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美国纽约房产深度分析!纽约房价到底有多贵?

发表时间:2019-08-13  作者:一吨空气  来源:米宅海外

纽约是独特的,无可替代并独一无二的,没有什么词能真正地形容纽约。


纽约其实这两个字就是其本身的特性。


不过说到特性,我倒是想起了儿时看过的一则幽默小故事:


一个少年放学回来后,扔掉书包就对着墙上的十字架祈祷,说“万能的主啊,请保佑我,让美国的首都是纽约吧!”

妈妈走过来差异地问道:“你在干什么?连邻居家的哈士奇都知道美国的首都是华盛顿。”

“我现在当然知道。”少年说,“可是我在试卷上填的可是纽约——那是我唯一知道的美国城市。”


作为美国人口最多的城市,纽约市在其光彩夺目的外表下也完全名副其实。


即使像“世界金融中心”,“世界商业中心”,“美国文化之都”,“世界外交中心”等头衔也不能完全地定义纽约这个奇幻的地区。纽约市无论在金融、经济,还是教育、娱乐和政治媒体都无时无刻不在引领着这个星球的潮流。


许多人都认为只有用“无所不能”这个词才能在某种程度上承载这个城市的灵魂,不至于一叶障目。


而当“高端大气上档次”这种低劣的描述飘荡在曼哈顿的上空时,便瞬间失去了意义。



这种感觉用文字来描述也略显苍白,而“真正的纽约气氛”我想只有你也在格林威治的西10街(West 10th street)看到正在遛狗的基努李维斯本尊而且旁边没有一个狗崽队——并且在交错而过时他朝你礼貌地点点头;


或者在皇后区(Queens)的路边摊吃早餐,却看到在西边的路口拍电影的乌玛瑟曼时——你才能真正感受的到。


1

纽约,就是这样

美国绝大多数地方,州以下的一般行政规划都秉承着“地区—县(郡)—市”这样由大到小的顺序。比如洛杉矶地区的“大洛杉矶地区”—“橘子县/郡”—“尔湾市”。


但是纽约是个特例,作为独立的“市”级单位,纽约市本身就下辖了5个地区,包括曼哈顿区、布鲁克林区、皇后区、布朗克斯区以及史泰登岛区。


在这几个区里面还有更小一级的单位,例如“纽约市”—“皇后区”—“贝塞区”。


 

市最大,市下面是区,区下面再分小区。纽约,就是这样。


那么下面,请让我概括地分“区”来逐步进行说明。


2

曼哈顿区


首先是四个字:人太多了。


但如果说纽约是世界的核心,那么曼哈顿就是纽约的核心。


它由“下城区”、“中城区”和“上城区”组成,是被哈德逊河、哈莱姆河环绕的一个主岛以及周边的小岛屿组成。


时代广场、上东区、洛克菲勒中心、华尔街,更不用说自由女神像、中央车站、纽约公共图书馆、中央公园与帝国大厦……曼哈顿汇集了太多的地标和关键元素,而其中的每一个单拎出来都可以单独写一篇故事。


而在商业与信息高度集中的今天,作为纽约中心的曼哈顿早已被汹涌人潮所淹没。



当然了就从一个土生土长的曼哈顿本地人而言,在很久以前的曼哈顿还是有美丽祥和的时候的——我说了“祥和”俩字吗?我的意思是不那么挤——在那个时候,这里有美好的社区,合理价格的公寓,许多所谓的中产阶级都可以负担得起。但是这一切都消失了许多年了。



现在的曼哈顿就是富人的天下。


每个精英、每个富人、每个成功人士、每个人,他们从世界各地纷纷涌来,他们都想住在曼哈顿。在任何一座不隔音的写字楼里,你几乎每隔五分钟都能听到救护车呼啸而过的声音。到处都是行人、游客、健身的跑者、自行车手、还有现代都市名片一样的标志:脸上长着手机的商务人士。


