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阿狸 房产评论师

  • 房产评论师
    阿狸 点评 融信望湖宸院 2019-07-30 23:29
    少数民族运动将在9月份正式开幕,主场馆已经完全建好,晚上早已开始了亮灯仪式,周边的绿化、道路正在加班加点的施工中,就是为了迎接这个国家级的体育赛事。
     
    这场活动的举办是对城市品牌的一种宣传,但对城市经济发展是否有刺激作用,只能再做定夺。但对周边的楼盘价格有刺激作用倒是真的。
     
    因为这场活动,14号线一期体现修通,周边的公园及未来的场馆设施都将成为周边的公共配套,所有这些得天独厚的条件,是全市几乎很多项目是无法媲美的。
     
    受利益最多的是常西湖新区的,周边的永威西郡、世茂等几家的价格是一家比一家高。为啥高?也是因为区域价值、周边的交通已经不可回避的这场运动会。
     
    融信奥体世纪,一期占地45亩,建面约10万方,容积率3.49,这个项目在卖高价的时候,至少在配套上还提升了下价值,配备一所比较不错的学校——郑州外国语小学,这算个加分项。
     
    但项目自身也有不可忽视的缺点,临近陇海快速路,即使有隔音板,效果也是微乎其微,多少还是会影响后期的生活质量的。
     
    本次推出的3#楼,2T4户,34F,以92平和107平房源为主,就户型而言,还是可圈可点的,虽然92平超过90平,要多交一点的契税,但92平做到了三室两厅两卫,户型方正,三开间朝南,南向阳台,采光效果好,动静分区,互不干扰。劣势:卫生间干湿不分离,,书房与卧室门与门相对,私密性较差。
     
    107平三室两厅两卫,户型方正,南北通透,三开间朝南,采光效果好,动静分区,且私密性较好,双卧室具有飘窗,得房率高。劣势:卫生间干湿不分离。
     
    这次的开盘价格也几乎和第二次开盘的价格几乎持平,14700元/平左右。但这次较上两次开盘推出了低首付政策,首付15%,剩余首付一年半分三期付清,还是对市场客户有一定的吸引力。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 正弘中央公园 2019-07-30 22:40
    正弘中央公园,去年的港区销冠项目。随着航空港区这两年的快速发展,正弘也算是搭上了政策利好的顺风车。
     
    但不得说,正弘中央公园的位置绝对算得上航空港区的核心位置,旁边临近地铁2号线城郊线,周边公园林立,很多客户到售楼部转一圈也会被旁边的公园所吸引住,交通便利、环境好是实时。
     
    再有,这两年正弘也算是本土房企中,认认真真做产品的代表,无论是商业运营还是,还是住宅开发,做的项目大多也都是可圈可点的。
     
    但正弘中央公园整个项目占地近千亩,在港区除了豫发也就属正弘的土地储备量大了。土地地块因为分散,所以还是有好懒差别的。
     
    近日开盘的13号地块,应该不算是正弘地块中较好的位置,整个地块无论是距离地铁口还是公园,距离都相对较远,但这个地块的容积率倒是舒适度比较高,容积率近1.99,整个地块占地82亩,11万方,规划有6栋小高层,8栋洋房及一所幼儿园。
     
    小高层以2t4户的产品设计,89-126平不等,户型设计倒是以往几期的设计几乎相同,但就以往的去化效果来看,这次去化效果并不理想。造成这种结果,第一,市场原因,因为政策调整,远郊项目几乎都在打价格站,首付分期,即使呼声很高的航空港区也难逃如此。
     
    第二、地块确实优势不明显,无论从交通还是公共配套上,都有所欠缺。
     
    第三、这次开盘价格和周边核心竞品万科魅力之城(精装)几乎持平,优势并不明显。
     
    但就航空港区的几个项目,万科、永威、豫发一直是占据北港,即使有越来越多的本土大咖及一线品牌房企进驻南港,但南港和北港还是有质的区别。如果要在航空港区置业,个人还是青睐北港。
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  • 房产评论师
    阿狸 点评 融创瀚海大河宸院 2019-07-30 21:43
    聊聊这个融创,对于郑州的客户来说,融创一点也不陌生,从老板到所开发的项目,依然延续几年前的高调势头,融创进驻郑州最早的历史,还可追溯到孙老板第一次做地产的顺驰,东区最早的顺驰第一大街,后来重新卷土重来的融创。
     
