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厚德载物 房产评论师

不求最好只求更好

  • 房产评论师
    厚德载物 点评 龙湖双湖科技城储备地块 5小时前
    时隔两年,双湖科技城再起波澜,龙湖地产底价入驻。地块位于创新大道西、金盏街南,102.5亩,城镇住宅兼容商业用地,容积率2.5,这是龙湖地产继龙湖景粼玖序之后再次进军高新区,这在遍地地王的双湖科技城,竞争还是很大的。
    特点:
    1、 地块方正而且为净地,不牵扯任何安置房。
    2、 规划有地铁9号线站点(创新大道与金盏路规划有站点)
    3、 北侧为在建的郑州市中心医院,南侧为未拍的住宅用地及规划初中,东侧为公园用地,西侧为科技产业用地,东北方向为商业用地,周边规划有郑州外国语学校附属小学及郑州高新外语中学和郑州中学,向来以教育资源为重头戏的高新区,在双湖科技城也不例外。
    4、 更多人把双湖科技城和滨河国际新城相比,低密度,净地开发为主,中建方程负责土地整理,二者具有共同属性,目前是高新区地缘改善的聚集地,已进驻的开发商有正商、金辉、华润、美的、龙湖、万科等,基本全为一线开发商,未来居住氛围比较纯粹。
    未来可期,但大多数配套都停留在纸上,略显荒凉,根据地块指标条件1、“地块兼容商业类建筑比例不应大于地上总建筑面积的50%且不小于40%”商业类占比还是比较大的,保不济龙湖冠寓会出现在双湖科技城,2、根据有关政策,宜优先规划设计中低价位、中小套型普通商品住房,最大户型应该不会超过143平。以刚需和刚改为主。
    龙湖地产早已名声在外,以品质著称,同期入市产品还有一路之隔的保利地块,竞争可想而知,建议高新地缘性客户关注。
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    龙湖双湖科技城储备地块
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 中海云鼎湖居 2天前
    中原科技城最新规划出炉,住宅地块被大面积砍掉,中海云鼎湖居成了最大受益者。
    位于龙湖外环北路南、龙津路东,占地108亩,容积率2.49,规划22栋16层小高层产品,户型设计有127平、149平和170平,其中170平为楼王位置只有一栋,149平占比较大,目前状态是待售,下半年入市,价格暂未对外释放,总体产品跟如意府类似,趋向于豪宅刚需化为更多准备入住北龙湖的普通中产阶级提供上车的好机会。
    卖点:
    标准地铁盘,地铁4号线和6号线龙源八街站,4号线已确定年底前开通运营,地铁先行一步。
    北侧为魏河,南侧为大面积的龙湖湿地公园,生态环境不亚于南岸豪宅。
    距离清华附中较近,清华附中9月份即将开启招生模式,虽对外宣传为公立学校,但同时也是启迪科技城的学位房,周边因住宅较少,如何划片,后期是否会演变成另外一种意义上的私立学校还有待验证。
    周边住宅地块减少,中海西侧为住宅用地,还有清华附中的西侧为住宅地块,再往北过了魏河为住宅用地,其余周边方圆几公里以科研用地为主,足以显出中海云鼎湖居住宅的稀缺性,这也是中海宣传项目的一大卖点。
    不利因素在于安置房主要集中在北岸,周边还处于待发展阶段,与南岸的纯粹性相比逊色不少,中海出品虽不算精品,但在于定位门槛低,应该也会吸引不少客户。
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    中海云鼎湖居中海云鼎湖居
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 建业河畔洋房 2020-07-10 12:50
    依河而居,于是称之为河畔洋房。
    处于惠济区和金水区的交界处,行政为惠济区,为花园口改造项目,也是曾经的808公顷。
    特点:
    1. 目前建业主导开发,依照建业富力合作的项目经验来看,显然富力退居幕后对于项目的品质提升来说是最正确的选择。
    2. 临近贾鲁河,名字已说明一切。
    3. 低密度,容积率仅1.5,这个密度一般情况下应该只会出现在北龙湖。
    4. 180亩的土地,仅规划1200套洋房,而且户型只有一个143平的三房两厅三卫,没有穿插一定比例的走量户型,保证了社区的纯粹性。
    5. 该项目精装设计师为逯薇,与其他绝大多数建筑大师的本质区别在于她本人除了是一名精装设计师外,还是一名建筑设计师,蹭任万科住宅设计师14年,倡导“要面子,更要里子”的极简建筑美,规划设计了“四大系统”:客餐厨系统、尊老系统、学霸系统、主卧系统。
    总之:
    户型设计没毛病
    确实低密度
    真实存在的临河而居,生态环境看的见
