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厚德载物 房产评论师

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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 远洋万和四季 2019-01-24 16:52
    远洋万和四季项目位于中牟绿博组团万胜路与永福街交叉口,市区临时展厅位于中兴南路列里路交叉口,目前处于前期咨询阶段。
    这是与华启地产的合作项目,华启拿地,远洋开发,19亩,容积率2.5,规划4栋住宅,2栋小高层和2栋叠拼,总户数为200户。
    远洋地产成立于1993年,也是一家大型房企,项目主要分布于京津冀、长三角、珠三角、成都、重庆等地,最知名的代表作是成都的远洋太古里(这里已经成了旅游网红的打卡地),目前在郑州有两个已定项目,一个是新郑的远洋风景,另一个即是与华启合作的万和四季项目,据传言惠济区的老鸦陈也由远洋来进行开发,2018年8月份的时候远洋还与新田集团新田城的开发签过合作协议,项目布局越来越多,看来远洋也要扎根郑州了。
    “万和系”产品是远洋的高端产品,叠拼户型就不用多说了,200-210平,全明户型,电梯直接入户,适合终极置业,小高层面积为130-140平,以三房、四房为主,也做到了一梯一户,南北通透,适合改善性客户,周边算是绿博组团发展相对成熟的区域,有名门紫园、亚新美好香颂、永威上和郡等以品质著称的改善性住宅,附近的枫杨外国语已招生,实验小学紫园小学明年投入使用,但都是私立学校。
    虽然远洋一直致力于打造宜居健康住宅,但由于项目地块较小,无法将景观设计发挥到淋漓尽致,这里距离市区太远,公共交通基本不用考虑,所以在市区上班的刚需不要考虑,绿博的未来很美好,但这里是改善者的天下。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 康桥悦溪园 2019-01-24 09:38
    康桥联合美景,首进高新区。
    一次性拿下5块地,分别为郑政出(2018)75号(网),位于秋罗路东、紫苏街北,;郑政出(2018)76号(网),位于紫苏街南、秋罗路东;政郑出(2018)77号(网),位于落樱街北、黄椰路东;郑政出(2018)78号(网),位于落樱街北、长椿路西;郑政出(2018)81号(网)位于胡杨路东、落樱街北。
    首期开发地块为胡杨路东、落樱街北地块,占地125亩,容积率2.5,规划11栋高层和1所幼儿园,户型设计为两梯四户,中间户采用核心筒设计,部分楼栋边户设计为四房,中间户为三房,户型方正,南北通透,设计比较合理。
    优点:对于这样一个偏僻的区域开发房地产,基本上全靠品牌在支撑了,康桥美景联合开发,地块方正,125亩地仅规划11栋高层,注定后期小区的舒适度及品质都不会太差。
    距离北四环和西四环比较近。
    据说恒大在附近也有储备地块,如果是真的,康桥也不至于那么孤单了。
    缺点:这个位置虽然是属于高新区,但是看着更像是北四环以外的惠济区,给人的第一感觉就是太偏了,这里已经是连霍高速以北了,过了连霍高速就是河南工业大学和谦祥万和城项目,那里也算是高新区的核心区域了,但一条连霍高速隔的是天上和地下,这点跟杨金片区和北龙湖类似,据说连霍高速北移已经提上了日程,但这条国家的东西大动脉,估计要移也是5年以后的事了。
    周边安置房比较多,区域发展有点落后,短时间应该不会有什么改善。
    出行未来几年里是只能靠自驾了,公共交通别指望。
    按照节点最快2019年上半年入市,这个位置应该以地缘性客户为主。
    刚需请慎重。
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    康桥悦溪园康桥悦溪园康桥悦溪园
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 万科民安江山府(璞樾苑) 2019-01-19 11:25
    万科民安璞樾苑位于惠济区金杯路西、国基路南,目前项目已经开工,售楼部已经完工,但暂未对外开放。
