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小顽童 房产评论师

  • 房产评论师
    小顽童 点评 绿都雁鸣叙(雁鸣湖储备地块) 2天前
    绿都雁鸣叙为2017年3月绿都地产在雁鸣湖摘得两块地,一块位于中牟雁鸣湖镇,环湖路北、雁鸣大道西,面积约58.18亩,成交总价约6570万元。另一块位于中牟雁鸣湖镇,环湖路南、雁鸣大道西,面积约195.90亩,用途为商业用地,成交总价22,149.8482万元。两块地容积率都小于1.5,建筑高度小于40米。

    项目规划建面约113—125㎡合院、联排产品,地上最高不超过三层,最大使用面积达420㎡,规划总户数528户。

    中间也发生过很多事,甚至之前建造的一部分建筑都有拆除,除了售楼部保留。传闻是想要变规,但没有达到结果。

    这个楼盘最大的优势大概就是实用面积和赠送面积较多,能达到建筑面积的两三倍。最大的劣势就是商业属性,40年产权,再交易税费高。之前中牟国家农业公园里的橡树文苑也因土地性质问题多次被媒体关注,后期被瀚海收购。

    雁鸣湖片区的别墅项目还是很多,绿地香颂、永威上和府、正商双湖湾、长基雁月湾、万科长基云庐,除了2016/2017两年蹭着市区热度大卖一把,近两年日子也是相当难过。

    整个片区除了环境优势,其他基本没有什么配套。优质学校、优质医院一个都没,雁鸣湖水也是几近干涸,令人惋惜。

    项目预计月底左右首次开盘,联排总价300万左右,合院总价400万左右,价格相对周边不算高。整体而言,适合没有名额且没有投资要求的人群。

    周边价格差异化还是很大,长基雁月湾联排12000/平起,永威上和府洋房均价14000元/平。你买不买,它就在那里。
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    绿都雁鸣叙(雁鸣湖储备地块)绿都雁鸣叙(雁鸣湖储备地块)绿都雁鸣叙(雁鸣湖储备地块)
  • 房产评论师
    小顽童 点评 美的翰悦府 2019-07-15 15:24
    诞生于佛山顺德北滘小镇的美的,不仅让旗下电器名扬全球,更是让地产板块荣登地产50强,一句让“生活可以更美的”的广告语声音斐然。

    继开封第七大街美的国宾府后,美的在郑州也只有一个翰悦府项目。近一年来,美的也一直在找地寻求开发、合作,目前还没有明显眉目。美的这个名字起的也不好——没地,开个玩笑。

    项目位于高新区双湖科技城莲花街南、川杨路东,总占地78亩,容积率2.99。

    共计13栋楼,其中11栋高层住宅,一栋商业、一栋幼儿园。户型包含78㎡两房、89㎡三房、110㎡三房、130㎡四房,两梯四户和两梯六户设计,规划总户数1544户。

    项目定位刚需,78㎡两房、130㎡四房所占户数比都不高,89㎡三房、110㎡三房所占户数比相对高些。主打精装、智能、科技等卖点。

    主打精装、智能、科技等卖点,尤其是其智慧家居方面,融合美的电器旗下智能家电,配备远程安防监控、语音控制家具家电、小美精灵等系统。还有一个可看视频、听新闻、听音乐的魔镜,只不过是需要选配。

    项目东侧为郑州中学高中部,西侧为同一天拍地的金辉优步花园,高低配设计。南侧为正商湖西学府和所剩房源不多的华润悦景湾。

    周边竞品还有中海万锦熙岸,紧邻已经注水的天健湖,距离规划中的地铁9号线站点约1公里。主推洋房,精装修均价16000元/平。

    万科城湖心岛,距离湖心岛一路之隔,距离地铁8号线、9号线站点约1公里,在售高层均价13000元/平。

    美的这块地每亩地价926.4万,折合楼面价4632元/㎡,据说开盘价在13000元/平左右,还算可以。

    另外,同在电器行业的奥克斯也已经进军郑州。只不过其名气和规模相比美的都要小些,至今还徘徊在地产百强之外。
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    美的翰悦府
  • 房产评论师
    小顽童 点评 亚新紫藤公馆 2019-07-11 16:55
    亚新紫藤公馆自摘地至今已有三年时间,共计589套房源,剩余一半左右。

    目前,售楼部入口处一栋楼体的外立面材质已经呈现出来。大部分采用太空铝板,辅以白黑简约风,个人挺喜欢这种效果。前段时间路过瀚海观象工地,外立面样板看起来并没有呲的那么优雅。
    很多人一听到这个项目卖24000一平时,都会咂舌。其实,均价大多在25000-26000之间,部分大户型甚至28000一平,24000以下的几乎没有。

