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一般,我们认为一个项目最好的时机是大盘首开,大规模低价推盘,在现金流回正前期。 而买一个项目比较差的时机是末期,不着急卖,追求利润最大化。 绿都澜湾现阶段就不是一个好的入手时机。 1月11日,这次开盘价格15700,较上次15500又涨了300,较2018年下半年的14000,涨了近1700。 当然,开盘时加几万块钱会送车位,但即使扣掉车位,单价也不会低于15500. 而周边的永威城六期,品质户型都很不错,成交均价不过15200。 价格这么高,去化自然好不到哪。 今年下半年以来,绿都开盘去化率鲜有超过50%的,一直在慢慢磨慢慢卖。 价格在涨,但绿都的产品力却没涨,不像永威起码涨价还有个大师设计产品提升的概念。 澜湾的外立面还是一成不变的棕褐色新古典,跟三年前的一期一样。 这次推的户型两梯五户,是万科已经淘汰的平面结构,纯北户,细长条,凹槽采光,渣的不能再渣的户型,被融创城吊打。 买这里的,应该主要是图个学校,因此这个椿园地块在里面,更靠近中州大道,离地铁2号线站马屯站很远了。 个人认为,这个价格,永威六期或者富田九鼎公馆更合适。(展开全部)
管南神话,终于在2019年要谢幕了,绿都在这个片区的两大神盘将相继推出,未来这个片区将交由其他几家开发商开启浓墨华彩的篇章。绿都紫荆华庭早早就已经结束,绿都澜湾一直被冠以绿都紫荆华庭的升级版,这个升级版也已经打出最后一栋的文案。 从一期的荒无人烟到现在的七期开盘,清盘。从前两期的交付情况来看,虽不是完美交付,但多少在这个刚需聚集的区域,还算说得过去。 绿都两个项目的都依托地铁线,但确实地铁线是加分项,但也不是每个地块都临近地铁口(站马屯站),但七期梓园临近紫荆山路距离地铁口更近,距离创新街小学、商业更近。整个七期占地45.9亩,14.89万方,建筑面积70-140m²,七期的户型却不是最优质的。 70m²两房,户型还比较方正主卧、次卧都带有飘窗,卫生间干湿分离,餐客一体; 98m²三房,户型方正,餐客一体,主卧带有飘窗,但次卧的采光效果较弱,卫生间不是干湿分离;走道过长,造成面积浪费; 106m²三室两厅两卫,两卧朝南带有飘窗,双卫,而且干湿分离; 107m²三室两厅两卫,三开间朝南,U型的厨房设计,主卧带有卫生间和飘窗; 但在其他区域都在调价的时候,管南地带的价格还算坚挺,永威城站上了15000元/m²的街口,绿都澜湾站到了15500元/m²。但七期的价格拉这么高是因为创新街小学已经开始招生,学校配套落实,而且这个价格绿都绑架上了车位,加10000元,就可赠送负三层的车位一个,所以,羊毛还是出在羊身上,间接把去化难度较大的车位给绑架出去了。 但在目前的管南,确实没啥项目了,再有就是融创、碧桂园、富田了,就位置和配套上,确实有些不及。所以,这也是上车管南的最后机会了。(展开全部)
绿都澜湾,这个既低调又高调的管南神盘从15年开始到现在横跨4年已经卖到了7期。 22号晚上云选房的开盘去化结果对比很多其他楼盘已经实属了得,但相较于澜湾之前的销售状况也有所折扣,一方面是市场冷了,购房热情急速下降,观望情绪严重;另一方面是澜湾价格从稳定的14000+已经悄然攀升至15500,虽然变相有打包车位的措施降低客户单价抗性,但15500的价格在明面儿上依然较高,去化结果也就在情理之中。 曾经的管南三雄早已成为历史,现在的管南则是各种“城”的天下,富田城、时代城、生态城、融创城这些后起之秀的指标说到底还是差了点意思,他们有的澜湾都有,他们没的澜湾还有,人无我有,人有我优。 三四环间比较好的交通地理位置,一二三期交付整体还行的品质,靠谱的地铁口,创新街小学+八中双分校的招生、落地更是对购房客户的强心剂,彻底夯实的绿都澜湾在刚需市场上的地位。 