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阿狸 房产评论师

  • 房产评论师
    阿狸 点评 上东国际 2020-06-30 16:58
    上东国际位于金水东路和郑信路,项目总占地占地50亩,总建筑面积约15.6万方,绿化率25%,总共有4栋公寓楼,1号楼为平层公寓,2/3/4号楼为loft公寓,3号楼部分房源有托管,主力面积是29㎡,38㎡的平层,29㎡的loft和双钥匙40㎡的loft,1-3层为裙房式商业。其LOFT是鲜有的5.05米层高,可真正做到双层,再加上双钥匙设计,精装交付。
     
    目前执行的优惠是一口价房源,首付5000,平层单价10000左右,月供2100,loft14800,月供3200,首付是一年半三次还清。
     
    就单纯说公寓项目,核心区域公寓还是在7xxx-8xxx元满天飞,而上东国际,区域优势短期内并不占有,周边公共配套及人口流动量也不足以支撑投资的收益。周边租金公寓也最多在1000元/月左右,回本收益遥遥无期。
     
    大家不要觉得公寓整体面积小,价格低,压力小,尤其听到租金抵月供就易冲动。公寓二手房交易税费更是高的离谱,个人不论自住还是投资还是要谨慎。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 正商城 2020-06-30 15:30
    正商紫辰园

    前几天,公寓热销又再次刷爆朋友圈,鑫苑国际新城、上东国际,以及风和朗廷项目,朋友圈价格再次轰炸,价格7xxx,7500+,8000以内再次收割一大部分客户。
     
    但这样热销的场面还得把功劳归给分销大军,高额佣金刺激下,那是得着个客户就拉着就近售楼部,稀里糊涂就把房子定了,有很多客户到签合同还不知道自己买的是公寓。
     
    而最近正商紫辰园也算是搭上公寓热销的列车。项目位于郑州市管城区南三环与紫辰路交会处往南100米路西。由7栋26层免装公寓楼、1栋4层商业独栋组成。纯公寓社区,3T8户,65亩少有的公寓梯户比,所以整体面积偏大,53-88㎡,精装双气公寓,5万定房,单价10300,月供3800,2021年4月交房,首付分期。
     
    公寓大多都是投资型客户,但正商紫宸园产品面积段不在黄金面积段,无论从总价,面积段,还是月供层面都不占优势,投资最先可以pass了吧!
     
    但还是那句话,公寓产品依然坚持不建议碰,无论是居住、投资都不是好的选择,利率、生活成本以及后期的交易税费,外加上近几年公寓市场价格基本上没动静。
     
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 龙居华府 2020-06-30 11:16
    杨金最近因为小碧交房热闹起来,但也没啥稀奇的,不维权不热闹也不是小碧的风格,但今天来聊聊益通龙居华府,很多人肯定第一反应是,这是谁家啊?没怎么听说过,没错,开发商实力一般,阿狸只知道两个项目,还都是因为朋友是业主。
     
    一个位于核心城区的天赐良园,位居核心城区,紧邻京广快速路,郑州四中,铁六中,郑大一附院、郑大五附院,绝对的黄金位置,但小区绿化、物业非常一般,毕竟是老小区。再有就是九龙城,磨磨唧唧好多年交付了,朋友最后还是高位入手,就记得小区朋友叨叨小区车位配比不高,车位价格那是贼高。
     
    以往益通都是刚需产品,这次突然进军杨金,想要转型,但不是谁都能在杨金玩的转的,区域内美盛、碧桂园、福晟等说实话都卖的不好,原因无非是,片区内公共配套不足,外加上军用机场搬迁停滞,地铁线路修改,而且多以产业园和安置房,片区居住感并不是那么理想,即使各家都打着临近北龙湖,价格飚的贼高,但也是有价无市。
     
    益通龙居华府项目总占地400亩,建筑面积约135万方,一期占地66亩,16万方,规划11栋小高层,容积率仅为2.49,产品覆盖面积段为89㎡-143㎡,电梯入户设计,精装交付,新中式建筑风格,外立面采用干挂石材。
     