    交通:地铁3号线长兴路站(长兴路与国基路交叉口),预计2020年通车,这个盘算是标准的地铁盘,江山路、长兴路、国基路有多条公交线路,周边北三环、国基路、金杯路等,出行无论是公共交通或是自驾都是非常方便的。
    商业:南侧为郑州宜家项目,预计2019年夏天开业,西南侧为绿地璀璨天城二期商业项目。
    以上的交通和商业配套应该是该盘的最大卖点了。
    目前户型设计及装修标准都暂未公布,从规划局网站上公示的户型可以看出,部分楼栋设计为两梯两户,南北通透,大三房,户型设计还是比较合理的,定位应该以刚需和偏改善为主。
    项目北侧规划有所小学,但建成时间未知,西侧为王砦村安置房(已交房),东侧为西史赵小区,南侧为宜家商场,加上万科临路几栋住宅规划有部分底商,所以未来周边临路楼栋难免会收到干扰,喜欢清净的朋友可以选择中间楼栋。
    万科在郑州开发的楼盘,大多是中规中矩,没有太多的惊艳,但也不至于太逊色,毕竟一线开发商,品牌保证还是有的。
    总体来看,交通方便,配套成熟,估计价格也不会太低,根据节点,预计19年上半年入市,考虑在此区域购房的可以重点关注。
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    万科民安江山府(璞樾苑)万科民安江山府(璞樾苑)
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 绿城滨河储备地块 2019-01-14 16:40
    绿城滨河国际新城地块位于经开第十六大街东、经南十三路北,容积率2.0,建筑密度25%,限高100米,70年产权,由绿城旗下子公司河南锦江置业摘得,折合楼面价8804元/㎡。在郑州的绿城项目,一般以代建和合作项目出现,这是近几年来绿城在郑州市场上首次以子公司的名义拿地。
    绿城跟其他房地产迅速扩张、快速周转不同的是,这是一家有情怀的公司,在业内口碑一直不错,在郑东新区开发的绿城百合小区,虽然已经过去10多年,但在二手房市场上的价格一直是佼佼者,所以绿城在郑州是圈了不少粉的,对于这个新项目都是有所期待的。
    地块方正,西侧为国际医院距离荷湖还有段距离,但不算太远,也算是滨河国际新城的核心区域了,周边在建的项目有青风公园、康桥悦蓉园、信保春风十里、金地、电建等项目,周边环境比较纯粹,以品质商品房为主。
    未来会有三条地铁线从区域经过,3号线、11号线和14号线,3号线正在建设中。
    郑州外国语中学(公办)经开校区位于经开第十八大街与经南八路交叉口东南角,这对于片区来说算是一个利好。
    绿城的产品虽然需要满足单套住房建筑面积禁止超过144平的条件,但各种高规格,价格绝对不会低,所以也基本上是跟刚需无缘了,滨河国际新城又多了一个高品质的楼盘。
    虽然现在人气还是有点少,但未来可期。经的起时间的考验,对绿城有情节的自住和投资可以时刻关注。
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    绿城滨河储备地块绿城滨河储备地块
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 融创瀚海大河宸院 2018-12-29 16:04
    融创大河宸院二期即将开盘,位于大河路南侧,新兴街南、胖庄路东,占地49亩,容积率2.64,规划6栋24-25层高层,以两梯四户为主,采用核心筒设计,跟一期不同的是一期整个小区就一个143平的面积,纯改善,二期推出面积92-143平,共7个户型,涵盖刚需和偏改善不同人群。
    全为精装交付,指纹密码锁,地暖新风,中央空调,室内建材也比较注重品牌,均采用国内一线品牌,设计单位为GOA(大象设计),这个设计公司参与了国内众多顶尖楼盘项目的设计,还有一个亮点是二期外立面采用了现阶段比较流行的大面积玻璃,全景落地窗,观景效果杠杠的,反正售楼部传出来的消息,一切标准都是挺高的,但理想很丰满,现实很骨感,即将交房的一期正在因规划跟交房不符进行维权。
    二期位于大河路南侧,四环内,大河路目前正在修建高架,天河路向南的京沙快速,开元路与天河路附近的地铁2号线,未来交通还是可以的。
    商业配套只能是惠济万达和美景万科广场了,虽然是有点远,因为周边2公里内的生活配套实在是太匮乏。
    教育资源更不用说了,短时间内是跟不上的。
