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小顽童 房产评论师

  • 房产评论师
    小顽童 点评 建业·J18 1天前
    建业拾捌,又名建业•J18,绿博最酷炫的综合体项目。据说,仅设计费就花了3个小目标,着实大手笔。本人对设计行业并不熟悉,真假并不知晓。

    项目共分四个地块:
    1、67#地:国际艺术文化展览中心;
    2、68#地:商业配套生活中心;
    3、69#地:商业潮流购物街区;
    4、70#地:精品居住生活小区。

    很明显的套路, 67#地与69#地只是为68#地与70#地的公寓和住宅产品的出售提供支撑。尤其是68#地的5栋公寓,以及69#地的部分公寓将会为片区带来数千套的公寓供应,预计今年上半年将入市。

    且不说白沙片区美盛象湖100、新田印象、正商书香铭筑、中州东昇中心、上东国际等公寓项目对客户的截胡,单是绿博片区的金泉大厦和华兴大厦这两个项目的公寓已经卖成了现房,旁边还有融信城市之窗的7000套公寓已率先入市。城市之窗在18年10月底首次开盘时显示去化1478套,只能说水分很大。

    建业这个项目是准备做高端产品,差异化竞争。建业这两年做的部分产品还是可圈可点,12000的建业春天里选材铝板外墙,11000的橙园纯小高层设计且选材大面积玻璃幕墙,新筑项目也是主打高端低密。

    附近还有一个要做6000精标的商业项目, 托尼洛•兰博基尼中心,势打造类似于阿玛尼公寓的项目。虽已与托尼洛•兰博基尼品牌方达成签约,但因开发商怡泽置业囊肿羞涩,项目已经停了数月之久。只有一堆钢架在那伫着...
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    建业·J18建业·J18建业·J18
  • 房产评论师
    小顽童 点评 恒大山水城 2019-01-14 16:17
    前段时间,搞了次特价房活动,精装高层均价9000,变相降价!

    项目所剩房源不多,除了待开的38套双拼别墅,基本处于收尾阶段。
    自2013年11月,恒大地产与新田集团签约进驻洞林湖片区,五年有余。这个占地近2000亩的大盘终将告一段落。

    片区内三个大盘,新田城、恒大山水城、郑州碧桂园,其中山水城卖的最好。虽然是流水线产品,精装修也很一般,但前几年恒大做的园林景观和会所还是俘获了不少购房者的放心。

    洞林湖这个地方半成半就了新田,毁了碧桂园。作为碧桂园地产首进郑州的项目,郑州碧桂园品质低劣的让人恼火,以至于项目上的人都说不过去。还好,经过一段时间的整改,呈现的效果还算不错。

    远郊项目虽有地铁加持,还是不适合投资,地铁站店距离你的楼栋位置很有可能几公里开外。即使在小区边侧200米又能如何,无奈你的小区有几千亩之辽阔。

    吐槽一下,片区内的首创奥特莱斯已经开业,吐槽一下,活脱脱一个高仿清真寺,真丑啊!
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    恒大山水城
  • 房产评论师
    小顽童 点评 碧桂园峯景 2019-01-14 15:39
    17年7月7日,金地摘得经开区24号地,综合房价12066元/平;
    碧桂园摘得经开区25号地,综合房价11616元/平;
    万科摘得经开区26号地,综合房价13666元/平。
    当初抢的死去活来,现在卖得一塌糊涂,三个项目都是艰难去化。当初是战士,现在是勇士。

    碧桂园峯景总占地53.3亩,住宅总建筑面积为11.9万方,商业为2500方,容积率为3.49,规划992户,由6栋高层及一所幼儿园组成。此楼盘还采用了碧桂园热推的SSGF全新建造工艺,效果就是缩短大量工期,请自行脑补。

    项目有98/126/143三个户型,方方正正,很不错。之前推出的首期房源均价11600,贴着指导价卖,后来推出精装房源,均价13000。旁边的金地名悦毛坯11500,万科溪望精装价13500,但其容积率是最低的。

