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厚德载物 房产评论师

不求最好只求更好

  • 房产评论师
    厚德载物 点评 万科世曦 21小时前
    万科世曦位于农业路沙口路东北角,与亚新美好城邦相邻,这是继世阶之后,万科在金水区的又一占据主城核心区的项目。
    占地面积45亩,总建筑面积约16.5万方,商业约2800平米,规划9栋高层,绿化率25%,容积率5.19,户型为89平、96平、117平、142平,主力户型为96和117的三房,以两梯四户、两梯5户为主,目前已首次开盘,精装修交付,定位刚需和刚改。
    装修标准沿用万科大都会风格,全屋新风、地暖、净水系统、德国汉斯格雅花洒、杜拉维特洁具智能马桶、美国摩恩花洒,还有隔音效果比较好的日本YKK系统窗,据说装修标准3000元每平,羊毛出在羊身上,这个价格听听就行了。
    除了园区外的万方楸树公园,园区内部设有泉曦、涟漪、林涧、曲庭、影丘五大主题公园以及1500平的全龄生态儿童生活区。
    位置成了最大优势同样也成了最大的糟点,出门皆是错综交横高架,农业路高架、京沙快速高架,虽然为了避免噪音,与高架相邻建有楸树主题公园,但川流不息的车辆带来的噪音还是不可避免。周边的环境也成了另一个劣势,除了亚新美好城邦外周边以各种家属院为主,品质盘较少,再往西侧为全国最大的编组站,而且还处于惠济区、中原区、金水区的交界处。
    总之这是一个利弊均衡的项目,相比周边新盘,万科品牌还是略占优势的,房子没有好坏之分,适合自己的才是最好的,刚需、刚改、地缘改善可以重点关注。
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    万科世曦
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 嘉里中心 1天前
    等了好久还需接着等的嘉里中心,规划证自2019年公示之后暂无新的进展,唯一能表明项目顺利进展的是工地目前处于热火朝天的施工阶段。
    总建筑面积30万平方米,设计为酒店+写字楼+住宅+商业的综合体。包括一栋五星级酒店、一栋5A级高档写字楼、三栋高层住宅及部分附属商业,这里属于郑州的“心脏”位置,花园路纬二路交汇处东南角,地铁1号线、2号线,金水路、花园路、紫荆山公园,是名副其实的老行政区,周边以成熟社区省直机关家属院为主,因特殊的地理位置,周边无论是现在还是未来新盘都比较少,所以横空出世的嘉里中心,被称为城市精品、城市孤品一点也不为过。
    3栋住宅项目以1梯1户的四房三卫为主,专门为偏爱主城区的地缘改善型客户设计,据说售价30000左右。
    当然除了项目进展慢之外,处于城市心脏位置还有一个弊端,就是车水马龙带来的拥堵。
    嘉里中心是嘉里集团的拳头产品,目前在北京、上海、杭州、深圳都落地有项目,特点也都一样,处于城市核心地段,配置酒店、写字楼、住宅,定位高端人群,所到城市都拥有不错的口碑,也是品质的代表,希望嘉里中心在郑州亦是如此。
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    嘉里中心嘉里中心嘉里中心
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 伟业龙湖上城 2020-03-26 23:56
    背靠大树好乘凉,这句话还是有一定道理的,作为杨金片区的拓荒者,占据着杨金片区最好位置的伟业龙湖上城三期硬是靠着位置加上价格的诱惑成了尾盘。
    东侧的中央大道改名为龙源路与北龙湖龙源十三街实现互通,起点是龙源十三街与规划的新龙路交叉口,向北下穿连霍高速,终点位于金水科教园区,已完成总体工程量的52.5%,原计划2020年6月完成施工任务。迎宾路改为龙津路,建成通车后,将有限缓解郑州市北部高速的通行压力,分流连霍高速柳林站的车流量,同时跨越连霍高速实现杨金片区与北龙湖的无缝对接,预计2020年8月份通车。以上两条道路在不出意外的情况下,2020年下半年都将建成通车,对于杨金片区意义重大,真正实现北龙湖的无缝对接。
