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石子~郑州折叠 房产评论师

  • 房产评论师
    石子~郑州折叠 点评 万科民安云城 2019-06-10 10:44
    宜家有这么大魅力吗?
  • 房产评论师
    石子~郑州折叠 点评 永威城 2018-03-25 22:51
    最近对于楼市行情很是懈怠,今日才发现情人节米粒同学的相亲接龙,特补充一篇。希望单身男女早日脱单,已婚人士早日回归单身,再脱单。结果不重要,重要的是过程。
    男,郑州土著,房几套,无豪宅。车一辆,破宝来。
    身高178,体重72,小帅!
    不是富二代,月薪几千块。爱抽烟,少喝酒,薪水不够花,月月加负债。
    不逛街,懒旅游,除了朋友聚会,基本很宅。
    菜不会炒,面不会下,厨房之事狗屁不通。
    小馆子,大酒店,林林总总基本熟路。
    无目标,没信仰,迷儿巴登天天傻乐。
    懂地产,爱美玉,见了美女走不动路。
    各位美女说了,这样的要你干啥。
    有用的是生意,没用的才是真爱。
    见面地点,下次楼市活动现场,希望作为反面教材对各位有所启发。
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  • 房产评论师
    石子~郑州折叠 点评 正弘府 2017-11-22 01:12
    1、关于底裤
    2016限购后,发表一篇关于兰亭序的点评,想当然尚悦居做为扒北区众多明星楼盘底裤的刽子手。不想尚悦居依旧难产,融创急不可耐了。
    2、关于杠杆
    从2008年到2016年,按首套2成计算,大概是4年一个周期,首付额3—4倍的一个利润,当然我从来是没有计算过月供的,就当攒钱了。所以引出话题2017年众多低价明星盘的一次性付款真的划算吗?
    我的感觉是痛苦的,我痛苦的不是融创的一次性付款,是8500的金水湾,和9500的亚星盛世都要签约了,我只能一次性用老妈名字买,交房2年,再过5年才能交易,7年时间用全款去博。
    你想抽我是吧!你是对的,不能吃了两年海鲜,现在上个烧鸡,牛肉我就满地打***啊!你打醒我,我只能认了。买一套,放弃一套。
    3、关于资产负债率
    忘记了今年何时发文说,尽量减少房贷,利率上浮再少,长期算总账也很吓人。尽量把房子出租,租金再少也是现金流。
    我也是这样做的,于是我一次性付款找朋友筹款的时候被朋友嘲笑了!朋友问我资产负债率多少,15百分之,多少?算上借你的不到20百分之。
    你是乖乖宝,就这负债率你还能干点啥呢?好吧!我工作懒,工资不高,花销不低。笨到没有信用卡的地步,更不通各种金融,股票,期货。所以没现金流啊。
    4、关于风险
    借你的钱利息咋算?—不算!
    不行,朋友归朋友,再说你自己还借了那么多,你自己还付利息呢!—你借那点无关生死,别逼逼,喝酒吧!
    这政策不知道啥期间能松松,有点虚。—你怕啥,你死了,我都死两回了,我负债率50百分之了。
    你不怕啊?—那么多贷款7成的还没倒呢,我怕啥。
    人家有现金流吧?—都跟你那胆一样啊,翻身下辈子了。
    原来风险跟国际政治一样,不是比谁强,是我烂,很多人比我还烂,所以我安全。—对!能让干活的都倒吗!谁把郑州建设成国际化中心城市啊!
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  • 房产评论师
    石子~郑州折叠 点评 锦艺金水湾 2017-10-10 17:10
    郑州楼市限购周年祭!!!
    2016年10月3日,烈火油烹的郑州住宅市场限购了,整整一年有余,政策整了几轮,火渐熄,油渐冷。
    高新区保利文化广场15000不到的高层精装价,万科美景世阶高层精装22000,锦艺金水湾河南侧的不到14000,都算是有一定的性价比。
    正商家和家的首付分期,融创象湖一号的一次性付款低单价,还有仍在持续内购的碧源月湖13000,都是变相的让利给购房者。
    开发商都是鸭子嘴硬,还有被媒体扭曲的开盘去化率。要知道2016年限购前开盘经常是1000多套清盘,现在开盘200套都算是量不少了,除去开盘去化率水分先不论,百十套真清盘能说明啥问题呢。
    17年借着16年的春风开发商日子还是能过的,2018年郑州楼市的寒冬才真的到来,春天啥时候来,我不知道,至少18年没戏。
    很多网友说没钱咋办,其实一次性付款低单价不算啥高招,当年零首付,低首付才是刚需上车的,炒房的最佳入场时期。开发商敢不敢?饿急了啥不敢吃,银行放不放,利益足够大,总有人铤而走险!
