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厚德载物 房产评论师

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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 滨河春晓 1天前
    滨河国际新城的冰与火在中交滨河春晓及华发峰景湾的开盘数据上体现的淋漓尽致。
    中交滨河春晓为中交进入郑州市场的首个项目,位于经南十二路经开第十八大街东北角,分两个地块春熙和晓月开发,西地块(38亩)规划5栋23-34层高层住宅,东地块(36亩)规划6栋15-17层小高层产品,两梯四户为主,主力户型为89平小三房和115平大三房,首开为东地块的5#和6#,均价16500左右,精装交付,定位刚需和刚改。
     特点:
    1、低密度
    2、中交+中建强强联合
     3、虽然一个大地块又被分成了两个小地块,在滨河地块上优势不大,但两个地块中间规划以绿地为主,后期应该为小型市政公园,这点为项目增色不少
    4、位置,地处滨河国际新城核心区域,且距离地铁3号线二期工程较近。
    以上几点基本上也是滨河所有项目的共同点,所以大相径庭,加上滨河的前期改善投资客户也已被收割的差不多,上一波的热度已过市场趋于冷静,竞品实在太多,僧多肉少这种局面还将继续持续,所以导致再开的项目去化率注定只能平平,每一个项目都将是一场持久战。
    滨河环境日益成熟,但产品的改善度确明显不如从前,从近期推出的新项目来看,户型偏向于小三房起步,主力户型也均在120平左右,处于改善与刚改中间,明显偏离滨河定位纯粹改善的初衷,但价格确是居高不下,甚至直逼部分主城区, 2020是主城区的爆发年,中优时代的到来,回归主城区成了一种发展趋势,这应该也是间接导致滨河热度下降的一种原因。
    在滨河置业买的是未来,除地缘客户外,只适合长线持有者。
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    滨河春晓滨河春晓滨河春晓
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 万科·星图 2天前
    关注星图皆因万科。
    万科入郑多年,但星图却是其首次进驻南龙湖作品,目前售楼部已正式开放,即将正式登场。
    位于郑新快速路与双湖大道交汇处向东800米路南,占地174亩,建筑密度17%,容积率2.99,规划18栋高层住宅及1栋幼儿园,户型面积为89平、97平、120平,抛开满大街的新中式风格,星图采用万科旗下较为流行的现代大都会风格建筑,主打简约时尚。同时这还是南龙湖首个全精装交付的项目,全屋除霾新风系统、赠送博世壁挂炉,凯迪仕智能密码锁、断桥铝合金三层中空玻璃、全屋带壁纸交付、全屋地暖、世友实木复合地板、方太烟机灶具、厨房卫生间五金配件为摩恩、洁具为科勒、社区入户大堂、单元门大堂、地下车库大堂全为人脸识别门禁,以上这些标准如能全部落实,这个装修标准在南龙湖绝对称得上惊艳。
    当然惊艳的不仅是装修标准,位置也同样为其加分不少,地处南龙湖核心区域,临双湖大道,介于郑新快速路与中华路中间,郑新快速路规划有地铁16号线,目前周边有已通车的地铁2号线最近站点为华南城西站,同时也是住宅集中区域,周边汇集龙湖锦艺城、康桥九溪郡、宽视界等,各种生活配套也是一应俱全。
    综合以上,位置+万科品牌是该盘的最大卖点。
    南龙湖素有刚需聚集地之称,这次万科也是专门做了适合刚需和刚改的户型配比,核心区新盘已不多,万科的到来,还是备受期待的,目前价格还是个谜,能否重新颠覆,就看它了。
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    万科·星图
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 伟业龙湖上城 2天前
