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小顽童 房产评论师

  • 房产评论师
    小顽童 点评 融创瀚海大河宸院 2020-03-26 17:08
    郑州城区内号称万亩大盘的有两个,一个富力建业808(首期富力建业尚悦居),一个融创瀚海大河宸院。

    当然这个万亩一般包括公园绿地、水域、路网和安置用地等,纯开发用地也就两三千亩。

    大河宸院一期在2017年上半年首次开盘时候可以说恰逢其时,小高层均价16000元/㎡,洋房均价20000元/㎡,热销。随后遭遇市场下行,二期开盘价格大打折扣,一期随之也经历逃不掉的维权事件。

    目前在售三期,位于北四环高架以南,天河路以东。占地93亩,容积率3.29,规划9栋高层组成,包含95㎡三室两厅一卫、118㎡三室两厅一卫、136㎡四室两厅两卫、143㎡四室两厅两卫。

    三期是中式宸院风格,以书院文化为主题,建筑风格采用的是现代公建化立面,,车位配比1:1.1。

    项目周边配套相比一期有一定增加,南侧为9班制的公立幼儿园以及惠济新区小学,周边还有郑州师范学院附属实验中学、郑州市第三人民医院 古树苑公园等。

    三期距离地铁2号线惠济区zf站约1.2公里,步行约15分钟,未来周边还有地铁3号线,也算是准地铁盘。

    融创这个开发商挺能耐,老业主都在骂,新业主抢着往里进。房子品质一般,吹牛逼一流。不过,相比大部分楼盘,还是有一定品质基础。

    项目近日就要开盘,开盘价高的话,关注这个楼盘的朋友不妨等等,尤其是意向大户型的,你就多等等,惊喜一般在后面。
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    融创瀚海大河宸院融创瀚海大河宸院融创瀚海大河宸院
  • 房产评论师
    小顽童 点评 康桥东麓园 2020-03-26 10:06
    康桥东麓园自2018年入市至今,销售情况一般,还剩下近400套房源。

    个人认为,该项目最大的问题就是首开价过高,过于自信,以致现在自食其果。

    早期单价过高,备案价低,装修拆分,导致购买门槛加大,损失部分客户。

    后期杨金片区价值趋凉,周边竞争加剧,客户意向锐减,销售实属难矣。

    目前,在售高层不足20000,且不分拆。如若首开不碰20000的天花板,现在大概率尾盘阶段。
    虽然定位改善,但建标和精装标准实在应付,具体不再多说。

    2018年可以说是康桥品牌价值的分水岭,之前的康桥还能卖出溢价,卖出自信。之后的康桥越来越提不起来。

    康桥知园、康桥朗城、康桥香溪郡、康桥悦蓉园交房一个,维权一个。

    虽说处于维权大势之下,但这几个项目的交房标注真对不起当初的溢价。

    目前,该片区西有美盛北龙台、福晟九州府急不可耐,东有泰禾东府大院、天伦风华苑、绿城桂语兰庭虎视眈眈。另有兄弟项目康桥香麓湾含苞待放,据说定位仅次于康桥美庐湾,高低配设置,预计下半年入市。

    等到门口的明哲路向南打通至北龙湖后,项目价值会有些许拔高,只不过会等到何年何月何日呢?
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  • 房产评论师
    小顽童 点评 宏光揽境(宏福花园) 2020-03-16 13:48
    宏光·揽境,位于龙湖外环西路与龙湖中环路交会处。项目总占地约64亩,容积率2.98,绿化率35%。共规划9栋高层住宅,包括7栋17~26层住宅楼、1栋幼儿园、1栋商业。

    建筑设计为上海日清建筑设计事务所副总建筑师董俊杰,景观设计由山水比德首席设计师孙虎、设计总监刘娜“二人执笔。

    虽然位于北龙湖南岸,但已脱离核心区,该项目多年前曾参入内购事件,在此不再赘述。地块南侧为东方御景祥悦苑,曾经也是问题重重。

    周边规划有地铁6号线,社区东北角有一个加油站,内部还有一栋公租房。

    进去小区之后的感觉,还是很不错的,有丝丝北龙湖的气质。

    目前在售4/8号楼,包含86—89㎡两室两厅一卫、110㎡三室两厅一卫、113—115㎡三室两厅一卫、153㎡四室两厅两卫等几种户型。户型设计都很一般,没有什么可圈可点之处。

