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阿狸 房产评论师

  • 房产评论师
    阿狸 点评 正商红河谷 1小时前
    正商左岸,位于郑州市大学南路南四环向南2.6千米路西,其实就是四环外,隶属龙湖。首开地块共占地9.81万方(147.21亩),总建筑面积35.03万方,共2496户,容积率2.69,绿地率约40%,规划14栋90-123㎡瞰景高层,7栋121-140㎡花园洋房,1所幼儿园,采用新亚洲建筑风格。其中1#-9#、12#、19#、22#、25#、26#、28#为27F高层;3#、15#为24F高层;10#、17#、20#为9F洋房;11#15#21#为8F洋房;23#为7F洋房。
     
    目前售楼部及示范区已经对外开放,整个示范区大约有6万㎡、传说是正商又一个亿元级售楼中心和景观示范区,整个示范区打造了有儿童活动区、趣味花园和样板展示区组成。
     
    只是项目依然还是在属于龙湖镇,虽然是临近郑州最近的区域,但此区域内最近是跳水式的形式,也算是最早拉开价格战的区域。曾经最为火热,价格被炒到虚高,但最终各家房价不得不打价格战吸引客户。
     
    而且区域内不缺乏大的开发商,龙湖、万科、远洋都有项目,改善楼盘也更是不在少数。作为本土霸主正商,以往产品都以刚需著称,虽然这两年一直在升级产品,提升品质,但效果甚微。区域及郑州周边客户已经被洗劫的七七八八的,正商想在这样的大环境下再次突破,也难免跳出价格战。
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    正商红河谷正商红河谷正商红河谷
  • 房产评论师
    阿狸 点评 金科城 16小时前
    金科城最近比较热闹,最后一地块要开盘了,这次不是住宅,是最后的三栋公寓产品,临近住宅一期地块,整个地块26.4亩,建筑面积9万平,大约1400套左右,对于本身供应量就比较大的高新区来说这个节骨眼开售公寓并不是件容易的事。
     
    但近日金科公寓,无论是从产品推广上还是政策上都极大力度了避开了公寓的宣传,都以小户型产品为噱头,主打29-75m²的平层、42-46m²loft,采用低首付,首付分期政策,而且产品以精装修交付。首开的量也不大,仅200套,几乎没有大面积的推广,也没上分销,人家就靠传统的推广和自己员工推荐来积累客户,目前已经认筹200多组,金科这次依然拿出第一次开盘的豪横。
     
    为啥金科这么豪横?原因金科给这次的公寓产品上冠上了郑州中学、郑州中学附属小学的学位,每套公寓产品签订一份学位名额。这两个学位名额,附加价值,会让很多人入手,毕竟这是排名前十的学校,而且是直接签进合同里,直接拿购房合同就能上学,平日想进都进不去,这对于需求客户来说无非是一个捷径。
     
    但如果单纯考虑学位,孩子短时间内上学问题解决了,这套公寓也就失去了它最有价值的部分。毕竟公寓产品无论从品后续的交易价值和升值价值不大,而且高新区,周边公寓量大,租金收益率也不会高。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 长江一号 2020-08-29 18:10
    在地产行业,有一个圈,就是当前期项目卖的不好,或者口碑不好,再下一期就会重新包装,以新项目重新入市,其实都是换汤不换药,开发商还是那个开发商,不靠谱还是该不好普。
     
    例如最近直接开盘的嘉业·嘉境上品,其实也就是长江一号的又一期住宅,前面两期,长江一号,长江一号宏图都因为晚交房、供暖、学校、房本等各种问题维权不断。
     
    几乎全年哪几个月不发生点维权事件,就不正常,这是因为啥呢?核心原因就是钱的问题,开发商实力不够,玩城改,最后给自己拖进半死不活的状态,村民安置房安置房交不了,商品房商品房处于半停工状态,新售项目卖不动。
     
    嘉业·嘉境上品是长江一号大商业上的三栋楼,共计689套房源,面积77-125m²,这次推住宅,大家可能会意外没听说啥开盘信息,没错,开发商延续了开公寓的模式,分销带客直接选房,没有啥开盘仪式,现来现杀,但这次老板可能失算了,即使是分销带客,但成绩依然用呵呵~
     
