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海天 房产评论师

  • 房产评论师
    海天 点评 锦艺金水湾 2天前
    惠济区万达广场、万科广场已经开业了,但是连霍高速附近的商业还是在不断增加。
    1.吾悦广场:以前新城在荥阳规划建设的商业广场,如今又牵手天地湾的商业广场,项目位于花园路与英才街交叉口。
    2.新田360广场郑州花园路店位于花园路翰林路交叉口,也就是花园路刘庄附近,总建筑面积111830平方米,商业面积60511平方米,住宅面积25920平方米。
    3.金水锦艺城规划建筑面积约40万平米,这个商业综合体规划了6栋超高层建筑群,其中2栋高100米,2栋高140米,还有2栋高145米。
    因此待到这些商业建成以后,花园北路上有2个,文化北路上有3个,商业广场项目周边是大多是人口较为密集的区域,商业广场的招商合作单位也大多是超市、优衣库、院线、星巴克、肯德基、茶餐厅等等。这么多的商业广场给人们提供了便利,至少现在人们不用跑太远就可以享受到商业广场的便利,不管是吃喝玩乐还是其他的体验。但是这也加剧了市场的竞争。就像电影院是大型商业广场的必备招商项目,现在基本上每个大型社区附近都有电影院,但是如果没有好的电影,只有那么多的电影院也没什么大的作用。统计数据显示,2019年1-6月,中国国内电影市场总票房合计约为311.7亿元(含服务费),同比下降2.7%;为9年来首次出现负增长。
    随着更多的商业广场项目开始建设,以后这商铺、公寓的竞争会更大。
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    锦艺金水湾
  • 房产评论师
    海天 点评 中海万锦熙岸 2019-08-12 12:54
    据克而瑞信息7月的项目销量榜单,中海万锦熙岸以近16亿的销售额居第一,遥遥领先其他项目。
    这样的结果有点意外,第一名中海万锦熙岸位于高新区双湖科技城,第二名万科大都会位于二七新区,双湖科技城和二七新区也不是今年很热的管南区域或者金水北区域。中海万锦熙岸和万科大都会这两个楼盘都不是“网红”楼盘,也很少见到自媒体的推广文章,甚至万科大都会周边还有周边环境的困扰,但是这些低调的楼盘却卖的还不错。
    以中海万锦熙岸为例,很多人说中海万锦熙岸所在的双湖科技城比不上滨河国际新城,因为滨河国际新城位于城市发展的主干道上,距离东区很近。也有的说双湖科技城的项目太多,金辉优步花园、美的瀚悦府、正商湖西学府、华润悦景湾都在这里,竞争激烈项目不好卖。但是从销售榜单上看中海万锦熙岸卖的还不错,说明双湖科技城还是有很多的购房需求,前些时间的地铁建设规划,8号线从天健湖开始修,这也给双湖科技城的很多楼盘提供了利好消息。
    中海万锦熙岸高层价格12000多,洋房价格15000多,这样的价格对比高新区老城区确实相当不错,而且中海万锦熙岸主打的是洋房,这在周边很多高层的项目中,也是有着很大的竞争力。
    不过中海万锦熙岸能主打洋房,而且价格也不是很高,也与中海拿地比较早,价格比较低有关,如果后来的金辉、美的、正商这样做,成本要高很多。
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    中海万锦熙岸
  • 房产评论师
    海天 点评 万科民安江山府(璞樾苑) 2019-08-12 11:59
    今年以来,尤其是最近一段时期,茅台酒供需持续紧张、价格持续非理性上涨,市场流通价格从4月份的1900元/瓶,上涨到当前的2200元/瓶以上。
    价格上涨,究竟是什么原因?
