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  楼市分析

倒计时77天!进驻郑州最低门槛已定!

发表时间:2020-10-16  作者:花满楼  来源:郑州楼市





降价成为一种常态,但是每个区域的最低门槛是多少,首付x万应该买哪些楼盘,今年比去年降价多少等等,今天就给大家一次说清。
 

市场特征如下:

1、一年之后,看每个区域的变化。可以说大部分均价都是上涨的。特别是高新区和金水区以及中原区这三个区域。

2、特价房频出,单点楼盘越来越多,不止是三-四环外,还有三环内也难抗的住。最典型的就是名某橙邦的三连降最后1.2万,还有泉某上城的1.4万特价房,直降6千。

3、东区的新房依旧是卖一套少一套。

4、首付X万买房,买房送车位等等比较多,远郊是重灾区,有些盘甚至降价都卖不出去,还推出了免首付,全部贷款的情况。

5、小开发商熬不住,降价比较厉害,比如龙子湖北某盘就出现12500起的房源。

接着我们来看具体每个区域的最低门槛是如何的。



 1


郑东新区
 
部分在售楼盘概况:

英地金台府邸高层毛坯23000

正商丰华上境洋房毛坯均价32000

金茂如意府洋房精装均价40000

永威上和琚洋房精装均价45000

蓝宝桃源居高层均价17500,毛坯,特价125xx起


在如此情况下,北龙湖也抗不住了,美林上苑以及碧源出现过特价房,这个片区比较稀缺,如果自住可以重点关注,是机会,投资不建议。

中原科技城政策发布会上,北龙湖北以后要聚焦5大核心产业,引进产业,意味着北龙湖北几乎没有多少住宅用地。南岸卖完以后,土地更加稀缺。

“东强”基调已经奠定,想要改善,高铁片区以及北龙湖依旧是首要选择。

但是高铁片区已经进入存量房时期,剩下英地金台府邸少量房源在售,而二手房,海马公园中豪汇景湾、奥兰花园、正商东方港湾价格合适可以选择。

龙子湖北,蓝宝三剑客在售,但是有些尾盘,有些体量不大。即使有特价房,价值意义不大,特别是改善。鼎天东尚和水之郡这些盘都是一言难尽,整体价格回落,但是也在1.75万左右。

除了北龙湖外,目前高铁东区片区的新房门槛就是英地金台府邸


对于东区改善首付83万,月供11140元。
 


金水区
 
在售楼盘:

融创金林金水府高层毛坯19000

泰山誉景高层毛坯16000,有特价

常绿东风宸苑高层毛坯21500

融创蘭园高层毛坯20000,有特价

美盛教育港湾高层毛坯18000

瀚宇天悦城:高层毛坯17500

碧桂园天麓高层精装18500

和昌优地高层精装18500,有特价15000

华瑞紫金嘉苑:高层毛坯16000,有特价15000+


对于金水区来说,可选择的楼盘还是比较多的,特别是火热的北三环片区,但是现在也有点扛不住的架势,片区入驻门槛下降!

华瑞通过中介断断续续的做活动搞特价,而和昌优地推出精装变毛坯15000,泰山誉景大户型很难卖,也有促销活动。

这个片区主城出现不少新盘,比如常绿东风宸院,未来天奕,雅颂居,开盘一定程度上拉高了片区的均价。

在这个时候,三环内分化很严重,先有万科世曦16000+,再有泉舜上城小户型1.4万+

而常绿则2万+,一个区域楼盘都能相差6千+。

在这个片区中位数楼盘可以关注瀚宇天悦城,美盛教育港湾保利海德公园之前华瑞算是低价楼盘,目前和昌优地接棒。
 

 
金水区的最低门槛首付在41万,月供在5389元。


经开区

在售楼盘:

保利天汇高层毛坯19500

华润置地凯旋门高层毛坯19500

绿城诚园高层毛坯均价17000

绿城明月滨河小高层精装19000

中海万锦公馆高层精装17000

金地滨河风华高层精装17000

融侨雅筑高层毛坯15500,

亚新海棠公馆高层精装21000

正商汇航佳苑高层毛坯13700

金沙湖高尔夫观邸高层毛坯14800


老经开铁三角华润紫云府阳光城檀悦碧桂园天玺已经售完,目前接棒的是保利,华润以及绿城,这三个楼盘对于经开改善是件好事。

滨河可以说是规划比较整齐,但是配套不成熟。

区域新盘比较多,好一点儿的是地铁3号线正在修建,一年时间有些楼盘已经降到1.55万左右,下半年压力会更大。

我们来看这个区域新老城区的最低门槛。
 


经开区滨河高层最低门槛是首付41万,月供5506元,老城区首付49万,月供6519元。


惠济区

目前在售楼盘有:
 
