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阿狸 房产评论师

  • 房产评论师
    阿狸 点评 融创瀚海大河宸院 2020-03-31 22:35
    融创瀚海大河宸院,应是融创在市区内最大的项目之一,整个项目占地近千亩,分为5期开发建设,转瞬间也已经到了三期。整个三期占地92.87亩, 产品建筑建筑面积约95-143㎡,9栋纯高层,对比整个一期,容积率稍高,3.29。
     
     
    在位置及容积率上和一期、二期稍有劣势,但整个三期临近学校,而且仅北边一处安置房,又正好隔开北四环高架。距离地铁2号线延长线惠济区zf大约15分钟路程,也还算适中可接受范围内。
     
    户型产品设计上几乎延续二期的产品设计,95m²三室两厅一卫、118m²三室两厅一卫及135m²和143m²的四室两厅两卫的设计。而且此次三期开盘的两栋楼,大面积户型产品占比较高,也增加了一定难度的去化。
     
    而且三期的开盘价格较二期时候也略有上涨,开盘的成交均价在13000元/m²左右,造成开盘去化效果不是那么的理想。核心原因:1、周边竞品裕华会园12300元/m²,而且先开于融创,也多少给融创此次开盘造成一定量的客户分流;2、项目从去年就开始蓄客验资,长时间不开盘,外加上疫情影响,也造成一定客户流产。3、融创目前在郑州的客户口碑认可度也一再收到交房维权影响,品牌影响力下降。
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    融创瀚海大河宸院融创瀚海大河宸院融创瀚海大河宸院
  • 房产评论师
    阿狸 点评 东原阅境 2020-03-31 21:33
    这两天的洞林湖片区比较热闹,至少在地产圈内大家谈论的比较多,沉寂很久的区域,突然间在此时9位大佬同时站台发生,为区域价值正名,也是一种报团取暖的形式把。在现在的市场环境下,大郑州环内项目也都不是那么好过,更不用提环郑州项目,更是不好过。
     
    东原进驻郑州,陆陆续续也开发三四个项目,最早的东原晴天见只有三栋楼,西边的东原阅城,一期基本上结束二期刚刚开始发售,再有就是洞林湖片区的东原阅境项目,整个项目占地约400亩,项目首期地块约90亩,住宅建筑面积约10万方,容积率仅1.8,绿化率40%,车位比例约1:1.1,总规划814户,4栋高层,15栋洋房。项目是四环沿线,不可多得的低密住宅,采用新亚洲的建筑风格,搭配LOW-E断桥铝合金窗玻璃。
     
    整个地块也是一个不规则形状,狭长,整体的规划布局上就会收到很多的限制,所以想要特别高配置的景观主题不太容易。而且小区依然是高低配,产品也不够纯粹。而配套设施几乎所有的洞林湖片区享用的公共配套几乎都一样。
     
    在整个产品设计上洋房主要为142㎡四室两厅两卫的标准层和128㎡三室两厅两卫顶层已经149m²四室两厅两卫的首层;高层主要为106㎡三室两厅两卫,122㎡四室两厅两卫。户型很不多,但整体的户型设计都还比较舒适合理。
     
    而整个阅境虽为东原的三大产品系列中的“阅系”产品(以匹配城市成长力家庭的改善首选、臻配丰盛美宅)。但东原最为出色的社区运营,在郑州任何一个项目上优势都不突出。东原其实在其他城市的社区运行是比较有名的,做到行业的第二,但在郑州目前几乎每个项目上都没法感受和体验到。第一受项目限制;第二郑州区域人员暂时为学到真正的精华;第三、前期的社区运营的皮毛几乎也未落地。
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    东原阅境
  • 房产评论师
    阿狸 点评 福晟谦祥钱隆城 2020-03-30 22:15
    谦祥福晟钱隆城标准的闽系开发商,每每提到闽系,大家似乎好感都不大,核心是几年前大家快速扩展,追求快速发展而放弃了对于产品的追求。而且,几乎所有在郑的闽系开发商,做高端产品的很少,几乎都是以刚需产品为主。
     
    谦祥福晟钱隆城位于高新区西三环科学大道向西200米(解放军信息工程大学东),算是高新区的门户,下了三环就是项目所在位置,算是高新区的东大门。整个项目共计5期,目前项目已经销售至三期,三期以新中式风格命名为——万悦府。
     
    整个三期在目前的一期对面,位置还算可以,距离地铁8号线地铁口会更为近一些,三期房源面价以69-78㎡两房,89-120㎡三房为主,但还是刚需概念,整个产品设计也没有明显的改善和提升。
     
