融信城市之窗绿博园文通路东、富贵二路南。

这是一宗商务用地，占地约77亩，容积率为4.0，总建筑面积26万平方米，物业形态包括平层公寓和LOFT公寓。

先说一下观点，不建议购买，不建议购买，不建议购买。

买之前可以问自己几个问题？

1、能租多少钱？
2、投资回报率多少？
3、将来卖给谁？

租多少钱？我估计那个地方大概率是租不出去的，没有那么多人，即使有人也是优先考虑住宅，公寓往后靠靠，其次投资回报率市区静态3%靠下，算下来33年回本，一算就是一个赔本的生意，更何况是绿博；最后一个问题，将来二手房无人问津。

所以说买这只能是当韭菜的命运。

再说绿博，住宅价格突突的一直往下降，前几年高位买绿博的有钱人也算是被市场狠狠教育了一下，站了高岗上被套欲哭无泪。

住宅市场下滑，公寓市场更是糟糕，融信城市之窗一个月卖几十套房子，按照这个节奏去化三四年还不一定能卖完。

万般皆是命，半点不由人，最后再次重申不建议购买公寓。(展开全部)

——泰康之家豫园——
 
泰康的速度还是可以的，自从今年1月份拿地后，10月份规划已经出炉。
 
206亩的地块，容积率1.748，规划有16栋服务型公寓+1栋一级服务中心+1栋二级服务中心+1栋护理公寓+1栋康复医院。
 
这个项目基本都是9层的低密度公寓，可提供约1770户独立生活养老单元，配置二级康复医院和约150张康复护理床位。
 
从目前来看，泰康应该是不会卖产权的，虽说是有养老的概念，但本质还是一种收租型产品。
 
我看了下泰康之家在其他地方的收费模式，大概是分这几部分。
 
一、入门费。可以理解成咱们租房交的押金，
入门费用收费是20万元/户，入住前一次性缴纳。在退房时可以无息退款。如果选择通过投保保险，免收入门费。
 
二、月费。（租金+餐费）
月费包含房屋使用费、居家费用及餐费，是按月缴纳的费用。房屋使用费和居家费从6000-20000不等，餐费是按照实际就餐情况支付，一般“预估餐费”的额度，是1800元/月，
 
三、乐泰财富卡（相当于VIP卡优惠）
 
入住前，购买乐泰财富卡（100-300万不等），可以获得会籍，即可永久锁定“免房屋基本居住费用”的优惠，及使用社区设备，设施以及应对可能突发的健康事件的服务押金。
 
当然，如果买保险，可以不用办卡，但要想入住，一定得办卡成为会员。
 
 
所以我们可以看出，虽然泰康之家不卖产权，但这收费比房价还厉害，交几十万房子还不是你的，以后还的每月交费，当然泰康提供的医疗陪护服务也肯定是一流的，这些成本肯定也不低。
 
但这个地块总价也才74500万元，楼面价不过2842元/平米。，如果真把1770户全部住满，那收益率比房地产高多了，光办卡费都快20个亿了。

不过，这种高端的养老服务，在河南还很少见，这么贵的价格，我估计很多人还是会望而却步，自己找人在家养老吧，还有一个就是观念问题，把老人送养老院，咱这说出去不好听。(展开全部)

好远！

现在项目平层精装修交付，均价七千多，复式毛坯交付，均价8500，项目

——海港派克公寓——
 
原名恒博广场，现在开发商海港实业，成立于2014年，是由五家房地产开发公司为前身创立的集团公司，比较有名的项目是和香港路劲集团合作开发“路劲.九郡”“路劲.国际城”等项目，还有丹桂苑、锦绣家园、易居郑东等项目。

别看是个小开发商，但对这个项目还是很理解的。
 
项目位于绿博核心区，北靠宝兴路，西临文通路，东临牡丹三路，周边还是比较荒的。

项目很小，占地20亩，容积率4.49，建面7万方，规划1栋31层的高层商务办公楼，其中1-4层为办公裙房，作为自建商业。

远郊区域的公寓，一般只能卖给刚需投资客。
所以海港为了满足投资客的需求，做的这两点很好：
一、配套。在底商做了1000平米共享空间，包含健身房、私人影院、会客厅、桌球室等乐享空间。

