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  楼市分析

这个一线城市突然拍出超高楼面价,背后隐藏着一局大棋

发表时间:2020-03-15  作者:宋富贵  来源:米宅财经


△此音频大小10.3MB

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几天前,广州的一块拍地信息,让一些自媒体颇为兴奋了一阵。


标题——《楼面价64576元/平,广州城投豪夺越秀南路宅地!》

楼面价的具体数额,再加上“豪夺”两个字,妥妥的套路感,让人又想起了2016年,那激情燃烧的岁月。

不过,这确实是广州历史上拍的最高楼面价的一块地。

64576元,这个价格别说广州,就是放在全国任何一个城市都绝不算低,更何况是广州,这个一线城市中房价最低的城市。

有了这个消息,按照惯例,大家该去分析,面包如何如何,面粉如何如何,地价又该拉动房价,房价又该怎样怎样。

然而,所有的自媒体都有意无意的回避了这两个信息:

1、中标者是唯一报名者。

2、这个价格是底价,也就是没啥溢价率。

这意味着什么呢?


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先来看看,广州这块地的情况。

这是广州市越秀区继2011年出让杨箕村旧改地块以来,首次推出的居住用地。

图片来源:广州地产


该地块用地性质为住宅用地,总用地面积1.46万平方米,占地面积8296.7平方米,计算容积率建筑面积49500平方米,容积率为5.96,其中还需要配建约13000平方米的安置住房,由越秀区政府指定单位按3500元/平方米的价格进行回购。

看基础条件,这不是一个大地块,属于典型的老城区,典型的城改项目,周边配套齐全。

另外,如果你想来拍这个地块,条件还不少:
第一、采取“竞自持+摇号”的方式竞拍出让,同时竞得人须在地块内提供建筑面积1.3万平方米回迁安置住房,

第二、竞得人须按照管线权属单位的专业要求对地块内的供水和排水管线进行迁改,并采取装配式建筑的建造方式。

第三、此外,项目内需配建一所用地面积1800平方米、建筑面积1440平方米的幼儿园,配建老年人服务站、文化室、社区居委会等配套。

所以说,谁买了这块地,说实话开发起来还挺麻烦。

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那么,周边的房价都是多少呢?

根据克而瑞地产研究中心统计显示,目前地块周边三公里内在售的一手项目有华发江南府、阳光城·江湾壹号、粤海拾桂府、海珠半岛花园三期等。

其中海珠半岛花园三期售价超过100000元/㎡。新房粤海拾桂府大约在90000元/㎡

但是文德先生、珠光雅居、东堤水岸二手房价格却不高,50000元/㎡到60000元/㎡上下。

说实话,这个新地王能赚到钱,但是赚的也不会很多。

收益最大的就是周边的二手次新房,这下那些中介终于有说辞了,你懂得。

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然而,这个所谓地王的诞生,和2015年—2016年却完全不同。

因为它的诞生,就是一出独角戏。

只有一家公司报名,只有一家公司进入拍卖流程,整个流程只有一次举牌。

然后,底价成交。

而且,这家公司本身就是城市投资、建设的。

广州市城市建设投资集团有限公司成立于2008年12月10日,是经广州市人民政府授权从事城市基础设施投融资、建设、运营和管理的大型国有企业。

全国这样的公司很多,类似于这样的城投公司,往往就是城市土地的整合者,说白了就是在政府授权下,收地卖地的公司,其收入来源的大部分来自于土地,而不在于房子。

房子对于他们来说,只是小生意,土地才是大头。

而这种公司,最怕的就是土地凉了,比如在2018年下半年的那种情况,这种诉求和当地政府往往是一模一样,因为他们的最大股东实际上就是政府,收益的大部分也是要交给财政的。

如果你再细扒这块土地的历史,你会发现这块土地能出让非常不容易。

2009年7月地块开始动迁,但因地块内部被占用者非法搭建临时建筑导致未能拆迁,随后的拆迁进度极其缓慢,长期停滞不前,直到2018年整宗地块才完成拆迁。

从开始拆迁到土地出让,整整12年,单单这个时间因素,就意味着这是一块非常昂贵的土地,因为这其中必须加上12年的财务成本和12年的还迁补偿费用。

所以,他的底价就很贵,这是没办法的事情。

底价贵就意味着来这里拍地开发商就会少,甚至没有,再加上赶到这样一个很不凑巧的疫情时间段,以6万多的楼面价出让大概率会发生两件事:

1、没有公司过来报名。

2、土地流拍。


发生其中任何一个情况,后果都挺严重,不管对于广州还是外界,这样好的一个市中心优质地段,居然流拍了,那么整个广州市场该有多差呀。

所以,必须有人冲上去,接下来。

无疑,地方国企广州城投冲出来了,接住了这个局面,没有让他流拍。而且给外界一个信心,广州又拍出新地王吧,这个市场状况不错呀。

我想,这个才应该是这个独角戏地王诞生的比较合理的解释。


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今年 2 月,广州共推出 4 宗住宅用地,分布于增城区、南沙区和越秀区,合计 6 万平方米;成交 2 宗,分布于白云区和南沙区,合计 4 万平方米。

本月,受疫情影响,广州宅地供求两端环比下滑,环比减少82%和67%,入市宅地均以底价成交,合计收金近 13 亿元,较上月减少近九成。

很明显,不管是因为什么样的因素,广州土地市场没有迎来小阳春,开发商普遍信心不足。

如果上面那块地王再流拍了,对于信心打击更大。

温总理说过,信心比黄金还要珍贵,对于经济如此,对于房地产也是如此。

所以,那个地王拍的不是土地,是信心,对于广州市整个房地产市场的信心。

稳地价,稳房价、稳预期的背后,稳的信心。信心没了,啥都稳不住。

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2020 年 2 月,十大城市(北、上、广、深、宁、渝、杭、汉、蓉、津)宅地供应量环比增逾两成,但是受疫情影响,成交量和收金总额环比下滑。

然而,和这种情况形成鲜明对比的确实,北京和上海的土地市场。北京、上海收金均超 400 亿元,出让金总额包揽十大城市前两席。

在二月份,全国楼面价top10中,其中北京有 7 宗地块入榜,且包揽榜单前五名,西北旺镇 HD00-0403-0043、0049 地块以楼面价 50587 元/平方米,居榜单首位。


如果,你再查阅参与竞拍的公司,大部分以央企和北京地方性国企为主。

因为,在这个时间段,京沪就是全国信心的代表,地王就是楼市信心的代表。


(完)

责任编辑:张萌萌

标签: 楼市分析  
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