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阿狸 房产评论师

  • 房产评论师
    阿狸 点评 金科御府 1天前
    2016年8月金科城项目在会展中心首开,千人抢房,那场景直逼春晚现场,4小时热销22个亿,也就此造就了金科享誉全城。
     
    金科城的火爆,就此拉开了金科地产在中原市场的大幕,随后,绿博的金科天籁城、金科博翠书院、新郑的金科御府项目都相继启动,但基本上都是合作开发。
     
    金科御府位于新郑新城区片区,北至新村大道,南至中兴路,西至湖滨路,东至中华路,距郑州主城区30公里左右;项目总占地223亩,总建筑面积37万方,共分2个地块,北地块,占地约 107.1 亩,容积率2.99,建筑面积约 21.42 万㎡;南地块占地约 116.64 亩,容积率 2.0,建筑面积约 15.55 万㎡。项目建筑风格为新亚洲风格,整体2T3 和 2T4 全明户型设计,南北通透,人性化的人车分流设计,涵盖高层和洋房。
     
    金科御府项目是金科和本土企业力上合作开发,在金科入股本项目前,力上已经对外销售近200套左右,或许是开发企业资金压力大,再或许是想背靠一线品牌商可以追求高溢价,双方各取所需就此达成了合作意向。
     
    金科御府项目再过去的2018年对外报的数据是全年完成了10亿的销售额,这个成绩对于新郑市甚至是郑州市区来说都是一个不错的业绩,临近的竞品碧桂园项目也才近12亿;2018年6月份首开时,市场环境还相对不错,开盘差不多销售近5亿,下半年周边市场打折促销时,金科御府由精装改毛坯,低首付等多重政策促销;目前项目在售均价约7500元/m²(毛坯)。
     
    但在金科城项目未交付时大家对金科的产品还是挺满怀期待的,但金科城的仓促交付,多少还是让人有些失望。金科御府项目的合作商也没不是那么的靠谱,最后项目呈现成啥样,全要看有洋房之父之称的金科了,如果还是草草做事,那最后有没有金科城好,还真不一定……
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 正商双湖湾 1天前
    中牟雁鸣湖也就是雁鸣湖生态风景区,是国家2A级风景区,是郑州市文化旅游产业跨越式发展二十个重点工程项目之一。
     
    位于中牟县城北部14公里处,距连霍高速公路中牟下道口3公里,距郑开大道7公里,北距黄河4公里,省道223线穿越。
     
    正商双湖湾位于中牟县北部雁鸣湖镇,南临雁鸣湖,北靠雁月湖,坐落双湖之间,东临城市主干道解放路,北临丁村干渠和运粮河(鹭鸣湖),南部约一公里处有雁鸣湖。规划占地约1500亩,。整体分为8大板块,前后分4期开发,采用西班牙建筑风格。产品还是以正商正统的刚需产品为主,洋房小高层货量比较大,别墅较少。建筑面积约130-188㎡花园洋房,建筑面积约235-254㎡联排墅院。
     
    正商双湖湾从14年开售,去化时间较长,去化效果不理想。一期产品以小高层和洋房为主,共1680套,目前已售罄,二期以洋房、联排、叠拼为主;目前以三期的洋房和联排为主。
     
    产品设计偏刚需,全部毛坯交付,户型有80㎡-340㎡两房三房五房复式,以及260 ㎡联排。主力户型为82㎡两房、118-120㎡三房、180㎡四房。一期从14年开售,去化周期较长,去化效果不理想。
     
    这个区域注定去化周期就不会特别快,为啥?第一,产品类型注定不是快销品;第二、配套跟不上;除了生态环境好,周边几乎公共的配套暂时都跟不上,日常的生活出行都是一件很麻烦的事。
     