    但整个项目在品牌不足的基础上,在配套上算是不断在努力提升。签订高新万达广场,在教育上项目自带华中师范附属小学和中学,而项目周边有两所幼儿园和郑州外国语中学及分校、郑大实验小学、高新区外国语小学、郑州轻工业学院等 ,配套资源也还算丰富。
     
    对比周边的竞品金科城15500元/m²(精装),目前谦祥福晟钱隆城13800元/m²(毛坯)的价格也还算是比较有优势,只是在产品的口碑上也确实需要提升。
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    福晟谦祥钱隆城
  • 房产评论师
    阿狸 点评 正商丰华上境(正商北龙湖23号地) 2020-03-30 18:16
    最近的北龙湖也是热闹,各家打折优惠的也不少,外加上海马的预售下来,也是好生热闹。正商应该是北龙湖最大的霸主了把,在北龙湖这个寸土寸金的地界,正商已经陆陆续续开发了五六个项目。正商丰华上境是正商集团进驻北龙湖的第五个项目,整个项目占地总占地约68亩,总建筑面积约15.7万㎡,容积率1.69,绿化率35.37%,建筑密度24.51%,停车位948个。涵盖13栋7层洋房和1栋物业用房,共计474户,主力户型为146㎡三房和173㎡四房。
     
    随着疫情过后,朋友圈各种土豪聚集北龙湖,因为各家多少都有些价格上的松动,外加新的规划出台,北龙湖区域内的住宅在未来也将变得更加稀缺。正商丰华上境于北龙湖南岸,区位优越,所以更加稀缺。但应该是秉着快速回款的目标,这次正商丰华上境的价格也和之前一直对话释放的价格几乎一样,价格3.2万/m²左右,而对比周边的竞品价格上优势还是比较明显。
     
    而且也不再像有些项目绑定车位、精装签订阴阳两份合同这种情况,客户感官度不错,置业门槛变相的也就降低,性价比也就更高了。外加之前北龙湖部分项目交付,虽有不满意,但大面上还算过得去,而且此项目也放弃了精装交付的想法,毕竟精装交付会让客户觉得开发商赚取精装费用利润,外加精装经验不足,出岔子的可能性更高。
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    正商丰华上境(正商北龙湖23号地)正商丰华上境(正商北龙湖23号地)
  • 房产评论师
    阿狸 点评 瀚宇天悦城 2020-03-30 17:40
    疫情过后,各家停滞很久的项目都开始蠢蠢欲动,开盘项目扎堆,但都不是大的开盘,只能算上小加推,因为疫情影响几乎都没有什么大的蓄客准备,直接开麦。
     
    瀚宇天悦城,也算是北区的明星项目,不是因为它卖的有多好,产品设计的有多好,前期出名因千亩城改项目,地处金水核心位置,而且还是双地铁加身,外加上开发商在北区的口碑还算可以,只是做事有些低调,客户的追随度还可以。
     
    而此次瀚宇天悦城加推一期11#楼,共计推出271套,整个11#楼2个单元,2T4户,34F,产品以108-143m²的三房四房为主,成交均价近乎于前两次价格持平。产品定价上把最大面积的143m²的价格定的最高,总价也相对更高,这和很多开发商上定价策略上略有不同。也可能是因为143m²是所有户型产品中最好的一款把。
     
    而本项目现在是北区少有的无分销的项目,也没有首付分期,但引进第三方支持零息首付贷。那反正说的零息,就多少是有那么点差别。天下没有免费的午餐,总之所有都是羊毛出在羊身上。
     
    现在周边也是美盛教育港湾、华瑞紫金佳苑、保利海德公园等,但目前也都是大的城改项目,居住舒适度特别高的项目,暂时是金水片区比较短缺的。
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    瀚宇天悦城瀚宇天悦城瀚宇天悦城
  • 房产评论师
    阿狸 点评 康桥悦溪园 2020-03-28 21:16
    康桥现在除了南龙湖,绿博应该是最多项目的区域了,康桥香溪郡、康桥香溪里,这又来了康桥悦溪园。但赶点最好的应该算香溪郡项目,刚好赶上绿博热销,香溪里后期也赶上市场凉凉。近大半年,片区几乎都是在打价格战。
     
    康桥悦溪园,位于新城大道与人文路交叉口东500米,首期北地块占地约63亩,规划1栋独立商业和10栋17-18层低密小高层,户型区间约为89-170㎡,主推建面89平,115平,125平的三房和建面145平和173平的四房,共计824户,容积率2.49,相对来说,又是一个较为低密的社区。
     
    目前项目还处于前期咨询的阶段,因为疫情的影响,产盘发布会也改为了线上直播,请来了自媒体大V卢俊来站台。整场发布会也是对整个郑州市场及绿博市场的一个分析,发布会还是比较常规。
     
