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  楼市分析

盘点郑州三大神级销金窟!

发表时间:2018-12-05  作者:大白  来源:郑州楼市

有些坑,必须自己踩过,才知道坑有坑深。


1


最近,找我做资产配置的两组客户,同时掉在一个坑里,虽然买的时候,他们没有商量,但买过之后,他们心有灵犀的拥有了同样的体会。


客户A,是来自开封杞县的企业主,在过去10年,他经历了为数众多的置业买房,在他见到我的那一天,他说,我现在最大的问题是,我的资产都动不了,你帮我想想办法?


他的买房清单如下:


1. 杞县老家核心地段价值700万的2亩独立小院+2层小楼;

2. 郑州北三环价值300万三套小产权待拆迁,无房本;

3. 郑州市中心、核心商业中心大观国贸2套商铺,全款;

4. 郑州雁鸣湖别墅一栋;

5. 2017年象湖壹号二期全款高层一套;

6. 2018年,大河路以北某新盘洋房,按揭一套;

......


看着这样的清单, 再看着他眼角眉梢的皱纹,年逾5旬,不免悲从心中来。


他说,传统制造业不好做,最近五年开始考虑转型上岸,计划把资产整合一番交给二代,准备退休了。但最近听了我的《置业买家买房投资手册》,忽然心生愧疚。


他说,现在自己的资产虽多,但感觉冻住了,动不了,就像你说的资产结构太劣质,缺少优质资产。这样一个烂摊子也不好意思交到二代手中,内心很惶恐,想着老子都盘不活,二代能行吗?


看着这样的清单,我也很为难呀?动那一套呢?


我说,先把老家的房子处理掉吧?


他说,为什么呢?只有这个小院现在每月还有1万的租金,其它的都是净投入呀?


我说,你想想看,老家杞县现在能拿出来700万的人还有多少?你不争分夺秒的卖,估计是卖不掉了。


他说,你觉得商铺能卖吗?


好了,重点来了。


我说,可以呀,不过您能接受多少损失呢?


他说,把本金拿回来就行了。


我摇摇头,说,你买的时候是单价4万,现在销售中心据说在售3.5万,你觉得你能比销售中心卖的便宜吗?


他迟疑之后,点点头。


我说,OK,还有接近20%交易税,你能接受吗?


备注:卖家出售的时候,商铺不论年限,都要交纳以下几种税费:房地产交易手续费、印花税、土地增值税、个人所得税、营业税、附加税以及土地出让金税、契税,合计约20%的税费。


他睁大了眼睛,说,还是留着吧。那小产权房呢?


我说,临近拆迁,没有房产证的小产权,谁敢买?


他又问,雁鸣湖的独栋别墅呢?


我说,也要看你能接受多少损失。最主要的是真的不好卖。


他又想问,融创象湖壹号。


我说,郑州市2017年5月3日之后签约商品房限售三年。再说你都还没交房呢,这一条你还用不上。


他看看我说,那你帮我看看,我该怎么办?


我说,老家的房子出了吧。剩下的这些需要时间。


客户B是一对年轻小夫妻,自己做生意,生意做得也不错。 


他们在大观国贸也买了一套商铺,据说是朋友买的,他们顺手也买了一套。现在他们也想把资产盘活,想把大观国贸的商铺卖掉。


我说,你们能承.担多少损失?


他们说,把本金拿回来就行。


我说,你们能接受比销售中心卖的便宜吗?


他们迟疑的点点头。


我说,你们能够承担20%的交易税吗?


他们说,那还是算了吧!


从以上两个例子中,我想说投资不建议买商铺,买商铺一定要买街铺,买街铺一定要看价格。总之,千万不要碰有返祖协议的非街分割小商铺,特别是以散售批发为主市场类商铺。


但,以上不是本文重点。本文要盘点的是销金窟,百十来万的小商铺最多是坑,远达不到“窟”的力度。什么能达到销金窟的级别呢?



2


相信最近北龙湖的业主和准业主们都看到这样一条信息了吧!


清华附中.启迪郑东科技城团购房的通知


项目名称:清华附中· 启迪郑东科技城

户型:共有三种(A户型  65㎡ 一室两厅一卫、B户型  78㎡  两室两厅一卫、 C户型  135㎡  三室两厅两卫)。商业产权40年,城市集中供热、地板采暖、可落户。


本次团购房房源不受限购政策限制,为学区房、公寓型、精装修房屋,装修标准为4000元/㎡,预计交房时间为2020年底。


团购价格分为两种:


1、一次性付全款,按均价3万/㎡打8.8折,即2.64万/㎡,预计付款时间为2018年11月中旬;


2、分次付款,首次付50%,按均价3万/㎡打9.2折,即2.76万/㎡,首次付款时间预计为2018年11月中旬;



是不是很诱人?我们这三代人对北大清华有天然的崇拜。所以,这个项目怎样呢?先看位置,北龙湖龙头位置,这位置好的啧啧的!

 


规划呢?如下,规划也非常牛!



产品呢?奢侈没毛病。



但是,能不能买呢?


