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海天 房产评论师

  • 房产评论师
    海天 点评 瀚宇天悦城 3小时前
    瀚宇天悦城卖的好,名门翠园也是三分之一的功劳,名门翠园有问题,反而把瀚宇天悦城衬托出来了。首先是区域内的供需紧张。
    其次问题楼盘多了,也是一个因素。
    1.加剧了供需紧张。本来金水区的买房需求就很旺盛,有在金水区上班的,有在郑东新区上班的,还有看上金水区教育资源的和商业配套的,
    需求是很旺盛的,各种各样的需求,这不仅是在附近上班的。但问题楼盘也比较多,内购的,延期交房的,甚至烂尾的,豫森城、豫发豫园、名门翠园,周边的还有绿地璀璨天城这些几经波折的楼盘,本来如果这些盘能顺利开发也是好事,能缓解人们的购房的需求。但这些楼盘并不顺利,反而加剧了供需矛盾。
    2.同行衬托。绿地璀璨天城因为一些问题而延期交房,隔壁的万科民安江山府可以卖到两万,因为万科民安江山府周边缺乏可以竞争的楼盘,绿地璀璨天城一堆问题,谦祥兴隆城也是一般,万科江山府可能定价会高,但没有其他偏改善的选择也没办法。
    名门翠园是金水北的明星楼盘,开盘卖的也很好,可惜名门地产的多个项目因为资金紧张,或者被收购,延期交房是无法避免的,这反而显出周边的瀚宇天悦城的优势了,美盛教育港湾容积率高,周边也有花卉市场、海洋馆,容易拥堵,瀚宇天悦城的优势就显出来了,虽然瀚宇也不是以品质著称,但还算靠谱,各项指标还有地段都不错,这就是优势,在问题楼盘很多的地方,靠谱的开发商、靠谱的项目还有好的地段就是一个好的选择。
    单独拿项目和其他地方的项目比起来,有时候也不见得瀚宇天悦城是个多么优秀的项目,但在与周边名门翠园,也还不错。
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  • 房产评论师
    海天 点评 永威西郡 2021-04-09 23:00
    永威西郡目前在售3期,均价15000左右,面积包含89-142平米。
    永威西郡横贯三条地铁线路,紧邻地铁6号线泉州路站,同时地铁14号线一期工程以及西四环高架快速路已经通车,中原路上有在建的地铁10号线,紧邻四大中心,与郑州奥体中心一路之隔,目前四大中心也有部分投入使用。这些都是项目的优势,就是规划的项目大多建成了。周边美术馆、歌剧院、奥体中心也时常有活动。
    不过目前永威西郡也面临常西湖新区楼盘普遍面临的问题,比如产业的导入和配套的成熟。要说永威西郡周边也有马寨这样的产业聚集区,向北也有高新区,不过高新区目前的楼盘也比较多,比如同在西四环沿线,高新区的万科城玖更对高新区的人更有吸引力,不管是价格还是万科城周边的配套。
    所以常西湖新区和四环外的中原新区的产业发展还有很大空间,附近也有新的企业签约入驻,东方雨虹拟投资8亿元在河南省郑州市中原区投资建设郑州东方雨虹楼店研仓一体化基地项目及河南区域总部项目。该项目用地拟选址于郑州市中原区陇海西路与新田大道交叉口。
    中原科创绿谷:规划显示,中央文化片区(ccd)北部片区,建设以科创为特色的现代化城区,加强与高新区的有机联系,确保年底前基础设施和生态环境项目完工、标志性项目开工,争取用三年左右时间基本完成片区建设任务。
    永威西郡整体还是可以的,虽然关注度不如永威城、永威西棠,虽然是四环外,但常西湖片区的发展还是值得期待的。不利的是周边的楼盘竞争也很激烈,融信奥体世纪、世茂璀璨熙湖还有恒大林溪郡三个都在四环内。
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    永威西郡
  • 房产评论师
    海天 点评 新城时光印象 2021-04-02 18:48
    路网不通,可以阻止购房需求外溢。路网通了,可以释放购房需求,对其他区有利。
    区域连接比较好的例子,比如惠济区和金水区的交通连接要很多,中州大道、花园路、文化路等主干道都可以通行,地铁2号线、3号线、4号线也可以连接金水区和惠济区,公交也有很多,惠济区和金水北可以称为大北区。锦艺金水湾如果不加金水这两个字,恐怕会有很多认为这是惠济区的楼盘,因为锦艺金水湾和北大学城很近,和美景麟起城也很近。16年的时候,万科天伦紫台、美景麟起城都很火,这其中也有很多金水区的客户,因为金水区和惠济区交通上差别不大。
