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小顽童 房产评论师

  • 房产评论师
    小顽童 点评 万科荣成兰乔圣菲 9小时前
    近几日,万科兰乔圣菲7500一平的价格刷爆抖音及各个购房群。

    本人也前去售楼部求证,释放价格为7500-7800一平,毛坯交付,顶底层价格更低,明日选房。

    继融创观澜一号去年高层8000、今年洋房10000的轰动后,绿博房价再次触底。

    近两年,绿博、港区、荥阳、平原新区一再刷新购房者心理防线,一降再降,只有你想不到的,没有他们做不到的。

    本次推售主要是东地块临绿博大道两栋楼,位置不如其他楼栋,但这也不是硬伤,不是特殊房源。
    早在2017年兰乔圣菲高层首开,便以均价14000的精装价格傲视群雄,随后经历调控,降价至10000左右,毛坯交付。万科将差价退还给前期购房者,这点还是有大开发商的担当,不像碧草园。

    随后便一直在单价10000左右的价格徘徊,精装、毛坯竞相切换。

    绿博房价真的是一半是海水 一半是火焰,相距5公里的普罗理想国高层均价14000,一年几十个小目标。周末去理想国,售楼部里人流攒动,旁边的奥特莱斯更是一车位难求。

    不管怎么狡辩,目前降价是事实,与高点相比近乎腰斩。至此,郑东碧桂园、融创观澜一号、康桥香溪郡、建业橙园、名门紫园、亚新美好艺境、亚新美好香颂、碧桂园中央公园等楼盘的前期购房者都会有些小难过吧。

    但是,上个月绿博片区拍出四块地,由名门、中交、高速竞得,楼面价在4500-5000之间,加上建安税费营销等成本,9000应该都是成本价。现如今,7500的价格蹦出来,肿么办?凉拌!
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    万科荣成兰乔圣菲
  • 房产评论师
    小顽童 点评 保利和光屿湖(双湖科技城储备地块) 2020-10-17 09:54
    天气逐渐转冷,保利文化广场一期业主被迫还是走上街头,扯起维权大旗。

    交房即维权,宿命一般。从社区大门到入户大堂再到室内装修都都对不上品质二字。

    当时一期开盘卖得还不错,单价15500-16500,住宅部分很快就清盘,现如今却没有令业主满意。
    保利地产属于比较早进入郑州的TOP10房企,早期开发有保利海上五月花、保利罗兰香谷、保利永威西溪花园等楼盘。没记错的话,海上五月花当时维权也很虎。

    经过几年发展,目前在售项目就有七八个。个人对这个房企的看法就是开发的房子中规中矩,价格也都不高不低,不要有过多希求,也不存在烂尾等重大风险,毕竟央企金字招牌。

    今年6月19日保利地产在高新区再次摘地,拿下双湖科技城木荷路西、青梅街北地块。总价92737万元,单价701万元/亩,楼面价5260元/㎡,价格不低,好在容积率不超2.0。

    目前产品规划已出,高低配设计,包含9栋20层高层、18栋8层洋房、1栋幼儿园及配套用房,规划户数1480户。

    与龙湖天境同期入市,产品类型和面积相差不大,二者势必成为竞品。

    整体占地132亩,应该是双湖科技城在售项目中体量最大的。地块方正,布局合理。距离天健湖公园水系约500米,美中不足的是,前方有中海高层遮挡,瞰景效果大打折扣。

    交通方面,距离在建地铁8号线较远,距离规划中的地铁9号线也没有龙湖天境近。

    教育方面,东侧规划有郑州外国语附属小学、郑州高新外语中学,目前来看优于龙湖天境。

    至于价格,应该会参考中海万锦熙岸,高层12000左右,洋房15000左右。
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    保利和光屿湖(双湖科技城储备地块)
  • 房产评论师
    小顽童 点评 龙湖天境 2020-10-16 14:41
    2018年8月26日,龙湖集团在香港举行业绩发布会,一个身高体胖的男人,自称是长沙的龙湖业主,在业绩会现场一度哽咽,声称整个长沙的龙湖项目都在维权,无一例外,并质问吴老板“是否知道龙湖在长沙已经成为维权的代名词”?

