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  楼市分析

2020,长三角楼市动能切换元年!

发表时间:2019-10-09  作者:米公子  来源:米宅<原米宅米宅>

黄奇帆是一个奇才,未来趋势、各种数据装入大脑,在不同场合娓娓道来,前段时间有个演讲,讲到未来15年中国楼市只在三种地方才有更大的动能,城市群、大都市圈、中心城市。


深以为然,而中国的城市群,事实上只有长三角和珠三角,这两个。


如果你不理解,我放一张长三角的高铁、城际网络图,你会明白,这个地区的交通之发达、城市之联动、区域联同发展已经远超全国任何地方。



以上海、南京、苏州、杭州这四个地方主要支点,高铁、城际、轻轨已经联通了80%以上的城市甚至乡镇。


刚刚,我和葫芦娃、夏良、宋富贵一起,在长三角进行了系列考察,旨在考察价值,寻找机会。


一路上,我们考察了无锡、苏州、吴江、花桥、上海、太仓、杭州、嘉兴、嘉善、湖州、长兴、南浔等城市。


对于长三角的现在和未来,已经了然于心。


为什么米宅团队会在2019年下半年的时间来到长三角考察并寻找机会?


我的观点很明确:2020看上海!


为何?


2016年的长三角楼市动能是南京、苏州,直接翻倍,带动周边接连上涨,包括合肥一样翻番。


2017年的长三角楼市动能是杭州、无锡、宁波,直接翻倍,包括嘉兴、绍兴、临安等地直接翻番。


2018年的长三角楼市动能是杭州,全城抢房,全城摇号,万人摇号,摇动全城,带动环杭一带2018年火热不止,地市房价继续上涨。


2019年的长三角的楼市动能是苏州、杭州,苏州工业园区率先上涨30%以上,带动全苏州新一轮上涨行情,杭州一方面加速卖地、一方面加速抢人,两手抓两手硬,行情不减,大江东、科技城中签率还在10%以上,带动环杭环苏热情不减。


在杭州、苏州驱动长三角楼市的这三年中,环杭、环苏房价大涨,领涨全国。


杭州35000+

南京30000+

苏州30000+

无锡20000+

富阳21000+

海宁18000+

柯桥18000+

临安18000+

德清18000+

台州22000+

诸暨15000+

宁波25000+

慈溪12000+

余姚12000+



同期的上海,一直在熄火。


导致环沪市场这三年,居然市场没变,房价没涨!


花桥23000,两年前也是这个价。

太仓15000,两年前也是这个价。

昆山22000,两年前也是这个价。

嘉善16000,两年前也是这个价。


为何?因为上海在跌,因为大哥没涨,环沪房价失去了动能!


而事实上,环沪却成了真正意义上的洼地。


为何?


上海毕竟是上海,上海终归是上海。



如上图,代表未来新经济动能的独角兽分布,上海毕竟是上海,你大爷永远是你大爷。


只是缘于政治的因素,上海很无奈,上海无法施展手脚。


但,一切都抵不住规律。


上海被压抑的需求、被压抑的能量远超杭州,远超杭州!


如果你不理解,我先说几点。


1、限单身购房,限离婚购房,上海之严格,全国之最。


2、还有,即使你和一个有上海户口的人结婚,再过15年,你才能落户上海。


3、还有,上海二套首付要70%,认房又认贷,有过贷款记录就算二套,够狠吧!

上海的改善用户,单身狗是全国最苦逼的。


我曾开玩笑说:上海的年轻人是全中国最苦逼的年轻人,因为即使你在上海有5年社保,但如果你是单身,你还是没有购房资格不能买房,但一个在上海的年轻人没有房子又娶不到媳妇,娶不到媳妇结不了婚又不能买房,于是,上海年轻人陷入了死循环。


生了个二胎想换个大房子改善一下,对不起,认房又认贷,首付70%,直接把改善需求摁地上摩擦。


杭州大专就能直接落户,落户就能买房。


上海完全不行。


之前上海讲双限,限人口,限开发。


这双限,基本上把上海的发展未来全给抹杀了。


2019年,上海全市60岁以上老人已经600万,2025年,这个数字将要达到800万。


在2035年之前限制人口不超2500万的上海,还能有未来吗?


临港如何发展?

自贸区如何发展?

金融中心如何发展?

长三角一体化如何发展?


所以,在规律面前,在现实面前,上海已经开始了转身。


2019年的临港,5年社保变3年,单身可购房,就是一个苗头。


而2019年的上海,也不再提及双限。


如今的上海,正在悄然的转身。


因为过往三年上海的跌跌不休、卧地不起,环沪三年房价未变,环沪事实上已经成了长三角最重要的洼地。


大胆预测。


上海5年社保变3年,房价上涨10%。

上海购房家庭变个人,房价上涨10%。

上海二套首付下降到正常的40-50%,房价上涨10%。

上海人口政策松个口,房价上涨10%。


而,环沪的房价,一切看大哥,大哥不动,环沪不动,大哥动,环沪必动。


2020,看上海!


2020,是长三角楼市动能切换的元年!


特别提醒1:也可能是2021、2022,咱别较真,但大势不会变。


特别提醒2:动能不见得一定是涨,毕竟房住不炒,类似杭州的市场热情一样是很大的动能。


楼市动能从苏州杭州切换为上海,因为,环杭环苏已经阶段高位,涨不动了!


苏州工业园区,房价50000元,科技城房价35000元,太湖新城房价28000元。

杭州滨江新城房价50000元,城东房价47000元,奥体房价47000元。


相比杭州苏州,上海房价,居然成了洼地。


环沪,是你当下值得的关注。



基于价格、基于苏州影响范围、基于杭州影响范围、基于过往三年价格表现、基于环沪通勤时间,就可以锁定环沪洼地城市,然后洼地城市寻找靠谱的品质楼盘。


再基于安全的大前提,即使楼市不涨,但要确保租金。


因为,即使我说的2020动能切换,也只是预测,如果拖到了2021、2022呢?


所以,租金很重要,因为租金是现实,租金不用预测。


选筹核心逻辑:盯租金、看涨幅。


涨幅预期率90%以上,可轻视租金。

涨幅预期率50%左右,必须重视租金。


锁定高铁30分钟之内的环沪城市。

锁定这两年未涨的环沪城市。

锁定这个城市最有价值的区域。

锁定这个城市学区教育配套最好的区域。

锁定本地人租、本地人买的品质楼盘。


好的选筹结果:有现实的租金,有预期的涨幅。


而此次考察,米宅也锁定了城市、区域、楼盘,有租金、有涨幅,有现实、有预期。


如果你认同,不妨跟着米宅的脚步,听米宅讲,或去实地看看,米宅不怕比较,不怕质疑


城市是否环沪洼地?

城市产业是否强劲?

区域是否城市最佳?

楼盘是否品质上乘?

租金是否夯实靠谱?


如果你确认了,只需坚定的前行。


在上海启动之前,静静的入场,静静的等风来。


为避免嫌疑,不方便公开楼盘名字,交房在即,只剩尾房几套,推荐给真正有缘的朋友,加微信详聊。


我们必须要发生关系,我们甚至要有争执,你才可跟上米宅的节奏,时刻俯视全国楼市,发现机会,在每个时间都能找到那个上乘的选筹,跑赢大势。


米宅冰冰:156 1771 1773(同微信)

米宅孙昂:158 3714 3715(同微信)


(完)

责任编辑:朱含茵

标签: 长三角楼市  
源自公众号《米宅米宅》
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