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唱唱反调 房产评论师

  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 宝能郑州中心 1天前
    17000元/平的宝能郑州中心,你心动了吗?
     
    昨晚刚开过产品发布会,宝能2月23日要开盘了,置业顾问释放的价格在17000左右,其中精装报价3000元/平。
     
    价格贵不贵,还得看产品
     
    首推的3号楼,全部为层高3.6米的平层公寓,6梯20户,有40-45平的标间,也有105平三面宽的类住宅产品,整体舒适度还是可以的。
     
    这样看的话,价格确实划算,位置和品质都比较差的万科誉,5梯36户,层高3.2米的平层公寓是17500-18000元/平,考虑到装修的成本,宝能的毛坯价比万科的还要低。
     
    单价有优势,但总价高了,投资门槛和投资回报率有点尴尬。
     
    万科22平的公寓和宝能42平的公寓,很可能以后的租金差距不大,无非一个1200,一个1500的区别,但万科总价才不到40万,而宝能总价则70-85万,吓人。
     
    另外,南户的4个105平类住宅商务公寓,也是个头大事。
     
    户型很好,一梯两户,三面宽朝南,明厨可以做饭,如果真当做住宅来住,也不是不可以。
     
    但郑州市场对类住宅公寓并不认可,之前有新田印象,一直主打99平双气三居,可惜卖的很差。
     
    说明大家对产权性质看得很重,这源于对未来升值出手的预期。
     
    所以,综合来看,宝能这次开盘,尽管有一定价格优势,但我依然不看好。
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    宝能郑州中心
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 碧桂园西湖 2019-02-19 14:01
    碧桂园西湖即将推出临湖的优质地块,三号院和六号院,尤其是六号院,可以说就在临湖绿化带中,北侧和东侧都是小公园,环境相当不错,当然,目前的西流湖还待整改。
     
    三号院北临化工路,南临新荣路(规划路名),西临雄鹰东路(规划路名),东临绿荫路(规划路名),占地53亩,建面16万方,容积率3.5,绿地率35.02%,规划4栋6层洋房和4栋33层高层,一共914套房,主力户型124-135平大三房和143平四房洋房。
     
    如果说三号院是高低配还让人不爽的话,临湖的六号院就厉害了。
     
    六号院北临化工路,南临新庄路(规划路名),西临绿荫路(规划路名),东临湖西路(规划路名)。占地43亩,建面11万方,容积率3.0,绿地率35.1%,规划4栋31-32层高层,1栋18层小高层,一共446套房。
     
    3.0容积率,纯高层,全部是两梯两户的大平层,得劲不得劲?
     
    大平层全部是233平左右的五房,四开间朝南,南北双阳台,独立入户玄关,中西双厨房。
     
    虽然这是碧桂园盖的房,咱不论品质,单说这种纯粹的改善型产品,在西区还是首屈一指的。
     
    中原区西流湖沿岸具备独特的生态优势,西区老城区也不乏地缘型改善,比如昆仑望岳就取得热销,一直以来,纯粹的改善产品处于空白状态(五建的屌丝洋房就不多说了),其实购房者是需要的。
     
    以前金水区的改善有东润泰和,万科美景世玠,惠济区有比源月湖的环湖洋房,而中原区、管城区、二七区则缺乏拿的出手的改善产品,一直以纯刚需产品为主。
     
    希望碧桂园对得起这块地吧。
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    碧桂园西湖碧桂园西湖碧桂园西湖碧桂园西湖
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 鸿园 2019-02-14 19:42
    一般来说,豪宅客户的居住理念是这样演变的:

    住惯了市中心,想要有天有地有院子的,去郊区住别墅。
    但住着住着发现,没市中心便利,通勤时间也不短。
    于是,再次回归市中心大平层。
     
    要是有城市中心的别墅就好了。

    郑州别墅产品不算少,但多为远郊别墅,城市别墅少的可怜。
     
    郑州的城市别墅包含:寸土寸金的北龙湖,已经破败的迎宾路墅区板块,老东区农业东路如意路附近,但以上三者,要么太贵,要么太老了,要么太闹。
     
    鸿园板块位于杨金东,龙子湖北,整体密度不高,素质很好。
    但整片区域,目前只有鸿园、瀚海、广汇三家,而大地主鸿园则安于现状,温吞吞的卖着,目前开发的,连整个鸿园板块的十分之一都不到。
     
    以至于这个距离北龙湖只有5公里的片区,混的连平原新区都不如,要路没路,要配套没配套,荒郊野外的跟个山沟一样。
     
    鸿园四期在售128平3房一楼带院双气小高层,11层,1梯2户,单价约25000元/平;
    同时在售580-650平独栋,单价约40000元/平。
    鸿园5期在售的则是叠墅,主推建面约约170-210㎡,赠送面积可以高达200%,。叠墅为电梯直接入户,总开间达10米,客厅挑高6.4米,赠送挑高5.6米的地下室,户户送花园,容积率0.87。
     
    这种叠墅的舒适度很高,应该是目前最宽敞的叠墅,北龙湖的雅居乐也比不上,售价36000,总价600-800万,相比北龙湖动辄上千万的洋房来说,确实挺划算。
     
    800万买鸿园叠墅?还是1000万买北龙湖洋房?

