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海天 房产评论师

  • 房产评论师
    海天 点评 绿都澜湾 2019-06-15 11:20
    以前你看不起,现在你攀不起,这就是管南区域的房地产市场。
    整体上管南区域的价格在14000多,甚至15000多,这价格可以和滨河国际新城相比,超过连霍高速以北的惠济区,在郑州的所有区域里,除了郑东新区、金水区、经开老城区,已经很少有超过管南区域了。关键是管南区域现在配套也不是很成熟,但是这里的买房人依旧很热情。这里有小李庄火车站的规划,有是地铁的建设,还有郑州向东南发展的趋势,这些都是优势。不过管南区域的房价持续上涨也是超出很多人的预料,毕竟这里也有很多劣势,道路还不是很顺畅,周边环境也有待改善。
    富田城九鼎公馆首次开盘价格超出很多人的预期,而且去化率还是很好的,人们就知道管南区域其他楼盘还要涨价了 。有的人会想要等等融创城,可是融创城价格也不会那么低了,毕竟有富田城九鼎公馆在前面,虽然融创城位置稍差一点,但整体区域那么热门,开盘价格也不会低多少了。
    以前绿都、永威、鑫苑、正商在管南区域的时候,开盘都是磨磨唧唧,人们期望融创、碧桂园来了能搅局管南区域,可是融创、碧桂园这些高周转房企来到管南区域也不高周转了,有点入乡随俗了,开始一次只推一栋楼这样的套路了。这些房企好像十分默契一样,总是错开时间段,避免不必要的竞争。这反而让购房者难办了。因为这次开盘不买,下次开盘就不知道什么价了,没办法多对比。
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  • 房产评论师
    海天 点评 荣盛祝福花语水岸 2019-06-09 21:37
    荣盛祝福花语水岸的特价房也是很多中介力推的,11800的价格确实要比以前低一些。在大家都普遍认为楼市火热的时候,荣盛祝福花语水岸的特价房也显示楼盘价格是不断分化的。万科民安江山府首开均价21000元,瀚海思念城首开均价18000,很多人觉得超预期,这些都是主城区的项目。但是荣盛祝福花语水岸位于四环外。
    这个盘位于西四环附近,距离四环高架比较近,周边也有不少工厂,环境比较一般。当然距离地铁1号线也是有一段距离。这些都是外部环境。
    不过这些也不主要,周边配套不成熟的项目在高新区很多,竞争压力大才是项目价格难以上涨的主要原因,恒大城、东原阅城、康桥九溪天悦、华润悦景湾、碧桂园西湖、大正水晶森林、中海万锦熙岸,然后还有金辉、美的、正商的项目,所有的点评都指出这些项目周边配套不成熟,这都占了高新区的一大部分了。高新区配套成熟的大项目有朗悦公园府、福晟谦祥钱隆城还有三环附近的五龙新城(盛悦府)。荣盛祝福花语水岸周边就有大正、万科城两个城改项目,再加上双湖科技城的几个项目。竞争压力大再加上项目缺乏特色,比如没有引进好的学校或者丰富的商业配套,尽管如此,带装修11800的价格确实是相当吸引人。
    不过从另一方面,正是因为这么多项目的激烈竞争,才给了买房的人更多选择,而且高新区的房价也因此难以大幅上涨。
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  • 房产评论师
    海天 点评 福晟谦祥钱隆城 2019-06-08 12:53
    时隔三年,石佛被抢的72号地又要重新出让了。郑政出【2016】72号(网)地块位于高新区翠竹街南、垂柳路东,使用权面积81631.89O,约122.477亩,土地用途为城镇住宅、批发零售、住宿餐饮,容积率大于1.1小于4.5,建筑密度小于25%,建筑高度小于100米,绿化率大于30%,出让年限70、40年。最终72号地块以折合楼面价2544.51元/㎡的价格成交,单价为763.34万元/亩,溢价率为78.8%,竞得人为涿州京汇房地产开发有限公司,也就是当年来势汹汹的k2地产。随后这次土拍被宣布无效,郑州各个开发商联合起来走上街头维权,抗议不守规矩的k2地产,甚至很多人认为郑州的“提前进场,底价拿地“的模式已经不能适应新的环境。不过土拍的规矩还是没有变,以后k2也就慢慢淡出郑州市场了。在16年那个土地市场地王不断出现的时候,k2地产也是在火上浇油,地价不断上涨。
