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  楼市分析

央行降准,棚改重启,楼市向何处去?

发表时间:2018-10-10  作者:大渔  来源:米宅北京

国庆七天长假后短短三天,新闻不少,同节前相比,时局又发生了微妙的变化。

1




第一件事是央行降准。


10月7日午间,央行宣布:自2018年10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1%,这是年度金融市场的一个重大事件。


本次降准所释放的除了4500亿的中期借贷便利(MLF),还可释放增量资金约7500亿,本次降准释放的资金高达12000亿。


很多人的第一反应是央行又要放水救市了。


救市没错,关键是救的是哪个市?


可惜这次的目的并不是救楼市。


当前股市一直疲软无力,楼市也进入下行区间,无论是降准还是加息,都是为了提振经济。


近期美元又一直在加息通道,汇率压力很大,9号人民币对美元汇率已冲高到6.93,7是一个心理线,破7会造成一定冲击,从保汇率的角度来说,又不适合量化宽松人民币。


然而,从来没有一项金融工具是完美的,是既可以又可以的。对各国央行来说,所推行的各项金融政策都是在做多方博弈,两害相较取其轻,细心求证,大胆执行,后期调整。


央行本次降准本意并不是为了救楼市,而是为应对经济下行压力和复杂的国际局势。


今年第三季度,GDP增速预计将同比回落至6.6%,由于中国贸易摩擦对出口的影响,四季度GDP很可能继续回落。


另一项反应经济增速的重要指标,国内固定投资,今年1-8月份为415158亿元,同比增速已下降至5.3%,同比去年下降了2.5个百分点。



外部环境,中美对抗局势不断恶化。


10月4日,美国副总统彭斯,发布美中恢复关系40年以来最强硬反华演讲,肆意全面抹黑中国,被称为冷战2.0版本。


刚刚出炉的美加墨贸易协定,被美国加入了针对非市场经济国家的新条款,声称协议中任一成员国与非市场经济国家达成自由贸易协定,其他成员国都可以退出该协定。这一条款完全针对中国设置。


很明显,美国不惜一切代价全面围堵中国,步步紧逼,招招狠毒,中国除了坚决应战,别无选择。


央行自2014年以来,共降准八次,基本都是降0.5个百分点,这次则一步到位直接降准1个点,释放了12000亿人民币,也侧面说明了目前的经济形势,必须以更大的降准力度去应对。


本轮央行降准,不论是否意在楼市,但楼市一定会受到影响和波及。


而这次央行大胆降准1个点,正是因为楼市已被全面遏制,如果在房地产上行的狂热阶段,释放出来的资金不论如何控制,最终都会大部分流向楼市,并继续带动房价上行,并产生倍数效应,一块钱最终会放大到三块钱甚至五块钱的规模。


而在楼市转冷下行之后,释放的资金不会再大规模流向楼市,而转向其他更应该去的方向。即使有部分资金流向楼市,也不会再产生放大效应。


所以,央行在这一节点降准1个点,也是经过多方面考量的,并不是像有些单细胞思维模式的人叫喊的那样,政府又出手救楼市了!



2



第二件事是杭州放松落户。


10月9日,杭州市政府下发了《杭州市人民政府关于调整完善市区户口迁移政策的通知》,新政策10月17日正式实施。


主要内容有:


1、人才落户政策进一步放宽


高技能人才落户政策进一步放宽,45周岁以下具有技师以上职业资格以及35周岁以下高级工职业资格人员,在杭州市区同一用人单位连续工作满3年,且在杭州市区有合法固定住所,可申请在杭州市区落户。


2、投靠迁移政策放宽


夫妻投靠,男女结婚满两年,另一方可申请迁移入户。


老人投靠,80岁以上老人投靠杭籍子女,不再受任何条件限制,可自愿申请入户。

这是继广州和厦门的落户政策放松之后,杭州的又一次小小试水。


和今年上半年各二三线城市的落户大战不同,上半年的抢人比赛门槛低,力度大,火力猛,恨不能见人就抢,如同火上浇油,把楼市推向一个又一个高潮,是楼市上升期的助燃剂。


近期的放松落户,则是广州、厦门、杭州这些前两年吃尽了楼市和人口红利的城市,在楼市掉头向下之后的不甘心与挽留,但在中央的高压调控下,又不敢用力过猛,只能小心翼翼地撕开个口子,试探一下市场和各方的反应。


