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  楼市分析

深圳学位改革打响第一枪 ,50平米以下住宅被限制入学!

发表时间:2018-12-05  作者:大渔  来源:米宅珠三角


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深圳学位政策突发重磅消息,罗湖的螺岭外国语实验小学发布公告,50平米以下的住宅申请学位受到限制。公告如下:


1、 住房面积小于或等于30平米的,需购房及实际居住满六年以上,且在深圳市内没有其他更大面积的住宅类商品房;

2、 住房面积大于30平米或小于等于50平米,需购房及实际居住满四年以上,且未被锁定;

3、 住房面积大于50平米的,需购房及实际居住满一年以上,且未被锁定。

很明显,这项政策最利空的就是30平米以下的住宅,一是购房和居住年限要求更久,高达六年;二是要求业主没有更大面积的住宅。实际上,这个面积以下的住宅大部分是用来出租或投资学位,自住的很少,这项政策可以说直接击中了要害。


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深圳小学学位紧张众所周知,尤其是福田、罗湖区的学位缺口每年都在不断扩大。

据福田区发布的2019年义务教育阶段学位预警显示,2019年福田区义务教育学位缺口进一步扩大,预计公办小一入学需求为18500人,全区可提供的公办学位约13000个,学位缺口达5500个;公办初一入学需求约13000人,可提供公办学位约12000个,学位缺口为1000个,小学学位缺口明显更大。

罗湖做为深圳的老牌中心区,居住人口多,密度大,同样饱受学位紧张的困扰。

随着近几年深圳落户政策的持续宽松,人口的不断涌入,学位紧张的问题不但没有缓解,反而一年比一年严重。

早前,就有50平米以下住宅被限制入学的消息传出,源于今年5月份翠园中学发布的公告,要求50平米以下的房产申请学位需要提供唯一住房证明。

这一消息当时就让众多家长神经紧张,第一,深圳小户型众多,20-30平的单身公寓,30-40平的一居数量很多,很多家长购买小户型并不自住,只是为了孩子入学;小户型学区房由于总价低,升值快,同样一直是投资客青睐的产品。


第二,50平在其他城市来说是极小的户型,但在深圳却是常见的家庭自住户型,有不少50平以下的小两居,或者改造而成的小两居,供一家三口甚至四五口居住。

因此,50平以下的住房入学资格如果受到限制,会影响到众多的深圳家庭。

这个消息最初传出的时候,很多人认为不可能实施,因为影响面实在太大,可是今天,它已经实实在在地开始推出了。


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为什么首先出此大杀招的螺岭外国语实验小学?


首先我们来看看螺岭外国语的学区划分。

螺岭外国语片区内楼盘众多,包括:名都大厦,华丽西村,环岛丽园,汇锦名园,金城华庭,金盾花园,锦绣大厦,农机大院,轻工大厦3栋、4栋,工行宿舍,一品雅园东门168,翠华巷,翠园街,登高村,东郊街,缤纷时代家园,东方大厦,万达丰大厦,东升街,东升街1、2巷,东园坊,花园坊,京基东方华都,华隆园,景阳西,聚龙大厦,黎明大院,名都大厦,竹边新村,名文阁,名阳阁,赛龙大院,文锦中路2069号,物资大院,东方颐园,玉兰坊,园丁大厦,中兴路,长勘宿舍,凤凰印象,福德花园,海珑华苑,华裕花园,深勘宿舍,深港花园,凤凰街1号,14号,39号,56号,58号,凤凰路182号,188号,海丽大厦,华丽花园,华丽路1011号,1031号,1013号,1039号,1049号。


从这一串长长的名单中,我们就可以想象每年的招生压力有多大。

其次,做为罗湖前三的名校,螺岭外国语实验小学的学区内有大量的小户型楼盘,首当其冲炒作最严重的就是东门168。


东门168有大量19-40平的房源,目前,这个楼盘40平的房源只能卖到6万左右,而20平左右的小户型单价则高达8-9万。

从链家近期的成交记录中可以看出,该小区成交一直很旺,每月都有数套小户型成交。


成交价很明显是面积越小单价越高,19平的成交价可以达到9万2一平,32平的则只有6万2一平,每平米相差3万,毫无疑问,不管是投资还是自用,买家都是奔着学位去的。

除了东门168,该片区的华隆园也有众多30-42平的小户型,由于没有东门168炒作严重,单价也相对较低,成交价集中在5万多到6万多区间。

学区内的京基东方颐园也有大量43平的小两房,缤纷时代家园有不少30平以下的单身公寓和30多平的一居,金城华庭有一部分30多平的一房一厅。

名校,学区内楼盘众多,学位紧张,小户型过多,炒作严重,是该片区的典型特点。那么,这个重大教改以该片区做为试点也就不足为奇了。


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我们再来看看,由于片区人口太多,螺岭外国语实验小学是否学位极度紧张,已不堪重负。


我们来看2018年罗湖区各小学的最低录取分数:


螺岭外国语,录取926人,最低录取类别和积分为C120分;

翠竹小学,录取432人,最低录取类别和积分为D126分;

红岭小学,录取299人,最低F145分;

东晓小学,录取417人,最低F172分;

东昌小学,录取371人,最低F134分;

草埔小学,录取202人,最低F163分;

水库小学,录取460人,最低F95分;

碧波小学,录取279人,最低F101分;

……

各学校不再一一列举,但对照后发现,虽然螺岭外国语录取人数最多,高达926人,但是积分依然是最高的,为C类标准,其他学校均录取到D类至F类标准。


简单普及一下罗湖区的幼升小积分入学政策。


罗湖的招生类别共分为ABCDEF六大类,越靠后积分越低,越不容易被录取,螺岭外国语录取截止为C类,显然学区内还有大量的孩子无学可上,只能分流到其他E类或F类标准的普通学校。

鉴于以上情况,可以说,螺岭外国语学区的学位改革已经迫在眉睫。


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很明显,这次改制之后,该学区住宅首当其冲受到严重打击的就是30平米以下的小户型,预测东门168二十平左右的小户型价格会迅速跌至6万元左右每平,不但近两年入手的投资客会血本无归,将孩子户口落在此处的家长也会欲哭无泪。

30-50平的小户型单价也会遭受严重打击,但由于之前炒作不太严重,价格多在6-7万之间,预计下跌幅度相对有限。

小户型受到压制的同时,该区域中大户型变得相对稀缺,价格可能会有适度上浮,但鉴于总价过高,供应量很大,上涨幅度也会很有限。


那么,更现实的问题,螺岭外国语学位改制这枚重磅炸弹,深圳其他片区会跟进吗?

应该说,可能性很大,第一,深圳原关内的学位越来越紧张,必须进行控制;第二,为了遏制学区房的炒作之风,尤其是小面积学区房的过度炒作。如果螺岭片区的学位改制进展顺利,后续很可能会有其他片区开始跟进。

符合以下条件的片区近几年列入高能预警:

1、 福田、罗湖、南山区学位紧张,入学积分逐年增高,学生被迫向外分流的片区,如福田的石厦片区,梅林片区等;


2、 名校学区,学位房价格过高的片区;


3、 小户型众多,存在严重炒作的片区。

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(完)

责任编辑:郭悦

标签: 深圳  
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