    重庆龙湖、杭州绿城、重庆金科、广州星河湾,这些名字在过去都是品质房企的代名词,五年前也都是郑州购房者盼求的对象。

    现如今,经过维权浪潮的洗礼,大家已不再追捧。金科首入郑州之作金科城一期交房即爆发大规模维权,龙湖天宸原著、绿城明月滨河已然卖不出溢价,数次降价依旧去化缓慢。

    龙湖·天境——龙湖地产在郑州第三个项目,位于高新区双湖科技城创新大道西、金盏街南 。
    今年6月1日摘地,9月份便抢先入市,计划近期开盘,够快,鸟厂速度。

    整体占地约102亩,包含3栋31层高层住宅、3栋19层高层公寓、12栋8-9层洋房及1栋配套用房,住宅规划828套。 容积率2.49,因为有公寓缘故,住宅部分估计不足2,住宅面积区间为99-143㎡。

    地块东北侧规划有地铁9号线,未来可与1/5等地铁线路换乘。一期已经建成,南至港区,二期待建。北侧紧邻三级甲等医院——郑州市中心医院高新院区,说实话,这个距离有点过近。

    距离天健湖公园约1公里,相对周边竞品来说优势不大。北侧金盏街,规划有约240万方商业体,后期建成会增加便利性。

    社区内规划与其他竞品也大同小异,龙湖的景观相对出彩些,还设计了三大定制主题空间:
    1.深海奇缘海底乐园 2.全龄架空层泛会所 3.650米有氧环形跑道

    这些布置也只能看落地效果,规划的都是浮云。

    龙湖地产自进入郑州以来,进展还是很快的,加上与雅宝在管城区合作项目龙湖雅宝天钜,已经四五个落地项目。并且在北龙湖、中牟土拍现场也都经常掠其身影。截止目前,还没有一个交房落地项目,拭目以待。
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    龙湖天境龙湖天境
  • 房产评论师
    小顽童 点评 正荣御首府 2020-10-13 11:00
    正荣御首府项目总占地约250亩,总建筑面积667949.87㎡,分两块地组成,地块是去年底摘得。
    一块地位于郑新快速路祥和路东约200米路北,称为天境,南侧为已经成熟的龙湖锦艺城片区,北侧为南龙湖地王窝;

    另一块地位于郑新快速路祥云路西约200米路南,称为天樾,龙湖外国语小学北侧,周边是交房的浩创梧桐郡小区。

    整体容积率2.99,总规划为22栋高层、17栋洋房、2所幼儿园。住宅规划总户数4691户(天境1900户、天樾2791户),绿地率30.01%,高层总层高为22-34层,洋房总层高为5-8层。

    外立面采用现代风格,高层户型包含78㎡两室两厅一卫(南向双开间、南北通透)、89㎡三室两厅一卫(南向三面宽、南北通透)、98㎡三室两厅一卫(赠送飘窗)、105㎡三室两厅两卫(独立入户玄关、赠送飘窗)、117㎡三室两厅两卫(可改造小四房、赠送飘窗)、135㎡四室两厅两卫(南北三阳台、赠送飘窗);洋房98㎡三室两厅两卫(独立入户玄关、赠送飘窗)、125㎡四室两厅两卫(主卧套房设计)。户型面积段丰富,整体定位偏刚改。

    周边在售项目比较多,最知名的就是地王三兄弟,龙湖天宸原著在售高层9500起,部分叠墅在售;正商兰庭华府高层9000起,洋房12500起;雅居乐天域高层9300起,洋房12000起。从资金成本角度讲,这些项目是很难挣钱。

