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  楼市分析

在武汉,15000以下不配你,20000以上才值得!

发表时间:2021-04-08  作者:大白  来源:米宅<原米宅米宅>




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今天我们要说的城市是武汉。

这是武汉购房指南2021.4月版。

先亮观点:

1、武汉是一座年轻人值得来的城市。

2、武汉是一座目前极具活力、未来极具潜力的城市。

3、武汉是一座可以短平快的使用房产投资方法论在这里赚到钱的城市,因为武汉不限售。

4、武汉不认贷款记录,落户极为方便,二套才四成,在一线没杠杆的,可以优先来武汉看看。 

问题是:

1、武汉扩张的太厉害了,大武汉不是白叫。天量供应、板块分散且城市大到吓人、缺乏统一的价值认同,一年卖20万套左右住宅。显然,不是哪儿都值得买的。

2、武汉到处都是概念,比如弄了长江新城,再造一个武汉;比如双柳版块,国家级航空研发基地;比如临空版块,主打大航空的概念;比如蔡甸、
葛店,也都有高大上的产创概念。显然,不是哪里都能真正成型真正成功的。

3、新武汉人多数其实并不具备完整的城市分析方法论和房产投资方法论,很多人也是瞎买,选择了一些价值并不好的区域和楼盘,踩了太多便宜的大坑。

所以,这也是本文的价值之所在。如何正确高效的买武汉?


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一定要客观理性的认识武汉。

武汉是个极其有话题和概念的城市,一点不逊色杭州。

首先武汉值得买!

先看武汉的基本面——

武汉的2020年,极不平凡。

在疫情之下,这座城市停止运转了整整76天。

去年的现在,全国有多少人想着同一件事,“抄底武汉”。

为什么?

1、武汉的价值是有目共睹,且被认可的。

2、在疫情的影响下,“武汉经济会受到重创,武汉房价会降”是许多的人按照正常逻辑中的预判。

然而,并没有。

2020年,武汉GDP仍跻身中国GDP十强;

2020年,武汉楼市表现出极强的韧性,以1631亿元二手房成交规模排名全国第九,创2015年以来最大值。

2020年,武汉房价涨幅虽然少的可怜,但总算是稳住了。

因此,2020年武汉在最艰难的时刻房价也依然是量升价稳。

这就是武汉的基本面,不服不行!

再放大到国家层面看武汉——

在中国城市格局中,武汉是中部崛起不可缺席的一城,其区位优势和经济地位独一无二,是顶层布局长江经济带的龙头城市之一。

在广袤的中部地区,至今还没有一座城市可以和武汉叫板,郑州长沙都比不过。

武汉是中国高新产业布局重镇。

有中国最大光通信研究基地,有华为中部研发中心,有小米第二总部、人工智能实验室,有中国芯片产业集群,有新思科技等半导体巨头,有长江存储、武汉新芯等存储器巨头等等,还有富士康。

武汉也是中国高等科教重镇。

高校数量全国第二,83所大学、2所985,5所211,10所一本,35所二本……每年有100多万在校大学生。

这就是武汉可以买的理由,只要你看多中国,就没有理由不看多武汉,中国的崛起,肯定绕不过武汉。占据中国经济和地理双中心区位,有国家扶持的高新产业,有优越的科教资源,更关键的是——

武汉在同等级城市,相对价格低——

单价2万+,在武汉能买到产业核心区、能买到一线江景、能买到学区房。

武汉在同等级城市,相对买入门槛更低——

武汉限购门槛低,大专就能落户。15天落户,落了就能买;

武汉首套三成、二套首付只要4成,且不认贷款记录。

到目前为止,武汉还不限售!

