金辉一直算是个没啥声音的房企，但现在竟然上市了。
 
10月29日上午9点30分，随着一声浑厚的铜锣声响，金辉控股（集团）有限公司（以下简称“金辉控股”，股票代码9993.HK）正式在香港交易所挂牌上市，由此登陆国际资本市场，开启新的发展篇章。此次金辉控股IPO募资总额25.8亿港元，成为2020年下半年首家完成IPO的房地产开发企业。
 
公开资料显示，金辉控股IPO全球基础发行规模6亿股，发售结构为90%国际发售，10%香港公开发售，发行最终定价为4.3港元/股，接近最高定价4.5港元/股，募资25.8亿港元。农银国际、中信证券、海通国际担任保荐人。金辉控股也成为近年来少有的，在港股IPO中以高位区间定价的内地房企。
 
金辉在郑州目前两个项目：双湖科技城的金辉优步，滨河国际城的金辉云著。

按金辉的分类，拥有四大产品系，分别是针对首置客户的“优步系”产品，针对首改客户的“云著系”产品，面向大城市高净值人群的“铭著系”高端住宅，以及城市综合体“大城系”。其中“优步系”、“云著系”产品占据金辉权益建筑面积比例约57.8%。
 
可以看出，金辉对滨河的看法是个首改的市场，个人对滨河的看法是，一半刚需，一半改善的面积段，改善的价格，整体的感觉是介于管南和杨金中间的档次，刚需有余，改善不足吧。
 
金辉云著位于经开十七大街与经南十三路西南角，占地176亩，容积率2.5，共规划16栋楼：高层10栋，叠墅6栋； 户型：96㎡三房两厅一卫户型，117㎡三房两厅两卫户型，140㎡三房两厅两卫户型，151-166m2三室三厅三卫（叠墅）
 
高层毛坯16000的价格，并不算贵，可以看出滨河是向下的一个趋势。

金辉好歹还做了叠墅，想往高端靠靠，而后续的电建泷悦华庭和华发峰景湾全怼成了高层，并且增加140以下面积段种类。
 
个人判断，滨河没地还好，如果后续还有地，必然越来越刚需，面积越做越小。

这点和北龙湖一个道理，区域刚开始时都偏刚需，到中间期价值凸显，各种高端，到后期楼盘太多，库存积压，就开始低总价抢客户了。(展开全部)

天奕大概率是歇菜了，之前传的找人合作，但别的开发商又不傻，都不愿意接这个烫手山芋，房子咋卖，账咋算，连老大哥建业表示也看不懂。
 
这是一个典型的用力过猛的产品。
 
正如《创新者的窘境》中所描述的那样：
为了开发出比对手更好的产品，以获得更高的售价和更大的利润，经常“过度满足”市场的需求。
 
过度满足用户需求，用户想要A，你给了他ABCDE，结果BCDE全部用不上，既让用户选择困难，又浪费了团队开发时间。导致最终的实际使用体验下降，或者偏离产品设计初衷的悲剧结果。
 
一堆创新卖点砸上去，可能会有那么一小撮人认可这个产品，进而认可这价格，但这是一个小众市场（豪宅的大众市场仍是北龙湖），小众市场非常脆弱，就那三四百人，一旦这三四百人受到冲击，小众市场就会飞烟灭了，因为没有足够大的基数接盘。
 
开发商一定要警惕，不要做市场太细分的孤品楼盘，CEO没有好下场。

尤其是在郑州这样的市场，不要做特别好的东西，做个六七十分的就行了。

回到天奕这个项目，如果重新来过，可能以下几条路比现在顶豪的路线更能存活。

方向一：做大量的筒子楼小户型，参考金城时代广场，肯定是不愁卖的，流速非常快，就是有点LOW，也卖不上价。
方向二：参考融创兰园或者中原大观，1-2栋筒子楼+高梯户比高层+少量洋房设计，定位刚改，110-140为主力，应该也比较好卖，价格也能提上来点，坏处是中庸，或者地块太长，排不下来。
方向三：参考恒大云玺，还做大平层，但户型面积控制小点，不要那么豪，跟雅颂居对标就行。
 
可能以上三种利润都不行把，但怎么说呢，现在这个市场下，现金流比利润重要。(展开全部)

――正商左岸――

左岸11月份开盘，还是值得一看的。
 
正商左岸是正商在智慧城、生态城之后的又一南部大盘，还真别说，正商做豪宅、做高端盘都不太行，但弄大盘弄得真不赖。有次路过智慧城，看河流环境公园什么的真不错，整个小区像个沿河的小镇，感觉蛮不错的。正商对楼盘周边的投入还是舍得的，不像有些开发商扣扣搜搜的，不过，大手笔意味着细节不到位，但反正都是远郊盘，价格为王，不用讲究那么多。
 
