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小顽童 房产评论师

  • 房产评论师
    小顽童 点评 福晟•九州府 2天前
    受奥园誉湖湾、启迪与zf的土地扯皮问题影响,迟迟没有进展的福晟九州府终于开动。
    估计也扛不住资金压力,毕竟城改项目,每天都在烧钱。

    项目总占地420亩,包含安置房。一期总占地约68亩,容积率2.49.整体规划11栋15/16层小高层住宅,产品主要为98㎡三室两厅一卫、115㎡三室两厅二卫、125㎡三室两厅二卫、136㎡四室两厅二卫、144㎡四室两厅二卫。户型都还不错,中规中矩。

    整体采用新中式建筑风格,成品交付。通过了解,精装标准不算低。简单看一下:
    1.全热交换新风系统、地暖;
    2.客厅硬包背景墙;
    3.配备玄关柜收纳、衣柜收纳、浴室柜收纳;
    4.西门子或同等档次厨电;
    5.汉斯格雅或同等档次卫浴;
    6.部分人性化设计。

    福晟进郑州之路也是坎坷,福晟谦祥钱隆城、谦祥福晟兴隆城两个合作项目在前期都或多或少都出现问题,2016年的行情也都完美避过。
    在洞林湖亮相的首个府系产品南山府恰好赶上市场下行,卖的不温不火,价格一再被周边拉低。
    福晟九州府入市前夕又赶上杨金区域价值走低,周边一堆难兄难弟。
    唯一可以让其翻身的白沙项目福晟东方府又因土地问题迟迟不能入市,也是没一点办法。恰逢今年白沙供应量不足,如能尽早入市,价格合适的话应该销量走俏。

    不过,这几个府系项目不需要改名吗?建业九如府已正式更名建业九如园。
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    福晟•九州府福晟•九州府
  • 房产评论师
    小顽童 点评 华瑞·紫金嘉苑 2019-09-12 10:27
    继华瑞紫韵城、华瑞紫银华庭后,华瑞紫金嘉苑再次上线。华瑞老板估计命中缺紫,跟“紫”干上了,之前还开发过华瑞紫光苑、华瑞紫玉苑、华瑞紫桂苑、华瑞紫薇苑、华瑞逸品紫晶等多个以经济适用房为主的小区。

    项目位于金水区丰庆北路东、金冠路北,总占地约79亩,总建面约30万方,容积率为4.19。由9栋32-34层高层组成,包含91㎡—129㎡等多个户型。

    这个项目所处位置还是不错的,周边有地铁4号线站点以及距离较远的地铁7号线。地铁4号线预计明年底试运营,也就是房子交房前就可以坐上地铁。另外,项目对面就是丰庆路小学,周边还有龙门实验学校、一八联合学校等知名学校。

    只不过,周边除了普罗旺世一个品质社区外,几乎没有能拿出手的。并且,刨除明星楼盘名门翠园外,迟迟未露面的旭瑞和昌优地和瀚宇天悦城都在快马加鞭的抢占市场,竞争压力还是蛮大的。

    另外,营销轰动全城的美盛教育港湾真实去化率已渐渐被人知晓,六成左右,非得吹嘘清盘。碧桂园天麓也在首开后撤掉营销团队并随后降价推出特价房。

    目前,北区的供应量确实很大,各个项目都很难过。

    对了,紫金嘉苑这9栋楼里包含3栋安置房以及部分内购房,应该是安置开发混合地块。价格方面应该会做出让步,预计均价16000左右。
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    华瑞·紫金嘉苑
  • 房产评论师
    小顽童 点评 融信朗悦·时光之城 2019-09-04 17:33
    受改名风波影响,融信朗悦学院府已正式更名融信朗悦时光之城。

    售楼部位于科学大道金柏路交会处,已正式开放。

    项目总占地约1073亩,包含张五砦安置区。商品房共分为四期开发,其中一期是8#、9#、16#地,1#地是二期,23#、26#地是三期,25#地是四期。

    一期共占地约187亩,首开8#、9#地。其中8#地块规划总户数1701户,9#地块规划总户数668 户。

    8#地块容积率约3.49,总建面约22.3万方,由11栋27-34层高层、1所6班幼儿园组成,户型面积区间76-131㎡,定位偏刚需;9#地块容积率约1.99,总建面约9万方,包含7栋18层小高层和7栋6层洋房,小高层两梯四户,洋房一梯两户,定位偏改善。

