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海天 房产评论师

  • 房产评论师
    海天 点评 朗悦公园府 2019-10-02 21:42
    龙湖·景粼玖序,龙湖进入郑州高新区的地王项目,也是龙湖进入郑州主城区的首个项目,此前在南龙湖有天宸原著项目,而这次龙湖景粼玖序是以洋房为主的低密社区。
    龙湖地产1993年创建于重庆,发展于全国,业务涉及地产开发、商业运营、智慧服务、长租公寓四大主航道业务,并试水养老、产城等创新领域。2018年该集团营业额逾1100亿元,也是房企销售额前十的成员。
    在高新区,龙湖地产、金科、东原都是起家于重庆,都是渝派房企的代表,福晟、谦祥、朗悦都有闽系背景,万科、碧桂园、恒大、美的、富力都是来自广东,正弘、建业、正商、康桥来自本土,华润、中海、保利则是央企,各路房企已经基本聚齐,也算是各有各的特色。
    龙湖的项目以洋房为主还是很出人意外的,毕竟这是个地王项目,今年6月,北京龙湖置业有限公司以130460万元摘得郑政高出〔2019〕7号地,折合楼面价6199元/㎡,可是项目还需配建租赁用房7.2万㎡。
    项目周边有朗悦公园府、升龙又一城、祝福红城这几个城改项目,距离郑州大学和地铁1号线也不远。至此,高新老城区的项目有两个改善项目正弘青云筑和龙湖景粼玖序,两个刚需项目福晟谦祥钱隆城和朗悦公园府。目前距离龙湖景粼玖序比较近的公园府高层毛坯房价在15000左右,预计龙湖地产的这个项目的洋房也要在17000以上了。
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  • 房产评论师
    海天 点评 朗悦公园道1號 2019-09-22 12:39
    公园道一号的住宅开发得益于开发商开发的公园茂商业、引进的外国语学校、以及距离地铁一号线比较近的距离。地铁、商业加学校成了公园道一号的优势。因为朗悦作为一个成立不久的房地产开发商能迅速崛起也很大程度得益于公园茂商业的开发。公园茂建设的也是很有特点。
    1.超大广场。公园茂附近有高新区中心广场,也是经常举办各种活动的地方,平时则是有很多健身的人。除此之外,潮流茂前面更是有很大的广场,方便人们出门散步。一年一度的天健湖女子马拉松比赛终点就设在公园茂附近的中心广场。
    2.大体量公寓。公园茂包含潮流茂、儿童茂、家庭茂,三个商业广场上面都有公寓。
    3.商业品类齐全。永辉Bravo精品生活超市、世嘉美式健身、糖果KTV、巴奴毛肚火锅、食肆花街、海底捞、星巴克等等。巴奴火锅和星巴克都是在高新区的首次开业,整体来说公园茂引进的餐饮品牌还算可以,茶饮、牛排、火锅等等还是很齐全的。不过服饰潮流方面还有点欠缺,其中的一些卖衣服的店面感觉比较小众,优衣库、Zara目前还没有。
    距离商业很近有好处有坏处,好处自然是生活方便,比较热闹,坏处是经常堵车,有的时候噪音很大,对于周边居民来说也是困扰。至于以后,公园茂也面临很大竞争压力,高新万达广场、正弘的商业正弘汇、保利文化广场的商业等等,这些都会加大商业广场之间的竞争压力。
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  • 房产评论师
    海天 点评 正弘高新数码港 2019-09-08 22:48
    就公寓的价值来说,各个城市对于公寓的政策也不一样,长沙对于公寓的政策是比较宽松的,落户、上学都有一定的政策。但目前郑州的公寓还没有这样的政策。
    在长沙市通过购买、受赠、继承等途径,拥有了公寓房合法所有权的人员,凭长沙市房屋产权管理部门发放的房屋产权证或者已经在房产管理部门登记备案的购房合同,可以申请将本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母户口迁入长沙市房屋所在地城镇。
