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厚德载物 房产评论师

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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 伟业龙湖上城 17小时前
    伟业龙湖上城三期地块郑政出(2018)160号位于景怡路北、新庄东路东,计划2018年12月27日土地开拍,30.16亩,容积率2.5.建筑高度小于50米,绿地率大于30%,地块呈长方形分布,跟伟业2号地类似,规划目前暂未对外公布,应该以小高层为主。
    东侧为zf统一规划的商业项目包含写字楼和商业,西侧为伟业4号地,北侧为市政道路金城大道,目前周边楼盘有奥园御湖湾、美盛北龙台等。这里已经算是杨金片区的核心区域了,小区配备的科教园区第一小学目前已封顶,预计明年9月份开始招生。
    1号院2017年12月底已经交房,目前入住大概有100来户,2号院目前外墙基本上已经全部做完,预计2019年年底交房,伟业作为杨金片区的开荒者,虽然品质各方面稍有逊色,但从工程进度这点来看,团购房能按时交房,比起片区别的开发商,已经算是不错了。
    优点:属于三环自然外溢区域,未来发展有潜力,但一切都还需要时间。
    缺点:小区规划有小学,周边有中学,但按照项目全部建成的5块地来看,只有4号地小区内规划一所幼儿园,另外一所幼儿园在安置区,属于新庄,偌大一个小区,幼儿园的配建有点少了。
    商业配套及其他配套设施还是有点欠缺(项目周边的路修的真是太慢了,交房一年跟原来基本上没有两样,小区连个正式的大门都没有)。
     
    三期入市估计也要到明年下半年了,节点跟周边奥园和蓝城差不多,压力还是很大的,想要脱颖而出,只有看实力了。
     
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    伟业龙湖上城伟业龙湖上城
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 瀚海思念城 2018-11-29 17:55
    瀚海思念城随着建筑工程规划许可证的公示,距离开盘也是越来越近了。
    西院位于水科路北、渠东路东,规划10栋高层及一栋幼儿园,两梯两户,两梯四户。
    东院位于水科路北、西沙路东,规划4栋高层,两梯四户为主,对面规划为一所公办小学,学校名待定(现状为思念的三层办公用房)。
    原来被经常拿来跟美景美境新中式相媲美的瀚海思念城售楼部也不逊色,景观示范区及样板间的布置都具有瀚海的一贯特色。
    目前工地已经开始施工,对于该项目影响最大的陈寨蔬菜批发市场拆迁公告已经贴出,拆迁工作正式启动。
    卖点地段、交通、周边全为城中村改造项目,唯独这个是纯粹的商品房项目,容积率不算高。周边为比较有名的学校贝斯特,也算是教育资源,但这里是贵族学校,普通家庭下来还是吃不消的。
    项目东院、西院同时对外出售,首期开盘最快也要到年后了,户型沙盘在售楼部已经对外开放,样板间预计12月份开放,为了适应郑州房地产市场的千变万化,精装修与毛坯还在待定中,反正这个还是羊毛出在羊身上,1000的装修标准非给你说成2000,还不如做成毛坯,这样还可以根据自己的喜好自己的钱包来装修。
    容积率分别为3.49和3,虽然规划有40多平的小户型,但是很少,户型还是以改善型客户为主,南北通透,中间户以通风连廊设计。
    就是西院地上非机动车停车位设计为1981个,地下非机动车停车位1328个,东院地上非机动车停车位307个,地下274个,这个设计有点煞风景了,现在的品质小区都已经是标准的人车分流了,说好的思念城的高端呢。
     