    价格贵不贵?市场已经证明。我认为这个项目销售不佳的原因有以下几点:
    1.虽说位于距离东四环较近,但周边小环境实在嘈杂。不仅有大量新建安置房,还有早期小开发商作品。路网也没完全打通,客户过去之后,整体感观很差。
    2.单价较高,且贷款需要分拆,首付比例较大。
    3.很多人对亚新做高端产品信心不足。
    4.呈现出来的景观示范区太差,跟刚改小区有的一比,白瞎了山水比德的景观规划。

    目前,想要打破销售困境:
    一方面,等待市场上行,大行情的到来,但短期内无望;
    另一方面,降价。但这个项目背后还有一个股东——郑州建投置业有限公司,也就是郑州市财证局。国有降价,几乎比登天还难;
    或者,精装改毛坯,变相降价。
    至于,品质提升方面也不太现实,受更多方面影响。

    其实,白沙房价已经在昂首向前。伴随蓝城诚园16800一平的价格坐实,蓝城玫瑰园首次开盘如果能突破18000一平的话,将会更进一步。

    另外,亚新三公馆的会所是真不赖真不赖
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    亚新紫藤公馆亚新紫藤公馆
  • 房产评论师
    小顽童 点评 绿城滨河储备地块 2019-07-09 10:25
    时隔多年,正统绿城,再现郑州。

    着眼全国大小开发商对品质的追求与情怀,绿城敢说第二,应该没人敢说第一。

    虽然绿城在郑州只有绿城百合公寓、绿城玫瑰园、中牟绿城百合花园三个正统项目,但关乎绿城的传说也一直流传于地产圈内。无外乎其十几年前对品质的高要求以及二手房市场的高倍涨幅。本人也是绿城粉一枚,并在之前砸锅卖铁入手一套。

    之前偶见某公众号写永威李老板对当初所住绿城的房子不太满意,便自己掏腰包对一些地方进行修缮。我想如果让偏执的宋卫平住进永威的房子,要么选择搬走,要么拆除重建。

    不否认永威在郑州对品质的追求,确实跟李老板的坚持有很大关系。但毕竟永威手中就这几个项目,老板都能够得着。如有一天,永威项目布局全国,还能坚守的住吗?比如,与之齐名的康桥,已经开始脱裤子。

    项目规划22栋16-17层小高层以及一栋幼儿园,容积率1.99,规划总户数为1268户。纯小高层设计,符合绿城的一贯作风。但不知道绿城的绿化风格是否能满足目前的大郑州人民,毕竟草坪有点多。

    户型面积包含103㎡、115㎡、128㎡、142㎡四个,其中103㎡、115㎡、142㎡的户数比例都在21%左右,128㎡的户数比例在37%左右。整体而言,还算纯粹。虽说面积区间有点小,但应该是对区域调研之后而为之。目前,滨河区域大户型去化确实不好。

    虽然拿地价不算高,楼面价8804元/㎡,比2016年亚新的拿地价还要低。但绿城的售价也向来不便宜,19000+的可能性要大写。

    目前的绿城能否继续坚守之前的追求,暂不得而知。毕竟成就它的宋卫平已把重心放在蓝城上面,寿柏年也在去年初清空绿城股份。伴随着绿城旧将曹舟南宣布不再连任绿城CEO,中交派出张亚东接管绿城,我们只能多出一丝祈祷。
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    绿城滨河储备地块
  • 房产评论师
    小顽童 点评 瀚宇天悦城 2019-07-06 15:50
    瀚宇天悦城总占地约700亩,总建筑面积约160万平米。规划有住宅、公寓、写字楼、商业等多种建筑类别。以三全路和新龙路为界,分为南片区和北片区两个地块。

    首期占地96.9亩,容积率4.89,规划建设11栋楼,包含8栋25—34层高层和3栋公寓,面积区间包含80-87㎡两房、96㎡、108㎡、114㎡、124㎡三房;143㎡四房,共计1795套房源。目前主推住宅部分,预计八月份开盘。

    公寓包含层高4.5米的LOFT以及层高3.4米的平层公寓。LOFT户型面积在50㎡左右,规划1820套,平层户型面积在41㎡左右,规划261套。

    开发商瀚宇集团成立于2006年,董事长杨宝宏之前在国基担任过总经理。曾参与琉璃寺城中村项目的改造,并在郑州开发瀚宇天悦项目。随后在2013年,与荥阳市zf签署合村并城开发协议,开发3600余亩的瀚宇天悦湾。目前在新密、海口、广州等地都有布局。