    茅台集团董事长李保芳分析说,原因很复杂,首先是供需矛盾的突出,这是最主要的因素。第二,收藏投资所致,茅台酒既有金融属性,又有投资属性。第三,就是选择销售时机带来的囤货惜售。第四,固定渠道销售,让市面上看不到茅台酒,造成一瓶难求现象愈演愈烈。
    茅台酒现在也是成了硬通货,因为产能有限,又很受欢迎,于是就有了炒作空间。茅台有市场指导价,但是经销商往往有很多涨价的现象,或者限制条件,比如物美超市想要买到1499元的飞天茅台酒的限制,累计实付金额大于2000元的,当月即可购买两瓶茅台酒。
    “物以稀为贵”,茅台酒这价格明显比同类的酒溢价高,甚至有点虚高,这主要是大家对于茅台“国酒”的认识,品牌价值加上稀缺性造成了茅台的高溢价。同样的,万科民安江山府价格也远超周边价格,甚至比周边贵三四千,这里面有周边的改善需求,也有万科的品牌价值,还有金水区及周边缺少新房供应的需求,万科民安江山府和万科美景世玠都是这样的情况。
    就像有的人觉得茅台酒价格虚高,有的觉得是市场需求决定的一样,对于楼盘的价格,有的人觉得虚高,不值这个价,有的人觉得还行。
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  • 房产评论师
    海天 点评 富田城九鼎公馆 2019-08-03 10:11
    开发商惜售加上购房者追捧共同推高了管南区域的房价。
    管南区域很热,但是还不知道是哪些人在追捧这个区域。有的说是地市的购房者,比如南阳、周口这些在郑州南面的地市人口;有的说是管城区的购房者,管城区新房比较少,管南区域成了热门区域;有的说是在经开区、郑东新区工作的人,毕竟这里去经开区、郑东新区的确很方便;还有的说是一些看好管南区域的发展的投资客,毕竟这里有小李庄火车站的规划,也有多条地铁的规划。
    开发商的惜售也是一个重要方面。虽然国土局的供地计划显示管城区是供地大户,但这里的开发商真的不多,只有振兴、融创、碧桂园几个大户。
    这种情况也有点像茅台酒的现象。茅台酒本身产能有限,可是却很受追捧,因此有经销商囤货,赚取差价。茅台酒完全成了炒作的品种,已经很少流入消费者手中,而且茅台股价也是一路上涨。从200多一度涨到了1000元,从200多的时候,就有人不看好茅台股价,觉得贵,包括很多专业人士也不看好,但是茅台股价一度冲高到1000元。这就是专业人士的观点和实际市场交易的差距。专业人士的观点也是有道理的,但是这与实际的股票交易和股价走势有很大差别。这也是理论派与实战派的差距。
    就像有食品专业人士讲的那样,从消费者的观点来说,茅台酒价格降不下来和消费者对茅台的追捧、青睐以及囤货有关,这也让茅台酒一直处于一瓶难求的状态。
    所以管南区域真的是供需矛盾很大的区域,关键是现在也不知道是哪样的客户群体在追捧管南区域,从另一种角度看,开发商也像是那些囤积茅台酒的经销商,虽然供地也不少,但是能卖的房子不多。
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  • 房产评论师
    海天 点评 正弘高新数码港 2019-07-28 11:26
    正弘数码港的后期地块要出让了,地块位于,郑州科学大道北、瑞达路西,使用权面积60870平米,约91亩,用地性质商务、批发零售城镇住宅。
    这当然是一块高新区的核心地块的用地,比以前龙湖地产拿下的高新区地王项目的位置还要好一些。科学大道和瑞达路都是目前进出高新区的核心主干道,这个地块也是两条主干道的交叉口。资料显示正弘高新数码港总占地近500亩,总建面约170万平方米,有住宅、180米高酒店、都会商街、6E级商务、都会公寓五业态。
    但是这块地虽然不是城改用地,但是正弘拿下应该是没有什么问题。虽然以前的龙湖地产高新区地王项目也有其他开发商在做前期整理,但最终还是龙湖地产拿下。但是该地块的一些约束条件也可以吓退好多开发商,投资金额大于30亿,建筑高度低于200米。这也是正弘规划的星级酒店。至于这里会不会建成类似于正弘城这样的商业地标项目,还是有很多其他因素决定的,虽然正弘开发正弘城也是相当成功,正弘城位于花园路东风路交叉口,有地铁2号线,正弘数码港位于科学大道瑞达路交叉口,有地铁8号线,因此正弘数码港项目成为高新区地标还是很不错的。