    但印象较为深刻的是对于品质楼盘的界定,大V说的一个词复购率。复购率是老客户对于产品的认可,一般的大概在15%,50%,市场最好的是社群领头阿那亚做到90%。这说明客户对于产品的认可度和忠诚度有多高。而今天康桥的复购率是67%,如果数据真实,康桥老业主对于康桥的认可度还是挺高的。
     
    但康桥确实在本土开发商中,对于产品设计、客户体验以及最后的物业服务都是做的比较好,客户的口碑认可度是比较高的,只是近一两年,企业快速发展,客户体验度及口碑度略有下降。也未能逃走维权的命运,虽有客观原因,但也有企业快速发展,后期服务更不上的缘故。
     
    但总体来说,在郑州本土开发商企业中,康桥产品及物业服务还算是名列前茅,康桥悦溪园位置稍好前两个项目,考虑东边项目可以留意一下。
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    康桥悦溪园
  • 房产评论师
    阿狸 点评 碧桂园龙城天悦 2020-03-28 19:10
    【鸿祥钰珑府】
    鸿祥钰珑府项目位于中原西路与飞龙路交汇处向北150米路西,临近高铁西站,地铁口附近,交通位置比较便利。而整个鸿祥集团在该片区共计规划560余亩,分为四个区域进行开发,泽众路以南的地块已开发完毕,由荥阳市行政服务中心租借使用。
     
    鸿祥钰珑府,泽众路以北地块为目前正在开发的地块,总占地110亩,绿化率30%,由5栋花园洋房、7栋阔景小高层,10栋阔景高层组成,整个项目总规划户数1353户,自身配套有:学校、幼儿园、医院、社区商业街、1万平方体育公园、阅览室、社区食堂和会所等。
     
    目前一期已经接近于准现房发售,对外销售价格在7500元/m²左右,但项目几乎没在市场有过大面积的推广宣传,很大一部分房子做了内部团购房,zf部门,医院,学校去化了很大一部分,价格在5000+左右。
     
    单纯从位置上说,占据中原西路核心主干道,未来地铁10号线地铁口,郑上路公交就在门口。周边的吾悦广场、都是不少的加分项,只是刚好碰到整个郑州周边远郊项目下滑,价格战是一方面。而且项目基本上无宣传,很难有客户认知度,也造成项目去化不动。
     
    而整个项目与碧桂园仅有一墙之隔,就配套资源是共享的,但项目自身有一个40亩的教育配套用地,教育资源是比较方便。也许是为了更有竞争性,项目以毛坯交付而对比竞品,市场上基本上2.9的层高,这个项目做到了3米的层高,但项目一直对外宣称将引进万达广场,但一切都只在洽谈阶段。
     
    但就单纯从居住的角度,可以看一下,基本上主体封顶,交通教育配套是比较便利,整体的户型也还舒适,对于投资客户,还是不太建议远郊项目了。
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    碧桂园龙城天悦
  • 房产评论师
    阿狸 点评 银基国际旅游度假区 2020-03-28 18:00
    【路港•中棠府】
    路港中棠府,位于新密市曲梁镇大学南路与劳动街交汇处东北角。这个片区基本上小镇居多,最有名的银基、绿地溱水小镇、豫发米兰小镇,振兴在此区域也有大面积土地。片区作为临近郑州比较近的区域,还是比较热闹,而且很多产业园迁移。
     
    而路港中棠府是由河南路港集团有限公司是一家集公路建设、地产开发、旅游开发、国际贸易、文化传播、与金融投资为一体的综合型公司。以往开发的项目有滨河・园丁苑”“龙锦家园等。
     
    怎么说,公司开发实力有,但精品项目不多,而此次的路港中棠府又在新密。片区在市区声音最火的也就是银基国际旅游度假区项目,毕竟银基水世界目前是郑州周边暂时水上项目的旅游胜地,也在一定程度对住宅产品时一种拉动作用,其他似乎在郑州市区都没什么声音。
     
    目前路港中棠府处于前期阶段,整个项目西边是大学南路,东边是浙大路,北临高洼街,南邻劳动街,占地156亩、约19.3万方、两个地块、西地块为4栋公寓以及还配建一所幼儿园及0.9万㎡集中式商业,东地块13栋小高层4栋洋房,容积率在2.0绿化率不小于35%、建筑覆盖率约15.91%,舒适度比较高。建面约103㎡-119㎡整个小区采用新中式建筑风格,真石漆外立面,目前项目还处于前期阶段,预计开盘要到下半年的6-7月份。
     