    但重回故土,融创至今交付的产品也都未能交出满意的答卷,从融创象湖壹号到近期交付的融创观澜壹号,似乎哪一个项目也都难逃维权的命运。
     
    但对于维权,似乎对于郑州的客户也见怪不怪了,如果哪个项目交房不维权,似乎显得有点特立独行了。但还好,从象湖壹号的整改措施来看,融创还是多少有些诚意的。
     
    但在今年的市场情况下,各家房企都不太好过,调控政策暂时未有松动迹象,银行政策也在不断收紧中,谁能抓住客户,快速去化,快速回笼资金才是王道。下半年,谁家有现金流谁才能在下半年活动精彩。
     
    融创算是在这点上嗅觉最为敏锐的一家房企,在下半年市场不明朗的情况下,回笼现金流才是。毕竟下半年,各家房企面临着少数民族运动会、国庆、再过几天冬天说不定该封土了,能销售、能施工的日子没几天了。
     
    7月13-14日两天,融创大河宸院算是朋友圈里出现频率最高的项目了,为啥?降价了,相比周边一平方要错2000元,而较项目以往的开盘价格也降了近3000元/平。这次也主要只针对以往的在售剩余133平降价促销,共计推出218套,去化105套,去化率48%,从去化率上,并不怎么的。
     
    133平的四房,整体户型入户有玄关设计;动静分离;厨房为U型设计,便捷性好;劣势:卫生间无干湿分离;卧室门朝向客厅,私密性较差。
     
    抛开户型,去化不好的原因也就以下几个:1、项目位于北四环,虽然北区发展比较快,但还是四环,周边配套不够成熟,短期居住起来不够便利是实时。
    2、最近开发商品牌受挫严重,维权不断,麻烦不断,品牌认知力下降是真的。
    3、133平,虽然单价低,但总价依然高啊,对于一般购买力的客户,首付及月供压力还是很大的。
    4、本次降价促销也是仓促之举,前期并没有蓄客,客户量不足,也是不争的实时。
     
    如果手里资金充足,但就单纯从价格上来说,其实毛坯10800元,精装12000,其实还是可以考虑入手的。
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    融创瀚海大河宸院融创瀚海大河宸院
  • 房产评论师
    阿狸 点评 万科大都会 2019-07-28 23:58
    万科大都会应属郑州万科进驻郑州最不受待见的项目,虽为万科品牌家族成员,没有万科城的辉煌,万科小世界的事件名声在外,似乎就连航空港区的万科魅力之城也因占据航空港区的发展态势而名声在外,这么看万科大都会是不是是那个最不受待见的了。
     
    但就万科大都会在二七区的市场中,还是占据举足轻重的位置。以往几年的销售额也一直在二七区的竞品中名列前茅,即使是现在越来越多的一线品牌进驻的二七,销量也还算可以,因为是刚需产品设计,不像大昌建(昌建君悦府),起步就是120平的设计,旭辉则临近高速口,废品站也是够糟心的。
     
    万科大都会的产品设计还是比较符合南区的客户人群定位——刚需为主。从一期到现在刚刚开盘的五期产品,一直延续了万科的刚需产品设计理念。
     
    五期规划11 栋高层和9栋洋房,共计2260户。以95平的小三房,125平的大三房,以及78平的两房为主,这几个户型也几乎是万科产品系的明星户型设计。
     
    本次推出5期的10号楼,2个单元,33层,2T4户,以78的两房,95平的小三、125平的大三房,整体均价约13200元/平(精装)。较6月份开盘的2#、5#上涨了200元/平,外加上周边市场等多重原因,本次开盘效果一般。
     
    其中一个95平的做成了三室两厅一卫,户型方正通透、三开间朝南,卫生间干湿分离、餐客一体,动静分离。另外一个95平,设计独立玄关,卫生间干湿分离,私密性较强。劣势:户型进深过长,影响通风效果。
     
    78平两室两厅一卫,双卧朝南,采光效果好。劣势:户型不通透,影响通风,卫生间无干湿分离。
     
    125平三室两厅两卫,:两开间朝南;三飘窗设计,赠送面积多。劣势:户型开间较窄,进深过长,影响通风采光。
     
    但目前的南区的住宅市场也刚好是空窗期,昌建在清盘促销,旭辉几乎没有小户型,鑫苑名城也接近清盘,长江一号住宅清盘、能卖在售的也就鑫苑国际新城、绿都和永威城。但三环的价格,还是把很多客户赶到了三环外和四环。
     