    之前的碧桂园翡翠湾卖的还算不错,但其280大平层现在还没卖完,这么大户型,好卖才怪。

    有时候真搞不懂国际物流园区的房子都卖给谁了,不管是外溢还是投资,应该也被滨河和白沙截胡的差不多。后来仔细想想,一方面片区供应量较少,不如滨河、白沙、绿博那么凶猛;另一方面区域内拆迁户较多,经济条件尚可。但当你价格过高时,终究抵不过市场经济四个字。

    这几块地原属白沙镇袁庄村,后来被划入经开区。国际物流园区一部分都是原来的中牟九龙镇,前些年当地经济条件很差,后来宇通、双汇、物流园等企业过来后,增加了很多就业机会。很多人靠拆迁也积累了一些钱财,按照经开区的拆迁补偿,比中牟的标准高出很多。

    国际物流园区南港区、北白沙,东中牟、西滨河, 看似很牛逼的样子,但无奈周边队友尚未发展起来,自己谈何出头之日。
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    碧桂园峯景碧桂园峯景
  • 房产评论师
    小顽童 点评 雅居乐春森湖畔 2019-01-14 12:17
    售楼部房子已售罄
    还想买的话只能关注退掉房源,价格应该也不会低

    从17年9月份首开到售完,绿博,两块地,1490套房子,一年多时间,漂亮!

    雅居乐春森湖畔的营销团队定位很准确,明白雅居乐在郑州口碑一般,便采取低开高走的策略。在绿博高层均价11000的情况下,首开8000+引爆市场,随后一路提升至12500,房子所剩无几,钱也没少赚。稳准狠!

    这样看来,周边的亚新、金科真是有些小废品。康桥、普罗当然是比不了的,人家口碑好啊,各种忠实粉丝。

    雅居乐这块地其实位置不错,距离还未开挖的欢乐湖和贵族学校伯利恒很近,产品方面也有很多赠送。前期买入的人还是稳的,后期就不行了,价格已经被拉上去了,开发商吃溢价太多。

    雅居乐在郑州总共四个项目,雅居乐国际花园、雅居乐春森湖畔、雅居乐御宾府、雅居乐天域。

    其中白沙雅居乐国际花园已经是二手房,品质一般,曾经还一度维权,从八九千拉升到一万五六的价格,也算是跑赢了通胀。甚至,当初老板卷入周的风波时,部分房子不到八千就能买到。16年底,我还见过一万七成交的,接近翻倍。

    雅居乐御宾府在北龙湖这个竞争惨烈的区域挣扎了两年时间也毫无出头之日,只能慢慢熬,等待时机。

    南龙湖的天域还未正式开卖,节点一拖再拖,同期拍地的龙湖天宸原著和正商兰庭华府已经相继入市,估计等的也是心凉凉。
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    雅居乐春森湖畔雅居乐春森湖畔
  • 房产评论师
    小顽童 点评 永威上和府 2019-01-11 17:24
    永威上和府是继上和院、上和郡后的又一力作,均隶属永威“上和”系,是永威集团顶级产品系,永威北龙湖22地块案名貌似暂定永威上和樾。

    这个项目是永威收购的天明雁鸣湖地块,首期占地约228亩,容积率1.42,规划924户。洋房建面约140-223平米,叠墅/联排/双拼建面约230-485平米,均引入温泉水,低密改善无疑

    依旧出自名家,建筑设计由李玮珉操刀,景观和园林由庄镇光和山水比德创始人孙虎携手完成。郑州人民现在对这些名字都不再陌生,景观示范区已经呈现出,做的很是用心。

    其部分双拼户型,超过1200平的使用空间。包含地上建筑面积约507㎡,三面庭院面积约267㎡,露台总面积约134㎡,地下室约234㎡,加上地下车库约68㎡,且有以下几个亮点:

    1. 地下室挑高约6m,切可隔为两层,有采光井;
    2. 南北半围合庭院,总面积200多平;
    3. 1-4层采用大面积落地窗设计;
    4. 最大约16.8m面宽,在整个郑州数一数二

    前一段,洋房应该是卖了一次,价位在14000左右。至于双拼,应该会参考普罗理想国的联排价位,双拼应该估计要3万上下。项目产品再好,也只能作为第二居所,买一套养老或者周末过来尚可。想要投资或者作为第一居所的话,还是洗洗睡吧,这不是你的菜。
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    永威上和府永威上和府
  • 房产评论师
    小顽童 点评 华南城中园 2019-01-10 11:25
    整个18年,此项目公开开盘11次,共约3000套房源,且多次清盘, 备案销售总金额约36个亿,可谓尿频式开盘之典范。