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  • 房产评论师
    石子~郑州折叠 点评 康桥林语镇 2017-08-29 21:21
    出不了四环是我的悲哀!
    孟庄,位于南龙湖和港区之间,地铁二号线有站点,没有远郊置业计划的我,还是忍不住逗留少许。
    林语镇,让我联想到很喜欢的一位作家—林语堂。也许因为销售部门前即葱郁又不失灵动的绿色,也许因为精致又不失温暖的道路和小品,也许仅仅是因为今天阴雨的天气让我颇为惬意,总之,上午俺罢工了!
    近中午回郑,浪漫的天气变成了拥挤的交通,大脑也从曾经拜读的林语堂的小说京华烟云转化成一堆说不出,办不了的公事。眼前不是摩天大楼就是老破小。突然想到楼市最近流行的一句话—休想骗我出四环!
    晚上就看到楼市的文章,不出四环是因为不了解城市发展轨迹。
    其实我也一直没出四环,我想其他没出的人和我一样,要不受制于经济能力,或是受制于老人就医,或者受制于孩子上学,或是受制于工作,事业!
    总之是一种悲哀,至少我感觉自己在这点很悲哀,人家出了四环的是想出出,想进进。我却不能说天天,至少周周,月月要面对烦躁的郑州,说着自己都讨厌的屁话。
    最后了解了一点,一次性付款是可以先不签合同的,所以绿博白沙项目可以热卖,可见政策挡不住资本。
    还有最新消息集体建设用地可以不需征收做租赁住房,问题是谁投资啊,地方zf没钱投,开发商不愿投,中央补贴又太少。租售并举,房产税终究是…………
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  • 房产评论师
    石子~郑州折叠 点评 融创美盛象湖壹号 2017-07-19 10:56
    昨天发文关于白绿楼盘,感谢米公子的回复,其实我说的等待并不是等待更优惠的价钱,现在郑州楼市限制政策,四限也好,五限也吧,已经是全国各大城市最严标准,再限已经是限无可限,生无可恋。所以不存在楼市因政策再次恶化的预期。
    公子所说非常时期,非常政策,断不可久持,我也是赞同的,问题是何时能开始松绑,任大炮说三年一个周期,现在周期缩短了,还按三年算,下个高点19年,松绑应在18年,限制政策是次次加码,解除也应该是层层放松,所以至少等到开了人大会,至少有一个政策开始松绑再出手吧!届时房价会比现今抬头,贵一点又何妨呢!
    当然自己有居住需求的还是越早下手越好。
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  • 房产评论师
    石子~郑州折叠 点评 亚新美好艺境 2017-07-18 10:51
    说亚新美好艺境,还是从正商家和家聊起吧,说起家和家还得捎带上和昌林与城,两个北区大盘,家和家位置更优,销售状况说明,林与城更符合市场。正商的错误在于在错误的时间节点选择了产品升级,自身准备也不足。除去2000的装修,做到12999的均价,增加89的刚需户型,相信销售状况不会比林与城差,毕竟多了条地铁。结果是正商先出手,落了下风,再想使出刚需低价大盘的绝技,岂不是自己打脸,再看融创观澜一号,不是刚需,一样用超低价一次性付款的狗刨招式过河,可谓识时务者。
    说到了融创观澜一号,才到了亚新美好艺境,同一区域,相同的价位,结果差的不少,为何?
    电影致青春里有个场景,两个美女迟到,说拉肚子,紧跟着有人效仿。第一个用的是天才,第二个是人才,剩下的都是蠢才。一次9000,按揭13000,就不要拿限价做借口了,促销就是促销。再过三月,白绿片区一定有按揭10000均价的大盘,拭目以待!
    原因不是片区规划不好,是土地储备存量太大,客户人群太单一,都是投资。现在不售,等政策松绑,可以啊,但总有开发企业撑不住。米公子发文讲白绿片区10年后房价远高高新区,我是相信的,但是现在出手依然不是时机,为什么不等看到启明星,天要亮的时候再出手,也可能到时候一次性12000了,但我认为还是值得的。
    曾经发文说过绿城玫瑰园,永威森林花语,当时估价11000—13000,很多人说价低不可能的,融创和亚新用事实告诉大家,是我看高了!
