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方圆100公里,四个自贸区,上海周边自贸区众生相(下)苏州、舟山篇

发表时间:2019-09-10  作者:夏良  来源:米宅长三角

《米宅长三角》“上海周边自贸区众生相” 系列报道
上篇(点击进入),我们介绍了上海自贸区浦东老片区和临港新片区,

今天,我们来聊江苏(苏州)自贸区和浙江(舟山)自贸区。


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江苏(苏州)自贸区

离上海太近,离上帝太远!

 

8月26日,江苏自贸区正式获批,苏州片区划入自贸区范围的有60平方公里,占了全省自贸区面积的“半壁江山”,也就是说省城南京(江北国家级新区)+“欧亚大陆桥桥头堡”连云港2大片区的面积加起来,只与苏州自贸片区的面积相当。

而江苏自贸区苏州片区,全境都在江苏改革开放的龙头,全省的金融、经济中心苏州工业园区境内。

苏州这一年多来的房价涨势,可谓是领跑全国的。人口与各项经济指标全面碾压包邮区省会城市杭州和南京的华东GDP总量第二大城苏州,从客观上讲,只是追逐杭、宁房价,体现自身城市价值的“补涨”行情,但仍然被史上最严强二线城市房产调控(2年限售+二手房5年、新房3年限售)措施,无情地打压下去了!

目前,苏州的房价,新房均价大致是杭州的80%,二手房均价差不多是杭州70%的水平


2018年,苏州以1072万常住人口。创造了1.85万亿元的GDP总量,杭州常住人口仅比苏州少90万,创造的GDP总量只有1.35万亿元,差了苏州有37%之多。

同样是“人间天堂”,同样牛叉的强二线城市,为啥杭州的房价还在奔跑的路上,苏州就要受到强二线城市里最绝望、最有威慑力的调控呢


这就是苏州的宿命,因为它离上海太近,离上帝太远!

地缘关系决定了苏州是无法独立自主的发展,它只是大上海“1+7”(上海+苏州、无锡、南通、嘉兴、湖州、宁波、舟山)都市区的一部分。所以,苏州至今没有自己的民用机场,就在上海大都市区第三个主枢纽机场落户南通后,苏州孔难有大型民用机场。因为上海大都市区的空域,会因南通新机场而填满。


我们再来比较一下苏州和杭州2035年总体规划的主旨:

苏州:是与上海对接,主动融入。无论哪朝哪代,苏(州府)松(江府,今上海市)是一家。


杭州给自己的目标是长三角中心城市,世界名城,国际金融科技中心。因此,杭州在长三角是自成一派的,有自己专属的城市群,杭州都市区包括了杭州、嘉兴、湖州、绍兴、衢州和安徽的黄山。

杭州在2022年亚运会前地铁制式的城际铁路会开通至嘉兴的海宁,湖州的德清,以及绍兴的柯桥,以及自己市辖范围内的临安和富阳

而且,杭州不只影响自己的都市圈范围,在浙江全省,都是首位度第一的城市,是当之无愧的“杭母”。


而苏州的另一个强劲的竞争对手,则是南京。高铁时代,南京也是“米”字形高铁枢纽城市之一,而苏州,即使在未来通苏嘉甬高铁开通之后,也只是“十”字交叉高铁枢纽。

在越来越强调省会首位度的今天,未来江苏省的行政资源只会越来越向南京倾斜!南京也是当之无愧是苏皖两省1亿人口的“徽京”,南京的朋友圈分三个层级:一是环宁直接毗邻南京的本省县市(扬州仪征、镇江句容和常州溧阳),要成为南京的特别合作区二是宁镇扬一体化三是南京都市圈包括了南京+省内的镇江、常州、扬州、淮安,以及安徽省的滁州、马鞍山、芜湖、宣城9个地级市。

和杭州一样,南京在已经实现“区区通地铁”的目标后,已开工的地铁制式的城际铁路,已经把触角伸向了镇江句容、安徽滁州、天长、和县等县市。

因此,杭州和南京虽然GDP成绩单比不过苏州,但是在长三角自成一派,是当之无愧的浙A和苏A。既然是本省老大,杭州就有资格办了G20峰会,又办亚运会,南京则是办了全运会,又办青奥会。苏州则不可能单独举办如此规模的国际盛会,最多成为上海或南京某大型盛会的分会场。

老大也更有资格投入大量的城市基础设施建设,苏A南京,借助2014年青奥会,轨交通车里程冲至全国第四(仅次于北上广,高于深圳,并于2018年在国内第一个实现区区通地铁)。

浙A杭州地铁建设起步虽晚,但乘着2022年亚运会的东风,10条线路同时开建,很快就能超苏追宁。


苏州,虽然也有获批了9条轨交的线网规模(2024年前建成),但除了S1线联结昆山、上海之外,其余8条都是市区线,没有像杭州、南京这样有多条跨市域的城际地铁。

苏A、浙A办盛会,修地铁,就迫切需要土地财政来拉动,南京在青奥会前后,房价涨得最快,杭州连续两年成就“卖地王”。

苏州从长远来看,最好的发展模式,是承接上海的产业,上海的人才外溢。


比如,目前苏州工业园区内的汽车零部件企业,如日本AW(变速箱制造商)、博世(全球顶尖汽车零部件制造商)等,主要客户就是上海大众、通用汽车,还包括未来的特斯拉。苏州和上海完全一体化发展,是苏州未来发展的关键所在。目前已经规划了苏锡常城际铁路与上海市域铁路嘉闵线在太仓对接,苏州S1线与上海11号线在昆山花桥对接,苏州S3线与上海17号线在青浦漕盈路站对接,苏州S7线与上海17号线在吴江汾湖对接。