    区域内也几乎全是别墅、洋房产品,最早进驻的绿城雁鸣湖玫瑰园项目,卖到现在还偶尔会有那么一两套出售。西区120多栋别墅,目前只有1户常驻人家,生活配套更不上,还是给居住人群造成很多的不便。
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    正商双湖湾正商双湖湾
  • 房产评论师
    阿狸 点评 路劲国际城 2019-01-10 20:31
    一线百强房企最近几年争先进驻郑州,争夺这片中原腹地。能在郑州主城区拿地大多是和本土企业合作,要不就是在郑州周边拿地,投资开发。
     
    路劲地产中国房地产开发企业外资企业第1名,中国房地产上市公司综合实力30强,是进驻郑州最早一批进驻郑州的百强企业之一,2007年收购顺驰,开启进驻中原的步伐,因为有路劲基建做后盾,现金流比较充裕,基本上属于不缺钱的主,所以基本上所有项目不慌不忙的做。
     
    2017年路劲在中牟开发的第一项目路劲国际城项目正式启动。项目位于商都大道和人文路东北角,项目位于中牟新城区、北邻绿博片区、南邻经开物流园、西邻白沙片区,东邻中牟老城区。
     
    其实位置上,离绿博核心区还是有一段距离的,后期想共享绿博的公共配套也不是那么的容易。相比是没有名门紫园、亚新的几个项目位置要好,但在中牟本土位置还是很优越的。
     
    项目总占地275亩,总建筑面积约70万方,总规划三期,包括12栋33-34层高层、26栋洋房、一所4000㎡幼儿园,约4400户。物业类型分为洋房和高层。洋房6-9层/1T2H,面积141㎡-158 ㎡ 的四房;高层33-34层/ 2T4H,面积78 ㎡ -143 ㎡ /2T4H。高层采用分离式核心筒,主力户型90㎡小三房,125㎡大三房,144平米四房,高层房源已经售罄,仅剩少量洋房和底商在售。
     
    项目前期销售一直不错,客户主要以中牟县城本地客户为主,都少量郑州投资客户。户型产品规划设计舒适度比较高,所以受到中牟本土客户的青睐。但随着周边新一线品牌的进驻,客户的选择性更多,多少还是给项目造成一定的分流;加上zf政策调控,郑州市区2018年下半年的日子都不好过,更不用说郑州周边的区县区域,客户观望态度更浓,而且临近交房,各种维权问题的爆出,还是给后期的销售造成一定影响。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 泰山誉景 2019-01-10 16:50
    还记得郑州最近几场比较火爆的演唱会嘛?周杰伦、张杰、还有泰山誉景的动心音乐生活节,请来了周晓鸥、蔡琴,虽不是流量重咖,但在2018年的上半年,还是引起了一场小轰动,有人为了看演唱会直接站在北三环桥上,当时给周边造成一定的交通拥堵。
     
    泰山誉景位于花园路与北三环交会处东100米路北,项目总占地327亩,建筑面积约93万方,分住宅、办公、公寓、商业四种物业类型,共分为9 块地,分三期开发,一期为住宅开发;二期为住宅及商业公寓开发;三期为写字楼和商业开发。容积率3.9,绿化率在35%,,整个项目采用新欧主义的风格设计。住宅产品设计73-83m²的两房,90-130m²的三房设计,首次开盘的为9号地块。
     
    从交通位置、行政区域上看,项目位置是最大的一个优势,临近北三环、花园路、经三路北区核心大道,而且距离北龙湖也仅5公里左右,周边公交、地铁(2号线、4号线)等公共配套资源应有尽有,虽说不上是一级配套,但生活居住配套还是比较成熟的,在目前的市场上还是比较稀缺的。
     
    但整个项目地块比较分散,每个地块体量都不是特别大,后期的管理会比较麻烦。开发商是泰山岩土实业有限公司,是一家家族企业,在郑州并没有特别多的地产开发项目,客户品牌认可度不高。之前多以基础建设工程为主,像郑州国际会展中心、体育馆等,口碑和质量都赢得了zf部门的认可。
     