    目前从东站附近去项目还是挺方便的,走京港澳转绕城高速在东三环南站下来,三四十分钟时间,还不收过路费。等东三环南延打通至中华路,将更为方便.这条路很重要,不仅让中华路沿线楼盘受益,也能很大的解决南龙湖主干道交通拥堵问题。

    华南城中园位于双湖大道与创新路交汇处东南角,楼盘占地约30万方,总建面约120万方,分四组团开发。组团一西侧为在建公交车首末站,组团三东侧规划有一所48班小学,组团四东侧为市政公园。楼盘容积率2.99,纯高层设计,户型区间89-158平。承建商为中建一、中建三公司,品质不错。

    其实,楼盘卖得好的原因离不开不限购因素,虽对外声称只针对华南城商户,但一纸租约便可完美解决。这个是省里面给的政策,其他项目只有羡慕的份。貌似是因为当初zf引进华南城时,答应其会把郑州部分市场进行外迁,结果没有做到。华南城商业虽宣称自持50%,对外售50%,依然艰难运营。这也算zf对其的补偿措施吧。
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    华南城中园华南城中园
  • 房产评论师
    小顽童 点评 正商智慧城 2019-01-10 10:38
    个人一直坚信城乡结合部涨幅高理论,只要房涨周期来临,城乡结合处都不会让你失望。不仅涨幅可观,在交房时也能达到租住条件,视为投资周转之首选。

    正商智慧城去过三四次,感觉很不错,综合素质比南龙湖的正商红河谷要好些。16年初,曾给新郑一个朋友推荐过这个楼盘,单价6000多,买在了大涨前。当时看来,对正商还是有些不放心,但其近两年一直在进步。

    楼盘总占地约3200亩,学校、小型商业等配套齐全。虽位属新郑,但项目是双气,这就可秒南龙湖众楼盘。14年时正商拿地价大概160万/亩,16年时200万/亩,然而到了18年,南龙湖竟然拍出了1500万/亩的高价。正商真是老狐狸,哄抬地价一把好手。南龙湖三个项目已相继入市,并没有把南龙湖房价提上,反而把管南价格夯实了。其实最大的受益者还是正商地产,张敬国口口声声说兰庭华府不挣钱也要做好,但旗下正商智慧城在那一段时间倒赚的盆满颇丰。回首智慧城这几年,可以称之为正商的印钞机,不是销冠就是前三,为正商提供了充足的现金流。正商在南龙湖根本就不缺地,还有一个万亩大盘正商红河左岸待启动,何必去争这几个小地块。这就让人想起当初滨河拍地王时,康桥、海马在里面抢的火热场景。之前的地便宜啊,均摊一下也还是挣钱,没啥坏处。

    项目上部分房子已经盖成,实景呈现效果不错,路网修的也通顺,考虑南龙湖的朋友建议多关注下这个楼盘。至于学校问题,哪来的那么多正统外国语?学校最重要的还是师资力量,优秀教师不过来,名头再响也没用
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    正商智慧城正商智慧城正商智慧城正商智慧城
  • 房产评论师
    小顽童 点评 融创观澜壹号 2019-01-09 16:49
    前几天有朋友打电话问我,融创观澜壹号高层10700能不能买?

    我记得这个盘最近高层都是卖10000左右,且前段时间以内购名义针对大户型高层出了个全款7800的政策,怎么突然还贵了呢。细问之下,原来是项目一期首个地块被退下来的房子。之前的客户在网签时没有了名额,房源便被退掉。虽然这套比售楼部的价格稍贵些,但我这个朋友依然愿意接受这个价格。原因是首个地块今年五月份左右将交付,准现房,意味着不动产证下来时间也更早,房子虽不能卖,但可以拿出来去抵押贷款。另一方面还能作以长期投资。真是各种路子都有哈,细想下来,也是有些道理。

