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阿狸 房产评论师

  • 房产评论师
    阿狸 点评 中海如园 2019-10-11 14:51
    中海天悦府,其实按着中海拍地的节奏,应该是早就开盘的,这块地和万锦公馆项目是一起拍的,但中海万锦公馆早就开了,都卖七七八八了。中海天悦府迟迟没有开盘,可能因为滨河新区失去了当时拍地时的火爆,外加上整个郑州市场受限购的条件影响,造成中海天悦府近期才正式面市。
     
    中海天悦府位于经南八路与华夏大道交汇处,中海万锦公馆你的隔壁,项目占地106.7亩,28.3万方,容积率2.99。中海天悦府是中海地产开发的京府产品系列。整个项目规划有规划了10栋高层,其中以88平米三居、108平米三居、124平米三居、127平米四居、140平米四居、141平米四居为主,户型几乎和中海万锦公馆的一样。没啥大的缺陷,整个车位的配比率1:1.12,偏改善型小区。
     
    项目8月份推出7#楼,推出136套,去化75套,开盘价格在15000元/m²左右,其中88平在15600-15800元/㎡;124㎡:15600元/㎡;142㎡:15200-15600元/㎡。
     
    本月月初推出的9#楼以107/139㎡:15800-16000元/㎡。9#楼位置交7#楼位置稍好一些,属楼王位置,价格也较之前上涨了约500元/m²。两次开盘去化效果也都还行。
     
    只是中海天悦府项目进入强销期,中海万锦公馆不是特别好过,随是自家兄弟,但也是竞品,而且一个精装一个毛胚。而且目前周边,整个大环境都不是特别好,最火的一段时间也就郑州外国语落地时,大家才又重新燃起这个区域的关注度。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 保利心语 2019-10-10 20:08
    保利心语项目是由央企保利房地产(集团)股份有限公司开发的以住宅为主小区,位于中原区,中原西路北华山路西。地处三环内,临近中原万达,中原路还是郑州链接东西的主干道,周边生活配套齐全,从区域位置上看实属稀缺。
     
    但项目只有一点,就是央企的背景缺一直不是央企的品质,容积率高不说,这是土地性质限定,但产品也就真的一般。整个项目占地约205 亩,总建筑面积约86 万方。一期已经交付,但也难逃维权命运。二期产品多以小户型产品为主,舒适较低,稀稀拉拉也几乎售罄。
     
    月初开盘的为三期产品,占地43亩,约17.2万方,三期共计住宅约600多套,由住宅、商业产品,容积率6.04。但从这个数值上看,容积率挺吓人的。但要扣除商业的话,容积率也超4。
     
    三期临近10号地铁线线罗庄站,预计2020年年底开通,三环内位置还算可以。本次开盘2#、3#楼各一个单元,共计224套,户型以108-133m²的三房为主,价格在14800左右。8月5日开始验资,验资20万;9月9日开始定存,定存1万,9月28日开始认筹,认筹金1万,认筹约130组,开盘当天去化约150套。
     
    108m²三室两厅一卫,户型南向双阳台,采光效果还行。劣势:户型狭长,南北不通透,北向卫生间距离正厅较远,使用不便;过道过长,造成面积浪费。
     
    133m²三室两厅两卫,户型方正,三开间朝南,南向超大阳台,采光良好,餐客厨一体,使用方便,主卧独卫且自带衣帽间。劣势:客卫距离正厅较远,使用不便;北向次卧,采光有限,居住体验感不佳;南向连通阳台,私密性不佳。
     
    三期抛开容积率上,三期的产品设计是想做成刚改,所以户型也都是大面积,价格就三环内来说,还算可以,但只是一二期客户信任度受限,外加上市场环境,所以本次开盘去化效果一般。
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    保利心语保利心语
  • 房产评论师
    阿狸 点评 郑州华侨城 2019-10-10 18:41
    华侨城,国务院国资委管理的大型中央企业、连续8年央企经营业绩考核被评为A级企业;控股华侨城A、康佳集团等5家上市公司;文化企业地产30强,算是文旅的项目的领头羊。
     
    目前华侨城进驻郑州的已经落地待开工的有三家,中原华侨城、荥阳项目。本月即将开盘的二七华侨城,占地约5平方公里,建设规模近160万方,这个项目也是二七区重点扶持的项目。
     
