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  楼市分析

一只麻雀的紧急救援

发表时间:2019-06-12  作者:宋富贵  来源:米宅<原米宅米宅>


1

前几天,我写了一篇文章《解剖中国楼市的一只麻雀》。


一个典型中国三线地市级城市的缩影——洛阳,疯狂的土地市场,带动了近乎疯狂的楼市。


今天我的视野中又飞来一只麻雀——湖北恩施。


它也是中国三四线地市楼市的一个代表,一个缩影。


所不同的是,洛阳这只麻雀,高烧不断,地价、房价一次次突破人们的心理防线,直逼省会郑州。


而恩施这只麻雀,却营养不良,已现病态,房价已经开始猛降,必须寻找并补充营养,而当地政府也未袖手旁观,马上开始对这只麻雀,进行人工呼吸。



2

昨日,一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件在网上热传。


发文单位是半民间半官方的——市房地产协会,该文章以红头文件的形式,针对社会反映比较强烈的断崖式降价问题进行了调查核实,对十条降价现象提出预警和相应的整改措施,房协还表示将协助主管部门对备案价格的下限底价进行制度性约束,确定良性的降价幅度比例区间。


这自然引起了相关媒体的关注,并向地方房管部门证实。而相关负责人表示:


“市房协房价预警文件属实,我看过,这是市房协根据市场情况自己发布的。”


看过了,没有阻拦,至少说明两个问题。


1、 此消息并非谣传,不是空穴来风,官方认同其合法性。


2、 官方对于文件阐述的事实,表示认同,对于其应对措施,表示不反对(间接支持)。


这是本轮房地产周期,第N次以政府指令,行政手段,组织房价手段。


然而,这确实第一次以明发文件的形式进行救援。



3

今年二月,安徽芜湖一楼盘降价超过备案价5%,被相关部门勒令停止并纠正降价行为。


同期的宿州,砀山县某楼盘降价后,当地政府组织召开了一次约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对四家合作银行予以处罚。


之后还有江苏苏北的邳州,要求各房企严格按照备案价销售,对于大幅降价的房企将会有相关部门约谈。


去年更早,还有媒体曝出,合肥某楼盘降价6000元/平米,市领导闻讯亲自前往调研,不久,房价便又回涨。


同时,相关部门密集召集开发商开会,强调开发商要讲政治,要对城市有信心,要拿地,不能降价,出台了不能公开的政策。


虽然此类“稳房价”行为多次出现,然而始终也未以红头文件的形式出现。


因为,文件一出就意味着此行动完全公开,不能撤回,不能反悔。


同时,文件一出,就意味着正式表态,而这种表态将被记录入档。



4


好,让我们来看看,这份可以写入中国房价历史中的文件,是怎么说的。



文件的第一段,就用了一个让人难忘的词语“断崖式”降价。


这个词被广泛运用于股市、也经常被自媒体采用,然而用在了前头是红头,后头是红章的公文的第一段却不常见。


然而,当我们以为是不是价格腰斩甚至膝盖斩的幅度时候,文件举了三个事实。


1、 楼盘实际价格比备案价格低了800-1200元/㎡;

2、 分期销售项目,后期比前期低了300-500元/㎡;

3、 有的项目今年比去年低了200—500元/㎡。


文件看下来,原来所谓的腰斩就是降了大约1000元/呀。


我查阅了一下恩施的房价——



实际上从截止到五月的统计,新房还是在涨。


然而,令人不安的却是,两年来,二手房第一次开始下跌了。


你从这张图和文件第二部分,可以得出如下信息。


第1、 市场预期在变,原来的一年中,新房拉着二手房一直涨。然而近一段时间,虽然新房还在涨,然而明显拉不动二手房了,人们的预期开始变化。


第2、 大部分的新房项目,可能没有出现那么明显的降价,然而各种以优惠,大礼包、员工房名义的暗降开始,颇有一点山雨欲来风满楼的味道。


第3、 如果任由前两种情况发生,二手大降,新房“隐降”继续发生,会不会变成楼市的彻底大降,谁也不好说。


毕竟,三年前恩施的平均统计房价是3803元/㎡,现在是6406元/㎡


所以,此文的目标很明确,就是将可能发生的全面性的楼市风险,扼杀在摇篮中,不求楼市大涨,但求楼市不大跌。



5

因为,房价大跌,对于开发商老板来说,损失的可能只是利润。


毕竟大多数的土地在三四线并不昂贵。


但是,对于某些地方政府来说,损失就不能用金钱来衡量。


甚至,不能用土地出让金和财政收入多少的关系来衡量,需要从更加宏观的角度来理解。



资料显示,恩施2017年全省地市GDP增长排名倒数第二,2018年全省地市GDP增长排名倒数第一。


在房价一路高歌的2018年,恩施GDP增长速度倒数第一。


一旦房价一蹶不振,恩施GDP增长会成什么样子?


你可以想象的到,地方政府也可以想的到。


因为,对于中国的很多三四线城市,房地产就是半个GDP,房价就是半个财政收入。


所以,这个麻雀不能有问题,甚至不能病,一旦病了就要救援,就要做人工呼吸。



6

据统计,中国平均每个百分点GDP的增长带来180万就业岗位。


但同样,中国平均每个百分点GDP的增长下滑则带来180万就业失去。


住建部的三稳——稳地价、稳房价、稳预期,很重要。


中央的六稳——“稳就业”“稳外贸”“稳投资”“稳金融”“稳外资”“稳预期”更重要。


前者为后者服务,后者则是前者的目标。


而这九个稳中的中心点,就是“稳就业”,没有就业稳,何谈社会稳。


不让一二线房价涨起来。


因为安居才能乐业,房子住不起何谈乐业。


同样不让三四线房价跌下去。


GDP失速,就业岗位减少,到处都是下岗失业,更是不可承受之压。


当你,只有理解这个层面,才能真正发现所谓“稳房价”的意义。


为什么一二线城市控涨不控跌,任务艰巨。


为什么三四线城市控跌不控涨,任务更艰巨。



谁都明白,2019,需要共克时艰的,绝不仅仅只是恩施一个城市。


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(完)

责任编辑:朱含茵

标签: 恩施  
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