    但从首开及后续的销售中,似乎市场客户并不是那么买账,首开推出396套,官方对外宣称去化了326套,其实真正的也就不到200套。首开时候推出0首付政策,首付款两年半内分5次付清,也未达到预期的效果。
     
    是因为开发商一面想要促销清盘而又想多收钱,则在开盘时强制要求绑定高额车位(30万元)的销售政策。即使是0首付加上车位款,还是让购房客户感到压力山大。后来被媒体曝光,开发商领导出面解释,但也多少还是给品牌及口碑上造成一定影响。
     
    目前整个项目处于平销期,均价16000-17000元/m²,近期又与农科路小学举行了引进签约仪式,基础教育配套上还行。而且不想出三环,想住北边的刚需客户可以留意对比一下,毕竟北区三环内在售的项目也不多。
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    阿狸 点评 豫发锦荣广场 2018-12-31 09:52
    河南豫发集团有限公司成立于2000年7月,涉及商业地产、工业地产、住宅和旅游地产等领域。
     
    2010年初,豫发集团,最先窥见航空港价值,积极拿地,成为最早一批进驻航空港的开发商之一,涉及到的住宅项目有国园、国园捌号院、国园玖号院、白鹭源、白鹭源春晓系列产品,以及蓝山公馆;商业有锦荣悦汇城,商务项目有中部国际设计中心、锦荣广场等。
     
    锦荣广场就处于港区规划的公共文化航空商务中心空港CBD的核心区域。是首个集精品酒店、5A甲级写字楼、5.09米挑高LOFT公寓、SOHO公寓以及主题商业街区于一体的商务综合体项目。未来将与豫发集团的7#地块中部国际设计中心、11#地块、11A#地块和12#地块共同形成北港CBD的商务集群。
     
    从功能设计上豫发意在将锦荣广场打造成为一个精英商务办公的场地。计划这里将汇聚众多中高端品牌集合店、机场服务机构等市场需求。
     
    锦荣广场是典型的地铁上盖综合体,区别于一般综合体的典型特征。一般综合体都拥有商业、办公、文化娱乐、居住等多种功能,相应地,便会拥有购物中心、公寓、酒店、写字楼等全方位业态。就如刚刚开业的正弘城,地铁上的商业,瞬间拔高了整个产品的价值,未来锦荣广场也是如此。
     
    锦荣广场毗邻世界级地标中部国际设计中心,距离港区领事馆仅有1公里左右,锦荣广场DRC公寓,国际全能SOHO公寓,后期专为各国驻港使馆、国际组织代表机构、各新闻机构及其人员在港提供办公、住宅用房和相关的服务。
     
    空港独家设置可容纳300人的国际化会议厅,四国同声翻译,满足区域内国际商务精英的办公需求。
     
    未来这里是港区首家配备约4700㎡青年娱闲交互空间,涵盖空中泳池、健身房、娱乐影音室、微型网咖、图书角、商务交流区、音乐酒吧、咖啡吧等,休闲娱乐,生活起居,一应俱全。
     
    虽然理想很美好、规划设计超前,区域功能性强,但后期招商、品牌定位也是不可或缺的!虽然郑州航空港区在快速发展,经济地位越来越高,但短时间能航空港区的人流量、消费能力等多方面是否能支撑起未来锦荣广场及周边大面积的商业体量?豫发是否有足够的能力做活这么大面积的商业业态?都还只是未知数。
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    阿狸 点评 融侨悦澜庭 2018-12-30 21:06
    融侨作为闽系开发商中的代表,一早就进驻郑州,第一个项目位于南龙湖镇的融侨城,位置离郑州市区相对较远,刚需为主。融侨也延续了闽系开发商在郑的印象,逢项目必维权。南龙湖的融侨城几乎未间断过维权,融侨悦澜庭也存在各种客户问题。
     