    二七华侨城在整体规划上,项目以开放式城市公园为核心,集旅游、文化、娱乐、休闲、人文居住等生活方式为一体,规划有三带五园九中心,以全新第四代“城市会客厅”风貌,倾力打造华侨城集团首落郑州的大型文旅项目。
     
    华侨城一期“原岸”所在地,这也是华侨城全国的第三个“原岸”项目(第一个为武汉-华侨城原岸,第二个为成都-华侨城原岸)。整个一期“原岸”,共由六个地块组成,其中已经有4个块地2018年11月已经成功摘地。其中主要为以住宅用地,学校用地为主。
     
    二七区zf引进一流资质实力小学,目前已经确定的签约幸福路小学。西侧为文化艺术中心,由华美术馆、当代艺术中心和多功能演艺中心组合的OCT文化艺术中心。将项目打造成二七区、乃至郑州市公共文化艺术的聚集地。
     
    本月计划开盘地块占地约74亩,总建筑面积约17万方,容积率2.49绿地率35%,共规划11栋品质住宅,6栋洋房,5栋高层,并配建1所幼儿园组成;规划总户数:959户(洋房352户,高层607户)。
     
    高层产品以(2梯4户)102㎡—129㎡三房产品,洋房为143的四房,采用板式设计,室内双向流新风系统,电梯直接入户。洋房采用高端低密产品比较青睐的新亚洲建筑风格。
     
    预计这个月下旬开盘,参考旁边的绿地城开盘价格预计在12500-13500元/m²,这样的市场环境下,首开价格也应该不会特别高。毕竟现在周边配套还不够齐全,绿地城吭哧吭哧卖了这么多年,价格也没上去。家住南区的朋友可以留意一下,如果整个规划能落地,这个价格还是值的。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 瀚宇天悦城 2019-10-09 22:23
    金水区一直以来都不缺乏优质项目,也一直是郑州最热门的区域之一。因为啥就不用多说了,第一,经济地位名列前茅。第二,交通优势更是占有举足轻重的作用。第三,配套成熟。所以,也一直收到购房者的青睐。
     
    2019年明星楼盘更是不在少数,美景美境,瀚海思念城,美盛教育港湾,保利海德公园哪家开盘都是受到热捧。
     
    近期开盘的瀚宇天悦城则是又一亩大盘,但依然还是城改项目,瀚宇天悦城地块隶属于金水区张家村的地块,位于文化路三全路西南角,总占地700亩,但地块较为分散,主要分布于三全路南侧和新龙路附近,项目涵盖住宅、公寓、写字楼、商业等。
     
    一期占地97.5亩,建面31.5万方,容积率4.8,规划8栋高层住宅、2栋商务公寓及部分商业街,规划面积80-143平,首次开盘推出10#/15#楼两栋(2D34F2T4),共计406套(10#/15#东单元108m²未推),开盘当天微信选房,共计去化402套,去化率99%,成交均价16600元/m²,周边竞品美盛教育港湾17500元/m².
     
    首开的户型主要以108m²/114m²的三室两厅两卫为主(各136套),以及125m²的三室两厅两卫125套,143m²的四室两厅两卫66套。整体户型都通透性比较好,大户型主卧双飘窗设计,采光效果好。
     
    108m²三室两厅两卫,户型较为方正,采光较好,不足卫生间为暗卫,动静不够分离,居住舒适度打折。
     
    114m²三室两厅两卫,户型方正,采光好,南北通透,动静分区,不足就是入户直接对着卫生间。
     
    125m²三室两厅两卫,户型方正,公共卫生间采用三段式设计使用方便,南向横厅设计,空间利用率较高。不足是半通透。
     
    143m²四室两厅两卫,户型方正,布局紧凑,横厅设计,空间利用率高,不足卧室分布在两侧,私密性受影响。
     
    就下半年的市场开盘去化效果接近清盘,还是不错的,首先还是区域地理位置优越,外加双地铁加身,而且本身瀚宇在北区的品牌口碑度还不错。而且又有学校加身,价格也算合理,考虑北区的客户可以对比一下。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 美盛教育港湾 2019-10-04 23:06
    今年年终会登上排行的网红楼盘之一——美盛教育港湾,从推广到开盘算是今年下半年最为火爆的项目了。
     