    这个项目房价也是每况愈下,在16年底高层曾对外报价一万二三。在17年初,洋房首次开盘,均价16000,效仿兄弟项目象湖壹号要求全款,卖的很差。高层首次开盘,全款先选,首付60后选,均价9800,卖的还算不错,甚至有抢房的感觉。后来高层就一直维持10000-11000的水平。直到金科天籁城和金科博翠书院小镇祭出杀器,项目才针对洋房大户型调整至14000+,高层大户型也是各种政策。虽不是全线降价,但也降了。

    这也难怪之前买过的业主维权吵吵着退房。反正想维权各种理由都有,就像前段时间某项目精装改毛坯,一平降了三四千。前期买精装业主便去“正当维权”,以降价为由估计不妥,理由是:,本来买精装房就是为了避免交付后邻居装修造成的各种噪声、废品困扰,谁知开发商竟然精装改毛坯,不能忍!简直不能忍! 细想下来,更是有些道理。 如果开发商后期不仅改毛坯,还一平贵了三四千,还会有这些维权吗?应该会少些吧
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  • 房产评论师
    小顽童 点评 郑地美景东望 2019-01-08 16:54
    美景东望最后两栋高层在1月6号正式售完,自此东望再无高层可售,只剩洋房。
    把这个楼盘称为18年下半年最火的楼盘一点也不为过,好似平淡郑州楼市的一股热流。

    据说最后一次开盘,首付60的选完之后就剩一两套顶楼房源。前两次高层开盘时,首付30的还能捡个漏。因为选房时有时间限制,很多首付比例高的客户一犹豫就过时了。但这最后一次,大家都不挑了,有了总比没有强,故全款和首付60的也就丝毫不留情。

    很多人讲白沙偏,四环外,没人买。那你说,这些高首付购房人都傻吗?我看傻得不轻。
    性价比这三个字不是靠人嘴说的,而是要用钱砸出来的。正常同小区洋房价格是毛坯高层的1.3-1.5倍,而东望洋房均价17000,高层精装12000,否管精装标准是1500、1000还是500,都不是重中之重。

    19年开始,雁鸣路片区也就星联御象湖、星联湾可供正常买到,吉地澜花语这个盘一直神秘兮兮。蓝城诚园放出价格13600,汇泉东悦城和福晟瑞佳路地块更不知到何时了。亚新紫藤公馆2.4万-2.7万的价格去化近半,瀚海观象估计要等周边路网打通便利些在选择入市。白沙供求关系略显失衡......
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  • 房产评论师
    小顽童 点评 永威森林花语 2019-01-08 16:12
    高层、洋房早已卖完,目前在售六层叠墅部分。相比森林花语的高层,叠墅真的是去化艰难。
    一方面户型面积较大,在240平左右。另一方面总价较高,500万左右。

    我所知道的森林花语价格经历了几个阶段:
    1. 17年下半年首次开盘均价12500左右,需要高首付或额外掏5万、10万转让费。
    2. 均价13500左右,需要高首付或全款先选。
    3. 18年初,均价13800左右,全款先选及绑定车位。

    可以说,这个项目一直都是很难买到。即使你找关系没那么多附加条件,但因为备案价低,多出部分也是要拿出来的,首付比例也要到60左右。
    即使象湖壹号二期均价9700、三四期均价10500,对森林花语的销售影响也不大,照样次次售完。永威粉用金钱诠释自己对永威的热爱。

    永威森林花语的位置和建业春天里不相上下,紧邻万三路高压线,纵然有百米的距离,也难逃高压线下法网,不如片区东望、壹号、御象湖等楼盘位置
    相比象湖壹号三、四期1.99容积率,美景东望2.1容积率,御象湖2.5纯高层设计,永威容积率较高,
    永威品质自不必说,绿化全冠移植、建材精细化打造,未来交房呈现的话应该是雁鸣路片区最好的。

    从自住角度,个人倾向于永威,房子盖得漂亮,看着也舒心。
    从投资角度,依旧认为收益比不如其他项目。以高铁片区二手房为例,品质高层如海马公园均价2.6万,其他一般小区均价2.3万左右;以老东区北部二手房为例,品质高层绿城百合均价3.1万,一般小区均价2.7万左右,差距拉不开太大。
    相比片区均价10000的毛坯高层,均价12000的精装高层,每平价差3000左右。故在一个翻倍周期想拉一个6000的价差还是有难度。
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