    11月22日,伟业龙湖上城实景打造样板间、大门景观示范区及入户精装大堂对外开放,总规划6栋楼在已售过半的情况样板间才姗姗来迟,这个操作是因周边楼盘竞争实在过于激烈还是刻意彰显自己的实力,实在有点让人捉摸不透。
    样板间面积134平,三房两厅两卫,新中式风格,鉴于后期以毛坯房交付,只有入户门和指纹密码锁及入户大堂有参考价值,内部装修仅可以作为后期交房装修的范本意义不大,预计2022年6月底交房。
    目前周边现状,西侧的通雅路因钉子户的存在(杨金路-慧城大道)段暂未全线贯通,南侧的景怡路暂未修通,北侧为慧城大道,东侧为后期zf统一规划的沿龙源路两侧的集中商业项目,与奥园御湖湾隔路相望,再往东为龙源路,预计不久将与北龙湖实现全线贯通,总体来看周边城乡结合部的气息还是很浓的,但这个区域却是杨金片区目前发展较为成熟的区域,集聚伟业龙湖上城、奥园御湖湾、美盛北龙台及嘉阳科技广场、牛顿国际等项目,虽无优质生活配套,但勉强能跟得上。
    周边楼盘众多,按照最近的来看,奥园御湖湾与伟业龙湖上城分布龙源路杨金路的东西两侧,地块布局相同,风格相同,面积段相同,开发商实力奥园略占上峰,但伟业为本土实力房企,也不甘示弱,竞争激烈那是必须的,这应该也是伟业开放样板间的初衷。
    不吹不擂,杨金片区的现状就是这样,与北龙湖确实是一路之隔,机场的噪音也切实存在,考虑在此区域置业的可以实力考察一番,上不上车,上车哪盘,价格至关重要。
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    伟业龙湖上城伟业龙湖上城
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 常绿东风宸苑 2020-11-23 14:51
    东风路上的小楼盘,未来天奕的熄火,让周边地缘性客户不由自主的开始关注东风宸院。
    平顶山名企常绿集团的郑州首秀,位于经一路东、明鸿路南,规划3栋高层住宅,主力户型108-117平,主要针对地缘性客户,首开因定价问题出师不利,一栋只有3栋楼的社区硬是跌跌撞撞卖到了现在。
    特点:1、位置,东风路(经三路-中州大道)一带,已数年无新盘,目前只有未来天奕和常绿东风宸院,未来天奕的定位为高端改善,非一般人能承受的起,相比之下东风宸院更亲民,更受周边地缘性客户的青睐。
    周边东风路、中州大道、经三路为住宅集中区域,标准的三环内且与东区为邻,周边还有东风渠,这个位置真真的不亚于最近火热开盘的“某玺”。
    2、曾经学校是周边的一大缺陷,目前这一缺陷也已完美堵上,纬五路第二小学明鸿校区与其一路之隔,该学校2020年第一年招生已爆满,未来有望成为周边教育资源的佼佼者。
    中优时代的来临,主城区价值回归,一次次购房经历告诉我们,位置和配套真的重要,但再重要也不是 每一个地处主城区的楼盘都可以卖到2万+,东风宸院3栋楼的社区实在太小,针对客户群体不明朗,加之常绿在其他地市口碑一般,进入郑州市场无参考价值,还是会受到购房者的质疑,毕竟这个价格在主城区选择性还是很大的。
    产品本身及周边大环境明显硬伤没有,识时务者为俊杰,价格是保证其销量的唯一法宝。
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    常绿东风宸苑
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 蓝城凤起梧桐 2020-11-21 21:21
    美商的后续暂未得到确认,目前依然还是半死不活的状态,唯一有生机的也只有美商河村内部唯一一块不参与内部团购的地块—蓝城凤起梧桐,目前处于施工阶段,售楼部已基本完工,即将对外开放,相信明年将揭开其神秘面纱。
    美商还是把最好的地块留到了最后,交给品质开发商代建,特点:低密度,地块够大且方正,北临慧城大道,南临杨金路,是杨金片区为数不多的优质地块。