    项目整体设计采用新亚洲设计风格,融信和朗悦合作,还算可以。融信目前在郑州有融信城市之窗、融信奥体世纪、融信朗悦·时光之城、融信江湾城四个项目落地,但还没有一个交房项目。之前在其他城市看过融信的交房项目,整体品质很不错。

    至于朗悦,也算是深耕高新区多年,凭借学校和赠送面积两大杀器一直也算顺风顺水。

    这个项目接近西绕城高速,周边除了一个还算拿得出手的双湖科技城城,略显荒凉。其实,西四环附近在经过万科城的带动下,已经逐渐成熟,人气也在快速上升。双湖科技城在一级运营商中建方程的带领下估计还需要几年时间。

    双湖科技城附近楼盘售价在11000-13000左右,销售情况一般。尤其是最近开盘的金辉优步花园不免让人感觉凉凉,相信即将开盘的正商湖西学府和美的翰悦府很是难受。

    再往西三公里左右的永威逸阳溪畔之前小高层售价8500左右,预计融信这个应该在10000左右。
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    融信朗悦·时光之城融信朗悦·时光之城
  • 房产评论师
    小顽童 点评 浩创梧桐印象 2019-09-02 16:32
    浩创梧桐印象目前无房可售,首期已经交房,效果一般,因房屋质量问题正在经历业主维权。

    浩创地产在孟庄片区目前主推 浩创城,位于双湖大道与G107交会处西北方向,总占地千亩左右。售楼部在浩创悦城位置,距离孟庄站较近。

    浩创城一期占地55173平方米,约83亩,建筑面积151754平方米。整体规划有12栋18层小高层,共计1165套房源。容积率是1.99,规划地下停车位1132个。

    项目户型面积区间约为76-116㎡,包含76㎡两室两厅、88㎡三室两厅、89㎡三室两厅、97㎡三室两厅、99㎡三室两厅、107㎡三室两厅、116㎡三室两厅。户型一般,亮点不多。

    浩创地产郑州没什么项目,目前就滨河有一个商业楼盘浩创优尚。但其在新郑市区、南龙湖、港区有众多项目,并在2016年那波涨价潮后,迅速上位,近几年牢牢占据本土房企TOP10榜单。

    本人曾看过其两三个项目,整体只能说一般,比小开发商要强,但跟大开发商还存在很多差距。目前集团项目数十个,不仅落地周边地市,在惠州、昆明、泸州等地均有布局。可以说,有些膨胀。据小道消息,如果不是2016年那波刺激,现在估计有点凉凉。

    在孟庄片区,还有一个知名楼盘康桥林语镇,但目前因后期土地问题,进展缓慢。

    而浩创城这个项目继浩创悦城、浩创梧桐花语无房可售后,凭借距离港区较近以及地铁孟庄站的优势,拿下区域接力棒。
    据置业顾问讲,初步预计售价9000元左右,感觉有点飘。另外,据说项目会通双气,增加一点优势。
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    浩创梧桐印象
  • 房产评论师
    小顽童 点评 天伦绿城桂语兰庭 2019-08-27 17:44
    项目总占地约1200亩。一期占地约45亩,容积率1.69,由7栋11层和2栋18层小高层组成,共388户,户型包含118㎡三室两厅两卫、128㎡四室两厅两卫、148㎡四室两厅两卫,其中128㎡为主力户型。

    项目的整体建筑规划是绿城东方设计院,在建筑设计上采用了当下绿城最新的产品系——2.5代高层。建筑外墙采用大面积双层Low-e玻璃,地上1-2层为干挂石材,楼上部分为高档仿石漆弹性涂料。