    这次土拍不会有以前那样的现象了,这个地块的出让条件明确的写着 竞得人在签订《国有土地使用权出让合同》前,需与郑州高新区枫杨办事处石佛村村民委员会签订安置房建设开发协议。这已经可以保证没有其他开发商会去抢了,底价成交没有一点悬念。
    本来当年72号地为钱隆城一期,沙盘模型、户型设计都已做好,无奈只抢到了73号地,也就是后来的一期项目。这次土拍顺利拿下之后,钱隆城的三期也就有了着落。
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    福晟谦祥钱隆城
  • 房产评论师
    海天 点评 福晟谦祥钱隆城 2019-06-08 09:40
    福晟谦祥钱隆城目前在售的住宅为毛坯房,均价在14500,也有公寓项目钱隆公馆,包含有41平米小户型公寓。
    万达广场是轻资产项目,开发商负责建设,万达负责招商管理。以前人们质疑万达广场黄了的主要原因是地块控规的调整。从一些新闻资料来看,让很多人断定高新区万达不复存在的是2017年3月31日高新区规划公示的《郑州高新区石佛棚户区改造第U72街坊控制性详细规划》,就是原来的控规是有住宅地块,有商业地块,商业地块就是为万达广场的地块,后来的控规变成了住宅兼容商业地块,把商业和住宅合并到一个地块了。这也是现在的规划图,以前的万达广场设计是个沿科学大道分布的长条状的,后来变成了在住宅旁边的方块状的。从在售的公寓钱隆公馆13号楼的建设日期来看,高新万达广场的开业至少在2020年6月30号以后。公寓在万达广场上面,公寓完全盖好了商业才有可能开业。就像高新万科广场一样,一边招商一边建设公寓。
    地铁方面,在已经批复了的郑州地铁规划来看,与钱隆城距离比较近的地铁9号线没有批复,规划的地铁8号线的站点和钱隆城是有点距离。
    钱隆城在售的是二期万华府,挨着科学大道。科学大道是进出高新区的主要通道之一,有时候会比较拥堵,日后万达广场开业,科学大道也会更堵,而且科学大道有高架桥的投资项目,高架桥会对临路的住宅有噪音影响。
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  • 房产评论师
    海天 点评 金科城 2019-06-07 12:43
    金科城在售的是3期,只有四栋楼,价格在16000左右,装修房。除了这些住宅以外,剩下的就是公寓了。从金科城G02-03地块项目(1#楼、地下室及地下车库)批前公示也可以看出,有三栋公寓楼。该项目用地性质为商务用地,该项目东侧用地性质为广场用地,项目西侧用地性质为中小学用地,项目南侧就是金科城一期了,项目北侧就是中原广告产业园了。
    郑州这些年住房维权的很多,但公寓就很少维权的。一方面,住宅大多数都是自己住的,公寓还是投资出租的多。另一方面,公寓没有住宅那么大的附加价值。一般情况下,公寓不能落户,不能划片上学,也没有绿化景观之类的苛刻要求,更不需要高端大气上档次的大门,基本上只要能住就行。所以,金科城的公寓不会有住宅那样的麻烦。
    公寓的选择主要还是地段,这方面金科城还是有优势的。周边有比较好的商业项目,距离科学大道丹尼斯和正弘数码港不远,距离在建的高新万达不是很远。即使以后科学大道建设高架桥,也不会有什么影响。地铁方面,8号线已经获批,距离也不是很远。不过高新区的公寓真是量很大,几乎每个项目都规划有建设公寓,日后出租是个问题。
    金科城的位置真的是挺好,有着商业的繁华,却没有紧邻商业的烦恼,挨着郑州中学,老牌名校,质量可靠。其实这些优势金科城住宅受益最大,只是一期交房效果确实不如人意,影响了口碑。
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    金科城
