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海天 房产评论师

  • 房产评论师
    海天 点评 融信朗悦·时光之城 1天前
    洛阳这次“三撤两设“撤县设区步子迈的很大,虽然和郑州相比还有很大差距,但河南省似乎也有意同时推动洛阳成为河南省发展的新引擎。
    吉利区也是洛阳的一块飞地,类似于郑州的上街区,吉利区位于洛阳东北部黄河北岸,距洛阳主城区19公里。西和西北与济源市接壤,北和东与孟州市相邻,南濒黄河,与孟津隔河相望,1982年因建设洛阳炼油厂(今洛阳石化总厂)而设立,是全国重要的石油化工基地、中西部最大的石油化工基地。只是上街铝厂这些年没落了,洛阳石化倒是还行。比如上街区经济已经明显掉队了,而且又处在边缘化的位置,发展情况不容乐观。2017年,上街区被GDP总量为140.7亿元惠济区反超,成了“郑州老末”。除了经济总量,在经济增速排名中,上街区GDP增速也最低,仅4.6%。
    洛阳这一下子市区扩大很多,人口规模也扩大很多,以前洛阳市区常住人口不多,这一下子就跳跃式发展了。申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入应在300亿元以上,地区生产总值在3000亿元以上,市区常住人口在300万人以上。2018年洛阳市区常住人口只有220万左右。
    郑州也要加把劲了,新郑、荥阳、中牟撤县设区的呼声一直都有。这次吉利区和孟津县合并设立孟津区,黄河变成洛阳市区的内河了。郑州这黄河对岸还是新乡平原新区。
    要不要跨河发展,要不要撤县设区,郑州都面临发展选择。郑州的区划确实需要调整,高新区的朗悦时光之城都快要到荥阳地界了,高新区不扩展土地,以后怎么发展。
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  • 房产评论师
    海天 点评 国信西苑 2020-03-25 22:52
    在中原区可以看到很多万科中原区项目的广告牌,万科山河道,国信西苑这是洛达庙的项目,如今,万科接手,成了改善项目。
    国信地产很低调,没什么新闻,也没找到官方网站,国信西苑这个项目的信息也很少,没什么点评,网上也只有一些16年国信地产拿地的信息。
    只有一部分信息显示,国信地产董事长郭丛拔也是一个“传奇人物”,和建业胡葆森、正商张敬国这些地产大佬一样,都是离开zf部门,然后“下海创业,然后与房地产行业一路前行。
    郭下海的第一份工作是在一家衬衣厂,从一名小会计升到厂长,偶然的机会他接触了房地产,他开发的首个项目位于政七街给河南某出版社盖家属楼,首次尝试尝到了房地产开发的甜头。1987年,郭丛拔进入河南国际信托投资公司下属的河南国信房地产有限公司,正式进入房地产领域。
    先后开发了海燕出版社家属区、办公楼,省建行住宅区,省投行办公区,城北路小区,丰产路棉麻公司,关虎屯小区,金国大厦,英特大厦,海特大厦,中州都会广场,非常SOHO等项目。
    2005年,国信房地产改制后,又先后开发非常国际、非常旺角、紫檀华都等项目。
    万科也是有着点石成金的功夫么,三环附近的项目都做成改善。洛达庙村地处河南路以南,秦岭路以西,陇海路以北,西三环以东,交通便利,地理位置优越,洛达庙14年拆迁,如今已经6年了,万科又来开发了。北三环的万科民安江山府也是王寨的城改项目,几经波折。
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    国信西苑
  • 房产评论师
    海天 点评 名门西岗 2020-02-17 14:36
    虽然好多公司不上班,但土拍还在继续。前些天保利顺利拿下保利文化广场项目的后期用地,如今碧桂园也顺利拿下中原区西流湖附近的土地。
    一号块位置北岗路南、支八路西。用地性质为综合用地(含住宅),总用地面积28880.66㎡, 规划建筑面积115522.64㎡,容积率>1.1,<4.0,出让年限70(50),起始价42717万元, 起始楼面价3697.72元/㎡。
    二号块土地位置西岗路南、湖西路西。用地性质为综合用地(含住宅),据出让文件显示,需使用复垦券A券25.041亩。
