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阿狸 房产评论师

  • 房产评论师
    阿狸 点评 华发峰景湾 2020-09-30 23:14
    华发又一家外来房企,起身于珠海,已经有40年的发展历史,是珠海经济主力几乎和格力齐名,华发只是布局的产业更多元化些,这也是华发首次进驻郑州。
     
    项目位于经开十七大街与经南十三路交叉口东南角,总占地约116亩,容积率2.49,绿地率大于35%,规划14栋小高层、高层产品,规划建造约89-136㎡无接触健康住宅,其中7栋18层小高层和1栋33层、4栋32层、2栋23层高层组成,共计1620户。90㎡以下户型有540户,90~130㎡户型占936户,130㎡以上户型仅有144户,没有特别大的户型,配套有一所12班幼儿园,1538.82㎡配套商业,和654.12㎡社区便民店预计首期推出建面约89-118平非毛坯高层,11月初首开。
     
    只是华发未能赶上滨河最辉煌的时期,现在区域内各家都比较艰难,亚新几乎卖成了现房,绿城明月滨河、电建珑悦华庭每个月的销量也是少的可怜,海马的青风公园,概念挺好,也不比其他家好多少。
     
    华发开盘应该也会很难受,毕竟区域内产品配套同质化比较严重,竞品也是一个挨一个,外加上周边产业支持力度也不够,再加上区域内价格也比较高,刚需买不起,改善看不上的的一个尴尬境遇。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 保利天汇 2020-09-30 22:00
    保利天汇自从首开之后,就显得平静了。和同行聊天它和隔壁的华润凯旋门,堪称一对难兄难弟。
    个人开车路过两次,感觉楼盘离中州大道实在太近了,虽然旁边绿化还可以,但宜居性恐怕大打折扣。
    近期听说他两销售都陷入困境,原因大概有几点:
    一,本身这个区域其实没那么改善,但不低的价位,让刚需无所适从,而改善又有点看不上。
    ,华润紫云府前段时间维权,华润的降标表现,确实影响凯旋门销售。
    三,两个盘离得太近,互相竞争拆台,各说各的坏话。
     
    保利相对卖的好些,一个月估计能卖30来套,这可能给了保利自信,这不,又拿地了。
    9月 25 日郑州出让 1 宗城镇住宅地块。位于经开区的郑政经开出 [ 2020 ] 028 号(网)被郑州保利亨业房地产开发有限公司约 8.27 亿元拿下,成交楼面价9977元/平方米,溢价率 50%,竞综合房价19798元/平米。
     
    之前天汇的土地成交单价为1955万/亩,楼面价9776元/平方米,溢价率为50%
     
    个人感觉这个地拿的还是很值的,地段比天汇好,可能更好卖些。
     
    该地块位于经开区经开第六大街以东、经北二路以南,面积约 27635.88㎡,折合约 41.454 亩。地块离航海东路约550米距离,离地铁5号线大概1公里左右距离。临近社区有华润紫云府、绿城诚园、阳光城檀悦。
    绿城诚园目前售价18000左右。3公里周边保利天汇、华润置地凯旋门在售价格在19500元左右。
     
    保利这样集中在一个区域也算一种思路,毕竟做的熟了,能比别人更了解市场,更容易打造核心竞争力。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 中海云鼎湖居 2020-09-30 21:57
    郑州买房千千万万,停工多少年的烂尾楼还能再次热销清盘,更不用说品牌房企,维权,谁家不维权,那不都是一边拉着白布条维权,一边照样有人刷卡交钱定房的,只要价格合适,只要位置好,就有人买。
     
    中海云鼎湖居,估计就是,虽然中海作为外来房企在郑州的项目口碑不咋地,也没少维权,可碰到中海云顶湖居,估计想要进驻北龙湖的大佬们,还是会去抢购一套,为啥?中海云鼎湖居整个位置位于北龙湖的北岸,临近清华附中,距离仅有300米,而且距离4号地铁线、6号地铁线的距离也不远,也算是地铁盘。
     
    外加上中海央企背书,国资委直属,你说它还能破产了不行,就是工程质量差了点罢了。但对于一直想挤进北龙湖这个圈层的大佬,估计不会介意,毕竟对比其他项目,中海主力户型127-149㎡占比95.2%,区域中稀缺小面积产品,置业门槛较低了不少。
     
    而整个小区占地项目占地共108.7亩,规划了22栋14-16F的小高层,容积率2.49,全2T2布局,规划大部分为16层小高层,少部分为14/15层设计,规划有4种户型,分别为127㎡三房、149㎡三房、149㎡四房、175㎡四房,其中主力户型为127㎡和149㎡,整体户型方正,均为3/4开间朝南,采光面较宽,175㎡四房南向双主卧设计,增加户型居住舒适度。
     
