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厚德载物 房产评论师

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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 龙湖雅宝·天钜 2天前
    龙湖雅宝天矩在售高层5#均价19000,洋房2#均价23000,毛坯交付,后期还有距离铁路线路较近的9#/10#和11#待售。
    实地探盘关于地铁:目前地铁线路有2号线二里岗站和5号线的城东南路站,其中城东南路站距离项目1.1公里左右,二里岗站因目前二里岗南街为断头路状态,还需要绕来绕去,修通之后也就是不到1公里的距离,这个距离已经算是名正言顺的地铁盘了。
    关于学校:二里岗南街有二里岗小学,玉城街和城东南路有五里堡小学,五里堡小学西侧为郑州管城外国语学校,隶属于郑州外国语学校集团,总体学校的情况就是不缺而且全为公力,但都一般,具体还要以划片为准。
    关于商业:周边众多老破小,满足基本日常生活需要还可以,大商业暂无。
    关于自驾交通:除了地铁和公交,自驾出行主要依靠主干道城东南路,其余皆为小路还有断头路,且周边全为居民区,所以早晚高峰期的拥堵应该是必然。
     一路沿紫荆山路—玉城街—二里岗街—城东南路一带,城市界面还停留在10年前,以老破小为主,所以物以稀为贵+区位价值,让夹杂在中间的龙湖雅宝天矩成了万花丛中一点绿,硬是开出周边老破小两倍的单价。
     中优时代之下主城区走的是精细化路线,老旧社区改造陆续进行,道路提升工程也在持续跟进,同时城东南路东侧佳田未来新城已步入正轨,农药厂地块后期也为住宅用地,所以周边城市界面早晚也是要更上一个台阶的,但以上这些也仅限于提升而已,管城区的改造和提升速度还是慢于金水和中原的。
    除了城市界面这个还可以改变的缺点以外,北侧陇海铁路是最大的劣势。
    管城主城2021年还将陆续有新盘推出,光明的新郑路金星啤酒厂和中储的城东南路陇海东路地块,竞争日益激烈,地缘主城改善也将有更多的选择,唯一的共同点就是价格居高不下成为区域的佼佼者,所以价格触及天花板投资请避开,更多的价值是自住。
    该盘追求品质的地缘性客户可以关注。
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    龙湖雅宝·天钜龙湖雅宝·天钜龙湖雅宝·天钜龙湖雅宝·天钜
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 碧桂园天悦湾 2021-04-14 15:16
    碧桂园西区湾系产品-天悦湾位于高新区西三环与五龙口南路交叉口东北角,61.735亩,容积率4.0,为老俩河村改造项目,同时也是碧桂园西湖的一部分,规划3栋18层小高层、4栋32-34层高层及1栋幼儿园,户型面积89-143平,涵盖小三房、三房和四房,预计6月份左右入市。
    地块指标条件:
    1、依据有关政策,结合市场需求,优化供应结构,宜优先规划设计中低价位、中小套型普通商品住房。
    2、该地块为老俩河村民安开混合住宅兼容商业用地,安置老俩河村民村集体经济用房面积32831平方米,该部分房屋不得进入一级市场销售。
    安置区应该为项目的西北角位置,与商品房区域单独隔开管理。
    优势:
    1、区位价值,西三环以东,标准的三环内,在中优趋势之下,区位价值凸显,周边除建业盛悦府外,老社区多新盘少,品牌楼盘更是没有,所以在主城区改善盛行的年代,天悦湾的出现恰到好处。
    2、交通,西临西三环,南临五龙口南路,北临东风路(未来直达高新区),交通比较便利,同时也是名正言顺的地铁盘,电厂路与东风路交叉口在建有地铁8号线2024年底前通车。
    3、与西区的门面西流湖及雕塑公园一路之隔,生态资源比较丰富。
    缺点在于:虽属于三环内五龙口片区,但这里是高新区中原区的交汇处,各种刚需盘扎堆,目前的居住环境真的很一般。
    西侧临路楼栋西三环带来的噪音和粉尘请注意。
