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厚德载物 房产评论师

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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 万科民安江山府(璞樾苑) 1天前
    金杯路因为万科的到来已经变的焕然一新了。
    售楼部于4月13日已正式对外开放,位于国基路与金杯路交叉口向南50米路西,为后期小区东大门及规划商业所在位置。
    规划12栋高层、1所幼儿园、5000平美式风情商业街,首开1#、2#为两梯六户,面积为109平,115平,8#和9#为两梯两户,面积分别为177和142,预计5月底开盘,样板间预计5月初对外开放。
    这是万科继万科世阶之后打造的又一个主城高端改善项目,
    跟别的楼盘相比,亮点还是不少的:
    1、 虽然小区临路规划有5000㎡的商业街,但跟传统的底商不同,这个商业街和小区楼栋是以绿化带隔离开的。
    2、 小区内部除周边商业街整体抬高3米,从入户大堂进小区需要走楼梯或者电梯进入,视觉上给人一种品质的感觉,在北方的市场上,这种设计应该是比较少的。
    3、 装修标准是可以对比世阶的,人脸识别系统、宠物系统、西勒奇指纹密码锁、万科研发的新风除霾系统、全屋地暖系统、全屋壁布、卫生间和厨房均采用一线品牌,配备有嵌入式消毒柜、微波炉。
    不利因素
    周边大多数是一些老旧小区、建材市场、东北角的变电站,周边不利因素一时半会应该不会有多大改善,看来万科注定要靠品质在这独树一帜了。
    值不值得入手,主要看价格了。
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    万科民安江山府(璞樾苑)万科民安江山府(璞樾苑)万科民安江山府(璞樾苑)
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 瀚海思念城 2019-04-10 12:00
    这应该是金水区比较火、关注度比较高的项目了。
    样板间已经开放,预计4月30日开盘,东院全开,西院开部分楼栋,房源差不多1200套,微信选房,均价18000左右,部分将达到19000,毛坯交付,但交房的时候地暖是做好的。4月13日公开认筹,认筹金10万元,其中46平,10万抵12万,71-79平,10万抵15万,100-145平,10万抵20万。而且关于目前的限购政策开发商也是做了一系列的应对措施。
    只能说对于这个盘,开发商还是非常自信的,东风渠旁,地铁4号线,以及西院北边规划的大型商业,都是项目的加分项,南侧对项目影响最大的陈寨蔬菜批发市场已经外迁,西侧东风渠跟文化路中间的地块未来也将被规划为绿化带,周边的居住环境随着这几个新盘的进入再慢慢不断改善,国基路一带也将成为下一个宜居地。
    从样板间、景观示范区到楼盘外观,颜值还是非常在线的,但这个价格在这个位置不算低,希望未来的品质能对得起这个价格。
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    瀚海思念城瀚海思念城
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 瀚宇储备地块 2019-04-02 17:11
    瀚宇天悦城的进展还是挺快的,1月底拿地,3月底规划证公示。
    一期规划7栋34层住宅、1栋25层住宅、3栋商务办公写字楼、1栋幼儿园,其中商业、商务办公位于项目的东北角,跟住宅应该是隔开管理的,总户数为1795户,地下停车位2955个,地上64个,住宅车位配比为1:1,其余为商务办公、商业街和幼儿园车位,地上规划有非机动车停车位,1397辆,分布于不同楼栋前,没有做到真正的人车分流,后期对于小区估计会有影响。
    户型设计以两梯四户为主,边户主力户型为三房,客厅东西布局,中间户为两房和小三房,采用核心筒设计,户型设计很一般,无亮点,定位偏刚需。
    张家村以三全路南北方向分两个开发商开发,节点基本相同,无疑也是竞争比较激烈的两个楼盘,开发商实力不相上下,但从户型设计、小区布局到景观设计,个人感觉华瑞更胜一筹,瀚宇更适合刚需,华瑞刚需加偏改善,总之各有千秋,2019年金水北区都市村庄项目陆续启动,刚需刚改对北区有地缘情结的可以重点关注。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 碧桂园天琴湾 2019-03-31 22:38
    碧桂园天琴湾位于高铁东广场七里河南路与明理路交叉口,占地157亩,容积率2.47,总规划32栋楼,6栋洋房、21栋小高层、5栋高层,分东苑和西苑,东苑房源已经进行内购,在售的为西苑6#、7#,户型只有两种,146平(四房)、195平(四房),这个面积段,标准的改善型楼盘,单价24000左右,精装修,预计2021年交付。
