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这是一份,能让你正确买入公寓,跑赢别墅的秘籍!

发表时间:2019-05-28  作者:米公子  来源:米宅财经

 

来源丨米宅海外(mizhaihaiwai)

作者丨米公子

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这里说的公寓,是住宅,是永久产权的住宅


在国外,住宅主要分为三种产品,独栋别墅、联排别墅、公寓(又分为多层或高层或超高层)。


首先,超高层公寓通常是要放弃的,物业成本太高,维护成本太高,年代越久,持有成本越高,如果不小心碰到一个火灾或地震的,多少受点损伤,出租出售都有影响。


独栋别墅和公寓怎么选?


国内的朋友见多了公寓亏损、公寓不涨的朋友圈新闻,所以,对别墅情有独钟,我完全理解,但事情单纯这么看是不对的。


独栋别墅受外人牵制较小,如果盖的不好,大不了我推倒重盖,所以,只要别墅的地段选对了,别墅就不会犯错。


但公寓不一样,公寓的回报率(租金、升值)要依赖于开发商的产品定位、产品设计、装修品质、物业水平,如果不满意,你没有办法推倒重来,也很难换物业,所以,公寓犯错误的机率要远高于别墅。


所以,我们就判定别墅一定优于公寓吗?当然不是的。


因为能规划盖公寓的地方,都是政府眼中的好地方,也就是政府在城市规划中认为的城市中心或区域中心


又因为公寓犯错误的机率大,所以在市场上,优质公寓是稀缺的,记住,优质公寓是严重稀缺的,所以,结果就是,公寓买错了砸手上,但能买对的公寓回报率是完胜买别墅的。


为什么?


1、公寓因为位置好,租客多,现金流更好,租售比更佳。

2、比如市区一个双学区区域,总价80万澳币的三房公寓租金和总价150万的别墅租金是一样的,这背后就是租售比和现金流的巨大区别。

2、买对了市场里那20%的优质公寓,就能面对80%的市场租客和市场买家,是一定不输别墅的。


为什么?这其实就是一个经济学原理。


别人选择公寓犯错的代价会奖赏给你选择正确的公寓回报率。

别墅犯错低的低成本会奖赏到你能在政府眼中的好地方买到了一个好的产品。


背后,就是一个:稀缺。


为什么说公寓犯错的成本非常高?


1、期房

2、宣传与交房不符

3、后期物业不可控

4、市场教育还不够


而如何在80%的公寓产品不值得购买的市场里,找到那20%值得购买的公寓产品?


这恰恰就是米宅的价值,要不,米宅做这么多调研、写这么多文章、做这么多分析的意义何在?


这背后就是团队对一个城市的专业度、对客户的责任度。


站在布里斯班南岸的高处朝西俯视一下,基本上,能看到的公寓都不是优质公寓,业主都有亏损。



住东俯视一下,才能发现两栋不错的公寓,当然,现实中也是租金最好的,不空租的,出售时价格依然可以涨价的。


背后的根本逻辑就是:是不是一个品质开发商?是不是一个坚持开发高品质公寓的开发商?


品质开发商会从开始的选址、规划设计、配套设计、户型设计、装修设计、材料把控、交房验收、物业管理、出租托管、租客把控等环节进行全程一个不拉的做好,非品质开发商能把其中一个做好就非常不错了,更谈不上全流程服务。


好的公寓和不好的公寓到底差在了哪里?


在说好的公寓之前,我们先用实例来说一下什么是不好的公寓。


1、空调挂在阳台上、外墙上的统统不行。

2、有太多一房户型的统统不行。

3、阳台太小的统统不行(低于10平方)。

4、临大路不做隔音处理的不行。

5、西向不做隔热、隔阳处理的不行。

6、停车位不够的不行。

7、没有公共配套(健身房等)的不行。

8、管道裸露的不行。

9、外立面太丑的不行。

10、两房低于90平的不行、三房低于120平的不行(套内面积)。


我们就以在布里斯班最有名的学区Indooroopily区域来说,单纯从区域位置来说,以下公寓都是无敌的好区域,步行可达商业、双学区,但是品质超差,买来转售就亏钱。


第一个案例,项目名:***** garden。


品质差的细节一:空调外机放在阳台上。



品质差的细节二:车辆进出口是单行道,需要红绿灯控制。



第二个案例就是在这个项目的路对面,正在盖的一个公寓项目,据说也是一个华人开发商的,案名:A*****a。



还没完工,只说一个细节便知品质高低,每个阳台外面三个出水孔,这样的楼盘会有品质吗?


