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泉舜上城 正常 待售 住宅,商铺 刚需  住宅底商  内街内铺  地铁  

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泉舜上城 点评
唱唱反调 2018-12-30 18:24
泉舜上城真实价值是14500。
 
虽然这几天有泉舜的促销信息,又是低首付,又是优惠,但我看了看价格,16000-18000,还是死贵,万科是高标准的精装卖22000-23000,而且各方面秒杀,毛坯错2000一点问题没有。
 
很多时候,不是同一地段,就是同一价值。

比如中海锦苑和东润泰和,虽然肩并肩,但完全不一个档次嘛。

比如保利心语和昆仑望岳,隔一个路口,也是一个天上一个地下。
 
自知之明很重要,那么泉舜应该和谁对标呢?
 
个人认为,台隆合园是个不错的参考对象。
 
台隆地段也很牛逼,南阳路弘润路也是二环心,也是地铁口,容积率也才3.5,但人家没有因为这个就高高挂起。

人知道自己产权年限缩水,不知名小开发商,卖个15000就很满足了。
 
泉舜呢,虽然地段比台隆好那么一丢丢,但户型奇葩,容积率高达5.98,个人感觉整体要比台隆还次一点,均价14500还差不多。
 
另外还可以参考旭瑞和昌花漾里,本身产品比较奇葩,之前看不清自身,定价15000卖不动,后来果断降到12000左右才算卖完。
 
所以,泉舜也最好降个3000块钱,降到15000估计能卖动。
 
综合来看,泉舜上城的真实价值在14500-15000之间。
 
那么,有没办法破局呢?