    火爆是有一定的原因,首开时候,周边区域内的竞品项目几乎是没什么住宅产品在售,领先开盘的瀚海思念城、旁边的美景美境都几乎没啥产品。而临近的韩宇天悦城虽节点临近,但项目传播度和美盛教育港湾是没办法比。
     
    美盛教育港湾区域在没拆之前是有“小香港”之称的陈寨、庙里,多少郑漂人曾经生活的过、奋斗多的地方。自拆至项目开盘,一直吸引众多朋友的目光,但从美盛教育港湾的大区域上来说,占据郑州较为成熟区域金水区,位置又临近三环,又是地铁盘(4号线、7号线),生活周边配套齐全。
     
    美盛集团又在这个千亩大盘上锦上添花,引进名校,整体规划11所幼儿园、5所小学、2所中学,妥妥的教育楼盘,这也是目前大多数购房者最为关注的卖点。
     
    首开价格最初是想19xxx,但估计领导们综合考虑后,还是保证开门红为好,还是让利给一期的客户,给出了17xxx的均价,抛开城改项目、容积率等问题及参考周边竞品项目,这个价格确实挺有吸引力,开盘也就清盘了!
     
    但让利还是要让到底,千亩大盘,仅拿出两栋楼,诚意还是不够。近期加推的4#楼,其实和第一次开盘的2#、3#楼位置一样,但价格上还是做了微调。外加上瀚宇项目首开价格(16600元/m²),在这样的市场环境下,还是造成了一部分的客户分流,也造成此次加推去化率仅有34%。
     
    虽然有教育资源加身,但也要考虑大市场环境,周边也是城改项目环伺,既然一期想要做出让步,还是一让到底才算真的诚意,毕竟城改项目容积率高,密度大、户型得房率不高、居住舒适度不够,这也都是现实问题,而且价格上比周边竞品一平高出1000+,这不是小数字……

    既然选择一期让利,还是多些诚意,后期产品再追求高溢价还是来得及的
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 金科博翠书院小镇 2019-10-04 21:25
    郑州的小镇项目近两年甚是火爆,东边、西边小镇那是一波又一波,建业、正商、绿地等等都涉足到小镇项目——金科博翠书院就是其中之一。
     
    这是金科在绿博片区的第二个项目,但就是踩不对点,首开遇上绿博大降价,更有金科城交房维权,全线品牌受损,首开结果可想而知。
     
    但整个项目标准的小镇规划,总占地约500亩,总建筑面积约55万方,大环境不好的情况下,拖拖拉拉也卖不动,各种缘由也都有了,周边市场、金科品牌以及自身产品,综合因素。
     
    同样都是小镇项目,建业华谊电影小镇一期部分已经开业,老胡带着圈内一群大佬站台,也算是给旁边的建业·橙园和即将开盘的建业·G5等项目站台了。但金科的小镇配套,虽之前公布的有重点工程,但推进速度真的是不敢恭维,难道是因为这是个合作项目?
     
    近期开盘的高层9#,2t3,26F,推出78套,以123m²(三室两厅两卫)、144m²(四室两厅两卫)为主,开盘当天去化35套(包含开盘前去化16套左右),去化率45%,价格在高层毛坯9800-10000元/㎡,旁边的远洋万和四季高层精装11500元/㎡。
     
    123㎡三室两厅两卫:1、户型方正,且做到避免空间浪费;2、功能空间排布较好;餐客厅阳台一体,视野宽朗;三开间朝南,南向采光面充足。缺点:户型通透性不足。
     
    144㎡四室两厅两卫户型:1、边户排布,三开间朝南,通风采光性能良好;
    缺点:有过道面积浪费,空间布局不如123㎡舒适;
     
    其实 9#楼于8月份已经提前销售,截止8月底整体去化约20%左右,本次开盘效果依然延续之前——差,这个结果在金科的年报上应该很难交答卷的。金科可能想着9#楼视野较好均价相比其他楼栋溢价600左右,预期有点太好了;