绿都青云叙高层精装15000

锦艺四季城高层毛坯14500

美景麟起城高层毛坯14000

裕华会园高层毛坯12000

融创大河宸院:高层毛坯13000,大户型11000起


对于现在的惠济核心区来说,属于青黄不接。

目前大多是老盘加推,但是需要等后期地块。比如中海暂无高层在售,正商家河家,中原宸院等等。

而民安云城已经售完,麟起城尾盘,暂时可选择不多

裕华是惠济区的门槛,但是品质不是很好。想买这里只能等中海,正商等开发商的加推了。


惠济区高层的最低门槛是首付32万,月供4311元。
 


中原区

在售楼盘:

阳光城丽景公馆高层毛坯13000

和润林湖美景高层15000,有特价

万科山河道:高层精装19000

康桥玖玺园高层精装17000

汇泉景悦城高层毛坯14000

汇泉西悦城高层毛坯12000


配套成熟,高容积率是老城主要特征。

老城出现了三块地,万科,康桥以及昆仑望岳二期,拉高了老城的均价。

不过常西湖新区的楼盘价格有所下降,竞争比较激烈。从1.5-1.6万下降到1.5万以下。

主城改善康桥价格还算可以,昆仑望岳二期价格可以的话,可以关注。

常西湖新区投资不建议,自住可以再等等。

汇泉西悦城价格是最低的,但是交房品质口碑不是很好,以它为例可以看下:
 


中原区的最低门槛是首付32万,月供4311元。


管城区

在售楼盘:

永威城高层毛坯15000

绿都澜湾高层毛坯15500

正商生态城高层毛坯11000,有特价

绿地花语城高层精装13500,有特价

融创城高层毛坯14000,大户型有特价

富田九鼎公馆:高层毛坯15600


绿都永威开发的差不多了,目前比较火热的就是四环附近的楼盘,这些大部分都是千亩大盘,体量比较大,特价房比较多。

对于这个片区地铁是最为优势的一个因素。

但是无奈的一点儿就是,如果想买位置比较好的,就剩下富田九鼎公馆可选择的比较多,需要承受溢价,特别是南边的地缘。

而大盘云集的四环沿线,建议再等等,让子弹飞一会儿。起码买这里要比买南龙湖强。

目前价格来看正商算是最低门槛:
 


目前这个区域高层最低门槛首付31万,月供4174元。


高新区

在售楼盘:

恒大城高层精装14000,有特价

朗悦公园府高层毛坯15300

钱隆城:高层毛坯14000,有特价

永威金桥西棠高层毛坯16100

龙湖景粼玖序:高层毛坯15500

保利文化广场高层精装16000

正商湖西学府高层精装11500

美的翰悦府高层精装12500,特价11500起

金辉优步花园高层精装12500


分化极其严重,老城区价格上涨比较多,特别是保利二期,永威,龙湖这几个楼盘,拉高均价。

在这个区域刚需可以关注恒大城钱隆城

双湖科技城价格战依旧惨烈,美的又出现了特价,不妨等下半年,看谁更优惠。

华润悦景湾现在尾盘在售,交房比较早。如果想买可以关注,目前只剩下99,120平的了,价格在1万。

除此虽然正商价格低,但是正商面积段比较大,就以金辉为例:
 


对于高新区来说高层最低首付32万,月供4311元。

二七区

在售楼盘:

泰宏建业国际城高层毛坯13500

昌建翡翠苑高层毛坯13000

郑州华侨城高层毛坯13200

绿城柳岸晓风:小高层毛坯16200

鑫苑府高层毛坯15300,有特价

亚新美好书苑高层毛坯12000

金地正华漾时代高层精装12500


主城配套成熟的鑫苑府也扛不住,出特价房。而在三环外,价格战比较激烈。

亚新,金地,万科,旭辉,昌建特价房比较多,促销活动比较厉害,特别是大户型。

在这个区域,建议买小房源,不要买改善区域。

这个片区不在城市发展方向上,但是却也是刚需立足郑州的一个机会,但是改善却要绕道走。

目前该区域大户型剩余比较多,我们就选择一个为例:
 


二七区的高层最低门槛是首付36万,月供4793元。
 

 2


这个时候尽量不要去买远郊,因为一不小心真的会站岗,开封西某大5字头起,港区某辉5字头起,以及南龙湖某创,绿博某创出现1万左右的准现房……

在整个片区管南四环沿线以及双湖科技城价格是比较低的,价格在1.1-1.25万左右,但是片区目前价格还需要再降一些才比较适合入手,1.2万是个红线。

目前是刚需回归三环的一个机会,下半年开发商抢跑已经开始,特别是某大,捡漏可以开启了。

价值比较大的就是北三环片区,如果你首付在50万左右,可以是首要选择。比如泰山誉景瀚宇天悦城,美盛教育港湾等等

高新老城价格是比较贵的,如果没有地缘情结,倒不如跳出来。要是有就要承受一个高溢价,可以关注恒大城,正弘青云筑

龙子湖北,高铁片区建议关注二手房,虽然龙子湖北有新房,但是楼盘价值以及舒适度不好。

千万不要拿着首付70万去买首付50万的区域,这样就亏了。

看完以后,如果对某个盘还有点犹豫不定,尽管在留言区留言吧,我在后台等你!




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(完)

责任编辑:杨帅

标签: 首付  
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