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  楼市分析

昨天,这个区域让人大跌眼镜!

发表时间:2019-01-10  作者:大壮  来源:郑州楼市


在郑州,2018年最尴尬的一个区域,非滨河新城莫属。

2019年开局,果然,市场躁动的戏码又被滨河新城抢了先。

1


昨天,滨河新城又拍地了,拍地的情形跟我在去年5月预测的几乎一样。


从2016年至今,三年来,这个区域每次土拍必成热点、每次土拍必有十余家房企激烈抢地,每次土拍地价总是居高不下。


但这次,两宗地出让,滨河土拍画风突转:


绿城轻松摘得168号地,121.22亩,容积率不超过2,成交价142298万,溢价率只有0.28%,折合单价为1174万元/亩,楼面价为8804元/㎡;


电建竞得169号地,约93.41亩,容积率不超过2.5,成交价132627万,溢价率为18.3%;折合单价1419.8万元/亩,楼面地价8519元/㎡


都是低价成交?没有熔断?楼面价回落2000+?


没错!



要知道,早在2016年,滨河新城的土拍楼面价已经上升到9000+水平,2018年多次土拍,楼面价均在10000+,而这次土拍楼面价可以说一夜回落到两年前水平。


所以,这次土拍不足9000的楼面价,堪称“笋地”,绿城和电建算是捡了漏了。


尤其是电建,2018年4月首次拍地进入滨河,当时楼面价还是10815元/平,这次所在地块就在隔壁,紧紧相邻,楼面价便宜近2000,该偷着笑了。



如图,这两宗地的位置并不差,处于区域较核心位置,也没有临高架的干扰,168号地西邻国际医院、东邻海马地块,南邻金辉地块,位置要更好些;169号地更靠南,紧挨电建地块,或为电建项目二期用地。


两宗地位置、指标都不错,因此地价低,并不是地块本身的原因。


那是为什么?


这里面有三个主要因素:市场下行压力、开发商预期下沉、库存高企。

2


必须承认,再多支持,已难挡滨河新城市场下行。


对于滨河新城的价值和未来,中建七局做了很多尝试和努力:


诸如,整个区域高规格的定位和规划;

诸如,清一色一线、本土品牌房企的引进;

诸如,在土地出让方面,持续制造热点和话题,区域容积率基本全面控制在2.5内;

诸如,蝶湖、荷湖双湖水系,地下综合管廊工程、海绵城市试点;

诸如郑州外国语学校的引进;

……


甚至,过去两年全国房地产市场调控最严时代,中建也能为滨河寻得特殊支持和照顾:


2016年7月,土地三连拍,拍出仨地王,楼面价冲破10000+;


2017年9月,又逢土地三连拍,全城土地严格限价的情况下,滨河土拍限价从1万7、1万8、1万9接连放宽,仅次于北龙湖;


2018年12月,年末挂出两宗地,就是昨天绿城和电建刚刚成交的两块地。市场明显转冷期,国土局却再次“破例”放宽限价,又原来最高限价1万9,放宽至限价2万1、2万3!


对滨河新城,国土局真是给足了发挥空间和支持,甚至连中原“最高地”北龙湖也没有这样的待遇。


但从土拍结果只拍出8000+的楼面价来看,无疑证实了:即便各方追捧,也有心无力,必须承认,这个区域的楼市下行已然成为事实。

3


被卡住脖子的滨河,会继续陷入尴尬。


其实早在2018年年中,人气下降,滨河的尴尬处境就已经很明显了;未来至少半年内,到2019年5月份,这种尬态会愈演愈烈。


第一,高地价、高房价已撑不起区域市场信心。


2015年,在大郑州范围内,滨河新城还是一个不为人知的区域,土拍楼面价只有4000+,房价也仅有8000+;