    现在买房子的客户都不是傻子,网上查查,打电话问问,就是各种负面消息。谁也都不会拿着几十万上百万来开玩笑,除了位置好,听到了也都是各种维权不靠谱,对于有意向购买的朋友不敢买,不想买来婚房结婚用,等孩子出生上幼儿园还没交房,没房本的事假发生,还是找个稳妥点的好。
     
    外加上市场环境不好,周边特价、降价房源都不少,此次定价的房源基本上在14200元/m²以上这个价格,这个品质,轻易不敢让人冒险。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 郑州绿地城 2020-08-29 18:07
    郑州市区四环内,9900元/m²起,精装修的房子,请问您考虑吗?当你收到这样的电话或短信,你是不是会不敢相信,怎么可能?四环外的价格也都在10000+了,更不用说是精装修产品了,是不是项目有什么问题?项目是烂尾?还是开发商在这没事乱吆喝。
     
    很多人第一反应应该和小编一样,这样的市场情况下,出现这么劲爆的新闻也不是啥稀奇的事,毕竟在去年长江路上的霸主也有8500-10000元/m²,不久前的名门也打出了12000元/m²的价格,市场这种行情,价格战,对客户来说是个捡漏的好时机。
     
    各家因疫情影响,销售任务,自己压力倍增,活下去才是王道,其他一切都是白瞎。绿地也一样,不要认为人家是世界500强,2020年销售数据也还算过得去,但家大业大,负债也多啊,下半年了,该还账了,一切都是以回款为目标。
     
    此次绿地城推出七期、八期20套特价房,均价9900元/m²起,精装交付,而且还可以首付分期,这是玩王炸,曾经京广路的8500-10000的特价,是房源为非正常房源,还得一次性付款,几十万也不是好拿的,而且后期房本是否能顺利拿到都不好说。
     
    绿地城此次给出特价房,首付3万,精装交付,剩余房款分期3年3次,对于刚需客户,这不免是个捡漏的机会,三环的位置环郑州的价格,虽然绿地品牌在郑州吐槽一地,但至少不会烂尾。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 绿城·柳岸晓风 2020-08-29 17:54
    绿城柳岸春风在等待中终于迎来了开盘,在鑫苑开盘前后,项目就已经启动认筹,中间售楼部开放做了10万的升筹,但从开盘现场和业主的聊天,做10万升筹的很少,但在当天,绿城也几乎都给业主开通了微信选房的系统。
     
    首期推出了1#、5#、9#楼,共计112套房源,其中E户型51套,B户型24套,C户型37套,均价在16200元/m²,个别户型均价达到了16500元/m²左右。这个价格其实在绿城对外释放的口径中,价格是有惊喜的,置业顾问最早给到访客户传达的信息是17000元/m²以上。
     
    最终的价格也几乎是在开盘前一两天又重新做了调整,因为最近市场情况不乐观外加上周边竞品鑫苑府开盘结果不尽人意,绿城柳岸晓风在此刻调价,也是逼不得已。
     
    毕竟这个项目是个代建项目,各种关系负责,作为合作方德润肯定利润,但作为代建方的绿城也不能干赔钱赚吆喝的事。但在市场面前,不得不低头。但即使是这样,就绿城柳岸晓风此次开盘结果剔除内购,依然只能用差来形容。
     
    在开盘当天,绿城柳岸晓风还是把之前没有的动作,怎样都得给补上在裕达国贸来了场规格不算高的发布会,区域老大、设计师、物业等上去宣讲一番,但就整个发布会细节上体验上,阿狸只能说真丢面儿,两位大佬的宣讲ppt翻不动,场面一度真的尴尬。
     
    回归项目本身,产品舒适度在南区是少有的,项目本身居住敢是比较纯粹、稀缺的,小高层一梯一户的设计,在整个二七区也仅有四环的昌建是同类产品类型。外加上绿城代建,外加绿城物业,其就项目本身,还是一个不错的选择。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 鑫苑府 2020-07-31 23:35
    今晚8:00南三环鑫苑府线上举行微信选房活动,推出了1#、2#、8#、9#楼,4栋楼,共计480套房源,其中1#楼,2#,1D2T4H,8#、9#楼2D2T4H,但开盘真实数据结果真的是不咋地。
     