    但没有想过,项目自身品牌受损,客户信任度降低,后期配套不确定性,客户购买信心不强这些问题嘛?
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    金科博翠书院小镇金科博翠书院小镇
  • 房产评论师
    阿狸 点评 碧桂园中央公园 2019-10-04 20:15
    碧桂园生态城是继武汉碧桂园·生态城、碧桂园·凤凰生态城、泸州碧桂园·生态城之后的中国第四座生态城系项目。项目位于连霍高速和万三路(新107)交会处北约2公里,整个项目总体规划预计约3300亩,开发建设用地约1500亩,其余规划为湖泊水域、公园绿地及市政配套等,地跨目前郑东新区白沙和中牟两个行政区。中牟片区总体计划分五期开发,首期占地108亩(在万里路与镇兴大道交汇处西北角)规划598户,产品为建面约141-143㎡叠拼及122-142㎡洋房。,容积率 1.2;整体地块呈元宝形,产品规划为:20 栋 6 层叠拼, 4栋10层140和4栋8/9层120的电梯洋房组成;整体是新中式风格,生态城的叠拼户型,面积约141㎡,三房两厅两卫,但项目正式启动时间一推再推。
     
    不过,整个大片区也算是热闹,不缺一线开发商和本地开发商,18年时候这个区域算是一个炽手可热的区域,但在19年也是最先打开降价潮的区域。临近的兄弟项目碧桂园中央公园,价格曾一度以9xxx开启。
     
    但周边生态坏境好是事实,而且随着城市板块不断扩大,郑汴一体化的快速发展,周边的配套后期能更上,未来这个区域还是较热,临近郑州,也靠近开封。
     
    但在这个区域内也不缺改善产品,项目价格未定,但要想这个大区域突围,首开价格应该会延续中央公园的策略,低价迎来开门红,毕竟今年谁家都不好过,回笼资金才是王道。
     
    随着项目节点是一拖再拖,临近的兄弟项目已经卖了好几期了,它依然不动,但这也不符合碧桂园的操盘模式,据悉目前项目在做内购,价格在11000-16000。
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    碧桂园中央公园
  • 房产评论师
    阿狸 点评 绿城·柳岸晓风 2019-09-30 17:41
    二七、管南在2019年下半年市场上住宅原来的热销楼盘已经都接近于尾声。当年的绿都双雄现在也只剩绿都·澜湾在售,而且也仅剩最后这一期。鑫苑·国际新城上下半年中间住宅也空档了几个月。永威城也似乎没有那么的火了,火爆了也仅剩今年刚入市的富田和融创。
     
    但今年的年底及明年年初二七、管南将重启住宅战一盛润运河城接下来的地块和绿都合作,物业拉上绿城也算是加分了,多年的困难户长江一号据传也还有一块住宅用地。再有就是真正绿城建设和德润合作的柳岸晓风项目。项目由绿城代建,绿城物业。
     
    整个项目分两期开发,总占地129.24亩,其中一期地块:51.73亩、二期地块77.51亩,先推售开发的紧邻南三环这个地块。项目北至南三环、南面为贺江路,西临郑飞集团、东至人和路,总占地51.73亩,总建设用地34489.6平方米, 总建筑面积:11.2万m², 地上:7.4万m²、 地下:3.7m².规划建筑由10栋13层的小高层、1栋9层的小高层住宅。1-2 层的沿街配套公建、一栋6 班幼儿园组成。项目共479套房子,产品面积段约为105㎡、113㎡、121㎡—126㎡的三房,153㎡、161㎡、181㎡的四房。车位配比1:1.51 ,容积率:2.17;绿化率:35.25%。
     
    目前整个项目还消息入市,为啥?代建项目,双边合作哪有三句话两句话能说清的,从最早的8月份入市,推到10月份,但现在售楼部、展厅都还没建,估计10月份也玄乎。
     
    但从两家开发商来说,一个天上一个地上,绿城产品设计、物业、景观都没得说,曾经一直是业内真相学习的榜样,德润就哈哈~和鑫苑合作的户型,也是多年前的产品设计。
     
    就这个项目而言,从阿狸的角度来说,还是蛮期待的,无论现在的绿城还是否当年的绿城。南区,一直以刚需产品为主,一直很缺品质型的产品,也是该有一个不错的标杆型产品了,但好的产品,价格也不会低到哪里去。
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    绿城·柳岸晓风
  • 房产评论师
    阿狸 点评 长江一号 2019-09-30 15:37
    今年的金九银十郑州市场整体市场并没有的那么的火爆,调控政策的影响下,各家以回笼资金为第一要务,纷纷打出特价房,恒大全省房源跳楼式的员工优惠房、建业、碧桂园都推出特惠房。从各家的数据上看,客户较往年还是比较冷静。
     