二、低门槛。就1栋楼，却有总户数2260户，平面布局将近10梯90户，全部是22~46㎡精装公寓。

这种高密度的公寓，和万科誉有一拼了，个人感觉电梯以后肯定不够用，一层90户，真的太多了。
售价毛坯7600元/平，精装8500元/平，物业费3.4元/m²/月。

一套公寓总价不过16-17万，全款都没啥压力。便宜归便宜，但这种远郊小公寓，就是韭菜收割机。买了也就放那了，不好租不好卖。(展开全部)

号称融信来郑州第一个楼盘？第一个楼盘都来缺俺郑州人！我不服气

建这么多公寓，缺傻子里？！不信等着看！

我真的不知道为什么这个盘在前段时间这么多人蜂拥而入。
是整体立面看起来品质很好？还是精装做的不错？还是loft的得房率看起来很高？还是价格看起来不高？
这个盘有一个无论如何都无法避开的硬伤——
远郊公寓盘。
投资搏涨幅，基本上交易一次就是20%的税费成本，这个税费成本放在这，基本上就堵死了流通的可能性；投资搏租金，绿博本身就是个远郊居住板块，本来就不是个就业中心，而且周边配套落地进度缓慢，究竟有多少租房需求？

距离东三环约16公里
距离东四环约12公里
距离东五环约3公里
郑开大道与文通路交叉口向北500米,这便是项目的位置。很多房投人士都不怎么看好绿博片区,当然这还是说的其住宅产品,公寓产品都懒得说。

目前项目也仅仅开了5#/7#两栋楼，共计1840套房源。这两栋楼大概还剩下一半的房源，上次开盘显示去化将近1500套，这卖掉的房子应该是被吃了。

这个是融信来郑的第一个项目，在18年上半年刚推出也是名声大噪，最高蓄客达6000组。本来，这两栋楼是不愁卖的。然后，就赶上各种政策从天而降、8月份的市政转冷、售楼部被关停。兜兜转转卖了几个月，各种分销渠道上线，还是不尽如人意。

时也，运也，命也！

在这里买公寓能干什么？租出去？酒店运营？客户？
1. 方特、绿博园周边游玩的人？
2. 附近务工的人？
3. 郑大三附院新校区的陪护家属？
别搁这儿乱了。这一个项目就7000多套房源，整个白沙绿博片区单这两年就有两三万套公寓入市，怎么玩？

目前，项目上与途家签约为战略合作伙伴，意思就是你把房子装修好交给他们打理，他们抽成服务费。但他们也只是一个平台而已，并不能给你带来保本收益。

目前平层均价9000左右，可以首付分期。当初宣传时候好像单价8000左右，遇到市场下行，价格反而更高了。我们看下郑州市区一些公寓项目的价格：
高铁东广场华润新时代均价14000
二七区新公馆平层均价9500
高新区保利文化广场跃层精装公寓均价10000

值不值得买，你自己看。如果六七千一平的话，也不是不能考虑。买个小户型，总价十来万，首付一万，就当是一个大玩具，不考虑投资挣钱的事。(展开全部)

10月28日上午微信开盘LOFT5#（1D21F5T33/344）、平层7#（1D32F5T35/36）共1840套，截止选房结束去化1478套。

平层—
22-23㎡推出1136套，去化876套；

LOFT—
32㎡一房推出578套，去化514套；
47㎡三房推出84套，去化55套；
52㎡三房推出42套，去化33套；
共计704套，去化602套；

共计1840套，去化1478套。

均价：

LOFT（毛坯）

32㎡成交均价为11000元/㎡,
47㎡成交均价为11500元/㎡,
52㎡成交均价为10200元/㎡；

平层（精装）成交均价为9300元/㎡。

客户情况：

前期定存8000多组

开盘点评：

郑开大道与文通路交会处北400米路东，整个社区总建面约20万方，一共8栋公寓建筑，全部为商办类公寓和LOFT产品，据说是双气产品。(展开全部)