    最后一块土地位置湖西路西、北岗路南。用地性质为综合用地(含住宅),
    最终,3块地由郑州名兴置业有限公司碧桂园以底价摘得。
    郑州名兴置业有限公司以前是有名门地产和碧桂园合作的,但是在临近土地挂牌的时候,名门退出了,由碧桂园独家操作。16年的时候,名门地产引入了碧桂园作为合作方共同开发西流湖附近的项目,19年底,名门地产退出了这个项目。关键的一点是这个项目真的是拖了很长时间,从12年13年有消息,如今已经七八年了。
    碧桂园这次拿下三块地,后期地块和碧桂园西湖项目连在一起,确实是巨无霸项目,横跨中原区、高新区,从建设路到化工路到科学大道附近,碧桂园这土地储备可以保证七八年的开发了。
    碧桂园承包了西流湖,也期待碧桂园能给西流湖带来很大改变。
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    名门西岗
  • 房产评论师
    海天 点评 福晟南山府 2020-02-13 17:22
    近日,万科拿下洞林湖片区的三块地。这也意味着洞林湖片区又来一个新的项目。
    荥政储(2019)76-1号,位于马米路与五龙路交叉口西南侧,出让面积39813.04平方米,土地用途为城镇住宅用地,容积率 1.0≤R≤1.8,建筑密度不大于28%,绿地率不小于30% ,出让年限70年,被郑州新田万科房地产开发有限公司以起始价8095万元摘得,折合楼面价1130元/㎡。其他两块地的条件与这块地相差不大。
    荥政储(2019)77-1号,位于马米路与五龙路交叉口西南侧,出让面积19580.24平方米,约30亩地。荥政储(2019)78-1号,位于峪兴街与规划道路交叉口东北侧,出让面积24605.46平方米,约36亩。
    这三块地的楼面价是真的低,而且规划的容积率也比较低,也算是低密度住宅了。这之前洞林湖片区已经有福晟南山府、东原阅境、郑州碧桂园这样的产品了。
    目前周边也已经有不少人居住,而且周边还规划有地铁6号线洞林湖站,郑州地铁6号线工程起于荥阳市贾峪镇站,终于小营站,从西往东主要沿洞林路、奥莱大道、明晖路、常州路、文博大道、凯旋路、芳草路、淮河路、南关南街、二里岗南街、未来路敷设。如果地铁修好,对于周边的发展会有很大好处。
    现在周边的房价也比较低,毕竟这里位于荥阳,比较适合养老,至于上班族,每天的通勤都是个很大的问题。
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  • 房产评论师
    海天 点评 恒大未来之光 2020-02-07 11:08
    恒大去年与郑州市签约了新能源汽车的项目。如今这个楼盘已经在卖了,而恒大的工厂还没什么消息。
    1.恒大跨界去造车,会有不小的难度。不像特斯拉上海工厂那么快。2019年1月7日,特斯拉上海“超级工厂”奠基;8月19日,获首张验收许可证;9月19日,验收通过;10月23日,获汽车生产资质,开始生产Model 3;12月30日,中国制造Model 3下线,并交付15台给员工用户,同时,Model Y投产;2020年1月7日,中国制造Model 3交付给10位中国用户。从奠基到下线,实际用时357天,到交付客户,刚好一年。恒大也下了很大决心要造车,也花了很多钱去并购一些有相关技术的公司。
    2.恒大签约了多个制造基地,郑州只是其中一个。有新闻报道,恒大在19年6月11日与广州市人民zf签订战略合作协议之后,19年6月15日,恒大集团又与沈阳市人民zf就打造新能源汽车基地进行签约。根据协议,恒大集团将投资1200亿元在沈阳建设新能源汽车三大基地项目,其中恒大新能源汽车的整车研发生产基地将落户沈阳浑南区,轮毂电机研发生产基地及动力电池超级工厂则将落户铁西区。这样的协议内容也出现在了与广州市人民zf签订的战略协议里,不过在广州南沙区落地的恒大新能源汽车三大基地建设项目投资金额为1600亿元。
    航空港现在不却房子,缺的是实实在在的制造业项目,希望恒大也能带动一些就业,带动航空港的发展。
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  • 房产评论师
    海天 点评 御品·蔚来云城 2020-02-06 22:05