会有什么影响,我用一个已交房的一样的出水孔的项目实拍来说明一下,就是下面的案例。


第三个案例同样也是Indooroopily的学区房,案名:***** Park,步行可达学校,步行可达商业,步行可达火车站的好区域。


品质差的细节一(蓝色标注):管道外露在阳台上,一是不好看,二是不安全。

品质差的细节二(红色标注):空调外机放阳台上。

品质差的细节三(绿色标注):排水管道直接顺墙排,给下面的住户造成困扰,还对墙面形成伤害。




刚交房几个月,外墙被水渍弄成了这个,再过几年呢?



管道开关闸在户外路边裸露,实在是极不安全。



第四个低品质项目案例名叫N***,在黄金海岸,在我们推荐项目的旁边,是一个非常好的区域,步行700米以内可达海滩、最大商场、最大赌场、大型游乐海边公园、小学。


但可惜,品质太差,是一个新手开发商开发的。


用两张照片说明问题,楼顶本来设计的是业主的公共活动空间,但是堆满了空调外机。


还有这极其廉价的外立面和小小的阳台。



其它诸如没有大堂、不知名的电梯、没有配套等问题就不说了。


背后的问题是什么?


1、不是专业的开发商。

2、不是具有产品主义的品质开发商。

3、开发商没有产品和设计基因,只是有钱,或只是想盖房子。

4、没有品牌,干一票就走,没打算继续干。

5、拿地太贵或资金成本太高,顾不住本,只能牺牲品质,凑合着节省成本。

6、大多数的华人开发商均是如此。

7、多说一句,我上面举的前两个垃圾品质的例子都是华人开发商。

8、众多小开发商开发的产品比这个还要差,不忍直视。


无意贬低华人开发商,虽然我也见过众多老外开发商盖的垃圾公寓,但我确实没有见过一个华人开发商盖出了让人赞叹的公寓项目!是一个都没有!从悉尼到墨尔本再到布里斯班,一个都没有。


而一个好的产品、具有产品主义的品质公寓该是什么样子?


比如,


1、外立面是有设计感的,根据地块性质进行个性化设计和处理的。



2、楼栋的大堂应该是这样子,经过设计,让人赏心悦目的



3、楼梯间应该是这样子,而不应该是大白墙。



4、楼顶应该是这样子,让业主赏心悦目的▼



或这样子成为城市经典的▼



归结到最后。


还是二八理论,80%是公寓是不值得买的,但那20%值得买的公寓的回报率是超过80%的独栋别墅的。


而,米宅的价值,就是找到那20%的品质公寓。


就是那些尊重土地、尊重业主、珍惜品质、有产品主义的开发商的产品。


以米宅的专业,选对城市,选对区域。

以米宅的良知、品牌、话语权,找到这个区域的品牌开发商的品质项目。


而米宅在澳洲推荐的公寓项目,在未来,均将接受来自业界、业主、粉丝的验证和考验。


米宅海外对澳洲公寓推荐的郑重承诺:

1、不碰小开发商。

2、不碰没有开发过项目的开发商。

3、不碰既往项目表现不佳的开发商。

4、不碰第一个项目的新手开发商。

5、不销售一房小户型。

6、不销售套内面积低于80平的两房。

7、不销售套内面积低于110平的三房。

8、不销售均价高于区域均价10%的房产。

9、不销售供应量过大的区域房产。

10、不销售临近大路的房产。

敬请监督,让我们一起加油。


共勉!


我是米公子,正在澳洲考察,

如果你也对海外置业感兴趣可加我咨询,

但希望不要闲聊,直接抛出你的疑问▼

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澳洲:300万双私校的水景别墅|黄金海岸300万稀缺海景公寓|布里斯班250万富人区公寓

马来西亚:吉隆坡核心区均价3万起公寓

泰国:曼谷首付20万起地铁公寓

(完)

责任编辑:张熠

标签: 米宅看海外  
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