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  楼市分析

90%买房者的悲哀:假借投资的名义背了一身的债!

发表时间:2018-03-02  作者:大白  来源:郑州楼市

重磅!2008年—2018年,郑州有多少房子是赔钱的》的文章之后,评论区被”我是不是选错了”攻陷了。

因为部分信息敏感,我在后台回复之后并没有放出来,结果有人挑理说,留言放的有心机。

哪有什么心机?既然大家那么想知道没有放出来的留言内容。那么本文就揭秘一下那些没有放出来的500条留言都写了什么?

大概归纳了一下,主要有以下三个方向:

1、关于置换的。

2、关于投资的。

3、关于自住的。

4、?

软萌萌:该卖掉哪一套置换?

“软萌萌”说,现有四套房子考虑置换,大白建议卖那一套好?

我了解之后说,你不要卖!

他说,不是你说的现在是置换的好时机吗?

是,我在《 2018年,这是我写给家人的建议!》写过,2018年-2019年,还有最后12-24个月的淘汰置换窗口期。

可是置换也是分情况的呀!

置换无非两种目的:

1、把不良资产处理掉换成优质资产。

2、小的换大的,改善现在居住条件。

比如“软萌萌”,家庭人口6人,夫妻、父母和两个幼儿(大的幼儿园,小的刚会走),资产情况如下:

有两套几乎是全款的三环内08年以后的大三房。

自住一套160㎡学区。

四环外一套偏远新房毛坯200㎡。

自己手里面还有接近200万现金。

她说,计划投资买房,具体买哪儿,不知道。

我说,我建议你先选筹。200万在郑州纯投资一时半会儿花不完。

她说,可是你建议我们置换呀,市中心这两套三房电梯总坏,小区太烂,想卖掉换品质楼盘,还有四环外的次新比较偏,经常看你们文章,我知道这房子买错了,赶快卖掉止损。

我说,首先你不缺钱。其次,现在不是卖房子的好时机。那种买一套卖一套置换是没有办法,因为上一套不卖就没钱买下一套,或者不卖这一套,现金流不充裕,还款压力大。

可是你有200万还没有花出去,根本不需要折价止损。

他说,我缺钱。我想投资北龙湖。200万买不起!

我说,北龙湖的房子纯投资不是最好的选择。

他说,那你说我买哪里?

我能说什么呢?我只能说,你这个问题三言两语我回答不了,这是一个非常系统的工程,需要的不仅仅是我的一个建议,还有你的知行合一。

“明月”说,怎么办?300万还没花完!

“明月”说,夫妻二人月收入5万,两个孩子。原本生活很潇洒,没有存款。最近开始考虑投资房地产,于是把手里一套全款房卖掉,换了160万现金。

过年回家把想法给父母沟通,父母直接支持了140万。加上之前的160万,300万,怎办?

她说,钱在银行放着贬值,我真的很着急呀,想赶快花出去。

我说,这事急不得。你卖房的时候怎么都没有想好你们要干啥就卖房呢?

他说,我不知道家里能凑出这么多钱的。

投资是绝情绝欲!

我举这两个例子想说什么呢?

绝大多数人一辈子受两样东西的折磨和困扰:

一是有钱;

二是没钱。

我是研究房子的,以我的经验值看,受有钱折磨的人,远远超过受没钱困扰的人。

不是说这些粉丝多有钱,我想说的是其实我们很多人的家庭资产都是一笔糊涂账。

月供还款能力是多少?不清楚。(可能八千,可能一万,也可能勒紧腰身是二万)

有多少现金?不知道。(房子算吗?信用卡算吗?父母的钱算吗?)

想投资还是自住?不确定。(大概十年后是要住的。)

很多人认为月供还款能力是收入减去日常开销剩下的就是月供的承受能力。

相信但凡有过一次买房经历的人都会有这样的心路历程,当初月供3000吓死人,没想到三年后月供3000没感觉了。

有多少人后悔当初没有多买一套房?

今天你面临的窘境都是当年你左思右想的结果。

很多人认为现金就是存款。其实主城区房龄十五年以下的百十平米小三、小两房就相当于现金了。

这种资产对于上面两个粉丝来说,完全没必要卖掉,房抵贷足够了。

很多人买房要么投资兼自住,要么自住兼顾投资。

可是投资和自住本身是矛盾的呀!

专业房产投资人第一条就是绝情绝欲。

不为任何溢价付费。


没有名校学区、没有规划热点、没有top品牌、没有五重景观,没有星级会所、没有环氧地坪等等,剥离掉几乎所有附加价值。

所以,注定你买入的房子,不会成为众人争抢的热点。

在《重磅!2008年—2018年,郑州有多少房子是赔钱的?》里,我们按照楼盘的买入价格和涨幅做了一个表格,得出结论是:这种房子,没有水分,涨幅最大,也最抗跌。

因此,投资的终极答案是:相对便宜!!!