    天伦出地,绿城作为代建方,跟天伦金地悦风华差不多。项目一小痛点就是地块小,施展不开手脚。天伦比较出名的就是天伦庄园、和万科合作的万科天伦紫台以及荥阳的巨无霸项目天伦桃花源。

    目前,片区内泰禾东府大院正在马不停蹄的赶施工中,应该很快会拿到预售证。
    鸿园六期新品已经推出,洋房和叠墅,容积率1.29,主打低密、改善。
    瀚海尔湾一期尾盘在售,二期暂未推出。
    今年4月份拿地的康桥香麓湾迟迟没有动静,估计受康桥东麓园销售影响较大。

    相对来说,天伦绿城桂语兰庭所处位置并不算好,周边就是东四环和任庄安置房。配套缺失,感官较差。据说会引进知名小学、中学,尚未完全确定。

    未来片区内,会有地铁1号线延长线金水北站、清水苑东站,交通方面还算可以。价格参考周边,预估20000左右。
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    天伦绿城桂语兰庭
  • 房产评论师
    小顽童 点评 亚新海棠公馆 2019-08-26 10:03
    在经历十几个销售经理和多个营销总的更换后,亚新海棠公馆依然卖的不冷不热。

    目前在售高层均价23000元/㎡,精装修。好在装修部分现在不需分拆,相比之前算是多出一点优势。这一点可不容小觑,分拆势必会造成首付多出大几十万。

    随着片区强劲对手康桥悦蓉园接近尾声,康桥美庐湾走上历史舞台,海棠公馆也算是松了口气,总算是把扛把子的名号摘掉了。

    据说,美庐湾开盘后,亚新海棠公馆的销售状况有了一波小高潮。

    其实,项目本身素质还是不错,目前外立面已经呈现,石材、铝板材质清晰可见。反观南侧绿地澜庭、青风公园的外立面,不忍卒视。

    最可贵的是其不足2.0的容积率和3.1米的层高,相比周边项目都要更加优质。无奈亚新这个品牌一直就是打不响,本可以率先树立招牌的茉莉公馆也走上了维权之路,愈演愈烈。

    不那么靠谱,这是很多人对亚新的印象。不然的话,其三公馆项目也不会举步维艰。但三公馆的会所做的着实不赖,放在整个郑州甚至其他一二线城市城市的品质会所都拿得出手。

    同等容积率的绿城明月滨河已经入市,一个楼面价9796元/㎡,一个楼面价8804元/㎡;一个高低配,一个纯小高层设计。两者价位应该相差不大,滨河改善客户又多出一个选择。

    一路之隔的郑州外国语经开分校基本成型,紧邻的荷湖(福禄湖)已经在挖,周边价值也算是一步步兑现,且等风来。。。
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    亚新海棠公馆亚新海棠公馆
  • 房产评论师
    小顽童 点评 东原阅境 2019-08-19 15:54
    东原阅境总占地约约90亩,住宅建筑面积约10万方,规划814户,容积率1.79。由环城东路、红石街半围合式组成。地块狭长,且有坡度。但对于起家重庆的东原来说,应该问题不大。

    项目由15栋洋房,4栋高层组成。洋房为1T2户,高层为2T4户。洋房主要为128㎡三室两厅两卫、142㎡四室两厅两卫;高层主要为106㎡三室两厅两卫,122㎡四室两厅两卫。户型很不多,142㎡的洋房户型采用四开间朝南设计。

    这块地是去年11月份,东原和新田联手以总价8100万摘得,单价约90万元/亩。乍一看,白菜价,真实拿地价却远高于此。自2006年便进驻此片区的新田怎会如此好心,毕竟辛苦耕耘十余载。

    2013年前后引进恒大、碧桂园合作开发此片区时候,新田割肉不少。但等福晟、东原、万科等房企进驻时,已不同以往。

    但目前洞林湖片区的市场着实很凉,恒大山水城、郑州碧桂园扼守尾盘,不慌不忙。福晟南山府、东原阅境本身体量也小,干着急也没用。

    作为东原在郑州第三盘,相比之前的东原晴天见、东原阅城两个项目,品质有所提升,但位置不如之前。虽然附近有地铁6号线洞林湖站,但1公里以上的距离肯定是有的。

    目前高层售价8000+,洋房售价9000+,相比周边竞品价格还算适中。
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    东原阅境
  • 房产评论师
    小顽童 点评 保利心语 2019-08-09 11:23
    保利心语二期售完之际,三期产品悄然而出。