正商左岸位于郑州市大学南路南四环向南2.6km路西，十八里河西岸，位置肯定是不如生态城智慧城，但这周围都是小盘，没啥竞争对手，正商一家独大，还挺好的。
 
其实正商这些大盘最值得看的不是房子，反而是售楼部，狠下血本。
 
左岸的售楼部约6万平方米、称耗资亿元打造，整个售楼中心由新中式风格打造，三进院落布局在诗意的水景、精巧的连廊等点缀之下，气势恢弘。景观示范区由儿童活动区、趣味花园和样板展示区组成，说是网红式公园体验地也不算差。
 
左岸首开地块非常大气，占地147亩，首期总建筑面积35.03万方，共2496户，容积率2.69，绿地率约40%，规划14栋90-123㎡高层，7栋121-140㎡花园洋房，1所幼儿园。
 
其中1#-9#、12#、19#、22#、25#、26#、28#为27F高层；3#、15#为24F高层；10#、17#、20#为9F洋房；11#15#21#为8F洋房；23#为7F洋房。
 
值得一提的是，左岸的户型比生态城 智慧城要好很多，都是三面宽的产品，尤其是120平的三房，不再是以往的长条两面宽。
 
项目目前认筹排号阶段，预计价格在9000元/平米左右，毛坯交付。(展开全部)

——龙湖雅宝天钜院——
 
管城区老城的盘其实都挺尴尬的，早期的康桥知园，名声已毁，还有金地铂悦，地块奇葩，近期的中博城，劣势较多，卖不上价，还有什么郑地美巢，世茂五里堡等小户型项目，反正老城没几个像样的正常楼盘。
 
管城老城位置是不错的，接近东区，配套成熟，人口密集，需求肯定是有的，如果在这里有个像样的楼盘，个人认为是不愁卖的，如果品质再高点，溢价也没啥问题。
当然，有人觉得这块都是破破烂烂老小区，环境也不咋滴，但老城地块就是稀缺，稀缺就代表贵，你看不上，但就是有人抢着买。
 
龙湖卡的这个点很好，2020年8月13日郑州雅宸房地产开发有限公司竞得郑州市1宗综合用地郑政出【2020】33号(网)，以总价77447万元竞得，容积率3.5，每亩单价1130万元，成交楼面价4842元/㎡。雅宝占比40%，龙湖占比60%。

相比万科的郑纺机地块单价2682.1万元/亩，楼面价13411.24元/㎡，还是很有竞争力的， 相比龙湖高新区地块6199的楼面价，也不算贵。当然，雅宝前期投入不知道多少了，更不论地块内还有兼容的商务，很累赘。
 
3.5容积率，肯定要做高低配的。规划有11栋住宅(7栋高层住宅+4栋洋房)+1栋幼儿园+1栋商务办公楼，洋房是7-8层，高层是34层。
 
按龙湖一贯的套路，洋房首层肯定很极致了，一二层复式加地下5米多层高的负一层，但个人感觉就是4栋洋房，买洋房真的很亏，高层估计是120-140平的大面宽产品，但楼间距不咋滴。
 
怎么说呢，这个产品还行吧，但个人觉得还是对不起老城区这块地，没做到极致，龙湖这两年也就这么回事吧。
 
个人更期待绿都的凤凰悦园，那才是管城老城区的明珠，碾压龙湖。(展开全部)