    融侨悦澜庭,位于二七新区嵩山南路与南三环交汇处南2公里路西,几乎接近B60公交站的终点站。项目周边竞品众多,康桥、东原、亚新、鑫苑、招商、旭辉、昌建几乎是扎堆呈现。
     
    二期赶上市场调整,但周边项目竞争相对小些。对门两家康桥和东原已经卖完;马路对面的招商一期已经交房,仅少量商铺在售;只有鑫苑名城在售及周边的亚新项目的公寓和亚星的剩余产品;再有明年即将启动的亚新住宅项目,以及不到两站地四环外的昌建及旭辉在售,但昌建和旭辉多剩余大面积,少量产品冲突量。
     
    首期开的是南苑项目,已经售罄,目前在售的是北院产品,融侨悦澜庭北院(二期都荟),占地面积42489.15㎡,建筑面积169398.21㎡,住宅容积率2.99,建筑密度:16.08%,绿地率35.57%,停车位1460个,共规划9栋楼,总户数1432户,还是延续了一期的刚需产品设计,其住宅产品涵盖建面约65-115㎡精工高层、建面约125-130㎡四房,目前均价在12800元/m²左右。
     
    二七新区一直是郑州周边的价格洼地,原因是南区发展相对较为缓慢,周边公共配套资源匮乏,生态环境差,价格近一年多一直徘徊在12000-13500元/m²之间。与北三环、北四环之间的相比,南边存在这大片区域的物流公司、陵园等不利设施,在一定程度上对周边造成影响。
     
    而且项目距离候寨废品处理站并不是很远,夏天,食物腐烂的恶臭味,几乎蔓延整个嵩山南路两侧。
     
    但随着南区的不断发展,周边环境及配套也在不断提升中。临近的南水北调运河休闲中心、已经开业的亚星商业街、鑫苑的商业中心即将落成开业;亚星、鑫苑、康桥附近的学校,涵盖了郑州实验外国语中/小学、华中师范大学附属中/小学等都以对外招生教育。
     
    未来周边规划的还有地铁9号线、地铁15号线出入口,南四环高价全线贯通及二七区华侨城项目的正式启动、附近的废品站zf也将得到搬迁,到时整个二七新区坏境将会得到一定的提升。
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    阿狸 点评 国控碧桂园天澜 2018-12-30 17:56
    国控碧桂园天澜是碧桂园继杨金片区的碧桂园国控天誉之后又一合作开发项目。此项目依然是碧桂园“天”字系产品,中高端改善产品类型,立体园林景观打造而成。
     
    国控碧桂园天澜则位于惠济区天河路与大运河索须河交汇处北200米,南侧须水河,东侧东风渠、北侧岗李水库及沿黄河防护林,生态环境优越。
     
    连霍高速、开元路、大河路等城市主干道,交通条件便利,未来周边还将有地铁3号线(2期),四环高架桥全线贯通后,交通价值会更一步提升。
     
    但目前公共配套较为匮乏,距离惠济万达、古树苑等商业、惠济区人民医院等公共核心配套,相对有一段距离,而小区周边目前相对较为荒芜。
     
    国控碧桂园天澜总占地面116.37亩,77579.70m²,总建筑面近20万方,容积率2.5,相比周边的和昌林与城1.9容积率稍高。限购60米,已多层、小高层洋房为主,全小区无底商设计,整个小区相对较为纯粹。
     
    而整个地块设计已多层叠拼洋房和小高层洋房为主,面积段在120-143m²之间,其中叠拼洋房158套,小高层洋房1271套。叠拼户型共计6层,1-2层为一户,送南侧花园,2-4层为一户,送北侧花园,5-6层为一户送屋顶露台,产品设计类型较为稀缺。而且整个户型设计方正,南北通透,大面宽的客厅,日照时间充足,而且还私家电梯入户私密性会更好。
     