    这次武汉肺炎疫情让好多地方延迟开工,也让人们感受到中国在全球供应链中的影响。比如外国人担心富士康如果无法保证按时复产,苹果手机可能会缺货,在当前的形势下,那么多人既要工作又要防疫确实是一个挑战。当然富士康也宣布了准备按时复工。毕竟华为已经恢复包括消费产品和运营商设备在内的产品生产。
    虽然国家号召部分省市延长假期以遏制新型冠状病毒疫情扩散,但仍然允许一些关键产业继续运行,比如武汉,虽然处在疫情最严重的地区,但一些重点企业并没有停产。长江存储肩负国家存储器芯片生产重任,负责3D NAND闪存设计制造一体化,是中国第一家存储器晶圆厂,公司已规划2020年将提供嵌入式存储、固态硬盘等完整解决方案产品,公司当前以及今后一段时间,首要任务是推进产能爬坡,如期达成月产能10万片,并尽快启动二期建设。早前长江存储早前在回应疫情影响情况时表示也表示公司按照国家统一规定,目前一切正常运行。
    在显示面板领域,龙头企业京东方在武汉有一条10.5代LCD产能,深天马有一条4.5代LCD产线和一条6代OLED产线。这些企业也没有停工。除了半导体产业以外,能源、化工、钢铁等基础产业都存在类似“不能停产”的情况。
    随着肺炎疫情引发的供应中断波及全球制造业供应链,外国的汽车制造厂也会受到影响。因此制造业会复工比较早些,房地产开工则是比较晚的。
      
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  • 房产评论师
    海天 点评 正弘高新数码港 2020-01-12 10:52
    又一个城市发不了支持“商改租“的政策,主要还是写字楼库存较高导致的。深圳《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》对于改建条件,《通知》对可实施“商改租”的既有商业办公用房进行了限定。该类用房需同时满足已办理不动产首次登记且不动产权证所载用途为办公、商业;不存在查封登记等限制转移登记的情形;改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套(间)。
    《通知》要求改建后只能用作租赁住房,且5年内不能改变租赁住房用途。该类租赁住房不提供学位,考虑到商业办公用房的改建多以小户型为主,且在不改变土地性质的情况下,主要是将商业办公的建筑功能调整为商务公寓功能。
    这是深圳的一个想法,当然其他城市已经有这样的政策了。原因也大多一样。一方面商业写字楼、办公用房库存逐年增加,租金下降,一方面可以出租的房子少,租金也高。这就有了“商改租”的政策。政策明确了这类“商改租”的房子不能单独出售,鼓励专业租赁机构运营,也就是长租公寓之类的模式。不过现在长租公寓也不如以前火了,经历了几家长租公寓暴雷的消息,现在很多有长租公寓业务的开发商都已经放慢了步伐。
    很大的问题就是改造的成本需要好多年才能收回来。郑州的万科泊寓也不过是开了两家,一个在郑州大学附近,一个在燕庄附近。这远远比不上万科在郑州的房屋销售、物业管理、商业广场项目的规模和利润。
    就像正弘青云筑规划的是180米写字楼,关键是郑州的写字楼也是库存很高,租金很低,这也是很多商业、办公类变成公寓在卖的原因。
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  • 房产评论师
    海天 点评 瀚海海尚 2020-01-04 15:50
    瀚海海尚刚开业不久,装修留下的味道还很大,不过最引人注意的是其炫酷的外形。从瀚海晴宇大获成功后,瀚海是把它的炫酷的外观造型继续沿用。
    然后就是瀚海海尚的位置比较好,海尚MALL位于金水区东风路主城区核心区域,占据核心地段,与金水区zf、省中医院、绿荫公园仅一步之遥。该项目总占地50505平方米,总建筑面积28万平方米,商业总体量12万平方米,地上5层,地下2层,环抱式商业,街区在前,集中商业在后。汇集了包括零售、餐饮、儿童、体验等多个业态,项目定位为公园式家庭休闲娱乐体验中心。
    至于引进的品牌,和多数的商场一样,其中的品牌有阿迪达斯、耐克、杰克琼斯、优衣库(还没开业)、屈臣氏、永辉超市、巴奴火锅等等。珠宝首饰、健身房、影院也是都有的门店。
