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  楼市分析

郑州置业,首付50-80万,区域楼盘该怎么选?

发表时间:2018-04-05  作者:米宅  来源:郑州楼市


新房

 

1、手头资金约30万。计划五年后出手。自住可能性不大,前期重点关注了中牟,市区。考虑到居住和后期的租金。犹豫哪个区域更适合投资,并推荐具体楼盘

 

答:如果是长线投资,更看重后期的升值空间,可以考虑绿博、白沙。如果更在意后期的租金收益,可以考虑市区。 根据您目前的预算,可以考虑白沙绿博。比如白沙的象湖壹号,绿博的融创观澜壹号,万科兰乔圣菲,这几个楼盘目前高层毛坯1万多,性价比是有的。 

如果是在市区买的话,只能买到小户型,比如名门翠园美景麟起城旭瑞和昌城市之光等,这几个楼盘后期出租应该没问题。

 


2、郑州首套房、纯投资,可支配资金70至120万。泰禾金尊府华润紫云府阳光城檀悦泰宏阳光和苑,这几个楼盘怎么选,哪个升值空间大?请老师分析。

 

答:纯投资,看两方面,一是价格,二是片区未来价值所带来的升值空间。所以,你所选的这些盘建议都放弃,因为投资价值不大。我建议两个区域,一是管南的永威城绿都澜湾。永威首选,从郑州市场的二手房情况来看,永威后期品牌溢价还可以。

二是白沙片区的融创象湖一号和建业春天里。这两个中,融创环境不错是优势,建业精装是优势,但都可以选。 



3、帝湖有一套大三房,想再买一套五年以后居住,希望舒适型高点,物业好点,五年后增值较高,看了旭辉正荣首府华润紫云府青风公园洋房。希望可以帮忙选一下。

 

答:如果你是纯改善的话,这些都不是太好的选择。华润是可以买,但容积率高,青风公园较远,配套设施需要等待。旭辉也是偏刚需。如果非要在这三个中选择的话,华润首选,毕竟距离东区比较近,老经开配套成熟些。

青风公园需要持有时间比较长。还有你可以去看看奥兰和园,纯高层,户型偏改善,位置也不错。

 


4、改善兼顾后期升值,瓏府二期毛坯洋房127平转让加价15万,折合单价1.65万,尚悦居精装小高层118平单价1.6万,该如何选择?

 

答:选融创的毛坯洋房。 融创位置还不错,而且在大北区,洋房的行情目前平层毛坯均价2万左右。所以1.65万这个价格是很有性价比的,甚至算是一个漏。北区目前的在售和将售的洋房并不多,洋房在北区的稀缺性也是有的,特别是对于改善自主。尚悦居的话基本就是正常价格了。

 


5、您好,打算在郑州置业。烦请分析下这三个楼盘的优劣势。钱隆城,湾景国际,台隆合园。买哪个合适?

 

答:钱隆城:位置好,距离三环比较近,地铁9号线,但容积率高。有华中师范小学和中学,目前引进的是万科睿服务物业,距离高新万达比较近。开发商口碑一般。

和昌:有互助路分校,地铁经过,三环内,容积率高,有高架。配套基本成熟,周边环境一般,不过价格精装1.4万,具有性价比。 

台隆合园:位置不错,但是开发商一般,宣传点就是地段。

 刚需的话,综合建议买和昌,和昌位置在三环内,地铁学校都有,如果不介意容积率,高架噪音影响。和昌品牌比另外两个好些。

 


6、首次购房,算是投资性多些,以后住的可能性有,纠结永威城和紫云府,哪个更有升值潜力?