    春节前1月12日首次开盘,推出188套房源,去化约140套,目前主要剩下部分小户型,去化较难。
    在售86—89㎡小户型均价23500,大户型均价25000。

    价格适中,比较适合考虑置业北龙湖但手头略紧的人群。

    如果大户型的话,个人认为并没有前段时间恒大悦龙台24000的高层具有性价比,还带精装修。
    另外,目前北龙湖竞争惨烈,很多大开发商的品质社区也在竞相出货。

    比如1.6容积率、32000元/㎡、140㎡的6层洋房也不是没有,可以作为择优选择。
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    宏光揽境(宏福花园)
  • 房产评论师
    小顽童 点评 星联岚溪府 2020-03-07 09:35
    星联枫桥湾效果图出炉,很是炫酷。之前的星联岚溪府自比小晴宇的话,这个可是超越瀚海晴宇的存在。

    项目位于郑东新区白沙片区,北临象辰路,南临贾鲁河,西临中山路,也就是象湖壹号三期南侧。

    用地面积19759.1㎡,约29.6亩,建筑面积50815.85平方米,绿地率35.01%,规划8栋建筑,高度不超28.9米。项目整体用地约为34814 ㎡,约52.3亩,从侧还有一小块地。

    容积率不超1.60,户型面积段为150 ㎡、170 ㎡与195 ㎡。项目整体建筑风格为现代主义风格,外立面设计灵感来源于蜂巢的六边形造型,材质选择为全铝板外包。

    地块素质是真的好,低密、临河。项目南侧紧邻的贾鲁河正在改造当中,房子建成之时,绿化已经成型,真正的河景房。

    另外,中山路跨贾鲁河大桥建成后,距离地铁8号线龙王庙站也将更近,应该在1公里左右,可以称之为地铁房。

    至于项目入市时间,大概率要在下半年。目前星联岚溪府还有较多房源待售,够消化一段时间。
    价格应该要超过象湖壹号洋房价格,预计2万左右,甚至更高,具体还要看其他产品定位。

    星联这两年正在加速扩张,希望在品质层面有所建树。目前手中储备地也很充足,昨天刚在开封拍得一块地,单价534万元/亩,楼面价5007元/平。去年在国际物流园区也竞得一块,后续还有白沙厨卫城地块。
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    星联岚溪府星联岚溪府星联岚溪府
  • 房产评论师
    小顽童 点评 亚新美好艺境 2020-03-06 10:43
    这两日,亚新美好艺境、名门紫园、亚太绿博花园的业主无疑是兴奋的。

    原因就是地铁8号线向东延长一战至文创园站的消息,也就意味着4—5年后出门即可坐上地铁通往市区。

    虽然有的网站的招标信息已经删除,但部分官方网站依然存在,大概率实锤。

    对名门紫园的利好只是限于七期、八期地块,其他地块略远,而对亚新美好艺境的利好则是实打实。

    这个项目2016年入市,也是呼声一片,当时的绿博可谓天之骄子。

    初次开盘是在2017年中旬,市场趋冷,效仿融创象湖壹号二期全款先选,六成后选,结果不尽如人意。

    后期一直维持高层11000——14000元/㎡,洋房13000——17000元/㎡的价格区间,拖拖拉拉,始终卖不完。

    直到去年,俨然成为准现房,还有上百套房源。最终售楼部将房源及车位打包给中介,市场上出现均价11000元/㎡的洋房。

    现在看来。前期购入美好意境的已经完美跑输大盘,后期低价购入的虽有不确定性存在,但已然OK。

    这个小区去年本人进去看过,品质一般,并没有达到前几年的吹嘘标准。但这个位置的洋房产品,加上地铁加持,单价不超11000元/㎡,个人认为还算可以。

    并且面积不算大,不像名门紫园的洋房,面积过大导致总价过高,送学位都卖不出去,前段还传出部门工抵房12000元/㎡,前期以20000元/㎡左右价格购入的人真是血亏不止。
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    亚新美好艺境
  • 房产评论师
    小顽童 点评 康桥悦溪园 2020-03-05 11:03
    康桥悦溪园位于人文路与新城大道交会处东800米路南,项目占地63亩,容积率2.5,建筑密度20%,绿地率35%。

    总规划建筑面积约14万平方,规划有10栋17-18层小高层,包含建面约89-173㎡户型,共计824户。

    康桥悦溪园的建筑设计由上海柏涛打造,采用现代典雅的建筑风格。楼体顶部采用玻璃幕墙和铝板处理,单元大堂采用米白色铝板+仿铜色铝格栅,楼体立面采用深灰色涂料配米白色涂料。