    最大的优势便是位于高铁站东广场区域,未来将与西广场连接贯通,形成新的高铁东站CBD商务区,各种规格都要高于西广场,目前已经确定的项目有:华润新时代广场、宝能郑州中心、楷林中原总部基地、星联中心、正商国际大厦、国控大厦、中国通号郑州总部中心和希尔顿逸林酒店、星河万丽酒店,周边本身住宅地块就不多,而且多为二手房,新盘有未来华庭和天琴湾,未来华庭在天琴湾面前基本上可以直接被KO了,所以对于想在东站附近购房者来说这里无疑成了首选。
    周边七里河和东风渠双河环绕,生态资源还是不错的,
    明理路上的地铁1号线市体育中心站距离项目也不是太远。
    成品房设计,不要有过高的期待,碧桂园的楼盘基本上都差不多。
    虽然碧桂园因高周转、工程质量等问题一直是负面新闻不断,但好歹一线品牌形象还在,这个位置的住宅交给碧桂园来开发还是令人期待的。
     
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    碧桂园天琴湾碧桂园天琴湾
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 泰山誉景 2019-03-31 20:55
    泰山誉景位于北三环与花园路交汇处,为马李庄城中村改造项目,一期已经售罄,二期待售,预计下月开盘。
    二期占地38亩,位于国泰北路北、黄家庵北路西,规划3栋高层及部分临街商铺,首开楼栋为3号楼,两梯两户,83平、88平、120平、130平,户型设计比较刚需,中规中矩,无亮点。
    优势:最大的优势应该是地段,位于金水区的核心位置,周边各种配套都比较健全,距离北龙湖也比较近,地铁2号线及4号线,算是标准的地铁盘了。
    新签约的农科路小学也成了新的亮点,原本周边只有21世纪的世纪先锋学校及周边村镇级别的小学。
    自身规划大型商业。
    劣势:金水区今年入市的楼盘挺多的,竞争比较激烈,而且开发商的实力都比较强,这个楼盘的开发商是搞建筑出身的,开发过的楼盘很少,没有可参考的项目,多少有点让人犹豫。
    地块比较分散,而且都比较小,二期东侧即为安置房体量还挺大,后期估计会有点影响。
    尽管置业顾问一再强调未来黄家庵北路和黄家庵东路是要打通21世纪社区部分直通国基路的,按既成事实来看,打通绝非一时半会。
    遵循可住、可租、可售的原理,刚需可以重点关注,而且二期优于一期。
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    泰山誉景泰山誉景泰山誉景
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 豫发豫园 2019-03-31 18:50
    豫发豫园位于北三环与渠东路交叉口,为奥克啤酒厂和徐寨改造用地,由于土地因素的原因进展缓慢,曾经跟瀚海思念城、美景美境同为金水区最墨迹的三大楼盘,目前其他两个都已经开售,豫园土地还没有拿地,成了兜底的一个。
    总占地240亩,可开发的区域分为三期,一期于去年开始内购,目前已经基本上没有房源了,地块比较小,东侧临近小学,南侧为安置区,在整个区域里,位置一般。
    二期位于北三环和渠东路的交汇处,地块最大,也是位置最好的,容积率4.5,目前同样是土地还没有入市,开盘遥遥无期,以改善为主,最小户型为120平,两梯两户,两梯三户,因为各方面的原因,售楼部基本上已经不对外开放了。
    真正三环内的改善性楼盘,已经是屈指可数了,地段是最大的优势和卖点,临近北三环、渠东路、广电南路、花园路,地铁2号线和规划的7号线,北环的BRT,交通可谓是四通八达,北侧陈寨蔬菜批发市场已经拆迁,后期也规划为住宅,南侧为圣菲城,二手房价格在周边一直是NO1,西侧为东风渠,这段的环境比瀚海思念城旁边的要好太多,环境也是很不错的。
    无奈一直无法入市,客户也是走了一批又一批,豫发也是郑州的老牌开发商,近几年主要是在港区发展,口碑还不错,考虑在主城区置业的可以关注,价格对比圣菲城二手房再高点。
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    豫发豫园豫发豫园豫发豫园豫发豫园
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 绿城滨河储备地块 2019-03-30 21:33
    绿城滨河新城首个项目位于经开第十六大街东、经南十三路北121亩,容积率2.0,限高100米,备案名为绿城明月滨河,目前用地规划许可证已经公示。
    滨河新城位于港区、老城区、东区的交会处,整个区域的住宅容积率不超过2.5,安置房很少,首个引入海绵城市、地下综合管廊的片区,规划有地铁3号线、11号线、14号线,基本上属于全新规划,加上规划的蝶湖、公园,未来居住的舒适度绝对是可以的,目前已经进驻的开发商有中海、绿地、康桥、中建、海马、融侨、亚新、信保、电建、金辉、金地、绿城等。
    绿城首次在滨河拿地,而且各项指标都不错,冲着它的品质和口碑,基本上也是万众期待了,西侧为国际医院用地,南侧为金辉地块,东侧为海马,北侧为海马清风公园及金地地块,距离蝶湖中建隔了两个地块,属于滨河新城住宅项目聚集的地方,绿地单独开发,非代建产品,品质自然不在话下,加上现在是拼品质、拼品牌的年代,竞争还是挺激烈的。
    所有的规划都是美好的,目前大部分还都停留在纸上,所有的一切还都是需要时间沉淀的,对于这个片区刚需如果不是在附近上班,就可以直接放弃了,对品质要求比较高的绿城这个项目可以重点关注。
