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碧桂园天玺湾 正常 待售 住宅 改善  

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  • 碧桂园天玺湾楼栋图
碧桂园天玺湾 基本信息  我要纠错  更多
  • 最新开盘 待定
  • 交房时间 暂无信息
  • 物业类型 住宅
  • 装修 毛坯  
  • 建筑类型 暂无信息
  • 楼盘特色 改善  
  • 建筑面积 暂无信息
  • 容积率 暂无信息
  • 占地面积 暂无信息
  • 绿化率 0.00%
  • 车位情况 暂无信息
  • 规划户数 暂无信息
  • 开发商 暂无信息
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 碧桂园天玺湾点评    (共 21 条评价)
  • 厚德载物 2021-04-13 18:20

    碧桂园天玺湾位于杨金路南、博学路东,规划6栋洋房、6栋小高层及1栋幼儿园,项目已开工,户型区间为洋房一梯两户143平三开间朝南,小高层两梯四户和两梯五户面积为76平(两房)、104平(三房)、117平(三房)、129平(3+1房),精装修交付,高低配设计,小两房起步完美与香麓湾错开竞争,预计6月份首开,对外释放价格小高层18000左右,洋房20000左右。
    卖点:
    1、凡是与贾鲁河沾边的楼盘都打上了河景房的标签,从尔湾、香麓湾、广汇湾再到天玺湾,该地块更是从土拍就关注度较多,碧桂园也是将贾鲁河这一优势发挥到最大,小高层西边户全为客厅朝西大横厅设计,另外在博学路规划有专门人行出入口。
    2、区位价值,纵使鸿园片区在路网不通、缺商业、缺配套的情况下,依然夯实小高层17000-18000、洋房20000的均价,原因无非就是低密度、改善云集更显纯粹,潜力主要在未来。
    3、曾有传言金水区优质教育资源将陆续往金水北区及科教园区倾斜,所以关于鸿兴路中学的种种应该也是一个卖点,目前已明确该学校为省实验托管学校,如何托管由省实验进一步官宣,可以参照正弘澜庭叙内的郑州四中实验学校,新学校zf投资建设,名校集团全权管理。
    但天玺湾北侧还规划有中学教育用地,如后期对面学校投入使用,天玺湾更大的划片可能在对面而非鸿兴路中学,不过无限可能,传言鸿兴路未来为寄宿制学校金水区也是寄予厚望,值得赌一把,哪怕是距离上的优势。
    劣势:
    杨金路未修、金城大道未修、博学路未修,周边大部分的交通要道还都停留在纸上,各种断头路随处可见,交房之际周边路网能跟得上已经是万幸。
    配套也是各种短缺。
    改善的区域,天玺湾小面积段占比不少,加之碧桂园高周转的一贯风格,应该关注度比较高,为更多进驻鸿园片区的人群提供上车的机会,潜力主要体现在未来,请做好长线准备,另外选择碧桂园就要对品质作出让步了,鸿园片区净地也是越来越少,可以关注。
    (展开全部)

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  • 三少爷的笔 2021-04-13 13:44

    2020年7月8日,郑州杨金片区郑政出〔2020〕23号(网)公开挂牌出让,最终碧桂园以8.42亿元摘得该地块,成交单价1278万/亩,溢价率达到71%。

    该地块位于杨金路南、博学路东,南侧地块为康桥香麓湾,西侧紧邻贾鲁河,东侧未出让住宅地块,北侧为正在修建中的杨金路(东三环以东)部分。该地块土地面积43913.77平方米(折合65.87亩),限高51米,容积率1.1-2.5。地块起始价4.93亿元,起始楼面价4495元/平方米,而熔断价7.41亿元,竞地价最高限价9.87亿元。