    但万科在郑州的口碑也只能说是一般,交房维权,似乎每个项目都没能逃脱。作为行业内的明星企业,还是希望万科能真的拿出好的产品质量回馈给广大的业主。
     
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    万科大都会万科大都会万科大都会万科大都会
  • 房产评论师
    阿狸 点评 中昂朗悦 2019-05-31 23:57
    中昂·朗悦是中昂集团进驻河南的项目,中昂渝派企业,这是进驻郑州的第一个项目,而且当年土地竞拍,还是平原新区的地王项目,在平原新区,一线开发商那可谓是云集,区域内汇集了恒大、碧桂园、绿地、蓝城、蓝光以及本土的正弘、建业。
     
    品牌竞争力可谓是激烈,而且各家产品产品设计也都不差,生态环境也不错。临近黄河边。而且区域内几乎都是沿凤湖而建。
     
    头几年,平原新区可谓是火爆,碧桂园、恒大这种百人拓客团队也会更大郑州轰炸的人尽皆知的区域,但不管怎样,当时区域内确实是卖的好,身边好多人买了恒大金碧天下,碧桂园凤湖湾,但后悔的也少。为啥?其实近几年,平原新区的房价并没有多涨,和市区郑州的房价不是差的一星半点。
     
    因为平原新区毕竟和大郑州隔着一条黄河,在生态上是优势,但在发展上确是一条无法逾越的自然障碍,无论建了几条黄河桥,但依然无法真正的实现经济上的跨越。
     
    中昂朗悦项目总占地105亩,规划建设面积175830.62平方米,其中12栋小高层,12栋洋房。容积率1.8,绿地率 42.15%;洋房成交价在11000元/m²(精装),小高层7000-7200元/m²(精装),但就这样的价格,也几乎去化很慢。
     
    政策调控,波及最严重的区域也就是平原新区及绿博片区,几乎每家都很艰难。虽然在价格上中昂朗悦与竞品项目恒大金碧天下(8300元/m²)略有优势,但无法改观客户的观望的心态。
     
    近期推出产品中111 ㎡户型优于98 ㎡户型;98 ㎡户型南北不通透,只有一个卫生间,功能空间排布不合理,除客厅与主卧其余空间采光均较差,111 ㎡户型中规中矩。
     
    98m²三室两厅一卫,优点:1、两开间朝南连接大阳台,采光充足;缺点:1、主卧门正对客厅,私密性不佳,动静不分区;2、南北不通透;
     
    111m²三室两厅两卫,优点:1、三开间朝南,卧室均设飘窗,采光充足;2、餐客一体连接南向阳台,南北通透;3、主卧套房设计,配备独卫和衣帽间;缺点:走道浪费面积。
     
    在平原新区这个品牌竞争如此激烈的区域,中昂朗悦优势不明显,仅是地王,差品与同类竞品同质化严重,外加上市场原因,也是走的异常艰难。
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    中昂朗悦中昂朗悦
  • 房产评论师
    阿狸 点评 华南城中园 2019-05-31 21:55
    18年的华南城中园可谓是风光无限,频繁性的加推,每次开盘几乎接近全清,原因可能也有那么几点,交通位置佳、还有那么几次不受限购影响,这政策够刺激,外加上南龙湖,一直以价格竞争,政策出来后,各家房企的降价潮也是有利的刺激。
     
    南龙湖是临近郑州南区最近的区域,而且外加上地铁2号线的开通,坐地铁20分钟直达大郑州,华南城的专业主题市场,商户客户也是一个巨大的客户资源。
     
    但虽有各种利好政策,但受政策影响,南龙湖还是价格跳水最为严重的区域,虽有三个地王项目在烘托区域内的成交低价,但缺不是支撑房企的根本因素,还要看周边的公共配套资源。
     
    而且加上红星、美盛今年产品的入市,南龙湖2019年依然还是个红海,三家地王产品还没去化多少,新的企业推货也紧锣密鼓的杀进来;未来价格战、品质战、资源战依然会持续。
     
    华南城中园依然延续18年的推货节奏,快速跑量,抢占客户,本次推出的17#,22#, 23#(部分)房源现场摇号开盘,推出610套,当天去化366套,去化率60%;88㎡均价9100-9300元/㎡, 126㎡均价8700-9000元/㎡, 133㎡均价8600-8900元/㎡,其实对比周边竞品华南城中园价格也还算适中。
     
    88m²三室两厅一卫,小三房设计,空间布置灵活,双阳台设计,功能实用;
     