    但最近有几个公寓项目是刷爆朋友圈,先是最早的鑫苑国际新城、后来的泰宏建业国际城、又到嘉业·云阶公寓,价格是一次一次跌破市场的预期。
     
    嘉业·云阶公寓,其实是长江一号的其中一个地块。占地面积约1.7万方,总建筑面积约10.22万方,其中地下建筑面积2.65万方,地上建筑面积7.57万方。容积率4.387,规划设计有3栋公寓楼,其中1-2层为商业,3层以上是公寓,产品涵盖约40-75㎡,共计1198套。
     
    项目以7xxx入市,价格一下子跌回几年前,地处三环内,外加上启用分销带客。就是不明白怎么回事的人,只听价格也还是会被吸引住。到现场去,分销加客户挤满整个售楼部,氛围让很多客户在蒙圈的状态定的。
     
    7xxx开头的价格是很吸引人,对于很多购买小白来说,第一总价低,首付低,降低购房之的门槛。但小编依然的不看好公寓市场。
     
    第一,近三年公寓的市场价格几乎是保持不变的,价格涨幅不大,投进去的钱也就是没收益的。
    第二,郑州市场供应量大。目前整个郑州市的公寓8月份的供应量是31.3万方。而中原区、二七区、管城区集中在这三区。
    第三,公寓市场产品同质化严重。市场上的公寓大多是以25-45m²为畅销产品面积段,但都是以毛坯、精装入市。无论精装还是毛坯,总之羊毛出在羊身上。
     
    总之,阿狸一直不太看好公寓市场,但三环内7xxx的价格,未来租售比待发展区域要好很多,但就开发商能否顺利交房,还待考证,毕竟一直有延期交房的历史存在。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 融信望湖宸院 2019-07-30 23:29
    少数民族运动将在9月份正式开幕,主场馆已经完全建好,晚上早已开始了亮灯仪式,周边的绿化、道路正在加班加点的施工中,就是为了迎接这个国家级的体育赛事。
     
    这场活动的举办是对城市品牌的一种宣传,但对城市经济发展是否有刺激作用,只能再做定夺。但对周边的楼盘价格有刺激作用倒是真的。
     
    因为这场活动,14号线一期体现修通,周边的公园及未来的场馆设施都将成为周边的公共配套,所有这些得天独厚的条件,是全市几乎很多项目是无法媲美的。
     
    受利益最多的是常西湖新区的,周边的永威西郡、世茂等几家的价格是一家比一家高。为啥高?也是因为区域价值、周边的交通已经不可回避的这场运动会。
     
    融信奥体世纪,一期占地45亩,建面约10万方,容积率3.49,这个项目在卖高价的时候,至少在配套上还提升了下价值,配备一所比较不错的学校——郑州外国语小学,这算个加分项。
     
    但项目自身也有不可忽视的缺点,临近陇海快速路,即使有隔音板,效果也是微乎其微,多少还是会影响后期的生活质量的。
     
    本次推出的3#楼,2T4户,34F,以92平和107平房源为主,就户型而言,还是可圈可点的,虽然92平超过90平,要多交一点的契税,但92平做到了三室两厅两卫,户型方正,三开间朝南,南向阳台,采光效果好,动静分区,互不干扰。劣势:卫生间干湿不分离,,书房与卧室门与门相对,私密性较差。
     
    107平三室两厅两卫,户型方正,南北通透,三开间朝南,采光效果好,动静分区,且私密性较好,双卧室具有飘窗,得房率高。劣势:卫生间干湿不分离。
     
    这次的开盘价格也几乎和第二次开盘的价格几乎持平,14700元/平左右。但这次较上两次开盘推出了低首付政策,首付15%,剩余首付一年半分三期付清,还是对市场客户有一定的吸引力。
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    融信望湖宸院融信望湖宸院融信望湖宸院
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