欢迎来到米宅

微信登录

朗悦公园府 正常 在售 住宅 刚需  地铁  

微信扫一扫发送到手机
  • 效果图
  • 鸟瞰图
  • 880x578
朗悦公园府 基本信息  我要纠错  更多
 朗悦公园府点评    (共 54 条评价)
  • 选房困难症晚期 2天前

    随着业主们不断签约,公园府得房率问题的真相浮出了水面。
    据热心业主们提供的签约信息,按照得房率计算公式:套内面积除以建筑面积再乘以100%,计算出此次开盘的2#3#8#楼的得房率,其中2T5户的2#2单元最优秀,达到了74.6%,2#1单元则最差,72.13%,3#和8#各单元均在73%左右。
    这个得房率在郑州、高层、2T4户的楼盘之中,属于一般水平,算不上优秀,但也绝不是罪大恶极。据我所知,郑州的高层楼盘大多宣传75%的得房率,然而实际能达到者寥寥,绝大多数73%左右。该数据未经实地统计,如有不符,请专家指正。


    那么,现在我们重新来审视一下公园府15200的定价高不高的问题。
    以得房最差的2#1单元95户型为例,建筑面积97.45平,其中套内面积70.29平,公摊面积27.16平,得房率72.13%,单价15200(仅为假设,实际一房一价),总价1481240元=97.45*15200。
    接下来,我们将“赠送面积”考虑在内,且仅考虑赠送的书房,该书房面积为9.20平=3.0*3.2,则实际套内面积为79.49平=70.29+9.20。
    我们姑且假设所有楼盘得房率都是75%(虽然有点吃亏),那么79.49平的套内面积,相当于多大建筑面积的房子呢?答案显而易见,是105.99平=79.49/0.75。
    换句话说,在明面上购买的97.45平的房子,由于赠送面积的存在,实际上等同于买了105.99平(75%得房率)的房子。
    那么,我们可以计算2#1单元95户型的实际单价,用1481240元总价除以105.99平,约为13975元/平=1481240/105.99。
    同样的方法,我们还可以计算,得房最优的2#2单元89户型,其实际单价约为13500元/平。至于3#和8#,因其得房处于中间,故其价格在13500-13975元/平之间。
    为了方便分析,我们把该价格简化为13750元/平=(13500+14000)/2

    可见,15200其实分为两个部分,一部分是毛坯价,13750元/平,另一部分1450元/平,可理解为赠送面积的溢价。
    有人说,所谓赠送的面积就不应该要钱,要钱了还叫赠送吗?我觉得你说的对,但是世界如此残酷,你竟然奢望免费的午餐吗?


    公园府定价到底高不高?经过上文分析,我相信各位买房的同僚应该有了自己的看法。
    我们习惯于用一个毛坯楼盘对比另一个毛坯楼盘的价格,但对于赠送面积的公园府,直接用15200对比钱隆城14300,就得出结论说公园府定价太高,傻子才买,合适吗?
    实际上,15200元/平的价格,应该与精装房对比,若要对比毛坯房,应参考13750元/平。

    1450元/平的面积溢价高吗?相比动辄两三千的装修溢价,我认为并不高。很多人忽略了一件事情,假如同样是每平多花两千,是选精装修,还是选更多不用交各种费用的面积?稍加思索就能明白,当然要选面积了,装修会缩水、会过时、会老化。。。面积显然比装修靠谱的多。为什么对于送装修就能包容,对送面积反而选择忽视呢?
    另一方面,13750元/平的毛坯高吗?放眼郑州3-4环,公园府是这个价格下,配套最齐全的,地铁、教育、商业等一应俱全。再看看3环内,虽然有个别14000以下的楼盘,但总有各种硬伤。再对比周边,钱隆城前两天刚加推,依然14000+。