放眼国内所有的一二线热点城市,武汉大概是门槛最低、政策最宽松的城市。

再加上因为疫情冲击之下,从国家层面上自然要给予更多的资源倾斜。

四月的武汉全球推介会“要向全世界推广湖北,推广武汉”,只是一个开始。

因此,武汉这座城市,无论从基本面,还是区位、产业和科教,或者政策面,再或者是在国家战略层面上来说,都是非常值得的买的城市之一。


3


但,看武汉不能只看一面。

我们要看到武汉的价值,这些都是明面上的,不可否认。但,我们更要看到武汉的问题,而且是太多武汉的问题。

1、武汉不缺房子。

武汉供应量太大了。在武汉调研过程中,所见几乎都是超高层、超级大盘,三环外板块供应是真猛。


2020年全国新房交易规模排第一的,平均每月的新增供应都接近3万套。

新房库存量高达16万套。

不仅如此,在过去4年在,武汉一直是持续处于高位供应,且供大于求的局面。

这样的结果就是供应量太大,购买力分散,城市价值更分散,价格梯度存在误差。

一定有些区域的房价是虚高的,也一定有些区域的房价是存在低估。

2、武汉对人口的吸引力并不强劲。

以2019年为例,2019年深圳新增79万人,杭州新增55万人,广州新增46万人,武汉新增人口为13.1万人。

这一下子就能看出来差距了。

在过去5年,武汉年均新增人口不超过20万,而隔壁的郑州在过去五年净流入人口260多万,年均新增人口在50万左右。


作为每年拥有百万在校大学生,在校研究生接近12万的城市, 这直观的暴露了武汉对人才、吸引力并不强劲。

在2020年全国青年人口吸引力城市TOP10城市中,大武汉也跌出了前十。

这背后一定是有原因的。

3、武汉机会很多,坑也很多。

因天然的江、湖等地理原因,武汉割裂感强。

汉口、武昌、汉阳,光谷每一个区域都有自己独立的商圈、CBD、就业中心。

其结果就是武汉版块价值被趋同,购买力被弱化。

与之相应的是武汉太大了。武汉的供应量太大了。

因此,对于武汉不要过于乐观,不要迷信售楼部描绘的未来和未兑现的规划。

因此,在武汉,就要重点关注武汉规划最好、砸钱最多、界面最好、产业最好、购买力最好、确定性最高的版块。

在武汉,两江四岸是武汉的城市核心,是武汉在世界的脸面;二是光谷核心区,是武汉的产业重心,是武汉自己的实力。

这二者是武汉的价值所在,也是武汉最大的机会。

在武汉不可避免内环豪宅化,二环高端化,三环改善化的背景下,无论你是刚需、改善、豪改还是投资,你都要有占位思想,抢占带有这个城市最核心区域最有优质资源的房子,哪怕你是刚需,也要尽自己最大努力守住三环线。

因此,当下武汉楼市最重要的购买逻辑如下:

1、刚需打死不出三环;

2、改善紧盯两江四岸;

3、三环外只看光谷(关山大道商圈+光谷中心城)

4、15000以下不配你买,20000以下慎重,20000以上才配你来关注,25000以上更有价值。

5、有无租金,是你能否购买的最基本前提。


4


先看第一张图,刚需打死不出武汉三环线。


武汉的供应量是大,但武汉1600万㎡的新房供应量的主战场在三环外(光谷中心城除外)。

每扩一个环,就是N个新武汉的体量,需要多少人?需要多少年?

所以,三环线,是判断武汉价值的第一条线。


在上周(2021.3.29-4.04),武汉有15盘入市。从供应的区域来看,除了洪山和东湖高新外,其余供应集中在三环外。

你必须重视到这一点,在武汉,三环内和三环外(除光谷中心区)是两个不同逻辑的市场。

三环外,过剩、割裂。

15000元/㎡以下的三环外的去化压力是你想象不到。


青菱、葛店、阳逻、盘龙城、沌口、汉口北、汉南、蔡甸…无论配上多大上的概念规划,你都不要信,不要看。

还有,三环外的地方(除了光谷),是不能考入三环内的高中的,你是被歧视的。

只看三环内,三环内的武昌、汉口、汉阳以及光谷。

这是武汉最具活力的版块。

这是外地投资客最关注的版块。

这是武汉刚需、刚改、改善最关注的版块。

这么多版块怎么选?

4w+:汉口滨江、武昌中北路;

2-3w:武昌滨江、汉阳核心、汉口老城、青山老城、汉阳滨江;

1.5-2w:白沙洲(三环内)、四新、光谷中心城、后湖、金银湖;

1-1.5w:青菱、黄家湖、东西湖、盘龙城、左岭;

≤1w:小军山、蔡甸、阳逻。

其中,4w+汉口滨江、武昌中北路,2-3w武昌滨江、汉阳核心、汉口老城,有钱别犹豫!参照深、北、广的经验,改善、豪宅不仅启动早,还涨幅高。

白沙洲、四新、后湖1.7-2.1万,刚需、刚改、地缘改善,该买则买。

军山、横店、阳逻、青菱、军运村、吴家山、盘龙城、杨春湖、古田、花山、左岭等等别看就是了。

关注好区域,放弃所有的低价区域,大概率错不了。

理解了逻辑,但想要有更好的选择,还要理解武汉发展之未来和方向。

再看第二张图,改善紧盯两江四岸。
 

在武汉的最新主轴规划中,两江四岸成为最新的武汉主轴,请自行百度武汉版两江岸政府规划。

从天兴洲大桥到白沙洲大桥长25公里的范围,从江汉月湖桥到长江口4公里范围,合起来29公里范围内,将是未来至少10年武汉发展重点和大势所在。


在这个区域内,有汉正街、汉口滨江商务区、武昌滨江商务区三大超高层城市天际线;有除光谷以外的所有就业中心和CBD;有江滩公园、长江风光、历史建筑融为一体的立体景观轴;有武汉唯一一条能把武汉三镇串联起来的地铁环线——12号线;

