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guhfgvf 房产评论师

  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 合能枫丹新悦 12小时前
    ——合能枫丹新悦——
     
    2019年11月25日,合能拿下郑州中牟40/96号地(96号溢价56%),96号地就是新悦项目,60亩住宅地,总价3.8亿,楼面价3157元/平米,比老县城的40号地贵了1100左右。
     
    个人感觉枫丹新悦这块地更像剩的边角地,夹在中牟县人民医院和帝华宏府中间一个细长条,南侧为消防大队,东边不远就是东青云锦熙悦,西北边是路劲国际城,真可谓强敌环伺。
     
    作为合能在中牟县城布局的第二项目,由于地段较枫丹宸悦要好,定位也略高,在20年8月才正式入市,比宸悦晚了两月。
    项目总占地面积约60亩,总建筑面积约12万㎡,容积率:2.99,绿化率:35.03%。共规划7栋高层住宅,项目内部规划有一座幼儿园以及部分商业。
     
    由于地块太狭窄,也注定出不了户型,但也可能是合能延续了宸悦的设计图,虽然节约了设计成本,但户型真的无力吐槽,主力的95平小三房,全是大进深窄面宽的落后户型,暗卧暗卫一大堆,也就106的大三房能看,120平做成四房,卧室都太小了。
     
    真不知道合能前期的定位咋做的,估计还是南方的思维,不知道北方人的置业理念,这点和富力很像,老是拿着南方思维做北方户型,水土不服。他们真以为郑州人啥房子都会买?

    户型就这样了,长地块一般很难做出好的景观,横向上没法使劲,合能只能在竖向上下功夫,打造垂直立体园林景观,打造全龄活动区、阳光草坪、树阵林下空间、精致组团绿化多主题组团景观。
     
    目前枫丹新悦均价7900-8100元/平米,交房时间:2023年6月,隔壁东青户型秒杀合能,目前均价在8900左右,说明合能还是有自知之明的。
     
    但中牟县城可选择的太多,不是只靠价格便宜就行,合能拿的这两块地就权当进入郑州市场的学费吧。
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    合能枫丹新悦合能枫丹新悦合能枫丹新悦合能枫丹新悦
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 佳源·名门橙邦 2天前
    橙邦最近在开推小户型了,挺稀缺的,是雅橙苑的2号楼,卖的不错,卖了几十套。

    二七万达旁边,双地铁,56平-74平的标间和小两房户型,均价14000左右(正常的房源97平和123平三房的均价也是14000,所以这价格不贵),最关键还能首付分期,首付10%大概只要6万左右,剩下的2年4次付清。当然,缺点是是密集的筒子楼,没啥舒适度。
     
    这让我想起中原万达边的保利心语,地段、产品和它很像,但价格比橙邦还贵个千把块左右。
     
    雅橙苑在整个橙邦地块中不算优质,它位于二七区行云路东、代庄南街北。用地面积只有53亩,但容积率高达5.27,规划有7栋住宅+1栋商业+1栋幼儿园,其中4#、5#、9#、7#都是标准的板式高层,8号楼是东西向的洋房,1#、2#都是筒子楼,小小的一块地上规划总户数1966户,非常密集。
     
    虽然名门已成往事,但不得不说,如果没有其他项目拖累,但橙邦一个项目的话,应该没有烂尾风险,橙邦一个月1个亿的销售额应该问题不大,所以佳源很明智的先收的橙邦。
     
    橙邦也给了后续的高容城改项目一个出路。
     
    如果地块容积率太高,就牺牲一小块地做筒子楼,这样剩余的地块容积率就下来了,能做稍微正常点的产品,这样品质能提升一些,虽然筒子楼卖不上价,但这种好地段的小户型稀缺卖的快啊,这也算另种形式的高低配吧。
     
    这种规划方式万科用的最多,比如江山府4.2的容积率,做了4栋2梯6户的高密度产品,保证了剩余地块能打造两梯两户的大户型产品。
    比如万科世曦也是5.19的容积率,也是挤出一栋筒子楼,保证了其他楼都是2梯4户板楼。
     
    像规划比较失败的例子就是泉舜上城了,5.99 的容积率,全是两梯六的楼栋,虽说没有特别差,但整体均差,客户不认可,非常难搞。如果让万科来弄,可能会走江山府路线吧。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 郑州益田假日世界(原清华城) 2天前
    ——益田假日世界——
     