 

答:紫云府唯一的优势就是地段,离东区近,离高铁站近,产品实在一般。 如果投资属性多一些,更建议永威城

永威城有学校,品质也不错,最重要的是价格不高,后期南三环的环境会随着片区发展有所改善。

 


7、刚需,首付在50万, 需要小三房,精装修,南四环旭辉正荣首府,北四环富力建业尚悦居,正商家和家,买哪个对自住更合适?10年后会置换。

 

答:三个楼盘开发商都还可以,不过这三个综合来说,可以选择尚悦居。旭辉位置有点远,四环外性价比也一般。不建议。正商家和家的价格也不具备优势,位置比较偏西。建议可以选择尚悦居,位置距离北龙湖比较近,小高层,容积率也比较低。

 


8、考虑自住,等三四年没问题,不分区域,比较关注华润悦玺和尚悦居,以后哪个比较好出手,升值空间大,但自住可能性比较大。

 

答:这两个楼盘,一个是大盘,一个是小盘。 华润悦玺释放的价格是12800到15500,毛坯,尚悦居均价16000,带装修。 其中,华润悦玺适合纯刚需自住,小区自身只有三栋楼,社区一般。小区自身和周边环境可能对楼盘的升值空间都有所限制。

尚悦居周边是全新的,更靠近东区,如果资金实力没问题的话,随着后期地块的入市,升值潜力是很可期的。整体来看,华润更适合刚需自住,尚悦居升值潜力更大,看更侧重哪方面了。 



9、现款有70-80万,需尽快入住,考虑小学学区。是买新房还是二手房?看过英协生生银河居碧桂园天玺,还有海马公园,绿博白沙那边建议不?

 

答:如果想尽快入住的话,白沙绿博片区建议放弃,区域成熟至少要等5到10年。 目前来看,更建议买新房,新房限价,性价比比二手房高一些。 

如果首付70万可以按首套的话,东区可以看看海马公园,经开区可以看看阳光城檀悦,另外中原福塔旁的泰禾金尊府也可以看看,价格合适也可考虑。

 


10、您好,北区置业自住+投资。尚悦居有大体量商业用地。翠园,周边成熟,但舒适度不够。 还有融创珑府转让的,地段好,就是楼层太高。和昌林与城,户型好价格低,但是位置偏!希望老师帮我分析一下

 

答:先考虑融创瓏府,然后尚悦居,最后和昌林与城名门翠园首先,尚悦居的商业用地反而是房子后期升值的因素之一,比如锦艺城。 而且限高,体量不会太大,还有贾鲁河。其次,翠园公寓商业体量比尚悦居还大。林与城的位置远,发展空间不大,现在价格也不低。第三,融创珑府,楼层高不怕,价格合适,以融创的品牌物业水平,后期居住可能最舒适。

 


二手房

 

1、我们一个在黄河路南阳路上班,一个在商都路附近上班,现急需购买现房年内结婚用,一室一厅,紧凑两室一厅均可,总价100万左右,有没有推荐小区?

 

答:这个价格,建议主要看金水区。最好是地铁沿线的。可以看看数码公寓,世豪小公馆,非常SOHO,嘉辰时代公寓,曼哈顿和金林公馆的小户型。东区的奥兰花园,东方港湾等。

 


2、100万首付,郑州的房子有贷款,提前还清再买属于二套房吗?首付需要多少?区域主要考虑孩子上小学,交通方便,周边有公园之类的,麻烦推荐几个小区。

 

答:第一,再购买,算二套房,首付60%。为了孩子上学,建议考虑金水区天骄华庭(文一,省实验);蓝堡湾(农科路小学,四十七中);瑞园(纬一路小学,八中)

 


3、正商新蓝钻A区131平的三房,带装修,送家电,235万是否值得入手?首付打算控制在60到70万。物业和教育怎么样?

 

答:如果楼层和装修都合适的话,可以买。但是60-70的首付,稍微有点紧张。还需要算上税费和其他费用。小区位置很好,离5号线地铁口很近,正商的物业算是中上水平,比之前有提升。学校是一般学校,距离都不远。

 


4、您好,刚需,升龙城6号院90平小三房,主要看中的是区域内较新小区,地铁5号线上班方便,二七万达,168万可以买吗?