如果你有自用需求,又很有钱,可以买。


如果你单纯就是为了孩子上学,这个学位太贵了。具体值不值,每个人的评判标准是不一样的,参照标准是你孩子的金贵程度。


但是千万别问我投资投资行不行?哪怕上学兼投资都不行。


第一、接近20%的交易费,比如135X27000=365万,将来交易费是多少呢?预估75万左右。


第二、公寓只能使用商业贷款,最高5成,最高可贷10年,利率一般上浮30-50%。


第三、在业内,公寓价格参照同等片区住宅至少7折,这个7折不是随便来的,因为公寓的涨幅是住宅6-7折,基本上是跑不赢通货膨胀的。越贵涨幅越惨。


第四、学区不增值的。绝对跑不赢通货膨胀的。

 

如果说,这个还有个学区,多少算是点慰籍。那接下来这个呢?



3


上上周六,正弘城开业了。大家都惊艳了,其实正弘·丽汀公寓更惊艳。


请看实景图,这装修啧啧啧。




想一想,将来住这里,那真是给你一个五星级的家啊。


但是能不能买呢?


如果你资产上亿,就为了住的开心,没问题,人生何其短,潇洒在人间。



但千万别提投资。这就不是让投资的。


总裁的云上行宫,就是让总裁开心的。


我们身边总有一些人,总要问你能不能投资,这让我很为难呐。断人财路将来是要下地狱的呀。


我倒觉得你们可以问问买大观国贸的那两个业主,能不能投资呀?


如果说小商铺是小中产们的销金坑,那此类王牌核心地段顶级资源奢五星物业CEO公寓,无疑的大中产和小富豪们的销金窟。


相对而言,大中产和小富豪的承受能力要强很多,他们对小商铺是鄙视的,谁投资谁傻子。


但是对于这些王牌CEO公寓,他们认为是身份的象征,有钱人就该让自己爽一点。


小中产们反而是清醒的,总价那么高,将来好出手吗?谁投资谁傻子!


但有钱人也很无奈啊,我有钱没资格,不买顶豪公寓买什么?我就是钱多啊!


咳咳,其实购买资格某种程度上就像时间,挤挤总还是有的。如果你实在挤不出来,请在文后加米宅私密小号,我帮你挤。



4


本来本文到这里要结尾了。但最近郑州高铁东广场华润新时代广场项目开始卖公寓了。


请看图片▼


特别是看了这个公寓的楼层平面图,心里有点惋惜。


郑州高铁东站东西广场对郑州、对河南的意义就如十五年前的郑东新区CBD一样,郑州建市60多年才规划出来,未来至少五十年不会再有了。 这么核心、寸土寸及的位置居然规划了大几千甚至有可能上万套公寓筒子楼? 


15年前河南人缺乏自信和对未来的想象,从老cbd开始,商用物业集中供应,集中上市。由于历史的原因,无法长远细做。


但是现在,这老东区最好的一块土地,希望操盘者能以功成不再我任的态度重新调整,做一个长远的、内生动力的,和城市一起成长的CBD。


我们要向像上海陆家嘴一样,从20年前的第一高金茂大厦,到现在600多米上海中心。


我们要给未来的郑州,留好2028年500米,2038年800米,2058年1000米的预备空间。


让未来不管何时世界500强来中部考察选址,我们有个拿得出手的高效商务中心。


这是我们的城市,我们的家,纵使他今时今日有诸多不好,但我们仍然爱他,希望他好。


以上两段是我的好朋友H的原话,在去年我们曾写过多篇关于郑州的文章。在《万字长文说郑州!未来真正的中部中心,强二线城市前排!武汉请让开!》H提出,“随着航空港的落地的那一刻,郑州的命运已经永久性和历史性的注定东阔南移,港区不是郑州的一个区,而是南部的又一个新郑州“。一年后郑州首次公布双城规划。


在《野蛮生长的郑州》,H提出“中部中心只能是郑州”。当时引起极大的争议,不仅武汉人,郑州人自己都不服,评什么呢?


但是,在上周,在国家层面出台的《关于建立更加有效的区域协发展新机制的意见》提出,以郑州为中心引领中原城市群,武汉是长江中游城市群的核心。这是从国家层面首次确定郑州作为国家中心城市成为中部中心。


所以看到华润时代广场的小公寓,怎能不惋惜。


我们这一代人有责任给这座城市留下未来的空间,让每年每一块土地都最高效的利用出来,长长久久的造福这个这个城市。


记住!小公寓一定好卖,但对这个城市而言,是侵蚀城市未来的销金窟。

最后,做个广告吧。


前面提到的有钱没资格被迫买公寓的也不要为难了。世上本没有路,路都是人走出来的。12月9日(本周六)米宅第四次线下《最全买房指南》精品课详解你想要的答案。


这个线下课已经是第四期了,前三期都顺利结束,参加的人都反映醍醐灌顶,现场交流也十分热烈。特别是现在的郑州怎样避坑?怎样捡漏?如何白手裂变做大做强资产规模?有钱人的黄金资产配置比例等等,这都需要一整套的玩法。


如果有参与意向,请点击识别下图二维码,报名即可!



(完)

责任编辑:郭悦

本文章原创自米宅旗下《郑州楼市》
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