    土豪的纠结选择,大概和刚需买三环小三房还是四环大三房是一致的吧。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 中海湖滨世家 2019-02-09 16:49
    月湖公园堪称惠济区的北龙湖,这周边土地本来全是碧源的,针插不进水泼不进,毕竟投了那么多资金和精力运作,如果自己享受不到土地增值,那不是为他人作嫁衣吗?
     
    但在2017年2月,中海以十多个马甲突围,拿下了月湖北非常优质的两块土地,这让碧源情何以堪,中海施工进场时屡屡被阻挠。
     
    所以时隔一年才算妥当,这项目终于有点动静。
     
    公示的名字叫中海悠然苑,是两块地中的234地块,位置最好,位于月湖北路北,假日东路西。占地约63亩,容积率3.5,建筑密度25.4%,规划7栋高层、6栋洋房,高层面积区间89㎡-140㎡,主力户型是89㎡-120㎡;洋房面积区间145㎡-148㎡,总户数1122户。
     
    单看中海的户型,都是四四方方,面宽不小,但他家的分离式核心筒,真是没法看,别人家采用核心筒,整个立面是平的,采光均匀,他家立面则是凹凸的,和传统核心筒一样,中间户凸的太厉害了,上午西户客厅估计会比较暗,下午东户客厅估计也暗。
     
    还有就是,高层楼间距只有35米左右,对于34层的高层来说,恐怕18层以下采光都堪忧。
     
    所以,我感觉,买中海的这个中间户小户型不错,但大户型就算了,最好买高楼层。
     
    需要注意的是,中海的规划普遍没有大的景观带,进入小区都是小路,没啥景观特色,类似的休闲广场,健身中心,儿童区啥的估计档次很低。
     
    目前周边的毛坯均价在15000-16000之间,碧源虽然价格优惠,但付款方式苛刻,万科的话,地段要差一些,如果不是特别在意品质,不妨考虑中海。
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    中海湖滨世家
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 富田九鼎公馆 2019-02-07 16:47
    富田城首期——九鼎公馆已经入市了。
     
    富田城本来是两个项目。
     
    第一部分是九鼎公馆组团,姚庄、郎庄城改地块,在南三环与南四环之间,地块沿十七里河西岸呈南北布局;
     
    第二部分是兴和城组团,是南曹乡城改地块,位于南四环与绕城高速之间,地块巨大。
     
    过去的一年,振兴集团连续摘得郎庄、姚庄城改用地,以及四环外的南曹乡城改用地,合计约一万余亩,算是个超级大项目。
     
    九鼎公馆首推2号地,北临鼎力街(东延长线),南临鼎瑞街,西临金岱路,东临灵动路(规划路名),占地88亩,建筑面积32万方,绿地率35.01%,规划7栋高层住宅,2栋商业,整体容积率3.8,户型为88㎡-142㎡不等。

    预计推出1#2#5#房源,层高是25-33层,2梯4户,毛坯交付。
     
    户型主要有89平小三房,105平三房两卫,142平四房。
     
    个人最推荐的是105平三房,在管南片区,这个户型还是很少的,面积适中,不会像89的那么小,户型结构又和140的一样,只不过少个房间而已,非常适合追求面积改善的刚改。
     
    如果让我排序的话,品质方面,九鼎公馆应该在永威城之下,绿都鑫苑之上,位置方面,不考虑地铁,和绿都鑫苑接近,比永威城好。

    售价参考周边,13500-14000左右,具体还看购房者的意愿了,我了解到购房者对金岱一片还是有挺大抗性的,离最近的中岳俪景湾卖的就很一般。
     
    综合来看,九鼎公馆还是值得期待的。
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    富田九鼎公馆富田九鼎公馆富田九鼎公馆富田九鼎公馆富田九鼎公馆富田九鼎公馆
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 望湖郡3号 2019-02-06 21:16
    ――永威望湖郡――

    2018年6月6日,郑州市望湖置业有限公司拿下了80号、82号、105号三块住宅用地,均位于望湖街以南。
     
    其中:
    郑港出〔2018〕80号位于望湖路以南、规划工业四街以东,使用权面积:34416.3平方米,竞得人为郑州市望湖置业有限公司,成交价为13619万元。

