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阿狸 房产评论师

  • 房产评论师
    阿狸 点评 绿城明月江南 2天前
    绿城,对于有购房需求的人似乎都不陌生,第一,因为绿城小区,可称得上客户满意度最高的社区;第二,因为曾经的老板宋卫平先生的个人魅力及对产品、客户的完美追求;第三,几年前绿城那场股权变革风波;不管从哪一点,很多人多少都堆这家企业有所了解。
     
    绿城进驻郑州虽早,但项目并不多,全资投资的项目更是少之又少。大多是合作项目或者是代建项目。在郑州最有名的东区绿城百合公寓项目的二手房价格已经在30000+元/m²,一直引领东区二手房价格市场。就连中牟的绿城百合项目二手房价格也在14000元/m²以上,也是中牟二手房市场的标杆产品。
     
    绿城明月江南是绿城的又一个代建项目,合作方是和平原新区的桃源春晓项目的合作方同为一家——大桥石化;
     
    整个项目位于荥泽大道与汜河交会处,交通还算便利,临近绕城高速、荥泽大道连接科学大道,西边临近高铁西站;教育上项目周边九年一贯制公立学校第二幼儿园、市八小仅一路之隔,三期地块内规划有一所12班的幼儿园;
     
    邻近目前荥阳最繁华的商圈——正上豪布斯卡,商业体量堪比郑州市区的万达,涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐等于一体,基本满足人们的日常生活需求。
     
    绿城明月江南占地210亩,总建筑面积约40万m²,分为四期开发,目前在售的一期,总建筑面积13万m²,容积率2.98,绿地率35%,由7栋17-30层的楼栋组成,共计768户,95-165m²的产品为主。
     
    整个社区产品设计沿用了绿城的二代高层产品标准设计,新古典主义与现代风格相结合,二代高层最大的优势是建筑外观规整、线条比较明朗,采用大面积玻璃或落地门窗。而整个依然延续了绿城的游泳池配置,每年夏天会对适龄小业主提供 “海豚计划”培训,提升业主的幸福感。
     
    但因为直接复制以往的高层产品,户型设计上也就相对较为落后,虽没有特别浪费的面积,但亮点也没那么突出了。
     
    目前在售均价8300元/m², 5万定房签约,剩余首付款分2年付清。郑州西区客户及荥阳本地客户可以关注一下,虽然是代建项目,现在的绿城虽非原来绿城,但项目整体的设计及品牌价值犹在,未来二手房收益还是有保障的,毕竟还是绿城的产品设计及人员管理团队在操作。合资方也非不靠谱,平原新区桃源春晓项目一期中式小别墅产品,还是受到了市场的追捧。
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    绿城明月江南
  • 房产评论师
    阿狸 点评 融创空港宸院 2019-03-20 21:59
    融创,在郑州应该是一家奇特开发商,从回归郑州做的第一个项目象湖壹号到现在中原御湖宸院及融创城,十几个项目,好像都有在维权。但维权也几乎没影响到销售,好像越维权,卖的越好,这难道是一种另类的营销模式嘛?
     
    随着,城市版图不断扩张,国家政策的倾斜。郑州跻身中心城市的,而航空港区作为郑州重点区域,这两年得到了快速飞涨,众多房企跻身进入,最早进入的万科、豫发、正弘、永威都有大量土地储备,近期融创进驻到区域内,而且还在北港核心位置占据了一块不错的位置。
     
    融创空港宸院位于郑州航空港经济综合实验区鄱阳湖路以南、长安路以西。总用地343亩,总建面46万㎡。一期总建筑面积17.5万㎡,容积率2.0,合计1034套,为7-11层洋房/小高产品,面积104-147平,一梯两户。对面就是省实验小学,紧挨着两条地铁,(11号线,17号线),南面就是文体中心,图书馆 ,游泳池,篮球场,三个室内场馆,两个室外场馆!紧挨着两大公园 ,青年公园和兰河公园。小区风格中式洋房,区位、交通、配套优越。
     
    这是融创进驻港区的首个项目,地块原本是zf招商引资时给富士康集团的用地,整个项目采用融创宸院系的产品设计。打造港区纯改善性社区,整个小区以精装交付,精装标准会对标融创大河宸院项目,智能社区、地暖入户等。
     
