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厚德载物 房产评论师

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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 美盛教育港湾 18小时前
    美盛教育港湾总占地1600多亩,由24个地块组成, 6月1日启动预存排号,交5000抵20000,建筑工程规划许可证已经公示,预计8月底开盘,价格待定,交付标准是介于毛坯与精装修之间的。
    首期地块位于国基路与丰庆路东南角,与即将开业的YOYO  PARK仅一路之隔,南侧的安置房已交房,在众多安置房的交房品质中,还是不错的。
    首期地块容积率5.99,一期为11栋住宅,二期为3栋公寓写字楼及商业,总规划户数2655户,地下机动车停车位2658辆,车位配比1:1,有二栋住宅是东西分布的,两梯四户,两梯五户为主,整体偏刚需。
    国基路与丰庆路黄金地段交叉口,虽不是家门口的地铁房,但丰庆路与三全路交叉口有4号线(在建)、文化路国基路有7号线(规划中),算是在覆盖范围之内,国基路及丰庆路上的多条线路,基本上可以带你去到郑州任何你要去的地方,跟天麓一样,占据绝佳位置的刚需刚改住宅。
    其他的都不重要,教育才是整个项目的重中之重,纵观周边,小学应该只有中方园小区里的中方园小学和国基路北侧的四月天小学,而且中方园小学为私立小学,周边成熟社区较多,公立四月天小学早已人满为患,所以教育港湾是带着使命有备而来的,教育用地260亩,11所幼儿园,5所小学和2所初中,将引入外国语中学、纬五路一小和文化路小学,以上均是名校,能否真正引入就要看美盛的实力了。
     
    周边新盘较多,竞争也比较激烈,各有特点,美盛以刚需为主,对于比较追求品质和舒适盘的改善性客户,建议放弃,地缘性客户和投资客建议考虑。
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    美盛教育港湾
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 锦艺金水湾 2019-06-22 11:10
    沉寂多年的金水北区商业,未来几年将如雨后春笋般慢慢浮现出来。
    金水湾自带40万方大型商业综合体金水锦艺城目前已经开始施工,预计最快2021年底开业,位于连霍高速南侧,文化路与龙门路交叉口,由6栋超高层建筑组成,2栋高100米,2栋高140米,还有两栋145米,商业设计有美国RTKL大师担纲设计,设计的作品有深圳、成都万象城、联想全球总部园区、上海闸北苏州河、北京中融信托大厦、郑州还有有名的正弘城,正弘城现在已经成了网红打卡地,超前的设计,带走了花园路农业路很大一部分客流量,金水锦艺城商业定位为“微度假场景及重度体验业态的水文化主题商业中心”,集购物、餐饮、休闲、童乐、社交、文艺范为一体的生活中心,所以未来的商业效果还是值得期待的。
    开发商锦艺集团,向来以教育和商业为特长,项目以大盘为主,开发过的中原锦艺城和新郑龙湖锦艺城都已经成了周边地标性商业综合体。
    虽然同为金水湾的锦艺城,但对于一期、二期、三期业主来说,因本身地块较为分散,中间需要跨越贾鲁河和连霍高速,周边住宅项目有已经交房的瀚宇天悦、琉璃寺安置区,待建的有文化路对面的绿地云都会等,再往南就涉及到三全路、国基路了,尽管美盛、瀚海、张家村都规划有大型商业,但那都是未来5年左右的事了,相比金水锦艺城还更实际一点。
    地铁7号线在文化路和龙门路规划有站口,金水北区超高建筑不多,锦艺城靠近连霍高速,北侧为贾鲁河,自然空间与商业空间有机结合,作为中原锦艺城的升级版不知会不会成为北区的地标性建筑。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 碧桂园天麓 2019-06-21 15:11
    碧桂园天麓和万科民安江山府的定价直接将北三环国基路一带的新房拉进了2万一平的时代,不知成交价格和去化率的真假,但国基路2019年5盘联动,这里都将成为焦点,引人瞩目。
    金水北区,从位置上看,这里已经算是市中心,花园路、中州大道、北三环,地铁2号线、4号线还有规划的7号线,作为一个成熟的城区,三环内土地供应量随着城市的框架不断拉大,供应量是越来越少,新盘也是可选择性少,但这里的交通、生活配套都不用经过漫长的等待成熟期,大多数的规划都是看得见摸得着的,而不是像新区一样,未来的宏伟蓝图还需要从图纸上一步一步落实到位,这是新区无法比拟的优势,纵观城市的发展规律,未来主城区的价值将充分被体现出来。