    建业操刀没毛病,但维权年年有,今年特别多,联合开发项目利弊均衡。能否一览狂潮成为北区最受欢迎的洋房,这点还有待考证,毕竟再好的设计,再好的规划也只有落地了才是真的好。
    关于该区域提到更多的是北龙湖的距离,殊不知现在的河畔洋房,与北龙湖还隔着一个火不起来的杨金片区,机场一日不搬,杨金片区的发展难免就会受限,所以对于花园口的发展周期还是要做好思想准备的,5-10年应该不在话下。
    未来很丰满,现实很骨感,目前周边是商业缺乏、学校缺乏、公共交通缺乏,道路路网暂未成形,刚需远离,市区改善三思,投资和地缘改善可以关注。
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    建业河畔洋房
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 康桥香麓湾 2020-07-10 12:30
    近日的鸿宝片区迎来新邻居,刷了一波流量,一路之隔的康桥香麓湾也跟着沾了光。
    19年4月15日低价摘地,占地132.886亩,容积率2.0,建筑密度25%,建筑高度54米,绿地率30%,楼面价4725元/平,规划7栋6-8层洋房、16栋16-17层小高层,虽为132亩,但地块中间以一条市政路隔开分为东西院,洋房主要位于西院(邻贾鲁河),总户数1010户,地下停车位1438个,车位配比1:1.4,小高层主力户型142/162、182,洋房主力225-255平,全部为一梯一户,套内面积大于130平的户型为384户,占比38%,精装修交付,种种规划信息说明,该盘只为改善而来。
    目前2#、3#、5#西院洋房、26#、27#、28#东院小高层预售已出。小高层物业费为3.6元/平,多层住宅为4.2元/平。
    康桥因为维权,口碑落差较大,品牌影响力已经不足以说明什么了,该盘除了自身各种高规格的规划外,位置是其最大的亮点:
    1、 毗邻北龙湖
    2、 临近贾鲁河,标准的河畔洋房,而且升级改造后的贾鲁河比市区内的大多河流生态环境都要优越,该段为杨金路至鸿宝路段,规划有以桂花为主的折桂园,还有海绵示范公园。
    3、 在建的杨金路未来东西全线贯通
    鸿宝路与金宝路东西贯通已加入修建行列
    博学路未来将与连霍高速打通,实现与龙子湖无缝对接。
    周边东三环、东四环已开通。
    地铁20号线在杨金路与渔场路附近规划有站点
    以上交通除了地铁处于遥遥无期的状态,其他均为在建状态,但周边道路全线成网还需要一定时间。
    鸿宝片区与杨金片区同属于金水科教园区,但很明显鸿宝优势要明显高于杨金,安置房少,低密度为主,开发商实力强。
    片区发展周期保守3-5年,主要承接想置业北龙湖,但又接受不了北龙湖高价的改善客户,应该还是不愁卖的,康桥勇气可佳,与美庐湾同系列豪宅,据悉23000起步,希望康桥能好好善待这块土地。
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    康桥香麓湾
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 瀚海思念城 2020-07-08 17:44
    瀚海思念城除偶尔会蹦出几条退房信息外,对外宣称住宅基本已售罄。
    商业地块待售,总建筑面积22万方,预计8月份首开公寓1号楼和2号楼,户型只有两种48平的平层公寓和层高4.48米的LOFT产品(其中LOFT产品中间隔层需要业主后期自己加装),二者全为3.5米的面宽,6梯24户,毛坯交付,单气。
    纯商业部分也是瀚海思念城的点晴之笔,毕竟北区真的太缺像样点的商业了,分东西两部分,东侧5.9万方为瀚海自持商业,后期将集中招商,西侧1.7万方临近国基路渠东路部分为后期对外销售的街区商业,目标是打造一种沉浸式体验场景商业,并将聘请国内知名商业运营团队来运营。
    虽然瀚海一向以高颜值著称,但思念城项目位置应该才是其最大的亮点:
    1、 位于金水北区的核心区域
    2、 周边文化路、渠东路、国基路、北三环、花园路,地铁2号线、7号线和4号线(年底前开通运营),交通可谓是四通八达。
    3、 临近东风渠,后期文化路国基路东南角全为规划绿地。
    4、 最关键的是这里将是未来的国基路最有潜力的新商圈,对面为美景规划的特色商业,文化路国基路西南侧为美盛规划的大体量商业,曾经都市村庄的集结地,必将因各大商业联合成为国基路最耀眼的商圈。
    公寓这种特殊住宅,40年产权,商业性质,梯户比较大,一般以投资出租为主要目的,所以后期居住人员较为混杂,不利因素还是挺多的,但有些土豪还是愿意整层整层的购买,真应了那句“萝卜白菜,各有所爱”,区位价值不用怀疑,利弊均衡,有无投资价值也只有自己来权衡了。
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    瀚海思念城