    整个项目现在处于前期咨询阶段,预计5月底开盘,产品舒适度在港区可以算是标杆,但价格上估计也不会低,临近的已经清盘的蓝山公馆清盘价在13000元/m²(毛坯),永威南樾高层12000元/m²(毛坯),正弘中央公园高层在10500元/m²(毛坯),但首开会是性价比比较高,看好港区发展潜力,又能接受融创的,可以留意一下。
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    融创空港宸院
  • 房产评论师
    阿狸 点评 保利海德公园 2019-03-20 17:20
    保利在郑州已经沉寂许久,作为外来的一线房企,并没有像万科、金科等一样,大面积选择和本土开发企业合作。而保利自己也一直在参与拍地,但也只是在参与,拿到的屈指可数。
     
    保利海德公园项目是2013年保利和金水区zf签订的城改项目,整个项目涵盖了金水区的邵袁、刘庄等自然村。在2013年整个地块已经完成了拆迁工作,仅剩个别房屋附属物未拆除。
     
    整个项目共规划7个地块,其中6个开发地块,1个安置地块;目前1号地、2号地、4号地(均为开发地块)已摘地,其中1号地,占地62亩,容积率2.5,成交单价分别为633万元/亩,楼面地价折合3615元/m²,2号地块,占地16亩,容积率3,成交单价为603万元/亩,3163元/m²,4号地块,占地20亩,成交单价736万元/亩,容积率3.8,折合楼面2904元/m²。
     
    因临近北区军用机场,受限高影响,项目一期规划11栋15/16层小高,产品面积段丰富,为95-182㎡三四房,面积跨度较大。整个产品为连廊设计,户户南北通透,以95/115㎡三房为主,占比达59%,其次为144㎡四房,占比为23%,首开将推出1#、4#、5#、8#;
     
    其中95m²为三室两厅一卫,户型较为方正,采光效果好,南北通透全明设计,动静分离;劣势:厨房到餐厅动线不流畅,卫生间非干湿分离;
     
    115m²为三室两厅两卫,阳台连通客厅与次卧,舒适度高,主卧带独卫及衣帽间;劣势和95的产品一样,卫生间干湿不分离;
     
    120m²为三室两厅两卫,餐客一线相连,东面临绿化景观区,虽客厅阳台非南向,但东向观景效果好;劣势:户型进深较长,餐厅采光受限,动静不分离;卫生间正对卧室,感观不好;而且公共卫生间为暗卫;
     
    144m²为四室两厅两卫,格局方正通透,U型厨房操作便捷;主卧带独卫、公共卫生间干湿分离较长;过道存在面积;劣势:南次卧室内过道浪费;
     
    182m²四室两厅两卫,户型方正,入口处有玄关设计,私密性好,动静分离,功能空间丰富,卫生间干湿分离;劣势:北向两次卧易受卫生间噪音干扰;
     
    整个项目周边公共配套还相对较为齐全,临近地铁线(2号线)、连霍高速、花园路、中州大道,汽车客运北站等交通优势明显;周边临近的学校目前有金水区艺术小学宏康路校区、郑州市金水区柳林镇第七小学等;
     
    目前临售已经开放,开盘预计在6月份,小编预计开盘价格在15500元/m²左右,目前周边临近的正弘府(15500元/m² 毛坯)、建业富力尚悦居(16000元/m²  精装)及锦艺金水湾(15000元/m²  毛坯)等项目的价格。
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    保利海德公园保利海德公园保利海德公园保利海德公园保利海德公园保利海德公园保利海德公园
  • 房产评论师
    阿狸 点评 华润新时代广场 2019-02-28 23:33
    华润,老牌央企,品牌号召力及企业实力毋庸置疑,曾是第一房企万科的大股东,把万科曾连续多年推向全国第一的位置。最为央视,华润算是进入郑州最早房企之一,金一环的华润很早就进入郑州,住宅华润悦府,曾也在郑州轰动一时,旁边的商业华润万象城,引进不同类型商家,打造郑州吃喝玩乐为一体的中高端消费购物中心,与旁边的丹尼斯大卫城把二七商业中心再次烘托出一个台阶。

    而后开发的华润紫云府,华润悦玺等项目,虽说不上好品质,但也还算过得去吧……

    近日,高铁片区可算是热闹非凡,宝能郑州中心、华润新时代广场未来很长一段时间将是这个片区的翘楚。

    整个项目东起嘉园东路、西到圃田西路、南边紧邻商鼎路、北边是动力南路。共分为8个地块,分两期开发,用地性质为商业。
    其中地下部分为大型的停车场,地面1—4层为商业裙房,包含:4栋高端智能办公楼;5栋企业定制独栋办公楼;1栋5星级酒店;6栋精装公寓;万象系大型商MALL。