    管南和南龙湖的交通目前来说还不是很好,郑新快速路河紫荆山南路作为连接管南和南龙湖的道路,经常堵车,或者还没顺通,公交也很少,这样的不方便确实阻碍了人们的来往,也抑制了管南的购房需求产生外溢。正是因为路网不通,更多人才选择了管南,如果紫荆山南路、郑新快速路很通畅了,很多人会去南龙湖的项目看看,毕竟那里更便宜。
    新城时光印象和富田城九鼎公馆离的很近,区位优势也大抵相同,周边有南三环、中州大道、机场高速等,距离地铁4号线也很近,交通优势还是很大的。劣势就是周边配套还不是很成熟。
    至于有人会认为管南内的道路不好通行,交通对于楼盘来说其实也是双刃剑。对于打通跨行政区的断头路,其实也是有很大困难的,比如协调、征迁。管南已经有几个千亩大盘,万亩大盘,项目不多,竞争也不是很激烈,如果和南龙湖的道路全部通畅了,是不是还要面临南龙湖项目的竞争。
    所以目前管南来说,交通好的项目会更有优势。因为管南的项目普遍都配套不成熟,又大多是新建的学校,教学质量也不好说,交通成了一个重要的指标。
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    新城时光印象
  • 房产评论师
    海天 点评 万科城 2021-03-27 14:29
    万科也不是万能的,在远离主城区的地方开发的项目,在市场上也是没什么声音。
    1.客户群体。万科做别墅之类的不如龙湖地产,做三四线城市群体的不如恒大碧桂园,在郑州也是这样,在远郊上,可能还不如普罗旺世理想国,或者永威上和府、上和郡这些有声音。如果到三四线城市,万科可能还不如碧桂园、恒大这些深耕三四线城市的开发商。在郑州做的比较好的项目,比如万科城、万科美景世玠,万科兰乔圣菲还因为绿博降价而出名,物流园区附近的万科溪望也反响平平,洞林湖附近的万科新田湖与城也一般。
    万科在其他城市的项目有宣传面向城市新中产阶层的产品定位,这类产品做的比较好,在这类群体上也有很好的口碑。什么是新中产阶层,标准各不相同,大多是指教育背景良好,比如本科学历,追求有品质有态度的生活的年轻人,这是不是和高新区的很多购房群体比较合适。
    不得不说万科城的开发也是因为高新区购房群体对万科的认可度高,也许在高新区工作的程序员们对北上广深的万科有印象,或者对万科这个品牌有了解。当初四环外荒凉的很,很多人也追了过去。
    2.城改项目。万科城是城改项目,这就像是打阵地战,要做防御工事,粮草储备这类的很多辅助动作,比如万科也开发了商场、公寓,建了学校,万科城也给万科提供了持续的销售收入,万科溪望这些单个地块的项目更像是游击战,盖好房子就行了,也不用多少配套类的投入。
    万科城开发完了以后,万科也要不断的接触寻找新地块新项目。
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  • 房产评论师
    海天 点评 绿城明月滨河 2021-03-24 22:28
    滨河国际新城满分一百分的话,可以打八十分,总体还是很优秀的,配套不成熟也是不足之处,比如商业。
    中建七局作为滨河国际新城的土地主导者,应该更有长期经营的理念,少有那种卖地赚快钱的想法,比如商业,盖一个区域性的商业还是很有必要的,比如万科广场这类的体量,五六万平方的体量,也不大,能满足周边居民的消费需求就行。
    当然经营商业是个耗时耗力的活,而且也不见得能有多大的收益,但这对周边的发展还是很有帮助的。比如高新万科广场,对于万科城的居民和未来双湖科技城的居民,都有一些帮助。但其实高新万科广场营业额也不高,因为周边还没有太多人。这就像是先有鸡还是先有蛋这样的逻辑问题一样,没有商业,人们觉得不方便,有商业但周边没有太多人,商业会亏。先建一些商业,即使承受一些亏损,以后也会有回报的,最主要是对区域的发展有利。
    长沙的梅溪湖国际新城,中国金茂作为运营商,也投建了大型商业金茂览秀城,这也是金茂首个览秀城。
    商业由谁来开发是个问题,因为周边还没太多人,开发商业还要自持,对于开发商来说是个负担,而且开发商业项目本身也是方便周边居民。滨河国际新城也有绿城明月滨河这样的改善项目,以后的消费能力也是很大的。
    滨河国际新城建设商业中心的另一个必要性就是周边商业不足,比如经开老城区的商业也不是很发达,如果经开老城区的商业很发达,滨河国际新城的居民也会有个好的去处。
    总之,中建七局还是要有经营者的思路,避免卖地赚快钱的想法,比如商业由谁来建的问题,把滨河国际新城打造成一个标杆。
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  • 房产评论师
    海天 点评 美盛教育港湾 2021-03-17 22:32