    天麓作为沙门的城改项目,在售地块为唯一一块单独在花园路东侧的地块,1#、2#已首开,均价20000元/㎡。
    目前工地在热火朝天的施工中,原本从21世纪社区穿过国基路向北的高压线在这一块貌似已经改成了地下工程,周边被御府三号、21世纪社区、天伦琥珀名城、家和万世所包围,向东即为北龙湖,距离刚刚好,周边人流量比较大,国基路拥堵也经常是常事,所以居住体验应该一般。地铁2号线、4号线交叉,双地铁,4号线开通应该在交房之前。
    定位为碧桂园“天”字系产品,天字系在之前,对我而言,各种标准都流露出精细、高大上来,但目前到了郑州都已经自动降低标准了,一切都要看后期交房了。
    地段、地段、还是地段,一个中规中矩的刚需、刚改项目。
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    碧桂园天麓碧桂园天麓碧桂园天麓
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 碧桂园国控天誉 2019-06-19 11:33
    水深火热的杨金片区
    金水科教园区杨槐城中村改造项目可供开发地块为360亩,商业用地3块75亩,住宅用地4块285亩,碧桂园国控天誉为一期项目,占地97亩,这是几经移主,经历过万科、融创,最终由碧桂园负责开发。
    一期即将交房,后期土地开发迟迟未有动静,中间曾传言国控跟远洋合作开发剩余地块,但最终都无疾而终。
    目前传言正在跟豫发谈合作,虽然没有官宣,但基本上已经得到证实,国控旗下的上尤置业已由红树林置业100%控股,而红树林置业背后股东为豫发集团,大致可以理解为豫发集团要进军杨金片区。
    杨槐紧邻中州大道,这是一个身在杨金片区,但更多把它拿来跟尚悦居、保利海德公园、正弘府相对比的楼盘,也算是片区里位置比较好的,安置房主要位于金城大道以北,规划一所小学,位于杨槐路和新城北路西北角,目前已经开始招生,为金水区艺术小学金科校区,跟三全路柳林的金水区艺术小学为一体系,据说生源和口碑还可以。
    交通,地铁暂无,公共交通现有263路、131路和275路。
    对面为金水科教公园,但因为修迎宾路高架,已被破坏一部分,北侧为贾鲁河湿地公园。
    但机场的噪音在所难免,北侧的污水处理厂,总有那么几个不如意的地方。
    豫发集团成立于2000年,是一家集商业地产、产业地产、住宅地产、文旅地产、教育地产多元化发展的综合性企业,目前主要在郑州、商丘、漯河等地发展,郑州港区的项目比较多,口碑还不错。
    希望豫发的到来,让一切都尘埃落定。
     
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 盛润运河城 2019-06-12 17:41
    盛润运河城是二七新区贾砦城中村改造项目,总占地1300余亩,体量较大,涵盖住宅、商业、公寓等,是一个大型的城市综合体项目,以郑西铁路客运专线为界,分为南北四大部分进行开发:
    第一部分位于郑平路以东、郑西铁路客运专线以北、渠南路以南、区界以西区域。
    第二部分位于南水北调运河以南、郑西铁路客运专线以北、京广南路两侧区域
    第三部分位于鼎盛大道北、大学路东、郑西铁路客运专线以南、望月路以西区域。
    第四部分位于望月路与鼎盛大道合围东南部二七区界范围内部分区域。
    投资力度及开发力度,在郑州城中村改造过程中都属于比较大的一个,基本上跟北三环的陈寨和庙李有一拼了,目前已经摘得住宅地块为鼎盛大道北、望桥路东,72亩,容积率3.0,均价13000左右,位于大学南路东侧的配套商业用地18年3月也已摘得5块。
    坊间传闻较多,因体量较大,盛润资金压力也比较大,有意寻找合作伙伴共同开发,金地、绿城都在传闻范围之内,最终,尘埃落定,官方得到证实,18年3月份摘得的5块商业地其中三块34、35、36,将由绿都地产进行开发。绿都地产是宇通集团的关联企业,目前开发的项目已经分布于上海、苏州、杭州、合肥、南京、南通等城市,郑州开发的楼盘主要分布在管城区,实力还是有的。
    二七新区是由南北大运河带动起来的新区,与主城区一路之隔,是主城区的自然外溢区域,不算偏远,总体来说,区域有点偏刚需,目前周边有康桥康城、绿地湖滨国际城等项目,
    地铁规划有7号线、9号线和15号线,但对于项目都还是有段距离的,自驾有大学路、京广快速路还有即将通车的南四环,二七区运河城实验小学目前已经投入使用,周边有盛润集团打造的运河城公园和南环公园,自身配套有商业中心。