    商业公寓落户后,如在长沙城区并无其他住宅性质房产,且家长及小孩实际居住(经入户调查),可以按有户无房排序安排入学。
    长沙的房价一直比较低,作为一个GDP过万亿的省会城市,长沙房价只有一万左右,即使在中部地区这样的房价是很低的了。
    郑州的房价和租房的租金的差距越来越大,也是有很多原因,房价经过前几年的上涨均价一万四五,但房租的租金却没有大幅上涨。因为租房市场有着大量的安置房和公寓。如果公寓可以落户上学,如果安置房能和商品房一样可以有房本网签甚至贷款,那郑州的房价恐怕是要下跌了。
    因此在郑州来说,公寓也是主要用来出租,地段就显得很重要,有时路过科学大道附近的正弘数码港的公寓,晚上也可以看出来有整栋大楼一半的灯亮起来,看来入住率也是勉强过关。公寓也相对比较适合年轻人居住,交通便利,生活配套成熟,这些都会为公寓出租提供好的条件。
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  • 房产评论师
    海天 点评 万科美景世玠(郑纺机地王) 2019-08-26 17:52
    8月26日土拍,融创摘郑政出〔2019〕60号地,将作为瀚海东韩里项目后期安置房用地。历经多年波折的东韩里项目终于是有了进展。万科摘得郑政出〔2019〕61、62、63号地,将作为万科岳砦城改项目开发用地。
    郑政出〔2019〕61号(网)地块位于嵩山北路西、冉屯北路北,为城中村改造项目用地,土地面积20454.4平方米,折合30.682亩。
    郑政出〔2019〕62号(网)地块位于嵩山北路西、冉屯北路北,为城中村改造项目用地,土地面积20454.4平方米,折合30.682亩。
    郑政出〔2019〕63号(网)地块位于沙口路东、农业路北,土地面积33155.69平方米,折合49.734亩。
    万科拿下的是金水区岳砦的城改项目地块,项目周边有桐柏路、岳砦中街、东风路、西站街、丰乐路、南阳路,是三环内的项目,周边交通比较便利。
    万科美景世玠是郑纺机地王项目,万科民安江山府是城改项目,对比江山府和世玠,这次拿下的金水区岳砦项目,预计价格也会很高。周边的亚新美好城邦带装修均价19000左右,这个可以作为万科岳砦项目的参考。
    万科刚来郑州的时候以四环的项目为主,万科城、万科大都会这三个项目都是四环外,万科民安云城、万科天伦紫台在大河路附近。除了万科溪望这个偏远地区的项目,万科开发的项目大多都推高了区域的房价。
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  • 房产评论师
    海天 点评 福晟谦祥钱隆城 2019-08-19 11:27
    钱隆城2期万华府已经基本上结束了,三期万悦府也已经开始宣传,包含由69-128平米的房子。三期地块位于翠竹街南,和现在的一期一路之隔。这个也是开发商失而复得的一个地块。当年被k2地产搅局拿下,之后这个地块又被国土局宣布竞拍无效。如今开发商终于拿下这个地块,时间已经过去三年,房价也不是16年的房价了。
    钱隆城是福晟和谦祥合作开发的楼盘,物业公司为郑州福谦物业,是开发商河南晟和祥和郑州万科物业共同持股的。其实福晟和谦祥都有自己的物业公司,福晟有自己的物业公司福晟生活服务集团,谦祥在郑州也有郑州盛基物业,管理万和城和兴隆城。资料显示福晟物业成立于2006年,国家一级物业管理资质,管理区域包括福建、广东、天津、江苏、湖南、河南、上海等10省18市,管理面积超1800万方。2018年,福晟物业全面升级为福晟生活服务集团,作为中国物业企业百强TOP28、中国社区服务商TOP35企业。钱隆城项目宣传有万科物业睿服务,不知道具体的是什么情况。而且最近开发商又注册了一个郑州福隆物业管理有限公司,由开发商河南晟和祥独资成立,所以开发商出资了两个物业公司,一个是福谦物业,由开发商和郑州万科物业共同出资,一个是福隆物业,由开发商独资。
