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  楼市分析

站在2019,对2018郑州43区房价的冷思考!

发表时间:2019-01-10  作者:乔妹  来源:郑州楼市


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现阶段,如果用一个词来形容郑州当前的市场,我想应该是混沌二字。不是暴涨,  也不是速冻,而是混沌、调整。


这是2019年1月份,今时今日的市场状态。


而当我们回望过去一年,2018年,这一年,悬念迭出。


2018年,在市场的焦虑恐慌下,有多少人扬言房价要跌?又有多少人高喊房价上涨。


到底谁对了?


今天,我们就以数据为支撑,看一看2018年郑州43区的房价变动情况。哪个区域降价最狠?哪个区域上涨最多?


也许能看透一点现象,抓住一些规律,想一想我们到底应该在哪里买房。



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先来看一张图。



这是郑州43区2018年1月和2019年1月的房价对比。


可以很明显看出,东区四环内房价变动不大。一是新盘少,二是价格坚挺。


其次,郑州的中心城区,比如说金水老城区、商城核心区等,新盘也一直很稀缺,一年的房价变动很难找到.


最后,不得不承认,郑州远郊新区在2018年跌幅最大,价格都是实实在在的下调,而且距离主城区越远降价幅度越大。


以上这三类区域的房价就不再细说。我们今天主要来说郑州四环内及沿线,一些大家关注比较多的区域,比如北三环片区、惠济核心区、杨金片区、经开滨河国际新城、常西湖新区、中原老城区等。


注:以下所有价格均为片区主要楼盘的毛坯均价整理而来,仅供参考。



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1、北三环片区



北三环片区也是金水北,已经发展得比较成熟。目前在售新盘毛坯价在16500左右,全年涨幅3.13%


注意1个时间节点:20189月。之前均价16000,之后均价基本稳定在16500


主要是因为北三环沿线美景美景、泰山誉景、融创中原大观这几个新盘集中开盘,拉高了片区均价。


该片区2019年可关注:美景美境名门翠园豫发豫园瀚海思念城和万科民安江山府,价格合适可以入手。


2、惠济核心区



惠济核心区分布着大北区众多热盘,竞争激烈。目前在售新盘毛坯价在14000左右,全年跌幅6.67%


注意2个时间节点:201811月和20191月。11月均价下跌500元左右,1月又继续下跌。


11月均价下跌主要是因为各楼盘新批次陆续开盘,比如锦艺金水湾五期、锦艺四季城三期、美景麟起城3号院、正商家河家等,价格较之前均有所下降。1月继续下跌主要是因为各楼盘价格又有不同程度的下调。


该片区2019年的纯新盘主要有:保利溪岸、中海滨湖世家


3、索须河片区



索须河片区远离主城区,靠近黄河,发展还不成熟。目前在售新盘毛坯价在11500左右,全年跌幅8%


注意2个时间节点:201811月和20191月。11月均价下跌500元左右,1月又继续下跌。


由于这里在售新盘少,片区均价主要参考和昌林与城。而和昌林与城的价格从11月起不断下调。


该片区2019年不建议重点关注。


4、杨金片区



杨金片区位置不错,但最主要的问题是配套匮乏。目前在售新盘毛坯价在17500左右,全年涨幅2.94%


注意3个时间节点:20183月、6月、9月。3月均价猛跌,6月均价略有回升,9月均价继续回升。


3月猛跌主要是因为仅有的在售楼盘伟业龙湖上城降价。6月均价回升主要是因为伟业龙湖上城价格上调。9月继续回升主要是因为康桥东簏园和碧桂园国控天誉这两个纯新盘开盘,拉高了片区均价。


该片区2019年可以关注,但是要看价格,不要太高。


5、管南环外



东南环外是老管城的外溢,交通便利,价格与环内相差不大。目前在售新盘毛坯价在14000左右,全年涨幅1.45%


注意1个时间节点:20186月。之前均价13800,之后均价基本稳定在14000。


主要是因为片区几个主要楼盘绿都澜湾永威城等价格略有上调,整体均价略有上调。


该片区2019年可关注:绿都澜湾永威城融创城富田九鼎公馆,价格合适可以入手。


6、经开滨河国际新城



滨河国际新城在郑州市区和港区的交接地带,片区规划较新,生活配套尚不成熟。目前在售新盘毛坯价在15500左右,全年跌幅3.13%


注意1个时间节点:201811月。之前均价16000,之后均价基本稳定在15500


主要是因为片区几个主要楼盘价格都有不同程度的下调,整体下调500元左右。


该片区2019年可以关注,最近的土拍也预示着滨河的价格未来不会太高。


7、西南环内



西南环内包括部分中原区和二七区,生活配套成熟,没有产业支撑,均价不高。目前在售新盘毛坯价在13800左右,全年跌幅1.43%


注意3个时间节点:20186月、11月和20191月。6月略有上调,11月开始下调,1月继续下调。


6月上调主要是因为片区几个主要楼盘价格都有不同程度的上调。11月下调主要是因为和昌湾景国际13000的价格拉低了片区均价。1月继续下调主要是因为片区主要楼盘价格都有所下调。