——恒大云玺——
 
云玺千呼万唤始出来，对外开始推广了，也意味着快要开盘了。
 
云玺首推的北苑地块位于中原区洛河路北、文化宫路东。占地仅仅只有25亩，但容积率高达5.094，位置太好，但又太小，要做高端，怎么办？

恒大的答案是，四角建楼，整块地让渡给景观。这很恒大，从效果图来看，几乎有20亩的地做了中心湖景，这让小地块不显小了，四栋楼也拉开距离，显得没那么密了。
 
高达8.6万方的地上面积，规划成了2栋37层高层，1栋36层高层，1栋32层高层，总户数：390户，停车位：1433个。其中：

一号楼37层，应该是毋庸置疑的楼王，1个单元，两梯两户，全部是250平左右的四房两厅三卫。

二号楼37层，次楼王，2个单元，两梯两户，全部是230/240平左右的四室两厅三卫。

三号楼36层，是1个单元，两梯两户，全部是190平四室两厅两卫。

五号楼32层，是最差的，1个单元，两梯四户，分别是110平，135平，146平。
 
高容积率做豪宅，恒大的取巧之处在于三点：

1、做极致大面积。一般大家会想，做140-160-180差不多了，但这样户型肯定不好，恒大干脆干到200以上，这样户型就好做了。

2、做竖排反向电梯厅。豪宅肯定要一梯一户，但并排太费面宽，所以还是竖着排，但一个朝东开，一个朝西开，还能保持电梯入户。

3、拉长厨房，为了做满容积率，恒大把厨房做的很长，这样保证了客厅卧室的大面宽。
 
除了大面积，对于云玺这样的豪宅来说，铝板+石材外立面是标配了，层高也达到了3.15米，地上/地下带装修双入户大堂，舒适度没得说。
 
至于精装还是毛坯，之前说是精装，预计卖25000，后来可能是考虑到市场变差，又说毛坯，估计卖20000靠上，还得看最后开盘的说法吧。
 (展开全部)

——时代城雅园——
 
碧桂园名门时代城一期、二期地块基本售罄，目前正在推三期雅园地块，也就是10号地。
 
10号地位于振兴路东、芦庄路南。整个碧桂园时代城的正中间，西边紧挨着商业用地，估计以后是个大型商业综合体，东边是规划小学，南面是站马屯明渠，北边是郑州市回民高级中学。未来的环境，配套都不错，避开了京广路和中州大道这两条主干道，比较私密，就是太靠里，离地铁太远，出行不方便。
 
鸿园占地约58.9亩，总建筑面积156942.72平方米，容积率2.99，绿地率：35.21%，规划有9栋高层住宅+1栋幼儿园+2栋配套用房，规划总户数：1180户，停车位：1213辆(地上118辆、地下1095辆)。

三期地块比一期二期都小，但指标，规划布局，建筑风格，户型面积都大差不差（90平户型有小小改进，之前单阳台改成了客卫联通双阳台，赠送率提高了），仍然走碧桂园一贯的适销跑量的路线。
 
整的来看，三期和一期二期没啥区别，没有惊喜，工厂量化产品。
 
预售均价精装12300，相比一期二期12600-13000的价格来说，应该受到融创城的分流压力，降价了吧。
 
个人感觉碧桂园在管南还是挺能沉住气的，一直没有明显降价，偶尔搞个几套特价房也12000左右，碰到节日会额外优惠一个点。(展开全部)

融创城又降价大甩卖了，19号的2、5号楼。
90平的12300
130平的10500

不过，越是便宜，咱越要注意，不能为了便宜啥也不顾，说说房源的缺点吧。
 
1、紧挨废品分拣中心。这个之前关注融创城的都知道，当时还闹过一阵，19号地东边社会福利设施用地的一块，是管城区废品分拣中心，虽说没有厨余废品，但紧挨这么大个废品站，还是要掂量掂量。
 
2、紧邻高架。2号楼几乎贴着南四环高架，噪音粉尘影响是免不了的，这点无须多说，去现场看看都知道了。
 
以上是两个硬伤问题，还有些之前就有的。
 
3、阳台问题。融创城的阳台之前都不是赠送的，也没有飘窗啥的，融创几乎不做赠送面积。这点需要注意下隐形成本。

4、大堂问题。这个我之前提过，融创城没入户大堂的，可以再仔细问问置业顾问。

5、立面问题。这个是推测，单从效果图看，外立面较之前应该是降配的，和祈福城那个立面差不多，应该比较廉价，有懂的朋友可以看看是不是这样。
 
不过，即使如此，融创相比前期同类的房源，仍然降了1000块钱左右，降幅不小，这就让周围的永威城、富田九鼎公馆非常尴尬，15000多和12000多差了30万，在永威买个89的钱，能在融创买个130的，这怎么拼呢？
 
金水北的和昌优地、中原区的金科中原，管城区的融创城，这算是各区代表性的降价大杀器。

他们现在是降价跑量了，就看其他竞品跟不跟，如果一旦跟进，就是郑州全域的降价狂潮。

如果其他竞品不跟进，那市场就是到此为止了。(展开全部)

——天麓·麓客——
 
天麓的住宅七七八八了，目前主推的是麓客公寓。
 
天麓本身占地就不大，只有50亩，规划6栋楼一竖条排开，最北边7号楼就是麓客公寓，总层高32层，6梯18户（梯户比很宽松，3户用1个电梯，不用等很久了），南北朝向设计，层高3米（这个层高就比较低了，一般平层公寓3.2/3.3都常见），暖气入户，主打产品是38-72㎡的一室一厅，两室一厅，毛坯交付，预计2022年10月31日交付。
 
单从舒适度来说，这个公寓还是不错，看碧桂园也是想往高品质公寓路线走的。但价格着实不便宜。
 
不带学位均价9800元/㎡，带学位均价11000-12000元/㎡（相当于一个学位5-7万左右），与农科路小学国基校区签约，有100个学位名额。
 
捆绑学位销售的项目不少。
 
比如和昌优地，带学位带装修的18500，没学位毛坯的15500.

