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  楼市分析

南三县、廊坊、大兴...请谨慎对待这些已经被透支的区域!

发表时间:2019-04-15  作者:钱掌柜  来源:米宅北京


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熟悉北京的朋友都知道:

北京西、北两面环山,自古就有"北枕居庸,西峙太行,东连山海,南俯中原"之说。

西部山地,从南口的关沟,到拒马河一带,统称西山,属太行山余脉;

北部山地统称军都山,属燕山山脉。其地势由南而北呈阶梯状逐级上升,而后进入蒙古高原;

东边靠渤海,南边则是广阔的黄淮海平原。

从城市发展、扩张的角度来说,西部和北部就很受局限。

我们也可以看到,北京近几年是在向东、向南发展的。东边,设置了城市副中心;南边,规划建设了大兴新机场。

大兴新机场定位很高,打算建成“亚洲第一大机场”。

可是,机场尚未建成,房价倒是捷足先登了。

就拿新机场所在的大兴区来说,2006年,大兴的房子均价在5000元左右;2017年3月,均价已经将近5万,涨了10倍。个别板块甚至涨了11-12倍。

现在大兴整个区的二手房均价在4.6万左右,和通州差价无几。

新盘方面,大兴更是不甘示弱。2016年的黄村地王,绿地以楼面价超过4.7万的价格拿下,预售价达10万+,再次刷新了大兴房价的顶点。

2017年限价之后,大兴的新盘售价依然不便宜:

位于黄村的绿地.海珀云翡,均价7.6万,总价1000万起;

位于瀛海的中国铁建.花语金郡,均价7.1万,总价1000万起;

位于新宫的公园懿府,均价7.2万,总价700万起;

豪宅更是不计其数:

位于西红门的鸿坤.林语墅,总价3000万起;

位于瀛海的首开.龙湖天琅,总价3000万起;

位于孙村的华远和墅,总价2000万起;

位于瀛海的棠颂别墅,总价3500万起;

位于天宫院的首开.璞瑅墅,总价1600万起;

位于庞各庄的兴创荣墅,总价1200万起;

然而,通州的新盘,比大兴的价格还略低。

位于台湖的银河湾,均价5.6万,总价800万起;

位于北通州的首开香溪郡,均价4.5万,总价410万起;

位于运河核心区的8哩岛,均价4.8万;

位于次渠的首开万科翡翠四季,均价6.4万;

当然,通州也有价格比较高端的楼盘,比如:


位于玉桥中路的万国城MOMA,均价7.2万,总价900万起;

位于运河核心区的珠江中国阙,均价7.2万,总价2200万起;

位于运河核心区的泰禾.中国院子,总价7000万起;


但是,通州的定位是副中心,是集全市之力建设的地方:


将来优质的教育、医疗、商业等资源都会扎堆来到这里。通州潞城向西五六公里,正在建设运河CBD,如今大部分商务楼已经封顶,有的已经开始招商。

笔者预测,五年之内,运河CBD有望破茧成蝶,十年之内,通州有望实现职住一体。

大兴有啥?似乎除了新机场,还是新机场...

新机场不仅带火了大兴,更带火了廊坊和南三县。


2



先来看南三县。

固安,在2016年时,曾疯狂炒作“临空经济区”的概念,以“航空制造业”和“服务业”为主的各类产业园更是如雨后春笋般拔地而起。

2015年初,固安均价只有6000元左右。到2016年底,均价已经达到了2.5-2.7万。

仅仅一年时间,房价涨了4倍多。

如此高的收益,强烈地刺激着投资客敏感的神经,直接造成了他们“踩踏式”入场。

2016年11月初的某个周末,笔者和朋友去固安看盘。在华丽的售楼大厅,置业顾问高喊着:新机场来了,临空经济区马上起来了,年底破3万,来年破4万指日可待。

底下乌央乌央的购房客更是热情高涨,仿佛瞬间就能想象出自己将来“暴富”的样子。

然而,2017年的一纸限购令,瞬间让沸腾的楼市冷却了下来,之后就进入了漫漫熊途。

如今,固安的均价只有1.5万左右。这个价格比大厂稍低,比香河稍高。

永清,在2015年房价只有4000元左右,17年最高点时,均价曾达到1.8-2万,如今价格在1.1-1.2万左右。

霸州,2015年初房价只有2000多元的样子,17年高位时曾达到1.5万,现在均价在9000-10000之间。

再来看廊坊市。

对于房产投资客来说,廊坊市区是被自动忽略掉的。就连河北人,很多也是在房价涨起来后才关注它的。

其实,从地理位置上来说,廊坊市区也是相当优越的。有句俗语是这么说的,“半小时进京下卫,一小时上天入海”。

廊坊,夹在北京和天津之间,距北京、天津各60千米。

▼廊坊区位图


借着“京津冀一体化”、“大兴新机场”的双重利好,房价从2015年初的6000多涨到两万三四,如今在1.6-1.8万之间徘徊,比大厂还高。

从以上的分析中我们可以看出:大兴,和通州的价格无异;廊坊市区,比大厂价格高;固安,比大厂稍低,比香河高。

那么,在区位优势方面,大兴对标通州、“廊坊市”对标大厂、固安对标香河,又会怎样呢?