    目前在售精装小高层21650元/㎡(一层毛坯29000-31500元/㎡),旁边的福晟九州府精装价格在19000-19500元/㎡左右,采用首付分期政策首付10%,剩余分三次,一年半还清,无利息,但从去化效果上,非常一般。开发实力一般,精装经验不足,外加上片区配套跟进缓慢,客户信息不足,再加上开发商价格定的不低,这样的市场行情,去化不好可以理解。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 保利金茂时光悦 2020-06-30 10:32
    保利金茂时光悦,位于中牟浔江东路以北、蓝湖街以西,兰心东路以南,项目总占地面积约50亩,总建面约11.2万方(地上约8.2万方,地下约2.8万方),规划有8栋25-26层高层住宅和1栋约1600㎡的集中商业,总户数854户。容积率约2.49,绿地率为36%,居住舒适度颇高。
     
    但只是目前区域周边配套相对比较匮乏,项目位于经开区物流园内,仅其北侧为在建郑大二附院新院区(三甲医院),而周边目前规划的大多还是多为工业用地,短期内生活配套匮乏,无优质的教育资源。
     
    但就项目本身,开发商实力毋庸置疑,两大央企合作,想要停工烂尾估计有点难,在合理的工期内延期交付也不现实,所以至少项目本身是有保证的。但是就工程质量和品质保证不太能保证,想要品质做到极致,就不要奢求了,想太特别差也不会,就大毛病么有,小毛病不断而已。
     
    而整个小区建筑为现代简约风格,建筑外立面采用经典的三段式立面设计:单元入户大堂采用石材与金属格栅,标准层为高档外墙涂料,建筑顶部为金属格栅。产品类型以70-128m²三房为主,100m²以下产品为主,主打刚需产品概念,目前项目已开盘,均价在10500-11000m²左右(精装),竞品金地名悦价格在9300-10900元/m²(毛坯),但开盘效果并不好。
     
    核心原因,片区配套设施较为滞后,周边多为工业园,客户对于区域的认可度不够;其次在目前市场环境下,市场声音也不够,客户导入难度大;再有片区内客户购买力不足,大多以周边工人为主。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 中原华侨城 2020-06-29 21:06
    中原华侨城位于中原华侨城,位于西四环西中原西路两侧,地块自2018年12月土地都已经入账,二七华侨城已经开盘多次,中原华侨城愣是到最近才算进入实质阶段,展厅刚刚开放,正式售楼部还在紧锣密鼓的施工中。
     
    整个中原华侨城规划面积6.1平方公里,项目计划投资额500亿元,规划有欢乐谷、欢乐海岸、玛雅水公园、海洋馆、商业街区、商务办公、星 级酒店、高端住宅等。打造郑州文化休闲旅游新地标。其中滨水绿地及遗址公园用地2000亩,产业及商务商业用地1220亩,合计占比约80%。居住用地约800亩,占比20%,而整个地块临近郑州地铁6号线(在建)、10号线(在建)。
     
    项目住宅一期地块位于中原路、杭州路、扬州路、富贵路的围合区域,共有两块住宅用地,两块商务用地;一期由15栋高层,以及4栋洋房构成,容积率2.99,绿化率35%,高层建面约89-127㎡三房,135㎡四房,洋房建面约126-139㎡三房为主;
     
    中原华侨城一期从指标上看,刚需为主,外加位居中原区须水河附近,四环的位置,价格应该不会特别高,中原区及在周边工作的可以对比留意一下。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 蓝光凤湖长岛国际社区 2020-06-29 20:08
    蓝光地产,房企百强,名列第21位,蓝光发源和兴起地——成都,目前开发了六大产品系:雍锦系、长岛系、芙蓉系、未来系、黑钻系、商办系。2019年,蓝光在河南迅速布局了新乡、洛阳、开封、漯河、信阳等城市。
     