    二七新区一直是存在感比较弱的地方,除了大环境有点嘈杂外,目前这里价格还是一片洼地,目前已进驻的开发商有融侨、旭辉、招商、绿地、康桥、万科等,希望绿都和盛润的联姻,能创造辉煌。
     
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 绿城滨河储备地块 2019-06-11 19:01
    万众瞩目具备绿城纯正血统的明月滨河项目重磅袭来,规划批前公示。
    容积率1.99,绿地率42.03%,规划22栋16-17层住宅及一栋6班幼儿园,总户数为1268户,地下车位为1540辆,地面应急消防车位17个,地面非机动车停车位1308辆(主要分布于小区西大门左侧17#、22#、21#、20#附近),地下带充电非机动车停车位748辆(位于1#、2#、3#、6#、9#、12#、13#、17#地下夹层),能否做到标准的人车分流,主要要看后期的物业管理了。
    绿城品质,绿化率达到42%,超大楼间距,户型小三房起步,以两梯两户大三房和四房为主。
    1#、2#、3#、9#、10#、16#、17#、22#设计为两梯四户,边户为三房两卫,中间户为小三房。
    4#、5#、6#、12#、13#、19#、20#、21#为两梯两户,三房两卫。
    7#、8#、11#、14#、15#、18#为两梯两户,四房两卫。
    户型设计比较符合当下市场需求,也比较符合北方人的习惯,基本上每户都是南北通透,因为面积受限,最大户型不超144,对于喜欢大HOUSE的土豪们有点遗憾了。
    滨河号称是继北龙湖之后的第二个改善集中地,低密度,周边多为净地开发,绿城也毫不例外,南侧为金辉地块,东侧为海马项目,北侧为金地,西侧为国际医院,地块方正,虽然规划有部分小三房,但大三房和四房占比较大,标准的改善性项目,预计下半年入市,各种规格都未对外公布,未售先红。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 保利海德公园 2019-06-11 10:37
    保利一举拿下刘庄、柳林、杓袁几大城中村的改造,可谓是大手笔,总占地面积2265亩,涵盖住宅、商业、教育、综合体,其中商业主要集中在连霍高速南花园路魏河两侧。
    目前售楼部已经开放,2号院和3号院处于待售状态,1号院的1#、4#、5#、8#预售证已经公示结束,即将开售,物业为保利物业,虽为一级物业,贵为国资委管理的大型央企,但口碑平平,物业费为2.98一平,周边正弘府为2.98一平,尚悦居为2.7一平,天誉为2.98,天麓同样也为2.98,也就是说这个价格基本上已经成为主流了,希望物有所值吧。
    因为马头岗机场的存在,清一色的小高层,低密度,户型从刚需到改善,覆盖不同人群,也是符合当下市场需求的,这里还曾是一代郑漂梦想起航的地方,三环周边新房已经很少,就算是有价格也已经水涨船高,所以遵循买房三大原则可租、可售、可住,四环周边将成为置业的集中地。
    优点自然也是不言而喻了,贾鲁河、低密度,未来的位置和地段。
    缺点:西侧的油库未来将改为绿地,但十年以内搬迁的可能性不大,说是地铁盘,但也仅针对个别地块,有些地块对于地铁还是遥不可及的,短时间内的各种配套都处于匮乏状态。
    开盘在即,不期待会有大惊喜,但房子没有好坏之分,适合自己的才是最好的。
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    保利海德公园保利海德公园
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 融信朗悦·学院府 2019-06-05 16:56
    郑政高出(2019)1号位于高新区梧桐街北、梅林路东,容积率3.5,建筑高度100米;
    郑政高出(2019)2号位于高新区紫檀路东、杜英街南,容积率2.0,建筑高度60米;
    郑政高出(2019)3号位于高新区梧桐街南、梅林路东,容积率2.0,建筑高度6米;
    郑政高出(2019)4号位于高新区梧桐街北、金柏路西,容积率3.0,建筑高度80米,商业地块;
    郑政高出(2019)5号位于高新区科学大道南、金柏路东,容积率3.5,建筑高度100米,安置房用地;
    郑政高出(2019)6号位于高新区杜英街北、红杉路西,容积率3.5,建筑高度100米,安置房用地。
    昨日土拍,融信朗悦置业以18.2亿的价格独揽以上6个地块,这是融信集团和朗悦置业共同出资成立的公司,作为二者合作项目千亩大盘融信朗悦学院府的后续用地。