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  • 房产评论师
    石子~郑州折叠 点评 万科美景世玠(郑纺机地王) 2017-06-29 09:37
    上次说万科营销上装逼情怀的成功之处,转到了正商家和家的反面教材,后续美景世玠的科技配套就忘了说了。
    先说实用的吧,新风系统,郑州刚开始,其他城市早几年都流行了,我的感触是在武汉的朗诗绿色街区,就是那个科技住宅成名的朗诗,恒温新风,家里没有空调暖气,我们几个人抽烟聊天不用开窗,睡觉比空调舒服,个人感觉会是科技住宅发展的必备项目,原理是空气打压到地下,保持恒温,万科的新风可能不带恒温,要不洋房还装啥中央空调。
    还有直饮水,市场上的过滤设备品牌很多,万科用了国外的品牌,我了解了一下后来,报价真的很高,每年换滤芯使用成本也不低。
    洗菜池材质很赞,黑色石材,磨砂,斑点均匀,水滴上去就像滴在荷叶上,不沾水,居然是天然石材的,请教各路大神,不沾水是因为材质本身,还是加工工艺。 还有龙头,花洒材质感,使用感也很强,国外品牌,俺这个土老帽一直以为九牧的就挺好。
    再说说体验感强的吧,单元门刷脸感应,同时电梯下行至一楼,自动到你家的楼层,过程不用伸手。其实科技如此发达的今日,技术不是啥问题,但是这很有逼格,好想尝试,尝试。
    先说这么多吧,等样板间出来我再去学习一下。
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  • 房产评论师
    石子~郑州折叠 点评 万科美景世玠(郑纺机地王) 2017-06-20 12:19
    上周陪个同学到售楼部参观学习了一下,2016年,郑纺机土地拍卖,可以说是压倒看空房价的最后一根稻草,惊世一拍,空头也好,怀疑派也罢,全部杀入楼市,几乎是一夜之间,郑州市场已是无房可卖,这就是惊动中央的郑州去库存去到零事件的导火索。
    时过境迁,走进以后的市政绿地,两边的法桐树勾起了我对初中时代的回忆,二十几年前,这里的平房就是我们同学的据点,当时电话座机刚刚开始普及,我们就在这些法桐下,骑在28或26的破飞鸽、永久自行车上等着人马凑齐,向球场开跋。
    售楼部很好的融合旧厂房,可以说是现代工业风,同学的老爸居然热泪盈眶,是啊,在这里干了几十年,2000年,厂败落了以后几乎没再回来。至此我也很清楚,即使我不赞成,也很难阻止我同学这辈子最大的一次消费了。
    对比正商家和家的营销,我也只能说是卖白菜的,就是卖菜的,做到郑州第一也是卖菜的,再加上二手中介插一腿,就成批发菜的了,真不如去掉精装,改刚需户型面积得了。
    改善和终极置业的溢价没那么好吃,你总要装装逼格,肯定没有万科像,那也得慢慢学不是,万科世玠的配套亮点,下次再聊吧,饿了。
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  • 房产评论师
    石子~郑州折叠 点评 碧桂园天玺 2017-05-29 09:43
    前段时间建业花园里售停车位引发争议,近期碧桂园售房带自带停车位,其实今天要说的是关于停车位的价值,也就是说买了房子后,作为配套的停车位有没有升值潜力。
    地下停车位建筑成本在8万元左右,但是其投资价值和成本没有什么关系,和售价关系也不大。和啥有关系呢?车位户数配比!
    这几年新建的小区,依照郑州的城乡规划管理规范,住宅小区机动车位按户均一个配比(刚需小区),大面积较多的改善小区是每百平方米一个,所有高层小区地面机动车位不得超过总车位的10%。
    也就是1000套房子的高层小区,停车位1000个,地下停车位900个,按正常比例,除去房产投资的,老年人不开车的,不乐意花钱买车位的,大概交房后地下车位能售出车位500—600个。剩余的300—400个消化的就非常慢了,供给超饱和了。于是开发商借助业主闹人车分流,把地面100个停车位抹去了,地面有了车位,地下更难消化。
    写字楼车位要求更为苛刻,所以有了绿地只售不租的怪事。那不论住宅,写字楼开发商出租呢?开发商都是挣高利润惯了,那点租金,不够建设融资利息的。
    当然自用还是需要的,千万别算车位值多少钱,价值低于建筑成本。
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