    换汤不换药,清华城的命运没有根本改变。
     
    确实,清华城已经正式更名为郑州益田假日世界了,但据了解,此次深圳益田置业与清华城合作为轻资产模式,轻资产,意味着人家没有全盘接盘,益田不是白骑士。
     
    项目位于中州大道与陇海路交汇处,由两栋住宅,一栋SOHO公寓,两栋LOFT公寓,12万方商业组成。但住宅早已卖完,现在只剩公寓和商铺,公寓也卖了不少,唯一的希望是这12万方商业了,益田也不傻,估计就是冲着商业来的。
     
    益田轻资产输出,在深圳是有先例的。益田集团旗下共有六大商业产品线,其中,“益田假日世界”系列作为益田集团战略性产品线,
     
    深圳益田假日世界为深圳市益田集团股份有限公司与深圳六和房地产开发有限公司合作的轻资产输出项目,是益田商业集团轻资产的首发之作。项目体量高达8.6万平方米,内设有停车位2000个。所在六和城占地78595平米,总建面32万平米,是集住宅、商业、公寓和写字楼多功能物业于一体的综合体项目。

    人家能在深圳立足,还是有两把刷子的,也能把深圳的好东西给扩散下。

    除了深圳,在上海、西安、沈阳、贵阳都有布局。在郑州打造的这个益田假日世界,是来填补郑州体验商业的空白的。
     
    益田很好,新的定位也很好,但轻资产项目都是锦上添花,画龙点睛,能决定项目命运的还是清华城自己。

    清华城从2011年就开始盖,到现在也没交房,路漫漫其修远兮。这也许是一种诅咒,陇海高架下的大商业项目,似乎下场都不好,比如年初的大商新玛特。
     
    希望引入益田后,清华城的商铺和公寓能卖快点,回笼现金,先把房交了再说吧。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 融创空港宸院 2021-01-17 21:07
    融创空港宸院旁边的一大配套在快速兑现,这就是河南省职工文体中心项目,这对于位置稍逊的融创空港宸院来说,是个利好。
     
    河南省职工文体中心是2018年12月河南省zf批准建设的重点民生项目,地处航空港实验区北部城市综合性服务片区,位于立功街-宇航路-长安路-舟航路围合区域内,由体育用地和文化设施用地两个地块组成,巡航路以北为北地块,以南为南地块。整体建筑群由一个综合馆、一个篮球馆、一个体育场及南侧综合文化活动中心大小两个体块构成。其中篮球馆室内可满足进行搭设篮球、排球比赛;综合馆内包括一座游泳馆,网球(羽毛球)馆,可满足开展群众健身、市民对羽毛球、网球、乒乓球、体操以及瑜伽等项目的健身和训练需求;综合文化活动中心包括职工图书馆,职工职业培训中心,电影院等功能。
     
    目前,篮球馆、游泳球类馆屋面工程均已完成,正在进行金属幕墙铝单板及玻璃幕墙安装。篮球馆进度最快,室内墙面装修施工已完成,下一步将开始铺装木地板。综合文化活动中心机电管道安装完成,正在进行幕墙铝单板及玻璃幕墙安装。看台主体结构施工完成,操场基础施工已过半。
     
    空港宸院主推二期,占地78亩,容积率1.67,总建面14万方,共规划15栋8-9层的洋房,一共就733户,层高3米,一梯两户,整盘的舒适度不错。二期北临主干道长安路,南临青年公园和河南省职工体育中心,未来的小环境非常好。当然,比起康平湖2号线地铁沿线的正弘、豫发、万科等楼盘,融创的位置还是算偏的,远郊盘不挨地铁口很蛋疼的。
     
    之前融创初来港区,也是抱着一颗品质碾压周边的心,全怼得大户型,还搞的精装,后来港区市场急转直下,融创把二期改成了毛坯,前段还搞了人才补贴,变相总价降低10万,实现了快速走量。
     
    二期目前处于清盘阶段,剩余少量房源在售,均价约9500元/㎡,目前旁边的永威兴港和园11层左右的均价9600,北边正弘中央公园9500左右,融创的价格仍然很有优势。
     
    预计今年融创会推出最后一个地块三期,产品还是纯洋房,估计仍会低价跑量,对港区市场形成压制。
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    融创空港宸院
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 合能枫丹宸悦 2021-01-16 10:49
    ——合能枫丹宸悦——
     
    号称川渝版的永威来了,发迹于深圳,总部位于成都的合能地产,别看低调,也是百强房企,当然是200名左右。

    合能虽然规模不大,2019年也就70亿,但布局很广,在西南区域,合能有18个成都项目、4个重庆项目;西北区域,西安有7个项目;华东区域,宁波有2个项目;华中区域,长沙有7个项目,郑州2个项目;华南区域则仅在深圳有1个项目。