    126 ㎡三室两厅两卫,南北通透,户型方正,设置入户玄关,卫生间干湿分离南北双阳台;
     
    133 ㎡三室两厅两卫,南北通透,户型方正,设置入户玄关,卫生间干湿分离,客厅连接阳台,空间格局大。
     
    但因为本次推出的都是大面积房源,虽单价有所降低,总价较高,区域刚需客户为绝对主力,大面积较难去化,拉低整体去化量。
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    华南城中园华南城中园华南城中园
  • 房产评论师
    阿狸 点评 远洋万和四季 2019-05-31 21:29
    远洋地产——中国地产30强,在郑州开发的有远洋风景、远洋万和四季以及远洋中能荣府项目,大多数都是合作开发项目,远洋万和四季位于琼花路与文通路交叉口向西200米;占地19.1亩,建面3.1万方,容积率2.5,2栋18层小高层,2T2户,精装,130㎡、143㎡ 四室; 2栋7层叠拼,毛坯,分为上叠、中叠、下叠、平层,185-216㎡改善项目。
     
    周边临近湿地公园和方特,在周边也不缺乏大牌房企,碧桂园的中央公园、金科的博翠小镇、永威的上和郡等品质大盘。
     
    但从限购令出来后,片区也失去了以往的热度,周边纷纷开始了降价潮,金科两个两个项目率先降价,名门紫园也曾打出9xxx的房源,这几乎未能缓解周边市场情况。
     
    过年后,市场稍微缓解些,但也几乎都是少量出货,唯一快销的也就普罗理想国、碧桂园中央公园还去化的不错,金科博翠小镇更是难受。
     
    远洋万和四季高层11500元/㎡;别墅:下叠25000元/㎡,中叠,上叠,平墅均价20000元/m²,竞品价格,名门紫园:小高层11000-12000元/㎡;洋房14000-15000元/㎡;价格对比周边项目没什么大的惊喜。
     
    高层143m²四室两厅两卫户型方正,三开间朝南,进门玄关设计;卫生间干湿分离不足:
    客卧门对餐厅/客厅,私密性弱;
     
    182m²三室两厅三卫户型方正,三开间朝南;卫生间干湿分离,一梯一户私密性强,送南北双露台;不足:过道狭长,造成空间浪费,大门正对客厅,无玄关设计,私密性不强;
     
    但整个绿博几乎是目前郑州改善客户选择的一个大趋势,未来区域内规划的郑大三附院、河南省中医学院附属医院等三甲医院,及重点中学枫杨外国语、省实验小学、伯利恒外语学校。规划地铁8号线/19号线、轻轨等。
     
    生活配套及生活环境还是一个不错的选择,外加上周边全是高端改善产品,居住区域相对比较纯粹。
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    远洋万和四季远洋万和四季
  • 房产评论师
    阿狸 点评 康桥美庐湾 2019-05-31 18:37
    康桥美庐湾项目是康桥集团集TOP系首发顶豪作品,项目位于郑州滨河国际新城,位于经南九路与经开第十三大街交汇处,项目总占地约41亩,总建面6.7万方,共规划7栋楼,其中包括6栋商品住宅和1栋公租房;商品住宅层数为32层,户型面积为180/220/235m²,均为2层3户共计278套房源;
     
    在滨河新区,不缺乏大开发商,大盘,改善盘,中建、中海、海马、保利等等云集,售楼部说门挨门也几乎不过分。
     
     
     
    而康桥将小地块,做出了大手笔,由国际大师SCDA操刀设计,注入国际先进创新理念,创新设计出278席领驭级的绝版稀缺作品,21米超级面宽,IMAX级环幕视野,前所未鉴;客厅6.3米双层挑空;
     
    虽地处新区域,但周边未来规划还是比较齐全的,康桥美庐湾距地铁三号线潮河桥站约0.7km,地铁11号线(规划中),地铁14号线(规划中);
     
    在教育配套上:滨河实验小学,滨河二小,滨河一小,郑州外国语经开区分校,郑州一中;
     
    整个小区内部规划了有3000m²地下会所,外部有中央滨水商业街,荷湖商业中心,滨河国际中心;
     
    衣食住行如果规划都能落地的情况下,还会能够满足基本的日常生活需求的。
     
    项目共三种户型:180m²四室两厅两卫、220m²四室三厅四卫、235m²四室两厅两卫;全部为大平层,玻璃幕墙落地窗,三开间或四开间朝南,客厅6.3米挑高;
     