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 碧桂园天麓 2018-11-28 15:32
    碧桂园沙门城中村改造项目的首个地块金牛路南、杨君路东,规划5栋高层、1栋公寓和一个幼儿园,目前临时售楼部位于项目的活动板房内,门口简单的装饰让路过的人知道这里是一个售楼部,正式售楼部位于小区2#楼和3#楼中间,跟郑州碧桂园其他天字系的售楼部类似,简单的看完之后给人的感觉就是这是一个标准的位置独一无二的双地铁的刚需盘。
    围挡早已围上,由于郑州严格的封土令,工地基本上是没有什么进展的,开盘估计要到年后了。
    碧桂园天字系产品,曾经被喻为高端产品,在郑州也基本上被淹没了,虽然精装修,但项目从设计到规划都没有什么亮点,中规中矩,就是占据了一个好位置。
    内部规划一个幼儿园,花园路东侧的沙门村附近规划一所九年制学校,据说后期碧桂园会引进好的学校,但待定,目前周边的孩子上小学主要在21世纪社区内的先锋小学(私立小学、以国学为主)、沙门村的现柳林镇小学、马李庄原学校(现为农科路小学北校区)、中原大观地块规划有所小学,但建成投入使用不知猴年马月了,所以这一块的教育资源比较薄弱,也是这周边的一大缺陷。
    周边多为二手房,而且房龄都在10年左右了,新房只有天麓和中原大观两个,所以这个位置,交通的便利以及未来的发展都是不用质疑的,想考虑在附近购房的刚需可以考虑,改善型客户谨慎。
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    碧桂园天麓
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 融创城 2018-11-20 15:23
    融创城首期地块位于十八里河路南、飞达路西,容积率3.0,占地48.75亩,楼面价2902元/㎡,于2018年10月份摘得该地块。
    大范围位于郑州南四环附近,目前周边已开发及待开发的楼盘分别有永威城、正商智慧城、绿地和振兴富田等项目,全部都是大规模项目,融创负责大王庄的城中村改造,同样是千亩大盘,项目规划2所小学、一所中学、一所高中还有部分商业。
    目前处于前期咨询阶段,一期规划5栋高层、4栋洋房。高层户型面积为90-140平(以两梯四户为主),洋房为128-140平(一梯两户),定位刚需偏改善,大王庄控规显示,住宅用地的容积率大部分都在3.0左右,对于城中村改造项目来说这个已经很不错了,周边规划有地铁4号线。
    这个区域曾经是以物流园和各种大型批发市场为主,一直给人的感觉就是老破小,随着永威城、绿地、绿都、正商的进入,这里已经成为一个新的区域,周边环境也多少有了点改善。
    但摆在面前的事实是,大王庄项目东侧为京广铁路,南侧为南四环,隔着南四环为郑西铁路及大面积的高压线,所以想日新月异,还是需要很长时间的,介意这点的请谨慎。
    目前周边均价14000左右,融创目前的楼盘分布于郑州北、东、西三个方向,所到之处,对周边的房价走势影响还是挺大的,据说首开惊喜很大,刚需可以持续关注。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 融创御湖宸院 2018-11-16 17:20
    融创御湖宸院二期即将开盘,位于桐柏路西、医院南路北,目前预售证已经公示,物业为融创物业,物业费住宅3.15元/㎡,商业6元/㎡,二期只有两栋楼,以两梯四户为主,与西侧的安置房混合开发,这个跟美景美境的情况是一样的,户型为92-131平,相比一期更偏向于刚需。
    优点:三环内,位置好,距离帝湖比较近,生态环境好。
    交通便利,5号线后河芦站通车在即,周边有BRT环线。
    教育配套、医疗、生活等配套设施都非常齐全。
    缺点:地块比较小,与安置房相邻(后期隔开了还好一点)
    对面为弘大医院,但周边老旧小区比较多,环境还是优点嘈杂的。
    融创目前在郑州扎摊不少,作为全国排名靠前的房企,目前让人看到的还是雷声大、雨点小的现象,交房品质并没有我们想象的那么好,但三环内新盘比较少,融创进入帝湖周边开发,还是挺让人期待的。
    穿插在老城区里的新楼盘,购买力主要以地缘性客户为主,这个楼盘也不例外。
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    融创御湖宸院
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 鑫苑金水观城 2018-11-16 10:52
    鑫苑金水观城位于金水路与未来路交汇处向北300米路东,属于宏光协和城邦的后续地块,占地68亩,规划7栋住宅,户型88平-148平,两房,三房,四房,覆盖不同人群。
    开发商为鑫苑集团,在郑州开发了鑫苑名家、鑫苑鑫城、鑫苑国际新城等项目,虽然现在鑫苑口碑不佳,但比起一些小开发商还是靠谱的。
    优点:最大卖点应该是位置了,这里可以说是金水环CBD最后一块住宅用地了,比邻未来路、金水路、中州大道三条主干道,交通便利,地铁1号线已通车,地铁5号线即将通车,规划地铁6号线,主城区稀缺楼盘配备新风系统、地暖、指纹密码锁、健康跑道、智能安防系统、三重归家大堂,周边配套设施十分完善。临近金水河,南侧、东侧都临河,最大限度地保证了户户观景。
    缺点:容积率高,但在主城区内想找个低密度楼盘,确实有点困难,户型偏狭长。
    首期释放价格19000左右,郑州主城区的新盘真的是越来越少,想置业在主城区,资金充裕一点的可以考虑。
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    鑫苑金水观城鑫苑金水观城
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 美盛北龙台 2018-11-13 13:03
    从杨金路一路向东走来,杨金路的各个路口目前已经被美盛北龙台的置业顾问所占领,清空购物车的大牌子相当醒目,11月10日,美盛北龙台在售楼部举行了一场穿越千年的唐文化盛宴。
    规划11栋小高层,除了临近徐庄东路的1号楼和12号楼为两梯四户,中间户采用通风连廊形式,其余楼栋全为两梯两户,最小户型为102平(三房)、最大为143平(四房),精装修,装修标准待定,据说如果跟周边的精装修项目相比,这个项目的标准只高不低,样板间预计12月份推出。
    项目的优点基本上和片区的一样了,懂它的人,怎么看怎么好,不懂它的人,跟其他片区一对比,就直接给省略了。
    缺点:地块狭长,形成不了很好的景观效果。
    整个片区的安置房比较多,虽然现在安置房跟商品房都是独立分开的,但整体居住环境肯定会有点影响的。
    据已交房入住的伟业龙湖上城业主反馈,北侧的军用机场起飞虽不频繁,但偶尔起飞一次,噪音还是挺大的,这个噪音别说中空三层玻璃,就是四层玻璃估计也没办法避免,至于编组站的影响是微乎其微的。
    周边配套短时间内是跟不上的。
    杨金片区一直是众说纷纭,但就目前形势来看,未来不会非常好但也绝对不会太差,毕竟有着北龙湖的光芒,能接受住这个价格的刚需和偏改善可以关注。
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    美盛北龙台美盛北龙台美盛北龙台
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 瀚海思念城 2018-10-31 16:43
    等了一年又一年,眼看2018年已过去,瀚海思念城还是没有如愿呈现在我们面前,紧邻国基路地块规划为商业和写字楼,后面住宅地块规划10栋高层住宅,容积率3.5,户型和沙盘均未公布,也就说明中间仍存在变数,原来透露的精装修,因为市场的变幻莫测,现在也成了待定,思念城所做的景观示范区目前围挡已经拆除,样板间正在施工中,预计11月份可以对外开放,如果一切进展顺利,明年上半年瀚海思念城这个北区最磨叽的楼盘应该是可以如愿开盘的,希望不要让大家失望。
    优点:地段、交通+环境,地铁4号线、2号线、7号线,距离北龙湖比较近,临近北龙湖,未来价值可期。
    缺点:户型和小区规划暂未公布,主要看户型设计是否合理,未来5年甚至是更长时间,周边都处于集中开工状态,反正是不得消停了。
    如果是毛坯,售价应该会跟周边持平,加上10月29日“新华社发布的消息中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,绝不会允许调控半途而废”明年的形式基本上一目了然,所以对于刚需和自主改善型客户,依然是好机会。
     