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 泰禾东府大院 2020-07-07 13:58
    泰禾集团真是一路坎坷。
    2020年7月6日,泰禾发布《泰禾集团股份有限公司关于2017年度第一期中期票据未按期兑付本息的公告》显示,受地产整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素的影响,公司现有项目的去化率短期内有所下降,销售预期存在波动,同时,由于公司自身债务规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难。公司经多方努力筹资,仍未能完成“17泰禾MTN001”本息的按时兑付。根据上清所公告,截至兑付日日终,泰禾集团未能按照约定将“17泰禾MTN001”兑付资金按时足额划至托管机构,已构成实质违约。
    “17泰禾MTN001”于2017年7月6日发行,发行规模15亿,期限为3年期,票面利率7.5%,应于今年7月6日到期兑付本息16.125亿元。
    此事件导致泰禾集团成为2015年以来中国第一家债券违约的大型房企。
    目前东方金诚决定将公司主体信用等级由AA-下调至BB,评级展望为负面;将“16泰禾02”、“16泰禾03”的债项信用等级由AA-下调至BB。
    联合资信也将泰禾集团股份有限公司主体长期信用等级由AA-下调至BB,将“17泰禾MTN001”、“、17泰禾MTN002”的信用等级由AA-下调至BB,评级展望为负面。
    除此以外,陆续泰禾还有89.16亿元的债券将在一年内到期或将进入行权期。
    如此外来,虽然刚经历过引入名校的喜悦,东府大院能否成功落地还是有点悬乎啊,只有自求多福了。
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    泰禾东府大院
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 华润置地凯旋门 2020-07-06 16:23
    华润凯旋门与保利天汇一南一北,热度不减。
    进度没有保利天汇快,营销中心已于6月30日对外开放,位于中州大道和经北六路向东600米路南,占地84.2亩,毛坯交付,分两期开发,外立面采用现代简约的轻奢风格,户型设计为89-143平,其中89平为三房两厅一卫,102平为三房两厅两卫,123平为三房两厅两卫,143平为四房两厅两卫,目前处于前期咨询阶段,预计7月底首开,首开楼栋为2#、5#、6#。
    户型设计以三面宽朝南,双阳台设计为主流,整体比较不错,顺应郑州市场发展,覆盖不同人群,但大户型占比较少,总体也就30%左右,而且143平做成楼王,设计为一梯一户纯改善,其余则以刚需和地缘刚改为主。
    优势:位置依旧是其最大的优势,经开老城核心区,该位置自拍地之日就备受关注,经开区也因其 独特的位置,临近郑东新区,成了郑东新区的自然外溢区域,所以对于想置业郑东新区,但又接受不了东区的价格,经开老城区位置不错的新盘还是值得考虑一下的。
    容积率低而且不牵扯安置房等改造项目。
    南侧规划有小学,据称是与保利共同出资建设。
    双河环绕,七里河和十八里河。
    虽不算地铁盘,但也算是地铁辐射范围之内,除地铁以外公共交通和自驾都不是问题。
    劣势:北侧的铁路算是项目的一个不利因素。
    周边高架带来的噪音干扰也是要考虑一下的。
    维权年年有,今年特别多,在这个维权的年代,紫云府的维权已经将华润推上了风口浪尖,央企品牌已经不足以代表品牌的力量了。
    房子没有好坏之分,适合自己的才是最好的,保利天汇和华润凯旋门即将开启正面交锋模式,价格应该是不相上下,各有利弊,按需关注吧。
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    华润置地凯旋门华润置地凯旋门华润置地凯旋门华润置地凯旋门华润置地凯旋门
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 康桥柴郭储备地块 2020-07-03 15:38
    这个速度真的要超越宇宙房企碧桂园了,6月底拿地,7月初规划公示。
    康桥管南柴郭大盘正式启动,首期位于振兴路西、金沙江路北,容积率3.59,总建筑面积146813.97㎡,其中社区体育活动场地920㎡,集中绿地面积3011㎡,规划户数1031户,机动车停车位1051辆(地上103辆、地下948辆)、非机动车停车位1670辆(地上850辆,地下820辆),规划2栋19层住宅、5栋32-33层高层住宅及1栋3层配套用房,两梯四户为主,边户三房部分户型为东西向阳台,2卧室+1储藏室(其中储藏室+北阳台后期可改造成一间卧室),客餐厅连为一体,开间达到6米。
