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  楼市分析

抱团涨价的广州业主,能否逆天改命?

发表时间:2021-01-13  作者:大渔  来源:米宅珠三角

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最近,广州传出消息,多年来诚实憨厚的广州业主学坏了,向深圳业主致敬,开始控盘抬价了。

广州的时间节点我还是蛮清楚的,米宅管家从去年8月份开始做广州二手业务,9月初陆续开单,从9月到12月,整个广州市场还是比较平稳的,市场一直在慢涨但并不夸张,很符合老广慢悠悠饮早茶的气质。

业主方也是蛮好谈的,很少有临时加价或者放鸽子的,面谈都有让价的空间。

这缘于广州多年来从未大涨过,二手房市场存量大,常年都是楼市淡季,二手成交需要半年甚至更久的周期,对业主来说能成交就不错了,从不敢想去折腾什么妖娥子。

但从去年开始,深圳西部的业主发现房子不再是商品,而是一件可以暴富的工具之后,很多平衡都被打破了,包括平静的楼市,平静的心态和平静的生活。

广州楼市在小火慢炖了大半年之后,12月下旬突然猝不及防地由温转热,具体表现在业主心态飘了,跟着深圳业主学会控盘抬价了。


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12月下旬是个值得玩味的时间节点,这个时间段没有利好,没有刺激性政策,甚至没有拍出地王,楼市却突然加速升温,为什么?

其实就是广州楼市缓慢升温了大半年,势能不断积累,最终从量变引发质变。

温和质朴的广州大叔,经过半年多潜移默化的市场教育后,终于学会了新花样,老广向阿深递交了投名状:二弟,我跟你混了,你看我作业抄的怎么样?



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2021年的元旦,广州突然陷入了控盘抬价的热潮,果然所有的岁月安稳都是假的,资本大潮来袭,任谁也按捺不住暴富的冲动。

目前广州有控价苗头的盘主要出现在珠江新城和黄埔,为什么出现在这两个片区,因为有户口有资金的大多盯着珠江新城,没户口的外地客大多盯着黄埔,这两个区域的优质盘数量又有限,供不应求了大半年,终于把业主心态买爆了。

不过广州要学深圳还是嫩了一点,因为广州和深圳的底层逻辑不同。

第一,全国进入广州的资金量要远低于进入深圳的资金量,能够快速拉抬的楼盘数量有限;

第二,广州二手房存量7万多套,是深圳的一倍多,如果部分楼盘上涨过快,周边楼盘必然跟涨,最终平抑领涨盘的涨幅;

第三,2021年除了广州,上海和北京都进入了上涨通道,部分二线也在跃跃欲涨。如果说2019、2020是深圳的一枝独秀,2021年很可能是多个城市的资产大年,资金分流之后,广州很难复制深圳的行情。

枪打出头鸟,广州业主大张旗鼓地拉抬房价,绝对不是一个聪明的做法,如果引来调控就更加得不偿失。

慢慢涨本是广州的最优选择,不过在巨额利益面前,每个人都是精致的利己主义者,没有人会考虑整体的利益最大化。


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2021年,广州楼市会怎么走?

不同于其他城市,广州已是明牌,继续涨可以确定。

一个城市走完一个上涨周期正常需要一年多,深圳从19年8月到现在一年半了,仍然没有熄火的迹象。

广州这种温吞水的慢热城市,走完一个周期绝对不会低于一年,哪怕中间触发调控,从去年5月算广州上涨的开启,走到今年下半年甚至年底问题不大。

估算广州最终的涨幅,对标深圳,深圳西部的热点盘和学位房大部分已经翻倍,至少也有80%的收益。

广州不能和深圳比,但依据这一轮二八分化的规律,少量领涨盘的收益不会比深圳差太多,很可能摸到80%。目前广州领涨盘已有30%的涨幅,预计到结束还有40-50%的空间。

近半年广州一直在走慢牛的路线,元旦突然发生了业主控盘的标志性事件。这个事件有两面性,一方面可能导致上涨加速引发调控;另一方面会增加广州的曝光度,引发更多资金流入广州,并收获更高的涨幅。

当下还能不能继续买广州,当然可以买。

就像双十一之后深圳的热点片区突然引爆,宝中从8万多跳涨到9万多,碧海不少房源加价50万,当时不少人担心高位站岗,不想抢房抢的太累,选择了放弃,后来发生了什么大家都知道了。

广州在走同样的路,要记住一点,能让你抢的很辛苦的一定是好房子,哪怕业主各种作妖,临时加价,没问题,加给他,坚决拿下。

今天让你辛苦买到的房子,以后你才能轻松高价卖出;反之,今天买的很轻松的房子,以后你会发现卖的很痛苦,上帝是公平的,给每个人的不多也不少。


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如果这些优质领涨盘持续闹房荒,无房可卖怎么办?

我不建议一直苦等,现在的广州,时间就是收益,等的越久,属于你的收益就会越少。

就像我前面说的,如果领涨盘涨幅过快,周边的二类替代盘必然跟涨,现在入手二类收益未必低于一类。

做个简单的算法,假定一类盘最终涨幅80%,二类盘最终涨幅60%,一类盘已涨了30%,二类盘只涨了10%,眼下无论入手一类还是二类盘,都还有50%的收益。

所以,如果一类盘无房可卖,不要死磕,等一等10%的收益又没了,迅速转盘是明智的做法。

就像我们做深圳时,19年年底有客户坚持买碧海,当时碧海涨了40%且无房可买,我们引导客户买了西乡当时涨幅不大的二类盘,到今天算一算帐,收益还超出了同时段的碧海。

我刚顺手查了一下数据,调控半年之后,深圳链家的二手房竟然降到了历史新低,只有35540套,量跌价升,很多热点楼盘已无房可卖。


如果广州延续深圳的老路,那么故事还远未达到高潮,离尾声更是还早,广州目前的二手房数量是75888套,用不了太久,这个数量会下降到7万套以下。


当下选择广州,也许不是收益最大的城市,却是确定性最强的明牌城市。


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(完)

责任编辑:raojunling

标签: 广州  
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