    以上是所有远郊盘的共性,买的是规划,买的是未来。
    融创自进入郑州以来,项目陆续交房,结果并不是那么让人满意,维权不断,现在已经不是2016年的市场,希望融创能拿出诚意来,继续“深耕郑州”,而不是“深坑郑州”。
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    融创瀚海大河宸院融创瀚海大河宸院
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 东原阅城 2018-12-28 15:56
    东原阅城位于西三环与三全路交汇处,这是东原集团进入郑州的第二个项目,属于高新区欢河村城中村改造项目,总占地600亩左右,分四期开发,目前开发为一期,占地85亩,规划10栋高层及一所幼儿园,规划面积为89-142平,覆盖不同人群,目前4#、5#、6#、11#已开盘。
    精装修,新风地暖,指纹密码锁,净水系统等,还是挺吸引人的,但从各方面来看都不算是它的亮点,东原最大的亮点是社区运营,引入以儿童为主题的童梦童享乐园和东原的标志“原聚场”,这两点为项目增分不少。不过所有的一切都是羊毛出在羊身上,这点你懂得。
    后期物业为重庆新东原物业,物业费为2.9元每平,一个好的物业对于社区的重要性也是不言而喻的。
    优点:东原集团是一家专注社区运营、社区生活的开发商,社区运营的童梦童享和原聚场,在重庆多次都有试点,口碑不错,这两点现在已经成了东原的标志,在重庆与龙湖、金科并列为渝派三强房企,但目前有着洋房之父的金科进入中原已经沦陷,业主维权纷纷扬扬,希望东原进入中原能拿出诚意来,且行且珍惜。
    挨着主干道西三环、三全路以及北边的贾鲁河景观,但这些都是未来。
    缺点:周边的路大多都在修建当中,各种配套设施是非常匮乏的,公共交通、商业配套更是谈不上,处于高新区、金水区、惠济区三地交界之处,周边没有什么楼盘,一片荒凉。
    虽说未来三全路会打通,但中间需要通过铁路,凡是需要穿过铁路的配套设施,时间就不敢保证了,看看现在的农业路高架就知道了。
    项目自身规划有幼儿园、小学、初中,但所有的一切都要以规划为主,不要听置业顾问的一面之词,售楼部最近公示了阳光宣言“教育设施不确定告知书”,意思已经很明确了,如果未来承诺的教育资源配套没有落地,与开发商没有责任。
    周边配套短短几年是跟不上的,各行所需,请三思。
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    东原阅城东原阅城东原阅城
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 亚新惠济储备地块 2018-12-27 16:50
    转眼间已经两年过去了,继2017年2月14日摘地以后就进入一片沉寂。
    地块位于新兴路北,假日东路东,22亩,容积率为4,商业地块,为惠济区特色商业街地块,与南侧中海地块类似,本应该为碧源集团的囊中之物,硬是横空出来一个“亚新”,溢价331%摘得地块,楼面价8550元/㎡,但今日已非昨日,不知此时的亚新心里作何感想啊。
    中海项目已于近日开始启动,亚新存在的问题跟它差不多,估计也快了。
    项目北侧为大河路(北四环)高架,东侧为文化路规划地铁7号线,文化路对面为万科天伦紫台,西侧及南侧为碧源集团开发的大型惠济特色商业街项目,里面大部分住宅已交房,这里现在已经成了惠济区的一张名片,也是惠济区发展比较成熟的区域,惠济万达,惠济区人民医院,郑北一中小学部、中学部,配套设施相对比较成熟,开元路规划的地铁2号线二期工程目前主体已经竣工,开通也是指日可待。
    商业地块,高度100米,预计跟亚新目前开发的嵩山路公馆形式类似,集公寓、LOFT、商业为一体的综合体项目,不管亚新口碑如何,一个企业能够走过20年,一定是有它的过人之处的。
    这个地段,基本上可以实现可租、可售、可住的原理,继续关注吧
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    亚新惠济储备地块
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 东原洞林湖储备地块 2018-12-26 10:51