    四房户型为南北通透,三开间朝南,双阳台,同样北侧卧室与阳台相连。
    中间为小三房,但客厅阳台宽度仅为2.1米。
    总体规划亮点不多,中规中矩,比较符合管南大盘的一贯气质,适合刚需、刚改和地缘改善等不同人群。
    亮点在于:
    四环内
    在地铁辐射范围内,周边地铁2号线,远期距离较远的有9号线还有在建的7号线。
    南水北调景观带环绕
    西侧为盛润运河城,南为碧桂园名门城,大盘云集,对于片区的发展能有更好的助力
    康桥多盘联动,想必资金压力还是很大的,入市应该很快,价格参照周边楼盘。
    自从康桥计划将总部迁至魔都之后,貌似现在的康桥制造已非曾经的康桥制造,康桥的5+好房早已抛至九霄云外,发展固然是好事,但初心还是要有的,且行且珍惜吧。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 未来天奕 2020-07-02 18:47
    未售先红,况且是连地还没有拿到,宣传已是铺天盖地,注定是“神盘”的未来天奕,关于其的质疑从来就没有停过。
    最大特点:位置
    从鑫苑名家到蓝堡湾再到未来天奕,独特的地理位置,注定天奕的不平凡。
    经三路、东明路、东风路,东风渠,地铁8号线
    与东区新老豪宅窝仅一路之隔
    距离有着金水CBD之称的蓝堡湾一带距离也不算远,
    处于金水主城的核心区域,具备老城区所有的优势,尤其是中优时代的来临。
    规划500多户,车位1400多,这个配比符合豪宅气质。
    据称这是中原首个李玮珉大师全维度设计的成品房作品,同时还有多个中原首个头衔加持,宣传不是一般的豪气,精装修交付,装修标准高达1万一平,羊毛出在羊身上,对此我也只能呵呵了。
    既然定位为大平层,更多的人要把它拿来给大平层“鼻祖”建业天筑和瀚海晴宇作对比,一对比质疑就来了。
    1、 置业顾问一再强调大开发商未来地产,曾开发过未来花园、未来大酒店还有未来华庭,但未来地产股权早已变更,现在为许昌八达威集团所属公司,郑州市场也只有南龙湖一个刚需盘,基本无任何参考价值,而“豪宅”的定义早已被颠覆,品质究竟如何,这点只有期待了。
    2、 为枣庄城中村改造项目,住宅仅规划5栋高层住宅,其余均为商业和安置房,3万起步的豪宅,周边的环境真的不用考虑一下吗?
    据说8月份样板间对外开放,年底开盘,2024年交房,目前土地未开启招拍挂,这个节点基本没戏,前期处于资金压力可能会走豫发豫园老路低价内购。
    3万起步的价格真的是直逼北龙湖了,未来售房压力应该不是一般的大,选择高高在上的大平层产品还是接地气的低密洋房,将成为土豪们的新选择。
    总之,价格决定一切。
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    未来天奕
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 常绿东风宸苑 2020-07-02 16:31
    考虑置业东风路沿线,但又承担不了未来天奕的“豪气”,基本可以移步南侧的东风宸苑了。
    位于经一路东、明鸿路南,占地23亩,容积率3.29,规划3栋住宅,2栋商业,户型78平两房起步,毛坯交付,1#、3#预售已公示,物业公司为河南彩悦来物业服务有限公司,物业费为2.88一平,对外释放价格23000起步。
    物业的重要性已经不言而喻,该物业虽为常绿集团下属物业,但亮点在于与深圳彩生活服务集团签订合作协议强强联合,深圳彩生活成立于2002年,是中国内地第一家进入资本市场的物业转型企业,也是中国内地率先将“互联网+、大数据、人工智能”等创新技术用于传统物业管理行业,算是开启中国智慧社区构建的先行者,看未来物业智能化在常绿东风宸苑如何发挥的淋漓尽致了。
    卖点只有一个:
    位置位置还是位置,标准的二环主城区,各种你想要的配套应有应有。
    北侧为未来天奕,南侧为正弘旗,周边有非常国际,广电家属院等,
    毗邻东风路、中州大道、农业路、经三路,在建地铁8号线,
    北侧为枣庄小学,据称为纬五路二小分校。
    休闲散步好去处,东风渠景观带。
    与北龙湖的距离也是“一路之隔”
    劣势:
    地块较小且临近枣庄热源厂
    早晚高峰期周边道路拥堵是必然的,这也是主城区的通病
    房子没有好坏之分,适合自己的才是最好的,总体亮点不多,中规中矩,刚需性比较强,改善可以放弃,但对外释放价格略高,显然是不利于销售的。
    上不上车,主要看价格。
    (展开全部)
    常绿东风宸苑
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