    但这个区域怎么说呢?虽然临近郑州,但整个区域发展还是受到限制,对于郑州市区客户,从投资和居住不是特别建议,但如果在新密周边上班及原住民可以后期留意一下。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 启迪科技城 2020-03-28 16:35
    购房送学校名额,这恐怕是这两年里最好的营销噱头了,名门天境送绿博名额,公寓卖了800多套。而郑州房价高位的东区,如果有购房送学校名额,对于相对富裕的客户应该是比较兴奋的。
     
    因为对于第一代积累财富他们,知道挣钱不易,知识、教育的重要性,所以想让自己的孩子能赢在起跑线上,这是无可厚非的。而且送的学校名额还相当不错——清华附中,“清华”两个字就是最好的品牌号召力。
     
    启迪·郑东科技城项目总占地815.28亩,地上建面约108万㎡、整体规划秉持“校园、园区、社区”三区联动,启迪·郑东科技城规划为分三大部分,8个地块,其中:A1/A2/A3为教育部分,总用地面积307.4亩,总建筑面积31.3万㎡;目前已经在建。B1/B2/B3为产业部分,总用地面积307.77亩,总建筑面积94万㎡;C1/C2为住宅配套总用地面积积198.6亩,总建筑面积57万㎡.目前B1地块已获取,B2/B3+C1/C2后续计划捆绑获取。
     
    首开800套,去化近600套,单价在30000元/m²,但重点这个价格是公寓。一套公寓送一个清华附中的名额。这个价格直逼北龙湖周边的住宅价格,为啥这么高,也就是学校名额。
     
    整体在售的产品多以14f的6t24/23H,产品面积公寓以65-68㎡两房为主,项目整体户型较多。户型方正、设独立学习区域、卧室、客厅朝南、采光效果好。
     
    项目区位在富人区的北龙湖,外加名校加身,这也就是高价卖出去的原因,但大家还是不要忘记这是公寓。
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    启迪科技城
  • 房产评论师
    阿狸 点评 绿都东澜岸(金秋嘉苑) 2020-03-27 21:52
    绿都对于大多郑州人都不太陌生,因为本身宇通集团的地产项目,在管城区的两个项目都可谓是“神盘”,但两个项目现在也都基本上接近尾声,绿都紫荆华庭谨慎少量公寓,绿都澜湾项目也仅剩一块住宅和少量的公寓产品,后续也都几乎没什么土地入账。
     
    曾经折腾那么狠的地产板块,总不能推出地产界把,那到不会,最近是拿出新产周边的土地做了——绿都东澜岸。
     
    绿都东澜岸位于郑州市经开区,航海东路与芦医庙大街交会处东南,项目整体占地面积约600亩,首期规划总用地面积52亩,一期:由六栋高层和两栋商业组成; 户型:建筑面积为89-140㎡三房、四房户型。
     
    但看到经开区,大家也不要误会,这个片区已经接近于中牟,经开物流园区,也就是宇通重工、宇通汽车新厂附近。这个片区以工业用地、产业园、物流园为主,周边公共住宅配套还是比较匮乏的。
     
    片区内的一线房企也不少,碧桂园、金地、万科等一线房企,但即使这样,所有项目也都几乎在垂死针扎阶段,市场上几乎没有啥声音,所以销量也都比较惨淡。
     
    单从项目本身来说,绿都还是挺用心的,施工方中建八局,景园园林采用上海英斯弗朗设计,1200平方米海盗船主题乐园,四大景观组团,五重归家礼序,让生活更有仪式感。项目规划内部幼儿园与中学,现已签约朝凤路小学,也算弥补区域上的不足。
     
    整体的配置也不低,挑空入户大堂,感应屏蔽门自动开关,地暖双气交付,有品有质。双层中空玻璃隔音隔热,绿色节能;指纹密码锁,品牌入户门;整个小区以打造智慧社区APP,可实现一键报修、快递寄存等。打造智能可视对讲系统、停车管理系统、社区监控系统、五方电梯对讲系统、电子巡更系统等10大科技系统,社区门禁、单元门可实现刷卡、指纹、密码等多种开启方式;后期物业也是绿都自己的物业公司。

    目前整个项目一期在售,一期5、6#新加推,以89-140m²为主,整体户型也都比较方正,舒适度也都还可以,目前在售价格10500元/m²左右,部分特价房源在10000左右,首付可以分期。
     
    但抛去大环境,小区内部还是可以的,只是目前区域生活配套相对比较匮乏,在附近上班和原住民可以考虑。
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    绿都东澜岸(金秋嘉苑)绿都东澜岸(金秋嘉苑)绿都东澜岸(金秋嘉苑)绿都东澜岸(金秋嘉苑)绿都东澜岸(金秋嘉苑)
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