    地块是郑州少见的公开出让的储备净地,虽然传闻前期建业一直跟进协助做一级土地整理工作,但是最终还是以储备地的形式挂牌,当时徐书记主抓的中原科技城已经公开上马,龙湖北岸大批量地块重新调整规划,大批量住宅地调成产业地,杨金片区再次跟着小火一把,最终挂牌期吸引了包括中海、华润、远洋、保利、金茂、万科、华发、碧桂园、华侨城、平安不动产、金科、正荣、美的、旭辉、雅居乐、中梁、融信、禹洲、阳光城、金地、新城、华宇、敏捷、奥克斯、建业等几十家房企出动70多个马甲进行竞争,竞拍前,多家房企在外寻找复垦券资源,以增加壳子数量,加大中标概率,最终由马甲多达5个碧桂园成功竞得。果然有钱人得之,5个马甲光保证金近20亿!

    先来看看地块的先天条件:
    杨金片区即金水科教园区,区域定位:“中原经济区创新服务核心,郑州都市区生态宜居精品区域”,围绕“中原智慧核、郑州生态城”的核心目标,规划区的主体功能定位为生态智慧新都。
    金水科教园区与北龙湖中原科技城、龙子湖云湖智慧城距离近,产业格局相呼应,具备充足的高端产业人群导入基础,有巨大潜力发展成为高端产业区、改善型居住区。

    以贾鲁河为界,金水科教园区划分为东片区和西片区。
    金水科教园区西部片区有马头岗机场、污水处理厂、金水区垃圾分拣中心、大片的安置房等种种不利因素。
    金水科教园区东片区安置房较少,贾鲁河景观资源丰富,鸿园、清水苑、瀚海尔湾、康桥等项目的产品和前期的深耕也赋予了区域的改善属性。
    区域的教育和医疗规划较为充足,不过落实还需要时间。

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    因为杨金片区都收到机场的限高要求,天玺湾同样位于空军郑州机场侧净空保护区内,限高51米,
    而且需要单独配建幼儿园,所以在配建幼儿园和限高的情况下,碧桂园选择了片区流行的纯小高层设计。

    地块总占地65.87亩,总建筑面积约14.9万方,整体容积率2.5,绿地率30%,规划12栋住宅精装修交付。

    此次的项目定位是刚需、改善均可选择,最小的户型有78㎡的两房,三房上可选择空间也比较充足104㎡-129㎡三种面积段,可以根据自身的米米和需要选择,剩下一个143的四房户型。
    78的户型虽然是小户型,但是作为边角户型依旧做到了全房间通亮,两个卧室、餐客厅均带飘窗采光优越。而且这个小户型给了不少刚需入住区域的机会,毕竟总价低出不少。104、117的都是市场常见的连廊南户和中间拼接户,这种户型买的越高采光越好。129和143的两个户型各有千秋,129的大横厅设计还是非常不错的,143更是标准的一梯一户的洋房户型。整体而言户型设计上,户型中上,碧桂园给的可选择性还是比较大的。

    从去年7月拿地到现在还没有对外销售,正常5个月时间足矣办理下来预售证,碧桂园似乎不愿意在市场不好的时候开盘,也许在等下一个风口,作为杨金片区的第二个天系列产品,第一个和国控合作交房的效果不堪回首,此次能否挽回一点颜面,三少看难,毕竟都是标准化的东西,主要看管控能力了。预计价格2.2+
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  • 2021-04-07 09:45

    碧桂园天玺湾对比广汇湾一号院,那个会品质好点,改善点!

  • guhfgvf 2021-04-06 20:03

    碧桂园天玺湾像是碧桂园天誉的翻版,各方面都挺相似的,估计是碧桂园直接套的标准化模板。
     
    一个是建筑形态上,天誉容积率是2.5,规划7栋16层小高层,10栋6-8层洋房,而天玺湾是6栋16F小高层,6栋9F洋房,但天誉更方正,天玺湾则由于地块问题显得很拥挤。
     