    项目为精装交付,配有人脸识别系统、智能电梯呼叫系统、可视对讲系统、指纹密码锁、新风系统、中央空调、地暖等,品牌基本上是电梯交付为“上海三菱”品牌,洁具采用汉斯格雅、唯宝、百朗、铂浪等品牌。
     
    目前项已经开盘,推出4栋楼,2#、7#、8#、12#楼,共计推出250套,成交价格在28000-32000元/m²左右,共计去化203套,这样的业绩,算是不错,但对于购房的业主们,从以往的交房情况看,对于品质要求就不要那么高了,毕竟一分价钱一分货,就北龙湖第一阵营中的一号院,那交房不也差强人意。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 和昌优地 2020-09-30 21:19
    位于金水北区核心地段,索凌路与三全路交会处,坐享普罗商圈,周边配套成熟居住氛围纯粹,内部配套一所幼儿园、银河路小学、北京华联4号线(北二十里铺站在建)、7号线规划中(2站换乘文化路站)、3号线在建(1站换乘省体育中心站)。
     
    整个地块算是北区最为纯粹的小区,外加上容积率比较低,其实一直还对他期望挺高的,即使在和昌没有精装经验上,启动精装修,因为它的位置,周边配套、地块纯粹,已经产品自身,还是有价值的,可最近,这个项目比较火,分销朋友圈、售楼部门前东西两边车排的里三层外三层,分销驻场的桌子都直接铺到快到马路上了,最近调价了,分销佣金也高了,大家热情就来了。
     
    真是应对了那句话,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格,和昌优地在周边竞品价格在2万,1.8-1.9万的时候,突然来了个15500元/m²,以往开盘的时候价格还在18000-18500元/m²左右,这次,这么大跳水,不怕前期客户过来闹啊,毕竟后面还有一多半未售呢,不怕业主闹。
     
    但降价就意味着简配,没错,和昌抛弃了精装改毛坯,外加上以前的说的思达外国语学位也么有了,所以降价的钱降在这里,只是降价的钱还是有客户买单了。
     
    对于和昌的此次降价,就周边的竞品估计心里气的牙痒痒,周边的价格是一点一点被万科、美景、美盛这么慢慢吵起来了,你这可好,一下子回到解放前。但不是回款压力大、业绩压力大,估计没几个老板愿意降价,谁和钱有仇。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 融创空港宸院 2020-09-29 21:12
    现在降价促销没点啥噱头,多不好意思吭气,要不客户不愿意啊,市场竞品也是仇视,不降又么办法,只是比拼的看谁是真降还是说辞,看谁说辞说的高大尚,所以,策神们,那是脑洞打开,各种说辞都有,提前预备好。
     
    恒大每年不都得来一次,全国性战略,8.5折,7折,各种大字报漫天飞;万科,人家什么清盘特惠;建业,人家叫春雨行动,正弘叫员工内购,反正不管哪种就是优惠促销呗!但个人都觉得没有人家融创说的高大尚,港区融创空港宸院,人家叫青年人猜购房补贴,看人家是把事要办好,帽子要带漂亮表现的淋漓尽致。
     
    “青年人才购房补贴”主要针对十月的一个促销活动,1、高佣金刺激,全民经纪人,同行经纪人、员工、业主推荐,成交均可享受3%高佣金。
    2、10月1日-8日,购房可享“庆国庆,国家级新区人才住房补贴政策”,本科学历可得10万住房补贴减房款;
    3、10月1日,1号楼和9号楼耀世加推!首付5%起约5万元;
    4、认购一期精装洋房,可赠送8万车位优惠券;
    5、十一期间,前12名认购,准时签约后可获赠价值7000元65寸乐视电视机兑换券一张。
     
    乍一看,里里外外优惠不少,其实最大的优惠也就3%全民营销,车位优惠之前就有,一期人家车位开盘11万左右,也送的有车位卷,优惠下来一个车位也就3万左右,电视机之前也有送过,至于那10万的人家补贴政策,也是噱头上的优惠喽,只是一种算价方式而已,不要当真~~
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    融创空港宸院
  • 房产评论师
    阿狸 点评 正弘悦城 2020-09-29 19:17
    正弘这几年在本土开发企业当中,绝对算的上是第一阵营,无论从销售额以及土地储备量上,都排在前列。而开业的商业项目正弘城更是给正弘推上了一个新高度,年销售额直逼大卫城。
     
    最近正弘在南区的千亩大盘正弘悦城开始启动,整个地块占地4000余亩,总建面约500万,位于郑州新密市大学南路与迎宾大道交会处西南角,目前展厅在汉江路大学路向西100米。
     