    好在正荣拿地价比较低,对于售价压力没那么大,高层9000左右也属正常。
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    正荣御首府正荣御首府
  • 房产评论师
    小顽童 点评 万科·星图 2020-09-14 14:19
    万科星图,位于郑新快速路与双湖大道交会处向东800米路南。

    由于万科与zf达成协议,收购九珑台(凯旋城)烂尾地块,今年四月份万科以不足2000的楼面价拍下旁边地块。

    万科这个开发商虽然很鸡贼,但很多项目确实很用心。从最早和美景合作的万科美景龙堂到现如今的万科美景世玠、万科山河道、万科世曦,每个楼盘都能感受到其付出了努力。

    现如今,万科星图的景观示范区也已做好,配得上万科首入南龙湖之作。

    项目整体占地约174亩,规划18栋20-34现代都市风格的纯高层建筑,容积率2.99,精装修交付。户型包含89㎡三室两厅一卫、97㎡三室两厅一卫、120㎡三室两厅两卫等多个户型。

    社区内不仅配置有羽毛球场、儿童游乐场,还有标准篮球场,这个有点少见,一般都是配置在几百亩上千亩的地块中。

    室内赠送新风系统、指纹密码锁,窗户采用三层中空玻璃,抽拉式水龙头、面盆、花洒均为摩恩品牌,抽油烟机为方太、马桶为科勒。另外,客餐厅、卧室墙面均为带壁纸交付,这个在刚需楼盘也很少见。

    有两个亮点:
    1.德国博世采暖+烧水两用壁挂炉,加上地暖,保证生活热水供应以及冬天取暖一机使用。
    2.前期签约免费接驳巴士,往返南三环地铁站,每天发车18趟。希望能一直坚持下去,简直是刚需福音。

    地块位置还算凑活,距离龙湖锦艺城购物中心和奥特莱斯约1公里,吃住基本都能满足。
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    万科·星图
  • 房产评论师
    小顽童 点评 康桥香麓湾 2020-09-11 14:54
    上周六,康桥香麓湾距首开时隔一月,再度开盘。

    推货体量大不大,68套房源,小高层售价在18000-21000元/㎡之间。

    相比首开,价格提升500-1000元/㎡左右。

    8月1日,康桥香麓湾首开推出162套小高层,基本清盘,由于性价比高,更是吸引周边竞品工作人员前来购买。

    康桥内部人员因为有额外优惠,部分户型折扣完不足17000,更是纷纷收入囊中,当天形成一波抢房热潮。

    首开价格确实不高,相比两年前瀚海尔湾的开盘价还要低一些。想当时,瀚海尔湾在分销的助力下,首开1000多套房源,直接清盘。一晃两年过去啦,价格还在下探,令人唏嘘。

    个人而言,首开的价格也具有一定购买性。毕竟鸿发路与博学路交会处、SCDA设计、1.99容积率、小高层、玻璃幕+铝板的外立面、精装修交付,这些指标在主城区还是很优质的。

    虽然现在的康桥不再那么令人信任,但底子还在,比部分开发商还是要强些,但绝对不要有过多期待。目前,随着康桥在外的扩张,企业内部正在逐步走上高周转道路,低价首开快速回笼资金也说明他们现金流并不充裕。

    后期,单价应该会像康桥美庐湾一样逐步攀升。另外,小高层可能只是走量产品,叠墅才是溢价产品。经过SCDA的设计,属实有逼格,只是媲美北龙湖洋房产品的总价让很多人望而却步。

    如果资金允许的话,购买临贾鲁河182㎡小高层户型,居住体验应该不错。L型转角窗+落地窗设计,豪宅体验感一下就能上来。

    只是,目前周边配套太过匮乏。方圆几公里找不到大型商业的影子,地块周边的小学和初中还停留在规划当中,短期还是不适合家庭居住,需要一定时间发展。
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    康桥香麓湾康桥香麓湾康桥香麓湾
  • 房产评论师
    小顽童 点评 盛润运河城 2020-09-09 17:30
    盛润运河城的二期洋房终于开盘,一期高层售罄之际,后续迟迟供不上货。

