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  楼市分析

楼市回暖后,价格最先上调的区域会是哪里?

发表时间:2020-03-26  作者:小白  来源:郑州楼市


3月19日,郑州市新冠肺炎疫情防控领导小组办公室发布第23号通告,核心内容是郑州开始全面恢复正常秩序。

3月21日,房管局发公告将有序恢复专业班时大厅开放二手房交易登记业务。

当天就有市民排队办理业务。


同时为配合秩序恢复,3月21日前后,郑州市房管局官网公布有6个项目,共计4297套取得预售证信息。

这是政策层面,再看市场一线的成交情况。

从3月初开始,郑州售楼部逐渐开放,截止到3月20日郑州市内在售楼盘销售中心开放率已经达到100%,新房案场到访量迅速攀升,成交量单天不断创新高。

3月1日至20日,郑州全市商品房共计成交了4735套,平均每天成交近237套。其中,最多的一天是3月17日,成交了405套;最少的一日是3月1日,成交了32套。


事实已经摆在面前,郑州房地产市场已经开始回暖,接下来会有一个成交高峰。

不出意外,成交量上去了,成交价会紧跟着上浮,形成量价齐涨的局面!

那么,面对即将到来的小阳春,我们该如何买房?

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买房第一步,先要选择好板块。在郑州目前这个阶段选板块的逻辑是环线+板块。

怎么理解呢?请看下面这张图:


简单说主要看环线,更具体一点就是看三环和四环。

大家都知道是过去十年郑东新区郑州楼市最大的神话, 它其实就是“环线+板块”的一个典型。

如果你把上图中郑州的三环线单独拿出来的话,你会发现它是一个东西长南北短的椭圆形,尤其是在向东,整个三环是凸出来的。

你可以想象一下十五年前,当时被包进东三环线内的区域是很荒芜的,要啥没啥,这个板块是从0到1的过程,这就是这座城市最大的“城市红利”。


你再看西南三环内的中原区、二七区(和二环线距离非常近),15年后,这两个片区的城市界面变化并不大。

简单说,环线的本质,就是把环线包括进来的区域全部城市化。或者再直白一点,就是政府想发展那一块,就会想办法把它包裹到环线内。现在回头看,你能清晰看出,三环线饶大弯都要把郑东新区绕进去,这就是要强行“主城区化”。

郑东新区之所以在过去十五年一直是郑州财富增长最好的区域,就是因为获得郑州上轮城市扩张(三环线)偏爱,拿到最大城运红利。

那么到了今天,郑州三环的红利已经吃干抹净,下一个十年,吃什么?很简单,吃四环。

我们可以这样说,2019年四环的贯通,和当年三环贯通是一样,都是郑州拉开城市框架的转折点。

三环代表过去,四环代表未来。

当四环线画圆,新一轮城市风口,已经在形成。如果你仔细看郑州四环线走势图,会发现同样的故事将继续上演。

如果你把上图中四环的红色圈单独拿出来,你会发现北四环和北三环之间留有大量的空地,你应该能看到当初郑东三环内的影子。

 

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北三和北四因大河路又分为两个片区,金水北和惠济核心区。

这两者的区别在于,相比金水北,惠济核心区是一个次新区,有更多的土地待开发,价格相对更低。

再看郑州地铁三期规划,你会发现,惠济核心区是郑州四环内唯一拥有两条地铁且中转相交的新片区。


那么惠济北是满足潜力片区的三个要素:
1、有新增地块待开发;

2、有地铁在建;

3、配套在建,商业、学校、医院、商务办公等;

目前这个片区最大的项目是融创大河宸院,它也是继万科天伦紫台之后第二个深耕这个区域的开发商。

其中公园绿地1700亩、水域面积1600亩、防护用地1300亩、除去道路网和安置用地,纯开发用地约2200亩。以大运河为中心,将整个大河宸院项目打造成集商业、娱乐、办公、生态、康养于一体的运河生态惠济新城。
 


其中项目一期,已经交付。



目前在售的是融创大河宸院全新地块,三期臻园。


三期位置位于北四环和京广路东南角,相比一期、二期临河,三期的没有河景的优势,但三期周边配套资源会更好。

首先,学校。南面是教育用地,是与河南实验教育科技集团有限公司合作办学,未来区域内很好的公办小学惠济新区小学(暂定名);东北方向150米,是郑州师范学院附属实验中学;西边一路之隔是惠济区的公办幼儿园惠济区实验幼儿园。不管是学前教育的幼儿园,还是九年制义务教育的小学,中学,都在三期方圆200米以内。

其次,商业。西北方向约300米是惠济新区的商业广场,规划中的运河城市广场约20万方,比郑州惠济万达还要大!2019年3月份已经动工;北侧不直接临北四环高架桥。

第三,景观。向南直线距离约600米是占地600亩的古树苑公园;

第四,地铁。2号线北延线已经通车,最近地铁站点古树苑站,1000米左右。

另外,三期,占地接近100亩,地块的面宽也足够大,小区内绿化、配置空间很大。


从规划上看,三期规划11栋高层。

1、纯高层。从楼栋分布能看出来,三期的每栋楼都可以享受最大限度的采光和景观。全小区景观面积约49000多平,中央景观面积达到8000多平。

2、公建化立面。从外观上看,整个楼栋像一个蓝色的水晶体,整体看是非常有质感的。

3、三期户型延续了二期,其中95㎡、118㎡为三室两厅一卫,136㎡、143㎡为四室两厅两卫。



 

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疫情过后,楼市回暖已是不可避免。

未来的一两个月会不断地出现各种假促销、假降价、假涨价的信息,越是在这个时候越要谨慎选择。

过去10年无论你有没有抓住三环线的城市风口,那么未来5年,你一定把握住四环线,因为这是郑州最后一次堵城运。那么在四环线上,惠济核心区是四环内唯一双地铁交汇的渐成熟区,且在去年经历了价格下调。

另外,相信大多数人在家禁足一个月之后,会对环境好的需求更迫切。

在郑州,环境好的地方屈指可数。北龙湖环境好,价格贵。白沙、绿博环境好,但太远。

综合来看,惠机核心区对想要环境好、改善、自住的人来说,真的是不错的选择。

(完)

责任编辑:张萌萌

标签: 楼市分析  
本文章原创自米宅旗下《郑州楼市》
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