    中原科技城的诞生,导致龙湖北岸修规住宅适当减少,科教园区规划升级,适当增加了住宅,直通北龙湖道路增至四条,以上政策直接或间接会给杨金片区带来一定的利好。
    整个科教园区以东三环为界分为杨金片区和鸿园片区,虽然鸿园片区相对更远更慌,但杨金片区依然不能与其媲美,槽点一点也没有少,2020年及2021年将迎来周边项目的交房高峰期,因与市区的距离,相信入住的人应该也不会少,片区人气陆续上来,各种配套陆续齐全,片区成熟加上独特的地理位置,应该才是其高光时刻。
    伟业龙湖上城目前1期2期已交房,无惊喜也无惊吓,三期是不牵扯任何团购内购的房源,品质方面伟业绝对是用了心的,但有个缺点很明显,1-3期均没有配建幼儿园,价格对比周边是优势,考虑在此置业的可以考虑一下。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 保利海德公园 2020-03-26 15:55
    刘庄、杓袁、邵庄三大城中村改造项目,这是保利进入郑州以来最大的地产项目,首期开发为杓袁,位于连霍高速、中州大道、花园路、贾鲁河围合区域,与杨金片区一路之隔,北龙湖对角相望,全为低密小高层,目前1号院、2号院仅剩少量房源,主推3号院,户型面积为95-120平三房、144平四房,均价17500左右。
    地处惠济区的非重点发展区域和金水区的边缘位置,与惠济区正弘府等项目仅一条贾鲁河之隔,受机场影响,周边全为低密住宅,跨过连霍高速南为金水自贸区地块,也是2020年金水区的重点项目,无疑,距离较近的海德公园无形之中成了受益者,也成了置业顾问口中的优势之一。
    相比周边,价格略高,王牌无非有两点∶
    临近贾鲁河,生态环境确实不错;内部引入纬五路一小联合办学及省教育直属学校中学联合办学。
    目前杨金路上的原柳林镇二小改为纬五路一小大河校区,不知海德公园所谓的纬五路一小会以什么样的方式命名。
    周边现状目前被汽车销售公司所包围,除了贾鲁河及地铁等交通配套外,其他的配套都只能寄希望于远景了。
    价格偏高,但好在央企的特点就是产品和口碑并没有特别响亮,主要就是稳,后期加上邵庄、刘庄连片发展,区位优势及发展潜力还是很大的,但周期较长,更适合投资多一点。
    疫情当前,虽然项目本身具备低密度、通透、环境等一系列的优点,但似乎适当调整价格才是提高销量的唯一王牌。
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  • 房产评论师
    厚德载物 点评 康桥须水储备项目 2020-03-23 19:15
    康桥九溪云越位于中原路西四环西北角,为中原区须水城中村改造项目,占地面积1400亩,与常西湖新区一路之隔,因多条河流环绕,未来将被打造为滨水人文生态综合体,规划为集住宅、商业、教育、社会福利、娱乐康体等多种业态于一体的大型综合项目。
    交通配套:临近西四环、中原西路,周边规划有地铁10号线,还有常西湖片区的地铁1号线和14号线虽然距离有点远,但在周边公共交通还未成熟的地方,加上共享单车也算是被地铁覆盖的范围。
    教育配套:内部规划有幼儿园、小学和初中。
    最大亮点在于生态环境,周边多条河流环绕,须水河、南水北调工程、秀水河三大水系,其中沿须水河、秀水河道路分布有大面积的公园绿地,形成天然生态资源,未来的环境可想而知。
    刚刚公布的郑州国土空间总体规划中,中原区的中央文化区(CCD)及中原新区须水河核心片区被列入核心发展区域,而康桥项目就在此处,与中央文化区仅一路之隔,以上均说明未来作为重点发展区域将会发生翻天覆地的变化。
    目前控规已出,土地未进入招拍挂程序,安置房已开工,下半年可能会有节点,与高新区的九溪天悦为同一系列,适合的人群也一样,地缘性客户为主,希望康桥的到来,能给西郊人民带来一丝惊喜。