    虽为西湖项目的一部分,但已完全偏离核心区域,更像是独立自成体系的单独项目,三环沿线区域新盘只会越来越少,地缘性客户的福音,可以关注。
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    碧桂园天悦湾碧桂园天悦湾
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 碧桂园天玺湾 2021-04-13 18:20
    碧桂园天玺湾位于杨金路南、博学路东,规划6栋洋房、6栋小高层及1栋幼儿园,项目已开工,户型区间为洋房一梯两户143平三开间朝南,小高层两梯四户和两梯五户面积为76平(两房)、104平(三房)、117平(三房)、129平(3+1房),精装修交付,高低配设计,小两房起步完美与香麓湾错开竞争,预计6月份首开,对外释放价格小高层18000左右,洋房20000左右。
    卖点:
    1、凡是与贾鲁河沾边的楼盘都打上了河景房的标签,从尔湾、香麓湾、广汇湾再到天玺湾,该地块更是从土拍就关注度较多,碧桂园也是将贾鲁河这一优势发挥到最大,小高层西边户全为客厅朝西大横厅设计,另外在博学路规划有专门人行出入口。
    2、区位价值,纵使鸿园片区在路网不通、缺商业、缺配套的情况下,依然夯实小高层17000-18000、洋房20000的均价,原因无非就是低密度、改善云集更显纯粹,潜力主要在未来。
    3、曾有传言金水区优质教育资源将陆续往金水北区及科教园区倾斜,所以关于鸿兴路中学的种种应该也是一个卖点,目前已明确该学校为省实验托管学校,如何托管由省实验进一步官宣,可以参照正弘澜庭叙内的郑州四中实验学校,新学校zf投资建设,名校集团全权管理。
    但天玺湾北侧还规划有中学教育用地,如后期对面学校投入使用,天玺湾更大的划片可能在对面而非鸿兴路中学,不过无限可能,传言鸿兴路未来为寄宿制学校金水区也是寄予厚望,值得赌一把,哪怕是距离上的优势。
    劣势:
    杨金路未修、金城大道未修、博学路未修,周边大部分的交通要道还都停留在纸上,各种断头路随处可见,交房之际周边路网能跟得上已经是万幸。
    配套也是各种短缺。
    改善的区域,天玺湾小面积段占比不少,加之碧桂园高周转的一贯风格,应该关注度比较高,为更多进驻鸿园片区的人群提供上车的机会,潜力主要体现在未来,请做好长线准备,另外选择碧桂园就要对品质作出让步了,鸿园片区净地也是越来越少,可以关注。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 裕华会园 2021-04-12 21:08
    惠济北的刚需项目—裕华会园位于江山路与纪元路交汇处,目前在售房源88平13500元/平,131平12500元/平,洋房140平17500元/平,毛坯交付,2022年6月份交房。
    与绿都青云叙同属于惠济区天河路西板块,但从气势上各方面已完美被其秒杀,目前能称得上优势的只有:
    1、价格,这应该是惠济北区北四环南目前上车成本最低的楼盘之一。
    2、在户型一般、开发商一般众多一般的情况下,目前的交通也勉强算得上是优势,西临江山路,北邻英才街(可直达花园路),周边还有开元路和天河路,自驾不成问题。
    地铁2号线最近站点为贾河站,距离项目2.8公里的距离,开车也需要几分钟的时间,已远远超出地铁盘的辐射范围;未来天河路上规划3号线二期北延长线应该会在天河路纪元路附近设站,这才算是项目最大的地铁福利,不过该地铁线路最快会出现在第四批建设行列,通车最快也是2025年以后的事了。
    劣势:惠济区的发展史从英才街一带转移至文化路开元路周边再次转移至天河路沿线,目前天河路以东为发展主力处于快速发展阶段,但各种配套依然是比较欠缺,所以天河路以西就只有一言难尽了,无配套无规划,周边以经济适用房、安置房及不知名社区为主,乡村气息比较浓郁的,无城市界面而言,环境有待改善,学校目前以薛岗小学、杜庄小学为主,后期北侧有青云叙规划的学校但未必能上,商业短时间内更是不用想。