    新时代广场城市综合体共有6栋100米/150米的精装成品国际公寓。

    1号楼高100米,共29层,1-4层为商业,5-29层为公寓,为5T26户。2号高为150米,共44层,1-4层为商业,5-44层为公寓,9T32户。面积在28平米—89平米之间,精装修成品交付。

    未来,整个片区将和宝能郑州中心形成强烈的竞争局势,宝能开盘均价17000元左右,去化并不好,华润对外宣传开盘预计14000,但就这样的市场,也是够呛,毕竟先开盘的宝能宝能也有14000的,客户被劫走了一波……华润开盘估计也不会特别好,住宅市场还不好过,商业市场更痛苦……
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 国控东宸(融创正光路项目) 2019-02-28 00:31
    国控东宸在现在来说已经不是新项目,开售两年多的时间,但至今稀稀拉拉还有100多套的房源未售,卖不动的原因是因为位置不好?开发商不靠谱烂尾楼?还是产品规划有问题?其实也都不是,定价问题才是关键吧~
     
    国控东宸是由郑州宏盛源置业有限公司开发,郑州宏盛源置业有限公司隶属于“河南省国控保障房建设投资有限公司”旗下房地产开发业务的全资子公司。烂尾的可能性几乎零,品牌背书没问题。整个项目北临正光路,南近金水东路,西接黄河南路,东临民生东路。总占地面积约20亩,总建筑面积约5.7万方,其中地上建筑面积约4万方,地下建筑面积约1.7万方。项目共由3栋建筑组成,其中1栋写字楼,2栋公寓及1000方左右的三层独立商业,因为限高问题,楼层都不高,整个项目的容积率也才2.99。
     
    看到黄河南路、正光路就知道了,项目位置绝对的郑东新区,而且还是成熟区域,这样的地段在是市场上现有产品所少有,也就此给了定价者充足的信心。
     
    但整个产品,还是产权性质的问题,商业产权,而且土地时间也差不多仅剩30年的权限,产品规划的有点类住宅,但还是商业,但和住宅比起来前期投入更高,后期收益也不一定有住宅高。
     
    今年,这项目估计更不好卖了,郑州宝能中心已经开售、华润项目也紧随其后,也都是公寓产品,而且在临近郑州高铁站,位置也都不差,但价格相比国控东宸21000元/m²的更有优势,宝能郑州中心开盘均价在17000元/m²左右,但个别房源甚至有14000元/m²,这差的不是一星半点,反正都是投资,都是郑东新区,精明的投资客们还是会算这笔账的。
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    国控东宸(融创正光路项目)
  • 房产评论师
    阿狸 点评 瀚海航城 2019-02-27 15:45
    瀚海航城这个项目应该是瀚海这两年开发项目中最为奇葩的了,虽然以往瀚海很多项目也都有内购现象,但也大多也没有像这个项目拿出这么大量房源做内购,估计也是想快速回笼资金,缓解压力。
     
    瀚海航城位于南港,荆州路和思存路,总占地1700多亩,一二三期住宅已基本售罄(内购),四期共8栋楼,户型为70—140平,延续小晴宇建筑风格和大阳台。
     
    虽说是航空港区,但这是南港并不是北港,还是有差别对待的,这两年航空港区是在飞速发展,但核心经济、配套等还是集中在北区,南港还是相对较为落后的,经济发展、公共配套、人口流量等多重因素还是无法支撑现有房价,基本上处于虚高状态。
     
    航城位置相对现有落地的公共配套资源还算可以,临近高铁南站,园博园也在项目周边,生态环境优越,未来规划的有地铁13号线、16号线(规划,具体施工时间待定),未来交通还比较便利。
     
    项目自身体量也比较大,在公共配套落后的南港,仅仅依靠zf公共配套的落地,估计时间要好久远。这么大体量的项目,也只能自己造城,增加公共设施配套,来提升项目的升值潜力。现整个项目规划的有自建商业中心、引进养老医疗机构,并依托周边规划的教育用地,未来基本上是能满足日常的生活需求,现在基本上还是比较荒芜的。
     
    因为距离郑州市区较远,又是航空港区的南港,而且就现在土地产权来说是港区扩展之后,划分的开封尉氏县的土地,现在土地性质应该还算是尉氏县的,产权两个行政区没说清楚之前,更不属于郑州。所以,就投资而言,阿狸觉得风险系数有点高,但如果是附近居民,仅居住的话,还是可以留意一下的。
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    瀚海航城瀚海航城
  • 房产评论师
    阿狸 点评 富田城九鼎公馆 2019-02-26 21:43
    九鼎公馆,最近被朋友圈刷屏的项目,地产同行间讨论最多的项目、分销同事们极力推荐的项目,刷屏是因为节点临近,而这又是这两年为数不多的大盘项目,临近几条地铁线(4号线/14号线/16号线)并在价格洼地的南区,所以被大家所探讨。
     