    郑港出〔2018〕82号位于望湖路以南、规划工业五街以东,使用权面积:37736.4平方米,竞得人为郑州市望湖置业有限公司,成交价为15408万元。

    郑港出〔2018〕105号位于望湖路以南、规划工业五街以西,使用权面积:37857.3平方米,竞得人为郑州市望湖置业有限公司,成交价为14981万元。
     
    这几块地位置相当好,算是南港的北龙湖,东边是环双鹤湖的一圈写字楼,有平煤神马,中建二局中原大厦,绿地双塔等等。
     
    其中80号地和105号地就是永威望湖郡首先推出的3号组团。

    总占地108亩,容积率只有1.5,绿地率44%,建筑密度18.83%,规划13栋7层洋房,8栋18层小高层,总户数868户,车位998个。

    户型配比如下:
    60-90平,392套,占比45%
    90-130平,156套,占比18%
    130-150平,220套,占比25%
    150-180平,76户,占比9%
    180平以上,24户,占比3%
     
    小高层以两梯四户为主,中间户为89平米三面宽三房,端户为100-110平两面宽三房,洋房以一梯两户为主,全部为三开间朝南的130-140四房。
     
    整体来看,永威此次的户型打造较为传统,不会出错,但户型面积偏改善,这也是永威一贯的打法:建立品质标杆。
     
    在刚需投资为主的南港市场,建业、和昌、中建、豫发同时入市的情况下,永威能否再次实现溢价呢?
    (展开全部)
    望湖郡3号望湖郡3号
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 碧桂园豫府 2019-02-04 20:22
    北龙湖最不值得期待豪宅——碧桂园豫府公开发售了。
     
    2017年6月30日,碧桂园以20.85亿元价格摘得北龙湖5号地块,与正商6号地隔朝阳路对望,该地块占地88.23亩,容积率1.5,折合每亩单价2363.14万/亩。
     
    破天荒的,这块地竟然没遵照碧桂园的快周转节奏开盘,虽然也有内购,但时隔1年半才算正式对外亮相。
     
    最终确定的产品,总体规划 19 栋楼,共 432 户:
     
    其中中间两栋为双拼别墅;东侧规划 9 栋6层洋房(180平米),其中19#、20#、21#已公开发售;西侧规划 8 栋6层的叠墅(245平米)。
     
    整体来看,碧桂园的的产品形态是北龙湖最混搭的,像中建、正商、金茂等等都是纯洋房大平层,这么大体量的叠墅我记得只有雅居乐御宾府,以及早期的龙之梦有。
     
    个人认为叠拼虽有豪宅的高度,却没有豪宅的阔绰感,比如碧桂园在郑州的叠墅产品,如碧桂园天澜,就是典型的两面宽长纵深产品,当然,客厅挑空会有别墅的感觉。但实际体验感并不好。当然,叠墅的价格可能比普通洋房要稍微贵点。
     
    对外卖的这三栋洋房的价格,首层约1000万,标准层800万。
    首层面积174㎡三室两厅三卫、约192㎡四室两厅三卫(首层均附5.7米高挑空地下室)
    标准层面积约186-192㎡四室两厅三卫
    顶层面积约141-147㎡三室两厅两卫
     
    180平的洋房,是北龙湖的主流洋房面积段,碧桂园的户型其实也没啥特色的,都是三开间朝南,全套房设计,联通大阳台。洋房产品估计就是回现金流的。
     
    郑州地邪,高大上的北龙湖免不了维权,早期的龙之梦,现在的鲁能公馆,未来的碧桂园豫府会维权吗?不好说
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    碧桂园豫府碧桂园豫府
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 正商珑水上境 2019-02-02 13:04
    北龙湖太畸形了!!

    正商凭一己之力在降低北龙湖的门槛,此处应该有赞。
     
    之前的珑湖上镜甚至还有120左右的户型,单价才42000元/平带精装,结果快速去化。

    可能认识到自己做的太招摇了,节操还是不能丢,北龙湖的底线不能破,所以拿了珑水地块后,正商有稍微让户型纯粹了些,只做140和180的,200的可能不好卖,干脆不做了。
     