该片区2019年可关注:融创御湖宸院,价格合适可以入手。


8、中原老城区


中原


中原老城区包括中原老行政区,以及老国棉厂区和部分二七区的土地,生活配套成熟。目前在售新盘毛坯价在15000左右,全年跌幅4.46%


注意2个时间节点:201811月和20191月。11月均价下调,1月均价继续下调。


11月下调主要是因为新开楼盘保利心语二期拉低了片区均价500元左右。1月继续下调主要是因为片区主要楼盘价格都有所下调。


该片区2019年的纯新盘主要有:溢彩年华郑轨风尚西苑等。


9、西北环内



西北环内由于铁路的阻隔,相较市区内稍显落后。目前在售新盘毛坯价在13800左右,全年跌幅6.76%


注意3个时间节点:20183月、11月和20191月。3月均价小涨,11月均价下调,1月均价继续下调。


3月均价小涨主要是因为个别新房价格略有上浮。11月下调主要是因为新开楼盘郑地璞园金水世纪城二期,开盘价格拉低片区均价近1000元左右。1月继续下调主要是因为片区主要楼盘价格都有所下调。


该片区2019年可关注:郑地璞园建业富力五龙新城,价格合适可以入手。


10、高新老城区



老高新区是目前西三环外最成熟的片区。目前在售新盘毛坯价在14300左右,全年跌幅1.38%


注意1个时间节点:201811月。之前均价14500,之后均价基本稳定在14300


主要是因为个别楼盘价格下调,拉低了片区均价。


该片区2019年可关注:保利文化广场金科城、钱隆城、东原阅城,价格合适可以入手


11、常西湖新区



2019年,常西湖的新盘会接连入市。目前在售新盘毛坯价在14000左右,全年涨幅2.19%。


注意1个时间节点:2019年1月。片区均价有小幅上涨。


主要是因为世茂璀璨熙湖的开盘价格拉高了片区均价。


该片区2019年可以关注,但是要看价格,不要太高。


12、西南环外



西南环外主要以二七运河新区为主,价格一直不高。目前在售新盘毛坯价在13000左右,全年跌幅1.52%


注意1个时间节点:20189月。之前均价13200,之后均价基本稳定在13000


主要是因为个别楼盘价格下调,拉低了片区均价。


该片区2019年的纯新盘不多,只有亚新美好书香苑等。


13、高新新城



高新新城指高新区四环外,有双湖科技城的概念,最近新盘频出。目前在售新盘毛坯价在12000左右,全年均价变动不大。


注意2个时间节点:20189月和11月。9月均价下调,11月均价回升。


9月下调主要是因为华润悦景湾入市开盘,拉低片区均价。11月回升主要是因为大正水晶森林、万锦熙岸等开盘,重新拉升片区均价。


该片区2019年的纯新盘主要有:融信朗悦学院府、金辉项目、美的项目等。


14、中原新区



中原新区位于郑州西区和荥阳之间。目前在售新盘毛坯价在13000左右,全年涨幅8.33%


注意2个时间节点:20189月和11月。9月均价上调,11月均价继续上调。


9月上调主要是因为汇泉西悦城价格上调,拉高了片区均价。11月继续上调主要是因为永威西郡二期的开盘价格拉高了片区均价。


该片区2019年不建议重点关注。



4


整体来看:


以上片区中,均价下降的有8个,分别是滨河国际新城、惠济核心区、索须河片区、西南环内、中原老城区、西北环内、高新老城区、西南环外。均价上涨的有5个,分别是北三环片区、杨金片区、东南环外、常西湖新区和中原新区。


为了更直观,看下面这张图片。


注:以上片区涨幅/跌幅仅供参考。


可以看到,整个2018年,郑州南区的价格还算坚挺,甚至有轻微涨幅,这就是刚需的力量。而郑州另外两个方向,北区和西区的价格都有明显下跌。北区主要是之前的涨幅回落,西区是自然下调。


2018年,除去远郊新区,下跌最狠的就是索须河片区和惠济核心区,以及中原老城区和西北环内片区。



5


经过2016年暴涨的洗劫,2017年限价对投资的洗劫,2018年市场的调整,如今郑州的房价终于回归正常了。


对比现在四环主城14000-15000的价格,远郊新区回落到9000左右是正常的。不合理的价格市场会给予教训,泉舜上城就是一个很好的例子。


在目前的市场环境下,保利润还是保销量?相信很多开发商都会选择后者。


我们也终于等来了挑选的余地和空间。可以从容一些,等待用有限的资金撬动更好的房子。


但,越是在这个时候,你可能越迷茫。


一个是首付分期。最近,“首付分期”、“低首付”、“0首付”、“0月供”等优惠频出,里面到底有哪些是真划算?哪些只是噱头?哪些甚至是坑?


一个是房贷利率。目前二手房贷利率已经松动,那新房呢?有什么信号?什么时候适合入手?


➤2018新房房价地图扩展阅读:1月版 丨 3月版 丨 6月版 丨 月供成本 丨 9月版 丨 11月版


➤2018新房房价地图扩展阅读:1月版



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(完)

责任编辑:郭悦

标签: 郑州置业  
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