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上文中我们提到过:通州最主要的利好是“副中心”,大兴最主要的利好是“新机场”。

2019年1月10日,北京市政府正式迁往通州。市政府搬过来之后,相应的交通规划、环境治理、配套医疗教育资源也都在加速:

4月10日,北京城市副中心规划以来的首个与国际名校接轨、与北京德威国际学校结成姊妹校的北京德闳学校正式奠基。

北京德闳学校将是继上海之后的中国第二所德闳学校,也是城市副中心继人大附小、附中、黄城根小学、史家小学等一大批公办名校落户之后的第一所国际背景学校。

学校将建成从幼儿园到高中15年制学校,1-3年级将于今年9月正式开学,预计到2020年9月,将实现幼儿园至小学全年级开学授课。

▼德闳学校效果图


除了教育配套外,城市绿化也在如火如荼地进行着。

据了解,“城市绿心森林公园”目前已种植乔木共计6938株,园林已连接成片。


规划图上显示,面积约500亩的森林公园几乎全部被绿色植被覆盖,建成后将形成“一核、两环、三带、五片区”的丰富景致。

而且,它还将配建博物馆、剧院、图书馆等多个公共设施。

交通方面,通州不但规划了7号线东延线,还有八通线南延线。

大兴呢,目前的交通规划有地铁19号线、新机场线;医疗资源方面,引进了北大医院、天坛医院;教育资源方面,大兴引进了北京二中、北京十一学校、建华实验学校、黄城根小学、景山学校、人大附小、附中等。

但是,如果拼未来优质资源的引进力度,大兴和通州谁更胜一筹?每个人心中都有一杆秤。

新机场的利好,无非就是它所形成的“临空经济区”。但是,这个所谓的临空经济区究竟能发展成什么样子、能带动多少人就业,目前尚不明确。

我们不妨来对标一下顺义的首都机场。

首都机场投入使用这么多年了,顺义承接了首都机场的所有利好,现在机场6-15公里范围内的二手房价也才不过3.8-4万元。

此时有人可能会说孙河和东坝,没错,这两个板块离机场的确很近,但你要明白,它们都是最近两三年才发展起来的。一个借的是“望京后花园”,一个借的是“第四使馆区”,和机场几乎没毛线关系。


所以,投入使用后,大兴新机场真正能为大兴带来多少利好,笔者是存疑的。


4



理论上来说,临空经济大都集中在空港周围6-20公里范围内,以服务于航空枢纽的产业、航空运输、物流产业、加工制造业、有关服务业为发展重点。

在距离上,大兴中心区离机场25KM、固安12KM、永清20KM、霸州42KM,廊坊市23KM,涿州37KM。

但是,笔者认为,能享受到新机场利好的,最主要的还是大兴区,因为机场投入使用后,交通配套肯定会跟上来。

至于其他的,我们暂时不报太大的希望。因为,新机场周边,目前还是这个样子:


试想:如此荒凉的村庄要想发展起来,得要多长时间、多少金钱?

既然大兴尚且不确定,那廊坊、南三县、涿州什么的,更不用提了。

固安虽然离得最近,但这也不见得是好事,飞机巨大的噪音,对固安不但不是利好,反而是利空。

之前有传言说北京地铁4号线要延长到固安,但官方一直没有明确表态。目前,固安通勤北京主要还是靠自驾和公交,线路有大广高速、廊涿高速、106国道,由于固安挨着大兴,所以如果在北京工作的话,每天通勤并不现实,除非在天宫院或者黄村一带上班。

至于永清和霸州,就更不用提了。

总之,通勤这方面,南三县和北三县显然没有可比性。

廊坊市区呢,虽然坐高铁20分钟就可以到北京南站,但各位不妨思考一下,每天靠高铁上下班,现实吗?

所以,笔者认为:南三县,特别是永清和霸州、大兴(房价高的区域)、廊坊,目前都已经被“新机场”概念透支了,请谨慎对待!


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(完)

责任编辑:张熠

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