其实,一开始交给融创可能会好点,融创中原大观,金水府的容积率也很高,但产品还好点,比较有市场,凭融创的实力,估计可以和万科世玠对等一战。
  • 宋爷 2019-01-02 11:43
    如果卖到1.6万,估计大家就不是在讨论价格,而是在讨论这个项目一天清盘了
    这盘就是个智商盘,只能忽悠一部分啥都不懂的。除非降到一万五以下,估计好卖点。用价格吸引一部分不在乎品质只在乎价格的刚需中的刚需。
    2019-01-02 11:57
    按照这个理论,估计四环外要卖8000多了
    2019-01-02 12:01
    同区位差价很大是正常的。金城时代广场不比这个地方位置好?金水区东部,与东区一路之隔,周边二手房都两万了,你看看他的二手房才卖多少钱一平?花漾里二环地铁口可以卖一万一二,四环外超过一万一二的多了去了吧
    2019-01-02 12:07
    可以
    2019-01-04 16:48
  • 昼夜 2018-12-31 14:00
    我觉得世阶也不值
  • Crazy_Louis 2018-12-31 12:17
    老师说的有道理。
  • 红尘醉美 2018-12-31 09:06
    泉舜定价过高是真的……打折销售从23000开始算,什么逻辑?无非是就是大甩卖也要起点高,让买主感觉捡了个大便宜似的,只开了一栋楼就分销给了那么多中介,说明泉舜确实现在心里很没底,先试探一下市场再说,卖不出去再想办法,到时候多个折扣,或者以特价房的方式再销售。再一个,所有户型几乎都是2t6户或者3t6户,让人一听就特么倒胃口,户型差的可怜,从小到大没有一个户型不差到极点,最低价1.7.129户型,客厅明显上午下午都挡光照,竟然打了两次折还1.9+,直接从2.3开始打折,这是要和万科美好世家平起平坐吗?真有勇气?结合位置浴价均价再降1500较合理,超过的价格都是这两三年开发商融资的成本转嫁到消费者身上的。
  • Amos 2018-12-31 08:45
  • 卫斯理 2018-12-31 01:16
    我真不知道还有拿地段说事的,开玩笑吗,省府市府都在往外搬,看看南阳路那路况,简直就是被遗忘的角落
    晕。北京市zf还搬到通州去了呢,央企将要搬去雄安,你看到北京房价跌了吗? 媒体舆论导向害人呀!多调研,少跟着舆论走,用屁股猜问题,这你才能买到潜力股!
    2018-12-31 01:23
    市场决定一切,和昌花漾里了解一下,比四环外卖的还便宜,哪个地方不能买,非要买郑州西北区域南阳路两侧。zf几乎没有把任何一个政策红利投放在这个片区
    2018-12-31 01:30
    南阳路正在扩宽,农业高架全线贯通,郑纺机北侧商业用地万科虎视眈眈,这些你都清楚吗?你调研一下全国城市,主城的双地铁口一定是未来打造的重点,商圈形成的要素。
    2018-12-31 01:36
    那紫荆山附近是不是应该郑州房价最高?地铁商圈公园啥都有。其实很简单,值那个价自然卖的快。不值就卖的慢。我觉得一万八的话,为啥不去买花园路东的老金水区?
    2018-12-31 01:42
    花园路东当然好,那个位置双地铁新盘有这价格吗?
    2018-12-31 01:49
    别拿双地铁说事了,和昌花漾里难道不是3和8双地铁?只有在郊区环外,地铁才会有溢价。越是离市中心越远,地铁的重要性越大。你看看京沪广深市区三环内的房价,是不是地铁盘,房价能有多大价差,更何况是郑州呢。
    2018-12-31 01:55
    郊区地铁口那是为了人流输出,市区地铁口是为了人流流入,作用完全不同,溢价侧重点不同。这就是主城区双地铁口会成为商业聚集区的要素根本。城市规划,设计地铁交汇口都是有讲究的,未来5-10年都已规划好,不是瞎设计的。二七广场,紫金山不都是双地铁口。
    2018-12-31 02:04
    好吧,你坚持它的价值就好。时间不早了,也该休息了
    2018-12-31 02:10
    这个地段虽然是双地铁,但在金水区里真不是太好的地段,不过地域性的住时间长了会有情结
    2019-01-01 00:56
  • 话梅。 2018-12-31 00:45
    这盘真要大降价,之前买的绝对要维权。
  • 抵制一切不合理 2018-12-31 00:44
    就那废品户型和容积率,还卖18000,被对面通丽爆出翔
  • 不可承受之痛 2018-12-30 23:29
    西四环万科无地铁1.3万+。。
    双地铁金二环1.5万。
    容积率哪怕是7。
    恐怕也会一天清盘。
  • qiubao 2018-12-30 22:18
    郑纺机定位在那 有品牌溢价和地王光环 泉舜这个你不能光瞅着地铁啊 品质差的太多
    晨雾 回复 qiubao