    5月10号展厅开放,6月20日售楼部正式开放,6月25号启动认筹,,从启动认筹截止到开盘,认筹客户又500组左右。定存10000元享15000万元优惠,中间还做了场直播抢优惠卷也可以优惠10000元,定房+按时付款+其他优惠4%,按时签约0,5%的优惠,一次性就是5%,基本上的成交均价在15000-154000元/m²,顶层的成交价在15000元/m²左右。
     
    今晚到达现场选房的客户有两三百人,分销中介不少,鑫苑府启动贝壳+房友两家分销带客,分销佣金也基本上给到2%。售楼部门前也是挤满了各路分销人群,这条路上多年没这么热闹过。
     
    选房十分钟前把价格放出来,看到价格朋友心理就凉凉了,其实朋友心理预计价格也不算低,在14500元/m²左右,没想到在不分期的价格直接飙到15200元/m²左右,分期还少一个点优惠,价格更高。首付+乱七八糟费用几乎首付款接近50万,只是想说鑫苑真有勇气,这位置,这市场敢卖这么高。
     
    现场配合的有表演包括主持人喊麦,在开盘1分钟时候主持人喊话已经去化368套,朋友回来模仿旁边大姐说,大哥,你骗谁呢?客户又不瞎,自己手机看不到选了多少嘛?外加上鑫苑自己很多置业顾问也在手机上参与选房,水分有点太大了,截止到最后成交能去化200套就不错了,还368套。
     
    朋友回来仍然极力吐槽,和她一起去的朋友都没有买,大家看完价格转身就走了,8点半时候,15200元/m²的价格,在郑州三环附近会有很多项目可以挑选,还干嘛非得等个三年后交付的项目。但还是有操着外地口音在附近几个专业市场的老板买。
     
    对于刚需或者刚改客户来说,这个价格高出预期,对于周边做生意老板可能觉得可以节约交通成本但付出的金额有点太高,老板虽然自己开的有店,但也都是每天起早贪黑一分一分挣出来的,不是大风刮来的,购房还需冷静,货比三家。
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    鑫苑府鑫苑府
  • 房产评论师
    阿狸 点评 昌建翡翠苑 2020-07-31 18:55
    南区除了佛系亚星卖现房,还有两个老大难项目也在卖项目,一个是旭辉,一个是昌建,旭辉今天就不聊了,反正也是交房吐槽一地。今天聊聊昌建,本土企业,双汇下属单位,原来在郑州做的昌建誉峰,在北边口碑还不错,甚至产品在漯河周口,口碑都不错,但这次昌建翡翠苑,原来叫昌建君悦府,交房也是被维权,整体马马虎虎,至少在接收媒体报道时候开发商还是有个态度,不像某些开发商直接弄成系列报道。
     
    今儿不聊维权,聊聊怎么突然间卖成了现房还在售,整个小区就9栋18层小高层,750套房子,房源120-145m²左右的三房四房,但都是一梯一户,这样的产品设计在南区绝对是稀缺及舒适的,只是好的产品和区域位置不匹配,客户群体不搭界,刚需买不起,改善看不上,所以就拖拖拉拉到现在。这原本计划10个月要清盘的,结果卖了两三年还有100多套房子。
     
    对于昌建二次进驻郑州,这个项目应该是挣钱的,据说,整个融资成本也很高,外加上当时还是地王,土地成本也不低,加上建安、运营,整体这个项目昌建想盈利很难,但人家也不在乎,着急也没用。
     
    最近更是推出特价房12300元/m²的房源,首付还可以分期,首付5万就能定房,剩余首付分1年半分三次付,而且9月份交房。先说这个价格,这价格已经比开盘价格还有优惠,当时买是期房,这可是现房,买了两个月后就能装修住,着急住,在南区的可以考虑。再说分期,打出来是分期一年半,但如果在9月份想收房,那就得把首付款补齐了才能交,这一点,要说昌建没诚意,估计还是担心客户还款问题,学人家浩创、润丰直接分期款没还清也能收房,既然给优惠了就一给到底。这样才能尽快把这100多套清完,本身750套房子,还真准备再卖到今年年底啊!
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 亚星星河郡 2020-07-31 15:56
    南区霸主亚星,这次算是又放了个大招,亚星星河郡项目直接开盘11000元/m²的价格,这也算是给南区的价格王者来个小钢炮,本身开发商在南区占据小半壁江山,全部开发周期至少得有十年之久了,可手里的土地还剩下不是一星半点。
     
