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万科民安江山府(璞樾苑) 正常 待售 住宅

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万科民安江山府(璞樾苑) 点评
唱唱反调 2019-05-28 22:18
20000+的江山府,值不值?

江山府即将首开,推出4栋楼:

1#:25层,1单元,2T6户,109-115-115-115-115-109

2#:20层,1单元,2T6户,109-115-115-115-115-109

8#:32层,1单元,2T2户,177-177

9#:32+25层,2单元,2T2户,144-144
 
里面最差的房源是109,其次是115的边户。
 
个人认为20000+可能不假,1#/2#和8#、9#的楼栋价差可能不小,起码1000块钱一平。
 
江山府有一个致命伤:大户型做两梯六,入住后体验极差。
一般一部电梯的服务人数在400人以上,服务面积在450-650平之间。

而江山府的平层面积是678平,按每户三口人计算,一栋楼服务人数在450人以上。

全部超标,超标的后果就是,等电梯很长时间,坐电梯很挤,舒适度极差。
刚需还能忍忍,但改善客户,忍这干啥?
 
江山府的环境,也真尴尬,北侧和西侧都是安置房,东侧是西史赵小区三期和信基二手家具家电市场,南侧虽然有宜家商场,但在商场后门位置,每天物流运输家具,你烦不烦?
 
江山府敢喊出20000+的底气并不足。

首先是精装标准,号称对标美景世玠,但美景世玠的装修效果最出色的是在洋房产品上,高层装修受制于面积和空间,会少很多内容。而江山府的109和115的户型,又小了些,精装的品质感肯定大打折扣。

因此,个人认为,江山府的装修标准能达到1500就谢天谢地了。
其次是大师设计,外立面造型有质感,但这种产品价值太虚了,又不是天筑的太空铝板,购房者凭啥为真石漆支付高溢价,所以立面对售价的支撑不足。
 
个人认为江山府把两个客群割裂了。

109/115的刚改客群,144/177的再改客群,通过一个高容积率的小区,把两种客群的需求糅合在一起,降低了小区的整体舒适度。
 
江山府,更像是介于亚新美好城邦和东润泰和档次之间,改善不足,刚需有余。
楼盘详情  更多
  • 万科民安江山府(璞樾苑)
  • 开盘时间: 8月31日开盘
  • 交房时间: 2021年10月30日交房
  • 地址: 惠济区  北三环金杯路交汇处北约500米
  • 开发商: 河南民信置业有限公司
  • 咨询电话: 037160117777
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