    富田城是南曹合村并城项目(南曹村、小湖村合村并城项目)项目规划片区位于管城区南曹乡,地块范围为南四环、紫辰路、金岱路与107辅道围合,规划区域面积为265.06公顷(除道路用地外)涉及8个自然村,规划用地面积为:241.38公顷,规划有住宅、办公、商业等多种业态。
     
    首开二号院一期项目规划总建筑面积339609.87m²,容积率3.79,绿地率35.01%,由7栋高层1栋商业组成,首期入市户型以88-142m²,一期整体定位为偏刚需。
     
    这么大体量的合作并城项目,一般资历的开发商没能力也没勇气来拿下,振兴地产算是郑州比较老牌的开发商。自93年成立至今,开发项目也有数十个,口碑也还可以。
     
    但似乎是属于比较保守派,没有在大面积的扩展自己的产业版图,只是默默地经营着每个地块。在土地稀缺的郑州,几乎没有大规模激进的储备地块,以往开发的项目像我们比较熟悉的富田太阳城,算是富田比较早的产品,后来的福田兴和苑、富田兴和湾、富田九鼎世家。
    九鼎公馆算和九鼎世家一个系列,产品的规格还相对比较高,也将打造智能生活社区,小区wifi全覆盖,智能巡更系统、智能摄像头、指纹密码锁、可视对讲机、家居app等多重智能配套,园区有效规划的慢跑道、儿童游乐园、老人休闲活动区等,满足不同年龄层的需求。
     
    项目周边环境因邻近十七里河,据传项目将斥巨资打造50米滨河运动公园,而首期周边规划有多所幼儿园、两所小学、两所中学等教育资源,未来,地铁线将联通地产商业街,商业街刷卡连通小区车库,倒是方便了小区业主,但弊端也相对存在。
     
    综合来看,整个项目在南区比上不足比下有余,该有的都有,甚至比个别项目更有优势,加上小李庄火车站规划的落地,未来交通的便利性,是南区项目所少有的。在品质上从振兴地产以往交付的项目中,说不上优质产品,但也绝不是小作坊工程。而九鼎公馆又将是富田城首开地块,价格上应该会有优势,定价者应该会参考周边的鑫苑、永威、绿都,目前几家价格大都在14000元/m²上下徘徊。
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    富田城九鼎公馆
  • 房产评论师
    阿狸 点评 万科民安江山府(璞樾苑) 2019-02-26 00:27
    万科、民安,应该是万科进驻郑州合作最多的本土企业了。万科民安云城、万科民安星辰、万科民安三度湖山等多个项目一起合作开发建设,产品规划上也相对可以。
     
    万科民安璞樾苑(万科民安江山府)是万科民安合作的有一个新项目,但土地命运也是异常奇葩坎坷的,移主了好多次,最终找到现在的主人——万科民安,也算对得起这几次移主经历。但两家合作基本上将依然延续以往的合作模式,整个项目的操盘运行还将以万科为主。
     
    项目位于郑州·北三环金杯路交会向北约500米路西,总占地面积总建筑面积307257m²,容积率3.99,绿地率25.48%,限高100米,隶属行政区惠济区管辖范围。
     
    万科民安璞樾苑占地还是属于王寨村的城改用地,从最新的规划图上可以看到,项目的北边规划的有一块小学用地,东北角是变电站;地块的南侧是宜家商场及建材家具城,临近国基路地铁3号线,算是标准的地铁盘。
     
    整个一期规划有12栋(34F)高层,1所幼儿园(1982.52m²),部分楼栋涵盖底商。小区商业面积约为5432.96m²,整个项目基本上定位为刚改、改善社区。户型设计分别以110m²、142m²、177m²为主。两梯两户的设计,精装交付,具体精装交付标准暂定,多少会参考一些万科世玠的交付标准。
     
    售楼部装修基本上接近尾声,现在还不具备完全的接待能力,预计要到3月底左右才能达到真正的接待条件。预计开盘价格不会特别低,第一、本身两梯两户的产品设计在整个市区都几乎比较少见,舒适性高;第二、临近地铁口,交通便利;第三、项目周边规划有教育用地,配套升值;第四、临近宜家商场,虽有弊端,但生活也会增加一定便利性,如万达周边楼盘一样;第五、万科品牌,精装修设计,虽然目前有些项目相比其他城市差强人意,但万科品牌号召力依然还是有的。
     
