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小顽童 房产评论师

  • 房产评论师
    小顽童 点评 永威城 2020-08-05 16:16
    最近的永威呈两极分化状态,一边是永威上和院、永威上和郡、永威森林花语分批次交付的压倒性好评,一边是永威城四期铺天盖地的维权信息。

    这个项目我只去过一次,上次去还是四五年前的时候,当时单价8000多,属于无证销售。前几日因一朋友在附近工作,想要买一套自住,便过去看了下。

    目前主要在售六期,包含有88㎡三房、116㎡三房、128㎡、145㎡四房等多个户型。在售均价15500,与富田九鼎公馆、绿都澜湾合力扛起管南15000+的价格。六期售完之后,也就剩下两三个小地块。

    要地铁没地铁,要学校没学校,实实在在靠永威金字招牌撑起来。很多人会拿永威城和永威森林花语对比,因为同期买的时候价位相当。现如今同时间段交房,很多人拿森林花语品质来diss永威城,感觉受到了欺骗。

    个人观点,这两个楼盘定位就不同。一个偏刚需,一个偏改善。虽然说这些话会招喷,但这也是事实,森林花语的定位比起郑东名盘永威东棠好不逊色。只是永威城的交房呈现确实也有很多地方没有做到,一些绿化、一些细节,毕竟你卖出了产品溢价。

    如果没记错的话,永威城每一期都或多或少经历过维权事件,包括管南神盘绿都双雄——绿都紫荆华庭、绿都澜湾,开发商打人事件也都在这里上演过。但随着时间的流逝,一切都被冲淡。

    真心希望永威不要走康桥的路子,那样本土开发商真没啥拿得出手的啦。
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  • 房产评论师
    小顽童 点评 富田城九鼎公馆 2020-08-05 09:57
    管南扛把子之一的富田九鼎公馆目前主要在售三号院,二号院已经没有什么房源。

    销售至今,去化近3000套房源。虽说和永威城 绿都澜湾去化上万套有些差距,但价格方面丝毫不虚,一开始就稳站15000的价格台阶。

    从2019年3月首期开盘定价14500到如今一年时间拉升至均价15500,背后的价值支撑不可否认。
    是三号院还有三分之一房源,后期还有两块地。如果开发商对回款有要求的话,这个定价政策真不见得是上上之选。

    振兴虽说是本土开发商,定价却是莫名的自信。富田九鼎华府首次开盘定价13500的策略明显已经失败,目前降价1000销售依然惨淡。毕竟距离小李庄火车站更近的正商生态城高层10000、洋房12000的价格相对更香。单价2000+的差价对于刚需来说是致命伤害。同样都是只有远期地铁16号线规划,同样的没名校。

    九鼎公馆最大的价值应该就是振兴宣传的品质以及门口即将通车的地铁4号线。至于宣传的管城区排名前三的东关小学——东关小学金岱路分校 ,不要有太多期许,能保证不差就行啦。

    在目前遍地外国语 省实验分校的当下,这种分校真没啥可说的。连纬五路一小、七中、八中的分校都已经泛滥成灾,优质教师也能分身吗?

    当下这个价格,个人认为对管南片区有自住需求的话是可以考虑的,各方面都过得去。但如果考虑大郑州的话,不如去北边捡捡漏。

    话说,定价23000的富田九鼎世家最后卖的如何呢?
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    富田城九鼎公馆
  • 房产评论师
    小顽童 点评 中海云鼎湖居 2020-08-03 15:24
    前有中海抢碧源惠济地块,后有中海抢启迪龙湖北岸地块。

    启迪被气的不轻,可也只能哑巴吃黄连,毕竟合规合法。地头蛇碧源碰见这事,也只能堵堵其工地大门。目前,中海湖滨世家卖的风生水起。

    每亩地单价2457万元,楼面价14743元/平,总价26.7亿元,其实也不算太便宜。

    但以中海的尿性,把成本控制到极致,做成小面积、低总价(相比龙湖南岸)的产品,快速走量,利润还是挺可观的。

    这块地整体素质还真不错,北侧紧邻绿化带和魏河,南侧500米即是地铁4/6号线交会处,且地铁4号线即将通车。周边还有北龙湖三大名校之一的清华附中,只是大概率无法划片,虽说学校是公立性质,但这块地本应是谁的,学校是谁引进的,你品品。