    郑纺机为什么能飙出地王,还不是因为地段,地段!西侧临铁路,照样拍出地王。泉舜地块可比世玠要好,有溢价合情合理。楼主14500评估价,我也真无语了,这是拍个脑袋想出的价格?不知是真行家还是网络推手,看开发商给的费用写文章。
    2018-12-30 23:26
    张璨 回复 晨雾
    论位置,这真能算金水的核心区域?
    2018-12-31 00:12
    晨雾 回复 张璨
    看看上海内环,北京二环内房价,虽有上海浦东、北京国贸,但主城区的核心价值绝不逊色。郑州主城价值回归,势在必行。此外,北龙湖一鸟不拉屎之地,被炒的如此之高,品质再好有何用,难道这就是价值? 哪里最有价值不是靠媒体宣传,真正误导消费者的就是舆论!
    2018-12-31 00:18
    金水核心应该在紫荆山。
    2018-12-31 00:43
    张璨 回复 晨雾
    答非所问,问的是主城区价值了么,问题是在主城区你以为这就是位置最好的地方了么?
    2018-12-31 00:44
    我觉得花园路沿线,紫荆山到农科路或者东风路吧
    2018-12-31 00:46
    晨雾 回复 张璨
    我从没说过这是主城区最好的位置,但就预期来看,双地铁口,郑纺机商业楼,再加上泉舜办公楼,以后会形成一主城商圈。买房要看预期,这里是目前主城最有潜力地段。
    2018-12-31 00:53
    张璨 回复 晨雾
    你觉得最有潜力那就最有潜力吧,双地铁加商圈,最多也就是和华润悦府位置相当罢了
    2018-12-31 01:33
  • 玉中林 2018-12-30 22:11
    同区域楼盘价值可以参考建业森林半岛和天伦锦城。。。呵呵!!!
    天伦交房时我去看了,一言难尽
    2018-12-30 22:14
    泉舜也是没办法,不卖这个价格,融资怎么能还上?股东利润怎么保证?核心位置,拿地时候应该也不是净地。拆迁成高,前融成本更高,杂七杂八加进去,股东再设定一个利润指标,倒推出来现在的价格。绝对不是市场价!!!相信行内人特别是有过实际开发经验的人,一眼就看出来怎么回事儿。啰哩啰嗦的掰扯区域价值,无聊啊!!!飘过。。。拜拜。。。
    2018-12-30 22:20
  • 航空城一哥 2018-12-30 21:03
    最多值一万六,卖不动是必然的,这容积率还有这开发商,只能卖给刚需和啥也不懂的
  • 无极限 2018-12-30 20:37
    个人也觉得15000左右正常价格,参考盛澳金尊府,双地铁,二环!有学校!
    城市核心区不是嘴上说说的,关键看人群聚集度。核心与非核心,两个地块在区域上没有可比性
    2018-12-30 20:46
    咋就没可比性了么?泉舜这儿是有多高级吗?
    2018-12-30 21:54
    参考世贸云尚城,2,5号线地铁口,14500
    2018-12-30 23:25
  • charry 2018-12-30 20:06
    在理,泉舜高估了自己,不采取措施要卖好多年了
  • 沙口路勒布朗 2018-12-30 19:33
    真要到1.5,无脑买没毛病,真正的双地铁
  • 晨雾 2018-12-30 19:31
    金水二环内,双地铁口,有商业配套,15000?你真不把货币贬值、通货放眼里了。放眼望去全国二线城市核心区有几个有15000的盘。往北看看恒祥百悦城的价格,非地铁口,2万价格! 评估价格要有依据,拿几年前已经清盘的价格说当下,也真奇葩了,评论不是为了吸引眼球而瞎子摸象。
    别急,再仔细读读前半部分
    2018-12-30 19:39
    不是急,就是觉得评价的太离谱。单地铁盘溢价在15%,双地铁口溢价在20-25%之间。单凭泉舜的地理位置,不说产品品质,就不止15000的价格。
    2018-12-30 19:43
    地铁盘就必须溢价15%,双地铁溢价20%-25%,我看过郑州多少楼盘,根本没有溢价那么高,同容积率下比泉舜地段好的我也能数出几个,价格不过18000-19000,泉舜凭啥18000?
    2018-12-30 19:46
    现在郑州地铁盘溢价还没得到体现,因为只有两条线开通,覆盖人群及区域太低,地铁盘溢价没有得到体现。等三号、五号及其他线路开通后,再来看看。这个溢价不是我胡说的,溢价率在一线及多地铁的二线城市中已验证,无需质疑。你所说15000的价格,这地段,除非是开发商脑袋坏了
    2018-12-30 19:55
    华润悦府,一环心,1/3号线双地铁,年初准现房价格17000-19000
    郑地璞园,2.5环,5号线门口,均价14000,容积率3.5
    亚新美好城邦,2环,3号线,精装18000-19000(标准2500),容积率3.5
    升龙天汇,2环,3号线,15000