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    康桥须水储备项目
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 中海北龙湖储备地块 2020-03-18 14:39
    龙湖北岸原规划为住宅、商业和星级酒店群,顺应局势发生变化,中原科技城横空出世,着力打造全球人才集聚高地、科技人才创业高地、高端人才服务高地等。总之以后这里就是全球人才在河南的科创中心,由龙湖中环北路、国基路、龙湖内环北路、龙湖水域围合区域组成,约4712亩。自西向东分三期开发建设,直接导致龙湖北岸住宅减少,于是少数住宅中的中海项目成了最大受益者。
    2020年下半年入市的概率会有,主打中端改善人群,规划以14-16层小高层,面积段为127-172平三房和四房为主,精装交付。
    标准的地铁盘,位于地铁4号线和6号线(清华附中站)的交汇处。
    生态资源北邻魏河,南距离龙湖湿地公园较近。
    临近启迪科技城的清华附属学校从幼儿园到高中一站式教育配套,该学校2020年秋季即将陆续招生,周边住宅用地不多,不知中海划片的可能性是不是会大一点。
    未来站在16层的高层上俯瞰北龙湖的美景应该也是一道靓丽的风景线,对北龙湖有地缘情结的中端改善人群可以重点关注。
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    中海北龙湖储备地块
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 康桥东麓园 2020-03-18 13:50
    康桥在科教园区的第二个改善项目香麓湾即将启动。
    位于鸿园片区鸿发路北、博学路东,占地132.886亩,容积率1.99,建筑面积25%,这是康桥集团19年4月以起始价摘得地块,规划22栋住宅,包括7栋6-8层洋房、15栋16-17层高层住宅、1栋幼儿园、1栋配套设施(主要集中菜市场、便民店、居委会、社区服务站、文化服务站、物业管理用房等),规划户数1040户,其中套内面积大于130平的384户,这个套内面积按照得房率80%来看,建筑面积应该在160平左右,相比周边个别改善住宅最大面积140左右,这个160平的更具改善属性。
    西侧临近贾鲁河湿地公园,贾鲁河升级改造,不仅美化了环境,而且调整了生态,增强了宜居性,生态环境更显居住的高端与纯粹,低容积率及临近贾鲁河应该是该项目的宣传亮点。
    教育资源可以借助金水区第二实验小学目前已招生,还有在建的鸿兴路中学,位置处于鸿园片区的核心区域,临近东三环、鸿宝路,周边有已交房多年的清水苑、鸿园以及在建的尔湾及东府大院,主打低密住宅,未来居住环境及人群比较纯粹。
    对标泰禾东府大院,考虑改善可以关注。
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    康桥东麓园康桥东麓园
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 星联岚溪府 2020-03-17 20:55
    因距离产生美,作为郑东新区的自然外溢区域,白沙片区能买的楼盘越来越少,住宅的稀缺性愈发明显。
    星联岚溪府位于金水东路与中山路交汇处南300米,占地69亩,规划9栋22-26层的高层产品,容积率2.99,以三房和四房为主,户型主要是96-113平三房/127-138平大三房/155-169平四房。
    周边住宅云集,有美景东望/星联湾/永威森林花语等,标准的白沙核心区,西侧紧邻2.7万㎡的市政公园,南侧临近风景秀丽的贾鲁河,单是位置这一项就加分不少。
    交通配套:地铁8号线最近站点为龙王庙站位于绿博大道与雁鸣路站,开通还需要5年的时间。
    教育配套:方圆两公里内有仁爱路小学和中学,龙华小学和中学,跨越贾鲁河向南有省实验中学初中部和高中部,但初中部划片的几率几乎为0.
