栏板+铝板挑檐，有点和融创御湖宸院三期的感觉，比较耐看。

二是户型，由于采用公建立面，都是通透的板楼，比一期户型要好，主力户型为94-160㎡，相比一期97-149平米三室、四室户型, 改善等级略微提升了一下。

综合来看，大学府是一个各方面都不错的项目，郑州三环或者二七区购房者无论是刚需还是改善都可关注下，因为以往二七区的楼盘都集中在南水北调以南，位置有点远，配套也不成熟，运河北的楼盘真的稀缺，出来一个都想做成改善，大学府有小户型，挺好。(展开全部)

正商集团旗下楼盘价格前段趁着小阳春来了一波小小上扬，最有代表性的莫过于南龙湖曾经的地王项目——正商兰亭华府，这个项目算是经历了高峰――低谷――回暖周期，像坐山车一样刺激。
 
一期卖的七七八八，其实一期对于正商来说还好，一期是（2017）6号地，每亩地价1228.23万元，折合楼面价6141.11元/㎡，与同期的雅居乐天域，龙湖7000多的楼面价相比，还能松口气。

近期主推二期，二期是（2017）9/10号地，每亩地价1458万元，折合楼面价7294元/㎡，如果二期还卖一期8000多的价格，更是血亏，就看后续市场咋样了。
 
二期相比一期以及雅居乐龙湖，优势在于地段。
 
二期处于祥云路与求实路交汇处向南200米路西，既不像一期有北边祥云路高架的潜在影响，也不像雅居乐龙湖那样受到郑新快速路的噪音粉尘干扰，称得上安静私密。
 
二期的学区资源也不错，西边紧挨着祥和路一小和龙湖四中，南面紧挨着规划中的新郑外国语高中，可谓书香环绕。
 
周边道路进展也不算慢，二期北侧的规划一路，这个月已经开工建设，周边的几条路也在2020年9月通过审批，应该都快了。
如果再加上周围小区逐渐交付，二期交付时周边会非常成熟，所以说二期是来摘果实的。
 
二期虽然位置好，但户型产品更接地气了，也许是迫于市场的竞争压力。
 
二期整体占地155.7亩，容积率3.0，采用太师椅布局，中间规划10栋洋房，外围规划10栋高层和1所十二班幼儿园。相对一期户型116平大三房起步，二期则是低调的从98平小三房起步，主力户型三居102平米、三居105平米、三居107平米、三居120平米。
 
不过，可能是小户型的原因，二期细长条的户型多了，反而内部空间不如一期那种大开间的舒服，这算是正商相比周边正荣御首府等外来品牌房企的小小劣势。
 
虽然现在市场较好，但还是希望正商不要作，保持一个差不多的价格就行了，毕竟调控这么严格，利率又蠢蠢欲动，万一又突然冷下来呢？(展开全部)

荣盛祝福花语水岸仍然在冲刺尾盘，急着住想买准现房的可以关注下，一批次房源预计今年7月份交房，二批次房源预计12月份交房，目前剩的都是大户型，110平三开间朝南三房均价12500元/平，123平两开间朝南边户11300元/平，133平四房12500元/平，考虑到精装交付，这个价格还是挺稳当的。
 
同为西四环项目，与以品质著称的大正水晶森林相比，花语水岸的优势主要还是实惠。
 
第一大优势是交通，邻近西四环和农业快速路两大干线，我认识的几个在东区上班的就挺相中荣盛这一点，之前也在西四环上跑了几趟，车少路宽，还是挺爽的。
 
第二大优势是小环境不错，旁边是须水河景观带，东南角自带20亩蝴蝶主题公园，年轻人运动跑步，老人跳广场舞不愁没地方。
 
第三大优势是自身配套完善，西南角是一所30班的公立小学，由省实验教育集团托管，小学北边是4000平的幼儿园，孩子上学不用发愁，还有17000方的社区商业，感觉这个小区南大门以后会比较热闹。
 
第四大优势户型空间，除了赠送空间，花语大部分房源都是3米层高，在郑州这么干的，还有融创，现在2.9的层高，地暖加吊顶确实不够用，置业顾问说只有最南面的9/11两栋楼是2.9米，这个买房时要注意，此外荣盛还承诺封阳台交房。
 
所以综合来看，花语目前12500左右的价格，又是精装又是准现房，性价比还不错，当然也有两点要注意。

一个是西四环的影响，小区距离西四环100来米，也有少量绿化带隔离，但依然可能有噪音影响，之前去朋友家一个四环边的小区，靠四环的那几栋，如果打开窗户，能感到明显的噪音，不影响居住，但选房时还是要靠西好。

另一点是这个小区域相对孤立，周边发展慢，也没地铁，像人家万科城吧，体量大自成体系，有盼头，裕华城吧好歹能蹭个常西湖新区，如果须水不进展快点，那荣盛这一块会始终比别人慢一拍。(展开全部)

西区改善可以关注下碧桂园天悦湾，这算是碧桂园少有的三环内的项目，位于五龙口南路与电厂路交叉口向西路北，隔着西三环与西流湖相望，不知算不算碧桂园西湖的地块，总之非常稀缺，值得关注。
 