    靠价格来刷存在感,不是竞品太多,也不是竞品太强,实在是目前这个位置和配套太过于鸡肋,最西侧的两栋洋房更像是为了凑改善而来的点缀,洋房非地缘客户勿扰,高层属于能上车的价格,对品质无过多要求的刚需可以考虑上车。
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    裕华会园裕华会园裕华会园
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 建业花园里 2021-04-12 10:51
    尘封已久,最后一期来袭,这注定又将是惠济北区的又一王炸项目,目前工地未开工,新售楼中心位于郑州师范学院(东校区)东门对面,预计最快6月份左右对外开放,产品国庆节前后入市,以大三房和四房为主,抛开原来的花园里系列,重新定义风格和配置,定位改善和刚改,继续主打教育和省实验学校英才小学和中学签署协议,对外释放价格2万+。
    三大标签:教育+贾鲁河+区位价值,不愁卖是肯定的。
    关于问题有以下几点:
    1、地铁,周边最近地铁线路有2号线已通车,其中站点金达路站距离1.3公里步行20分钟左右,金洼站距离1.2公里步行17分钟左右,这个距离已经不能称之为地铁盘了,但还好都在地铁辐射范围之内。
    2、学校,这也是该盘最大的杀手锏成功抓住购房者的心理,在教育资源比较匮乏的惠济区已经成长为绝对的佼佼者,虽然为私立但也是家长挤破头想进入的学校,问题在于该盘为学位房而非学区房,学位用完之后,与该学校就只有距离上的优势了。
    3、文化路英才街交叉口为商业万科美景广场,花园路英才街交叉口为即将开业的新城吾悦广场加之地铁口,还有文化路到荷花街英才街北全为郑州师范学院区域,英才街南有国基大学城及思念食品厂还有部分宿舍,住宅有花园里、天地湾和保利海上五月花,周边的这个配置和这个人流量早晚拥堵应该是常事。
    虽然建业的品质每况愈下,但物以稀为贵,这是惠济区英才街区域为数不多的住宅用地,有条件的完全可以考虑上车。
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    建业花园里
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 逸珑居 2021-04-09 16:59
    金水北半路杀出来个“逸珑居”。
    位于花园北路东、三全路南,30亩,容积率2.49,规划1栋25层高层、1栋17层高层、1栋8层洋房、2栋5层洋房、2栋配套用房及1栋2班幼儿园,共277户,高层为两梯两户,洋房为电梯直接入户的一梯两户设计,其中90≦套型建筑面积≦130平的48户,130≦套型建筑面积≦150平的95户,150≦套型建筑面积≦180平的34户,大于180平的100户,在动辄控制在144平的面积段,这个大户型占比为主的户型确实喜人。
    该地块即为原河南威佳汽车贸易有限公司4S用地,同时也是2013年二者的纠纷地块,开发商河南富凯置业有限公司成立于2002年,成立早,但为不知名房企,名下可参照既往楼盘几乎没有。
    特点:
    1、位置,花园路三全路,地铁2号线柳林站,金水北区域距离金水自贸区及北龙湖都较近,区位价值无敌,如果这个位置给万科等一线房企,房价可能就直逼两万了。
    2、在这个注重品质的年代,深知自身品牌不足,率先引入第一服务控股(第一服务控股为港交所上市企业,同时也是港股绿色科技物业第一人),带来绿色科技系统整体EPC合作模式,为项目品质助力,提供绿色科技精装豪宅。
    劣势:
    1、周边为茶城、奥斯卡和大量的4S店,东侧为柳林村陵园,花园路至中州大道沿线还处于快速发展和改造阶段,以经济适用房、老旧小区和无品质社区为主,城市界面一般,整体环境还有待改善。
    2、开发商水平一般且地块较小。
    3、周边学校有中州大道小学、农科路小学国基校区和金水区艺术小学,但都距离较远。
    虽改善的面积和定位,但只怕是刚需买不起,改善看不上,大概率应该会以低价走量,能买的只有价格和位置,请谨慎。
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    逸珑居逸珑居