    项目位于中原路与华山路交会处的西北角,项目一期在中原路南侧,2018年3月31日已经交房;北侧为二期,目前基本售完,还有少量37㎡小户型在售。二期东侧为项目三期地块,也就是原来售楼部所在位置。

    三期占地43亩,建筑面积约23.28万方,容积率6.05,包含4栋32/33层住宅和2栋公寓。相比之前,户型面积显著提升,户型面积区间104㎡--133㎡。

    并且,本次外立面大面积采用断桥铝合金双层中空LOW-E玻璃,有种写字楼的既视感。

    首次主要推售2号和3号楼,2号楼是三梯四户,3号楼是四梯六户,基本就是边户一梯一户,中间户一梯两户,赠送地暖和指纹密码锁。

    边户为129/133 ㎡户型,三室两厅两卫,三开间朝南设计,户型方正,布局还算合理。

    中间户为104/108 ㎡户型,三室两厅一卫,从东边入户,户型设计一般。

    不过,阳台都是封闭式的,也是一个劣势。

    据悉,住宅售价不低于15000元/㎡,预计10月份左右,开售。
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    保利心语保利心语
  • 房产评论师
    小顽童 点评 中建滨水苑 2019-08-08 10:48
    单价11400元/㎡,包含毛坯售价9900元/㎡及精装成本1500元/㎡。

    河南中建地产旗下项目中建滨水苑首推价格已经确定。

    本次计划推出的是2/3/7号楼,共计520套房源。

    其中,2/3号楼包含94㎡、104㎡、136㎡三个户型,94㎡三室户型采用1.5卫设计,即一个完整卫生间和一个无洗浴单体卫生间。136㎡户型三开间朝南设计,整体南北通透,并赠送有270°宽景飘窗。

    7号楼包含118㎡、121㎡、141㎡三个户型,118㎡的户型比121㎡更优质一些。141㎡户型同样也是三开间朝南设计,并赠送有270°宽景飘窗。

    项目总占地6.47万㎡,总建面约23.1万㎡,包含9栋26层高层,户型区间自89-149㎡。与周边在售项目永威南樾有些类似,同样纯高层,同样精装修。

    只不过南樾距离2号线延长线地铁口更近一些,滨水苑在户型和梯户比方面更加用心。价格的话,只能说适中。
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    中建滨水苑
  • 房产评论师
    小顽童 点评 正商雅庭华府 2019-08-07 17:08
    正商雅庭华府总占地约81亩,总建筑面积约14万㎡;社区包含6栋高层、9栋洋房、1栋幼儿园、1栋商业配套,规划户数户数1154套。

    项目位于归航路与凌寒街交会处东200米路北,与同期拍地的中建滨水苑一路之隔。目前两个项目均已入市,同样2.69容积率下,一个选择高低配,一个选择纯高层。不得不说,正商又完美地吃了一波溢价。

    其中高层总高26层,户型区间93-134㎡;洋房总高8层,主力户型为135㎡。这个面积段在港区不太吃香。片区最好卖的户型就是100㎡左右,改善户型绝对是有苦头要吃。

    项目所处位置其实很一般,距离已开通地铁也不近。虽说东侧紧邻南水北调运河,但由于对水源的保护隔离措施,只可远观而不可亵玩焉。

    这个也算是正商在港区的第一个住宅项目,虽在整个南龙湖布局上万亩土地,但在偌大的港区,还真没啥地。伴随各大房企竞相进入南港,正商应该也会不甘示弱。

    中建滨水苑首推价格已经出炉,高层11400元/㎡,正商雅庭华府高层应该会参考其定价。不过,关注北港的朋友,其实可以多留意下二手房,永威南樾、豫发等已交房社区,确实有漏可捡。
    (展开全部)
    正商雅庭华府
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