    郑州蓝光雍锦香颂位于郑新快速路与107国道连接线交叉口西南,是进驻郑州的首个项目,总占地139亩,建筑面积29.7万方,容积率仅有2.49,采用新中式的建筑风格,一共规划有12栋小高层和8栋洋房,总户数约为2140户,但依然难逃高低配错落排布。
     
    雍锦系算是蓝光产品系中较为高端类的产品,以宋代美学为主的中国府邸文化为原型,强调建筑对仗的序列感以及东方园林设计的仪式感。
     
    在整个片区内,不缺乏一线房企及本土企业,龙湖、越秀、本土的康桥、正商,不却反优质项目,只看谁家能把产品做得更加精细化,而蓝光一直以户型优为产品特色,确实是名不虚传。
     
    小高层户型为88-108㎡的三房,118㎡的3+1房;洋房户型有两个,分别为110㎡的三房和126㎡的四房。
     
    88m²的三房做到了南北通透,三面朝南,U型厨房设计,两卧室带有飘窗,对于小户型来说,户型绝对算上是极品。
     
    目前项目售楼部刚刚开放,预计开盘将在9月份左右,关注南龙湖项目的朋友可以对比留意一下。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 银基国际旅游度假区 2020-06-29 17:47
    新密,这个临近郑州的城市,因本身地势优势,吸引了众多一线开发商和本土企业在此做小镇项目,但真正进入实质阶段的是少之又少,银基算是进驻这个区域最早的房企,也是推进最快的一个。
     
    除了配套的房产项目,娱乐设施也是进度比较快的,先前大家比较熟悉的几个主题场馆,每天的客流量也都不错,例如银基乐海水世界、黄帝宫御温泉等,而近期将迎来银基动物王国的开园。
     
    银基动物王国总投资50亿元,占地570,000平方米,包含有六大主题区域、19组大型游乐设备,预计展示超过200种、逾3000只珍稀野生动物,集动物观赏、科普教育、动物展示、 游乐设备、剧场表演、5D影院等众多娱乐元素于一体,是又一综合性乐园。
     
    当开园后,相比应该会是又一引爆式的旅游景点,毕竟作为内陆城市,这会开放式的动物馆是比较少有,平时我们想要和动物亲密接触除了市区的动物园,选择机会是比较少,而这种互动性的场所更是么有。
     
    园区内又颠覆传统的动物互动区,大家也已乘坐水陆两栖观光车与动物互动,乘坐VIP观光车穿越猛兽区与狮子老虎熊等大型猛兽类来个亲密接触;小朋友还可以给大象、长颈鹿等进行投喂互动;大型儿童亲自娱乐设施龟兔赛跑,国内首座亲子主题 双轨竞技过山车;而后还有动物表演,海狮剧场、百 老汇剧场、萌宠剧场。通过精彩的故事设置 将人与动物互动、动物行为展示、动物科普 讲解融为一体;
     
    银基动物王国,预计将在7月3日进行试营业,7月15日正式开园,碰巧小朋友们要放暑假,未免这是一个不错的旅游地方。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 保利文化广场 2020-06-28 23:50
    高新区近期是比较热闹的,钱隆城、正弘青云筑、龙湖景粼玖序,加推开盘不断,钱隆城特价房源不断,龙湖自首开之后,销量也都还算可以。
     
    原来高新区的网红楼盘,保利文化广场,项目位于科学大道与雪松路交会处,周边配套资源丰富,临近地铁8号线,周边郑州中学、郑州中学附属小学、郑州大学实验小学及郑州外国语中学,有郑州市第二人民医院高新区分院、郑州大学医院等公共配套资源。
     
    在一期去化完之后,二期也是断档很长时间。整个保利文化广场占地整体规划总建面约130万方,一期仅剩部分公寓产品在售。二期占地66亩,建筑面积27万方,容积率4.,49,二期地块总体规划了7栋楼(5栋住宅、1栋公寓、1栋写字楼)。
     