    最初原本计划依然采用高标准的智能+精装的产品设计交付,可能因为zf调控及区域限价问题,最后摒弃了精装的念头,目前出街的产品都以毛坯交付,目前小高层均价在11500元/m²左右与和昌林与城价格基本持平,叠拼洋房在16300-22000元/m²左右。
     
    整个产品规划设计没什么问题,就是最近碧桂园为了追求高周转、利润最大,往往忽视工程质量。最终呈现的产品无法保证,宣传打造5星际的家,最后也许只能呈现3星。
     
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    阿狸 点评 锦美南华府 2018-12-30 13:18
    锦美南华府是由河南省锦美置业有限公司负责开发建设,经营范围:进出口业务、冶金原材料、金属材料、机械设备、建筑材料销售、矿产品销售、仓储、房屋租赁、房地产开发与经营、技术服务、咨询服务。
     
    公司品牌效应不强,知名度不高,首次做房地产开发,经验不足,公司实力无法保证,烂尾的可能性太大。
     
    但这样,锦美置业就在寸土寸金的郑州拿到一块土地,且在地处三环内,开发首个项目锦美南华府。
     
    锦美南华府位于二七区淮南街与郑航南路交汇处,项目分两地块开发,一期地块位于郑航南路与淮南街西南角,二期位于郑航南路与淮南街西北角。项目一期南侧为郑飞小区和省第三公路工程公司,西侧为黄岗寺小区,东侧为郑飞小区;二期西侧为亚星时代广场,二期北侧为省矿材耐火有限公司地块(空地),淮南街上有个农贸市场。
     
    周边配套还相对较为完善,临近长江路、南三环,交通看上去还不错。周边有陇西小学,是座名校,给南华府加分不少,项目自身配建底商,周边有二七万达广场,长江路世纪联华等,商业配套也不错,但从一期的小区来看,品质确实非常一般。
     
    大白墙、消防管道、房屋配置、园区配置、工程质量各种问题,疮痍满目。

    户型设计不够人性化,各个户型均算不得方正,室内边角过多,有了摆放家具的地没放电视的地,有放电视的地几乎没放家具的地,,而且显得空间会比较拥挤,房间的私密性也不好,大多户型也都是暗卫居多,通风效果不好。
     
    锦美南华府作为一个纯刚需的楼盘,规划设计相对比较落后,整体后期居住性会比较差,占据一个相对不错的地理位置,未创作出它本该有的最大价值,这可能就和开发商开发实力、经验多少有些关系。
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    阿狸 点评 碧桂园中央公园 2018-12-29 19:20
    碧桂园·中央公园(碧桂园·海洋世界),项目位于郑开大道与广惠街交汇处向东800米路北,占地1200亩,容积率1.8,绿化率30%,由碧桂园集团和海昌联合开发的纯改善项目;住宅占地553.5亩,90.2万方,分4地块开发,产品类型有叠拼别墅、小高层洋房组成。
     
    目前在售为D地块(占地82亩,容积率2.0,限高40米)其余地块471亩,其中A地块150亩,首期配备2000m²集中商业及1所12班幼儿园。主打海洋IP,小高层均价在10000-12000元/m²,叠墅毛坯13000-18000元/m²。
     
    碧桂园中央公园D地块9栋楼小高层,1T2户,13F(35#除外)小高层建筑面积约143m²、162m²的四室两厅两卫及198m²的五室两厅两卫为主。142m²整体户型分布较合理,南北通透,南向阳台加双飘窗设计,主卧带衣帽间,卧室位于整个房间布局的四个角,私密性较好。
     
    198m²户型动静分离,三阳台+三飘窗,日照充足,整体房间显得明亮,超大的厨房和杂物室增加了房屋本身的实用性。
     
    在售的叠加别墅有240平三室三厅三卫,户型分区比较合理,客厅外接南向大阳台,充分保障客厅通风采光,客厅挑高6.7米;三叠赠送:下叠送南园,中叠送北园,上叠送露台,每户送车位。
     