    现在人们都说服装行业不好做,主要是人工成本上升,但是阿迪、耐克、优衣库在郑州的很多商场都有。从它们的财报上也能看出来。
    耐克大中华区2018财年营收达51.34亿美元,在汇率不变的基础上,同比增长18%,息税前利润达到18.07亿美元,同比增长20%,连续十六个季度实现两位数增长。这是耐克大中华区第一次突破50亿美元营收。
    阿迪达斯2019年前三季度大中华区销售额达9亿欧元,同比增长25%,除去汇率因素,同比增长28%,增幅位列阿迪达斯六大市场首位。
    最后就是永辉超市真的是做成功了,在郑州新开的商业中,永辉超市最多。几乎是新商场的标配了。
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    瀚海海尚
  • 房产评论师
    海天 点评 招商公园1872 2020-01-03 20:07
    2019年12月31日,中国金茂控股集团有限公司与河南颐城控股有限公司签署合作开发协议,共同开发郑州二七区马寨新城城市运营项目,中国金茂城市运营项目累计达20个。
    实际上中国金茂和中建七局一样有城市运营的经验。中国金茂也是有一级土地整理的经验,比较成功的就是长沙的梅溪湖国际新城,和中建七局在滨河国际新城、双湖科技城的模式大体一样。金茂在梅溪湖的投入是很多的,除了自己的住宅,还有金茂览秀城这样的高端商业综合体赚足人气。湘江集团大厦刷新了大河西城市天际线之后,在梅溪湖西岸,一座投资35亿、规划高度330米的金茂大厦正式开建;2011年开始,中国金茂与长沙大河西先导区(现湖南湘江新区)管委会等相关方共同对梅溪湖片区进行综合开发,昔日的郊野摇身一变,成为长沙的一张亮丽名片。梅溪湖国际新城的房子普遍已经一万五六了,在长沙来说已经是房价很高的区域。
    其实片区开发和央企合作也是有很多好处的。像中国金茂这样的央企有资金实力,有城市运营经验,比给小开发商要很多。整体开发、整体规划、大手笔投入,这样的运营可以改变马寨的面貌。况且马寨的位置也很好,距离常西湖新区也很近。总之,这对马寨是利好,郑州除了滨河国际新城和双湖科技城以外,也应该有金茂的马寨新城。
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  • 房产评论师
    海天 点评 保利文化广场 2019-12-31 18:31
    保利文化广场的后期地块也有了眉目,根据土地出让前置条件,地块将建设一栋150米的5A甲级写字楼,自持商务建筑面积不低于15000平方米,且用于拍卖、巡展等相关文化产业,持有运营年限不低于十年。
    郑政高出〔2019〕34号(网)地块位于科学大道北、雪松路东,土地用途为商务金融兼容城镇住宅用地(地下交通服务场站用地),土地面积43753.34平方米(折合为65.63亩),出让年限商务金融40、城镇住宅70(地下50),容积率小于4.5,建筑限高180米。起始价54002万元,熔断价81202万元,起始地价823万元/亩,起始楼面价2743元/㎡。
    隔壁正弘的180米写字楼,保利文化广场是150米写字楼。可以说科学大道是高新区的核心主干道,也是一条景观大道。从西三环沿着科学大道,分别是高新万达、信息工程大学、正弘汇商业和写字楼、保利文化广场商业和写字楼、升龙又一城商业、郑州大学、万科广场等等。未来这里也是高新区夜经济的主场。今年的各项文件中,中央也很重视夜经济,夜经济是指从当日18时至次日凌晨2时所发生的服务业类经济活动,
    无论是夜宴、夜饮,还是夜唱、夜购,夜间消费大多是服务性消费,几乎涵盖了商业、交通运输业、餐饮业、旅游业、娱乐业等所有第三产业。就像现在抖音很火的有不倒翁小姐姐的大唐不夜城,就是丰富人们夜间生活的好地方。当然郑州的夜生活主要是商场、餐饮了。
    一年一度的女子马拉松也是沿着科学大道跑的,而且现在科学大道是浅埋隧道的规划,比之前的高架桥规划要很多。
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    保利文化广场
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