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  楼市分析

逆转已现,楼市离回暖不远了?

发表时间:2018-12-06  作者:钱掌柜  来源:米宅北京


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与十月份的风声鹤唳相比,十一月的楼市,终究是迎来了一丝曙光。

11月6日,经济日报一句“房地产行业并不是进入寒冬,而是有望迎来新的春天”,对于当下的楼市来说,无疑是雪中送炭、绝渡逢舟!

然而,已经进入高位盘整期的楼市,单凭一句话,毕竟还是收效甚微。所以接下来的二十多天时间,楼市陷入了深深的沉寂。

沉寂到什么地步呢?打个比方,17年中,甚至直到18年初,关于楼市的新闻满天飞,以至于自媒体们想跟热点,都不知道该跟哪一个好。

而现在,一周没有一个新闻!此时的房地产自媒体,苦于无内容可写,于是,有些已经开始熬鸡汤,有些明显降低了更文频率......就这样,各自安好。

时间,在不知不觉中流逝!

就在大家都认为2018年的最后一个月也要在这样的沉寂中度过时,市场传来了不一样的信号:

一、深圳、郑州等城市再现“抢房潮”

深圳:

11月26日晚,福田香蜜湖豪宅万科瑧山府突击开盘,半小时基本售罄,销售货值60多亿;

11月27日,沙井华强城开盘,6小时销售1033套,去化率高达83%。

11月28日,沙井万科星城开启网上选房,半个小时卖出1900套,销售金额突破70亿元,且打破深圳有史以来的单盘销售记录。

郑州:

11月24-25日,郑州10余盘齐开:


正弘府推出200套房,去化190套,去化率95%;

郑地美景东望,25日推出432套房,现场人山人海,最后秒光。12月1日,又加推10号楼洋房,依旧秒光;

新郑.城南正荣府12月1日开盘,推出高层共316套,秒光;

二、北京一天连拍13宗地,揽金316亿,创下北京竞拍新纪录

11月26日,北京政府拿出13宗土地,同时竞拍,除了1宗共有产权地块流拍之外,其余12宗全部成功出让。这创下了单日成交地块新纪录,在一天内获得土地出让金高达316.46亿元。

三、多个城市利率开始松动

据不完全统计,在全国首套房贷平均利率持续上涨22个月后,11月份一些城市和银行的上浮利率开始下调。其中,首套利率下调的银行数量为19家,较上月增加16家。

下调上浮比例的城市涉及深圳、广州、杭州、南京、武汉等。

四、11月房企发债回暖

据中国新闻网等多家媒体报道,11月份以来,包括恒大、华夏幸福、阳光城、万科在内的18家房企,21项国内外融资计划成功获批或发行。


深圳抢房再现、北京土拍“火爆”,这一南一北两个一线城市,已经开始躁动了起来。再加上利率松动,房企发债回暖,一时间,整个市场都在猜测,房地产是不是离回暖不远了?

真相究竟如何?这背后又有着怎样的逻辑呢?


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首先,我们来分析深圳、郑州“抢房”背后的逻辑。

这两个城市最近的热闹,的确是超出预期。但你有没有想过,这些盘之所以能实现快速去化,究竟是因为什么?

是远低于预期的售价啊!

华强城作为地铁盘,从诞生之日起就备受关注。之前,市场普遍预测其售价最起码也得5万元,结果,4.6万的售价让所有人跌破眼镜。

这样的价格与周边二手房无异。

▼华强城位置示意图

万科星城,此次销售均价只有4.39万,但周边二手房均价却已超过4.6万。2000+/㎡的价差,就足以让所有人蠢蠢欲动了,况且当天还有累计13万的优惠。

据了解,万科星城前期认筹客户已近3000组。鉴于这个蓄客量,自信的万科当天推了3337套房,结果卖了1900套左右,去化率不足六成。

这样的价格,这样的优惠,这样的去化,其实只能算是差强人意。

值得注意的是,华强城和万科星城均处于宝安沙井片区,该片区目前有许多概念性的利好,如新会展中心、海洋新城、太空港规划、广深科技走廊等等。

▼沙井片区规划

图片来源:国民经略

价格便宜,再加上有概念,那么,认筹人数多,去化快是情理之中的事,和“回暖”没有半毛钱关系。

况且,对于深圳这样以存量房为主的一线城市来说,二手房,才更能代表市场的真实情况。

现如今的深圳,二手房可谓是“量价齐跌”:

8月份,深圳二手房成交7200套,而11月份的成交量仅为3300余套,相比八月份已经腰斩。这一数字,更是创下除春节之外20个月以来的新低。

9月,深圳二手房均价52867元/㎡,11月,降到了52143元/㎡,两个月下跌1.5%。幅度虽然很微小,但深圳二手房明显已处于盘整期。

如果说,深圳一手房近期的“火热”,是因为价格够便宜。那郑州这样的二线城市呢,又是为何?