 

答:这个区域也没有太好的小区。 刚需自住,如果楼层和装修比较合适的话可以买。 建议可以对比一下帝湖和永威鑫城。或者再远一些的阳光花苑,不急住的话,建议考虑新房。

 


5、目前鑫苑景园两居室,房子还有54万省直公积金贷款没还利率3.25,现在购房利率也不低,纠结是否置换?置换的话考虑离一附院近,考虑孩子上小学,存款40万,月供13000以下,还望能指点迷津。

 

答:如果收入稳定充足,可以把公积金贷款还上,全款房抵押贷款,然后置换。 如果不太充足,正常置换即可。医学院附近,可以考虑锦绣城,方圆经纬和锦艺城。


 

6、您好,手里有清华大溪地有一套91平两室,目前手里有现金60万左右,还有两套安置房,考虑航海路桐柏路秦岭路附近再买二手房,有没必要再买?

 答:首先大溪地短期自住稍有不便。 第二,安置房后期物业管理很多不太好,居住舒适性可能会差一点。第三,如果有名额,资金也没有问题,建议购买一套偏改善的楼盘。不急住可以看下新房,和昌湾景国际盛世卧龙城。二手房可以看下永威鑫城,阳光花苑和绿都城。第四,如果可以建议往东区转移一下。

 


7、金岱产业园里东河小区,小高层,一梯两户,价格便宜。但是小区周围都是汽配,钢铁工业之类的,听说工厂都要拆迁走的,请问这样的小区值得考虑吗?

 

答:具体看价格(目前大概的价格在1.25左右)。目前这个小区周边环境不咋样,短期内工厂拆迁的可能性不大,小区环境和物业也一般,地上有停车位(后期也没有地铁啥的)。如果资金充足,不急住可以看看新房。急住的话,楼层和价格合适,也可以买。

 

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其他城市

 

1、你好,惠州买房子是惠城区还是大亚湾呢?估计三年后才会来这边,能推荐几个楼盘吗?

 

答:惠州新盘众多,而且惠深轨交的规划近期暂停,预计二手房市场形成时间会更久。因此从升值角度不建议购买惠城区和大亚湾的新盘,因为离深圳太远,可以考虑惠阳区的临深楼盘的二手房,以星河丹堤和龙光城为代表。

 


2、我现居沧州本地学区房(08年)一套136㎡。父母一套120平(04年房,无电梯,4楼)。其余还有四套房产,两套90平的。目前手中有30-40万。父母的04年房是否出售?资产如何调整?


 答:你们现在有六套沧州房产,沧州属于三四线城市,未来难有太大发展,建议留下你和父母的自住房,最多再保留一套,其他三套卖出,置换成二线房产,有机会置换一线最佳。

 


3、老师好,目前浙江地市生活,有房无贷款。远期规划苏杭购房。(去郑州可能性很小)已办郑州户口,准备购房投资。两个想法,①郑州购房,5至10后卖掉买苏杭。② 交苏杭社保一,二年后再购苏杭房。请老师给建议。

 

答:其实最好的方法是,一边在郑州买套房,一边在苏杭交着社保,两年后卖掉郑州的房赶紧买苏杭。但问题是,郑州目前存在限售,交房后满三年才能出售。到那时,就算卖掉郑州的房,也不一定够到苏杭的房价。所以,如果最终想购买苏杭,不建议等太长时间。

 


4、您好,青岛市南区中心,靠近CBD,距离地铁站200米处有一套顶楼63平米两房的老旧小,想要卖掉套现,有没有比较好的出手时间,(5月有上合峰会,还有国家中心城市的利好未兑现,感觉有上涨预期)

 

答:首先必须纠正一个误区,一个城市的利好是永远不会兑现完的(因为不断地有,不断的兑现),关键是重大两个字。对于青岛你这个房子,一个是上合峰会,一个是地铁(中心城市有没有,何时有都没准)。所以如果你的房子如果没通地铁,地铁通后半年之后。如果已经通地铁,上合之后三个月,房价就会达到较高阶段峰值,可以出手。

 


5、您好!想以投资为主在海南买房子,现在价格比较高的情况下还合适吗?如果有,请帮我推荐下楼盘,最好150万以内,主要考虑能够增值。

 

答:如果自住,没问题的,如果投资就选择陵水雅居乐清水湾,但是需要一次性350万。但是根据你的预算推荐你选择海口金地自在城,可以按揭。

 