然而,楼市如火,在鲜花着锦,烈火烹油之时,随便添把柴,就能让火烧得更旺;烈焰将烬之时,倒入更多的燃料也不能回到从前,更何况只是小心谨慎的试探。


所以,对广厦杭的落户试水,这点小心思也翻不起什么大水花。



3



第三件事是棚改力度重新加大,这才是值得关注的重头新闻。


10月8日,国务院常务会议上,对棚改进行了新的部署,划几个重点。


1、今年1-9月,全国棚改已开工534万套,占全年任务的92%以上。(棚改任务完成的又快又好)


2、按照今年政府工作报告,确定新的三年棚改计划,并督促各地加快开工进度。(棚改力度不能小,速度不能降)


3、科学确定2019年度棚改任务,保持中央财政资金补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行力度,对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策。(棚改专项资金仍然要供应充足)


4、对商品房住房库存不足,房价上涨压力较大的地方,要尽快取消货币化安置优惠政策,对于此类新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。(库存不足的城市应该有,房价上涨压力大的城市估计很难找了)


棚改的大力推进和货币化安置,一向被诟病为三四线房价大涨的幕后推手,但不可否认的是,对三四线城市去库存,棚改确实居功至伟。


据国家统计局数据,2015年末,商品房待售面积为7.19亿平方米,到2018年8月末,商品房待售面积已降至5.39亿平方米,为2014年初以来最低水平。


去库存效果如此显著,货币化安置比例提升功不可没。


2014年,棚改货币化安置比例为9%,2015年为29.9%,2016年这一比例上升到了48.5%,2017年则达到了将近60%。

棚改货币化安置宽松三年之后,今年6月份被突然叫停。很多地方的货币安置改成了实物安置,棚改项目的审批权也被收回到了国开行总行,被普遍解读为“棚改全面收紧,三四线城市要凉”。


棚改全面收紧之后,三四线城市确实凉了,紧接着冷却下来的是全国楼市。


不过短短几个月后,棚改又一次被提上日程,专项债券发行和金融支持都是为棚改资金铺路,虽然增加了对商品房住房库存不足和房价上涨压力较大的地方尽快取消货币化安置的条件,但和前段时间的棚改一刀切比起来,风向明显改变,资金继续支持,货币化安置悄然放宽,可操作空间明显加大。


经过数次调整,棚改政策从大步快跑到突然叫停再到今天的小步快跑,又要重新开始上路了。

棚改重启,楼市又要开始涨了吗?


先按下不表。


再看一条新闻,国家级新区新一轮规划即将落地,10月9日,据《经济参考报》报道,全国共有包括上海浦东新区、河北雄安新区、武汉长江新区、郑州郑东新区、合肥滨湖新区、沈阳沈抚新区等19个国家级新区的设立或新一轮建设规划,已获得国务院批准。


新一轮政府主导的大规模基建已经在路上。

4



国庆之后,出台的各类政策令人眼花缭乱,组合在一起来看,目的其实只有一个,稳经济,保经济。经济稳定了,才能保住汇率,才能在中美贸易战中更有话语权。


有些房产党,眼里只有房子,任何一条政策出台,都先往楼市上解读,一会儿是国家要放弃房地产了,一会儿是国家要救楼市了。


别把自己那几套房子当宇宙中心,别以为所有政策的出台都是为了你那几套房子的涨与跌,楼市并没有你想象的那么重要。


对于国家整体利益来说,楼市充其量只是一枚重要的棋子,政府所做的一切,目的都是为了稳经济,稳政局,度时艰。棋子,从来只为最终的胜利服务。


10月8日,米北发文“地产商高喊活下去,投资客呢”


文末观点,“楼市的至暗时刻已经来临,下一步只需等待如何反转,这个反转可能是政策上的,也可能是心态上的”。


一群人在后台留言叫嚣,楼市已经崩了,下跌才刚刚开始,你还在这里鼓吹,是何居心?


可事实证明,情势的变化,比我预料来的还要快,还要早。


这些政策并不是为了救楼市,但它们组合在一起,必然会对楼市产生新的影响和改变。


最后重申我10月8日文中的观点:刚需尽管买,投资不折腾。


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(完)

责任编辑:郭悦

标签: 央行降准  棚改  
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