自然,也是这样的逻辑!

美景东望,高层均价12000,精装。这个价格在白沙区域已经相当低了。周边楼盘御象湖13500,精装;永威森林花语14000,毛坯。再加上美景在郑州的口碑一直很好,所以去化快。

正荣府,高层价格8000-8700,精装。首付10%起(7.5万),还送车位。再加上未来周边规划地铁7号线,秒光简直太正常。

现在市场虽然处于下行通道,但你要相信,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。


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至于北京土拍市场的火热,笔者在之前的文章《从“流拍”到“抢拍”,如何看透这盘棋》中曾详细地讲到过。并且预测,供地节奏提速之后,年末北京土地市场大概率又将会迎来一波“抢地”热潮。这也印证了之前的预判。

为什么土地市场会突然燥热起来?

最主要的原因是因为政府主动降低了价格,给了开发商一定的利润空间。

既然有利润,手里又有钱,干嘛不拍?

一次握手言和,就实现了双赢。

况且,今年的供地计划还未完成,土地财政又不可或缺,政府自然也就加快了供地节奏。

这样,既确保了土地财政,又能增加供应量,缓解供需矛盾,使楼市回归平稳,可谓“一箭双雕”。

对于开发商来说,随着三四线棚改大限将至,三四线的行情大概也已经到头了。而二线,最近又频频遇冷,“砸售楼处”之类的恶性事件,更是接二连三地发生。

在这个紧要关头,开发商自然不太敢去二三四线拿地,反倒将重心放在更为稳妥的一线城市。

况且,在如今的形势下,市场明显信心不足,所以需要拯救预期。于是,就有了政府和开发商共镶的这场财富盛宴......

笔者预测,2019-2020年,北京市场的供应量会大幅增加。

但调控,跟现在相比,会怎样呢?新华社的“决不允许房地产调控半途而废,前功尽弃”已经给出了答案。

既然调控放松的可能性不大,那供应量骤增,你还以为这是回暖的信号?


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再来说说多城利率下调的事儿。

《金融调控放松,年底适不适合买房》一文中,笔者说,现在金融调控的确是放松了,但是,对不起,这几乎起不到任何作用!

怎样才会起作用呢?

唯有降息!

只有这样,房贷才会重回两年前的八五折、甚至是七五折优惠。才能刺激大批投资客入场。

可问题是,降息会发生吗?

在全球加息的大背景下,为了稳汇率,笔者认为降息的可能性不大,定向降准倒是很有可能。


之前,每次降准,中介都会在朋友圈鼓吹:“水来了,明年房地产将大火!


孰不知,这每一次的定向降准,释放出来的流动性,都被严防死守,禁止流入楼市。退一万步讲,即使有少量水流入,也收效甚微。

可这次,水真的来了,就在房企处于严寒中瑟瑟发抖之时!

众所周知,严格的调控,已经让许多中小开发商处于资金链断裂的边缘,就连不少大开发商,在经过“持久战”之后,也已经快要弹尽粮绝了。

所以,众房企才会在年底加速推盘,以求尽快回笼资金。为了实现快速去化,就适当压低价格,甚至给些额外优惠。所以,一些城市才会再现“抢房”盛况。

没有钱,怎么拿地?开发商不拿地,财政收入从何而来,土地供应计划怎么完成?

鉴于以上种种,房企融资出现了大规模宽松,虽然利率比较高,但能筹到钱,结果终归是好的。

说到底,给房企送钱,也只是为了让土地不再流拍,让供应量上去。这样,楼市才有平稳运行的基础。

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在如今形势下,开发商、地方政府、投资客,似乎所有人都在盼着房地产回暖。

房地产会回暖,但绝不是现在,绝不是毛衣站暂停升级的现在!


按下暂停键,或许我们就能腾出手来解决内部问题。

但利剑仍悬在头顶,不知何时会落下。

只待利剑落下之时,房地产才有回暖的条件。但你要知道,我们现在所面临的情况,跟历史上任何时期都不一样。

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(完)

责任编辑:郭悦

标签: 郑州  深圳  楼市  
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