    一个是户型上,天誉小高层户型是73平的两房,98-128平三房,其中115平三房占高层套数50%左右,洋房以142平、188平为主。
    而天玺湾,小高层户型面积为76平两房,103-128平三房,114-117平三房占高层总套数45%左右,洋房户型面积为142平。两者户型面积和配比高度相似,也许是天誉188平不太好卖,天玺湾地块也不大,所以就没再做188的。
     
    但如果看地段,个人感觉天玺湾要好很多,天誉处于杨金板块最西边,临中州大道,算是一个交界区域,附近形象一般,而天玺湾则临着贾鲁河,周边康桥香麓湾,瀚海尔湾,产业园等等,区域形象更崭新。
     
    当然,这么贵的地价,旁边的竞争对手也很强,碧桂园天玺湾在产品上也是有所提升的。

    户型方面,基本都做成了客厅卧室联通的大阳台,户型也方正多了,洋房也围绕着贾鲁河做了一些亮点户型,比如洋房2号楼的横厅设计,主卧270度的广角飘窗,早上起床就能看到大面积的河景。

    楼体结构上,以板式楼为主,不像天誉那么多点式楼。建筑立面上,也采用了更现代更简洁的风格,有点像碧桂园凤凰城的立面。
     
    和纯粹高端的香麓湾比,天玺湾的小高层面积小,适合东区的刚需刚改客户,而洋房只有140平的,和香麓湾的小高层起步户型一样大,但舒适度要好很多,也能抢一部分改善客户。

    综合来看,杨金置业,不管是刚需还是改善,还是要看看天玺湾的。
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  • 阿狸 2021-02-26 22:02

    碧桂园天玺湾,位于东三环东鸿园片区杨金路南、博学路东,碧桂园在杨金附近又一天字系产品,项目在土拍阶段都已经项目激烈,去年7月份,土拍当天竟有几十家房企争夺,这在郑州土拍市场上也是为数不多,但最终碧桂园以1277万/亩,总价84208万,楼面价7670元/㎡成功摘地。
     
    整个项目占地65.87亩,建筑面积约149472. 78m²,容积率2.49,6栋16层小高层(1#、5%、7#、12#、13#、15#)6栋9层洋房(2#、6#、8#、9#、10#、11#)1所6班制幼儿园(3#,1980.44m²),3栋配套用房,共计918户。
     
    目前整个算是比较火热,临近北龙湖,在这个片区最早进驻的有鸿园、后有有瀚海、康桥、天伦等,虽然热闹,但公共配套落地速度还是不够,东三环修通算是很大一部分提升,未来杨金路上规划的有规划地铁20号线连通,但目前很多市政道路依然在施工中;而且目前片区内公共交通也不是很发达,片区居住的话,大多只能依靠私家车,开通的公交线路还比较少;学校资源片区规划的学校用地不少,落地的仅金水区第二实验小学,医疗上依托郑州大学第一附属医院东部院区,郑东颐和医院、郑州市儿童医院东院区,但距离都不近,项目最近的则是临近贾鲁河,未来生态资源比较丰富。
     
    项目自身天字系,本身算是碧桂园产品系列中算是改善系产品,产品类型几乎和碧桂园天誉几乎一样,只是做了些微调,2梯4户连廊设计,产品77-143m²为主,依然精装交付,整个产品面积区间跨度大,满足不同人群的需求。
     
    边户户型上,南北通透,基本上都是三面宽朝南,通体阳台设计,主卧带有衣帽间,U型厨房设计,整体舒适度还不错。洋房产品户型方正,独立入户,空间阔绰,主卧为套间。
     
    就项目本身,碧桂园操盘,烂尾应该不会,精装交付,问题未来肯定是会有的,品质不要要求过高,价格上,应该会参考周边康桥和天伦,只是价格上预计不会比康桥再高,要不去化上会比较艰难,毕竟片区现在价格支撑上有些不足,选择这个片区的客户,就挺纠结的,刚需客户有点买不起,改善客户又看不上,2万+毕竟有很多区域可以选择,而整个片区大环境上,配套落地速度有些慢,短期居住体验感会稍差。
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    碧桂园天玺湾

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