    不过,加上中原科技城的加持,住宅用地的减少,周边中科光立方产业园、中德创新产业园、侨梦苑、中亚经贸文化交流合作中心等项目的签约入驻,北岸楼盘只会水涨船高。

    只是,图便宜,图在北龙湖占坑的可以考虑,图品质的建议趁早离开。中海九号公馆那就是活生生的例子,前期图便宜抢破头,后期维权闹笑话。品质何止是差,简直惨不忍睹,每次路过北龙湖看到这个工地,都感觉是农村自建房现场。

    但依然逃不过真香定律,只要价格够低,依然抢破头,融创已经为大家亲身示范。据悉,中海云顶湖居准备定价32000左右,客户意向度还挺高。

    目前,已初步确定中海右侧地块将和永威合作,基本产品方案已经出炉。意向单价35000左右,大概率能上清华附中。永威也算是熬出头了现在,接连有人找上门合作。依靠自己的金字招牌,已经接下南港、高新区等多个楼盘,只赚不赔。
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  • 房产评论师
    小顽童 点评 正弘臻 2020-07-31 11:00
    如果说青风院子、永威上和院、融创中原壹号院、金茂府等楼盘在北龙湖是第一梯队,那么正弘臻在北龙湖可以当之无愧的称为第二梯队头牌。

    这个楼盘从首开到现在,一直给人的印象就是卖的还不错。共计300多套房源,去化大半,还剩下百十套。

    这种表现在北龙湖来说也可以称为一枝独秀,毕竟不是中海九号公馆、正商上境系、金茂如意府这些流量盘。

    从一开始单价基本就在4.5万/㎡以上,目前已逐步拉升至5万/㎡左右。总价800万起步,算上备案外以及精装部分,首付怎么也要五六百万,门槛还是很高。

    项目容积率1.5,纯洋房设计(有几套一二楼复式),只有170㎡四室两厅三卫和210㎡四室两厅三卫两个标准户型,很纯粹。

    景观规划是奥雅的李宝章,空间规划是丹健国际的薛峰,建筑规划设计是柏涛袁远。有大师加持完之后,各方面亦很不错。很早之前去看过其精装样板间,确实用心。

    虽说宣传的1.2万/㎡装修标准够呛,但5000元/㎡是有的。外立面很早就已呈现,石材+铝板,质感十足。个人感觉比金茂府强些,仅次于融创壹号院。当然,和永威上和院那种异类是没法比的。
    地块东北角为丰殷路小学,南侧有朝阳小学和朝阳中学,东南角为朝阳高中。

    确实没有清华附中、上海师大附属学校、河南外籍子女学校那么大的名气,所以也不值得宣传。
    正弘在北龙湖首盘正弘臻交房即维权,开发商答应整改,目前反馈很不错。虽说正弘开发的项目大都在郑州,没有大开发商那种名气,但口碑反馈尚可,值得一定的信赖。

    本土开发商目前在北龙湖项目还真不少,正商五个,建业四个,永威三个(加上备案启迪科技城地块),正弘两个。挣钱不挣钱无所谓,关键我得有,并且越多越好。
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    正弘臻正弘臻正弘臻
  • 房产评论师
    小顽童 点评 瀚海·观象 2020-07-27 14:58
    白沙起风了?

