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  楼市分析

2018在郑州三环内购买新房,该如何选择?

发表时间:2018-04-14  作者:当当  来源:郑州楼市


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大家对于市中心买房的执念,除了根深蒂固的地缘情结外,很大程度上由生活的舒适性、便利性决定。毕竟,市中心的公共交通、教育、医疗、商业样样不缺,资源集中度高,成本低舒适度高,显然更适合生活。当然,地段的优越性也在一定程度上保证了房子作为资产属性的抗跌保值能力,这使得“休想骗我出三环”一度风靡郑州购房圈。


OK,没问题,你的选择你做主。有个关键的问题是,环内买房,你到底能做自己多少的主?你知道三环内在售的项目有哪些嘛?你知道靠谱的房源有哪些嘛?


郑州三环框架与楼盘现状▼


想必大家对北三环、西三环、南三环大都比较确定,对于东三环或许多少有点含糊,有点搞不清楚。我记得以前默认中州大道为东三环,随着郑东新区的成熟发展,现在东三环已发展至107国道,本文中的东三环即是指107国道。


目前来说,郑州三环内的配套建设已经夯实,除了在建的地铁项目、农业路高架项目,已经开工建设的楼盘项目,以及所剩不多的几个城中村开发项目、少量民生工程(编组站搬迁、电厂变迁),三环内可大修大改的建设已不多,未来多是修修补补。


三环内在售、已入市项目一览表▼

(点击查看高清大图)

备注:

高大上的北龙湖湖心岛以南也位于郑州三环内,新项目比较多且多为高端豪宅,但鉴于房价过高,这里不计入统计,关注北龙湖的改善朋友可查阅北龙湖相关楼盘专稿。房源情况统计截止到4月初,具体情况以开发商公布为准。


经不完全统计,除去北龙湖区域,郑州三环内可供选择的楼盘有43个。咋一听,数量不少,其实不然。这43个项目中六成以上的项目都已经开售,所剩房源有限,如金地铂悦东润泰和华润悦府海马公园升龙天汇广场;有的则是入市多年老项目,老笋发新芽,老盘新地块新品待推,如和润林湖美景永恒理想世界永恒理想公元项目等,推出时间待定,靠谱程度不够高。


大部分项目都是像世纪城、正商城盛世卧龙城兴忠启程等平销项目,亮点不多但有房可卖;盘大未来出货量较多的项目如鑫苑国际新城、五龙新城、谦祥兴隆城等则不多;三环内的新盘更是屈指可数,2018年能够入市可售卖的那就少之又少了。


然后,你再比照着米宅开发商第一,地段第二,产品第三,可住、可租、可售的原则捋一遍,如果不巧再加上你的一些购房情结,妥妥的发现,置业想不出三环都难!


2

三环内置业:不求完美但求合适


可是,随着环内城中村改造拆迁日近尾声,伴随着2018年3月21日一纸红头文书下达,郑州结束了其长达多年的开发商主导、相对粗放的城改模式。这预示着未来三环内的土地会更加稀缺珍贵,三环内的老破小想要完成拆迁改造难上加难。


从另一个方面来讲,目前三环内入市或在售的项目,卖一套少一套;随着控制容积率的出炉,未来环内项目大概率多改善项目,房价也只会越来越高。


因此,对于习惯生活在市中心的朋友,或者立志在环内买房就是不想出三环的朋友,2018当下置业环内就是不错的时机。


那面对规划早户型差,规划晚价格贵等等不尽人意的问题,怎么破?不求完美,但求合适,瘸子里面挑将军。


1对于超级刚需来讲,首付35万以内


对于首付实在有限的刚需而言,可以选择75平米以下小两居或一室户型。


旭瑞和昌花漾里、谦祥兴隆城、保利心语五建新街坊和润林湖美景有这个区间的小户型。其中,和润林湖美景暂无新品推出动静,可重点关注谦祥兴隆城、五建新街坊


谦祥兴隆城66平小两房户型不错,距离宜家不远,附近有地铁3号线交房已通车,梯户比可以接受,虽然位置有点旮旯,开发商闽系,但综合来讲及格线以上,北区置业的刚需可以考虑;