    以前高新区只有科学大道丹尼斯的时候,生意也是相当的好,后来有了正弘数码港的丹尼斯,科学大道丹尼斯的生意也不好做了。这就是地段,同样是丹尼斯,确实没必要多跑一段路去科学大道丹尼斯。
    所以高新区万达广场面临的竞争压力很大,正弘数码港就是一个很大的对手。
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    正弘高新数码港
  • 房产评论师
    海天 点评 唯棠(西郡80派) 2019-07-19 21:02
    曾经的烂尾项目如今都怎么样了。
    荣盛发展17年12月发布新增土地的公告称2017年12月1日,公司全资下属公司河南荣福房地产开发有限公司在郑州市国土资源局网上挂牌系统举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中,分别以30,196万元、4,556万元竞得郑州市郑政出[2017]76号(网)地块、郑政出[2017]77号(网)地块的国有土地使用权。
    76号地块位于郑州市西流湖路南、电厂西路西,出让面积折合34.9633亩,77号(网)地块位于郑州市西流湖路南、电厂西路东,约7.2836亩。两块地土地用途为城镇住宅用地、商服用地,商业建筑面积比例控制20%以内。
    河南荣福房地产为荣盛发展的子公司,根据最近的地名公示的资料,76号地建设有8栋高层,备案地名为“荣盛苑壹号院”,77号地建设有两栋楼,备案地名为“荣盛苑贰号院”。
    这两块地都很小,但都位于三环内,和豪德天下置业开发的唯棠项目相差不大,也许荣盛接手了唯棠这个著名的烂尾项目了。河南豪德天下置业和荣盛发展合资的公司已经注销,剩下荣盛发展的全资子公司参与这个项目。不过对于那些没有土地证内购又是小开发商的项目还是要尽量远离,这么久的时间增加不少风险和成本。
    以前郑州也有著名的烂尾项目利海托斯卡纳,没法入住的业主们经常维权甚至堵路,现在也不知道是否有了很好的结局。
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  • 房产评论师
    海天 点评 东原阅境 2019-07-13 11:09
    东原阅境是东原集团开发的位于洞林湖的项目。项目规划了15栋洋房和4栋小高层,容积率为1.8,项目包含有127-149平米的洋房和106-122平米的高层。东原集团起源于重庆,目前总部位于上海,已经在郑州开发了东原晴天见和东原阅城。其中东原晴天见已经交房,交房效果人们也可以看得到,东原阅城已经开过盘,同为阅系的产品,可以有所参考。
    洞林湖板块距离主城区比较远,但是经过这么多年的发展,配套也算是比较完善,商业上有已经开业的奥特莱斯,教育上有郑州宇华实验学校(西校区),宇华实验学校是原北大附中河南分校,是河南省zf与北京大学签订的“省校合作协议”中的重点项目,这是个民办学校,但教学质量还是很好的。交通上最主要是建设有地铁6号线洞林湖站。当然洞林湖板块重要的还是约1000亩的洞林湖和1600亩左右的生态湿地公园,毕竟新田开发这个片区的时候主打的优势就是洞林湖的环境。
    洞林湖板块的项目整体还是不错的,不管是福晟南山府,还是东原阅境,都是低密度产品。周边环境也很好,但是目前交通有点不方便。前些时间去洞林湖的时候,看到很多人来这休闲游玩,也有很多人在这钓鱼,这里确实是远离城市的喧嚣,但是真的要在这里长久居住,确实是需要很多考虑。因为这里目前公共交通还不方便,只有新田城的公交线路,待以后地铁修好以后会有很大改善。
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  • 房产评论师
    海天 点评 永威西郡 2019-07-06 11:25
    东有会展中心,西有奥体中心。
    随着全国少数民族运动会的临近,奥体中心这个巨型建筑已经基本完工。从周边路过看着确实是相当的壮观。奥体中心建成后也会成为郑州的地标建筑之一。郑州奥林匹克体育中心包括6万座大型甲级体育场、1.6万座大型甲级体育馆、3000座大型甲级游泳馆,总建筑面积58.4万平米,是河南省单体建筑面积最大的公建项目,建成后将达到国际标准体育设施要求,具备承办全国综合性运动会及国际A级单项比赛的条件。