  • 房产评论师
    海天 点评 万科民安江山府(璞樾苑) 2019-06-01 21:17
    19年郑州有两个引人注目的项目,北边的宜家,西边的奥体中心。两个项目都即将投入使用。
    5月30日-8月11日,宜家体验中心在熙地港向公众开放,以“样板间”形式向市民们揭开宜家家居未来模样。
    而第十一届全国少数民族传统体育运动会定于9月8日至16日在郑州举行,5月31日,郑州举行了盛大的倒计时100天誓师大会。
    科民安江山府这个位于北三环宜家旁的项目能卖出平均2万的价格,而且卖的还相当好。虽然万科民安江山府位于惠济区,但是在这周边近也是金水区的地界。
    万科民安江山府这样的新建住宅还是相当稀缺的。这与常西湖新区那些大规模开发的区域有着很大不同。
    去年,3月21日,郑州市人民zf关于进一步完善大棚户区改造工作的意见公布。今后郑州市老旧片区,原则上以综合整治提升为主,不再进行大规模的拆迁改造。综合整治可以加电梯,可以聘请新的物业,但一些基础性的建筑构造无法改变。老城区的一些住宅需求确实难以满足。比如婚房,比如改善型需求。但是以后没有大规模拆迁,也不会有大规模的新建住宅。所以要么到新区去买,要么在老城区买着高价房。
    其实老城区的改造也没必要完全不拆迁。一些低层的房子对于土地的利用率太低,而且一些老的房子在设计理念、建筑构造上确实已经过时。
    老城区的新建住宅价格不断创出新高,也反应了人们对于美好生活的向往。
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  • 房产评论师
    海天 点评 万科城 2019-05-28 19:58
    地铁5号线开通的同时,郑州公交也撤销了与地铁部分重合的几条公交线路。对于三环内的居民来说,公交出行确实方便。但是选择地铁出行也是对地铁建设的支持。国家发改委对于地铁建设的要求,拟建地铁初期负荷强度不低于每日每公里0.7万人次,拟建轻轨初期负荷强度不低于每日每公里0.4万人次。远期客流规模分别达到单向高峰小时3万人次以上、1万人次以上。郑州地铁2号线全长20.655千米,车站16座。郑州地铁1号线全长41.2千米,共设30座车站。郑州地铁5号线全长40.7千米,全部为地下线,共设32座车站。地铁2号线的长度只有1号线的一半地铁,客流量自然比一号线低。五号线的初期客运量要不低于28万人次才算正常。以5月27日郑州地铁的客运量来计算,地铁5号线已经超过28万人次。也就是经过一个多星期的运行,地铁5号线的客运量已经达到设计要求。
    有了地铁,公交也不会荒废。有很多社区公交就是那些连接小区和地铁口的公交车。毕竟地铁站点有限,覆盖不了所有的地方。尤其是夏天在这种高温天气,骑个单车也是不方便。这就是社区公交的价值,就是解决那些最后几公里的需求。高新区也有连接恒大城社区到郑州大学站的公交,也有轻工业学院到工业大学的公交。对于恒大城、万科城这些小区来说,虽然距离地铁有些远,但有了这些社区公交也算是出行方便很多。
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    万科城
  • 房产评论师
    海天 点评 万科美景世玠(郑纺机地王) 2019-05-26 20:00
    随着郑州地铁5号线的开通,考虑到与地铁线路的重复,陪伴了郑州市民15年的郑州30路公交车,已于2019年5月26日正式撤停。其他的还有9路大站快车、B6路、B601路、107路、190路、B21路、232路等12条公交线路。
    这就很明显了,地铁与公交线路重复,优先乘坐地铁。从郑州地铁的运营数据来看也是这样,地铁5号线的客运量不高,只有一号线的一半左右。地铁的建设和运营都是耗费了巨资的。郑州公交确实方便又便宜,但地铁的运营成本又那么高,撤销公交改乘地铁也是可以理解的。不过就像很多人建议的那样,地铁五号线周边的开发更重要,比如开发一些写字楼、商业项目等等。郑州地铁5号线经过一些主城区,比如月季公园站、五一公园站等等站点,出了地铁周边的一些小区显得没什么活力。