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    绿城滨河储备地块绿城滨河储备地块
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    厚德载物 点评 奥园誉湖湾 2019-03-27 23:20
    奥园御湖湾位于中央大道与杨金路东北角,占地约46亩,容积率2.5,规划10栋小高层,户型面积为99-141平,以三房、四房为主,全为两梯两户,纯板式设计,户型全为南北通透,目前售楼部正在装修阶段,预计4月份左右对外开放,这是奥园进入中原的第一个项目,选择在了杨金片区。
    近日,金水区人民zf发布的一份文件再次将杨金片区推上了风口浪尖,这个本以为已经由路转粉的区域再次成了备受质疑的地方,众多纷纭。但有一点可以肯定,这个地方作为环北龙湖区域的住宅用地是越来越少了。项目西侧原规划的商务地块加上水系有可能因为片区规划的局部调整而出现变化,因为文件中明确说明“金城大道以北、中央大道两侧的文化设施用地、社会停车场用地、体育用地、商业用地调整为物流仓储用地”。中央大道两侧的水系估计也没戏了。
    整个杨金片区的住宅集中在了杨金路两侧,已经落地的有碧桂园天誉、美商郑东龙湖一号、美盛北龙台、康桥东麓园、万林东方富田、奥园誉湖湾、福晟九州府等,未来还将有房企不断进入,所以未来杨金路才是连接片区的大动脉,连着中州大道和东三环的道路两侧的居住氛围还是有的,不会太差。
    这个户型面积在别的楼盘一般都是两梯四户了,全部设计为两梯两户,也算是一个亮点,对于刚需和偏改善来说也算是一个不错的选择。
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    厚德载物 点评 康桥九溪天悦 2019-03-26 13:18
    康桥九溪天悦售楼部位于开元路与长椿路交叉口,23号已正式对外开放,首期开盘地块位于雪松路西、落樱街北,占地面积约125亩,容积率2.5,规划11栋高层、1所幼儿园和1栋商业,两梯四户为主,面积为89平(三房)、110平(三房)、127平(三房)、142平(四房),首开楼栋为5#、6#、13#,预计4月底5月初开盘,毛坯交付,110平以上的三房为主力户型,定位偏改善。
    这是康桥在高新区布局的超级大盘,大范围为西四环以东、连霍高速以北、开元路两侧,规划有大型商业、公园、幼儿园、小学、中学、高中,挨着1600亩的小双桥遗址公园,北侧为索须河,而且整个区域容积率都不高,恒大城就在项目的东侧,所以未来对于这片区域还是可以期待的。
    从市区去项目最近的路线就是走连霍高速了,虽然位置有点偏,但好在周边路网已经形成,在建的大部分为安置房,冲着康桥的口碑和品质,售楼部的人还是挺多的,目前是前期认筹阶段,预存1万定存,开盘当天可享受总房款1%的优惠。
    优点:125亩地规划11栋住宅,超大楼间距,这点确实有点奢侈了,康桥自来都是靠品质说话的。
    缺点:周边虽然路网已经形成,但车少人少,出门全靠自驾,公共交通近几年不要指望了。
    不了解这个区域的会觉得比较偏,地缘性客户应该比较多。
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    厚德载物 点评 绿地云都会 2019-03-23 22:10
    绿地云都会售楼部位于文化路魏河北路交会处东北角,为金水区路砦城中村改造项目,目前处于前期咨询阶段。路砦大面积的范围位于连霍高速以南、东风渠以东、新龙路以北、洛阳路以西,后期规划有住宅、商业、1所中学和2所小学,目前绿地已经摘得地块为嵩阳路西、龙门路南,容积率3.5,为安置房用地以及渠东路东、龙门路南,容积率5.0,商业地块(安置房面积为4400平)。
     首开的地块为渠东路南、龙门路南,由5栋23-29高层公寓、1栋6层商务楼及3栋3层纯商业组成,设计为平层和loft两种形式,这是绿地在金水北区打造的首个精装公寓项目,具体标准可以参照现在的绿地璀璨天成公寓项目。
    商业公寓项目主要以投资为主,地段是至关重要的,西侧临近文化路,文化路未来规划有地铁7号线,东侧为花园路,2号线已经通车,花园路和文化路两条主干道的公交线路都已经非常成熟,交通是非常便利的。
    东风渠和魏河双河环绕,环境也不会差。
    周边的项目有瀚宇天悦、康桥郎城、和昌悦澜、海亮时代,目前大部分都已交房,还有周边大面积的老旧小区,东侧在建小学、周边7中以及正在建设当中的金水区市民文化服务中心,居住氛围还是有的。
    作为路砦的改造项目,安置房主要以魏河南侧为主,体量还是挺大的,目前部分已建好,魏河北侧后续还会有住宅地块不断推出,但究竟花落谁家,这点还需要待定,魏但部分地块距离连霍高速有点近,后期估计会有噪音的影响。
    绿地郑州市场已经很多年,有品质的住宅项目几乎没有,口碑也很一般,但好在这个位置不错,小户型投资自住均可。
     
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    绿地云都会绿地云都会绿地云都会绿地云都会绿地云都会
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