    奥体中心和北京的鸟巢,水立方比较像。少数民族运动会后的场馆运营更为重要。如果说会展中心主要是办展览、开会议,奥体中心则是举办大型赛事、演唱会、文艺演出的好场所。毕竟郑州作为“国际郑”也要有些拿得出手的体育场。
    除了奥体中心,常西湖新区还有综合管廊项目、植物园、传媒中心、市民中心、文博艺术中心。总体来讲,zf投资建设的公共项目很多,而且比较超预期。不像一些房地产开发商在郑州的商业项目,总是有夸大成分。比如二七新区规划的绿地双塔,这么久了也没见动静。常西湖新区作为西区中心的地位真的是很实在的。
    离奥体中心最近的就是永威西郡的项目了,仅仅是隔着一个四环高架,以后在项目周边都能感受到奥体中心的气氛。奥体中心附近的还有融信奥体世纪、汇泉西悦城、世茂璀璨熙湖等项目。永威是郑州的老牌房企,交房品质还是很好的。融信、世茂则是全国知名房企,但是在郑州还没有交房的项目。汇泉西悦城则是有着不小的价格优势。总体来讲,常西湖新区的项目还是值得期待的。
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  • 房产评论师
    海天 点评 碧桂园名门时代城 2019-07-06 10:21
    据克而瑞信息的数据,上半年的房地产销售榜单已经发布,恒大、碧桂园、万科三家大型房企的销售金额都在三千亿左右,这与去年同期相比差别不大。
    2019年上半年,在“房住不炒、因城施策”的主基调指引下,中国房地产市场行业整体增速较2018年显著放缓。1-6月,TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元,同比仅微增4%,与4、5两月的累计业绩同比增速基本持平。因此,2019年将是房地产市场销售“小年”。下半年,百强房企规模增长也将继续保持平稳,出现快速增长的概率不大。
    这也显示房地产开发商不再把销售规模当做绝对重要的指标,开始注重利润,高周转的模式也在慢慢发生改变。这在管南区域也是这样的。以前高周转模式的典范房企融创、碧桂园在管南区域也是相当的慢了。
    融创城一次只推一栋楼,即使是在六月房地产企业半年报的时候,也没有显示急于卖房回款的情况。碧桂园的高周转被业内成为“456模式”,即拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金再周转。可是去年碧桂园的在建项目发生了多起安全事故造成了人员伤。而今年,几大房企都已经放慢了速度。在郑州,碧桂园名门时代城也是拿地几个月了也没见什么大的动静。
    高周转的房企纷纷慢了下来,连续几年的房地产销售高增长是告一段落了。人们都希望房地产开发商能放慢速度,更加注重房地产项目的品质。
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    碧桂园名门时代城
  • 房产评论师
    海天 点评 融创城 2019-06-29 12:24
    融创城开盘也清盘了,这在管南市场也不是很奇怪,关键是推出二百多套房子,5月31日开盘,融创空港宸院推出高层19#(4D9F1T2)共计72套,截止开盘结束共去化64套,装修房均价在12000左右,这也完全不像是一个高周转房企的作风了,首次开盘推出一栋楼,融创明显也不缺钱,并不急于把房子卖出去来回款。以前人们总是吐槽绿都双雄的开盘方式,现在不止管南区域,其他区域也大多都是如此了,一次只推一栋楼,开盘的时候显示去化效果很好,这也有了楼市持续火热的现象。
    另外就是这一年来纯新盘开盘的价格都不低。以前人们总说多多关注纯新盘,无非就是开盘价格相对周边有优势,开发商急于回款会有很大让利。现在这种情况不一样了。新的楼盘首次开盘价格反而比周边还高,成了带动周边价格上涨的因素,反而是一些正在卖的楼盘时不时会有特价房。富田城九鼎公馆首次开盘就将近一万五千的价格,瀚海思念城首开接近一万八,比周边的美景美境还高了近两千块钱。其他的万科民安江山府、保利海德公园等等也是如此。而一些在卖的项目反而有特价房,荣盛花语水岸的广告“带装修一万二“,比以前还低了。
    因此现在关注纯新盘似乎意义不大了。开发商也似乎不急于回款,这当然是和目前比较宽松的货币政策有关,所以在价格上相对周边没有太大优势。
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