融信城市之窗绿博园文通路东、富贵二路南。
这是一宗商务用地,占地约77亩,容积率为4.0,总建筑面积26万平方米,物业形态包括平层公寓和LOFT公寓。
先说一下观点,不建议购买,不建议购买,不建议购买。
买之前可以问自己几个问题?
1、能租多少钱?
2、投资回报率多少?
3、将来卖给谁?
租多少钱?我估计那个地方大概率是租不出去的,没有那么多人,即使有人也是优先考虑住宅,公寓往后靠靠,其次投资回报率市区静态3%靠下,算下来33年回本,一算就是一个赔本的生意,更何况是绿博;最后一个问题,将来二手房无人问津。
所以说买这只能是当韭菜的命运。
再说绿博,住宅价格突突的一直往下降,前几年高位买绿博的有钱人也算是被市场狠狠教育了一下,站了高岗上被套欲哭无泪。
住宅市场下滑,公寓市场更是糟糕,融信城市之窗一个月卖几十套房子,按照这个节奏去化三四年还不一定能卖完。
万般皆是命,半点不由人,最后再次重申不建议购买公寓。(展开全部)
——泰康之家豫园——
泰康的速度还是可以的,自从今年1月份拿地后,10月份规划已经出炉。
206亩的地块,容积率1.748,规划有16栋服务型公寓+1栋一级服务中心+1栋二级服务中心+1栋护理公寓+1栋康复医院。
这个项目基本都是9层的低密度公寓,可提供约1770户独立生活养老单元,配置二级康复医院和约150张康复护理床位。
从目前来看,泰康应该是不会卖产权的,虽说是有养老的概念,但本质还是一种收租型产品。
我看了下泰康之家在其他地方的收费模式,大概是分这几部分。
一、入门费。可以理解成咱们租房交的押金,
入门费用收费是20万元/户,入住前一次性缴纳。在退房时可以无息退款。如果选择通过投保保险,免收入门费。
二、月费。(租金+餐费)
月费包含房屋使用费、居家费用及餐费,是按月缴纳的费用。房屋使用费和居家费从6000-20000不等,餐费是按照实际就餐情况支付,一般“预估餐费”的额度,是1800元/月,
三、乐泰财富卡(相当于VIP卡优惠)
入住前,购买乐泰财富卡(100-300万不等),可以获得会籍,即可永久锁定“免房屋基本居住费用”的优惠,及使用社区设备,设施以及应对可能突发的健康事件的服务押金。
当然,如果买保险,可以不用办卡,但要想入住,一定得办卡成为会员。
所以我们可以看出,虽然泰康之家不卖产权,但这收费比房价还厉害,交几十万房子还不是你的,以后还的每月交费,当然泰康提供的医疗陪护服务也肯定是一流的,这些成本肯定也不低。
但这个地块总价也才74500万元,楼面价不过2842元/平米。,如果真把1770户全部住满,那收益率比房地产高多了,光办卡费都快20个亿了。
不过,这种高端的养老服务,在河南还很少见,这么贵的价格,我估计很多人还是会望而却步,自己找人在家养老吧,还有一个就是观念问题,把老人送养老院,咱这说出去不好听。(展开全部)
——海港派克公寓——
原名恒博广场,现在开发商海港实业,成立于2014年,是由五家房地产开发公司为前身创立的集团公司,比较有名的项目是和香港路劲集团合作开发“路劲.九郡”“路劲.国际城”等项目,还有丹桂苑、锦绣家园、易居郑东等项目。
别看是个小开发商,但对这个项目还是很理解的。
项目位于绿博核心区,北靠宝兴路,西临文通路,东临牡丹三路,周边还是比较荒的。
项目很小,占地20亩,容积率4.49,建面7万方,规划1栋31层的高层商务办公楼,其中1-4层为办公裙房,作为自建商业。
远郊区域的公寓,一般只能卖给刚需投资客。
所以海港为了满足投资客的需求,做的这两点很好:
一、配套。在底商做了1000平米共享空间,包含健身房、私人影院、会客厅、桌球室等乐享空间。
二、低门槛。就1栋楼,却有总户数2260户,平面布局将近10梯90户,全部是22~46㎡精装公寓。
这种高密度的公寓,和万科誉有一拼了,个人感觉电梯以后肯定不够用,一层90户,真的太多了。
售价毛坯7600元/平,精装8500元/平,物业费3.4元/m²/月。
一套公寓总价不过16-17万,全款都没啥压力。便宜归便宜,但这种远郊小公寓,就是韭菜收割机。买了也就放那了,不好租不好卖。(展开全部)
距离东三环约16公里
距离东四环约12公里
距离东五环约3公里
郑开大道与文通路交叉口向北500米,这便是项目的位置。很多房投人士都不怎么看好绿博片区,当然这还是说的其住宅产品,公寓产品都懒得说。
目前项目也仅仅开了5#/7#两栋楼,共计1840套房源。这两栋楼大概还剩下一半的房源,上次开盘显示去化将近1500套,这卖掉的房子应该是被吃了。
这个是融信来郑的第一个项目,在18年上半年刚推出也是名声大噪,最高蓄客达6000组。本来,这两栋楼是不愁卖的。然后,就赶上各种政策从天而降、8月份的市政转冷、售楼部被关停。兜兜转转卖了几个月,各种分销渠道上线,还是不尽如人意。
时也,运也,命也!
在这里买公寓能干什么?租出去?酒店运营?客户?
1. 方特、绿博园周边游玩的人?
2. 附近务工的人?
3. 郑大三附院新校区的陪护家属?
别搁这儿乱了。这一个项目就7000多套房源,整个白沙绿博片区单这两年就有两三万套公寓入市,怎么玩?
目前,项目上与途家签约为战略合作伙伴,意思就是你把房子装修好交给他们打理,他们抽成服务费。但他们也只是一个平台而已,并不能给你带来保本收益。
目前平层均价9000左右,可以首付分期。当初宣传时候好像单价8000左右,遇到市场下行,价格反而更高了。我们看下郑州市区一些公寓项目的价格:
高铁东广场华润新时代均价14000
二七区新公馆平层均价9500
高新区保利文化广场跃层精装公寓均价10000
值不值得买,你自己看。如果六七千一平的话,也不是不能考虑。买个小户型,总价十来万,首付一万,就当是一个大玩具,不考虑投资挣钱的事。(展开全部)
10月28日上午微信开盘LOFT5#(1D21F5T33/344)、平层7#(1D32F5T35/36)共1840套,截止选房结束去化1478套。
平层—
22-23㎡推出1136套,去化876套;
LOFT—
32㎡一房推出578套,去化514套;
47㎡三房推出84套,去化55套;
52㎡三房推出42套,去化33套;
共计704套,去化602套;
共计1840套,去化1478套。
均价:
LOFT(毛坯)
32㎡成交均价为11000元/㎡,
47㎡成交均价为11500元/㎡,
52㎡成交均价为10200元/㎡;
平层(精装)成交均价为9300元/㎡。
客户情况:
前期定存8000多组
开盘点评:
郑开大道与文通路交会处北400米路东,整个社区总建面约20万方,一共8栋公寓建筑,全部为商办类公寓和LOFT产品,据说是双气产品。(展开全部)
10月28日上午微信开盘LOFT5#(1D21F5T33/344)、平层7#(1D32F5T35/36)共1840套,截...
融信城市之窗预计10月28日开盘,预计推出建面约22㎡平层和32-46㎡loft房源
以下信息仅供参考,具体以开发商发布为准。点击文章左下角阅读原文可进入米宅查阅相关楼盘点评。开盘:6个开盘地图▼1、惠济区...