不过,维权稀疏平常的当下,绿都也一样难逃这个怪圈,纵然整体指标还不错,但细节上有待提高,从早期紫荆华庭的大白墙,再到周末紫荆华庭闹得满城风雨的公租房&商品房隔离维权问题,而隔离问题是一个开发商非常棘手难以解决的痛点,后续能如何解决目前很不明朗,因有政策因素在前,想要实施真正完全隔离几无可能。 整体来说,绿都澜湾算是一个均好性比较不错的盘,这也是16年依赖来郑州市场上为数不多的众多媒体的“推荐盘”。(展开全部)
绿都澜湾知了公寓开盘快讯 10月19日/20日,知了公寓1#开盘,共推出440套,去化200套,去化率45% 推出房源: 1#是L型公寓,6梯44户,一共29层,推出15-24层,全部为24㎡平层公寓。 成交均价: 毛坯,9000元/平米 优惠政策: 优惠2%、表价优惠10000元 首付分期,1万订房,剩余首付款,分期1年半6次,每次1.5万 知了公寓的价格,首付门槛还是极具优势的,但是,这个位置真心不敢恭维,位置很不错的鑫苑国际新城,地铁口精装平层公寓,也不过10500元/平米。 知了公寓原来几栋也是精装修,价格不低,11000不到,但现在这市场,也扛不住了,直接转毛坯。 再想想前段时间二环附近长江一号7000-8000多的公寓,绿都能卖出200套也是谢天谢地了。 当然,知了公寓也是有两点独特优势: 第一,公寓由六个小区包围,周边常住人口很多,区别一般公寓都孤零零建在路边街角,居住氛围还是不错的; 第二,项目打造“都成长 全龄辅教计划区”,整合了一些辅教机构汇聚在公寓2-4层;此外澜湾自带的创新街小学和八中;很多家长或者从业人员可能在这租房,让孩子有个午托的地方。 其实,很多人买这个也没想清楚,就是觉得没花几个钱落套房,买也就买了。(展开全部)
绿都澜湾看楼盘点评就知道这是个被各位研究的透透的楼盘。 从一期到七期,昔日的管南三雄之绿都澜湾也快迎来了自己的落幕,依靠自己教育+地铁+宜居的王牌,绿都澜湾创造各种销售神话,也获得了不少业主的青睐,而绿都的水平也对的起这些,可观来说没有十全十美,但是已交付的一期二期整体水平在管南还是一线的。 要问目前最火爆的购房区域,管南当仁不让,当惠济北从15000跌到13000,滨河从17000下到15000的时候,管南逆势而行从13500到14500到现在的15500,真她娘的刚!富田城的横空出世带来了第一波高价,试探后市场竟然买账,那好,紧接着绿都、永威纷纷跟进,就这种涨起来了,不要怪开发商,人心是最可怕的,就好比最近的NBA事件,深圳赛和上海赛的高朋满座,说好的抵制呢? 澜湾目前在售的七期价格高达15500,不过里面水分也不少,低首付、送车位(抵扣卷)等等,这个套路像极了上半年的名门天境开盘18000带装修+学位+XX目前13000的价格。实际上你减去一些附加值后这个房价还在14000左右晃荡,只不过开发商现在都是神人,车位不好卖?我先送你然后把价格加到总房款里,这波操作很强势,买家没有卖家聪明,所以万万不要以为你捡了个大便宜,实则施主你着了道。 七期的位置临紫荆山南路、距离地铁口也比较近,地块有创新街小学的加持,外在配套不差,不过小区的整体布局不如前几期那么方正,同时户型也不是很优秀,不过目前三环的管南房越来越少,再往南就该看四环表演了。 其实没必要往有热度的地方蹭,像股市一样,当散户都进入的时候大佬都撤离准备割韭菜了,比喻不恰当但是房市也有自己的规律,所以多走多看放开思路视野才是脱坑的真谛。(展开全部)
绿都澜湾2019年1月11日开盘数据
绿都澜湾11月23日开盘数据
基本情况: 8月24日开盘推出高层1#(1D20F2T5)、3#(1D20F2T4)共计推出176套,去化167套...