    因为现在二七区zf已经变聪明,上一次绿地的当就够了。配套没动静,不会让你轻而易举把住宅卖完。

    由于这个产品比较特殊,个人也一直比较关系其开盘价位。

    之前去售楼部,置业顾问告诉我预估17000左右,个人感觉偏低,半信半疑。

    毕竟高层到后期已拉升至接近14000的价位,退台洋房这种产品还是不错的,标准层的露台赠送是一大亮点。

    洋房产品在上周开盘,标准层均价19000元/㎡,首层24000-25000元/㎡。

    由于首层赠送地下两层及院子,故而偏高。这种产品设计在郑州还真不多见,上下两层复式加上地下两层共计四层,再算上院子,赠送面积300多平,是建筑面积的两倍多。

    售楼部没有样板间展示,只有一个缩小比例的建筑模型,据说也花了好几十万大洋。

    个人认为,这种产品还是有一定竞争力的,市面上并不多见。能想起来的应该只有恒大悦龙台、康桥林语镇寥寥几个小区。

    盛润这个开发商涉足房地产也有一二十年光景,只不过口碑一直很差。像早期的盛润锦绣城 盛润小城之春、四季花城等项目,或多或少都经历过维权。

    不过,这个公司还是很有实力的。房地产板块只是其旗下一个分支而已。

    盛润集团涉足的有医疗与养老、水电热供应、高速公路运营、能源化工、旅游度假、科技服务、金融投资等等。

    譬如我们熟知的郑州颐和医院、郑汴水务、郑汴热力、平临高速、郑东新区热力公司、郑州银行、中原银行、雁鸣湖野生动物园等业态,盛润要么是全资持有,要么是股东之一。

    想2018年开盘前的首次内购,很多人还惴惴不安,担心其资金出问题。现在看来,这波人还是吃到了3000一平的价差。只不过,内购房确实需要谨慎,尤其现在的环境下。
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  • 房产评论师
    小顽童 点评 康桥兰溪 2020-09-09 09:04
    康桥兰溪,很熟悉的名字,几年之前曾被定为康桥美庐湾地块的案名。

    这是康桥在中牟第五个面世项目,之前有绿博康桥香溪郡、康桥香溪里、康桥悦溪园还有雁鸣湖康桥郑东林溪湾。

    地块位于潘中街与林州街交会处,属于中牟新老县城交界处,不属于绿博。

    项目分两块地组成,总占地约131亩,容积率不超2.5,规划有19栋层高17-18层小高层,包含有89㎡三室两厅一卫,116㎡三室两厅两卫、118㎡三室两厅两卫,127㎡四室两厅两卫,143㎡四室两厅两卫,166㎡四室两厅三卫,户型区间比较丰富,中规中矩。

    8月29日,项目首次开盘,推出1号院7/8/9三栋楼近300套房源,在分销的帮助下,据说去化还不错。
    单价8500-8900之间,在片区算是正常价。个人认为,这个位置一般,配套更是稀缺。

    几年前,这里还是人迹罕至。现在经过中牟县zf对片区的投资改造,潘安湖湿地公园已经交付,被抖音拍的赛三亚。紧邻项目还有中牟县中医院新院区,已经开始营业。

    区域内最大的竞争对手就是路劲九郡,自2017年首开到现在一直卖的不错,单价一直徘徊在8500左右。在康桥兰溪开盘前夕,更是推出7999起的特价房针锋相对。

    再往南还有两个新出楼盘已经开售,一个弘扬府,单价6900-7500之间;一个万科荣成云图,单价8200-9500之间,精装修交付。

    不过,之间相隔一条陇海铁路,客户群体还不如这里多。
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    康桥兰溪
  • 房产评论师
    小顽童 点评 申泰中原印象 2020-09-04 14:06
    今日上午,河南申泰实业有限公司以总价122642.0万元摘得红专路南、经三路西地块,土地用途为商务金融兼容城镇住宅,1.1<容积率<7.9,起始价成交,折合每亩约1817万元,折合楼面价约3451元/㎡。 

