项目亮点提炼:主打“智慧社区”,紧邻南水北调运河,生态资源丰富,整体设计高层/小高层产品,名校加持,价格优惠。
项目概况:
①地块指标:项目位于紫荆山南路与南水北调运河交会处;属柴郭城改,总占地2107亩,目前已摘得3宗土地,共计164亩,首期地块占地45亩,容积率3.6,亩单价837万元,北侧800米为南水北调运河,生态景观资源良好,但南侧150米为郑西客运专线,会受到一定噪音影响;
②周边配套:距离地铁2号线南四环站1公里,道路及地铁通达性良好;周边生态景观资源丰富,教育方面签约创新街小学,为项目重要卖点之一,但生活配套略显不足,商业主要依赖橄榄城都市广场,医疗资源匮乏。
③自身配套:项目整体是步行城市设计理念,打造“20分钟生活圈”,道路设计成更适宜步行的小尺度街区,多分布于项目中心振兴路两侧,配备商业街区、大型商场、学校等;共有10块可开发用地,其中两个地块为商业用地,约50万㎡。内部规划6所幼儿园、2所小学和1所初中,其中小学为创新街小学,其余正在洽谈中。
④户型配比:首期7#地规划2栋19F小高,5栋32/33F的高层,产品涵盖75-142㎡的两房至四房,主力户型为89㎡三房占比51%,其次115㎡三室占比23%,整体定位偏刚需,兼顾弱改客户;
⑤户型分析:项目规划7种户型,除75㎡外其他均朝南,且南向采光面普遍设计两到三开间,其中中间户89㎡客厅阳台较小,位置靠里,采光受限同时赠送面积较低,舒适度一般;105㎡以上户型均为分离式双阳台设计,南向卧室带飘窗,赠送面积较多且空间可改造性较强,尤其115㎡以上客厅阳台为连体大阳台,舒适度更高。
⑥智能社区:项目与海康威视合作,主打智慧社区,其中物业指挥舱、废品满溢提示、IP网络音箱、智能摄像头、智慧跑道、小区人员筛查轨迹分析管理等功能较为人性化且实用性较强;
⑦价格水平:11月15日,首开推出 7号地2#/5#/6#/8#(东单元) ,高层价格10800-12300元/㎡(毛坯);相对于周边碧桂园名门时代城及融创城,价格优惠达1000元/㎡,距离绿都澜湾(15000-16000元/㎡)1.2公里,价格优势更为明显。
项目总结:该项目位于管城区南四环板块,千亩大盘具备规模优势,内部配套可弥补周边配套不足的问题,整体规划为刚需加刚改楼盘,毛坯交付,容积率较高,整体为小高加高层设计;康桥品牌优势,且与海康威视合作打造智能化小区,凸显未来感,具备差异化竞争优势;户型基本都为双阳台,北侧阳台部分可改成卧室,赠送面积较多。项目缺点也较为明显,南侧约150米为郑西客运专线,500米为快速路,高铁与车辆通过时会产生一定噪音影响,东侧900米规划有入地高压电缆,这点因人而异。
该项目除了轻微噪音影响,其余没有明显弊端,整体良好,普通刚需客可以考虑入手(展开全部)
康桥未来公元,是康桥南区的又一个千亩大盘,整个地块是柴郭城改地块,总占地2107亩,是一个大型的城市综合体,主打“智慧社区。包含商办和写字楼,已经拿下三宗土地,内部规划6所幼儿园、2所小学和1所初中。首期约45亩,容积率3.6,土地单价837万/亩,规划2栋19层高层、5栋32层、33层高层,户型区间从75-142平方米,主力户型是89平方米的三房占比50%,其次是115%的三房,占比20%,整体定位刚需。
首期楼栋都以2T5、2T4的产品设计,共7种户型,除75㎡外其他均朝南,且南向采光面普遍设计两到三开间,其中中间户89㎡客厅阳台较小,位置靠里,采光受限同时赠送面积较低,舒适度一般。
只是项目位置还是比较尴尬,介于二七区和管城区两地交界的位置,临近高铁线,这是最大的弊端,噪音影响则会办生活左右;加分项则是临近南水北调运河,水面宽约100左右,200米的景观绿化带,生态环境丰富。
周边在紫荆山路、京广快速路主干道上,但噪音也同样伴随,高铁+高架,够吵。距离地铁2号约2公里左右,交通出行上会比较便利,但生活配套上暂时还不够,。而且周边竞品也不缺乏千亩项目像富田、名门、正商,体量都不小,这是新的管城新贵了。对比几个项目,康桥在智能上打造的更为具体些,AI智慧归家到园区全覆盖监控、再到智慧预警系统以及园区极赋科技感的公区生活装置、线上云端数据导入,未来生活可能更加便捷。
而且在项目开盘前夕确定了签约创新街小学,也是想要溢价,但纵观现在各大新开盘项目,签约的都有各种学校名头,最终教学质量是否如总校一样优秀都不好说。
项目首开价格高层10800-12300元/㎡(毛坯) 左右,对比周边竞品融创城、碧桂园名门时代城,价格上相对有优势,但价格低也是因为高铁+高架。如果真正的纯刚需,又绝对能接收周边噪音环境影的,整体要求不那么高的可以考虑选择。(展开全部)
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