房产评论师一般,我们认为一个项目最好的时机是大盘首开,大规模低价推盘,在现金流回正前期。
而买一个项目比较差的时机是末期,不着急卖,追求利润最大化。
绿都澜湾现阶段就不是一个好的入手时机。
1月11日,这次开盘价格15700,较上次15500又涨了300,较2018年下半年的14000,涨了近1700。
当然,开盘时加几万块钱会送车位,但即使扣掉车位,单价也不会低于15500.
而周边的永威城六期,品质户型都很不错,成交均价不过15200。
价格这么高,去化自然好不到哪。
今年下半年以来,绿都开盘去化率鲜有超过50%的,一直在慢慢磨慢慢卖。
价格在涨,但绿都的产品力却没涨,不像永威起码涨价还有个大师设计产品提升的概念。
澜湾的外立面还是一成不变的棕褐色新古典,跟三年前的一期一样。
这次推的户型两梯五户,是万科已经淘汰的平面结构,纯北户,细长条,凹槽采光,渣的不能再渣的户型,被融创城吊打。
买这里的,应该主要是图个学校,因此这个椿园地块在里面,更靠近中州大道,离地铁2号线站马屯站很远了。
个人认为,这个价格,永威六期或者富田九鼎公馆更合适。(展开全部)
房产评论师管南神话,终于在2019年要谢幕了,绿都在这个片区的两大神盘将相继推出,未来这个片区将交由其他几家开发商开启浓墨华彩的篇章。绿都紫荆华庭早早就已经结束,绿都澜湾一直被冠以绿都紫荆华庭的升级版,这个升级版也已经打出最后一栋的文案。
从一期的荒无人烟到现在的七期开盘,清盘。从前两期的交付情况来看,虽不是完美交付,但多少在这个刚需聚集的区域,还算说得过去。
绿都两个项目的都依托地铁线,但确实地铁线是加分项,但也不是每个地块都临近地铁口(站马屯站),但七期梓园临近紫荆山路距离地铁口更近,距离创新街小学、商业更近。整个七期占地45.9亩,14.89万方,建筑面积70-140m²,七期的户型却不是最优质的。
70m²两房,户型还比较方正主卧、次卧都带有飘窗,卫生间干湿分离,餐客一体;
98m²三房,户型方正,餐客一体,主卧带有飘窗,但次卧的采光效果较弱,卫生间不是干湿分离;走道过长,造成面积浪费;
106m²三室两厅两卫,两卧朝南带有飘窗,双卫,而且干湿分离;
107m²三室两厅两卫,三开间朝南,U型的厨房设计,主卧带有卫生间和飘窗;
但在其他区域都在调价的时候,管南地带的价格还算坚挺,永威城站上了15000元/m²的街口,绿都澜湾站到了15500元/m²。但七期的价格拉这么高是因为创新街小学已经开始招生,学校配套落实,而且这个价格绿都绑架上了车位,加10000元,就可赠送负三层的车位一个,所以,羊毛还是出在羊身上,间接把去化难度较大的车位给绑架出去了。
但在目前的管南,确实没啥项目了,再有就是融创、碧桂园、富田了,就位置和配套上,确实有些不及。所以,这也是上车管南的最后机会了。(展开全部)
房产评论师绿都澜湾,这个既低调又高调的管南神盘从15年开始到现在横跨4年已经卖到了7期。
22号晚上云选房的开盘去化结果对比很多其他楼盘已经实属了得,但相较于澜湾之前的销售状况也有所折扣,一方面是市场冷了,购房热情急速下降,观望情绪严重;另一方面是澜湾价格从稳定的14000+已经悄然攀升至15500,虽然变相有打包车位的措施降低客户单价抗性,但15500的价格在明面儿上依然较高,去化结果也就在情理之中。
曾经的管南三雄早已成为历史,现在的管南则是各种“城”的天下,富田城、时代城、生态城、融创城这些后起之秀的指标说到底还是差了点意思,他们有的澜湾都有,他们没的澜湾还有,人无我有,人有我优。