    一期也很快交房了,具体物业管理如何,也可以很快就有评价了。
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  • 房产评论师
    海天 点评 锦艺金水湾 2019-08-15 15:37
    惠济区万达广场、万科广场已经开业了,但是连霍高速附近的商业还是在不断增加。
    1.吾悦广场:以前新城在荥阳规划建设的商业广场,如今又牵手天地湾的商业广场,项目位于花园路与英才街交叉口。
    2.新田360广场郑州花园路店位于花园路翰林路交叉口,也就是花园路刘庄附近,总建筑面积111830平方米,商业面积60511平方米,住宅面积25920平方米。
    3.金水锦艺城规划建筑面积约40万平米,这个商业综合体规划了6栋超高层建筑群,其中2栋高100米,2栋高140米,还有2栋高145米。
    因此待到这些商业建成以后,花园北路上有2个,文化北路上有3个,商业广场项目周边是大多是人口较为密集的区域,商业广场的招商合作单位也大多是超市、优衣库、院线、星巴克、肯德基、茶餐厅等等。这么多的商业广场给人们提供了便利,至少现在人们不用跑太远就可以享受到商业广场的便利,不管是吃喝玩乐还是其他的体验。但是这也加剧了市场的竞争。就像电影院是大型商业广场的必备招商项目,现在基本上每个大型社区附近都有电影院,但是如果没有好的电影,只有那么多的电影院也没什么大的作用。统计数据显示,2019年1-6月,中国国内电影市场总票房合计约为311.7亿元(含服务费),同比下降2.7%;为9年来首次出现负增长。
    随着更多的商业广场项目开始建设,以后这商铺、公寓的竞争会更大。
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    锦艺金水湾
  • 房产评论师
    海天 点评 中海万锦熙岸 2019-08-12 12:54
    据克而瑞信息7月的项目销量榜单,中海万锦熙岸以近16亿的销售额居第一,遥遥领先其他项目。
    这样的结果有点意外,第一名中海万锦熙岸位于高新区双湖科技城,第二名万科大都会位于二七新区,双湖科技城和二七新区也不是今年很热的管南区域或者金水北区域。中海万锦熙岸和万科大都会这两个楼盘都不是“网红”楼盘,也很少见到自媒体的推广文章,甚至万科大都会周边还有周边环境的困扰,但是这些低调的楼盘却卖的还不错。
    以中海万锦熙岸为例,很多人说中海万锦熙岸所在的双湖科技城比不上滨河国际新城,因为滨河国际新城位于城市发展的主干道上,距离东区很近。也有的说双湖科技城的项目太多,金辉优步花园、美的瀚悦府、正商湖西学府、华润悦景湾都在这里,竞争激烈项目不好卖。但是从销售榜单上看中海万锦熙岸卖的还不错,说明双湖科技城还是有很多的购房需求,前些时间的地铁建设规划,8号线从天健湖开始修,这也给双湖科技城的很多楼盘提供了利好消息。
    中海万锦熙岸高层价格12000多,洋房价格15000多,这样的价格对比高新区老城区确实相当不错,而且中海万锦熙岸主打的是洋房,这在周边很多高层的项目中,也是有着很大的竞争力。
    不过中海万锦熙岸能主打洋房,而且价格也不是很高,也与中海拿地比较早,价格比较低有关,如果后来的金辉、美的、正商这样做,成本要高很多。
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    中海万锦熙岸
  • 房产评论师
    海天 点评 万科民安江山府(璞樾苑) 2019-08-12 11:59
    今年以来,尤其是最近一段时期,茅台酒供需持续紧张、价格持续非理性上涨,市场流通价格从4月份的1900元/瓶,上涨到当前的2200元/瓶以上。
    价格上涨,究竟是什么原因?