    其实,后地产时期,很多像合能这样的中小房企都走向全国,但都走得不顺,毕竟时代不一样了,今年受疫情影响,可能70亿都没有。
     
    郑州这两个项目,是2019年11月同时拿下的,都在中牟县城,60亩的的细长条地块在西边的新城板块,打造的是枫丹新悦,73亩的缺角地块在老城核心区,打造的是枫丹宸悦,容积率都是3.0,在中牟算高的。
     
    一城双盘,且都在市场容量不大的中牟县城,不知道合能咋处理两项目的竞争关系。但貌似先启动的是宸悦项目。

    宸悦的具体位置是中牟解放路与青年路交汇处向北500米路东,周边是典型的县城配套,生活氛围较好,比较好的一点是是顺着解放路往北能直达牟山公园,过了牟山公园就是建业电影小镇,从这点看还是挺有盼头的。
     
    73亩地规划了9栋高层,1#2#3#4#6#8#9#为26层 5#17层,7#13层,总共1320户。

    户型主要是98平三房,118平四房。
    说实话,合能的户型真不中,他们的设计理念还停留在上个年代,中间户凸的很长,还是个暗卫,其他户型也有暗卫,在郑州的所有楼盘户型中,很少有140平以下还能弄成暗卫的,难道他们还停留在随便盖个房子都能卖的年代?
     
    目前售价8000左右,但这产品,7000多都嫌弃,我估计很多人对比下万科云图,康桥兰溪,路劲九郡,就知道该咋选了。
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  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 思念果岭国际社区 2021-01-15 15:57
    ——果岭六期——
     
    思念果岭目前主推六期,六期位于思念果岭社区西南部,北临悦水河,东临果岭五期8区,快和清华忆江南快接壤了。

    这两个惠济北的生态度假大盘,一个走古香古色的江南水乡路线,一个走国际时尚的自然风光路线,熬到现在,一个把地卖给了融信和实地,一个把地卖给碧桂园,但从坚持程度来看,思念果岭还是比较想坚持自我的,给碧桂园的都是位置一般的地,目前自己开发的都是相对优质的,打造的品质也用心。

    六期分为三块地,在售的是1号地,占地71亩,(后续还有几百亩地,建商业和住宅)容积率:1.35,绿地率43.84%,规划9栋10层洋房、6栋6层复式叠拼。

    其中洋房14#,是两个单元两梯四户,全是99平小三房,一共78套。
    其中洋房1#6#7#13#,是两个单元一梯两户,全是127平大三房,一共156套。
    其中洋房4#10#11#15#,是两个单元一梯两户,全是146平四房,一共160套。
    叠拼全是一个单元一梯两户,全是179平大四房,一共54套。
     
    洋房13500元/平米,179平叠加洋房大概是16000多,毛坯交付,外立面采用新中式风格,户户超大面积观景玻璃。六期其实借鉴了点瀚海观象的外立面,还是比较耐看的。
     
    其实住宅没啥可说的,作为纯改善盘,最怕荒郊野外的,配套跟不上。思念六期的配套有一些自己的特色。

    首开地块旁边,规划一个3600平的大盒子商业及配套,后期还将在这里建设“大鱼超市”,以满足业主的一站式购物需求。思念果岭还建一个河南最大的五进五出的古建筑群光裕堂,光裕堂包括国学美学馆,中医理疗康复馆,药膳堂,太极八段锦健身公园等。
     
    综合来看,六期有点养老社区的意思,品质是不错。但这个价格,着实不便宜,碧桂园在这开发的双拼别墅也就14500左右,融信江湾城的洋房也没过万。
     
    目前的市场情况,远郊的度假改善盘挺难的,当然整体配套做的好,素质过硬的大盘应该还比较好过,类似普罗理想国,说明真金不怕火炼,好东西一直不愁卖。

    思念果岭后续货量不少,还需要不断增加新的配套亮点。
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    思念果岭国际社区思念果岭国际社区思念果岭国际社区思念果岭国际社区
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 建业·J18 2021-01-14 17:50
    ——建业拾捌——

