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抄底环京,万科这样活下去!

发表时间:2018-10-11  作者:宋富贵  来源:米宅北京


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万科估计做梦也没想到,它是以这种方式,以这个时机,和这个伙伴,大举进入了曾经梦寐以求的环京市场。


10月9日晚间,华夏幸福发布公告称,公司全资子公司拟就部分项目的合作与北京万科企业有限公司、万科全资子公司北京恒燚企业管理有限公司签署《合作协议》,各方将按照 《合作协议》的约定,就合作项目的目标公司股权转让及合作事宜分别签署 《股权转让及合作协议》,合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目, 交易价款约为32.34亿元。


其中项目公司包括涿州裕泰房地产开发有限公司、大厂回族自治县裕景房地产开发有限公司、大厂回族自治县裕达房地产开发有限公司、廊坊市孔雀洲房地产开发有限公司、霸州市孔雀湖房地产开发有限公司。


根据公告,交易价款由股权转让款及置换股东借款两部分组成,其中5家项目公司股权转让款均为1元。转让完成后,万科将持有上述涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。

在各目标公司所设的董事会中,华夏幸福均只保留1个席位,万科在前4家公司董事会中有4个席位,霸州公司万科有2个席位。公告称,双方同意,由万科负责目标项目的运作和经营管理。


一句话说,万科将在这环京五个公司拥有绝对经营权和话语权。



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当然,万科花30多个亿,不是为了买这几个地方公司,万科盯上的是华夏幸福在环京区域的土地储备。


目标公司持有位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地,总用地面积约339,338.36平方米(509亩),均为住宅用地,合计每亩600万左右。上述10宗地块均为华夏幸福在2017年9月至今年5月取得,以当时拍得的地价衡量,考虑拍地后的一些财务费用,华夏幸福基本平价交易。



当然,我们没有综合完整计算出来这509亩土地的平均容积率指标。假如600万一亩的土地,以容积率2左右的中低容积率计算,楼面价4500上下。相对于环京现在普遍10000到15000左右的房价来说,真心不能算高。


当然对于华夏来说,当初2017年5月到7月拿地幸好也不贵但是也不便宜(从2018角度看当然是有点贵,但是从2016年角度来看还是很便宜),现在这个价格平价转给万科也不算吃亏。但是回收了资金,风险减少了。

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时间往后倒退两年,万科进入环京市场之路,曾经走的如此艰难,甚至爆出了震惊全国的“拍地被打事件”。


2016年7月8日,环京香河出让一块土地,当天,三名万科员工驱车前往香河竞拍土地。进入香河后,车被拦、两名员工被打伤。北京万科方面已经报警。


虽然报警,但是事后,从警方和万科方面都再进行后续的跟踪和报道(有网上传闻是一家叫做三强的公司,但是是否是真实我们就不知道了),我们也无从知晓这个事件的幕后更深的情况。但是有一点是肯定的,就一点“环京水很深,外人莫进来” 。


图:当时被砸车辆

万科进不来,但是华夏在这个区域却活的很好。


这个以做产业园起家的公司,在不到几年的时间内迅速以环京作为根据地,以产业园产业+孔雀城住宅作为开发模式快速复制,迅速做大做强,开创了一条非万科、非恒大、非万达的“幸福之路”,并在全国进行复制。


虽然在全国并未进入三甲行列,但是在环京却毋庸置疑的成为老大。

然而,从2017年3月开始,这种“幸福”却戛然而止,环京的全国最严格限购,北京市场的迅速冷却,快速的冰冻了华夏幸福的最主要的环京市场,而整个环京市场也进入全国少见的腰斩下行期。


这种市场形势,对于以主力深耕环京的华夏幸福的影响不可谓不大。


从今年上半年开始,华夏在环京的项目纷纷折价促销,也反映了这个企业对于风险的担心和控制。


然而,到今年的下半年情况并没有好转,终于在中央喊出“坚决抑制房价上涨”的口号之后,华夏引入了平安保险作为第二大股东,并且在10月公开转让下面五家项目公司的控股权,以换取资金链的安全,平安度过这个漫漫严冬。

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反观万科,则呈现另一种状态。


自从全国性房地产开始明显的下行周期之后,这家在外人看来在上一个周期有“踏空”失误的公司,失去了全国绝对第一名地位之后,空前的活跃起来。


十一前,万科高调第一个宣布厦门的某别墅项目以五折销售(实际是七折),这种力度不仅在厦门空前,在全国也是少见。


之后,郁亮在集团例会上,喊出了“活下去”的口号,惹得一众媒体怀疑,这个曾经的老大是真的活不下去了,还是不想让对手活下去。


刚刚,打折降价的厦门别墅又高调宣称可以给予当初买贵的前期业主以退款补偿,而且退款方式简单粗暴,买贵的业主只需要和开发商签订购房补充协议,取缔之前约定的精装修和赠送的车位等等,相应降价部分约100万,直接抵偿按揭部分。

打折降价大声宣传一下,尚属正常。但是大喊“活下去”和“我要补偿”就不正常了。


实际上一切的不正常的背后,反而隐藏了一个正常的商业逻辑。


万科实际上就是做了三件事:


1,疯狂回收资金——大降项目别墅

2、疯狂囤地收购——收购原华夏部分项目公司和土地

3、挤兑竞争对手——我给原来业主补偿,竞争对手怎么办。


一句话,万科要反攻了,对于厦门降价和补偿属于反攻战略,对于环京也是这种战略。



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说实话,本次万科和华夏交易的500亩土地,不管是放在环京的大市场中,还是放在万科或华夏幸福这种巨无霸公司来说都不算什么太大的事件。


然而,透漏出来的信号却值得我们注意。


第一、楼市入冬,日子最不好过的是房企,各有各的路数和活法,八仙过海,各显神通的时候到了。


第二、环京是最早入秋的市场,今天可以说已经入冬了。


全国下一个乃至下一批“环京”在哪里。是曾经价格涨幅第一的“合肥”,还是现在曾经万人抢房的“宁杭”,或者现在价格仍在上涨的“徐州”,我不知道。


第三、郁亮的“活下去”,虽然有韬光养晦的想法在里面,然而却值得我们每个人深思。投资乃至做人,是去抢那个所谓“老大”重要还是“活着”重要。




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(完)

责任编辑:郭悦

标签: 万科  
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