    这是高新区张五砦社区改造用地,整体占地面积1000多亩,以金柏路为界,包括安置房地块,分10个地块开发,规划有住宅、公寓、写字楼、酒店、商业,小区内部规划有幼儿园、2所小学和2所中学,位于西四环以西、科学大道以南,双湖科技城的西南侧,再往西就是郑州的绕城高速了,距离高新区的主城区和双湖科技城的发展核心区都还有段距离,位置上稍微有点偏了。
    目前售楼部已经建成,但暂未对外开放,据说下半年临近化工北路的几个地块会先入市,规划以高层、洋房和小高层为主,低密度,最高容积率为3.5,主打刚需和改善,目前周边在售的楼盘有中海万锦熙岸、大正水晶森林,短时间内周边的交通还是挺令人糟心的,希望未来能有所改进,毕竟北面为高新区zf重点打造的双湖科技城,
    朗悦置业开发的有公园道一号和公园府项目,高新区一直是它的主战场,特色以商业和教育为主,口碑中规中矩,融信为闽系开发商,在郑州有奥体世纪和江湾城,已交房项目暂无,所以口碑只能交给未来了。
    千亩大盘,两个开发商也算是强强联合了,高新区目前也是新盘比较集中的地方,看未来,地缘性客户又多了一个新的选择。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 蓝城玫瑰园 2019-05-31 19:46
    蓝城玫瑰园位于白沙组团雁鸣路(凤栖路)与绿博大道交叉口西南角,总占地150亩左右,分三个地块开发,涵盖商务公寓、小高层(8-11层,面积段为127-170平)、洋房(5-7层,134-236平)、叠墅(250平左右)和商业。
    开发商为聚金实业,蓝城代建,后期物业也为绿城物业,最小户型为小高层的124平,不像别的楼盘,虽然规划有洋房和叠墅,但还有100平左右的小三房混在一起,这个楼盘就更纯粹,户型从124平起步,而且大户型居多,定位更纯粹,纯改善住宅,直接把一些客户拒之门外。
    地铁8号线已经确定走向,郑汴物流通道(绿博大道)与凤栖路有一站点,标准的地铁盘,斜对面的省实验中学初中部和高中部已经确定,虽然是划片,一切都是未知,但总归是利好,西侧是福晟白沙地块,北侧为蓝城诚园,西侧为大面积的医疗用地,有肿瘤医院郑东分院(主要以康复疗养为主),还有北大(郑州)医疗产业园。
    白沙在某种意义上虽然没有绿博片区密度低,但这里是郑东新区外溢区域的首选地,目前周边楼盘有象湖一号、星联御象湖、星联湾、蓝城诚园等,住宅项目还是挺多的,未来居住氛围比较纯粹,还有贾鲁河的自然景观,生态环境也可以。白沙的大部分楼盘以高层为主,这里是为数不多的低密度小高层楼盘,而且白沙现在住宅用地已经不多,无奈项目一拖再拖,现在预售证也没有拿到,真是让人等的花儿都谢了,品质只能交给未来去检验了。
     
     
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 万林东方富田(马林村改造) 2019-05-31 13:37
    万林东方富田项目总占地660亩,分5期开发,产品涵盖洋房和小高层,目前有预售证的为贰号院和叁号院,贰号院为永兴路北、经五街西,物业费为(6-9)住宅3.5元/㎡,15层为2.7元/㎡;叁号院为金宝路北、经五街西,物业费为6层住宅为4元/㎡,15层为3.5元/㎡,物业公司为郑州市源纬物业管理有限公司,东方宇亿旗下公司,不明白的是同一个小区、不一个院为什么物业费还会有差价呢。还有代入市的位于永兴路南、经五街西的商业地块,命名为万林阁,以商业和公寓为主。
    这是科教园区马林城中村改造项目,位于杨金路和慧城环路两侧,安置房主要在慧城环路的西侧,商品房主要在东侧,项目内部规划两所小学,昨日土拍,位于永兴路南、慧科环路西的土地,也被万林置业以起始价摘得,作为项目后续用地,北侧为待售的福晟九州府,东侧为康桥东麓园,未来慧城环路是要跟北龙湖贯通的,位置不错,但跟周边的比起来,基本上没啥优势,卖点不多,估计只能在价格上占点优势了。
    万林置业是登封东方宇亿置业控股的公司,这是郑州的第一个项目,无作品可对比,好坏只有待交房之后客户来评价了,据说,现在这个项目是跟东原合作的,如果是这样,后期应该会有点看点。
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    万林东方富田(马林村改造)万林东方富田(马林村改造)万林东方富田(马林村改造)万林东方富田(马林村改造)
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