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 中海滨湖世家 2018-10-31 15:00
    中海项目一期位于月湖北路北、假日东路西,为惠济区特色商业区的储备用地,本应是碧源月湖的囊中之物,应是在2017年2月被中海动用十余个马甲公司摘得,因为种种原因迟迟没有动工,无法入市,传言退地、调整规划。
    10月31日,中海以案名悠然苑建筑工程规划许可证公示,看来中间所有的问题是解决了,地块容积率3.5,绿地率30.83%,规划5栋33-34层高层、2栋23层高层及6栋5-6层洋房,高层以2梯四户为主,采用分离式核心筒设计,边户为大三房,中间户为小三房,洋房以一梯两户为主,定位刚需偏改善,同样是高低配,符合郑州房地产市场规划的一贯风格。
    中海地产的实力就不多说了,中海建筑的子公司。
    这个区域算是惠济区的核心区域了,紧邻惠济万达商圈加上万科新开的商业广场,规划地铁2号线、7号线,周边学校、医院的配套也比较齐全,周边大部分的碧源月湖的住宅项目已交房或待交房,区域已经相当成熟,东侧为亚新的储备地块,再往东侧为万科天伦紫台一期,目前已经交房,周边还有郑州著名的黄河迎宾馆,毗邻月湖加上三所附近的自然生态,大环境还是不错的。
    项目北边临近北四环,北四环全程高架,带来方面的同时也带来了噪音的烦恼。
    据说是精装修入市,但目前市场大部分项目已经由原来的精装修改为毛坯来变相降价了,反正羊毛出在羊身上,这个位置,只要价格合适,还是值得关注的。
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    中海滨湖世家中海滨湖世家中海滨湖世家中海滨湖世家中海滨湖世家中海滨湖世家中海滨湖世家中海滨湖世家
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 亚新美好天境 2018-10-30 15:00
    本应该是伟业巴黎印象的后续地块,硬是被亚新活生生的给抢了,楼面价4370元/平,目前刷新了中牟县地块单价的新纪录。
    地块位于中牟县商都大道与兴安街交叉口西南角,占地60亩,容积率3,规划9栋高层住宅、一所幼儿园,这里是绿博园片区的南侧,但不同的是,这里已经属于中牟新城的区域了,周边有路劲国际城、碧桂园豪园、伟业巴黎印象等楼盘,配套基本上都是中牟县城的配套,商都路学校、中牟一高、中牟人民医院等,配套设施比起绿博园附近已经算是很成熟了,这里的楼盘以高层为主,容积率都在3左右,也大都是偏改善楼盘,附近可以享受郑汴中央公园和贾鲁河沿线的景观,未来环境还是不错的。
    同样属于亚新的美好系列,成品房交付,推出户型以90-130平三房为主,新中式风格,两梯四户,采用分离式核心筒设计,尽量保证所有户型享受最优的采光和通风,室内配备水净化、空气净化、噪音净化三大净化系统,全屋成品房建材均选用知名品牌,这样看来,从拍地到规划设计,这个楼盘都注定只能走中高端路线了。
    目前已经开始排号,购房者以本地改善客户为主,如果价格合适,发展潜力还是有的。
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    亚新美好天境亚新美好天境亚新美好天境亚新美好天境亚新美好天境亚新美好天境
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