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收紧的小周期下,如何迎接来年的四月天?

发表时间:2018-10-10  作者:胥腹肌  来源:米宅长三角


1

怎么看待“合适”二字


十一回了趟郑州,正好和一个老同事看看房子,看到一个房源,来自“绿蓝教”。


就这么个房子我们简单看看值不值,同时,也在所谓下行周期里捡漏做个初级介绍,更复杂的,后面放到我们“破竹app”讲。


位置:农业南路七里河北路交叉

单价:16500

户型如下:126平


直接总结房子优劣吧,


优点:

 位置好,在郑州而言,处于郑东新区的核心区域。

 物业8分(10分制)

 小区环境、容积率都不错

 带学区

 满五唯一


缺点:

 户型奇葩

 西北朝向

 1T3,略紧张

 房龄久


这些是这个房子自身的客观条件,但是最重要的一点是,同小区的均价2.8万,高价在3.2万,而这个房子因为户型的问题,价格仅在1.65万。该户型房源正常评估价2.2万左右,这个帐就很简单了:


总房款:1.65 X 126 =208万

可贷额度:2.2 X 126 X 0.7=194万

首付:208 - 194=14万


相当于,不用走GPGD,就可以轻松不到一成首付拿下来。


如果你更贪婪点,而且能和房东商议到位,来个GP,做到2.6万的单价,这个就等于0首付,贷出230万,而且是普通渠道里最低成本的房贷融资到这个金额,使用30年。


房子自身框架结构,户型是奇葩,花点心思,分割三个带卫生间的标间还是很容易的,租金基本4K,月供控制下来基本在11K。


怎么样,帐简单算下来,是不是很划算?值不值?


如果说值,可是我朋友根本没看上!

如果说不值,可这价格咋不合适啊!

但这个房子挂了一段时间了,就是没能卖掉。


这就扯出我们在收紧的行情里的一个重要原则-------知己知彼


这个房子其实诸位有老炮的话,一看就是典型的“金融盘”,可惜是初级金融盘。

高不成低不就,所以正好处于叫人犹豫不决的夹缝。


自住,这房子从哪个角度看,都不是合适选择,尤其朝向和户型,如果您再在意点风水,这户型简直是要把您恶心死。


投资,虽然这么好的杠杆属性,但是,敲下来也就230万,有点不情不愿的,太少。


但是,这房子,适合哪类朋友呢?


郑州本地,

已经有一个不错的房子自住,这个房子纯投资,

五年内没有城市升阶的需求,

月供能力一般

懂点流水操作技巧的


符合这几点的人,真心不多,这就应了那句:确认过眼神~


这是我班门弄斧介绍的经验之谈,目的不在这个房子,更不在这些小技巧。


目的在于,我们一定要了解自己是哪类房子的消费者,一定想清楚,

自住和投资的区别,

新手和老手的区别,

房票获取能力的区别,

流水控制的区别,

这样,我们才可能弄清楚自己的情况,做出符合自己的决定。


收紧的周期里,盲目的学别人,就是“盲人摸象”了。对于绝大数人而言,没必要那么纠结。


自住,就挑自己能力范围内真心喜欢的房子,自己住这个事都能把一家人委屈的不行,你赚钱干毛线,桥洞住去吧。


投资,就是杠杆和流水,自己算清楚,3年周期里,自己多大能耐扛得住,穿越周期才有肉吃。


啰嗦这么多,其实就是-------“住投分离”。


理解这四个字的程度决定在楼市里出手的方式。


2

别叫戏精影响自己


先说戏精的养成

今年的楼市里,从开发商角度看,

被骂最狠的是碧桂园;

被称赞的是融创;

被称作低调的是恒大;

原以为没万科啥事,结果最近这两个月来,万科不甘寂寞,诸位腾出了舞台,就别怪我不谦虚的秀起来了。


本以为是打个样,谁知上来就是好戏连连,万万没想到,戏精是你万科啊。

这一段万科的新闻就不介绍了,太多了,多的有点恶心了。


实际简单总结下来万科就在干三件事:


给同行下毒药;

给购房者注射毒品;

给政府一面苦情戏,一面下马威。


真是18k金打造的“戏精”,我一度怀疑,万科高层这是宫廷剧看多了?


好歹万科也是半个国字号了,这时候挤眉弄眼,实在不懂,看看华润,保利,中海,中建,哪个不比你万科腰粗?


别急着演戏码充当收编先锋,上面四兄弟加上一众保险大鳄,真想给你来个“抢二乔”或者“华容道”,但愿你还能抽身!


别人能够在不吭气的时候不说话,该出手的时候就出手。


很多时候,牢记一句:咬人不叫,这很重要!


啰嗦万科,是要我们自己学习别人的经验教训,我们自己作为买房人而言,尤其在二手房市场,更是要学会低调行事,夹着尾巴吃肉,真正的优质笋盘,哪轮到你小白入手,中介自己可以消化,老客户的朋友可以消化,所以,汤包流出的蟹黄烫嘴啊。


自己多跑跑,多看看,不要被“戏精”们的戏码影响自己的节奏和判断


3

趋势


总有朋友后台聊起来今年和明年的趋势,也有刚在杭州摇中就后悔的。


真心没必要。


小周期的趋势其实不是很容易判断,大周期就很简单,相信国运,不要担心,该买就买。


其实我们就看一个昨天的事情吧,



《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》是两年前的政策和方案,但是,时至今日开始全面督查,仔细想想,为啥?


12年国家口中的“新城镇化”,导致了一线城市及几个核心城市在13年发生了一系列事情,回想一下,有趣么?


其实很简单一句话:非城市户籍年轻人,发改委喊你进城接盘嘞。


所以,你担心啥?



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(完)

责任编辑:郭悦

标签: 郑州买房  
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