    公园府在米宅鲜有提及,原因不外乎没有大开放商光环,地段一般,有一定品质,但米宅最不看中品质。
    似乎整个郑州都不待见高新区,米宅甚至给高新区贴上了性价比低的标签,普遍认为只有地缘客户才能买这里。真的是这样吗?
    我有两个朋友都不是高新区的,但他们毅然选择了这里。
    其中一个刚生了小孩,夫妻二人都重视教育,但是金水的学区房买不起,中原的老破小不想要,放眼郑州能买得起的房子,连霍北、管南、二七新区等别说好学校了,连补习班都没有,只有高新区,教育资源多,就算开发商配套学校差一些,也有补习班作为补充。
    另一个朋友则简单的多,他最大的痛点是噪音,因为他在南三环南不远租房,常年饱受噪音困扰,他告诉我,外面20多度的天气,依然要关窗开空调的日子,让他毫无幸福感。他七八月份把4环内自己能买得起的楼盘全看过了,剔除掉有噪音影响的,发现只剩下公园府。

    我很赞同某位同僚的观点,如果你是对生活品质、孩子教育有一定追求的自住型刚需购房者,公园府值得你重点考虑。如果你同米宅一样,认为只有北龙湖的房子才是用来住的,其它房子都是用来的换的,那么显然你需要关注其它楼盘了。
    谨以此文献给各位买房的同僚,表达的观点在其次,主要是分析的过程。只想奉劝各位,不要拿来主义、人云亦云,保持独立思考和分析问题的能力,只有自己的观点才最有价值,别人永远是在瞎BB,包括我在内。
    (展开全部)

  • 心静 2018-12-06 16:24

    米宅上公园府价15200一平,售楼部销售人员就是按15800一平的价格给买房的人优惠的,优惠后达到15300一平,啥价就是啥价,净忽悠人

  • 伴你余生 2018-11-26 22:36

    我当初看上朗悦公园府,不是因为交通,位置,价格,学校。仅仅觉得 售楼部的建筑风格不错。
    学校说的是签的郑州外国语,但具体是哪所还没定,得等定了再说。 物业费 2.8,有点贵,如果管理,小区环境都很好,也就认了。 交通吧, 靠近梧桐街地铁口,公交车的话,离科学大道也不算太远。整体还行。附近医院不少,满足基本的生活所需。
    价格的话,比周围的价格偏高。 但朗悦的品质还是可以的,从公园道的交房可以看出一斑。 就这样了,回头有新情况,再来评论。

  • 遥远 2018-11-14 11:09

    听说即将交房的公园道四期绿化不咋样,比不了一二期,这开发商越来越不好好干啊,就不怕公园府卖不出去?

  • sader 2018-11-08 02:07

    作为朗悦集团在高新区的第二个千亩大盘,中秋公园府一期首开均价15000以上着实让我吃惊,80%以上的去化率有多少水分我们无从得知,不过这面积真不是白送的。到底值不值这个价,我们来对比朗悦高新区首个千亩大盘公园道一号。一公园道一号有商业,朗悦公园茂,尤其潮流贸刚开业;二公园道一号有学校,朗悦慧外国语,外国语系中学,实力强劲;三公园道一号环境优势,公园府附近燃气发电厂,科学大道以南厂房多;目前公园道一号对外售价毛坯15900,这三点价格加成各500,我认为公园府14500左右相对来说更合理。

 楼盘动态  更多
 认证业主群
请添加群客服申请进群,申请请说明小区楼号户号。
若无法加入,请先加群客服
 朗悦公园府 周边楼盘 更多
 朗悦公园府 相关楼盘 更多
郑州区县楼盘
金水区楼盘郑东新区楼盘二七区楼盘中原区楼盘管城区楼盘惠济区楼盘高新区楼盘经开区楼盘航空港区楼盘中牟楼盘新郑楼盘新密楼盘荥阳楼盘上街楼盘平原新区楼盘开封楼盘焦作楼盘
版权声明
米宅网所有用户发布的楼盘点评内容版权归北京米宅科技有限公司所有,任何媒体、网站、及个人未经授权不得转载或传播。本网站保留追究非法转载者法律责任的权利。
网站常年法律顾问:大成律师事务所。