    已经交房几年的瀚宇天悦一期品质还算过得去,目前二手房18000元/平左右,前期卖的也很火爆。去年还有新房在售,均价15000元/平。这个小区房价上涨快的原因和龙门实验学校不无关系。学校教学质量在北区还算知名,并且很难进去。另外,校舍以及教学配套都很不错。

    首期地块的优势主要是位置不错,小区门口就是地铁4号线,以及文化路上的地铁7号线。并且据说还会引进龙门第二实验学校,师资力量与龙门实验相当。但无奈城改用地,容积率过高,整体舒适度不高。
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    瀚宇天悦城
  • 房产评论师
    小顽童 点评 中海天悦府 2019-07-03 14:52
    中海万锦公馆兄弟项目天悦府终于正式入市,之前已经预热过多次,但都因各种原因搁浅。这相邻的两块地都是在2017年9月份竞拍所得,当时还算是滨河土拍的高潮期。

    中海方也有意让两块地同期入市,但无奈市场环境太差,只能一拖再拖。占地只有77亩的万锦公馆销售一年多还有约三分之一房源,更别提这块占地107亩的天悦府。但毕竟央企背景,资金雄厚,融资成本低,不差钱。

    项目包含10栋33--34层高层住宅,1645户,以及132套商墅,共计1777套房源。在建筑排布上,采用了北高南低的排布方式。北侧为高层住宅区,南侧为商墅区。整体建筑风格为新中式,外立面为涂料及真石漆,局部采用石材。

    高层产品中包含89㎡、107㎡、125㎡、143㎡四个主力户型,户型都不错,全部都是三开间朝南。

    这次相对万锦公馆的主要升级之处就在景观方面,毕竟占地面积更大。整体为北方中式传统园林风格,景观面积约3.4万平方米,并规划有中央景观。

    本次室内为毛坯交付,配有指纹、密码、刷卡、机械钥匙四合一门锁,公共区域为精装修交付,预计均价在15800元/平左右。至于万锦公馆,应该会暂时放缓推售。

    这个楼盘相对周边其他项目最大的优势就是距离郑州外国语经开分校近,但也不敢宣传自己是学区房,也是尴尬之处。
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    中海天悦府中海天悦府中海天悦府中海天悦府
  • 房产评论师
    小顽童 点评 星联御象湖 2019-06-27 16:29
    在星联御象湖即将售完之际,星联芒果集团在白沙第三个项目星联岚溪府缓缓袭来。

    项目位于郑开大道与中山路交叉口南300米,星联御象湖北侧。

    地块总占地约69.5亩,占地面积46296㎡,总建筑面积191856㎡,容积率2.99。
    整个小区包含9栋22-26层高层和一栋幼儿园,纯高层,两梯四户设计。

    本想着在土地日益稀缺的雁鸣路片区,星联会把这个盘打造成纯改善定位。结果只是对御象湖的简单升级版。

    楼盘整体风格为现代主义风格,比之前星联湾和御象湖有很大提升。户型面积包含95㎡、100㎡、105㎡、110㎡、125㎡、127㎡、135㎡、155㎡、165㎡等多个面积。其中100㎡及以下面积段占到总户数三分之一,135㎡及以下户型占到总户数百分之九十。

    小户型占比较大,也是因为御象湖小户型卖的好。目前,御象湖尾盘所剩房源也是多以大户型为主。

    项目总户数1104户,这个体量在供应量不足的白沙片区应该是不愁卖。预计售价14000左右,比现在的项目价格略高一点。如果周边蓝城诚园坐实17000一平的价格,星联估计高兴坏了。可谓万事俱备,只欠东风。
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    星联御象湖星联御象湖星联御象湖星联御象湖星联御象湖
  • 房产评论师
    小顽童 点评 招商·公园与湖 2019-06-26 17:46
    自南港土拍价格高企后,招商公园与湖第一个试水,率先开盘。

    首次开盘推出一栋小高层的96套房源,按照开发商提供的数据,也就去化65套。很明显,市场接受度一般。

    项目总占地约104亩,总建筑面积约15万方,分两期开发。首期容积率1.99,规划4栋18层小高层、9栋洋房,总户数538户,精装修交付。二期容积率2.49,总户数680户。地块北侧是恒大电动车圈的十几块地,南侧是双鹤湖公园东区。周边河流及公园较多,环境很好。只不过没有生活配套可言,人烟罕至。