比如清华启迪科技城的公寓，可送一个上清华附中郑州学校的名额。

买个房就为了上学用，上了学再卖肯定得亏一大笔，感觉像买了个一次性的房子，很不划算。
 
其实这种现象是不对的。

工商部门早有规定，开发商私售学位，将学位和房产捆绑销售属违规行为。

学校方面也有问题，学校应该老老实实走提高办学质量的路，无论是民办学校还是公办学校，都不能将办学当成赚取高额利润的资本市场。
 
后期美盛教育港湾还有大量公寓，可能也会采用公寓带学位方式。

大量的学位被捆绑卖掉，而一个学校的学位是有限的，这样势必影响正常划片业主的利益。(展开全部)

——金沙湖7期·湖岸水晶——
 
沉寂已经的金沙湖高尔夫观邸，终于推出7期新品——湖岸水晶，还是挺精品的。
 
这个项目也命运多舛，早期是高尔夫地块的合规问题，后来又是实控人的问题以及证件问题，所以说虽然地块素质很好，但价格后来都降了，在今年上半年可能是缺钱把，六期还出过12xxx元/㎡的价格。现在这个七期也还行，市场价略低吧。

92户型均价：14500元/平米
115户型均价：14800元/平米
125户型均价：14700元/平米
148户型均价：15200元/平米

想想南三环附近，九鼎公馆15500，永威六期15500，金沙湖这个价格真的不算贵。
还有分期政策：5%网签，年底12月5%，明年6月份7%，明年12月份7%，2022年6月6%。
 
七期位置不错，南临经南九路，北接经南八路，东临第九大街，西至第八大街，其实是和绿都紫荆华庭、正商中州城在同一条横线上，而且南侧临湖，观景效果一流，地块也是大面宽短进深，视野没得说。
 
总占地82亩，地上建筑面积约17万㎡，容积率2.99，绿化率35.10%，由11栋高层住宅、地块西北角3F集中商业组成，总户数1064户；
 
采用现代简约风格，在立面设计中采用太空铝板搭配全景玻璃相互交错的立面设计风格，以简洁的线条为基调。社区主入口处，有豪华精装挑高大堂，每栋楼单元首层及负一层也都有精装入户大堂。
 
户型非常好，每户均设计有大面宽的全景阳台，稍大点的户型，阳台能达到10几米，阳台采用圆角弧形玻璃栏板设计，会呈现一个广角的视野。
 
这个项目其实非常适合刚改，小户型92的反而不划算，一定要买大的。
 
比如125㎡三房和148㎡四房，全部是南向一体阳台，北边还有生活阳台，光阳台面积快有20个平方了，其中一半算赠送的话，相当于送了个房间。(展开全部)

——融创中原大观——
 
这个项目卖的产品很杂，价格梯度也很大，所以，虽然一直吹自己是北龙湖旁，但由于产品种类参差不齐，很难让人觉得高端。
 
第一类产品：普通高层成套住宅
20层的高层，两梯五户，有85平/112平/130平/142平，均价18000-19000左右
 
第二类产品：普通产品非成套住宅
在高层里有一些局部光照不过关的房子，由于是非成套住宅，不限购但首付需要50%，均价13000多，
需要注意，虽然价格便宜，但采光不过是硬伤，而且非成套在税费/抵押上都有瑕疵，当然，毕竟是住宅，是可以落户上学的。
 
第三类产品：70年产权公寓
12号楼AB两栋，临中州大道，A栋是4梯13户，B栋7梯19户，都是70年产权公寓楼，主力面积为63-70平，目前主要剩西向的房源，一口价135××。最近搞活动，再补三年月供2500-3000。
 
第四类产品：洋房（19#  20#   21#）
7层洋房，一梯两户，全部是133㎡方正洋房
首付30%   均价21000
首付50%   均价14900
一次性付清 均价13900
这三栋洋房真可怜，被一圈筒子楼包在中间，而且南高北低，采光尴尬。
 
其实整个中原大观看下来，小户型甚至是投资型小户型占了70%的量，交房后肯定人多的不得了，而且很乱很杂。(展开全部)