    很多人对白沙的印象就是:远郊/村镇级/没地铁/没配套/房价12000

    这些其实只是白沙镇的固有印象。

    单从房价来讲,郑信路片区高层12000到26000不等,取个中间数,中庸品质的雅居乐二手房在售单价15000-17000之间。

    雁鸣路片区高层12000到18000不等,取个中间数,象湖壹号一期在售二手房13000-15000之间。
    白沙还有两个房价天花板楼盘:

    亚新紫藤公馆均价25000元/㎡
    瀚海观象均价23000元/㎡。

    很多人讲,这两个楼盘售价太高,所以卖的不好。其实不然,最大的困扰是备案价太低,首付比例过高。瀚海观象首付比例接近七成。

    当然,还有一个神级楼盘郑东华府均价28000元/㎡,不提也罢。

    前两日,听闻瀚海观象备案价提升至23000元/㎡,遂驱车前往。

    不管真的假的,售楼部人气火爆是真的。

    分布于1#/2#两栋楼的168㎡户型,目前剩下1#楼西单元未开售,其余仅剩下顶层和非标户型;

    分布于6#、7#、8#三栋楼的189㎡户型,仅剩下顶层和非标户型在售;

    分布于9#、10#、11#三栋楼的240㎡户型以及分布于3#/5#两栋楼王的340㎡户型,大约还剩下一半房源。

    整体还剩下约三分之一的房源,未推楼栋暂不支持购买,需等到8月1日调价后推出。

    瀚海如能把备案价调高至23000,带来的影响将不只是自己项目大卖。这意味着整个白沙限价12000的口子被撕开,水会越灌越多。

    瀚海观象自去年底推出均价23000/㎡的价格以来,去化的还真不错。很多人嗷嗷嫌贵,无奈很多人嗷嗷买单。殊不知,当初定价28000-30000元/㎡时候,已有几十个人出钱购买。后来,瀚海还把差价退还。别的不说,这点值得点赞。

    个人对这个项目,最大的担忧就是交房后的精装修是否缩水。目前看,样板间精装风格,个人也是欣赏不透。

    不过,地下车库做的很不错,应该是跟永威学的,只是没学到精髓。
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    瀚海·观象
  • 房产评论师
    小顽童 点评 永威金桥西棠 2020-07-24 09:33
    永威金桥西棠——永威在中原第二座棠系作品,亮相高新区,很多人关注已久。

    不得不说,这个案名起的简单又恰到好处,依附永威东棠的名气,定位清晰,解释起来顺其自然。
    永威东棠一期开售时间应该是2011年5月份,2013年交房。

    一期具体价位记不太清,貌似不超1万。二期开售时间在2012年,均价12000。

    2017年达到高光时刻,二手房单价突破3万+,5年时间,2.5倍。

    在金水东路以南的老东区,一度传有“东天筑,西东棠”的说法。加上聚源路小学的光环,永威东棠大户型报价令人乍舌。

    现如今,西棠进驻高新区,高新区购房客户又多了一个选择。

    六年前,永威在高新区与保利地产合作有保利永威西溪花园项目。话语权虽不重,但产品也拿得出手。现如今,又与金桥这个地主合作。据传言,永威没咋出钱,但话语权挺重。

    项目位于科学大道与长椿路交会处,位置很好,西侧紧邻郑州大学新校区,周边有地铁1/8两条地铁,出行便利。

    总占地约133亩,容积率3.99,共计规划14栋26-33层高层住宅以及一栋商务办公楼,2515户。包含95㎡三室一厅一卫、116㎡三室两厅两卫、142㎡四室两厅两卫、160㎡四室两厅两卫、179㎡四室两厅三卫等多个户型。整体定位偏改善,毛坯交付。

    目前高新区老城和新城项目都不少,竞争白热化状态。仅项目周边就有保利文化广场二期(容积率4.49)、龙湖景粼玖序(容积率2.99,高低配)、正弘青云筑(容积率5.08)这三个一年内新出的有力竞品。

    项目首开估计在十一前后,预计17000左右,价格应该不会太高,毕竟这么大体量在这放着。
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    永威金桥西棠
  • 房产评论师
    小顽童 点评 裕华城 2020-07-21 15:33
    三年前,常西湖新区概念的崛起,华瑞紫韵城、永威西郡等项目的大卖,也让裕华铁炉项目得到很多人的关注。