3、再看第三张图, 关山大道商圈+光谷中心城。


光谷,是武汉的产业轴线。有八大产业园区、56个国家级及省部级科研院所、20多万专业技术人员以及数十万在校大学生。

对,光谷很牛逼,网上数据一大堆,很牛逼就是了。

光谷依靠无与伦比的产业优势+吸纳高新就业的能力,成为对新武汉人吸引力最大的板块,没有之一。


三环外,光谷是唯一值得投资的板块。

但,光谷太大了。关山大道、光谷东、花山、光谷南,甚至还有了自己的辐射区,未来科技城、左岭、葛店、流芳等等。


这里面,一定有被炒糊的概念。

新区只买核心,全国通用。


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最后我们再来回顾一下本文:

首先武汉是值得买的。

武汉占据中国经济和地理双中心区位,有国家扶持的高新产业,有优越的科教资源,更关键的是——

同等级城市中,价格低、落户简单不限购,二套不认记录只要4成,还不限售,是目前国内一二线热点城市里,门槛最低、政策最宽松的城市之一。

但是武汉也有武汉的问题。

武汉供应量太大,城市框架太大,新区太多,板块割裂,购买力被分化。

因此,对于武汉不要过于乐观,不要迷信描绘的未来和未兑现的规划。

在武汉,就要重点关注武汉规划最好、砸钱最多、界面最好、产业最好、购买力最好、确定性最高的版块。

关注好区域,放弃所有的低价区域,大概率错不了。

因此,米宅总结当下武汉楼市最重要的购买逻辑如下:

1、刚需打死不出三环;

2、改善紧盯两江四岸;

3、三环外只看光谷(关山大道商圈+光谷中心城)


4、15000以下不配你买,20000以下慎重,20000以上才配你来关注。

5、有无租金,是你能否购买的最基本前提。

在以上逻辑之上,我们对各个板块建议如下(已帮你删除有坑的区域并保留有价值区域):

4w+:汉口滨江、武昌中北路;

2-3w:武昌滨江、汉阳核心、汉口老城、青山老城、汉阳滨江;

1.5-2w:白沙洲(三环内)、四新、光谷中心城、后湖、金银湖;

1-1.5w:青菱、黄家湖、东西湖、盘龙城、左岭;

≤1w:小军山、蔡甸、阳逻。

记住,在武汉,一定要扣问自己,能不能租出去?

不要听任何地规划和概念。

永远坚持一点,15000以下的武汉根本不要碰,15000-20000之间的武汉要慎重,20000以上的武汉才是你大概率可以关注的,25000以上的基本都安全。

不要贪图便宜,不要以为你以为的洼地。因为,这个城市是供大于求的,外围的量是天量的。


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另外,对于当下的武汉楼市有三点情况你需要知道:

1、当下的市场基本面。

3月武汉共有87个高层、多层项目取得预售证,其中32个楼盘价格有上涨,约10盘涨幅超1千元/平。

天花板不断被突破,白沙洲突破1万9,四新突破1万9,光谷中心城突破2万等。

三环内爆款一房难求,涨价也难挡火爆。三环外多数区域项目去化一般。

2、2021武汉的供应量是减少的。

2021年武汉商品住宅土地供应量创自2012年以来近9年来新低,环比跌幅约38%!其中武汉超过3/4的土地供应都来源于新城区和开发区。

3、武汉自去年11月开始降容。

其中主城区最高容积率不得超过3.0;新(副)城容积率不得超过2.5。

这意味着主城未来供应更少,主城未来产品更好,主城未来价格更高。

因此,我们对当下武汉市场基本预判是:

1、按照目前的市场基本面,虽然这点行情只能说是惯性的小阳春行情,想要普涨力度还远远不够。但某些区域某些楼盘显然已经开始启动了。

2、特别是三环内,核心区域的优质项目不必犹豫,有些已经到了需要跑步进场的时候了。

至于大家要问的限购问题,现在还是窗口期,可以买,具体详聊。

最后,结合我们在武汉的调研、分析以及对市场一线的判断,也有一些推荐项目和区域,但不在这里公开释放了,关注武汉的、想置业武汉的、可接受单价20000+的,可加文末二维码,了解更多武汉的分析、调研、项目介绍。


米宅小贤:156 1774 1774


米宅夏兵:156 3714 3717

(完)

责任编辑:raojunling

标签: 武汉  
源自公众号《米宅米宅》
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