    原对外宣传的内部各种规划,均会因项目的变化而变化,毕竟已时隔两年,杨金也已非昨日的杨金,配套设施虽匮乏,但也是日益变化,西侧的碧桂园天誉已交房,纬五路一小大河校区已投入使用,东侧的迎宾路连霍高速立交工程已接近尾声,再往东的龙源路还差150米的距离即可全线贯通北龙湖,周边肉眼的可见变化就是断头路越来越少,公共交通越来越便利,人气越来越高。
    劣势:制约该片区发展的最大毒瘤机场依旧存在,而且10年内搬走的可能性较小,这也意味着交房入住每天还要偶尔忍受飞机带来的噪音干扰。
    蓝城出品,向来主打改善,杨金片区虽备受质疑,但因低密度小高层产品为主,价格也是早已水涨船高,受2020年远郊降价风波的影响,价格也出现了小的波动,但相比其他远郊,这里因跟市区及北龙湖的距离,价格还算是坚挺。
    最大的卖点是位置+品牌,面积应不超144平,刚改和改善可以关注。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 金林·双玺 2020-11-20 16:38
    同一个玺字,却是不同的命运。
    金林双玺位于沈庄路南、燕庄一街西,为融创金林金水府的后期地块,但为金林独自开发,总占地30亩,容积率4.49,建筑高度100米,总规划2栋住宅及1栋幼儿园,仅2栋住宅也是分两个小地块进行开发,首推为东地块22号楼,2梯3户设计,户型面积分别为127平、133平和146平,毛坯交付。
    开地块约10亩,仅一栋高层住宅及1栋幼儿园,开发商金林置业,曾开发过大观国际及金林公馆,名气不大,所以整体该盘从内到外亮点几乎没有。
    最大的卖点在于其位置,大范围为主城区未来路福元路一带,周边未来路、玉凤路、福元路,现成的地铁1号线燕庄站,即将通车的地铁3号线最近站点为未来路郑汴路的博览中心站,以后这也是在建6号线的站点。
    学校有未来小学和金燕小学,标准的二环内,各种配套设施一应俱全。
    劣势:容积率高,户型设计一般。
    目前预售已出,一栋楼的社区定位该如何是好,改善谈不上,刚需面积过大,在周边只能以价格取胜,对品质无要求的地缘性客户可以关注。
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    金林·双玺
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 瀚宇天悦城 2020-11-20 14:56
    金水北区价格战已经拉响,瀚宇天悦城依然逆流而上,确实足够自信勇气可嘉。
    项目基本情况为张家村改造项目,在售二期位于文化路与三全路的西南角,规划6栋高层住宅,首开8号楼和9号楼,其中8号楼为2梯四户125-140平,9号楼为4梯7户95-140平,均价18000,剩余3号楼为4梯7户,5号楼和6号楼为两梯四户,7号楼为3梯5户,户型面积段为87-166平,毛坯交付。
    9号楼临路且梯户比较高,在社区的整个布局中优势略低,在这种情况下依然能18000的价格热销,看来瀚宇的软实力真不是靠吹的,这真的是一个集区位、地铁与9年学区于一体的综合性楼盘。
    1、  中国家长对教育的重要性远超其他,尤其是在河南,学区房的重要性看看市区那些老破小就知道了,龙门第二实验学校将延续龙门实验学校的优秀教育模式,据说软硬件甚至要优于它,周边一带人口密度大,但好学校却是屈指可数,龙门第二实验学校的带来绝对是久旱逢甘霖,周边冲着学校去的地缘性客户应该也是一大人群。
    2、  地铁4号线年底前即开通,地铁开通时间早于交房时间的才是真正的地铁盘。
    3、  新区的热度已退,回归主城区才最真实,加之城市的框架不断扩大,目前这里已集结瀚宇天悦城和美盛教育港湾等热门楼盘,且体量都较大,周边目前各种配套应有尽有,未来这里绝对是北区的宜居区。
    4、  开发商名气不算太大,但作为本土开发商还算是靠谱,对比楼盘瀚宇天悦同片区价格一直是佼佼者,客户人群瀚宇老业主应该也不在少数。
    去瀚宇天悦城的真实体验,交通确实够方便,配套确实够齐全,最大竞品为美盛教育港湾,二者利弊均衡,各有特色,按需选择吧!