    美盛教育港湾主打教育,学校成了卖点,纬五路一小,外国语,然后作为以前小香港的陈寨的城改项目,周边的感受就是人多,车也多。
    教育:教育均衡化,确实有助于新学校的发展,毕竟新学校、新老师确实不如纬五路一小总校,比如管理、老师的资历、周边的学生生源,但能合作也是有好处的,也会有助于提升新学校的教学水平。中原区的楼盘也多是签约伊河路小学,碧桂园凤凰城、裕华城、华瑞紫韵城,这三个建设路附近的楼盘选择也一样,都宣传签约了伊河路小学。目前中原区也有伊河路小学、互助路小学等教育集团,金水区:宣布签约纬五路一小的有美盛教育港湾、保利海德公园,金水区组建文化路一小、纬五路一小、农科路小学等9个集团化办学。
    项目的劣势也很明显,高容积率,周边有时候也比较拥堵,挨着花卉市场、海洋馆的地方,周末也是人比较多。主要是周边也是大社区特别多,中方园小区,四月天小区,再加上未来的美盛教育港湾、陈寨安置房小区,人会更多。资料显示,郑州中方园小区占地近600余亩,总投资10亿,是当时河南省连片开发最大的经济适用房住宅小区。共开发楼宇101栋,房屋4661套。四月天小区占地500亩,不过这两个小区容积率低,1.7左右。这两个小区占地面积确实大,陈寨城改其实对周边的改变也不大,因为陈寨只是一部分,周边的环境没有多大变化。
    教育确实美盛教育港湾的卖点,但周边人口确实很多,高容积率确实居住舒适度不好,对比一下金水北的其他项目,比如瀚宇的项目、保利的项目,也许更好些。
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    美盛教育港湾
  • 房产评论师
    海天 点评 恒大城 2021-03-14 10:09
    恒大城虽然宣传的不多,但现在已经卖到了四期,项目整体来看还是很不错的,道路也在不断完善。
    学校:小学为郑州大学实验小学恒大城校区
    中学为郑州高新技术产业开发区复新实验中学。高新区复新实验中学学校就在郑州枫杨外国语学校东侧,是上海复旦中学与郑州高新区联办的公办初中,规划30个教学班,可容纳1500名学生,由上海复旦中学派驻的校长及团队,现在两个学校均已招生。不过2020年小学只计划招收6个班,共270个学位。这显然不够。
    交通和商业:项目周边有西三环延长线、连霍高速入口,待解决的路是三全路和郁香路,三全路通了可以通到惠济区老鸦陈附近,郁香路通了可以和万华城连接,而且和高新万达广场更近了,因为高新万达广场东门就是郁香路。
    如果三全路通了,对恒大城和东原阅城都是利好。
    一是因为周边的交通更好了,以后也是通往惠济区的一条主干道,恒大城距离地铁4号线老鸦陈站也更近了。以前惠济区和高新区路网不通,价格也没有可比性,三全路打通了也会让人们有更多选择。
    二是不远的地方就是万科即将开发的老鸦陈项目,三全路通了是会拉低万科的价格,还是抬高恒大城的价格呢,毕竟距离也不远,恒大城才14000左右,万科会比恒大高很多么。如果万科老鸦陈项目能卖到16000以上,那对恒大城来说也是推动作用了。虽然恒大城在项目上会和万科老鸦陈项目有差距,但不会太大。以前惠济区的房价有惠济区的价格体系,高新区有自己的价格体系,三全路打通了,两者的可比较更多了。
    从官方回复的消息来看,三全路工程预计2021年10月底完工通车。我们期待三全路开通带来惠济区和高新区的连接,也让两个区的房子更有可比性。恒大城、东原阅城也会因此受到很大利好,周边居民甚至高新区居民都会受益。
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    恒大城恒大城恒大城
  • 房产评论师
    海天 点评 富田城九鼎公馆 2021-03-13 09:19
    这两年郑州的房地产市场也是发生了很多变化,就是人们越来越务实了,对于高大上的规划兴趣不大。滨河国际新城可以说自己是下一个郑东新区,惠济区可以说黄河生态保护和高质量发展已经成了国家战略,航空港可以说自己级别高,又是国家级的,这又怎么样,现在人们只愿意为眼前看的见摸得着的资源买单,比如工作机会,比如通勤时间。
    富田城九鼎公馆,位置很好,在三环附近,距离经济开发区很近,走南三环到经开第五大街也很近,走中州大道可以到郑东新区,当然有时候会堵,身边又有地铁4号线,可以连接北龙湖、CBD。这都是很现实的。机场高速、南三环、中州大道、地铁4号线,这些组合也是很少的。
    为啥人们对规划不感兴趣了?不确定性太大是最主要的原因。
