万科山河道，为洛达庙改造项目，总占地139亩，分四期开发，目前在售为一期，仅余4套127平房源，精装修交付，均价17500，另外还有国信团购2号楼毛坯房源在售，均价16500左右，预计2022年底前交房，二期位于一期的西侧即万科公园的后面，最快下半年入市。
当之无愧的2020年中原区改善红盘，总体老城区的区位价值和位置都没问题，万科品牌价值也没问题，品质虽没落地但从既往万科落地的产品来看，问题也不大。
该盘最大的问题在于：
1、位于项目东南角的8号楼公租房后期如何与商品房分开管理，关于这个问题虽然万科已明确表示会进行硬隔离，公租房单独出入与商品房互不影响，但纵观众多案例，一点影响没有是不可能的，现在只能寄希望于万科将这种影响降到最低。
2、学校问题，项目配建伊河路小学山河道校区，最快2022年9月份投入使用，中原区NO,1伊河路小学如同金水区纬五路一小一样遍地开花，几乎独霸中原区教育体系，名校的光芒已经愈减愈弱，总之一个好学校的教学质量来源于好生源+好家长+好老师，新学校绝不是挂个名校那么简单，教学质量还需时间来沉淀。
3、地铁问题，目前周边有地铁5号站点，距离大概2公里左右，这个距离已不能算是地铁盘，只能寄托于2022年底通车的地铁10号线华山路站了。
东侧为昆仑望岳，北侧为二砂项目，后期规划有住宅，这个区域肯定离不开改善，所以这周边也将是中原老城改善住宅比较集中的区域，区位价值+万科品牌，该盘依然可以重点关注，目前好房源只有静待二期了，二期目前没有别的信息，但在中优发展的格局下，主城区的价值日益凸显，唯一可以确定的就是未来价格依然将是周边的佼佼者。(展开全部)

他们说明年就可以上小学，真的假的？用期盼学校明年开不？孩子上学不是小事！请知道的大佬给透漏点！

2021-03-22 14:26

万科山河道值得买吗？先列举下大家都吐槽的缺点：
1、八号楼是公租房，有二百多户，确实是一大硬伤
2、二号楼是国信团购房，毛坯交付，中间户是97平的小三房
3、容积率4.98
4、离地铁有段距离
5、学校问题
6、价格问题

这几个问题，真的都是问题？

1、公租房在东南角，已经明确表示会进行隔离（并在合同上有体现），公租房有单独的出入口（南门），以往万科已交付的有公租房的小区也都是隔离开的，因此这个看是大问题，其实并不是问题。
2、2号楼团购房，这个无解，平常心看待，也没有什么，山河道不会因为这一栋楼就变成了刚需盘。在万科内部每个项目都有严格的体系区分，主城区的世玠，江山府，山河道，这几个盘同属于万科TOP系。万科翻修颍河路，重建颍河公园就能看出决心和诚意，他能对自己的楼盘不上心？更何况后面还有三期要卖，因此楼盘的品质真的无需担心，以后不会有某桥某威的因为交付品质而维权的问题。
3、容积率确实高了点，一期50多亩地，1100户，楼间距40米，如果刨去公租房和幼儿园隔离开的区域，实际容积率更高还是降低？这个专业人士可以算下。容积率确实影响舒适度，但是并不是决定因素，小区的景观设计，后期的物业管理才是决定舒适度的关键。
4、小区东侧能源路会修通到中原路，地铁10号线预计明年底运行，到二砂站地铁口实际步行距离1.2公里，确实稍远，但不是不能接受的地步，正常步行15分钟左右。尚可。
5、学校问题放眼整个郑州，都是一个说不清的问题，山河道小学是伊河路亲生的还是领养的？买哪个新盘都会面临同样的情况，听天由命吧。江山府的问题现在听说解决了？
6、最关心的价格问题，大多人买的在1.8到2万左右，山河道的装标可以到样板间看看，每个配置可以在京东看下价格。不错，开发商做装修是为了做溢价，多赚钱，集采成本是低，但是这说白了不关我们购房者的事情，我们要考虑的是，毛坯交付，你装成同样的配置和效果需要花多少钱？同样的装标，自己装下来要3000，其他开发商装下来要2000，万科装下来只要1500，万科按照2000的装标溢价也算正常。说白了，盖房子全凭良心，开发商在钢筋水泥上随便省点都是一大笔你还看不到，万科的精装如果不放心，那么其他项目就更不用看了。那么算下实际的价格是1.6-1.8万左右，该片区的望岳以及后期星河二砂的住宅项目，也都改善项目，这个片区将是中原主城唯一的改善区域，现在的房价是片区天花板，以后大概率也会是。看看常西湖，滨河，管南的价格，山河道1.6-1.8这个价格真的很高？

好吧，确实挺高，现在是压力山大呀！有一起上车的邻居吗，可以一起交流，互通有无(展开全部)

只有很少一楼二楼的房源了，单价19300，一楼就算了，山河道就此别过了