    从一些大城市的对比来看也是这样,北京上海广州地铁每天的客运量都在一千万人次左右,武汉地铁的客运量也在三百多万人次。郑州现在三条地铁一百三十万人次左右。这也能看到郑州距离北上广还有很大差距。
    除了郑州的公交以外,还有郑州的汽车也很多。人均机动车保有量全国第一。大概率也会有限牌令。限牌令主要是指限制汽车上牌数量,控制机动车数量,达到治堵的目的。
    所以郑州以后地铁出行应该是也是主流的方式,只是现在地铁建成的线路还不多,有的地方还不能覆盖。那些距离地铁近一些的房子未来也会更有优势。
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    万科美景世玠(郑纺机地王)
  • 房产评论师
    海天 点评 公园世家 2019-05-22 21:13
    高新区的几个小盘公园世家、郑报玉兰先禾、华瑞紫银华庭,位置都很好,都是几栋楼,项目都包含有一些公寓。几个项目都在科学大道沿线,距离都不远。周边都有地铁一号线和规划的八号线,当然郑报玉兰先禾距离地铁一号线还有点距离。
    高新区这几年的房地产发展也是相当的迅速,确实是有了很大进步。和以前的几个盘对比一下也可以看出来。
    前高新区也有小盘,江山爱丁堡、健达西西湖、中益七喜也都是小盘,都是无证内购,几年都拿不到预售证,交房更是一拖再拖。对比一下现在的三个盘公园世家、郑报玉兰先禾、华瑞紫银华庭。
    首先是销售规范了很多。无证内购已经基本不存在了。当然这些地块都是净地,没有什么安置房之类的麻烦,而且现在的市场行情也很好,都是慢慢卖的节奏。
    其次开发商实力有很大提升。郑报玉兰先禾的开发商郑报豫美置业有郑报的背景,华瑞紫银华庭的开发商也开发过华瑞紫韵城,公园世家的开发商则是与金水电缆集团有关。不像以前的江山爱丁堡、中益七喜、健达西西湖那样,开发商的资料很少,不能有很好的保证。
    当然这也是一个趋势,就是小的地块现在也有开发商愿意做,也许以前没有谁会看上一小块地,但是现在土地竞争激烈。
    其实现在不止高新区,现在郑州的一些小项目也都有很大进步,前些时间的郑地新港华苑也是很热门。
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  • 房产评论师
    海天 点评 正商湖西学府 2019-05-15 22:46
    国家超级计算郑州中心获得科技部批复筹建,成为全国第7家批复建设的国家超级计算中心,也是科技部出台认定管理办法后批复筹建的首家国家超级计算中心。截至目前,全国共建成天津、济南、长沙、深圳、广州、无锡等6家国家超级计算中心。一些资料显示这个超算中心依托郑大运营,选址在天健湖附近,也是双湖科技城的一个利好。毕竟人们认识双湖科技城是因为这里的环境,然后还有华润悦景湾、中海万锦熙岸的房子以及金辉、美的、正商的土拍地王,这些似乎和科技没关系。这个超算中心也为双湖科技城增添不少色彩。双湖科技城是高新区的未来发展的重点,当然周边的配套还不成熟,但是高新区老城区的一些企业已经外迁到四环外,工业园区已经有不少,周边是有不少人在工作,住房的需求还是很大的。
    人们总是觉得高新区受到的政策支持力度不够大,因为还有郑东新区、经开区、航空港的竞争,郑东新区龙子湖也有大数据产业,航空港也有电子制造信息产业,加上航空港成立时间不长,产业发展还不完善,正是需要政策支持的时候。
    但是高新区有着郑大、信大这样优秀的高校。郑大获得的政策支持力度很大,从省里到市里都很重视,比河大要大很多,毕竟郑大是理工科高校,比其他普通高校获得的支持力度也更大。这就是高新区的一个优势,这些高校有着很多产学研合作项目,还有很多优秀的毕业生。
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