而且在这个弹丸之地,居然林立着包括“纽约大学”和“哥伦比亚大学”在内的总共70多所高等学府,令人叹为观止。


另外还有著名的上西区男校Collegiate School以及福布斯排名前十、师生比例1:7的上东区女校The Spence School等全球顶尖私立学校,不断地为精英阶层把下一代雕刻的近乎完美。


 

但作为房产置业的选择:


首先在房产均价120万美金的基础上,曼哈顿的房产大部分都是小型公寓(apartment)。


其次如果你的目的是投资,那么就完全不建议把钱砸在这里了;


因为即使不管近期冰冷的市场表现,单看高级经济学家Grant Long的评论就一目了然:“租赁的临界点已经转移太多,即使你买房出租,也要耗费16-30年才能收回购买成本,而且潜在买家也会将其视为一个警示,更使得你所购买的昂贵房屋很难建立一个长期的价格升值体系。”



再加上这两年房价的跌幅过大,在过去的一年甚至降低了8.9%;


根据曲线预计明年还会再跌5.9%,所以如果不是特别有爱的话,建议大家不予投资考虑。


不过如果你真的住在这里,那么银河系顶级的地铁网络系统会省去你很多开车的烦恼,这是好的一面。


3

布鲁克林区


这个地方就有点意思了,纽约市的布鲁克林区不仅仅是美国队长的老家,而且也是纽约市五大区中人口最多的一个。


如果单独按城市人口比较,布鲁克林甚至能排到美国第四。


 

一个有趣的现象是,大多数人都会认为作为“现代都市霸主”的曼哈顿区人口肯定比布鲁克林区要多,但这种偏见往往会在他们去DMV(车管局)时消失。


因为处理同样一个问题,也许你在曼哈顿中城区的DMV用掉15分钟排队的话,去布鲁克林办理就会被占用5个小时——队伍实在是太长了。


和曼哈顿的“专业精英”气息不同,布鲁克林在多样化的造诣上却相当值得探索。一个地道的布鲁克林本地人往往自带两个特征:


1. 觉得自己一切都很酷。

2. 相信自己能变得更酷。

 


而被犹太人、中国人、意大利人等等世界多元文化震荡的好处就是那极具不同风格特色的各种街区,而且紧凑有规律的建筑/交通安排也极大地提升了社区整体的安全——你能想象在报警后3分钟到达现场的警车吗?


至于学区就更不用说了,还记得西雅图那边拥有几所10分学校的好学区雷德蒙德吗?


布鲁克林学区的10分学校有几十个!所以如果在曼哈顿摩天大楼的落地窗中,有你的一份事业的话,那么布鲁克林就可以被称为“家”了。

 


那么房屋均价为78.4万美金左右,也算相当的“良心价位”了。


纵观今年的房价曲线,在去年微小的0.2%跌幅,以及全美大环境的房产震荡中,布鲁克林的房价还会在明年产生0.5%的涨幅,所以综合考虑无论是投资还是自用,布鲁克林的房产绝对是值得您考虑的一块。


4 

皇后区


接下来终于轮到我们的好邻居——蜘蛛侠的老家了。


和上文提到的布鲁克林相比,皇后区也有一个“第一”的头衔,只不过前者是人口第一,后者是面积第一。



如果你厌倦了时代广场的喧嚣,同时也对布鲁克林的房价有点稍微介意的话,那么皇后区绝对是一个更温和的选择。


从吃货的角度上来说,皇后区简直是“地大物博”。


你可以在最好的希腊餐厅享用美味的海鲜和果仁蜜饼;


在地道的美式餐厅享用到薄饼和火腿蛋松饼;


在各种实惠的酒吧中喝到血腥玛丽;


而至于美味但复杂的中餐——看在玉皇大帝的份上——“法拉盛”在皇后区!


