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  楼市分析

广州无洼地,炒房请远离!

发表时间:2019-03-15  作者:米公子  来源:米宅<原米宅米宅>

与团队来广州调研数日,早八点出发,晚上十二点回到酒店,每天开车200公里,调研楼盘40余个,广州楼市基本面基本掌握。


1

广州无洼地


如何理解呢?我用几个案例告诉你。


珠江新城,是广州房价的制高点,房价7万+,也是目前广州的CBD和最大的就业中心,腾讯的微信总部就在这里。


以这儿做为参照物来分析一下。


↓↓离珠江新城直线距离32公里的中新知识城,均价2.3万/平。

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↓↓离珠江新城直线距离25公里的亚运城,均价2.6万/平。

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↓↓离珠江新城直线距离42公里的增城朱村,均价2.2万,不限购。


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看过这三张图之后,你认为,广州还有洼地吗?


对不起,广州无洼地。


对于投资客来说,广州全城无限价红利,全城无一二手倒挂,不太合投资客的胃口,炒房客建议暂时远离。


这是基本面,下面,我们来说板块。


2

广州制高点


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需要深刻理解,未来广州最NB的就是这个三角区域,以此NB的区域依此向外环状辐射。


最NB的就业中心、企业总部、金融总部、电商总部等都在这三个区域,这三个区域围合区域的适当3公里辐射区域,将是广州房价的天花板和制高点。


分析广州房价,这是你需要知道的第二个基本面。


3

广州的发展方向


广州的地理位置,决定了广州的发展方向是坚定的向东向南发展。


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如图所示,广州的最西侧是发展成熟的政务区荔湾区,是学区和政府办公所在地,是成熟的老城区,难有什么改变,而且,离佛山非常的近,如今,佛山发展最好的片区就是紧临广州的片区,比如千灯湖,就是佛山最贵的片区,也是佛山城市界面最好的片区。


所以,广州一方面向西没有空间,另一方面也不想去给佛山做太多嫁衣,广州一定是坚定的向东发展黄浦、增城,向南发展番禺,握手南沙、东莞、深圳,成就粤港澳大湾区。


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18号线的走向,代表的就是广州的决心。


这是第三个你必须要了解的基本面。


4

购房建议


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1、从化是最被冷落的,最没价值的,不限购,但亦无价值,完全忽略即可。


2、花都也基本上是没有价值的,可以忽略。


3、白云区除了最南部与主城紧临的片区有一些刚需外溢价值之外,绝大部分区域也没有什么价值。


4、增城至今不限购,但价格已经完全透支,新塘3万+,连朱村都2.2万+了,这个价格放眼全国,有太多太多更好的选择,投资客不建议现阶段再关注这个区域,而有广州房票的更应该全力关注主城区,不要关注这个片区。


5、荔湾区和越秀区是成熟的老城区、学区,房价高,但城市已经没有什么新的概念和更新,自住无所谓,肯定不宜再投资关注,天花板已经差不多了。


6、天河区则不同,以前是珠江新城在拉动,如今是新的金融城规划的拉动,有新的热点出来,有新的概念出来,房价就有异动,板块就有变动,当然,基于整个广州的发展方向,天河东是最值得关注的区域,不管是自住还是投资。


7、海珠区与荔湾、越秀区的价值和建议一样。


8、番禺被高估了,炒作过度了,现阶段价格超过了价值,建议谨慎,动则4万+、5万+的房价,番禺想的有点多。


9、黄埔区是可以的,但也仅限于南部片区,中新知识城带有太多的不确定性,一块飞地离主城实在是太远了,科学城是没有问题的,是发展方向、是重点扶持产业,城市界面新,房价不高,自住和投资均可关注。


10、南沙区亦是可以关注的,毕竟是当今中国最大的概念,今天的大风口,房价还有17000的楼盘可选,比如万科海上明月、阳光城和越秀的楼盘也只有18000,完全是可以考虑的,赌一把也是值得的。


11、白云新城是个坑,巨坑,太贵,别碰。


12、26000的亚运城和23000的知识城怎么选?肯定是选择亚运城,一方面是内部配套已经成熟,地铁也开通,关键是未来有南沙崛起加持,有现在,也可能还有未来。


13、23000的朱村能不能买?建议别碰,太远,太破,10年都成熟不了。


14、最后的建议,刚需可以适当关注一下广州主城的旧房子,当然,是那些不太旧的旧房子,广州的新旧房产价差太大,这里面,可能有更适合刚需自住的选择。


最后。


这是米宅团队粤港澳大湾区考察的第一篇稿件,近期会有系列考察稿件发布,让你了解最新最真实的大湾区楼市现况。


3月23日,米宅团队将在深圳举办一场线下活动,汇报此次实地考察的最终成果,帮你透视大湾区,找机会、找洼地。


大湾区汇报是本场活动的1/3内容,另两部分是由赵晓博士分析当前世界和中国宏观形势,和由米公子讲解全球视野和全球资产洼地分析以及配置方法。


你一定不要错过,全程无尿点,敬请见证。


米宅2019深圳春季论坛报名中!


主题:站在中国看大湾区,站在大湾区看海外

➤赵晓 :2019宏观经济市场格局分析

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时间地点:

➤活动时间:2019年3月23日下午

➤活动地点:中国·深圳·南山区某酒店

➤参与方式:现场参会、线上看直播均可报名。



(完)

责任编辑:菁菁

标签: 广州楼市  
源自公众号《米宅米宅》
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