    茅台集团董事长李保芳分析说,原因很复杂,首先是供需矛盾的突出,这是最主要的因素。第二,收藏投资所致,茅台酒既有金融属性,又有投资属性。第三,就是选择销售时机带来的囤货惜售。第四,固定渠道销售,让市面上看不到茅台酒,造成一瓶难求现象愈演愈烈。
    茅台酒现在也是成了硬通货,因为产能有限,又很受欢迎,于是就有了炒作空间。茅台有市场指导价,但是经销商往往有很多涨价的现象,或者限制条件,比如物美超市想要买到1499元的飞天茅台酒的限制,累计实付金额大于2000元的,当月即可购买两瓶茅台酒。
    “物以稀为贵”,茅台酒这价格明显比同类的酒溢价高,甚至有点虚高,这主要是大家对于茅台“国酒”的认识,品牌价值加上稀缺性造成了茅台的高溢价。同样的,万科民安江山府价格也远超周边价格,甚至比周边贵三四千,这里面有周边的改善需求,也有万科的品牌价值,还有金水区及周边缺少新房供应的需求,万科民安江山府和万科美景世玠都是这样的情况。
    就像有的人觉得茅台酒价格虚高,有的觉得是市场需求决定的一样,对于楼盘的价格,有的人觉得虚高,不值这个价,有的人觉得还行。
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  • 房产评论师
    海天 点评 富田城九鼎公馆 2019-08-03 10:11
    开发商惜售加上购房者追捧共同推高了管南区域的房价。
    管南区域很热,但是还不知道是哪些人在追捧这个区域。有的说是地市的购房者,比如南阳、周口这些在郑州南面的地市人口;有的说是管城区的购房者,管城区新房比较少,管南区域成了热门区域;有的说是在经开区、郑东新区工作的人,毕竟这里去经开区、郑东新区的确很方便;还有的说是一些看好管南区域的发展的投资客,毕竟这里有小李庄火车站的规划,也有多条地铁的规划。
    开发商的惜售也是一个重要方面。虽然国土局的供地计划显示管城区是供地大户,但这里的开发商真的不多,只有振兴、融创、碧桂园几个大户。
    这种情况也有点像茅台酒的现象。茅台酒本身产能有限,可是却很受追捧,因此有经销商囤货,赚取差价。茅台酒完全成了炒作的品种,已经很少流入消费者手中,而且茅台股价也是一路上涨。从200多一度涨到了1000元,从200多的时候,就有人不看好茅台股价,觉得贵,包括很多专业人士也不看好,但是茅台股价一度冲高到1000元。这就是专业人士的观点和实际市场交易的差距。专业人士的观点也是有道理的,但是这与实际的股票交易和股价走势有很大差别。这也是理论派与实战派的差距。
    就像有食品专业人士讲的那样,从消费者的观点来说,茅台酒价格降不下来和消费者对茅台的追捧、青睐以及囤货有关,这也让茅台酒一直处于一瓶难求的状态。
    所以管南区域真的是供需矛盾很大的区域,关键是现在也不知道是哪样的客户群体在追捧管南区域,从另一种角度看,开发商也像是那些囤积茅台酒的经销商,虽然供地也不少,但是能卖的房子不多。
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  • 房产评论师
    海天 点评 正弘高新数码港 2019-07-28 11:26
    正弘数码港的后期地块要出让了,地块位于,郑州科学大道北、瑞达路西,使用权面积60870平米,约91亩,用地性质商务、批发零售城镇住宅。
    这当然是一块高新区的核心地块的用地,比以前龙湖地产拿下的高新区地王项目的位置还要好一些。科学大道和瑞达路都是目前进出高新区的核心主干道,这个地块也是两条主干道的交叉口。资料显示正弘高新数码港总占地近500亩,总建面约170万平方米,有住宅、180米高酒店、都会商街、6E级商务、都会公寓五业态。
    但是这块地虽然不是城改用地,但是正弘拿下应该是没有什么问题。虽然以前的龙湖地产高新区地王项目也有其他开发商在做前期整理,但最终还是龙湖地产拿下。但是该地块的一些约束条件也可以吓退好多开发商,投资金额大于30亿,建筑高度低于200米。这也是正弘规划的星级酒店。至于这里会不会建成类似于正弘城这样的商业地标项目,还是有很多其他因素决定的,虽然正弘开发正弘城也是相当成功,正弘城位于花园路东风路交叉口,有地铁2号线,正弘数码港位于科学大道瑞达路交叉口,有地铁8号线,因此正弘数码港项目成为高新区地标还是很不错的。
    以前高新区只有科学大道丹尼斯的时候,生意也是相当的好,后来有了正弘数码港的丹尼斯,科学大道丹尼斯的生意也不好做了。这就是地段,同样是丹尼斯,确实没必要多跑一段路去科学大道丹尼斯。
    所以高新区万达广场面临的竞争压力很大,正弘数码港就是一个很大的对手。
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    正弘高新数码港
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