    不过,珑水比珑湖位置差多了,北有北三环,南有郑大一附院,严格来说,与茉莉公馆,善水上镜算是一个梯队的。
     
    怎么说,价格也该比黄金位置的珑湖要便宜几千吧。
    结果这个价格也在41000-42000左右,装修标准和善水、珑湖一模一样。
     
    可能这就是正商的策略,既然好地块便宜卖了,利润就在差地块上找回来,虽然卖的价格不贵,但周转的快,市场占有率更高。
     
    有人可能觉得正商在北龙湖量产豪宅,把北龙湖坐滥了。但个人认为,正商的户型、装标都不差,挺实在的。
    最主要的是,买的值。

    像金茂府、融创、正弘、碧源一类,虽然也不错,但他们当个宝一样卖,不舍得快进快出,所产生的财务成本非常高,都计入房价了。
     
    很有可能,北龙湖第一梯队所谓的价格标杆,主要是沉重的资金成本造成的而非卓越的产品力。
     
    个人观点,郑州不该有北龙湖,北龙湖超低的容积率,超集中的优势资源,在建立在抽血郑州其他区域造成的。
     
    就像一个家庭一样,是倾尽全力培养一个出色的娃,还是培养三个普通但均衡的娃?我想没有一个家庭愿意牺牲一个换来另一个幸福。
     
    大家好才是真的好。
    (展开全部)
  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 美盛北龙台 2019-01-29 19:21
    美盛这一炮开瞎了,证明杨金依然得不到公众的认可,也证明开发商的预期透支太多了。
     
    对于杨金板块,购房者和开发商的认知存在着巨大的鸿沟。
     
    在开发商眼里,这是块蒙尘的宝玉,挨着北龙湖,一旦打通中央大道,房价分分钟涨到逼近北龙湖,而北龙湖高层均价32000,所以目前卖21000贵吗?区域没问题啊。
     
    再看产品,大多2.5容积率,拿美盛北龙台来说,16层小高,两梯两户,130/140的三面宽户型,精装修,这舒适度也没问题啊。
     
    但这仅仅是开发商的一厢情愿。
     
    在购房者眼里,还不够,目前已有的价值难以支撑21000,没有系统规划,区域鱼龙混杂,不利因素太多。
    类似的案例在郑州也不少,挨着金窝窝,却卖出砖头价。
     
    比如正商汇航佳苑所在的小版块,虽然离高铁很近,但依然难以溢价,逼着正商卖出14000的价格。

    比如中岳俪景湾所在的金岱版块,挨着南三环,但区域内都是产业城,住宅销售不容乐观。

    比如东润城所在的商都路板块,虽然属于郑东白沙,但美景东望、象湖一号遭疯抢,它却滞销。
     
    所以,杨金板块真正的价值,可能也就比中州大道一路之隔的惠济板块,贵1000块钱。
    房管局给的康桥东麓园的备案价还是比较靠谱的,高层精装修,大概是18000,扣除装修,可能不到17000。
     
    杨金从17000到20000,规划要调整,城市面貌要更新,不利因素要更改。
     
    但以上三点,都很难,即使中央大道打通,房价暴涨也难。
     
    这大概就是东区规划时已经考虑到了吧,所以是北龙湖和CBD连成一片,而压根不提杨金。
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  • 房产评论师
    唱唱反调 点评 碧源荣府 2019-01-21 19:03
    北龙湖关门倒计时,只剩11块住宅地(南岸)。
     
    今天,建业拿下了(2018)24号地,1年之前,碧源拿下了(2017)23号地。
     
    建业这块地只有49亩,容积率1.7,成交地价13.2亿元,楼面价23495元/㎡,综合房价29850元/㎡。
    而碧源这块地只有46亩,容积率1.5,成交地价11.25亿元,楼面价24143元/㎡,综合房价32000元/㎡。
     
    一年时间,北龙湖的地价房价,奇稳无比,还有点萎缩。在这样的市场环境下,剩下的11块地会花归谁家?会不会被争抢,让平静的北龙湖面泛起波澜?
     
    起码入市一年的碧源荣府,不是很好,在对顶豪客户的争夺战中,稍落下风。
     
    荣府一共是规划了9栋洋房,全部是大平层产品,面积区间从165-228㎡,在之前的内购中,售楼部价位4.7万每平左右,其中精装价值1.2万。
     
    个人认为,荣府是北龙湖最无特色,最有特色的一个项目。
     
    无特色在于,它杂糅了很多市面其他项目已有的卖点,比如绿地的百年宅,比如金茂府的三恒系统,比如千篇一律的装修标准。
     
    有特色在于,它几乎在每个部分都做得和别人不一样,户型设计,它会做出少见的双厅设计,电梯,它会做出观光电梯,配套,它会做出地下会所和一个健康服务中心。
     
    相对于中建、碧桂园豫府、正商等流水线式生产豪宅,个人感觉碧源在努力做出不一样的东西,希望如碧源月湖的洋房一样,能让人刮目相看吧。
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    碧源荣府碧源荣府碧源荣府
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