2天前

随着业主们不断签约，公园府得房率问题的真相浮出了水面。
据热心业主们提供的签约信息，按照得房率计算公式：套内面积除以建筑面积再乘以100%，计算出此次开盘的2#3#8#楼的得房率，其中2T5户的2#2单元最优秀,达到了74.6%，2#1单元则最差，72.13%，3#和8#各单元均在73%左右。
这个得房率在郑州、高层、2T4户的楼盘之中，属于一般水平，算不上优秀，但也绝不是罪大恶极。据我所知，郑州的高层楼盘大多宣传75%的得房率，然而实际能达到者寥寥，绝大多数73%左右。该数据未经实地统计，如有不符，请专家指正。


那么，现在我们重新来审视一下公园府15200的定价高不高的问题。
以得房最差的2#1单元95户型为例，建筑面积97.45平，其中套内面积70.29平，公摊面积27.16平，得房率72.13%，单价15200（仅为假设，实际一房一价），总价1481240元=97.45*15200。
接下来，我们将“赠送面积”考虑在内，且仅考虑赠送的书房，该书房面积为9.20平=3.0*3.2，则实际套内面积为79.49平=70.29+9.20。
我们姑且假设所有楼盘得房率都是75%（虽然有点吃亏），那么79.49平的套内面积，相当于多大建筑面积的房子呢？答案显而易见，是105.99平=79.49/0.75。
换句话说，在明面上购买的97.45平的房子，由于赠送面积的存在，实际上等同于买了105.99平（75%得房率）的房子。
那么，我们可以计算2#1单元95户型的实际单价，用1481240元总价除以105.99平，约为13975元/平=1481240/105.99。
同样的方法，我们还可以计算，得房最优的2#2单元89户型，其实际单价约为13500元/平。至于3#和8#，因其得房处于中间，故其价格在13500-13975元/平之间。
为了方便分析，我们把该价格简化为13750元/平=（13500+14000）/2

可见，15200其实分为两个部分，一部分是毛坯价，13750元/平，另一部分1450元/平，可理解为赠送面积的溢价。
有人说，所谓赠送的面积就不应该要钱，要钱了还叫赠送吗？我觉得你说的对，但是世界如此残酷，你竟然奢望免费的午餐吗？


公园府定价到底高不高？经过上文分析，我相信各位买房的同僚应该有了自己的看法。
我们习惯于用一个毛坯楼盘对比另一个毛坯楼盘的价格，但对于赠送面积的公园府，直接用15200对比钱隆城14300，就得出结论说公园府定价太高，傻子才买，合适吗？
实际上，15200元/平的价格，应该与精装房对比，若要对比毛坯房，应参考13750元/平。

1450元/平的面积溢价高吗？相比动辄两三千的装修溢价，我认为并不高。很多人忽略了一件事情，假如同样是每平多花两千，是选精装修，还是选更多不用交各种费用的面积？稍加思索就能明白，当然要选面积了，装修会缩水、会过时、会老化。。。面积显然比装修靠谱的多。为什么对于送装修就能包容，对送面积反而选择忽视呢？
另一方面，13750元/平的毛坯高吗？放眼郑州3-4环，公园府是这个价格下，配套最齐全的，地铁、教育、商业等一应俱全。再看看3环内，虽然有个别14000以下的楼盘，但总有各种硬伤。再对比周边，钱隆城前两天刚加推，依然14000+。

公园府在米宅鲜有提及，原因不外乎没有大开放商光环，地段一般，有一定品质，但米宅最不看中品质。
似乎整个郑州都不待见高新区，米宅甚至给高新区贴上了性价比低的标签，普遍认为只有地缘客户才能买这里。真的是这样吗？
我有两个朋友都不是高新区的，但他们毅然选择了这里。
其中一个刚生了小孩，夫妻二人都重视教育，但是金水的学区房买不起，中原的老破小不想要，放眼郑州能买得起的房子，连霍北、管南、二七新区等别说好学校了，连补习班都没有，只有高新区，教育资源多，就算开发商配套学校差一些，也有补习班作为补充。
另一个朋友则简单的多，他最大的痛点是噪音，因为他在南三环南不远租房，常年饱受噪音困扰，他告诉我，外面20多度的天气，依然要关窗开空调的日子，让他毫无幸福感。他七八月份把4环内自己能买得起的楼盘全看过了，剔除掉有噪音影响的，发现只剩下公园府。

我很赞同某位同僚的观点，如果你是对生活品质、孩子教育有一定追求的自住型刚需购房者，公园府值得你重点考虑。如果你同米宅一样，认为只有北龙湖的房子才是用来住的，其它房子都是用来的换的，那么显然你需要关注其它楼盘了。
谨以此文献给各位买房的同僚，表达的观点在其次，主要是分析的过程。只想奉劝各位，不要拿来主义、人云亦云，保持独立思考和分析问题的能力，只有自己的观点才最有价值，别人永远是在瞎BB，包括我在内。(展开全部)

米宅上公园府价15200一平，售楼部销售人员就是按15800一平的价格给买房的人优惠的，优惠后达到15300一平，啥价就是啥价，净忽悠人

我当初看上朗悦公园府，不是因为交通，位置，价格，学校。仅仅觉得 售楼部的建筑风格不错。
学校说的是签的郑州外国语，但具体是哪所还没定，得等定了再说。 物业费 2.8，有点贵，如果管理，小区环境都很好，也就认了。 交通吧， 靠近梧桐街地铁口，公交车的话，离科学大道也不算太远。整体还行。附近医院不少，满足基本的生活所需。
价格的话，比周围的价格偏高。 但朗悦的品质还是可以的，从公园道的交房可以看出一斑。 就这样了，回头有新情况，再来评论。

听说即将交房的公园道四期绿化不咋样，比不了一二期，这开发商越来越不好好干啊，就不怕公园府卖不出去？

作为朗悦集团在高新区的第二个千亩大盘，中秋公园府一期首开均价15000以上着实让我吃惊，80%以上的去化率有多少水分我们无从得知，不过这面积真不是白送的。到底值不值这个价，我们来对比朗悦高新区首个千亩大盘公园道一号。一公园道一号有商业，朗悦公园茂，尤其潮流贸刚开业；二公园道一号有学校，朗悦慧外国语，外国语系中学，实力强劲；三公园道一号环境优势，公园府附近燃气发电厂，科学大道以南厂房多；目前公园道一号对外售价毛坯15900，这三点价格加成各500，我认为公园府14500左右相对来说更合理。