欢迎来到米宅

微信登录

  楼市分析

经济数据不达预期,商品房销售面积再现负增长,我们该怎么办?

发表时间:2019-03-15  作者:钱掌柜  来源:米宅北京


1

3月14日上午,国家统计局公布了2019年首份经济成绩单,主要数据如下:

工业增加值增速5.3%,预期5.6%,前值6.2%;

社会消费品零售总额8.2%,预期8.2%,前值9%;

固定资产投资同比6.1%,预期6.1%,前值5.9%;

从这三项主要数据中,我们可以看出,工业增加值远不及之前市场普遍预期。


而5.3%的增速,更是创下了自2018年以来的新低。

这充分说明,我国的工业生产承压较重,整个宏观经济面临巨大的下行压力。

而消费端,也是依旧疲软,多年来一直在底部运行。

不过,这项数据倒是符合之前市场的判断,因为春节期间的各项消费数据就早已有了明确的暗示。

从目前情况来看,笔者认为,不论如何刺激,都已经很难有起色了。

这是一张从2011年以来的社会消费品零售总额增速统计图,从图中我们可以看出,从2017年7月份以来,下滑的的曲线开始变得非常陡峭。

我们不妨来思考一下,大家为什么都不敢消费了呢?

最根本的原因,是因为没钱了。

从2015年下半年开始,全国各地都迎来了一波房价暴涨,导致居民恐慌性购房,全民齐齐上杠杆,直到再也加不动为止。

如此一来,可支配资金全部沉淀在了房子里,每月的工资要用去一大部分来还房贷,试问,在这种情况下,除了最基本的生活开支之外,你还敢去消费吗?

为了刺激消费,最近国家做了很大努力,从中央十部委联手刺激,到下发“中央一号文件”试图来活跃农村消费,然而都收效甚微。

此时,房地产这个“夜壶”,似乎就变得越发重要了起来。

然而,“夜壶”最近的表现,着实让人有点摸不着头脑。

2


记得某位知名数学家曾经说过,我们所处的现实世界,和数字所反映出来的世界,似乎完全是割裂的,对立的!

这边,大家还沉浸在“政策松动”、“成交量增加”、“楼市回暖”的景象中无法自拔,那边,统计局的一盆冷水,似乎瞬间就能浇灭大家刚刚重燃起来的热情。

统计局数据显示:

2019年前两个月,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,2018年全年增长1.3%;商品房销售额增长2.8%,而去年整体增速为12.2%,回落9.4个百分点。

全国商品房销售面积,时隔三年半之后,再次出现了负增长!

从各细分数据来看,房屋新开工面积增速回落11.2个百分点;房企土地购置面积同比下降34.1%,据21世纪经济报道统计,这是2009年3月以来的最大跌幅,也是1998年7月相关机构有统计以来的第二大跌幅。

这是个什么情况,为什么统计局公布的数据和我们的真实感受不符?到底该信哪个?相信,肯定有不少朋友都会有这样的疑问。

之前我们讲到过不止一次,每年春节过后,看房的人数都会增多,成交量也会放大,这是惯例。

所以,从2月份到现在,各个城市出现的新盘日光、二手房成交量激增、价格回升等现象,我们并不能简单地认为这是市场回暖的信号,关键是要看这个趋势能不能持续,如果能维持2-3个月,或者更久,那才能说明市场确实在回温,反之,则需理性对待。

目前我们实际感受到的楼市,是叠加了其他因素的影响,并不能完全真实的反映实际情况。同理,数据也不能!

我们知道,2月份有一个农历春节,春节前后,开发商很少开盘,工地也基本处于停工状态,包括土拍市场,也会受到影响,所以,1-2月份的房地产数据,可以参考,但不能完全参考。

不过,我们可以放在更长的维度中来看:

从这两张图表中,我们能看到,从2016年4月开始,全国商品房销售面积和销售额增速就已经开始双双下跌了。而最近的两次下跌周期分别出现在2010年、2013年。

房地产3-4年一个短周期,这是业界公认的规律,然而,这次将如何,大多数人都在赌。空军认为,这次我们绝不可能重走之前的老路,多军则坚定地认为,2020年或许会开启下一个周期。

结局究竟会怎样?房地产最终会走向何方,那么我们又该怎么办?

3

暂时先从“商品房销售面积断崖式下滑”的紧张情绪中抽离出来,我们再来看一组比较喜人的数据:

国家统计局数据显示,2019年前两个月,全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中,住宅投资8711亿元,增长18.0%,增速提高4.6个百分点,创下了2016年以来的新高。

销售面积和销售额断崖式下跌,而投资增速却“火箭式”攀升,这又是什么情况?