    综合区域、配套、环境、品牌、舒适性等多方因素,而且首付压力不大,面临改善的朋友,后期留意一下,预计今年上半年入市。
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    万科民安江山府(璞樾苑)万科民安江山府(璞樾苑)万科民安江山府(璞樾苑)万科民安江山府(璞樾苑)
  • 房产评论师
    阿狸 点评 望湖郡3号 2019-02-25 17:18
    永威望湖郡项目位于华夏大道与望湖路交汇处东北,东临4A景区园博园B区和环湖CBD,西距京港澳高速双鹤湖站约1.8公里,地铁18号线(规划中)在项目附近设有站点。
     
    该项目首期开发3号地,建筑面积155072.72方,其中13栋7层洋房,8栋18层小高层,1所幼儿园,最高58.45米(航空限购179.12米),绿地率44.13%,容积率1.49,规划有叠拼、洋房、小高层,建面约90-220㎡,属于低密品质盘。
     
    但项目位于属于南港,港区这两年在飞速发展,北港核心区域的房价一直领跑整个航空港区,南港价格上相对较为优势。但这两年随着自贸区的成立,经济版图也得到相应的扩展,南港的房价也几乎翻倍,优势已几乎不在。
     
    目前整个南港聚集了有和昌、瀚海、绿地等企业,潜在的还有招商、浩创、建业、航城、远洋中能等项目也都将先后入市,2019年竞争压力加大。
     
    整个港区在现在的市场环境下很多项目也出现了低价走量的现象,北港项目毛胚均价在10500元/m²,精装在10800-12000元/m²之间,南港目前在售的项目和昌盛世城邦均价在8500元/m²左右,绿地香湖湾前期内购价格7000元/m²左右,个别房源更低。
     
    但在整个港区,南港一直是刚需中的刚需,距离城市远不说,周边配套也极度缺乏,虽然规划在不断完善,但落地还需时间,目前周边的环境,也几乎无法支撑现有房价。
     
    永威这几年口碑及产品逐渐在向一线品质房企努力,个别项目差强人意,但总体上还算那么回事。以往,永威开盘价格都比周边贵1000-1500元/m²左右,但如果永威在南港还将依此策略,那客户估计会掂量一下啦!
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    望湖郡3号望湖郡3号望湖郡3号望湖郡3号
  • 房产评论师
    阿狸 点评 电建泷悦华庭 2019-02-24 23:11
    中国电力建设集团有限公司(简称:中国电建),是经国务院批准,由国务院国资委(国有资产监督管理委员)出资成立的国有独资公司。是集电力建设、勘测设计、施工运营一体化企业,在电力建设方面综合实力强劲。
     
    电建很早进驻郑州,其承建有东三环、南三环、西三环高架,陇海快速路等众多民生工程。电建地产作为直属央企中国电力建设集团唯一的房地产开发平台,重组成立于2005年11月,拥有房地产开发企业一级资质。电建地产目前主要有“澋悦系、泛悦系、洺悦系和珑悦系”四大产品系统。其中珑悦系是目前电建最为高端的产品,在北京、武汉、杭州等地都有代表项目。
     
    郑州电建珑悦华庭则是电建地产在郑州的开山之作(储备3-4个项目),整个项目位于经开区滨河国际新城经南十四路以南、经南十五路以北、经开第十六大街以东、经开第十七大街以西。项目总占地约90亩,建筑面积15万㎡,整个地块容积率2.49,绿地率35%。规划10栋新中式洋房,7栋高层。
     
    项目采用新中式的建筑风格,高层将以精装修交付(暖气、中央空调、新风系统等配置),洋房毛坯交付。整个社区也将打造成为智能社区,提倡的云安全远程监控系统:用云安全监控、报警系统功能,随时随地,实时掌握公司、家庭、社区安全情况,打造智能、人性化、安全的智慧社区。
     
    高层以106-142平,洋房以150-180平,目前整个售楼部已经建好,具备基本的接待功能,但未做正式开放活动,预计3月、4月份开盘。
     
    目前区域一线房企众多中海、海马、康桥、金地等,基本上均价都在18000元/m²左右。而现在市场行情下,外加周边项目也在做价格调整,电建首开价格也不会定特别离谱,毕竟央企背景,要响应zf号召,严格执行限价政策。
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    电建泷悦华庭
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