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    瀚宇天悦城瀚宇天悦城
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 华瑞·紫金嘉苑 2020-11-19 18:09
    同为金水北区楼盘,确因周边楼盘过于强大,而黯然失色,只能靠价格来保证自己的去化率彰显自己的存在。
    特点:
    1、 学区房而非学位,合同签约龙门第二实验学校(小学36班制,中学24班制)。
    2、 同属大红大紫的金水北区,丰庆路与金冠路交叉口,临丰庆路和三全路,门口的金冠路可直达文化路,地铁有4号线和7号线,4号线年底前即通车,通车时间早于交房时间,这才是标准的地铁盘。
    相比之下4号线站点更近,在建7号线沿文化路走向,但项目周边两个站点分别为龙门路站和文化路站,距离项目都还有点距离。
    3、 金水区市民文化活动服务中心、市民文化公园及东风渠三大看的见摸的着的实力配套,让周边楼盘增色不少。
    北侧为二手车市场及瀚宇混凝土,南为一些有些年头的成熟社区,东为在建安置房项目及建业枫林上院,居住氛围肯定有,但真实体验环境一般,北美+中优的组合加持,未来随着周边瀚宇天悦城等项目相继交付之后,势必会得到一些改善,成为北区宜居区。
    从开发商到品质再到户型都称得上是中规中矩,美中不足内部规划了3栋安置房,开发商坚持后期会分开管理,这也是减少矛盾的唯一途径,希望2022年底交房之际,一切都如开发商所言。
    目前尾盘销售,所剩房源不多,16000的均价,对于置业金水北的还是可以考虑一下的。
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    华瑞·紫金嘉苑华瑞·紫金嘉苑华瑞·紫金嘉苑
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 华发峰景湾 2020-11-19 11:38
    上周末的郑州楼市异常热闹,几大关注度较高的楼盘点燃周末扎堆开盘,没有对比就没有伤害,华发首盘出师不利。
    原因如下:
    1、 虽为珠海实力房企,但眼下郑州市场外来大牌房企实在太多,该来的都来了,尤其是在滨河每个房企都来头不小,已不足成为卖点。
    2、 进入滨河所到之处皆为品质盘,竞品实在太多。
    3、 蓄客时间太短。
    4、 恒大云玺的热销再次印证了配套设施齐全的主城区的魅力所在,2020年是主城改善盘的爆发期,主城价值回归与改善需求觉醒正在成为共识,滨河虽非远郊盘,但配套设施还是匮乏,在此购房大多是考虑远期升值空间,郑州新区太多,已过疲惫期,华发似乎来得不是时候。
    5、 首推为两栋高层,2梯4户设计,面积区间较小,华发还是把设计较好的小高层留在了最后。
    如此看来,来日方长,重心主要在后期的小高层上面,只有慢慢去化才是硬道理。
    产品本身设计特点:
    1、精装修产品千篇一律,基本都大相径庭,已无需多言。
    2、占地115.75亩,地块方正,容积率2.49,没有采用高低配,仅规划14栋高层+小高层产品,这点还是有点让人钦佩的。
    3、社区布局采用南高北低、南松北紧布局,作出三个经度和五个维度,形成2条中央景观通风带和4条东西通风景观带,且超大楼间距,保证了每一户的最佳采光及通风。
    市场趋于平静,滨河楼盘实在是多,各有特色,按需选择。
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    华发峰景湾
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 郑地美景紫华城 2020-11-17 20:19
    白沙南部—美景紫华城规划公示,为9月3日美景与东望联合摘得的地块。
    位于白沙中原大道南、青年路北、枫林路西,37.92亩,容积率2.8,建筑密度25%,建筑高度80米,绿地率35%,成品住宅,房屋成本指导价为8800元,综合房价最高限价为12000元。
    规划6栋24-25层高层住宅及3栋配套设施用房,户数626户,机动车停车位666个(全为地下,其中充电车位74个,非充电车位592个),非机动车停车位1083个(地下820个,地上283个),户型两梯四户为主,边户三房,中间户小三房,定位刚需和刚改。
    特点:白沙南片区,为zf储备用地,但也属于白沙雁鸣社区配套开发用地,容积率低,北为规划生命科学园,西为雁鸣社区,东为规划住宅,南为杜桥小陈安置区,规划有地铁20号线,距离最近的地铁线路为8号线的龙王庙站,周边在售住宅有东润城、蓝城玫瑰园、汇泉东悦城等,综合来看整体居住体验感觉低于美景东望所处的白沙住宅集中区域一带。
    劣势:地块较小,周边安置区环绕,配套有但都很一般。
    据悉早已参与了团购,不知现在是否还有房源,如有价格可参照对比东润城。
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