未来,苏州与上海的城市建成区将通过互相贯通的轨交线网融于一城,就好像日本首都圈的东京与横滨,台湾地区的台北市与新北市,美国的纽约州与新泽西州。到时候,浦东+临港就是“东上海”,苏州就是“西上海”。

 

这就是苏州的宿命!所以,杭州能走出房地产独立行情,南京也能走出房地产独立行情,但是苏州不行它必须看上海的眼色,上海热,则苏州热,上海冷,则苏州也要冷,苏州一定要和上海保持步调一致,且无论土地成本,还是房产价格,与上海保持一定的距离,形成合理的价差才能实现苏沪之间的利益互溶

 

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浙江(舟山)自贸区

“未成宠儿,疑成弃子”?

舟山的地理位置是显赫的,当年英国人在鸦片战争后,最初想要清廷割让的是舟山,而非香港,清廷认为割让舟山,将威胁到它的“钱仓”,全国最富庶的江南地区,最终保住了舟山,割让了香港。


2017年设立的浙江(舟山)自贸区,是对2011年设立的中国第四个国家级新区舟山群岛新区的加持(在此之前批复的三大国家级新区,上海浦东、天津滨海、重庆两江,均设置于直辖市内)。

舟山群岛新区,是中国首个以海洋经济为主题的国家战略层面新区,旨在将舟山由单一的传统渔业经济,向综合的现代海洋经济转变。舟山设立国家级新区以后,逐渐形成了以船舶修造、临港石化、水产品精深加工等为支柱的海岛型工业体系,已成为中国重要的修造船基地。舟山群岛新区的港口货物吞吐量,也跻身中国沿海十大港口之列。


然而,舟山毕竟是浙江省人口最少的地级市,海岛型生态,导致了舟山在陆岛连桥之后,年轻人外流严重,尽管有国家级新区+自贸区双重政策利好加持,截止2018年底,舟山市常住人口仍只有117.3万,仅比2010年“六普”人口增长5.2万人,也就是说,舟山群岛国家级新区设立8年来,平均每年人口增量还不到6000人


2018年,舟山全市GDP1316.7亿元(仅相当于上海浦东新区GDP产值的13%),排名全省倒数第一GDP增速6.7%,排名全省倒数第二


2018年,浙江省提出加快推进“浙江大湾区4大新区”建设,这4大新区是:杭州钱塘新区、绍兴滨海新区、宁波前湾新区、湖州南太湖新区。

其中,2019年4月新设立的杭州钱塘新区在提报国家级新区时,发改委就以“浙江已有1个国家级舟山群岛新区了,一个省两个国家级新区在国内还没有先例”被挡回!


浙江省又提出要将杭州钱塘新区、宁波前湾新区等纳入浙江自贸区下一轮要扩容的新片区范围,考虑到近年来其他各省新设立的自贸区多设有三个城市片区,浙江自贸区目前只有涵盖舟山1市,新加入杭州钱塘、宁波前湾两个片区,亦在情理之中,但是大多数自贸区(除海南岛、上海临港新片区外)总面积都控制在120平方公里上下,如果浙江自贸区要给杭州、宁波作加法,舟山已批复的120平方公里自贸区,是不是要作减法呢?


总之,舟山这个特殊存在的“省内老末”,独享了每个省只1份的国家级新区和自贸区双重利好那么多年,在海洋经济层面,远没有达到国家级先行示范区的水准。还占了“国”字号的名额,影响了省城“杭母”钱塘新区国家级新区的申报,其处境,真有点小尴尬耶!


如今,舟山的陆上邻居上海临港新城,被纳入上海自贸区新片区,大治河以南、金汇港以东,总面积873平方公里,已然一个“临港自贸岛”,被定性为“下一个深圳”,“再造一个新浦东”的国家战略层面的“经济特区”。

而此前最成功的经济特区深圳,再被委以社会主义先行示范区的重任,国家对深圳的期许,建设全球海洋中心城市,设立国际海洋开发银行等提法,直接冲击了舟山国家级海洋经济示范区的定位


舟山VS深圳,舟山PK上海,孰轻孰重,明眼人心里都清楚。成立2年来,默默无闻,不动声色的浙江(舟山)自贸区,恐难改变“未成宠儿,疑成弃子”命运!

-END-

米宅将于2019年9月21日在杭州举办一场关于长三角楼市的“米宅秋季论坛”。

同时,我们也将邀请多位的“本地资深楼市研究者”,一起坐而论道。

他们之中,有深耕杭州数十年,公众号《杭州房叔》的创始人“房叔”;有深耕苏州近10年,完美踩准两轮苏州行情的“星火”;365淘房南京站的负责人“万昕”;还有我们的老朋友,在上海做了20年房产的“夏良”老师……


我们还邀请了米筐投资的创始人“拾叶”,将从财经的立场上,用大格局、大穿透性的视野,帮你理清楚未来经济形势的走向。
这一场会议,凝结了米宅对于长三角的三轮考察精华,同时还有米宅的全国视野和本土的深耕思维碰撞,以及米筐从财经角度对这个国家经济走向的脉搏触摸。
这可能是,当下环境中唯一一场能够彻底摸清长三角未来走势的思想碰撞。
如果你真的考虑未来两年在长三角置业配置,我真心的希望你能来。

扫描图片二维码,即可报名参加!

(完)

责任编辑:朱含茵

标签: 苏州、舟山  
本文章原创自米宅旗下《米宅长三角》
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