五建新街坊小户型地段不错,周边配套成熟,学校、医院、商圈都不缺,有意在中原区置业的可以重点考虑。


2对于刚需/刚改来讲,首付40-60万以内


这个区间的选择余地相对较大,楼盘较多,靠谱的也多。经开区房价高、配套弱不适合刚需,刚改可以看看,基本上可以pass。


下图表格中的项目,经过初步筛选,基本都靠谱,推出时间或早或晚,房源或多或少,刚需/刚改皆可根据自己的需求有目的地选择。


(点击查看高清大图)


整体来讲,这个区间老项目居多,这里也不做过多阐释,想买房的可以实地去售楼部看一看,了解下更直观。重要的是推荐几个重点关注的纯新项目。


华润悦玺,这个项目重点推荐关注。虽然楼盘体量不大,只有三栋楼,但各项指标比较优越,从开发商、地段位置、户型产品都优于同区域的谦祥兴隆城,项目户型面积整体控制在78—120平米,市场流出的户型来看,非常不错,反正78㎡的小户型比我买的要好,很喜欢,大户型就更别说了。这个项目刚需看小点的户型,刚改看大点的户型,都可以重点关注下。


西区来说,2018新盘有郑地璞园融创御湖宸院,或许会是不错的选择。郑地璞园邻地铁5号线,位置不错,就是入市N久迟迟未见开盘,也是有点坑。


融创御湖宸院是帝湖边的新项目,刚拿地不久,就迅速入市。项目周边配套成熟,且缺相对改善的新项目,从3.99和3.5的控规容积率,以及融创一贯的调性来讲,大概率朝着偏改善有品质的方向释放,价格低不了,当然融创出品,估计品质也差不到哪里去,西区的客户可以关注。


3对于改善来讲,关键你要喜欢


相对而言,市中心的改善项目,指标设计完全无法与北龙湖的终极置业相提并论,在一定程度上客户更具地缘性,不然大家完全可以考虑去北龙湖置业。


即使如此,三环内的改善,可选择的空间真是少之又少,淹没中一堆刚需项目和老破小里。


2018年,如果你是市中心的改善置业人群,南边的去看管城区泰禾金尊府项目,位置靠谱,泰禾进驻郑州的第一个项目,各方面都不错,在南区绝对数一数二,差不多就类似于曾经的康桥知园了,错过就再等吧。


偏北的,金水西、中原、惠济南的客户,还是金水区的万科美景世玠,别无选择。如果嫌贵,可以对比下金水区的亚新美好城邦


金水东的客户,融创金林金水府或许可以一观;看这个项目,你可以对比郑东新区海马公园英地金台府邸一起看。同为改善,金水府地缘性更强,贵在首开。郑东新区的俩项目房源少,贵在稀缺,区域优越,地段第一。


3

结语


经过2016年的大涨,郑州主城各个区域价格基本追平,相差不大;但由于政府限价,导致市区内一些新项目售价受到限制,销售价格与3-4环内的价格相差不大,这对于购房者来讲无疑就是机会。


华润悦玺阳光城檀悦郑地璞园融创御湖宸院等新盘,大家可以重点关注。


刚需不用犹豫,果断出手,虽然买房后你会有各种痛苦,但有房至少可以幻想未来,这点苦先忍忍吧。

4.22日智见趋势会议



活动主题:2018-2019智见趋势·中国8大核心城市置业指引:北京、上海、深圳、南京、杭州、郑州、重庆、西安

嘉宾阵容:米公子(全国)、刘德科(杭州/南京)、周振军(西安)、夏良(上海)、大渔(深圳/北京)、浮云(重庆)、葫芦娃(郑州)

活动地点: 中国·郑州·郑东新区

活动时间:2018年4月22日下午14:00


长按识别二维码报名会议☟☟

(完)

责任编辑:菁菁

标签: 楼盘选择  三环置业  
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