项目于2020年12月拿地，地块约61.735亩，土地性质城镇住宅兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地（地下交通服务场站用地），容积率4.0，建筑密度20%％，被郑州高新碧桂园房地产开发有限公司以起始价65875.0万元竞得，每亩单价1067万元，成交楼面价4001元/㎡。可以对下，2018年4月盛悦府的地，容积率4.63，土地单价797万元/亩，楼面价2570元。
 
天悦湾的入市时机可比当年五龙新城好多了，西三环沿线以及五龙口板块已经发生了翻天覆地的变化，道路、绿化、配套都上了一个台阶。

有几次和朋友来这边吃饭，临近中午，满大街都是大学科技园的上班族，有种在东区CBD的错觉。仔细想想，无论是管南、二七、中原似乎都没有啥像样的写字楼聚集区，国家一直提倡的职住一体，大概就是这个版块的感觉，有住宅，有办公，有商业，有公园，生活工作都不用来回跑那么远。
 
以前这里啥也不行，楼盘都以刚需为主，尤其以五龙新城为代表，容积率高，楼栋密，但现在区域形象上来了，楼盘档次也该提提了，碧桂园天悦湾正好补上来。
 
在这里要给碧桂园点赞，虽然容积率4.0，但产品并不刚，个人感觉比建业、富力都要用心。

61亩地规划了3栋小高层，4栋高层，看着不像五龙新城那么拥挤，户型更是吊打建业富力。

小户型不多说，碧桂园标准户型，89-120平。
亮点是143的大户型，高层143做成舒适型三房，厨房餐厅客厅一体化，形成一个很大的公共空间，再搭配大阳台，样板房看了绝对心动，美中不足是有个暗卫。

而小高层是143的四房，四开间朝南，南北通透双阳台，几乎没有缺点。
 
综合这个地段，这个产品，建议西区刚改和改善客户可以重点关注下。当然，西三环的噪音影响要注意下，建议优先选小区里面的小高层，即使贵点也值。(展开全部)

朗悦公园府目前主推三期，相较于一二期，三期更像是一个过渡产品。
 
三期是在2018年年初就已拿地，郑政出〔2017〕118号（网）地块位于合欢街南、雪松路东，占地25.28亩，容积率4.0，朗悦以底价14339万元摘得，成交单价567.16万元/亩，楼面价2126.83元/㎡，毕竟是城改地，具有价格优势，而如今高新老城拍块地，起码不得1200万元/一亩？
 
不过，当时公园府对这巴掌大的地没急着卖，可能是现在看到主城市场有所回温，能卖个不错的价钱，而三期拿地也快3年了，就赶紧启动三期了。
 
三期位置尚可，属于高新老城的南区，靠近雪松路主干道，南面是睿智花园，西边不远是高新企业加速产业园，氛围比较成熟，就是离地铁比较远，最近的梧桐街站也快2公里了，但周边的产业园、企业比较多，如果出租的话也还不错。
 
三期名为悦桐苑，占地25亩，由于容积率高达4.0，规划了3栋34层高层，一共是671户，主力户型有67/89/96/119/135平米，户型都还可以，都是全明户型，飘窗阳台赠送也多。

虽然三期比较小，但朗悦捂地时间长，有个时间成本在里边，还是不想卖贱了，所以也不敢做的太刚，整体还是比较精致的。
 
主要是景观方面，引入“传统中式合院”理念，单看效果图的话，门庭、流水、假山、连廊，苍松，看着古香古色是那么回事，就看交房能不能兑现了，从郑州已有案例来看，这种2-3栋楼的小区，开发商往往景观会比较上心，因为反正就那么小，做好也花不了多少钱，还省得业主交房闹了，比如华润悦玺，中海锦城。
 
微型小区由于升值空间受限，购房者抗性较大，往往开盘时价格不高，对于刚需购房者是个机会。这让我想起当年丁香里开盘，开发商还挺愁，卖的价格特别优惠，现在朗悦估计没啥压力，老城房价这么贵了，朗悦稍微让让，估计就会卖的不错。(展开全部)

鸿祥万合府，位于荥泽大道与荥运路东北角，算是鸿祥钰珑府的二期，它的南侧就是碧桂园和钰珑府，东边是签约的郑州二中教育联盟爱华学校，整的来看，项目属于中原西路和建设西路中间，位置还是不错的。
 
这块地是鸿祥在2020年10月拿的，由荥政储（2020）33-1号地块和荥政储（2020）33-2号地块两个组成，规划建筑密度小于20％，建筑限高80米，绿化率大于35％，每亩地价325万元，楼面地价为1682元/㎡。
 
万合府占地119亩，容积率2.88，规划14栋高层，1栋洋房，1所幼儿园，主力户型79-128㎡，万合府相比一期钰珑府的容积率2.5略高，但基本算纯高层了，舒适度还是可以保证的。
 
项目最大的亮点莫过于荥阳万达广场，在3月份已经启动土地征收，可以期待，万达目前成了环郑的香饽饽了，南龙湖也有了。

其次是爱华学校，目前定的是设置36个教学班（小学24班，初中12班），二七区的朋友们应该都知道二七爱华学校，历年中招成绩都不错，据悉2020年90%学生能够升入省示范性高中。