 

6、三亚湾碧桂园三亚海项目4万左右85平左右三房,能买吗?投资价

 

答:果断选择雅居乐清水湾,不要在三亚凑哪个热闹,三亚已经是人满为患,并且这个价格,选择雅居乐120的看海的可能都能买到。

 


7、手里有近300万,投资性价比高的城市房产,请推荐。(个人更关注天津,北京,别的城市也可以)。另乌镇绿地雅居如何?(个人很喜欢乌镇这个地方)。

 

答:北京的价值有,但你必须买到限购区里,比如通州,天津不建议现阶段考虑。除此之外,我更建议你去环深的惠阳看看,目前比较大的一个洼地。关于乌镇,这个区域,养老也还行,但是千万别投资,这里没有太大的投资价值。


 

8、孩子刚刚因在校大学生落户西安,想尽快在西安入手一套房产,不知买新房还是二手?米宅可以全权代办吗?

 

答:米宅没有代办买房业务,目前西安是卖方市场而非买方市场,所以近期团购也基本没有什么可能。西安前几天刚刚出了公证摇号政策。你可以考虑下看看曲江金辉世界城,高新保利天悦。着急住,投资的话,或者小孩儿等上学的话推荐二手房。其他情况,可以考虑新房。

 

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海外 


1、澳洲购房以后如何出租呢?是自己租还是交给中介?有中介费吗?

 

答:可以自己出租,也可以托管给中介。自己出租就是通过网络平台自己发信息,跟租客联系这些,海外客户不太适合自己出租。交给中介出租,需要交管理费,服务费大概是租金的6-8%,剩下的中介会帮你管理。


 

2、想移民,对移民国家有什么推荐吗?

 

答:移民的话:想闯荡去美国,想安逸去加拿大、澳大利亚,最安逸在新西兰。 美国更开放、有竞争、有钱就行。加拿大更显公平、更福利。澳大利亚略保守。新西兰很单纯。

 


3、比较偏一点的别墅但是占地很大,值得考虑吗?


答:很多偏远地区的独栋,一向都不推荐。因为,一,虽说带土地的独栋升值空间比公寓大,但是,好区域的公寓绝对会比一般区域的独栋升值潜力更大。二,偏远区域的教育和生活的便利性以及生活的舒适度来说的都很一般。还是要追求土地和地段的均衡性。

 


4、国外投资房产需要考虑的因素有哪些?

 

答:我们在中国投资房产看租金和升值,主要依据的是:1、人口流入2、土地供应3、库存去化4、区域经济5、政府规划等等。

去国外置业,道理是一样的,但又有不同,国外数据非常透明,需要关注的是:1、人口流入数据2、经济和就业数据3、拍卖清空率数据4、房价变化数据5、开工量、项目审批量的数据6、贷款政策、税收政策

 

 

5、如何判断一个房产项目的潜力是什么?就是大概多少年后会升值多大幅度?双拼和独栋别墅

 

答:可以判断的是不会跌,可以判断是租售比,可以判断是10年长周期的综合回报率优势,但多久涨多少这事,米宅不会给出答案,因为不想客户被误导。海外置业,资产配置是第一需求。

 

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 装修

 

1、空气净化器和新风哪个好用?

 

答:这两个是不同的,空气净化器是室内空气循环流动过滤;新风是内外交换过滤,净化更彻底,成本也更高。

 


2、美缝胶到底含不含甲醛,家里装的地暖,甲醛挥发时间长,很担心啊!

 

答:多数美缝剂以环氧树脂为主要成分,也不是所有的胶水都有甲醛。

 


3、橡胶木有毒吗?可以用来家装吗,环保吗?

 答:环保需要看等级,橡胶木用的很多,家具浴室柜什么的很多用的橡胶木,相对来说价格不贵。

 


4、我想知道厨房和洗手间墙上瓷砖需要用泥胶贴吗?

 

答:如果是吸水率低得就需要用瓷砖胶。

 

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(完)

责任编辑:小磊

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