    户型主要包含89㎡三室两厅一卫、115㎡三室两厅两卫、125㎡三室两厅两卫、145㎡四室两厅两卫、170㎡四室两厅两卫等五种,145㎡四室虽然略紧凑,但也做到了四开间朝南,保证三个房间南侧设计。170㎡户型全部在楼王位置楼栋,两梯两户设计。

    康桥悦溪园的位置与兄弟项目康桥香溪里都很尴尬,其他项目要么交通便宜,要么有地铁预期,这俩儿都没有。能说得来的也就是距离绿博园和枫杨外国语东校区相对近些。门口的中原大道向西方向迟迟无法打通,打通之后会有改观。

    周边永威上和郡价格倒是挺高,但一直去化缓慢。还有有个正庄恒煕东苑,共两块地,之前传出团购价格不到9000元/㎡。

    因为在贾鲁河对岸就是中牟新县城,路劲国际城高层价位在9000元/㎡左右。康桥这个应该会比其高个1000元/㎡左右,再加上小高层因素,预估售价在11000元/㎡左右。
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    康桥悦溪园康桥悦溪园
  • 房产评论师
    小顽童 点评 远洋万和四季 2020-03-02 17:24
    远洋沁园展厅于1月11日正式开放,随后受春节及疫情影响一直关到现在。

    这个项目算是远洋地产在郑州正式落下的第三子,三个项目有个共同点,都比较偏远,远离主城区嘈杂。由于地块是和新田共同开发,相当便宜,单价118万元/亩,楼面价不过千。

    第一个远洋风景,自2018入市以来一直不温不火,项目地址也不在南龙湖核心区,与其他楼盘无法形成聚合之势,比较尴尬。

    第二个远洋万和四季,刚入市时候还能以地价走量,后期伴随绿博房价集体崩塌,赔本也没赚到吆喝,不足200套房源也没有清掉。

    之前传闻的远洋太古里以及老鸦陈城改项目渐渐了却了踪迹,估计黄了。

    还有一个合作项目远洋中能荣府,位于南港,以叠墅为主。

    远洋沁园位于荥阳洞林湖与五龙路交会处,贾峪镇一中附近。

    项目规划9栋18层小高层、14栋6+1层洋房、1栋幼儿园,共计1321户,容积率1.99。产品涵盖建面约82-170㎡洋房和小高层 。小高层主要包含82㎡三室两厅一卫、96㎡三室两厅一卫、117㎡三室两厅两卫等多个户型类别。

    82㎡、96㎡户型均是三开间朝南、两卧朝南、宽阳台设计;

    117㎡两个户型略有不同,一个是三开间朝南,一个是两开间朝南。

    洋房主力户型为128㎡三室两厅两卫,约14.8M面宽,大面宽客厅,约7.8M阳台,着实不赖。


    项目还有一个优势就是距离地铁6号线首发站较近,只是预计开通时间还要4年左右。

    整个洞林湖片区在碧桂园首个项目郑州碧桂园进驻时候以及2017年左右相对火热一些,随后便逐渐沉迷。

    目前福晟南山府、东原阅境、恒大山水城等多个项目再次厮杀,价格战打的不比绿博差。
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    远洋万和四季远洋万和四季
  • 房产评论师
    小顽童 点评 恒大未来之光 2020-03-02 11:57
    今天再次被恒大的软文刷屏,数百万营销费用力推78折购房政策。

    自2月18日,由许家印签发的恒大集团关于楼盘销售特大优惠通知文件后,天天被恒大的置业顾问轰炸。

    截止至2月29日,全面实行购房75折优惠以及无理由退房等政策。

    今日又再次推行购房78折优惠:

    本人购买:2000元定金抵房款,房屋总价再减40000元,额外享受99折;

    推荐他人购买:享有35000元现金奖励和房屋总价1%的佣金,同时返还2000元定金;

    别人买走:返还2000元定金,给予1000元补偿金;

    在5月10日前未成功销售的:返还2000元定金 。

    易居公布的销售数据显示:截至2月底,恒大累计销售875.5亿。

    超越万科、碧桂园、保利等一众房企,接近营销大亨融创的3倍。

    这个数据有没有水分?应该是有的。

    这些个政策有没有效果?绝对是有的。

    仅笔者身边,就有好多人在上个月购入恒大房子。

    出乎意料的是还有两个本身就没有购买意向,也被这个政策忽悠的着急忙慌下定。

    一个朋友购入恒大未来之光89㎡小高层,单价约7800元/㎡,美其名曰投资。价格相比开盘价基本持平,长期看还算可以

    一个朋友购入恒大未来城170㎡高层,单价约7400元/㎡,美其名曰自住。价格也不算高,相比2018年价格跌去3000元左右。潮水退去,连裤衩都没找到。

    这两个朋友还有一个共同点:购入房子距离新居住地20公里左右!