    总感觉J18这个名字怪怪的,容易产生不好的联想,看之前建业宣传时还用过另一个个繁体字名字,觉得还是这个名字雅致一点。
     
    这个项目最近销售方面可能有新动作,工程进度也不慢,之前路过,看到首期的花溪间公寓C2#已经封顶,计划2022年6月开业运营,应该问题不大。
     
    整个项目其实就卖一个颜值,至于所说建成后其国内影响力将不输于成都远洋太古里及北京三里屯太古里这两个城市新地标,感觉太托大,毕竟地段在这放着,绿博崛起太难,海量的楼盘供应没有形成人气。
     
    项目占地四个地块,沿郑开大道的两个地块为一个环形公寓地块,一个大峡谷商业地块。北侧两个地块一个为艺术商业街区,另外一个为纯住宅。
     
    67号地块是项目的核心地块,打造的是国际文化艺术中心。整个国际文化艺术中心的建筑分为9部分:博物馆、最美图书馆、艺术会馆、音乐厅、艺术家工作室、宝石工坊、剧场、画廊、国际拍卖中心、管理中心。
    以上这些都很美好,但能落地多少,需要打个大大的问号。绿博不乏用概念圈地的项目,比如那个泰迪城。建业的商业运营能力还不错,就看到时业态会不会变了。
     
    68号地块,则是商业配套生活中心。整体布局有花溪坊商业中心、5栋公寓及围合而成的绿色中央公园。其中花溪坊的设计细节雅致,包含餐饮、购物、娱乐等元素。
    这个地块我感觉落地的可能性反而大些,反正都是可售物业,公寓虽难卖,但好歹能提供现金流,而且公寓下面的商业一般比较容易活。据说还有1栋是球迷公寓,比较有趣。
     
    69号地块则是用以打造商业潮流购物街区,这里设计有视觉震撼力非常的大峡谷潮流商业中心、品味十八国际美食中心、商业街区、慢广场、J18精品酒店、甲级创意写字楼、精品公寓等。其中雲岫酒店设计呈现长三棱柱体,区别于传统酒店空间实用设计理念,还是挺个性的。
    这个商业中心我认为和68号地块有一定冲突,虽然它更偏街区商业,但业态太丰富了,会抢花溪坊的客流。个人认为这里更偏商务中心。
     
    70#地块:建业精品住宅。
    从规划图来看,这个住宅郁郁葱葱,有点像清华第四代住宅,肯定售价不菲。
     
    目前建业主推建面约40-120㎡的公寓房源,均价16000元/平(精装修),这价格和正弘城的公寓一样,市区和郊区一个价,可能建业的品质投入比较大吧,这定位是自住型公寓,投资就算了。
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    建业·J18建业·J18建业·J18建业·J18建业·J18建业·J18
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 新城时光印象 2021-01-13 18:08
    金岱园区又有利好了。
     
    近日,省zf正式增设了16个省级经济技术开发区。涉及到郑州市的主要有三个经开区:二七、管城、新郑。
     
    其中,二七经开区位于郑州马寨产业集聚区内,管城经开区位于郑州金岱产业集聚区内,新郑经开区位于新郑新港产业集聚区内,具体的实施范围,由省商务厅会同自然资源厅核定。
     
    虽说只是省级经开区,但也是一些利好的。据了解,省级经开区在体制机制方面比较灵活。另外,经开区财政自主,方便制定符合自身发展的一些政策;当地zf在招商引资、产业布局方面,也会优先往经开区倾斜、提前布局,这种影响将是多方面的。此外,根据功能定位,省级经开区被重点打造成为对外开放平台,将突出开放型经济指标等考核,推动对外开放和合作交流,营商环境也更加优化。
     
    一般来说,经开区都是死盯一两个产业发展,zf给的政策也只针对这一两个产业。对于金岱,上面给的方向是智能建筑科技产业和以智慧财税为引领的数字科技产业。
     
    目前土地方面的政策是:对自持物业的企业总部、金融、科技研发等类别的项目给予相应用地政策优惠;在符合规划前提下,允许产业项目配置一定比例商业商务、公共服务用地等。
     
    新城这块地确实不错,属于金岱产业园区健康生活组团板块用地,健康生活组团板块主要分两个区域:1、由市场南街、文德路、南三环南辅道、金岱路、太白路、紫辰路围合组成,总占地面积约1470.6亩,包括8块住宅、4所中小学及3块商业,其中住宅用地约695.2亩,容积率1.5-3.4不等;2、由太白路、金岱路、鼎尚街、文德路围合组成,包括2块住宅用地及1所中小学用地。
     