    1.时间不确定。航空港也发展十来年了,现在也是配套不是很成熟,二七新区这么多年了,也是入住的人不多,滨河国际新城、双湖科技城又会有多少年才能发展起来呢。
    2.规划不一定落地。滨河国际新城以前还宣传使领馆,这后来也没了,转到航空港了,关键是航空港的使领馆现在也没建成使用。比如地铁规划,在没批下来建设之前,都只是规划,未来可能路线不一样了,可能站点不一样了,甚至可能未来因为一些政策调整,修不成了。
    这样的事情太多了,人们慢慢都对不确定的东西不感兴趣了。最主要是郑州这些年的新区确实很多,每个区都有自己规划的新区,都规划了很大的地方。
    人们逐渐回归主城区也是可以理解的,主城区的房子、周边配套成熟的房子也是越来越保值增值。
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  • 房产评论师
    海天 点评 申泰中原印象 2021-03-12 23:55
    地市开发商到郑州的“到此一游“。申泰是洛阳的开发商,在郑州还有它的老乡泉舜,在郑州开发了泉舜上城,位置也很好,常绿是平顶山发家的开发商,开发的常绿东风宸院,位置也很好。许昌的大正开发了高新区的大正水晶森林,平顶山的华城荣邦开发了高新区的荣邦城。
    他们在郑州大多就是一个项目,也谈不上深耕郑州,毕竟郑州本地开发商和全国知名开发商那么多,竞争激烈,不会有它们太大的空间。其实它们大多在地市还是很有实力的,不过在郑州认可度不高。
    申泰·中原印象,开发商的投入还是有的,签约学校,联合清华设计院、景观设计机构——重庆道合、游乐品牌康攀KOMPAN、物管第一太平戴维斯savills等等。
    地段:经三路红专路,这也是金水的核心地段,周边又有省人民医院这样的大单位,需求应该是有的。
    不足之处,也是经常说的那样,商住混用,容积率高。该项目规划6栋商品房、3栋安置房及150米超高层建筑和100米平层公寓,商品房、安置房、公寓共存,降低了居住纯粹度和居住氛围,舒适度也会大大降低。
    地市开发商来郑州可以镀镀金学习学习,回去了也可以宣称是已经布局郑州,这也是降维打击,比如郑州这些年好宣传人车分流、五重景观、学区房,这些设计或者营销概念,现在小县城的开发商的宣传页也是这一套,什么低密花园住宅、优质学区房。
    其实这也是常理,19年,正商以15亿拿下了北京的一块地,正商的官网上就写了逐步进入北京市场,这形象立马高大上了。其实正商还是以郑州为主,北京买房的人看正商大概和郑州人看这些地市开发商一样的态度。
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    申泰中原印象申泰中原印象
  • 房产评论师
    海天 点评 谦祥世茂万华城 2021-03-08 18:40
    万华城的学校信息也很多。
    学校:从高新区管委会网站上也能查到,项目对面的石佛中学已经开始了改扩建工程,今年一月已经拿到了许可证,而且已经进行了招标,施工周期半年,八一中学就是原石佛中学,有小学、初中。
    石佛中学的改扩建项目招标情况
    2.2建设地点:郑州高新区翠竹街北、郁香街西
    2.5建筑规模:约31000平方米,共9栋建筑,全部为多层框架结构。
    2.6标段划分:施工分为两个标段:
    第一标段包括1栋行政办公楼、3栋教学楼和1栋实验楼
    第二标段包括1个餐厅和3栋公寓楼
    从改扩建的规模来看,共9栋建筑,基本上和新建一个学校的规模差不多了。八一中学位于已经交房的一期对面,三期、四期、安置房都在附近。八一小学的招生范围就是石佛村、欢河家园、钱隆城范围内的适龄儿童、进城务工人员随迁子女及居住在以上范围内的高新区拆迁村居民子女。另有相关留言板信息显示开发商代建的有金竹街小学,也在基础施工。
    地铁:距离规划的地铁9号线最近,但9号线还没什么消息,其他的8号线、1号线就有点距离了。
    商业:万达广场已经开业了,这没什么不确定的地方了。
    万华城定位比较刚需,目前在售的有69-142平米的房子,小户型也比较多,对于预算不足的也不想去四环外的人来说,是一个选择,不过学校和地铁的不确定性是一个不足,尤其是学校问题,是开发商需要多做工作。毕竟小孩上学是个很重要的事情。
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    谦祥世茂万华城谦祥世茂万华城
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