    但亚星也绝对在南边甚至在郑州算佛系,很多项目都基本上卖到了接近于现房在售,几乎都没有啥大的推广啥的,就这么干卖。传说,公司就不缺钱,几乎没什么大的负债,老板也就不那么着急,就慢慢卖把。
     
    此次开盘的亚星星河郡位于启福大道与金沙江路交会处东南角,在运河以南,整个地块总建筑面积约26万㎡,容积率2.49,分为东南两期开发,规划8栋18—20层小高层,建面约75—116㎡,75-84m²的两房,99-116m²的三房,还有少量135m²的四房。
     
    目前项目首开推出5#楼,均价在11300元/m²,对比周边的泰宏、昌建、旭辉,价格比较有优势,可能也是原土地用途的缘故,价格会比较优惠,所以去化效果还可以。但作为很多老郑州人可能会比较介意这个位置,如果不忌讳的,就这个价格靠近三环项目可以考虑入手,虽然亚星产品没有那么突出,但中规中矩,还算可以,就看自己是否介意原来的土地用途。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 睿达广场·幸福里 2020-07-31 15:22
    睿达广场幸福里,位于高新区瑞达路与木兰里交会处西100米,东临瑞达路,西临金梭路,南临梧桐街,占地21.96亩,建筑面积7.46万方,容积率3.48。从区域位置上基本上是高新区的核心位置,周边公共配套齐全,具体地铁1号线、8号线距离也都算可接受范围,公交线路能够满足我们日常的生活需求。
     
    项目自身的一期商业配套也算成熟,旁边的丹尼斯,今年开业的万达广场,商业配套也比较完善,在教育上,临近郑州中学附属小学,郑州中学,教育资源还是比较丰富。
     
    但只是项目地块比较小,仅有21亩,整个园区的空间利用率就会受到限制,而且整个小区还有部分公寓产品,纯粹性和舒适度不够。外加上开发商,虽然算是高新区的小霸主,拥有不少项目,而且和恒大也合作有项目,但基本上没有特别亮点代表项目。
     
    而整个睿达广场幸福里项目含有2栋住宅、1栋公寓,其中公寓楼栋涵盖复式(LOFT)、平层两类产品,共计1075户,住宅产品面积以56-120㎡,公寓以33m²为主,刚需产品,目前项目推出1#楼已经开售,均价在14300元/m²左右,对比高新区竞品金科、正弘、朗悦等价格确实优惠。
     
    但毕竟小区小,而且还包含公寓产品,以后小区生活居住环境肯定受限,未来的升值空间也会受阻碍,外加上开发商的品牌溢价力也不高,所以在选择产品还是多对比。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 绿城诚园 2020-07-30 20:11
    绿城诚园,终于要开盘了,项目推广早就入市,虽然没有像万科、碧桂园等那么铺街,但声音很早就有了,只是这开盘时间一推再推,不知道推了多少次,都等到周边的华润、保利开盘了它才准备开盘了。
     
    这似乎除了滨河绿城项目外,在郑州的所有绿城都是这样的习惯吗?像南三环的绿城,也推了两年了,旁边的鑫苑都要开盘了,它的开盘具体节点依然没定。
     
    绿城诚园这块地多少还是有些特殊,东临经开第八大街,南至经北四路,北接经北六路,西面是长盛广场。最早其实是长盛广场的,算是zf给的补贴,土地一直没动,而后和绿城合作,但整个项目位置真的在经开区算的是优越,旁边就是地铁站,临近的商业配套也已经很成熟了,只是土地年限减少,外加上之前拖来拖去,内购了一部分,其中一栋基本上是卖花了。
     
    整个地块占地面积约62亩,由8幢27层、2幢25层的高层和1幢3层的商业组成,合计1170套住宅,整个项目还是由绿城代建,采用绿城的二代高层建筑体系,外立面做了些升级石材+铝板幕墙的设计。1—2层室外幕墙采用进口伊朗蓝眼睛石材,2层以上外立面为干挂铝板幕墙,铝板、玻璃、石材三种材料。
     
    产品以95-141m²的三房为主,户型上还是绿城的二代产品代表性产品,大的亮点到没有,但舒适度还可以,都南北通透,大的阳台。预计在8月初首开,价格对比开华润、保利价格上略有优惠,只是长时间开盘时间延期,客户流失的七七八八了,客户积累量不一定够。
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