    这一片容积率都不超3.5,如果以后都建成,隐隐有点滨河国际新城的意思。
     
    不过,从现有规划看,新城规划了11栋建筑,60亩地,11栋建筑,个人猜测可能是高低配,新城的路线可能是和融创城类似。

    管南洋房不多,就融创,永威有一些,还算稀缺,有一定市场空间,区域内改善可以关注下。
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    新城时光印象
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 康桥林语镇 2021-01-12 22:01
    孟庄崛起,打造新郑北区副中心。
     
    孟庄,一个很没存在的板块。
     
    离港区近,但不属于港区,享受不到港区的规划红利。

    离新郑远,享受不到新郑北区的规划红利。

    往南龙湖靠吧,又不属于南龙湖热闹的核心板块。
     
    三不沾的区域,缺乏名分,区域内仅有的几个楼盘,比如康桥林语镇,世茂云境,浩创的两盘,目前主打的概念也是临空概念,沾港区的光,但售价一直要比临近的北港便宜个千把块。
     
    不过,现在孟庄终于有招牌了。

    近期,《新郑市孟庄镇总体规划(2017——2030)》进行修改评估报告公示,提到孟庄镇将打造成新郑北部片区副中心,有以下几方面谋划:
     
    人口规模:孟庄镇现行总体规划人口规划预测,规划区人口近期(2020年)为12.7万人;远期(2030年)为22万人。
     
    新郑实施产业新城建设战略,整合了新郑市孟庄镇、郭店镇和薛店镇三镇的土地资源,还有铁路货运线路的确定,解除了对东西组团发展的阻碍,因此两组团之间用地在拟修改方案中将纳入规划范围,与郭店镇协同发展配合新郑产业新城建设。
     
    孟庄镇发展方向仍采取“分头并进”的发展模式,西发展组团主要向西向东发展,与龙湖对接,发挥临郑板块优势;中部组团向北向南发展,充分利用潮河生态环境优势和谢庄站、古枣园交通文化优势与郭店协同发展;东部组团在现状镇区的基础上向北向南发展,与航空港经济综合实验区对接,发挥临港板块优势。
     
    对次干路滨河东路走向进行调整,以提高潮河沿岸居住用地品质,提升用地潜力,并与郭店镇相衔接。为提升镇区居住品质及景观塑造,对潮河进行整治,两侧将建设滨河公园,打造潮河沿线景观。

    以后,孟庄的楼盘宣传再也不用蹭港区了。
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    康桥林语镇
  • 房产评论师
    guhfgvf 点评 永威城 2021-01-12 21:37
    年底季,交房季,维权季。
     
    最近粉丝都在吐槽永威城和东原,东原本来在郑州没啥口碑,那样就那样吧,但永威不一样。
     
    永威之前的一期安置房事件,三四期学校事件,我个人觉得这都不算伤害到永威的核心品牌力,毕竟都是于品质无关的维权点。
     
    但从粉丝发的五期照片来看,这一次五期算是迎来了真正的品牌危机,品质有缩水嫌疑。

    当然,就个人情感来说,还是不希望永威品质掉地上,毕竟郑州也没几个房企拿得出手了,总不能全线沦陷吧?
     
    看粉丝的照片对比,不满的点在大门、景观、儿童娱乐区和效果图有差距。
     
    我看了下,确实素了些,之前有朋友买的三期书香庭,跟着去看过,感觉三期走的是庄重大气的路线,品质感要强一些,五期则完全不一样了,走的是简洁现代路线,线条都很简单,横平竖直,没啥装饰,品质感差一些。
     
    当然,之前就听说永威要一改之前的风格,改走简约现代路线,园林也不再搞那么密集了,走简洁的交互路线了。这无可厚非,现在郑州越来越多楼盘都开始走现代风,一水的玻璃幕墙,品质感很不错。
     
    但如果借风格转变之名,行减配降标之实,就肯定不对了!
     
    五期的整体风格符合目前的主流,这没啥可指摘的。但没弄出品质感,就是永威的错了。
     
    五期的业主当时也是看效果图心动的,效果图和实际有差距,这谁都可以理解,但差的太多,就有忽悠嫌疑了,比如最显眼的大门水景少了几棵树,业主又不傻,一眼都看出来了,永威这成本节约的太傻叉了。
     
    当然,距离交房还有一段时间,也许永威还会有整改措施,把效果图差的都补全。

    当然,也可能现在是冬天,景观效果出不来,到开春了可能会好些。

    当然,也可能永威引入碧桂园系后,真的打算走快周转,放弃一些品质了。
     
    只希望永威能坚守初心,把品质路线贯彻下去,别让郑州最后一面旗帜倒下去。
    (展开全部)
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