    碧桂园、恒大是最擅长包装,即使远郊项目,也往往将项目周边及项目本身打造成一座新城,在视觉效果及实景呈现上给客户造成心理震撼性。碧桂园中央公园在项目首开前,以打造海洋世界为主题,将周边营造出“清爽舒适”的氛围,但整体设计风格依然逃不掉碧桂园的以往风格。
     
    项目入市并未赶上地产好时机,进入片区较早的普罗以超前的产品概念,在市场上还能走的动,不远的建业橙园开盘也并非很理想,高周转的碧桂园无奈只能采取“低价入市”的方式,整体的均价较旁边项目优惠不止1000元/m²,两次开盘效果都不错,价格是王道。
     
    但碧桂园这几年一直追求高周转,工程质量实在让人担忧,全国各地,几乎没有碧桂园不维权的地方,对于一线房企,精装经验那是相当丰富了,但从过往交付的产品中看,精装还不如不装,质量不过关,后期倒是给业主们维修增添了几分烦恼。
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    阿狸 点评 正商兰庭华府 2018-12-29 16:30
    2018年1月22日,对于南龙湖土地市场来说那是异常火爆,5块土地分别被雅居乐、龙湖、正商摘得。龙湖地产也如愿以偿的在郑州终于拿到了首个地块,雅居乐则无奈的经过百轮厮杀拿到了其中的一块,而本地土著正商则成为最大的赢家拿到了其中的3块。
     
    这5块土地瞬间把南龙湖土地市场的价格给推向了一个新高度,基本上楼面价都在7000元/m²左右,最低的一块地价也是正商摘得的6号地块,楼面价折合到6141元/m²,这是远郊的南龙湖无可厚非的地王区域。
     
    楼面价这么高,后期的销售价格就预示着不会低,低了就赔钱,没有哪家商人愿意做赔钱买卖。但区域客户及周边客户能否认可则是另一回事。
     
    南龙湖,这个隶属于新郑市,却是最靠近郑州市区的经济重镇,几乎占据郑州市区南部所有的公共配套资源。所以,在郑州房价持续看涨的那两年,这座小镇的房价也由最初不到7xxx的房价一路狂飙到9xxx甚至是1xxxx。不仅价格上去了,销量也是成倍的往上翻。
     
    但随着zf的调控政策持续进行,市区房企的日子都过得不那么的轻松,更不用说远郊的南龙湖了。这个片区也几乎是打响了郑州市区及周边的一个降价促销潮,7xxx外加送车位的都有,更远点的还有两年三年后再付首付的都有,身为这个片区的地王雅居乐、龙湖、正商,应该过的也不轻松。
     
    三家房企中的龙湖天宸原著项目最先首开,均价在11000元/m²左右,去化效果也不是很理想。11月17日,正商兰庭华府迎来首开,洋房均价在16100-16900元/m²,高层均价在13000元/m²(精装),去化效果也可想而知了。
     
    但这个项目的规划作为本土的土著开发商——正商集团,确实是花了不少的心思,在龙湖项目摒弃了精装修交付的概念后,正商还在坚持死守着精装交付的标准,而且相对交付标准还不低(3000元/m²)。据传,和北龙湖的正商善水上镜有异曲同工之处。
     
    不敢说和善水上镜的精装标准一模一样,多少应该是吸取了北龙湖项目的经验。在兰庭华府,钢木复合门、三层双腔中空玻璃、系统窗智能马桶盖升级为智能马桶,厨房增加消毒柜、厨余处理器和热水器,这在南龙湖项目都是为数不多的。
     
    但在以往的印象中,正商还是以刚需楼盘居多,精装经验并不多。虽说这两年一直想去掉刚需的帽子,努力在往品质楼盘上走。但理念很丰满,现实很骨感,不是想做品质就能做成品质的。想做好产品、好品质,就要牺牲利益的最大化,还利益于产品和客户,把每个细节做到几乎完美才行。
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