    你自己判断泉舜虚高不高?

    另外,对于价格,是市场决定,泉舜卖不动,就是因为大家不认。

    2018-12-30 20:04
    唱唱老师,金水湾该多少钱合适?
    2018-12-30 20:12
    老师,郑地璞园离5号线很远的
    2018-12-30 20:15
    亲身去看过的两个盘,华润悦府: 三号线单地铁盘,算是超高层,地块太小。亚新: 东西两条铁路夹着,还有高架桥,非地铁盘,周边环境较差。非说价格,我只能说泉舜现在价格定位合理,已无再降的空间。亏在品质,赢在地段。若还说现在价格虚高,我可真不明白要多低才能满足你的期望。14500?汗颜。
    2018-12-30 20:23
    好吧,既然你这么坚挺他的价值,那就等等看吧,多问一句:你是不是当初开盘买泉舜的76人之一?
    2018-12-30 20:26
    IGS 回复 晨雾
    这个盘就值一万三,
    2018-12-30 20:42
    IGS 回复 晨雾
    你觉得有价值,你可以多买两套,大家会用脚投票的
    2018-12-30 20:44
    没,因为这个楼盘价高卖不动算是个共识,而且最近也打算降价促销一波,一般都会觉得它虚高。

    一般只有业主才会这么力挺自己楼盘,看你这么坚持,所以确认下是不是业主,没啥其他意思。
    2018-12-30 21:12
    这盘容积率那么高,下面都带底商,卖15000合理,底商的房子以后都升值慢,后期整栋楼都有蟑螂,恶心死了,底商都会有卖饭的
    2018-12-30 21:14
    这哥们儿买的世玠。您给泉舜的报价打击到他啦
    2018-12-30 21:26
    没事,大家都是发表不同看法,就事论事。还是我的观点,泉舜就品质来说就值你所说的价格,但是把双地铁、郑纺机北面空地规划将盖的商业评估进去,溢价率在30%之上,所以我说现在它定价较合理。你的价格太低,未把房子预期溢价考虑充分
    2018-12-30 21:29
    我晕,旁边的老破小才卖15000,是不是也要力挺一下
    2018-12-30 21:29
    你买世玠了啊,挺替周边楼盘操心的呀
    2018-12-30 21:31
    泉舜卖多少价格我并不操心,也不管我事情。但就区域价值来说,我比您更有发言权,终归是充分调研,真金白银落地,而不是纸上谈兵
    2018-12-30 21:51
    我也是在那住过两年的人,还看过那二手房的
    2018-12-30 21:53
    这个哥和之前说顶层不折价的哥一个逻辑,大众用脚投票的事,没啥说的。泉舜除了地段,硬伤太多,而且对改善客户都是致命的,开发商,容积率,户型。
    2018-12-30 23:06
    青草 回复 晨雾
    参考世贸云商城,盛澳金尊府,不是地段好就能瞎JB做产品
    2018-12-30 23:27
    就西北这一区域,14500都高。开发商再加上容积率因素1.3才是合理价格。郑州双地铁的区域多了,没见有多高的溢价。
    2018-12-31 13:27
    那个啥,我做了华润一年二手房,你说这个价格我不同意。你说的1.7-1.9是5号楼吧!也只有5号楼,这个价格确实没错,小户型价格是1.71-1.8万,复式户型卖的3万还是多少,忘了!华润悦府一共5栋楼,2号楼是2014年年底交房,它的第一期,精装交房,买的时候1.7万还是多少,真心记不清了,但是这都不重要!重要的是当时华润开盘前宣传的精装标准是5000一片的精装标准,很多业主都是冲这个装修标准去的!但是等到交房之后这部分业主呢。觉得这装修标准根本达不到,而且找人专门测评过,完全达不到!为此,华润给的答案是,他们的外立面也算在装修标准中!然后呢这一部分业主就闹维权,为此还上过媒体!现在应该还能查到!为什么现在卖这么便宜!第一,政策限购限售,而且还涉及差额税,增值税。第二他这房子大面积是两个房产证。华润是10年还是12年进郑州的来着,记不太清了,是香港华润置地在郑州的全资子公司,在郑州打造的华润万象城,这个应该都知道吧!这个地方卖的都是奢侈品,郑州这么多人,有多少人能消费的起,说是都还赔本,但这个我不是很清楚!就是定位太过高端,所以华润旁边还有块空地,去过的都应该知道,规划的万象城二期,在地图上也可以看到,但是迟迟不动工!好像说的跟这没啥关系,说着说着就不由自主,万象城,华润悦府以这个为中心,周边都是些老房子,单气小区,交通不便!整体拉低了他的房价! 周末开车去万象城,大卫城逛街吧! 你说不堵我把键盘吃掉!
    2019-01-12 10:12
  • 郑州飞起 2018-12-30 19:21
    这个分析的很好
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  • 泉舜上城
  • 开盘时间: 9月22日现场开盘高层6#(2D34F3T6)共计372套,去化76套。
  • 交房时间: 交房时间:预计2021年9月底6#交房
  • 地址: 金水区  黄河路与南阳路交汇处向东100米路北
  • 开发商: 郑州泉舜中州上城房地产有限公司
  • 咨询电话: 037155898888
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