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  楼市分析

摸底临深:惠州为何干不过东莞?

发表时间:2019-04-15  作者:百夫长  来源:米宅<原米宅米宅>


东莞、惠州,临深二人转。 



 1


都说惠州是投资天坑。


前方又传来噩耗,“14号神线”黄了!


尽管惠州积极表态,但是现实依旧打脸,“300万人以下的城市没有资格申请”。也就是说,除非惠州人口达标,否则惠州修地铁的事想都不要想。哎。


在惠州考察期间,我们重点考察了惠阳、大亚湾等楼盘:


碧桂园深荟城,1万3精装,已交房,距离14号线2.5公里;

金辉优步学府,毛坯1万3,附近都是老破小;

融创玖樟台,均价1万出头,位置非常偏;

海伦堡中侨城,1万3毛坯;

花样年花好园,1万3精装,临近高铁南站;

恒大悦龙台,1万3精装,位于大亚湾片区,纯高层,当天看房人非常多;

碧桂园翡翠山,精装1万45;

碧桂园太东公园大城,精装1万4。


也就是说,惠阳临深版块中,均价1万4,非常均衡。


为什么惠阳的市场会如此均衡?


1、新房调控、市场遇冷。


提高首付比例,新房二手房限售3年,惠阳的贷款利率最高曾到40%甚至更高,基本上全国最高,不过现在已经下调到25-30%。


2、供应量太大,始终低价。


我看了连续几年的惠州年报,每年的供应量、去化量都在1600万方上下,不仅供应量大,去化量也非常大,最终限制房价涨幅。


3、本地购买力很一般。


东莞、佛山、珠海,有产业,有港澳台同胞,虽然惠州也有比亚迪,有石化产业,有东风汽配,但是整体实力还是差了一点,最终导致购买力一般。


4、惠州的二手房活跃度非常低。


东莞已经调低个税,但是惠州仍在执行个税20%的差额,况且二手房评估价非常低,等于变相提高首付比例,并且贷款周期长、审批比较严格,倒逼购房者涌入新房。

 


2


对于外地人而言,惠州置业,应该如何选择?


首先要明确:惠州,自住属性远大于投资属性。


在2018年,惠州市场上下起伏非常大,稳定性很差。上半年还是一房难求,高首付、一次性付款非常多,日光盘非常多,甚至需要茶水费、电商费等等。但是到了下半年,市场又一下子遇冷,一成首付非常多,特机房、月供房频出。


看一下惠州的片区图:

 


1、惠城区:


本地人置业的首选之地,配套成熟,但是发展空间小,房价较高。


2、仲恺区:


产业基础雄厚,多家500强企业,比如TCL、LG、三星、索尼、西门子等等,产值非常大,深圳客也是购房主力客之一。


3、惠阳区:


配套比较成熟,临近深圳,距离14号线的终点站沙田站非常近,也是众多投资客的首选之地,目前片区楼盘大多在1万4上下。


4、大亚湾:


滨海、临近深圳的双重资源,且有产业支撑,这里有超过40家500强企业。华润小径湾整体片区比较成熟,客群非常稳定,碧桂园十里银滩也是惠州连续数年的销售额第一名。


5、惠东县:


也有滨海资源,滨海价格贵,主要针对外地投资客和旅游购房者,县城价格略低,主要针对本地人。


6、博罗县、龙门县:


远离深圳,也不是惠州的主力发展区域,价格低,自住可以,投资无意义。

 


3


接下来,聊聊东莞。


那么,东莞市场有什么特点?


1、各镇实力雄厚,但是相互独立。


东莞无核心,没有县级市,下设32个镇,独立性非常强。2018年东莞GDP总量接近8300亿,其中虎门、长安两镇竟然高达600亿,还有8个镇超过300亿。


东莞的所有片区中,除了主城,华为进驻的松山湖,临深的凤岗、塘厦,以及滨海新区的虎门、长安,这三大片区潜力最大、价格也最贵。


2、购买力强劲,尤其是深圳、港澳台。


东莞的外来人口占比非常高,尤其是深圳、港澳台非常多。800万人口中,户籍人口仅仅只有200万,超过四分之三都是外来人口。


更关键的是,这些外来人口中,除了投资客,更多的是自住,有深圳外溢,有产业工人,能够支撑起东莞的高房价,从而起到托底的作用,在市场爆冷的时候,不至于掉在地上。


3、知名企业带动,产业实力强劲。


东莞之前被称为“世界工厂”,产业实力非常雄厚,加上华为、步步高、OPPO知名企业的进驻,直接带动产业升级。甚至连IBM亚洲区的一位副总裁曾经说过,如果东莞到深圳的高速公路塞车,全球将会有70%的电脑产品缺货。


最典型的莫过于华为进驻松山湖,导入人口,带来产业,已经成为东莞最贵的片区,二手房在3万-6万之间,就连松山湖边缘的万科金地天空之城,均价在3万;以及仅仅贴着松山湖的碧桂园天钻,均价也在2万3-2万6。


有产业,有人口,有购买力,这就是东莞市场的基本面。

 


4



先上一张东莞片区图:

 


在东莞近几年的市场行情中,虽然上下波动,但是整体非常稳定,能托底、有预期,最低价不会跌倒谷底,最低价就在那里放着,还有这么多的概念支撑,东莞整体比较坚挺。


但是注意,东莞目前无洼地。


不仅仅是粤港澳湾区的概念,还有更多临深概念、滨海概念,哪怕是松山湖片区,价格也都到底,价值基本透支完毕,已经没有投资的价值。至少2万-3万的楼盘,那么多的省会城市、重点城市,也许价值会更大。


虎门:


万科城市之光,住宅精装2.7-3.2,公寓精装2.5-2.8,但是附近的3条交通干线,分别修了7年半、10年、11年,有些至今还没修好。


万科中天滨海大都会,精装3万2,位于主城区,偏自住,临东莞R2地铁线。


长安:


鼎峰悦峰,2万9-3万2,距离深圳11号线的终点碧头站2.5公里,该楼盘在2018年市场价也是3万,周边配套比较成熟,附近的万科二手房均价2万7左右。


塘厦:


奥园观澜誉峰,别墅220平均价800-900万,高层2万5-2万7。


方直星澜,精装2万4-2万6,品质还可以,靠近深圳观澜片区。


大岭山:


碧桂园天钻,均价2万3-2万6,虽然项目属于大岭山镇,但是主打松山湖片区。


松山湖:


万科金地天空之城,地铁1号线物业盘,精装3万-3万1,片区非常宜居,华为产业导入后,人员、产业实力非常雄厚,片区价格直线拉高,但是不再批复住宅用地,未来会更加稀缺。


凤岗:


大运城邦二手房市场价2万7,隔路相对的深圳龙岗4万-5万。片区非常宜居,有学校,有商业,有人口导入。

 


5


提炼一下关键词:


1、临深有价值,但是无洼地。东莞自住、投资都可以,但是目前已经高位,投资无价值;惠州偏自住,投资属性较弱,旅游度假版块可以重点关注。


2、惠州的14号线,等的黄花菜都凉了。深惠的14号线,这是惠州的一根刺,但是惠州人口不达标,可以暂时放弃。至于未来能不能修,谁也说不准。


3、城市界面不能代表片区价值。别说东莞城市界面一般,其实就连深圳沙井、坂田也就那样,也是城中村连片,也是一堆老破小。

 

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(完)

责任编辑:朱含茵

标签: 惠州  
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