作为留学生们打牙祭的通用地点,让法拉盛引以为豪的“缅街”(main street)汇集了各式各样的饮食/购物场所。我第一次踏进这里甚至感到恍惚回到了中国。


 

此外,著名的肯尼迪国际机场(JFK)和拉瓜迪亚机场也在这里,这两个繁忙的机场的旅客吞吐量达到了惊人的高度,把纽约和全世界的每一个角落都联系起来。于是皇后区上空拥挤的“交通”也就令人见怪不怪了。


在美国人的“刻板印象”里,皇后区给人的感觉往往比“商务精英曼哈顿”和“自以为很酷布鲁克林”要随和很多,但它实际上也是世界上最多样化的地方之一。


除了越来越多的中国人之外,在这里你能见到印度人、韩国人、阿富汗人、以色列人、菲律宾人、哥伦比亚人、俄罗斯人、波兰人,甚至连牙买加人、希腊人和埃及人在这里也见怪不怪了。


这种现象有时会让一个朋友或同事之间的私人party变得像联合国大会那样丰富多彩。


而在互相交流的过程中,尝试说他们的语言,吃他们国家独特的事物,体验到不同地区的风俗和生活方式,地球便在这一刻缩成了模型。



皇后区的学区也很好,评级10分的学校数量在15所左右,但房产中间价却只有64.3万美金,并且在过去的一年有1.6%的涨幅(这也难怪)。


其优秀的性价比可见一斑——要知道这两年的大趋势可是都走下坡的。所以有心人们可要注意了,机会稍纵即逝。


5

史泰登岛区和布朗克斯区

 

对很多人来说,名不见经传的史泰登岛区只是纽约西南角的一块地罢了,其实这地方还真不小。


作为一个独立的岛区,史泰登岛有15所学校(两所学校10分),100多个教堂,20多个消防局,3家医院,此外还有约700个警察局(安全感爆棚)。

 


这里有许多安逸的社区,生活支出也比周边的城市要少一些。多样化的餐厅、社区剧院、电影院和音乐会场为这个树木繁茂的地区提供了惬意的休闲场所。


这里唯一的缺陷就是没有纽约其他地区那么交通便利了,即使有桥梁和渡轮的存在,许多居民仍然感觉自己远离了纽约,没有“纽约一部分”的感觉。


史泰登岛的房价中位数只有52.2万美金左右,虽然去年有1.2%的涨幅,但是预计接下来会有1.5%左右的下调。


但是即使是这样的价格,也没有让本地居民如雷贯耳的“布朗克斯区”(Bronx)的房价低——43.5万美金中位数。


对于不熟悉布朗克斯的朋友,我用一句话就能概括并给你直观的感受,那就是:嘻哈说唱的发源地。怎么样,明白了吧?



布朗克斯近两年发展还算不错,也有诸如South Bronx Classical Charter School 和Icahn Charter School 这样的10分学校,以及一堆9分的公立学校。


进步的治安,科学的规划会让初入此地的“外乡人”有一种还不错的感觉。但是时间长了你还是会被这里长久以来的文化“惯性”而些许影响。


虽说郊区有一些中产阶级的生活地段,但是布朗克斯还是存在许多经济萧条的地区。这也许是一些底层群体莫名仇视中产阶级的深层原因。比如有金发碧眼的白人女孩经常会听到周围针对她的嘘声。

 

虽然在凌晨2点,你还是经常会被孩子的哭泣、狗叫、大街上传来的喊叫或是邻居嘈杂的音乐鼓点所唤醒,但对很多人来说,这里就是他们温暖的故乡。


而且由于整体政策规划的不断完善,布朗克斯也随着时间的流逝而不断进步,这也可以从稳步攀升的房价上看到——去年涨了4.9%,下一年预计至少要涨2.1%。不过居住条件还是有些挑战,所以投资者们只能见仁见智,各取所需。


6

总结

 

那么纽约五区的概括完毕,基于房产投资的角度,我的结论如下:


长期居住或者投资:皇后区和布鲁克林区;


养老休闲目的:史泰登岛;


有俩糟钱儿没地儿花,或者是成功人士:曼哈顿区;


短期投资或者嘻哈文化发烧友:布朗克斯区;

(完)

责任编辑:朱含茵

标签: 纽约房产  
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