    但他们都买了,并且挺心满意足,这也就是恒大的威力所在。

    至于无理由退房政策,听听就得了。

    据悉,当你选完房之后,置业顾问会要求3天内交齐首付款,否则取消各种优惠。

    这些人本身就已心动,一般也不会再作反悔,只能乖乖就范。

    可是,首付款不退!你懂得!
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    恒大未来之光恒大未来之光
  • 房产评论师
    小顽童 点评 华发储备地块 2020-02-15 11:25
    继华发在滨河以单价1245万元/亩,楼面价7651元/平的低价摘地后,中交地产以低价连得两地块。

    22号地位于经南十二路以北,经开第十八大街以东,总占地约36亩,容积率不超2.5,以单价1254万元/亩的底价成交,楼面价7524元/平。

    23号地位于经南十二路以北,经开第十九大街以西,总占地约38亩,容积率不超2.5,以单价1369万元/亩的成交,略高于底价,楼面价8211元/平。

    首先,个人认为这两块地之前应该和中建有过确切磋商。之前土拍的时候中交就有意参与,只是势头略有不足。再有就是原定2月18日出让的北龙湖12号地以及白沙地块都被迫中止,滨河还是坚持推进。

    这两块地有个劣势就是有很高的公建占比,进而导致成本略高,但如果开发商能优质处理的话,也会变相提高溢价。

    有一个很大的优势就是,两块地出自于同一个开发商,这样就可以统一规划,相互照应,互补互利。相比金地与海马项目,可以达到1➕1大于2的效果。
    虽然中间有绿化带作为分割,但经此疫情影响,小而精的社区应该会更受欢迎,大社区相对来说人员更杂,不便管理。

    目前,周边绿地澜庭 康桥悦蓉园 信保春风十里 青风公园等社区基本建成,甚至有的已经交房。小片区还是很成熟,等三年以后,将会更加成熟。

    想想青风公园高层均价16000一平,康桥悦蓉园高层当初均价18000一平的价格,中交的发展空间还是很大的。

    只是,目前滨河市场依旧很冷,中交子公司绿城时隔多年首入郑州的项目也是开盘爆冷。
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    华发储备地块
  • 房产评论师
    小顽童 点评 蓝城玫瑰园 2020-01-14 16:11
    白沙省实验中学东侧的宏升地块再出新产品规划!

    前段时间,华联嘉禾·象湖学府的产品报告流出,并有价格信息透露。

    随后,宏升发出一纸声明:未与任何公司联合开发。

    近日,郑州宏升置业有限公司旗下备案项目:银榕居再次流出。

    产品规划方面,相比之前也有所调整。

    项目位于郑东新区,北临泰来路,南临商鼎路,西临恒通路,东临龙王庙街,地块编号bs23-19-01,用地面积31127.07平方米,约46亩,建筑面积108790.23平方米,绿地率30.1%,规划9栋高层建筑,建筑高度59.75米。

    1#、2#楼全部为118㎡三室两厅两卫,户型方正,三开间朝南;

    3#、4#、5#、6#楼为128㎡和143㎡两种三房户型,户型都很不错,部分边户四开间朝南;

    7#楼全部为98㎡三房户型,三梯六户,连廊设计。

    8#楼有一个单元是118㎡三房,剩余为98㎡小三房。

    目前主要针对省实验中学教职工团购,单价14500元/㎡。

    价位适中,起码比去年蓝城诚园17000元/㎡价格有很大空间。

    如若教职工大批量团购的话,划片省实验中学应该也是板上钉钉。

    只是去年已经通过的地铁8号线一期尚未开建,总让人感觉少些什么。

    紧邻宏升的还有蓝城诚园C地块,不知今年是否开售。另外,再加上郑信路附近的汉德如意府,也算是给本就供应量不大的白沙片区补充下能量。

    据说,蓝城玫瑰园小高层卖的还不错,只是叠墅有很大难度。这又出来一个小劲敌,尚需堤防一下。
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    蓝城玫瑰园蓝城玫瑰园
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