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为什么现在日本房产不能碰?

发表时间:2020-06-30  作者:听风  来源:米宅海外




试问谁不想在日本旅居呢?

干净、发达、自然。

再加上电影和动漫的美化,很多人都对日本房子充满向往。

但我还是要说:

目前,真的,非常,不建议,你在日本置业。

日本的房子,和你理解中的房子,完全是两回事。

就像糖衣炮弹,有些差异和行情被包裹的严严实实。

如果不事先了解,买了就是血亏!



1
都知道税高,但到底有多高?


日本房产的持有成本,是出了名的又复杂!又多!又贵!

但税务具体高到那哪种可怕的地步?大家还是没概念。

今天就先来讲讲日本房产相关税务的两大巨头:

房屋持有税,和房屋转让税。

先说大头,固定资产税,也就是房产税。

日本房产是永久产权,无论你在日本有几套房,无论你是自住还是投资,都要根据当时的土地资产价格统一征税。

拿东京一套60平方的公寓举例,一年的房产税就能达到12万日元,折合8000人民币左右。

这样看,还不算天价,可如果你持有30年呢?

就要支付24万人民币,相当于房子总金额的6%-7%了!

公寓的平摊面积相对较少,如果是一户建的话,这个比例还要更高,10%以上都是很普遍的。

这也就解释了,为什么日本农村的房子1日元大甩卖,也无人问津。

其中一个原因就是,日本农村地广人稀,房屋占地面积大,每年要缴纳的房产税太高,根本吃不消。

再来说房屋转让税。

日本房子是建议长期持有的,因为五年内就转让的话,要收征收差价部分39%的税。

其实即使超过五年,也要征收20%的税。

除却高额的税务,转让时还要加上持有期间的建筑物折损费用。

再算上中介费,过户转让费等等,加在一起,总额能让你崩溃。

如果能靠房价涨幅赚的盆满钵满,那这点税也就不计较了。

可偏偏日本房价还涨的特别慢,怎么算,都没什么搞头啊?


2
日本房价,弹性非常有限


再来说日本的房价,跟国内也完全不是一个概念。

首先,日本的房价,是由地价资产和建筑物资产这两部分相加组成的。

即使目前东京的平价地价连续上涨了七八年,我也依然不建议入手。

因为这并不是地价资产升值带来的,而是综合性的成本推动型上涨。

奥运会的集中建设高峰期,导致建材价格上涨。

日本国内建筑业人手严重不足,导致人工费用成本上涨。

无论从日本会计制度里的折损计算角度来看,还是从日本新房和二手房的差价来看,这些上涨的建筑物资产价值,几十年后都会一文不值。

你可以理解为,日本房屋就是一件大型损耗品。

和西方很多国家一样,房子本身,不值钱,土地,才值钱!

而日本的土地价值,因为日本经济等社会顽症,并没怎么涨,以后也大概率不会涨很多。

那这就很尴尬了!

其次,日本二手房的价格,会伴随房龄的上升不断下降。

前十年的下跌速度最快,30年后才止止跌。

那时,价格也只有新房的40%左右了。

仔细品品,不觉得亏吗?


3
要么卖不出去,要么当上帝的房东

很多中介都说,虽然日本房价涨幅慢,但租金收益高啊!

是,没错,租金是挺高的。

何止是租金高,变相等于请了个主子回家啊!

首先,日本租房非常正规,也非常复杂,不仅有完善的合同,还要有担保人。

这点,房东可以完全放心,甚至可以像挑孩子一样精心挑选你的租客。

但是,昨天的租客你爱答不理,今天的租客你就高攀不起!

一旦完成了复杂的入住手续,租客就立马翻身做主人了。

想涨房租?租客同意才行。

不想租了?租客同意才行。

合同到期不想续约?租客同意才行。

租客是天,租客是地,租客说不同意,那就是什么都不行。

除了出租问题令人头大,出售同样不是那么简单容易的事。

中国平均购房年龄是27岁,日本则是35岁。

中国年轻人不买房会焦虑到掉头发,日本年轻人不买房则是一种再普遍不过的常态。


低欲望的日本人,基本没啥买房的执念。

哪怕东京连续上涨十年的房价比北上广还低很多;哪怕日本上班族的平均年收入足足有440万日元(折合人民币30万元左右);哪怕他们的购房压力已经比我们小很多很多。

日本人,还是不喜欢买房。

因为他们不买房的试错成本很低啊,酿不成什么大错,更跟结婚找对象、孩子未来上学不挂钩。

日本的房产租售同权,房产除了提供居住属性外,不绑定其他社会资源。

就像学区房,购房者和租房者都能公平享受社会资源,一视同仁。

此外,日本房价又波动不大,现在不买,也不至于以后买不起,甚至还有可能更便宜。

那现在急着买房干嘛呢?

所以,日本30岁不到的年轻人中,70%都选择租房,而不是买房。

那么,你想转手出售时,合适的买家,可不是那么好找的!


数据显示,1978-2018年期间,无论是日本历史上的经济泡沫还是金融危机,日本家庭的房屋持有率基本固定不变


4
日本房子,一无是处?


任何事物都有硬币的正反两面。


怎么说也是科技先进的发达国家,房产当然也有自己的优势。

比如1992年,日本有一个政策叫做“生活大国5年计划”。

日本为了应对消费税上调对楼市的冲击,住房贷款减免优惠政策,每年最多可以返还40万日元,上限是十年。

十年下来,能返还折合26万人民币左右的补助金呢!

其次,虽然日本房价涨幅很慢,但如果日本房价以15年为一个周期的话,下个周期性高点,很可能在2022年,也就是东京奥运会后。


对于一心喜欢日本的朋友来说,这是一个小机会。

最后,我想说:

日本的楼市和货币金融政策,明显更适合刚需购房、经常去日本旅游、以及子女在日本留学的人群。


几万块的租金收益,相当于每年都可以免费去日本玩一圈。

何乐而不为?

但不管你是刚需还是投资,务必慎重考虑。


并且,无论如何都请再等一等。


疫情下的日本房价虽然有利可图,但还没到可以收割的阶段。

目前,别管中介说得多么天花乱坠,谨记:

日本房价,是很难像国内一样大涨的。

日本房价要想大涨,首先日本经济要进入到一轮良性的通货膨胀周期。

但日本政府和央行出台了那么多金融和经济政策,花了几十年都没能做到。

你怎么就那么有信心,你刚买完房子,日本物价就开始稳步上升了?


不过日本通缩了快20年,物价基本不涨,这也算是个蛮厉害的优势了。


但它最重要的优势,就是可以对冲国内风险,保值方面并不亏。

所以不要指望它赚什么大钱,丰富一下自己的资产配置,还是可以的。


总而言之,日本房产还没到火候,请沉住气。


千万别交,智!商!税!



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(完)

责任编辑:杨帅

标签: 日本房产  
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