2016年以来,在中建努力下,各家媒体、房企配合下,加上专家学者代言发声,滨河新城开始爆红,地价层层拔高,房价也水涨船高,不可抑制。


很长一段时间内,滨河新城稳坐“北龙湖第二”宝座,高层价格维持在1万7/8,康桥更是卖出了高层1万9的高价。


2018年横盘期后,下半年市场更冷,区域售楼部门可罗雀,开盘次数少之又少,去化率也不高,区域内中海、融侨、信保纷纷调整价格,信保毛坯价降至1万4左右。


房价降了,跟着降地价,然而就算这样,这个区域的市场信心也大不如从前,岌岌可危。


第二,区域房地产开发速度过快,购房者对区域落地效果开始存疑。


如果说过去3年,高频曝光率,霸屏式强调、放大区域价值,让一大批买房人对滨河新城信心十足、期待十足、信任感十足,满怀期待、坚定不移的选择了这里;


那么3年后的今天再来回头看,能够震撼到购房者的,恐怕只有可观的卖地速度、地价上升速度、房价上涨速度,和近乎疯狂的房地产开发速度。


偌大一个区域里,住宅地块卖得只剩十几块地;相比房地产开发,区域内配套跟进速度就慢了很多。


所以,2018年开始,越来越多意向购房者开始动摇、质疑,甚至转移到了其他区域。


第三,定位纯粹改善区域,已经不再纯粹。


滨河一开始就以纯粹改善居住区自居,容积率基本都在2.5以内,户型以120平以上为主,至今也如此。


但去年下半年开始,承受不住市场冷态,户型越来越小,甚至出现了非常刚需的89平小三房;精装改毛坯越来越多,产品越来越偏刚。


昨天绿城和电建刚刚拿下的两宗地,也明确提出了“禁止户型超过144平”的规定。


显然,未来滨河对于人流量的引进,迫切程度,要远高于改善纯粹度的维护。


第四,库存55个月,开发商压力巨大。


据克而瑞统计,截止2018年11月底,滨河国际新城住宅整体存量(在建和拿地未建)为105万方,预计去化周期为55个月;


而同一时期内,郑州去化周期为7.1个月,足足相差8倍;这让区域内的开发商压力巨大。


尤其是区域内大户型为主的亚新海棠公馆,产品不错,但高层均价高达2.15万,销量惨淡、甚是尴尬,康桥美庐湾也是如此。

4


还能否对滨河有所期待?该不该买?


期待,当然可以有。


首先,个人认为,这次土拍地价回落,会让滨河及在售项目经历一段时间的阵痛期,但长远来看,踏踏实实走稳妥路线,对于区域的后续发展是件好事儿。


其次,至少未来半年内,滨河新城的市场冷态会一直持续下去。但下半年市场调整、洗牌之后,开发商相应调整产品结构、房价、营销策略之后,情况会有好转。


最后,如果有意向在这个区域置业,不妨等一等。


等什么?


1、等价格调整,比如正在销量惨淡中煎熬的亚新海棠公馆,比如康桥美庐湾


2、等好产品入市,区域内目前还有多个拿地未入市项目,春节后,这些项目陆续入市后,区域竞争会陷入白热化,而如果说之前产品偏刚化是迫于地价高企、房价走低造成的利润空间压缩、发挥余地受限;


那么这次绿城摘地楼面价8804元/㎡,限价23251元/㎡;电建摘地楼面价8519元/㎡,限价21000元/㎡,给足了利润空间,也给足了开发商发挥余地。尤其是绿城,等待多年终于在郑州单独摘地,用心做个精品才不负郑州人厚望;


另据非官方透露,滨河已经确定,“以后原则上不再批高低配的项目,都是纯小高或者纯类别产品”如果属实,对于这个区域的意向购房者来说,着实是个好消息。


过去在很多人眼中,滨河一直飘在空中。


我们愿意相信,未来一段时间内,这里的地价、房价会更扎实,更接地气,期待滨河初心回归。




(完)

责任编辑:郭悦

本文章原创自米宅旗下《郑州楼市》
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