三四环间比较好的交通地理位置,一二三期交付整体还行的品质,靠谱的地铁口,创新街小学+八中双分校的招生、落地更是对购房客户的强心剂,彻底夯实的绿都澜湾在刚需市场上的地位。
不过,维权稀疏平常的当下,绿都也一样难逃这个怪圈,纵然整体指标还不错,但细节上有待提高,从早期紫荆华庭的大白墙,再到周末紫荆华庭闹得满城风雨的公租房&商品房隔离维权问题,而隔离问题是一个开发商非常棘手难以解决的痛点,后续能如何解决目前很不明朗,因有政策因素在前,想要实施真正完全隔离几无可能。
整体来说,绿都澜湾算是一个均好性比较不错的盘,这也是16年依赖来郑州市场上为数不多的众多媒体的“推荐盘”。(展开全部)
房产评论师绿都澜湾知了公寓开盘快讯
10月19日/20日,知了公寓1#开盘,共推出440套,去化200套,去化率45%
推出房源:
1#是L型公寓,6梯44户,一共29层,推出15-24层,全部为24㎡平层公寓。
成交均价:
毛坯,9000元/平米
优惠政策:
优惠2%、表价优惠10000元
首付分期,1万订房,剩余首付款,分期1年半6次,每次1.5万
知了公寓的价格,首付门槛还是极具优势的,但是,这个位置真心不敢恭维,位置很不错的鑫苑国际新城,地铁口精装平层公寓,也不过10500元/平米。
知了公寓原来几栋也是精装修,价格不低,11000不到,但现在这市场,也扛不住了,直接转毛坯。
再想想前段时间二环附近长江一号7000-8000多的公寓,绿都能卖出200套也是谢天谢地了。
当然,知了公寓也是有两点独特优势:
第一,公寓由六个小区包围,周边常住人口很多,区别一般公寓都孤零零建在路边街角,居住氛围还是不错的;
第二,项目打造“都成长 全龄辅教计划区”,整合了一些辅教机构汇聚在公寓2-4层;此外澜湾自带的创新街小学和八中;很多家长或者从业人员可能在这租房,让孩子有个午托的地方。
其实,很多人买这个也没想清楚,就是觉得没花几个钱落套房,买也就买了。(展开全部)
房产评论师绿都澜湾看楼盘点评就知道这是个被各位研究的透透的楼盘。


。
从一期到七期,昔日的管南三雄之绿都澜湾也快迎来了自己的落幕,依靠自己教育+地铁+宜居的王牌,绿都澜湾创造各种销售神话,也获得了不少业主的青睐,而绿都的水平也对的起这些,可观来说没有十全十美,但是已交付的一期二期整体水平在管南还是一线的。
要问目前最火爆的购房区域,管南当仁不让,当惠济北从15000跌到13000,滨河从17000下到15000的时候,管南逆势而行从13500到14500到现在的15500,真她娘的刚!富田城的横空出世带来了第一波高价,试探后市场竟然买账,那好,紧接着绿都、永威纷纷跟进,就这种涨起来了,不要怪开发商,人心是最可怕的,就好比最近的NBA事件,深圳赛和上海赛的高朋满座,说好的抵制呢?
澜湾目前在售的七期价格高达15500,不过里面水分也不少,低首付、送车位(抵扣卷)等等,这个套路像极了上半年的名门天境开盘18000带装修+学位+XX目前13000的价格。实际上你减去一些附加值后这个房价还在14000左右晃荡,只不过开发商现在都是神人,车位不好卖?我先送你然后把价格加到总房款里,这波操作很强势,买家没有卖家聪明,所以万万不要以为你捡了个大便宜,实则施主你着了道
七期的位置临紫荆山南路、距离地铁口也比较近,地块有创新街小学的加持,外在配套不差,不过小区的整体布局不如前几期那么方正,同时户型也不是很优秀,不过目前三环的管南房越来越少,再往南就该看四环表演了。
其实没必要往有热度的地方蹭,像股市一样,当散户都进入的时候大佬都撤离准备割韭菜了,比喻不恰当但是房市也有自己的规律,所以多走多看放开思路视野才是脱坑的真谛。(展开全部)