    直到去年10月10日,裕华以底价9亿元摘得郑政出〔2019〕75号(网)地块,楼面价为3446元/㎡,容积率3.5,这个千亩大盘才算正式启动。

    项目总占地约1680亩,共分为三期开发,总建筑面积约330万㎡。整个项目涵盖高层、洋房、公寓、商业、学校、办公、公园等多种物态。

    首期地块位于长椿路和昌达路交会处,占地面积约112亩,总建筑面积约373424㎡,容积率3.49,共规划10栋27-34层高层,6栋7层洋房,内部配套1所9班幼儿园。高层户型有78㎡两室两厅一卫、89㎡三室两厅一卫、115㎡三室两厅两卫、118㎡三室两厅一卫两卫、143㎡四室两厅两卫等多个,洋房户型97-133㎡,毛坯交付。

    整体定位偏刚需,前期应该会走量。最近碧桂园名门凤凰城和恒大林溪郡的大卖应该给裕华打了不少鸡血。但裕华的营销能力跟那两位可是有天壤之别,需要加把劲。

    裕华集团成立于2000年,至今已有20年。先后开发过裕华·文汇、裕华·文苑、裕华·北方别墅、裕华·第九城市、迎宾路三号、裕华广场、千鹿山、裕华满园、裕华行园等数十个楼盘,只是名声一直很一般,甚至多个项目出现过维权事件,即使自己最高端产品迎宾路3号也难逃维权之路。

    个人认为,裕华城位置还是不错的,铁炉站作为地铁1/14号线交会站,距离项目多个地块都很近。不想碧桂园名门凤凰城,只是前两个地块距离地铁比较近。

    另外,项目还有多块教育用地,包括6所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中。相比华瑞紫韵城,优势明显。如果开发商再给力点,签约一两个名校,那就是常西湖片区的“绿都澜湾”。

    当然,前提是定价要合理。不要被碧桂园、恒大给带偏了。开发商理应找准自己的定位,产品方面多用点心,前期把口碑做好,后续大概率不会差。
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    裕华城裕华城
  • 房产评论师
    小顽童 点评 绿城·湖畔雲庐 2020-07-17 11:06
    项目位于龙湖中环东路东、南录庄街北,隶属北龙湖东北部片区,不算核心区域。

    距北龙湖金融岛约4公里,距CBD片区约6公里。

    整体容积率1.7,包括 16 栋 7 层洋房、一栋 4 层 9 班幼儿园和配套用房,幼儿园位于地块东南角,共计522套房源。

    户型包含149㎡三室、165-169㎡四室(整体占比较大)、195㎡四室、212㎡四室、249㎡四室,均为一梯两户设计。小户型的楼栋分布位置整体不如大户型。

    景观的整体布局以南北轴线为基础东西延展布置,引入中式园林的概念,也是绿城的拿手好戏。

    楼栋外立面下部采用石材,中部采用涂料,上部采用金属屋脊。很多人会拿其和定位刚豪的金茂如意府相对比,但我会告诉你不会一样。采用石材外立面的金茂府依然平庸无奇,而绿城百合花园历经十几年风吹雨打依然历久弥新。

    作为绿城曾经的小业主,个人一直推崇绿城。只是伴随宋卫平的远走、中交控股的绿城是否会渐行渐远?