    这是正弘继港区正弘中央公园、新郑正弘新城又一个千亩大盘,就区域发展潜力和位置上个人觉得比不上中央公园,但新密整体生态环境更好些。正弘悦城首期地块总占地144亩,总建面约25万平方,共规划23栋楼,其中10栋11层小高层、以及13栋18层的高层,容积率1.99,低密舒适度更高。
     
    项目整体风格为新中式风格,无底商纯社区,少了些嘈杂,提升了小区的品质。小区针对无底商专门配套有超市、商业体,集中管理,未来生活也比较便利。
     
    而景观园林为六大主题空间设置,能满足不同年龄的需求。整个小区采用人车分流的设置,6大安防系统,像总控中心联动指挥、联动摄相机智能跟踪球、电子围栏、电子巡更系统、门禁管理系统、车牌识别系统,时刻为业主健康护航,电梯采用一线品牌、宽敞度及舒适度更高;窗户采用断桥铝合金双层中空玻璃等等。
     
    在产品设计上,户型上也89-110㎡三房为主,89m²三室两厅一卫,户型方正,三面朝南,几乎没有浪费的空间。
     
    约110㎡三室两厅两卫,超高的得房率,也是户型的一大亮点。
     
    但整体都没有瑕疵把,无论从品牌、产品、到物业甚至生态环境,但只有一点,项目在新密,虽然说是属于郑州,但真的是出主城区了,对于刚需客户来说,还是远郊,在地铁未开通前,交通时间成本太大。未来发展潜力一定没有郑州城区发展潜力大。所以,还是冷静对待,如果家是附近,在那工作的,另当别论。
     
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 裕华城 2020-09-29 19:13
    一向低调的裕华,在9月份算是西区市场的翘楚,为啥?开盘直接拉低区域价格,周边竞品估计也坚持不了多久了,外加上其他区域也一直有低价项目推出,今年的金九银十是有点荒凉了,各家房企,也都是凉凉。
     
    裕华城首开推出276套,但去除前期内购的房源,其实卖的也不好,有时候也不是价格低就能卖的好多,现在客户也都比较冷静客观。开盘价格在12500-13800元/m²,旁边口碑跌倒谷底的华瑞紫韵城均价在13800元/m²。
     
    裕华城低价入市,也无非是,第一,项目地块大,溢价部分只能在后续地块;第二、周边公共配套落地的太慢;第三、一期开盘的位置,整体环境太差,旁边高铁、物流园那好不热闹。第四、产品本身设计也不够优化,客户接受度不高,客户也都不傻,仔细想一下,这房子是要住的,这环境也确实不怎么的。
     
    但有缺点,这项目也不能忽视它的优点,第一,千亩大盘,未来生活气息浓厚,整个项目占地约1680亩,总建筑面积约330万㎡。第二,教育资源丰富,整个共规划6块教育用地,包括6所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中,周边环境不行,其他配套来弥补,提升价值呗。第三,邻近地铁1号线铁炉站,大约1.2公里,交通便利,只是目前内部交通环境不配套而已。
     
    首期地块约112亩,建筑面积约37万㎡,地上建筑面积约26万㎡,容积率3.49,绿地率35%,由16栋住宅、1所幼儿园、2栋社区商业配套组成。其中住宅部分由6栋洋房+10栋高层组成,高层建面约约78-143㎡,洋房建面约97-133㎡,高低配,产品类型比较丰富,但户型设计上,舒适度不够,狭长,也没有啥赠送面积,也没飘窗,客户接受度不高。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 路劲九郡 2020-09-28 23:19
    ——合能枫丹新悦——
    合能集团,大家可能第一次听说,但其实也是一家成立近30年的老牌房企,最早成立于香港,总部设立在成都。整个集团也是多元化发展,地产开发、商业运营、物业服务为主营业务。2019年合能进驻郑州并以3.8亿元在中牟摘地,项目占地共60.3亩,土地成交单价631万元/亩,成交楼面价3157元/㎡,溢价率为56%。
     
    而整个地块位于中牟新县城板块,北侧为商都路、商都路小学,东侧为帝华宏府;南侧为消防大队,西侧为中牟县人民医院,生活配套资源还是比较丰富。
     
    项目规划了7栋27-33F的高层,全2T4布局,主力户型94/96㎡三房占比57%,其次120㎡四室占比31%,整体定位偏刚需。而整个外立面采用现代简约风格,色彩以米白+深咖为主,整个社区内有全龄活动区、阳光草坪、树阵林下空间等多主题组团景观,自身配建六班制幼儿园及 两栋商业,满足基本居住需求。
     