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 中海湖滨世家 2021-04-09 10:40
    中海湖滨世家二期住宅在售仅剩118平和128平房源,其中118平特价13800元/平,128平14500元/平,精装修交付,预计2023年12月份交房;公寓产品为层高3米及层高5米多的小户型和LOFT产品为主,户型面积40平左右,预计五一前后入市。
    中海作为出了名的成本节约专家,明知产品平平、户型平平、精装平平,故而从开盘至今一直低调宣传,价格也是片区友好价,相比一期,二期更具刚需性。
    目前最大的卖点只有位置和配套:
    1、所处位置是惠济区当之无愧的第二成熟区域,周边的碧源月湖住宅大都已交房,临文化路、开元路和北四环,地铁7号线文化北路北四环在建站点,已通车的地铁2号线文化路开元路站点距离项目约1.5公里左右;
    2、学校有郑北一中中学部和郑北一中小学部,但全为私立,特点就是难进且学费贵,非普通家庭所能承受;商业有惠济万达;医院有惠济区人民医院,除以上配套外,区域还有月湖公园及东风渠。
    总之配套齐全+生态环境,在大北区绝对算是集万千宠爱于一身的区域。
    美中不足的是该区域无规划公立学校,暂时划片至北四环北东赵附近的银山路小学,这个目前是一大缺陷。
    另一劣势:三栋住宅被一圈公寓包围,就算是二者再好的硬隔离,舒适度也大大降低,还有北侧北四环高架带来的噪音干扰。
    位置好,价格低,对品质不要有过多期待,在不考虑学校因素的情况下住宅刚需完全可以上车。
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    中海湖滨世家中海湖滨世家
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 万科翠湾中城 2021-04-08 17:59
    惠济区2021年三大王炸项目之一—万科老鸦陈备案名已确定为翠湾中诚翠澜园、悦曦园和琼曦园,容积率4.2,这是万科众多郑州项目当中为数不多的好位置地块,同时也是万科在郑州市场的首个主打人居生态的第四代住宅项目,目前正在进行前期招标工作,部分地块已动工,部分营销人员已就位,最快下半年入市。
    位置确实是毋庸置疑,地处郑州西北区域,紧邻炙手可热的金水北,三全路、江山路、京广快速路全为交通主干道,且江山路和三全路都在十横十纵整治改造之列;地铁3号线、4号线(已通车),贾鲁河,规划有学校和商业,加上万科品牌,具备大盘特性,不排除这将是万科打造的又一类似万科城的千亩大盘,最重要的这是在万科江山府清盘之际,万科斥资14亿高价加码项目,所以意义也是非凡。
    区位价值+位置+交通+品牌已全部配齐,以上几点都促使该盘未售先红,关注度倍增。
    最大 的短板在于:
    1、学校,在本就教育资源比较匮乏的惠济区,周边的学校最近的为惠济一中,其余还有郑州市十二中学、长兴路实验小学和江山路第一小学,除此以外还有陈中实验小学但为私立不参与划片,总体来看学校都很一般,老鸦陈项目京广快速路东区域共有7块教育用地,希望能如万科城一样引入优质教育,改变教育荒漠这一现状。
    2、周边众多房龄较长的老旧社区,居住环境急需改善,未来该区域的城市面貌颜值提升只有依靠万科了。
    三环沿线的硝烟还在蔓延,网传精装18000左右的均价,首开性价比较高,可以重点关注。
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    万科翠湾中城万科翠湾中城
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 大正·水晶森林 2021-04-07 18:20
    大正水晶森林为高新区贾庄改造项目,总占地面积800余亩,其中商品房分四期开发,一期目前仅剩几套三房、四房房源,均价13000左右,预计2021年6月底及2021年12月份分批次交房;二期位于冬青西街与须水河西路西南角,143亩,容积率3.6,规划17栋33层高层住宅,计划4月10日首开5#和6#,其中5#为两梯四户,6#为三梯六户,全为通风连廊设计,户型面积为89平、99平和115平,毛坯交付,物业签约为金地物业,继续延续一期的高颜值大面积玻璃铝板外立面,对外释放价格12500左右。