    周边除了销售多年的绿地香湖湾、和昌盛世城邦、瀚海航城三个项目,还有已经入市的建业云镜、永威望湖郡、远洋中能荣府,后期还有赞丰、航城、招商后期地块几个项目待入市。

    虽然项目很多,但无奈南港实在太大且空旷。除几个大的集中安置区外,还有住宅用地上百块,后期供应量实在太大。

    南港10000+的价格,虽没有南阳房价那么疯狂,但也不容小觑。据说,永威望湖郡要开到12000以上。南港的房子,有一个共同点,就是接近一半的房子都是被许昌、周口的地市购房者买入。

    招商在郑州口碑一般,主要是第一个交房项目招商天地华府交房就遇上业主维权事件,后续项目招商公园1872、新郑招商轩辕华府、招商公园与湖产品定位还算可以,应该会有一定挽回。
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  • 房产评论师
    小顽童 点评 郑州孔雀城公园海 2019-06-19 16:06
    先有7892元/㎡起的郑州孔雀城打下价格战,后有6888元/㎡一平起的孔雀城公园海抢滩郑南。从南龙湖路过之处,皆是其铺天盖地的宣传。地铁站的各个出口,也都有安排小喇叭呼喊。

    项目位于中华路与汇丰路交叉口西南角,早在2017年,华夏幸福就在中华路周边布下围挡。

    周边规划有面积约15万方的中央公园,还有体育公园、创新公园、科技公园等多个小组团,故定名为“公园海”,其实都是虚头吧脑的东西。

    地块总占地约179亩,规划16栋高层、12栋洋房、一栋配套楼、两栋商业、一栋幼儿园。 项目容积率不超2.0,这点很是不错。比同区域的美盛中华城2.5容积率要低一些。赶在中华城开盘前释放低价及首付5万订房政策,难免让人感觉别有用心哈。

    高层主力户型为建筑面积约89-98㎡三房,洋房主力户型为建筑面积约110-115㎡三房和四房。定位很清晰,不管是高层还是洋房,都是针对刚需客群。

    单从价格来说,我认为问题不大。在东区上班的话,走绕城高速从东三环南站下来,大概也就30分钟时间。但对房子品质千万不要有任何希冀,房子只会符合其最初的原始属性——居住,其他的与你无关。
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    郑州孔雀城公园海郑州孔雀城公园海郑州孔雀城公园海
  • 房产评论师
    小顽童 点评 泰禾大城小院 2019-06-19 15:33
    春节后的15天20亿,45天30亿,截止五月底销售56亿,北京泰禾金府大院以此成绩成为1-5月中国单项目销售冠军。该项目位于丰台南四环新宫地铁站南800米,是华侨城、华润、招商联合体在2015年以总价83亿元拿下的地王,华侨城后将股权转让给泰禾。

    之所以卖的好,一方面是受限价影响,另一方面是产品吸引人。之前的泰禾丽春湖院子、泰禾北京院子、泰禾昌平拾景园也都是北京销冠楼盘。

    虽然泰禾进入郑州之路命运多舛,但其产品力不可否认。从最早的金尊府、中州院子再到现在的大城小院,每次参看泰禾的产品都是一种享受。

    大城小院是泰禾继上海、杭州之后在全国打造的第三个大城小院,首期A地块,距离方顶湖较近。规划的是泰禾最拿手的产品——新中式院落别墅。产权面积180-280平不等,送60平左右的前庭+后院,最大的赠送可达200多平。

    售楼部前的山谷,计划投资大几千万,打造成深谷公园。公园总占地七万余平,东侧公园一期2.4万方已基本施工完毕,西侧二期的4.8万方已设计完成,即将施工。未来公园仍将保留原始地貌和原生树种,规划1.5公里环谷越野步道、3.5公里绕园登山步道、儿童游乐区、星空露营区、山顶眺望台、林中木屋等。

    这块地也是合作开发,中间经过不少扯皮事件。去年泰禾方面想要走流程,都需要去上街合作方那里盖章。据说这个项目前期是肖浩然牵头运作,促成的合作,后期自然也需要其协助。但毕竟经过金尊府一役,自然不会顺畅。

    目前释放价格比周边同类产品要高,蓄客也是严重不足。这种产品如果放在绿博,甚至雁鸣湖片区,价格合理的情况下一定会大卖。毕竟郑州改善群体还是集中在东区,距离五云山片区过去偏远。

    五云山片区从最早的奥伦达部落一个项目坚持运营十余载,到现在的万科三度湖山、正商十里香山、泰禾大城小院等多个项目竞相进入,也是越来越热闹。但这里只适合养老度假,其他任何都不要过多考虑。
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    泰禾大城小院泰禾大城小院泰禾大城小院
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