    而户型上,整体上是刚需设计,规划了4个户型非连廊设计,中间户两开间朝南,采光通风效果就受限。而且卫生间也未能做到干湿分离,94㎡三 房阳台仅为半阳台,面积较小,整体户型设计一般。
     
    整体来说合能在中牟周边及环郑,竞争优势不大,第一,品牌号召力不够;第二、产品设计亮点不足;第三、周边竞品激烈,目前中牟市区周边路劲绿城等都有产品交付,口碑还可以;第三、潜在竞品即将入市,竞争压力大;未来项目不容易
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 星联樾棠 2020-09-27 11:48
    星联,最近一两年风头正劲,白沙几个项目更是赶上好时期,也算是火爆,在环郑周边,开封等地也是有多个项目,但口碑也都还算可以,外加上星联现有待售和储备项目,星联后劲还是很强劲的。
     
    星联棠樾则是星联的另一产品系,樾系产品。位于经开区物流园前程大道与美辰路交叉口,整个项目占地50亩,规划8栋楼,精装交付,对外宣称1500的装标。3.5的容积率,地上建筑面积约11.67万方,1145户,车位配比有点点,仅1202个,不足1:1。
     
    但项目位于经开物流园区,周边公共配套严重缺失,虽然交通路网比较发达,公共交通设施欠缺,居住氛围比较差,规划的有地铁13号线(宇通南站),短时间内暂时无法实现。而且周边几乎没有大型商业和优质资源配置,目前仅有沿街商业的丹尼斯满足日常需求,现有的学校资源资质也都很一般,旁边倒是规划的有3块教育用地,教育方面会得到一定改善,开发时间未定。
     
    而整个项目定位偏刚需,8栋高层(33-34层)1栋幼儿园,75-125m²的两房—四房,其中89m²三房占比47%。预计首开1#、2#部分房源,1#楼3T6户的设计,2#楼2T4户的设计,采用分离是核心筒的设计,一定程度上改善中间户的采光,舒适度还是欠缺。
     
    精装配置是不算低,地暖、指纹密码锁、三层中空玻璃,新风系统、卫浴采用TOTO/科勒等同等品牌,厨房采用方太、老板等同等品牌,墙面采用大宝。立邦等同等品牌、开光插座采用西门子、西蒙同等品牌,值不值那么多,大家心理明镜似的。
     
    未来整个片区那也是竞争激烈,现在有保利、未来有英地、路劲正荣、兴港和昌,各家产品同质化还比较严重,本身居住氛围就不够,配套不足,但大家同时开售,那将又是一场厮杀。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 兴港永威·和园 2020-09-27 10:34
    兴港,航空港区管委会下属国有独资企业,在港区土地资源不言而喻,之前合作开发有盛世城邦、兴港云著项目,而现在又出来部分地块和永威合作开发兴港永威和园项目。
     
    这个项目属于兴港全资,永威轻资产。两家优势合作,一个出地出钱一个出品质。永威虽然这两年上杂七杂八上有维权,但产品品质、物业等还是被业内所认可的。
     
    兴港永威和园首期地块位于航空港区潘阳湖路凌飞街向南50米,整个地块占地198.2亩,首期地块100.4亩,建筑面积26.42万方,一期13.4万方,容积率1.98,项目首期规划有19栋楼,现代建筑风格,11层小高层,1栋物业办公楼,1所12班制的幼儿园,整个采用1T2户,户型采光好,舒适度比较高。
     
    兴港永威和园,在北港的位置还不错,距离城郊地铁线恩平湖站(300米左右),邻近郑港医院、沃金商业中心,旁边还有兹航小学、英迪国际学校,港区的核心圈了。有利也有弊,只是会有些吵杂。
     
    而且整个项目也邻近富士康公寓,那上下班周边热闹,小吃啥的各种,大环境品质就显得有些弱。项目虽然容积率低,11栋1T2户的设计,户型区间跨度比较大,81-140m²两室-四室,小户型居多,81-97m²占到60%左右,140m²的四房仅7%左右,小区更多偏向刚需人群。
     
    项目在9月12日已经开盘,开盘价格在9100-9700元/m²,整个可以首付分期,首付两万,剩余3年6次;首付2万,剩余5年10次,前三年无息,后两年利息10%。
     
    这个价格在港区不算便宜,毕竟前段时间万科、正弘多家房企打出七八千的特价房。但从开盘结果上看,去化的还算可以,实际就应该不会有对外数据说的那么好,毕竟周边的豫发几乎成交数据很是惨淡,正弘内部促销之后,也几乎去化不动,市区项目都很艰难,环郑周边更是艰难。
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