    按理说,重返郑州的绿城应该拿出像样的作品来致敬其回归首秀。结果,绿城明月滨河只是一个过气的高层产品,绿城湖畔雲庐虽属雲庐系,却完全不同于杭州,哪怕是前几年的凤起潮鸣这种产品拿过来展示一下也算有点诚意。本想着绿城能够PK以下上和院、壹号院、金茂府这三剑客,结果GG。

    目前预计售价4万左右,应该是要走量。毕竟绿城明月滨河并没有得到大家的认可。
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    绿城·湖畔雲庐绿城·湖畔雲庐绿城·湖畔雲庐绿城·湖畔雲庐绿城·湖畔雲庐
  • 房产评论师
    小顽童 点评 山顶裕祥园 2020-07-15 11:33
    山顶裕祥园,位于通航路与长安街交会处东北角,可以理解为山顶御景园的二期。

    开发商山顶地产是地煤集团旗下独资企业,隶属省国资委国控集团,国企。

    之前开发有山顶御金城、山顶御鑫城、山顶大厦、山顶时代商业广场、山顶御和园等项目。品质一般,可以归结为小开发商范畴。

    项目整体建筑风格是新中式,总占地面积约69亩,容积率1.99,总建筑面积约 13 万㎡,总户数为844户,规划车位951个,由9栋16层小高层和独立临街商业组成。

    主力户型面积从77㎡到157㎡,还有少量180-242㎡的跃层,这个面积跨度也是奇葩,最大面积是最小面积的三倍。

    目前周边已经成熟,中建森林上郡、、龙中金源、山顶御景园、豫发白鹭源、万科美景魅力之城、正弘中央公园、永威南樾、名门郡景等数个社区已经交房,人气十足。

    再往南走,还有富士康周边的集中商业。北港经过数年的发展,真的有一座城的感觉。

    交通方面,距离已经开通的地铁2号线康平湖站约1公里。另外,港区北站已经开通,到达郑州市区约半个小时时间,只是中间的空白地带令人有种疏远感。

    目前,周边在售新房还有很多。永威南樾三期、万科美景魅力之城六期、正弘中央公园13号地、兴港和昌云著、豫发项目等多个楼盘,竞争很是激烈。在售高层9000-11000左右。山顶裕祥园这个定位,预计也就9000左右。

    现在的港区房产市场和2016/2017年相比真是天壤之别,多个售楼部到访量都是个位数甚至0,全靠分销带看,惨不忍睹。
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    山顶裕祥园
  • 房产评论师
    小顽童 点评 郑州孔雀城 2020-07-09 11:07
    今年3月4日,蓝光地产竞得新郑市两块地,3号地块位于郑新路东侧、zf储备土地北侧,成交总价32892万元,单价473万元/亩,楼面价2840元/㎡;

    4号地块位于郑新路东侧、zf永通路北侧,总价28647万元,单价414万元/亩,楼面价2487元/㎡。

    如今城市展厅已经开放,案名定位蓝光·雍锦香颂,项目总占地139亩,容积率2.49。本次两块地,采用南北两个block分区,规划有12栋小高层和8栋洋房,总户数约为2140户。

    小高层户型区间为88-108㎡的三房,118㎡的3+1房;洋房户型为110㎡的三房和126㎡的四房,定位刚需偏改善。

    整体采用新中式风格,外立面采用“屋顶重檐”的形式,楼栋分为“基、柱、顶”三段,下段为稳重的浅咖色,中段为淡雅的米白色,顶端则是较重的深咖色。

    这个项目算是蓝光地产在郑州市场的第一个项目,之前在平原新区有两个,蓝光凤湖长岛国际社区和蓝光雍锦华府,初到之时,也是各种销售政策推售火热,价格波动频繁,目前在开封、洛阳、漯河、信阳等城市都有布局。

    现如今又来到南龙湖,地块位置一般,周边的郑新路规划有地铁16号线,其他地铁线路没有辐射。
    紧邻项目的郑州孔雀城,高层均价8000,洋房均价9000。东侧有坤达江山筑和建业天汇城两个大盘,价格相对高一些。

    地块北侧是商业用地,南侧是教育用地,规划有小学和中学,西侧有一个铁道警察学院龙湖校区。

    还是那句话,今年南龙湖市场格外激烈,开发商不好过。仅新项目就有建业天汇城、越秀臻悦府、正商新项目、万科新项目等多个,还有在售的几十个楼盘,竞争激烈堪比绿博。
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    郑州孔雀城郑州孔雀城
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