    二期住宅组团名为云棠占据高新区核芯位置,130万方文化艺术综合体配套40万方的商业,保利拍卖落位于此,保利拍卖文化配套和150米5A甲级写字楼将落位二期。二期全新住宅组团,建面约95-152平米,精装交付,首次供货户型为建面95㎡、122㎡和135㎡为主,开盘价在16500元/m²左右(精装)。
     
    这个价格跻身高新区楼盘的第一梯队,周边竞品龙湖景粼玖序15500元/m²左右,金科城在15000元/m²左右。对外宣称精装标准1500元/m²,涵盖全屋精装、新风系统、地暖等,不管精装值不值这个价格,但精装碰上这样的市场,高单价、高总价,从开盘结果看,客户接受度不高,外加周边竞品货源也比较丰富,还能分期,造成很大部分客户分流。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 保利海德公园 2020-06-28 15:41
    保利海德公园,作为保利进驻郑州后,最大的一块城改项目,整个地块占地总共占地600亩,涵盖金水区邵庄、刘庄、杓袁等几个自然村,一共是7个地块,6个可开发、1个安置地块,总建筑面积120万㎡。目前开发杓袁地块,主打低密改善。北邻贾鲁河生态资源,教育配套为纬五路一小联合办学、省实验中学联合办学;北侧军用机场油库,近连霍高速、中州大道,易受噪音影响,地铁2号线、20号线(规划)距项目较远,公共交通及目前配套大型公共配套还相对不是那么完善。
     
    安置区早已施工建设,但自去年下半年开始就较之前有所放缓,但商品房的步伐缺还在紧锣密鼓的施工中,近期推出4号院,整个地块占地89.8亩,建筑面积17.37万方,四号地块也在原来开盘的1号院、3号院上做了些升级,在景观、外立面(铝板+玻璃)、精装上做了提升,首开楼栋位置优越,价格较之前上涨,且无分期,置业门槛高;
     
    4号院开盘均价在18400元/m²(精装),较之前价格上涨约900元左右,但这个环境下上涨,客户未必买账,从开盘效果上,效果一般,也有以下几个因素:
    第一、城改项目,容积率高,以往开盘的3号院价格较低,客户选择性大;
    第二、军用机场搬迁搁置,油库、飞机噪音影响。
    第三、保利以往交付产品口碑影响,价格涨幅较大,同价格区间,客户选择性多。
    综合多方因素,这也是这次保利开盘效果不佳的原因。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 亚新海棠公馆 2020-06-28 12:44
    端午假期,滨河新区一日游,再次来到亚新海棠公馆,整个项目施工进程相当快了,个别楼栋的外立面、窗已经接近70~80%左右的,准现房销售的状态,铝板+石材材质清晰可见,线条感、视觉冲击力还是有的,对比海马的红褐色,高档上不少。
     
    只是目前去化状态不佳,区域竞争激烈是一方面,价格高也是真实存在的,目前高层价格都在21000元/m²,洋房更是在25000元/m²左右。周边海马洋房19000元/m²,即使装标更高,产品设计好,但价格也拉的有点大,但就项目人自身来说,这个项目,亚新其实处于一个亏损的状态,所以,在很多竞品调整价格时候,亚新海棠公馆依然选择站在高位。
     
    这次体验感比较好的还是2300m²的会所设计,基本上所有的设计已经对到访及老客户开放,恒温游泳馆有周边居民及客户带着孩子来游泳、私人同步影院每日播放当下流行电影、室内高尔夫、健身房、斯诺克、红酒吧、雪茄吧、棋牌室、中央厨房、私人餐厅等功能区。对标区域内的竞品,吸引力及卖点性够有冲击。
     
    目前整个项目大概剩余200套左右,对标区域内,去化速度相当慢了,总共500多套房子,现在还剩余三分之一的量,既然佛系的海马,这次也没亚新佛系,但这应该也不是亚新真心想要追求的,毕竟当时低价贵外加建标高,卖的太低,真的会不够本。
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