要弄清这个问题,我们就必须先搞明白,房地产开发投资都包含什么。

房地产开发投资,主要由土地出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、工程费、建筑成本(钢筋、水泥、电梯等等)、公共配套设施费、开发期间税费等等费用所组成,其中,土地出让金、拆迁补偿费、建筑成本这三项占大头,尤其是土地出让金。

目前,土地出让金一般是按照实际付款额分期计入房地产投资的,所以它滞后于土地成交情况。

根据上文中的数据,房企土地购置面积同比下降34.1%,我们可知,房地产开发投资出现高增速,可能是由于统计的滞后性,它反映的其实是2018年下半年的情况。另外,很可能还包含了2018年棚改货币化安置余温中的部分拆迁补偿费,以及,国家一直倡导的老旧小区翻新改造,加装电梯的部分费用。

所以,还是那句话,这项数据,可以参考,但不能完全参考!

不过,经济增速放缓,工业生产承压较重,消费疲软,总是不争的事实。

鉴于这种情况,笔者认为,接下来,房地产还会继续放松,一些城市,一些区域甚至还有可能会放松限购。

我们也可以看到,最近,北上广深等一线城市陆续调低了交易税费,深圳更是把房贷利率一降再降,这些措施都是实实在在的利好。

个人认为,如果3月份经济数据出来之后,还是不达预期,那么,降息的可能性也是很大的。

但是,“限购”和“限贷”,依然会是最后的底线,绝不可能大面积放松。

4

种种数据都表明,2019年是理性面对的一年,至于下半年会不会转好,仍然带有很大的不确定性!

最近一直红红火火的股市,被一些人认为这是牛市的起点,也有人说这是一二月份的货币“放水”造就的。


一月份,由于季节性因素,市场上流动性确实多了,但2月份却不达预期:


2月M2同比增长8.0%,预期是8.4%,前值8.4%;


自从13号创业板大跌之后,股市就一直震荡调整,截止14号收盘,大盘再次失守3000点。

这时候楼市坚定的多军就会认为,买股就是赌博,楼市才最可靠!再叠加上近期各地的“花式松绑”,许多人估计迫不及待地就冲进楼市里了。

但笔者需要提醒的是,切记盲目冲动,在经济运行持续放缓、人口出生率连年下跌、居民杠杆率居高不下的情况下,即使是被大众认为最安全的楼市,也要谨慎,决不能闭着眼睛买。


选择合适的买入时机、选择优质的区域板块、选择抗跌性强、流动性好的房子显得尤为重要。

不管你承认与否,楼市的上半场已经彻底结束了,“躺赚”的日子也将永不复存在。楼市再无普涨,但由于轮动性,我们并不排除局部城市和局部板块的小行情!



米宅服务产品请戳图查询



米宅北京城市考察系列:

北京调研系列:

双桥 | 大兴新机场 | 天通苑 | 望京  | 昌平未来科学城 | 通州 | 丽泽商务区 | 西城学区房 | 海淀学区房 | 东城学区房 | 房山 石景山  大兴 | 孙河 | 奥森 | 东坝 | 朝阳学区房 | 顺义|  北苑 | 

天津考察系列:

 环城四区 | 武清 | 滨海新区(上) | 滨海新区(下)|  城六区 | 天津学区房(上)天津学区房(下 )天津抢人 | 团泊新城 

环京考察系列:

 固安 | 唐山  | 大厂 | 保定 | 沧州  | 北戴河 | 涿州 | 秦皇岛 | 涞水 | 下花园 | 曹妃甸

雄安考察系列:

土著说雄安 | 环雄(上)环雄(下)

米宅北京,一个专注北京和环京地区的楼市公众号。我们用脚步丈量北京和环京的每一寸土地,把最真实的北京楼市展现给大家。这里有来自一线的楼市信息,也有有温度的故事和情怀。


请关注——米宅北京。


你一定不会后悔结识它!



长按二维码识别关注☟☟☟


另:商务合作、广告推广、转载开白等业务,

具体咨询米宅北京主编理想。


理想微信


(完)

责任编辑:郭悦

标签: 楼市分析  
本文章原创自米宅旗下《米宅北京》
调研分析北京、环京、天津等地的房地产市场,透析价值,发现洼地。
更多精彩内容请识别左侧二维码。

专注全球视野、财经视角下的不动产资产配置!

郑州区县楼盘
金水区楼盘郑东新区楼盘二七区楼盘中原区楼盘管城区楼盘惠济区楼盘高新区楼盘经开区楼盘航空港区楼盘中牟楼盘新郑楼盘新密楼盘荥阳楼盘上街楼盘平原新区楼盘开封楼盘焦作楼盘巩义楼盘
郑州二手房
金水区二手房郑东新区二手房二七区二手房中原区二手房管城区二手房惠济区二手房高新区二手房经开区二手房航空港区二手房中牟二手房新郑二手房新密二手房荥阳二手房上街二手房平原新区二手房开封二手房焦作二手房巩义二手房 郑州二手房
版权声明
米宅网所有用户发布的楼盘点评内容版权归北京米宅科技有限公司所有,任何媒体、网站、及个人未经授权不得转载或传播。本网站保留追究非法转载者法律责任的权利。
网站常年法律顾问:大成律师事务所。