    此时,距离建成于20年前的冰熊大厦爆破坍塌有一年半时间。属于西韩寨城改项目,规划包含住宅、公寓、商业、购物中心的综合体。

    开发商隶属于河南申泰控股集团,组建于1989年,拥有26家成员企业,总资产超过100亿元。集团业务涉及地产开发、建筑安装、文旅商业、物业管理和股权投资5个板块,其中地产开发和建筑安装均拥有国家一级资质。

    截至2019年底,累计开发建设房屋600万平米以上,项目普遍存在洛阳、濮阳和洛宁、伊川等地,主要在建在售项目有洛阳翡翠庄园、濮阳蓝宝石温泉度假区、洛阳悦龙门等,中原印象是其首进郑州的项目。

    项目位置没得说,位于郑州曾经的财富大道经三路上,周边多是省级行政单位家属院,商业、教育、医疗资源杠杠的。距离地铁5号线省人民医院站约500,距离地铁2/5号线交汇站黄河路站略远。

    总占地155亩,商业地块包含约3.5万方的三层购物中心以及4栋150米的超高层和1栋100米商业公寓;住宅地块包含6栋高层住宅,以34F为主,容积率5.18,大部分为2T4设计,共计1768套,车位配比约1:1.41。

    整体风格采用新中式,户型包含68——77㎡两室、112——132㎡三室、139——143㎡四室、160㎡五室等多个户型,都一般,毕竟这么高容积率,但感觉比融创兰园强些。

    项目赠送有子母装甲入户门、智能指纹密码锁、净水、地暖、系统窗等升级配置,还算不错。

    价位预估2万+,现在老城区这种项目出来一个都跟宝贝似的,非得捂几年才行。这两年新项目也越来越多,融创蘭园、嘉里中心、未来天奕、常绿东风宸院等都已相继入市,逐鹿金水。
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    申泰中原印象
  • 房产评论师
    小顽童 点评 汉德如意府 2020-09-04 10:13
    汉德如意府,位于郑开大道与永顺路交叉口向南200米路东,开发商隶属于丹尼斯集团。

    丹尼斯在郑州商业的地位说是第二,应该没人敢称第一。但开发住宅的能力,可以忽略不计。

    项目总占地面积约42.8亩,容积率2.3,包含4栋住宅,1栋配套商业,建筑总面积约12.6万平方米。

    住宅包含建面约93.5-102.9㎡两室两厅一卫、131.16㎡两室两厅两卫、119.8-136㎡三室、217㎡三室两厅三卫等多个户型, 商业包含自持丹尼斯百货以及办公公寓。

    户型不做过多评价,部分户型真的很烂,十年前的水平。

    项目周边已经成熟,满足基本生活需求完全没问题,四周街道人声鼎沸。

    学校也都基本建成招生,幼儿园有两三个,小学时永盛路小学,初中是玉溪中学,高中为外国语集团旗下郑开学校。

    只是白沙片区已经开建的地铁8号线没有辐射到这里,只能靠一些公交维持公共交通。

    这个小区有个优势就是:准现房,年底由两栋楼将交付。

    目前周边只有一个在售商品房亚新紫藤公馆,单价偏高。以天一建苑、恒一雅居等为首的家属院房价在12000元/㎡左右,上东城均价13000元/㎡,南熙福邸均价16000元/㎡,雅居乐国际花园均价16500元/㎡。

    计划本周六首开1号楼,100多套,均价12950元/㎡。定价倒是不高,合理范围内。
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    汉德如意府
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