再次，就是地铁10号线了，项目位于地铁10号线郑州西站北侧约1公里，虽说有点远，但好歹能蹭着点，而地铁10号线预计2022年年底可通车，远期的规划地铁21号线就不多说了。
 
整的来看，这是一个各方面都不错的刚需大盘，但也仅限于荥阳本地人购买。
 
对于郑州外溢刚需来说，荥阳东目前7000多8000的房价， 看似便宜，但并不适合入手，荥阳东仍然是荥阳的东区，在3月份的这一轮复苏中，荥阳东没有明显的大幅回暖，市场不温不火，靠荥阳本土人撑着，比南龙湖差远了。
 
现在的市场越来越分化，如果说之前是郑州市区和环郑的分化，那么现在环郑的几个区域分化也在加剧，谁离郑州近，谁受益。(展开全部)

看之前星联发布的消息，星联通过收购国园柒号院正式进入港区，这样，星联在郑州的布局基本全了。
 
国园柒号院选择卖身，最主要还是经营的不理想，毕竟10000多的价格，在目前的市场形势下，还是太高了。拿刚开的融创空港宸院三期低密洋房社区来看，也就是9500左右的均价，所以柒号院注定艰难。
星联接盘后，能调整的不多，毕竟是开过盘的项目，整体的产品设计规划没法改了，最可能做的就是调整价格，参考永威兴港和园，如果降到9600左右，差不多能达到每月30多套的销量，但这要考虑前面已购客户的感受。
 
星联愿意收这个项目，说明这个项目还是有可圈可点之处的。
 
第一，低密纯粹。小区规划10栋13层2梯2户小高层，户型只有三个面积段，115平三房、130平三房、140平四房三种，从目前在售的几个竞品来看，只有国园这么执拗纯改善，融创、永威都像市场低头了。
 
第二，位置较好。属于北港的成熟区域，北边算是港区的CBD中心，规划的中部国际中心，号称世界建筑学家扎哈哈迪德遗作，以及锦荣广场等商业综合体，目前小成气候，最重要的是离2号线兰河公园站不远。
 
一句话，在北港比国园柒号院位置好的，没它定位这么纯粹改善，像正弘中央公园一直走刚需路线，比国园柒号院产品力好的，没它位置这么核心，比如中绘集云筑。
 
不过，这项目缺点也很明显。
 
首先，它并不是天生的豪宅素质，地块不大只有44亩，容积率也是2.6左右，所以建筑密度较高，景观空间也比较局促。
 
其次，一般中途更换开发商，操盘理念不同，产品的品质会发生很大变数，原有宣传的一些标准，可能后面就没了，总之风险还是有的。
 
现在港区选择也很多，可以多比较，尤其对于刚需刚改客户来说，国园柒号院并不是很好的选择。(展开全部)

都说泰莱尚院是黄金地段，其实这个版块只能说是看着不错，住着一般。
 
中州大道、南三环、机场高速围合的这个区域，并不复杂，其实就是三个大楼盘组成，美景鸿城、阳光城、橡树玫瑰城，这个区域最大的特点是位置优越，但卖不上价。
 
说位置优越，是从地图上看挺不错，论主干道有中州大道、南三环，论地铁有地铁四号线三个地铁口，论景观有七里河和十八里河，最主要离东区和经开区都近，而这两大区域是郑州房价至高点。
 
说住着一般，卖不上价，是因为这三大楼盘整得一般，美景鸿城容积率太高，阳光城和橡树玫瑰城品质一般，安置区也不少，区域没有一个拿得出手的品质小区，居住感受很一般，转一圈没啥特色。
 
所以说泰莱尚院位置多黄金也不一定，像阳光城7号院高层也就是15000-16000的价格，泰莱尚院有一定优势，可能稍贵点。
 
一是比较低密，容积率2.91，规划有3栋高层，5栋洋房，暂且不吐槽这个兵营式排布，三环内这个容积率确实稀缺。

不过，虽然地块天生具有改善属性，但做的产品并不纯粹，高层户型有67-86㎡两房，99-106㎡小三房，127㎡大三房等，洋房有114㎡三房，143㎡四房，以及复式178-283㎡，整个一大杂烩。
 
二是地铁口，出门不远就是果树所站出站口，往北坐一站可以换乘5号线，不论去东区还是东站都挺方便。
 
三是地块位置属于板块核心，比较静谧，不橡树玫瑰城临着中州大道南环那么嘈杂，当然金岱路也不容忽视，但比中州大道那是小巫见大巫。
 
当然，劣势更突出，户型不好，土地年限缩水，频频更换名称的黑历史，总之，这是一个让人不省心，不安生的楼盘。
 
虽然首开均价14700，看着是比周围便宜，但综合种种因素吧，这价格只能说是合理价格，谈不上多占便宜。个人感觉，如果不是特别执念这个地段，不妨考虑南三环沿线的二手房或者新房，价格也差不到哪，起码买个舒心吧。(展开全部)