    属于西四环西高新新区科学大道南区域,北邻科学大道,南临梧桐街(向东直达高新老城),周边还有红松路及须水河东路,以上几条道路全为项目周边的主干道;科学大道目前有部分公共交通,除此之外科学大道还在建有地铁8号线站点,距离项目800米左右,预计2024年底前通车,这也意味着地铁开通时间与二期交房时间相差不大。
    关于学校:整个项目规划两所初中、两所小学,目前已经确定的有郑州留馀外国语学校,位于水杉路西侧、冬青西街北侧,占地22595㎡,设18班,即为原规划的冬青街中学初中部,计划2021年9月投入使用;另一所中学为1期合欢西街和紫竹街交叉口,暂定为高新区第三中学,计划2021年下半年开工建设;另外两所小学分别位于二期的北侧和其西南角。
    目前其他的生活配套主要依托于科学大道北的万科城。
    卖点主要来自于:
    1、须水河带来的绝佳生态资源和无敌景观
    2、一期实打实的交房品质及景观。
    若不是以上两点加持,在对面万科城的强大光环之下,大正小开发商的背景,注定这只能是一个靠低价走量的刚需盘,然而大正硬是靠精细化低调完美逆袭,二期应该不会超越,能继续保持就可以了。
    劣势在于:创新大道、科学大道、梧桐街、西四环区域,除了万科城两个小地块、企业公园及水晶森林,其余全为大面积的厂房,居住环境还有待改善。
    四环外,这也算是上车成本较低的一个区域,发展成熟周期要短于双湖科技城,可以关注,但这个价格应该还是有一定压力的。
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    大正·水晶森林大正·水晶森林大正·水晶森林
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 万科·山河道 2021-04-07 10:28
    万科山河道,为洛达庙改造项目,总占地139亩,分四期开发,目前在售为一期,仅余4套127平房源,精装修交付,均价17500,另外还有国信团购2号楼毛坯房源在售,均价16500左右,预计2022年底前交房,二期位于一期的西侧即万科公园的后面,最快下半年入市。
    当之无愧的2020年中原区改善红盘,总体老城区的区位价值和位置都没问题,万科品牌价值也没问题,品质虽没落地但从既往万科落地的产品来看,问题也不大。
    该盘最大的问题在于:
    1、位于项目东南角的8号楼公租房后期如何与商品房分开管理,关于这个问题虽然万科已明确表示会进行硬隔离,公租房单独出入与商品房互不影响,但纵观众多案例,一点影响没有是不可能的,现在只能寄希望于万科将这种影响降到最低。
    2、学校问题,项目配建伊河路小学山河道校区,最快2022年9月份投入使用,中原区NO,1伊河路小学如同金水区纬五路一小一样遍地开花,几乎独霸中原区教育体系,名校的光芒已经愈减愈弱,总之一个好学校的教学质量来源于好生源+好家长+好老师,新学校绝不是挂个名校那么简单,教学质量还需时间来沉淀。
    3、地铁问题,目前周边有地铁5号站点,距离大概2公里左右,这个距离已不能算是地铁盘,只能寄托于2022年底通车的地铁10号线华山路站了。
    东侧为昆仑望岳,北侧为二砂项目,后期规划有住宅,这个区域肯定离不开改善,所以这周边也将是中原老城改善住宅比较集中的区域,区位价值+万科品牌,该盘依然可以重点关注,目前好房源只有静待二期了,二期目前没有别的信息,但在中优发展的格局下,主城区的价值日益凸显,唯一可以确定的就是未来价格依然将是周边的佼佼者。
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    万科·山河道万科·山河道万科·山河道万科·山河道
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