    东原集团与新田集团强强联合,拿下洞林湖后续地块。
    洞林湖 新田城项目是新田在郑州重点打造的生态休闲宜居大体量住宅项目,占地10000亩,地块较多,是目前郑州所有的远郊盘中比较成熟的一个了,刚开始以自主开发为主,后续引入知名房企联合开发,目前已经进入的房企为恒大、碧桂园、福晟、东原、首创、万科、远洋,基本上全为一线开发商,把合作共赢这个词发挥到了极致,让荥阳有了响当当的“洞林湖板块”。
    东原集团是一家专注于社区运营、社区生活的开发商,总部位于上海,洞林湖是它在郑州布局的第三个项目,其余两个东原阅城位于高新区,东原晴天里位于二七区。
    这是个跟思念果岭类似的一个度假楼盘,只不过新田商业地产做的有声有色,陆续引入商业、学校来作为社区居民的配套设施。目前可以看的见的是新田美爵酒店和小区内部商业街已经开业,片区内的郑州一中及实验幼儿园也已经开始招生,规划还有360广场项目、北大附小及北大附中,地铁6号线在此规划的有站点,未来的未来潜力还是很大的。
    新电厂就建在了这附近,位于荥阳市贾峪镇祖始村鲁庄,据介绍新的电厂将会成为河南省首座环保型示范电站,各方面的技术都要优于老电厂,排放量也相对较低,希望真的如以上所说一样,不要给周边带来影响。
    目前进入这个片区最好的交通方式还是自驾,公共交通基本上可以忽略不计了,节假日的时候曾经去过,大部分都是以游玩为主的,已交房的入住率很低,这里隶属于荥阳,整个区域想要完全成熟,还需要一定的时间,投资者随意,在市区上班,考虑自住的请三思。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 绿地新都会 2018-12-14 16:51
    东有新都会,北有云都会。
    绿地参与的金水区路砦城中村改造项目正式启动,于2017年12月26日摘得位于渠东路西、龙门路南的商业地块,容积率5,备案名为绿地云都会,建筑工程规划许可证已公示,预计明年入市。
    规划5栋23-29层高层公寓写字楼及3栋3层独栋临街商业,这是绿地在金水区首次布局的项目,传言这里将运用绿地集团新的魔奇品牌,打造都市青年居住、娱乐、消费、社交的一站式平台,跟上时代的潮流,以“网红”和“电竟”为主题的全新住所,目前绿地以魔奇为主题的项目,已布局武汉等城市。
    但在我看来,这里未来应该跟新都会差不多。
    临近文化路,交通方便,规划有地铁7号线,东侧为康桥朗城、和昌悦澜等项目,西侧为瀚宇天悦小区,距离金水湾规划的40万方金水锦艺城比较近,双河环绕,东风渠和魏河,未来生态环境不错。南侧还有在建的金水区文化服务中心,项目规划有小学和初中,未来这里的发展还是很不错的。
    但目前属于待开发阶段,内部道路还不是很完善,周边为大规模的二手车市场(迟早要搬迁)。
    还有绿地近几年在郑州开发的项目,口碑很一般,介意这一点的请绕行。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 保利溪岸(保利杓袁储备地块) 2018-12-12 15:23
    杓袁项目建筑工程规划许可证批前公示,备案名为保利溪岸,两个地块于2018年9月23日保利摘得。
    2号院位于杓袁北路南、杓袁东路东,容积率2.99,绿地率30%,规划4栋16-17层小高层及部分底商,以两梯四户为主(三房、小三房),采用核心筒设计。
    1号院位于杓袁北路北、杓袁东路东,容积率2.49,绿地率30%,规划11栋15-16层小高层及一所幼儿园,设计有四房、三房,无底商。
    1号院和2号院按照正常进度,最快明年上半年入市。
    3号院位于杓袁中二街西、杓袁北路南,2018年12月27日开拍。
    2号院地块较小,相比而言,1号院更适合改善,项目北侧为正在治理并且已经初显成效的贾鲁河,未来生态环境比较好,周边目前有楼盘正弘府、富力尚悦居,地铁2号线,规划有小学和初中,未来还是值得期待的。
    但项目中心位置的马头岗军用油库以及南侧的连霍高速,可能是项目最大的不利因素,迁走之日遥遥无期。
    杓袁、刘庄、柳林都已经进入拆迁改造高峰期,占据好的位置,希望未来这里可以焕然一新。
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