    商业配套:新田360商业项目/丹尼斯百货以及内部规划的四层独立商业。
    2020年8号线开建/科学谷启动,各项利好,注定白沙将迎来高光时刻,区域内的住宅真的是卖一套少一套了 ,项目宣传亮点很多,但希望后期不是在星联湾的基础上仅仅变了外形而已。
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    星联岚溪府
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 锦艺四季城 2020-03-17 15:46
    锦艺出品-锦艺四季城,属于惠济区苏屯城中村改造项目,这是锦艺在大北区运作的第二大盘,位于京广快速路与天河路交汇处,地块与金水湾不同,主要分布于英才街南北两侧,地块较为集中,产品以洋房和高层为主,主打低密度大盘。虽然有点偏离惠济区的核心区域,但也算是围绕核心区域发展的,占地面积较大,与北侧的天伦庄园基本可以自成体系了。
    优势:临近天河路、开元路、京广快速路,在修的滨河路直达西三环及中州大道,已通车的地铁2号线,规划中的地铁3号线沿天河路走向(修通最快5年后),公共交通虽不及文化路,但也挺方便的。
    符合锦艺集团的一贯开发策略,教育+商业,内部规划9所幼儿园、4所小学和1所中学,惠济区锦艺实验小学已招生,郑州市惠济外国语中学已开工,该学校已和郑州外国语中学达成合作办学意向,建成后将由郑州外国语托管。
    除了开元路上的惠济万达还有英才街上的万科广场,自身还规划有40万方商业,后期打造惠济锦艺城的概率较大。
    南侧中央东路东、滨河路南、清华园路西、石苏路北区域占地155亩为规划中的郑州市北区市民健身中心,该项目未来将是一栋全民健身馆,内设游泳、球类、综合健身、国民体质检测等项目场所。
    内部规划有中央景观大道,开元路有600亩的古树苑公园,南侧临近贾鲁河湿地公园,部分地块毗邻贾鲁河,成为标准的河景房,周边占据了惠济区最为优势的几个自然资源。
    劣势:周边环绕项目的艺茂仓储、北区热源厂、格力以及大量的城中村改造项目,短时间内的居住和生活体验可想而知。
    总之位置、交通、环境、商业、学校这些配套都非常全面,未来周边社区较多。有望成为惠济区的下一个核心区域,锦艺虽然负面新闻较多,但从目前交付情况来看,四季城算是周边品质还不错的,至少比金水湾强。
    房子没有好坏之分,适合自己的才是最好的,个人感觉价格有点虚,按需选择吧。
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    锦艺四季城
  • 房产评论师
    厚德载物 点评 枣庄热源厂收储地块 2020-03-16 15:02
    常绿东风宸院北临明鸿路、西临经一路、东临东明路,用地面积15094.79平方米,建筑面积70159.02平方米,绿地率30.3%,规划3栋20层左右的高层住宅及部分商业,开发商为平顶山房企常绿集团,无奈牵扯华之业与金水区法院多年的团购房,注定一路坎坷,进展缓慢。
    鉴于前期团购目前给出两套解决方案:购房者可以按照1:1比例退款,开发商赔付预付购房款等额的资金占用费或可以每平方补1万余元的差价继续购房折合现在市场价在16000以上,而当时的团购价为最低5600,最高5900,等了8年,终归还是竹篮打水一场空,也充分验证了团购房有风险,投资需谨慎,直接导致虽然常绿通过正规途径拿地,目前也是一块烫手山芋。
    地处黄金地带,标准的三环内主城区,东风路、农业路、经三路、中州大道条条大路通罗马,规划有地铁8号线,最近站点为枣庄站,因用地面积较小,仅22亩,也就意味着后期景观打造比较受局限,而且以临路住宅为主。
    主城区楼盘已不多,而且有两大特点,要么贵,要么烂,但是都不愁卖,这个项目问题一旦解决,应该也同样具备以上特点。
    问题多多而且尚需时日,等不了的可以绕行了。
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    枣庄热源厂收储地块枣庄热源厂收储地块
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