欢迎来到米宅

微信登录

  楼市分析

眼下,北京楼市决不能碰的20个区域!

发表时间:2021-01-13  作者:钱掌柜  来源:米宅北京


最近一段时间, 向我咨询北京楼市的人比往常多了不少,导致手机中的信息又看不过来了


2020年初,甚至是六七月份,北京房价还完全没有抬头的迹象,我推荐过好多次的望京、东西海优质学区房、亦庄,包括几个倒挂的新盘,基本上无人关心;如今涨起来了,却一遍遍发微信让推荐楼盘...


果然,我们普罗大众还是难以逃脱“追涨杀跌”的思维桎梏。


可是,如今我不想再推荐能买的板块了,而是想提示下当前决不能碰的几个板块。



1


第一类是,已经被北京的发展方向所抛弃的板块。


昨天,有一位粉丝问了这样的问题:



当房价开始上涨时,很多人都会惯性地认为:


还没轮动到的,且目前价格很低的板块,将来一定会补涨。


这也是在过去的房产周期中屡试不爽的逻辑。


然而,从2017年,也就是本轮调控开始,这个逻辑失灵了。这三年多以来,各地楼市出现了剧烈分化:价格高的板块,还能再创新高;至于价格低的,不但不会补涨,还会继续下跌。


一个最明显的例子:


万柳的部分学区,价格超出了3.17以来的高点;而房山的不少板块,单价跌到了一字头。


海西的优质学区房热到不行,而昌平、顺义、通州、石景山、门头沟、大兴的很多板块无人问津,基本上已经被抛弃。


所以,2021年,包括以后,不要指望“价格洼地”会被填平,不存在的。一洼基本上意味着永远洼。


这类板块有以下几个:


1、房山城关;

2、房山燕山;

3、房山周口店;

4、房山韩村河;

5、房山琉璃河;

6、房山窦店;

7、昌平老城区;

8、昌平南口;

9、昌平沙河;

10、顺义老城区;


以上这十个板块,之前均详细介绍过,这里不再赘述。感兴趣的可以查看之前的文章《北京这些地方,未来3年内大概率会跌至1字头



2


还有一类是目前已经涨到失控的板块,或者说,已经完全是卖方市场的板块。


最典型的就是海淀万柳、中关村。据中介反映,中关村区域有一些业主,已经把原来挂牌的房源下架了...


果然,行情来了,房主开始惜售。


这种情况下,最吃亏的就是购房客了:不但要多花大几十万、上百万房款,而且还买不到什么好房子。


另外:


最近两周,海淀万寿路、紫竹院、八里庄,包括西城展览路、月坛都开始抬头,但完全没有中关村和万柳那么夸张。


如果现在你考虑买学区房,请一定避开海淀这两个最夸张的板块。


另外,还有西城因“多校划片”而大涨了一波的“金融街”和“德胜”,这两个片区政策风险还是挺大的。


如果四五月份北京学区房过于火爆,势必会招来调控。而这个调控,我觉得有非常有可能从西城开始“多校”下手,毕竟这是去年就已经宣布过的。


万一西城真的成了“替罪羊”,那么,之前涨幅过高的金融街和德胜,势必会来一波急跌。


所以,为了保险起见,以下四个板块,暂时别碰:


1、西城金融街;


2、西城德胜;


3、海淀万柳;


4、海淀中关村;


3



最后一类是“无学区的老破小”和“经适房”。


上周,一个粉丝想投资国贸CBD周边的房子,他过来问我的意见,我直接给否掉了。


国贸这个板块,你别看它是CBD,既有产业,地段又好,其实住宅品质贼差,根本没什么好房子:


建外soho、后现代城,SOHO现代城都是普通住宅性质,但建得和商住公寓没什么两样,特别是建外soho,简直是为中小公司办公而量身定做,这个盘现在均价只有4.5万。


然后就是70-90年代的老破小,又没有学区,居住环境又差,价格只有6-7万(这个地段,6-7万算是很低了)。


为数不多的次新房,密度还贼大,户型也差,比如金地国际花园、蓝堡国际公寓等,价格在8-9.5万。


▼金地国际花园


自2017年3.17以来,国贸CBD板块的跌幅也不小,平均有15%-17%。


这其中的原因有很多,但没有学区,绝对是主因。


所以,房龄超过30年,又没有学区,这类资产简直就是灾难,年轻人越来越看不上,即便是地段好也不行,东三环潘家园、团结湖板块的持续阴跌,就是一个最明显的例子。


当然,地段好,有地铁的老破小,比地段差、没地铁的还是要强不少的。要论抗跌性,潘家园、团结湖>丰台和义>通州梨园>房山燕山。


如果你手里的资金只能考虑老破小,那么,能靠近主城就靠近主城吧。越靠近主城、配套越全,抗跌性越好。


然后就是“经适房”,经适房分“一类”和“二类”。


一类经适房是两限房,房本是两限房的房本,满五年之后才能上市交易,交易需补交10%的综合地价款。交易一次之后房本变成商品房。最典型的就是:


西红门板块的“瑞海家园”、常营板块的“金隅丽景园”、“首开畅心园”、“富力阳光美园”、“保利嘉园”、回龙观的各种“龙X苑”等等;


二类经适房大多指回迁房,典型的如十里河板块的“弘善家园”、东坝的“东坝家园”、“金驹家园”(不能买卖)等等。


这类房子建筑质量差,物业也差,价格比周边低不少。但即便是再低,也不要碰。


北京经适房最多的板块有以下几个:


1、昌平天通苑;

2、昌平回龙观;

3、朝阳东坝;

4、朝阳常营;

5、大兴西红门;

6、丰台宋家庄;


4



以上20个板块,千万要慎重。


我的话说完了,听与不听,您随意。


当然,买房这件事吧,能买到什么样的房子,还是由钱包决定的。





特别推荐:

当开发商开始耍流氓时,你可能会付出生命!
利好出台,烈火烹油的北京学区房将继续疯狂!
涨幅超北京,天津二手房开始跳涨
2021,我们要做一件大事
调控来了!!!

米宅北京




米宅北京,一个专注北京和环京地区的楼市公众号。我们用脚步丈量北京和环京的每一寸土地,把最真实的北京楼市展现给大家。这里有来自一线的楼市信息,也有有温度的故事和情怀。


长按二维码识别关注☟☟☟

商务合作请加微信咨询


记得点个“在看”再走哦

(完)

责任编辑:raojunling

标签: 北京  
本文章原创自米宅旗下《米宅北京》
调研分析北京、环京、天津等地的房地产市场,透析价值,发现洼地。
更多精彩内容请识别左侧二维码。

专注全球视野、财经视角下的不动产资产配置!

郑州区县楼盘
金水区楼盘郑东新区楼盘中牟楼盘二七区楼盘管城区楼盘中原区楼盘惠济区楼盘高新区楼盘经开区楼盘航空港区楼盘新郑楼盘荥阳楼盘上街楼盘平原新区楼盘新密楼盘开封楼盘焦作楼盘巩义楼盘
郑州二手房
金水区二手房郑东新区二手房中牟二手房二七区二手房管城区二手房中原区二手房惠济区二手房高新区二手房经开区二手房航空港区二手房新郑二手房荥阳二手房上街二手房平原新区二手房新密二手房开封二手房焦作二手房巩义二手房 郑州二手房
版权声明
米宅网所有用户发布的楼盘点评内容版权归北京米宅科技有限公司所有,任何媒体、网站、及个人未经授权不得转载或传播。本网站保留追究非法转载者法律责任的权利。
网站常年法律顾问:大成律师事务所。