    高层2#楼开盘,均价在23000-26000元/㎡,与周边竞品亚新海棠公馆持平;去化近70%,这样的结果对于康桥美庐湾,个人觉得还是个不错的成绩,这么大户型,总价高,区域并不成熟,单价也不是那么优惠,去化成这已经是高分,毕竟周边的亚新最近几乎是不走量的。
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    康桥美庐湾康桥美庐湾
  • 房产评论师
    阿狸 点评 碧桂园西湖 2019-05-31 00:31
    中原路京广路交叉口东南角碧桂园西湖2期硕大的户外广告格外显眼,这项目应该算是碧桂园最为临近老城区的土地。
     
    以往碧桂园项目都是在城市的远郊,像碧桂园龙城天悦、碧桂园凤凰湾、碧桂园中央公园等,做一个牛B的展示区,给到访客户造一个新的城市梦。碧桂园西湖位置,虽算不上核心老城区,但西流湖的改造,也是起到了一个很大的刺激作用。
     
    整个大西区,并不缺刚需、首改项目,但纯粹的改善项目还是很稀缺的。但小碧的口碑就只能用呵呵来讲,每个项目都难逃维权的命运,什么楼脆脆,一个五星级的家,能做到三星就很不错了……
     
    而整个碧桂园西湖项目万亩大盘,环湖按照新加坡湾区的标准规划,规建五星级酒店、国际学校、体验式滨湖商业;近期开盘的R8、R16地块,占地96亩,27万方,改善的大平层产品;
     
    这样的产品设计在西区较为稀缺,本次开盘的5#楼和4月份开盘的1#、2#、4#地块都属于R8地块,开盘价格在16000-17000元/m²(精装),5#楼两梯两户,31层,231m²、238m²,五室两厅三卫;
     
    231m²五室两厅三卫,中西厨设计,南北双阳台,南向超长观景阳台,四开间朝南,主、次卧套房设计;劣势:主卧衣帽间压缩次卧面积,走廊较长,面积有所浪费;
     
    238m²五室两厅三卫,东向观景阳台,中西厨设计,餐客一体,空间利用率较高;劣势:南向带阳台次卧进深长,采光受影响。
     
    推售62套,去化48套,整体去化率77%,其实这样的开盘结果还不错;但购买碧桂园产品的很多朋友内心也许都会有 一个担心,公司主打的给你一个五星级的家,最终能呈现交付的是几星?这是一个很大的疑虑,以往的五星,很多项目最多也就是个3星。
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    碧桂园西湖碧桂园西湖
  • 房产评论师
    阿狸 点评 融创城 2019-05-30 00:31
    融创城的推货节奏和以往的融创有点区别,以往都是高周转,快速去化,完成项目清盘。但融创城,似乎动作上慢了不少,自首开拖拖拉拉开了半年,也都只是洋房入市。但首期开盘的洋房,内部员工股内定不在少数。后期一直在市场上销售很长时间;猜想,应该是为给集团一个漂亮的开盘数据。
     
    洋房首开的价格其实还是合理15000元/m²,富田的高层都已经卖到了14800元/m²,单纯从产品设计及舒适度上,融创城并不差,也就位置上交通配套有所不及;但口碑上融创虽说是一线外来房企,但口碑认可度整体上估计并没有富田的认可度高。
     
    4月底,加推新的洋房(2#、3#、4#)楼,3栋楼都是6F洋房,1T2户,都是128m²三房、143m²四房,舒适度较高。
     
    整个户型方正,多开间朝南,客卫干湿分离;入户设计玄关,隐私性较强;主卧双套房设计,增加舒适度;餐客一体且连接景观阳台,空间开阔;大窗台设计,采光效果好,私密性高。
     
    毕竟南区在售洋房产品并不多,但融创城在首开基础上,价格较首开上略有增长,标准层15800元/m²,首层21000元/m²,对于南区刚需为主的地区,这个价格并不低,但从开盘结果上来看,还是有部分客户能够接受,大面积,高总价的产品在南区多少还是有些市场。
     
    但对标核心竞品富田九鼎公馆项目,高层已经开售4栋近1000套房源,去化效果还不错。而且几乎每个月都与小加推,对于即将入市的融创城高层,想要寻求以往的快速去化、高周转的节奏,价格上可能就要做出让步,如果对标富田九鼎公馆14800m²的价格,到时候未必能卖的过富田。
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    融创城融创城
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