凡是那种大家一窝蜂去抢的房子,90%都是都和投资无关,你不过是加大杠杆负债生活而已。

也有很多人说,一线城市是存量市场,所以他们买二手房,可是我们在二线城市,操作手法和一线是不一样的。

对,你说错了。

从来不存在一样的操作手法。即使在一线,每一个成熟的房产投资人的操作手法都是不一样的。但他们的买房逻辑是一样的。

我们常说郑州是刚需城市,未来在8亿农民进城的背景下,投资就买屌丝们喜欢的,买的起的,近郊次新的。

如果你一定要买新房,一定是价格足够低,最好是一年内交房的,仍然是近郊的。

投资就是每一个环节都要做到极致,比别人努力1%,十个环节就是10%,这就是利润。

很多人简单的以为贷到就是赚到,那是没算过细账的。

你的高成本资金可以侵蚀掉你大半的收益。


即使你在牛市里面,你赚的也不过是个平均数,和专业的选手相比,是天壤之别。

有人说,我的资金没成本,都是自有资金。


免费的东西往往都是最贵的。相比成本,资金效率比成本更贵。

投资不是简单的把现金变成债务,它是调动各种资源的系统工程。所以最开始之前,你首先要清楚你家的资金情况,除了现金,还有各类资产的变现情况。

买房真的是一件极其算计的事,虽然下单可能只需要几分钟,但前面的工作是繁杂的。

刚需小白要习惯眼瞎!

总有粉丝留言说,你们眼里只有有钱人吗?我们刚需小白买房的痛苦你们怎么那么淡漠。

不是我们淡漠,其实屌丝买房只需要做到一点就行,那就是——眼瞎。

知乎上有一个小白提问说,自己想娶一个处女,这个要求过分吗?

有一个大v回复说,不过分,你只要能够接受因此而遭受的损失就好。

这家伙问,能有什么损失呢?

大v说,要求一个妹子高颜值高情商高智商波霸蜂腰大长腿还是处女,那是要付出天价也未必能得到的。

这家伙说,不需要妹子高颜值高情商高智商波霸蜂腰大长腿。

大V说,喏,这就是损失。

我是研究房的人,但却一直确信,人这一辈子——买房和谈恋爱一样。

习惯眼瞎,接受不完美是刚需屌丝们买房的第一步。

比如“我是小白”说,永威城和鑫国际新城怎么选?我想要永威的品牌和物业,我又看中鑫苑的地铁和价格,怎么选?

我对他说,买房自住要习惯损失,首先考虑是什么能缺,什么不能缺,而不是你想拥有什么。

不能缺的,你要付出代价花钱去买。

能缺的自然不需要花钱买。

世间世事看似繁杂,但殊归同途,很多最核心的逻辑都是相同的。你们看到的任何任性潇洒、勇气可嘉的背后,皆有代价。

命中赠送的礼物,上帝早已暗中标好价格。

习惯眼瞎,接受损失!

大清朝早亡了!

还有很多粉丝留言说,楼市早已变天,可你们还抱着过去十年的老黄历,大清朝早亡了!

比如“小贾”说,房住不炒,这次调控真的很不一样。现在还在用过去十年的思维看待中国房地产、看待中国调控的都是路径依赖,注定要万劫不复的。

她说的对,这次真的很不一样。

在我们编辑部曾经有过一次讨论,2014年中国房地产市场是怎样被调控住的?

有人认为根源在于信贷持续收紧。

这是没错的。可是这不是全部。

上个月我写了《北京围墙不能拆!劫富济贫还是“欺穷”?》当然这篇文章已经被和谐了。可是后面的留言很有意思。

看到留言,我就呵呵。

我想到了孕妇效应。什么意思呢?就是怀孕的女人上街看到的都是孕妇。

简单一点说就是你眼睛看到的其实是你内心最关注的投射。

在当今社会,打败一个人最有效的方式是什么?

是武力征服吗?显然,不是的。武力打碎的只有骨头。

答案是思想。

这一点和宗教信仰的逻辑是完全一样的。


所以我们说最高级的控制就是控制你的思想,也就是所谓的心灵控制!


只要控制了你的思想,那,一切都好办了。


我们的老祖宗早就说过,“上兵伐谋、攻心为上”。


我说这个是什么意思呢?其实在整个楼市领域里,逻辑完全相同。

比如大年初一(2月16日),新华社发表了题为《“房住不炒”让房价渐回理性》,就“2018年楼市走向”作了明确表态。


近期,多部委都已陆续召开年度会议,对今年房地产调控也都做了相关部署。2018年调控政策有啥“硬招”?一时之间大家都在解读:

1、新华社发文剑指何意

2、以往房价为何会涨会落

3、楼市“分水岭”来临!

4、解密未来房价走向

单看新华社这一次发言,其实没什么。

但如果叠加上2017年以来的密集调控政策和各种喊话,意志不够坚定一定早放弃了继续炒房的妄念了。

即使意志坚定的心里也开始打鼓,这一次真的不一样。

再坚固的堡垒,也抵不过从内部的攻击。

如果一切按照正常的故事脚本运行,历史就会完全改写!

可惜,历史上从来没有如果。

那我们该怎么看这个问题呢?

正如米公子所说,跳出问题,看问题!


把复杂的局面简单化。越简单,越正确!心里就想一件事,赚钱!

记住!财富积累,千百年来,对每个人,都是最难的事。 

在过去的2017年,我太多的时间用在研究政策和宏观经济,“米宅大白”这个名字也越来越被更多的人知道,但到最后,我写这一年心得的时候,内心感到的是苍白。


是的,每一天都有那么多的粉丝在问我关于买房的种种。他们并不关注宏观的东西,他们想要切实解决自己的问题。


2018年,大白给自己的计划就是将自己多年的购房心得、选房技巧、砍价方法、贷款征信等经验整理写成文字。


从实际出发,解决如何合理配置资产?投资如何选房?刚需盘怎么挑?首付不够怎么办?等等。


买房是每个人一生中的大事,如果大白的文字能帮助购房者跨过各种“购房陷阱”,让更多的人得偿所愿,这会是一件非常有成就感的事情。

(完)

责任编辑:郭悦

标签: 地产研究  
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